PLANBESKRIVELSE FOR PLAN NR 1804, DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 118/19 OG EIENDOMMER 119/1491, SORGENFRI, TROMSØ KOMMUNE.

Transkript

1 vedlegg 04 PLANBESKRIVELSE FOR PLAN NR 1804, DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV EIENDOMMEN 118/19 OG EIENDOMMER 119/1491, SORGENFRI, TROMSØ KOMMUNE. 1. Bakgrunn Hensikten med planen er å regulere inn boligtomter for fortetting på et areal som ligger brakk i området, og som i liten eller ingen grad nyttes til det formålet det var tiltenkt. Forslagsstiller er eierne av arealet som søkes omregulert. Grunneierne representeres av advokatfirmaet Rekve Pleym ved advokat Bjørn Jakobsen. Plankonsulent er Kai Bertheussen Arkitektur. Planen omfatter 2 parseller av eiendommer 118/19 og en liten del av eiendommen 118/667. Planen berører også de kommunale eiendommene 118/1112 og 118/1577 inn mot krysset mellom Kvaløyvegen og Leonhard Seppalas veg. Området omfattes av eldre reguleringsplan fra 1984 med senere endringer, og av nærliggende reguleringsplaner. Advokat Jacobsen henvendte seg i brev datert til Tromsø kommune, Byutvikling, med ønske om omregulering av arealet og ba om kommunens uttalelse. I svarbrev datert uttaler reguleringssjefen at Byutvikling ikke vil nekte omregulering av arealet til boligformål. Planen faller ikke inn under krav om planprogram og konsekvensutredning i medhold av plan- og bygningslovens Planprosessen Det er gjennomført informasjonsmøte den og oppstartmøte den med Byutvikling for å klarlegge premissene for planarbeidet. Igangsetting av planarbeidet ble i medhold av plan- og bygningslovens 12-8 kunngjort i dagbladet Nordlys den Kunngjøringen ble også tilsendt pr. blev til berørte offentlige organer og private parter med svarfrist Det kom inn i alt 11 henvendelser i forbindelse med kunngjøringen. Disse vedlegges i original og kommenteres av forslagsstiller i det følgende: - Brev fra Fylkesmannen i Troms, datert E-post fra Avinor AS, datert Brev fra Statens vegvesen, datert E-post fra Morten Mo Vik, datert Brev fra Tromsø kommune, barnerepresentanten, datert Brev fra Troms fylkeskommune, kulturetaten, datert Brev fra Troms fylkeskommune, stabssjefen, datert E-post fra Steinar Vaadal, datert Brev fra Sør-tromsøya bydelsråd datert Brev fra Tromsø kommune, barnerepresentanten, datert

2 - E-post fra Arne Olav Berg, datert Fylkesmannen tar opp flere momenter til planen i sitt brev, så som hensyn til støy, hensyn til samfunnssikkerhet, hensyn til Naturmangfoldloven, hensyn til barn og unge og hensyn til universell utforming. Det er utarbeidet en støyanalyse datert i forbindelse med planen, og det henvises til denne når det gjelder omtale av støyforholdene i planområdet og de foreslåtte avbøtende tiltak i form av støyskjerm mot tilstøtende veger. Analysen konkluderer med at det aktuelle utendørs støynivået vil kunne tillates etter kommuneplanbestemmelsene. Det vil for øvrig være fullt mulig å bygge boligene slik at innendørs støynivå blir akseptabelt. Det er nødvendig å bruke balansert ventilasjon. Bortsett fra støypåvirkningen er det få forhold i planen som har betydning for samfunnssikkerheten. Det vises i den forbindelse til medfølgende ROS analyse. Det anses ikke sannsynlig at det innenfor planområdet finnes verdifull vegetasjon, viltinteresser eller andre naturverdier som omfattes av kravene i Naturmangfoldloven. Hensyn til barn og unge i området ivaretas av skole og barnehage og andre anlegg i planområdets umiddelbare nærhet. Det legges ikke opp til at boligene i seg selv innenfor planområdet skal være universelt utformet. Avinor skal ivareta lufthavners interesser i plansaker. I forbindelse med denne reguleringsplanen er det kun vurderinger av støynivået for boliger og utearealer som er aktuelle. Det vises til støyanalysen for planområdet og de avbøtende tiltak som er foreslått, samt til reguleringsplanens bestemmelser. Statens vegvesen har ingen motforestillinger til planarbeidet, men viser likevel til håndbok 017 Veg- og gateutforming og de krav til utforming og sikt som gjelder for avkjørsler og kryss til offentlig veg. Morten Mo Vik, Jan Mayenvegen 14, ønsker ikke adkomst til planområdet over deres eiendom, og hevder at en sammenhengende rekkehusløsning på arealet vil hindre all utsikt fra deres eiendom. Reguleringsplanen legger opp til en felles adkomst fra Kvaløyvegen og boliger i fire frittstående bygninger hvor det vil være siktsoner mellom bygningene. Barnerepresentanten i plan og byggesaker er klar over at angjeldende areal ikke er gunstig for lekeplass. Barnerepresentanten ber likevel i sitt første brev om en utsettelse av høringsfristen for å legge saken frem for elevrådet ved Fagereng skole for å høre rådets mening. Kulturetaten i Troms Fylkeskommune vurderer det ikke som sannsynlig at hittil ukjente kulturminner vil bli berørt av en utbygging i området. Kulturetaten minner likevel om at arbeid skal stoppes og kulturvernmyndighetene varsles dersom det likevel skulle oppdages spor etter tidligere menneskelig aktivitet. Dette kravet er tatt inn i reguleringsbestemmelsene.

