Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /10626/17-PLNID 253. Telefon:

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /10626/17-PLNID 253 Mads Nermo, Robert Larsen Remco Veld m/flere Saken skal behandles i følgende utvalg: Formannskapet Telefon: PLAN 0253 KOMMUNEDELPLAN BYUTVIKLINGSOMRÅDE STAKKEVOLLVEGEN OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Forslag til Kommunedelplan 0253 for byutviklingsområde Stakkevollvegen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker jf. Plan- og bygningslovens Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Øystein Nermo Avdelingsdirektør for bymiljø

2 Sammendrag Hva saken gjelder Mål for planen Om forslag til høringsutgave av kommunedelplan for byutviklingsområde Stakkevollvegen (plan-id 253) skal legges ut på høring jfr. PBL Høring av planforslag. Planen skal bidra til helhetlig utvikling av området og legge til rette for (utdrag fra saksvedtaket mars 2015): Utvikling av området til en «grønn bydel» basert på miljøvennlig transport og energieffektive bygg. Økt boligbygging, herunder avklaring av behov for økt kapasitet for skole og barnehage. Fremtidens trafikkavvikling, herunder internvei og parkering. Byggehøyder ut over gjeldende retningslinjer. Styrket sammenheng mellom delområder med en god grønnstruktur kombinert med urbane kvaliteter. Ambisjonene for gjeldende plan skal i stor grad videreføres, men revideringen oppdaterer og oppgraderer virkemidlene for en slik ønsket utvikling, slik at planen blir et enda mer effektivt verktøy for styring og samordning. Hovedinnhold Kommunedelplanen er en oppdatering og revitalisering av deler av plan 229 Stakkevollvegen Tromsømarka, og består av plankartet, bestemmelsene og planbeskrivelsen, herunder også Storyboard for områdeutviklingen slik den til enhver tid foreligger. Gjeldende plan (229) bygger på en omfattende konsekvensutredning, med delutredninger innenfor temaområdene infrastruktur, bygninger og tjenester, kulturminner, støy, grunnforhold og risiko og sårbarhet. Hver av disse har en rekke deltemaer. Utredningene er for en stor del aktuelle også i dag. Dette fordi planarbeidet i liten grad vil rokke ved hovedprinsippene i gjeldende plan (229), herunder arealformål. Men tilrettelegging av nye boligarealer, sammen med dagens ønsker om økt volum og byggehøyder, har vært utgangspunktet for sakens vedlagte fagnotater. Planens omfang Planavgrensningen for denne kommunedelplanen er innskrenket i forhold til gjeldende plan. Dette er gjort fordi det er arealet i nedre del, langs Stakkevollvegen og sjøen som er i fokus. Ny avgrensning gjelder kun østsiden med Gulengvegen og Langsundvegen som øvre grense. Kommunedelplanen har, som følge av ny planavgrensning, fått nytt navn og nytt plannummer. Kommunedelplanen har et langsiktig tidsperspektiv, ca år, og vil legge rammene for senere reguleringsplanarbeid, både på område- og detaljplannivå.

3 Vurdering Kommunedelplanen trekker opp langsiktige mål for en utvikling og omforming av planområdet som sentrumsområde med sentrumsfunksjoner: høy arealutnyttelse, tett bebyggelse og større bygningsvolumer der dette inngår som gode elementer som fremmer en urban byutvikling. Området skal være attraktivt for eksisterende og ny næringsvirksomhet, servicevirksomhet og boliger, og fremstå med en profil som underbygger at det knytter sammen bysentrum og universitets- og sykehusområdet i Breivika. Det skal legges vekt på og ivareta bærekraftige energiløsninger, gjennomgående grønnstruktur, gang- og sykkelveger, grønne og blå områder av god kvalitet for lek, trivsel, opphold og rekreasjon, og offentlige byrom. For å nå dette målet forutsettes det at planområdet utbygges etter områdeplaner hvor det legges til rette for en arealbruk som er nødvendig for de funksjoner og kvaliteter som skal ivaretas. Områdeplanenes avgrensning følger av bestemmelsene og illustrasjonsplan. Områderegulering utarbeides av kommunen, jf pbl 12-2 andre ledd, og forutsettes å skje i dialog med berørte grunneiere, utbyggere og andre myndigheter. Det kan fremmes detaljregulering uten områderegulering, men i disse tilfeller med begrensninger med hensyn til tomteutnyttelse, høyde og volum som følger av bestemmelsene. Detaljreguleringen må etter kommunens skjønn i slike tilfeller ikke vanskeliggjøre den langsiktige utviklingen av området. Dette gjelder også igangsatte/pågående detaljreguleringer (2017). Vedlagt planbeskrivelsen til dette planutkastet finnes «Storyboard Stakkevollvegen». Storyboardet visualiserer og debatterer tolkninger og muligheter i planutkastet. Alle utsagnene og visualiseringene har til hensikt å invitere til en kontinuerlig og ambisiøs dialog mellom kommunen og alle utviklerne i planområdet. Forslag til ny kommunedelplan er altså ikke et planprodukt som kommunen leverer fra seg og håper på det beste, men en invitasjon til et kontinuerlig samarbeid. Storyboardet er på mange måter en beskrivelse av mulighetene som ligger i ambisiøse planer for større felt. I forlengelsen av denne kommunedelplanen, slik plankutkastet nå foreligger, forplikter kommunen seg til videre prosess (områdeplan) som med en utforskende ledelse kan legge føringer for utviklingen av en bydel for fremtiden. Men betydningen av å gå ut over lovpålagte oppgaver som reguleringsplanprosesser innebærer er avgjørende. Nordbyen er et ekempel på dette. En oppfølging fra byutvikling kan derfor også innebære følgende:

4 Et internasjonalt seminar om Stakkevollvegen Parallelloppdrag for «Midtbyen» Workshop mellom næringslivet og forskningsmiljøet Kommunen bør gjøre det til sin oppgave å stimulere til utvikling gjennom andre redskaper enn det planverktøyene representerer. Prosjektrom : Tromsø kommune bør opprette en egen stilling som kan arbeide med realisering av ambisjonene som er nedfelt i KDP. På denne måten sikrer man gjennomføringsevne over tid og en aktiv og helhetlig oppfølging av utbyggere. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument 01. Trykkekart Forslag til plankart Forslag til bestemmelser Planbeskrivelse Storyboard Stakkevollvegen Sept Fagnotat Merk: delutredninger fra 0229 ligger som en egen journalpost på saken i kommunens arkivsystem (ESA), med dokumentnummer Berørte planer Kommuneplanens arealdel og planstrategiske Kommuneplanens samfunnsdel dokument ikke vedlagt Boligpolitisk handlingsplan (ikke uttømmende) Strategisk næringsplan Hovedplan for klima, miljø og energi Strategi for utv. av eiendommer til helse og omsorg Kystplan Tromsøregionen Fylkesplan for Troms Regional planstrategi Regional Transportplan for Troms Regional plan for handel og service i Troms (Reguleringsplaner) Skriverplassen-Hansjordnesbukta (plannr. 1045) Kullkransvingen (plannr. 1089) Brannstasjon Kullkransvingen (plannr. 1696) Godthåp (plannr. 1430) Nordhaug 119/150 m.fl. (plannr. 1216) Søren Zakariassens gt. mv. (plannr. 0110) Breivang 119/747, Ishavsvegen (plannr. 0580) Politihus, Stakkevollveien (plannr. 1749) Nordøya sjøfront (plannr. 1730) Trofi-Stakkevollvegen (plannr. 1684) Kræmer brygge (plannr. 1624) Paul Bjørviksgt. 3 (plannr. 1337)

5 Stakkevollveien 11 (plannr. 1778) Reguleringsplan for Stakkevollvegen (plannr. 1821)

6 02 Planfakta Tallene forutsetter gjennomføring av områdereguleringsplan for «Midtbyen», se plankart (illustrasjonsplan). Tallene baserer seg på reguleringsplanforslag, reguleringsplaner og estimert utnyttelse ved områderegulering av midtbyen. BRA m 2 og formål fordelt etter maks tillatt bolig Næring Forretning Tjeneste Bolig BRA m2 og formål fordelt etter maks tillatt næring Næring Forretning Tjeneste Bolig Faktaoversikt fortsetter på neste side

7 Tallene baserer seg på reguleringsplanforslag, reguleringsplaner og estimert utnyttelse ved områderegulering av midtbyen. BRA m2 og formål fordelt etter maks tillatt forretning Næring Forretning Tjeneste Bolig Beskrivelse av planprosessen Vedtak oppstart Møte med grunneiere Plankonferanse Byutvikling Møte med grunneiere Planprogram til offentlig ettersyn Høringsfrist planprogram Merknadsbehandling planprogram sept. 15 Temamøte workshop trafikk Temamøte kulturmiljø, kaifront, møteplasser, identitet Temamøte høyder, struktur, boligandel Vedtatt planprogram Oppstart prosjektgruppe Storyboard mars 16 Avslutning prosjektgruppe Storyboard sept. 16 Regionalt planforum Plankonferanse Byutvikling Planforslag til offentlig ettersyn - Høringsfrist planforslag - Merknadsbehandling planforslag - Vedtatt plan -

8 Planprosessens spesielle sider I februar 2016 ble endelig planprogram fastsatt av byrådet. I mars 2016 ble det besluttet å intensivere arbeidet med kommunedelplanen. Konklusjonen ble at administrasjonen måtte jobbe på en annen måte for å synliggjøre den komplekse byplansituasjonen og skape nytt grunnlag for dialog. Dette ble gjort ved å hente inn fagekspertise og kapasitet utenfra. En egen arbeidsgruppe har gitt et utvidet perspektiv på planarbeidet. Resultatet er et eget Storyboard for byutviklingsområdet. Arbeidet med dette dokumentet ble ledet av Knut Eirik Dahl. Videre forpliktelser fra kommunen: Medvirkning i den videre planprosessen. Områdeplan for midtbyen. Finansiering av Essotomta utbyggingsavtaler med utbyggere i nord og sør. Utarbeidelse av rammeplaner for VAO og OSG. Prioritere byutviklingsområdet i videre økonomisk planlegging. 04 Planvurdering Bakgrunn Arbeidet med en kommunedelplan for området langs Stakkevollvegen mellom Hansjordnesbukta og Erling Kjeldsens veg har foregått i ulike former siden første halvdel av 1990-tallet. I arkitekturanalysen av Stakkevollvegen i 1994, finansiert av eierne i området, ble dette byfeltet pekt på som Tromsøs store urbane potensial mellom Sentrum og Universitetet. Da var industrien i området i en bruddets tid. Den dominerende fiskeindustrien ble omorganisert og fant andre lokaliseringer og organisasjonsformer. Forslaget til gjeldende kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka (229) er et produkt av en prosess som begynte i 2003 med Pilotprosjekt byomforming. Prosessen skjedde i samarbeid og i dialog med grunneiere og næringslivsaktører langs nedsiden av Stakkevollvegen. Kommunedelplanen trådte i kraft i Utviklingen i området etter den gjeldende kommunedelplanen (229) viser at reguleringsplaner og bygde prosjekter i svært liten grad forholder seg til naboers eventuelle planer og muligheter. For denne kommunedelplanen blir samhandling og samarbeid på tvers av eiendomsgrenser og på tvers av Stakkevollvegen sentrale temaer. Det gjelder å finne en felles forståelsesmodell på hele områdets utvikling og på flere nivåer. I analysen fra 1994 var uttrykket en felles forståelsemodell et bærende utsagn. Selv med en rekke tematiske undersøkelser av områdets bymessige innhold og karakteristikk i

9 årenes løp, er det ingen ting som tyder på at en slik forståelse karakteriserer planlegging og bygging fram til nå. I 2015 fattet kommunestyret et vedtak om å revidere deler av kommunedelplan 229. Etter planoppstart mars 2015 ble det gjennomført møter med utbyggere, grunneiere og øvrige interessenter i området. Utkast til planprogram var ute til høring og offentlig ettersyn sommeren Deretter ble det arrangert en rekke åpne temamøter (workshops) på høsten samme år. Innspillene på møtene ble viktige bidrag til utredningstemaene. Storyboard Stakkevollvegen I planprogrammet til ny KDP heter det: «Ifm. utvikling av et planutkast skal det også «gjøres noen tanker» om hvordan arealet vil utvikle seg over tid. Arbeidet vil bli gjort som uforpliktende studier, som i første rekke skal skape diskusjon om hvordan byen vil utvikle seg i framtiden og hvordan byutviklingsområdet er en del av dette større bildet.» Dette ligger til grunn for de mange spennende og framtidsrettete utbyggingsscenarioene fra prosjekt-gruppa i planarbeidet, samlet i dokumentet Storyboard Stakkevollvegen. En forutsetning for å lykkes med ny KDP er at Storyboardet brukes aktivt. Dokumentet inneholder mange spekulasjoner og diskusjoner knyttet til planområdet. Ikke minst bidrar det til å visualisere hvilke muligheter og potensiale som finnes, noe som manglet i den forrige planen. På denne måten blir Storyoardet et virkemiddel for å gjøre kommunedelplanen til en levende plan som inviterer til kontinuerlig samarbeid og dialog. Fra kapitlet Det grenseløse prosjekt: «Den nye KDP rommer strategier som har som ambisjon å etablere en fortelling som sier noe meningsbærende om innholdet i planen, ambisjonene, visjonene og forholdet mellom planen og de neste stegene. Både mellom plannivåene i kommunen, og i et mer avansert samarbeid, en kontinuerlig bærende dialog med utviklere, næringsliv, beboere, eiere og boende. Det grenseløse prosjekt innebærer i sin kjerne å oppheve grenser, også eiendomsgrenser, som hindring for at idéer, tanker og nye former for samarbeid kan utfolde seg i byfeltet. En egen ledelse, en grensesprengende ledelse på alle måter for utviklingen av byfeltet, bør og kan finne sin form.» I Storyboardet angis 10 tema som gir innfallsvinkler til å drøfte mulighetsrommet i kommunedelplanen gjennom tekst og visualisering. 5 tema er generelle, og dreier seg om viktige prinsipper for byutvikling

10 i dette området: Det grenseløseprosjekt (samarbeid på tvers av eiendomsgrenser), The next economy (Tromsø som produktiv by), Gjennom den grønne dør (klima- og miljøvennlig byutvikling), Tetthet og struktur (hva er "bystruktur"), Hunting high and low (Høyhusdiskusjonen). De 5 øvrige temaene dreier seg om spesifikke områder i selve planområdet: Vestsiden (området vest for Stakkevollvegen), Drømmemil eller 2,1 km mareritt (Stakkevollvegens gaterom), Mellomlandet og østsiden (området på østsiden av Stakkevollvegen), Atlantis (utbygging i sjø) og Spekulasjoner (Delområder på østsiden av Stakkevollvegen). Under temaet Spekulasjoner visualiseres potensialet i samarbeidende delområder der Det Grenseløse Prosjekt oppfordrer til å se enhver plan, et hvert prosjekt, som smarte brikker som overleverer ideer og løsninger til naboen, til gaterommet og til den nye sjøfronten. Vi ser allerede nå at utviklere tenker på nytt på sine eiendommer, både innenfor godkjente planer og i prosjektfaser. Det må være kommunens rolle og være med på å støtte og utvikle slike nye ambisjoner. Felles prosjekter mellom eiendommer må kunne utvikles. Her har kommunen med den eiendommen de på sett og vis eier, Arnestedet, og den eiendommen de ser for seg å overta, Esso-tomten, en forbildeposisjon. Satt sammen som planutsnitt, og i en tentativ 3D med tittelen «If we could ask for the moon», så ser vi spekulasjonene som et første blikk inn i den framtidige helheten som kommunedelplanen rommer. Bakgrunnen for visualiseringene ligger i de temaene dette storyboardet setter på dagsordenen. Områdereguleringsplan Det åpnes opp for områderegulering av større felt med flere

11 delområder. I utgangspunktet er det snakk om tre mulige områdereguleringer: Stakkevollvegen Sør, Midtbyen og Stakkevollvegen Nord. For Midtbyen foreslås krav om områderegulering. Bestemmelsesområde #BO Essotomten (offentlig eierskap og mulig skoletomt) Drømmemilen Høyder og utnyttelse (todelt) Trafikk og parkering Forholdet til kommuneplanen (krav om VAO etc.) Ved utbygging i nytt bestemmelsesområde i sjø foreligger det et krav om områderegulering i planforslaget. Essotomten foreslås som offentlig areal i planforslaget. Det betyr innløsningsplikt fra kommunens side. I en bymessig utvikling vil dette være et tiltak for å sikre nødvendige arealer til offentlig infrastruktur og byrom. Samtidig sikrer også offentlig eierskap større handlekraft fra kommunens side og nødvendige redskaper for gjennomføring av sentrale deler av planområdet ved å tilrettelegge for et urbant knutepunkt/bydelsenter. Det stilles krav om 3 meter ekstra buffersone fra vegskulder (tilbaketrukket byggelinje). Skal det tillates høyre bygningsmasse er det viktig at gaterommet får tilstrekkelig bredde. I tillegg åpnes det opp for å bryte linjen så fremt arealet til gaterommet beholdes. Uten områdeplan fastsettes høyder i dette planforslaget basert på gjeldende plan, reguleringsplaner og reguleringsplanforslag. Ved områderegulering er det anledning for å tenke nytt rundt arealdisponeringen, samtidig er det ønskelig med varierte bygningshøyder. Høyder som tilsvarer variasjon mellom 3 og 12 etasjer er retningsgivende gjennom planbeskrivelsen. Planforslaget inneholder en p-norm for området tilpasset det generelle utviklingspotensialet, vegnettets kapasitet og nytt transportmønster med økt andel reiser med kollektivtransport og sykkel. Forslaget prioriterer også forbindelser for gående. Dette i hovedsak gjennom etableringen av interngaten med gang- og sykkeltrasé og gatestruktur med prinsippet om sentrale parkeringsanlegg. Det har vært foretatt en generell opprydding og forenkling av bestemmelsene. Dette har vært gjort i sammenheng med revideringen av kommuneplanens arealdel. Dette handler for eksempel om henvisning til kommunedelplan for krav om rammeplan for VAO og OSG.

12 05 Konklusjon Administrasjonssjefens vurdering Kommunedelplan for byutviklingsområde Stakkevollvegen representerer et nødvendig utviklingstrinn fra den forrige planen fra Ambisjonene for området er høye. Området skal omformes til en moderne, tilpasningsdyktig og attraktiv bydel, med vekt på bærekraftige og grønne løsninger. Dette skal skje dels på stedets egne premisser. Samtidig skal bydelen få en nøkkelrolle i utviklingen av Tromsø som en miljøvennlig, inkluderende og framtidsrettet by. Miljødimensjonen i planarbeidet har kommet sterkere inn enn tidligere. Den gunstige lokaliseringen sammen med utvidelsen og utbedringen av Stakkevollvegen er på mange måter det beste utgangspunktet for miljøvennlig byutvikling. Hele området fra Hansjordnesbukta til Erling Kjeldsens veg vil være tilrettelagt for kollektiv, gang og sykkel. I dette området er det virkelig mulighet for å være offensiv, la bilen stå og reise kollektivt, eller sørge for fysisk fostring ved å sykle eller gå til og fra jobb eller hverdagsaktiviteter. Økt kunnskap om både klimaendring, bomiljø i tette byområder og framtidens nærings-utvikling har vært viktig i planarbeidet. Å bygge by i et tidligere industriområde er av alle grunner en krevende oppgave. Et godt bymiljø er en kompleks organisme som styres av både skjulte og synlige faktorer. I planarbeidet med Stakkevollvegen byutviklingsområde har vi ønsket å vise den komplekse byen ved kartlegging, visualiseringer og tekst. Dette materialet er samlet i et eget STORYBOARD og utgjør en viktig del av planen. På denne måten har Tromsø kommune ikke bare slått an tonen til å utvikle en ny bydel, men også lansert nye plangrep og ny metodikk som gir bedre kvalitet i planleggingen og bedre samarbeid mellom grunneiere, tiltakshavere og kommunen. Dette er krevende øvelser, og stiller høyere krav til både ressursbruk og kompetanse. I dette lyset er planarbeidet et pilotprosjekt hvor suksessfaktorene og metodene legges til grunn i nye planprosjekt.

13 Området har en lang utviklingshorisont, og det er mange som må «løfte i flokk» for at planen skal bli realisert. Kommunens bidrag kommer blant annet inn gjennom utbygging av Stakkevollvegen, områderegulering av «Midtbyen», erverv av Essotomten, regulering av Arnestedet, og organisering og tilrettelegging av samarbeid. Kommunen skal ha en pådriverrolle. Det viktigste i en videre dialog om innhold og løsninger vil derfor være at nye planforslag har «framtiden i seg». Sist, men ikke minst, skal utbyggere og grunneiere i området nevnes. Deres investerings- og utbyggingsvilje i området koblet med framtidsrettet optimisme er et nødvendig og godt utgangspunkt. 06 Vedtakskompetanse Formannskapet jfr lov om planlegging og byggesaksbehandling (planog bygningsloven), Andre del: Plandel, IV. Kommunal planlegging, Kapittel 11. Kommuneplan, Høring av planforslag.