3 Stabssjefen i Troms fylkeskommune påpeker at planen må konsekvensvurderes i forhold til de arealformål som nå reguleres bort, og utredes og beskrives i forhold til trafikk og støy i området. Steinar Vaadal påpeker at kartvedlegget til kunngjøringen ikke er oppdatert. (Dette anses ikke å ha avgjørende betydning for kunngjøringens informasjonsinnhold). Vaadal mener videre at området bør reguleres til både friområde/lek og boliger da det ikke fins erstatningsområder for lek uten å måtte krysse trafikkbelastede veger. Han mener ellers at ny boligbebyggelse bør videreføre karakteren i eksisterende bebyggelse i nærområdet, og at en rekkehusbebyggelse i planområdet vil begrense sol og utsikt for naboene. Han mener videre at adkomst til planområdet bør skje fra Kvaløyvegen. Sør-Tromsøya bydelsråd stiller seg generelt sterkt kritisk til at regulerte friområder søkes omregulert til boligformål, og påpeker videre at det ikke er påvist erstatningsareal i dette tilfellet. Rådet ber om at området på ny reguleres til friområde slik at det på ny kan fremsettes innløsningskrav overfor kommunen. Rådet viser videre til at det er bygd ei lekehytte i trærne på eiendommen. Denne hytta ble i sin tid bygd av sønnen til en av planens forslagsstillere som bor på en av tomtene som grenser til planområdet. Dette friområdet er ellers i svært liten grad benyttet som lekeareal. Barnerepresentanten viser i sitt andre brev til at elevrådet ved Fagereng skole ikke var klar over at området var regulert til lek. Et knapt flertall i elevrådet ønsket at området skulle bestå uendret. Arne Olav Berg, leder av Sør-Tromsøya bydelsråd, signaliserer at rådet ønsker å invitere til beboermøter om utbyggingsplaner i bydelen, og ber om tilbakemelding om interessen for et slikt møte. Henvendelsen er ikke en konkret uttalelse til den aktuelle reguleringssaken Planstatus og rammebetingelser Gjeldende reguleringsplan for området, plan 504/849, ble stadfestet i Området omfattes derfor i dag av fortettingsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel I gjeldende reguleringsplan er området som nevnt regulert til friområde lek. Planområdet berøres også av overlappende og tilgrensende planer, herunder mindre vesentlig endring av gangvegtraséen langs Kvaløyvegen datert , regulering av kryssområdet i reguleringsplan L , vedtatt , og av mindre vesentlig endring av adkomsten til området fra Jan Mayenvegen, vedtatt Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Regulerinsplanområdet ligger på sørsiden av krysset mellom Kvaløyvegen og Leonhard Seppales veg. Planområdet dekker totalt et areal på ca. 2,1 daa. Størstedelen av området er i dag regulert til friområde/lek. Nærliggende bebyggelse består av frittliggende småhus. Den ubebygde delen av rådet er et lite platå med sparsom vegetasjon og en skråning ned mot

4 Kvaløyvegen. Områder ligger på sørvestsiden av Tromsøya og har gode solforhold og et godt lokalklima. Området har ingen spesifikk kulturell verdi eller naturverdi. 4 Det er ikke registrert hittil ukjente kulturminner på området. Området har vært lite brukt til barns lek eller annen rekreasjon. Kjøreadkomsten til området kan best skje fra Leonhard Seppalas veg. Tilstøtende kjøreveger har fartsgrense 30 km/t og ulykkesrisikoen anses som liten. Trafikksikkerheten for myke trafikanter er ivaretatt ved fortau og gangveg langs tilstøtende veger. Bybuss med relativt høy rutefrekvens passerer forbi området og har nærliggende holdeplasser. Nåværende og fremtidige barn bosatt i området vil finne sine interesser godt ivaretatt med barnehage og skole i umiddelbar nærhet. Ved skolen ligger en stor og godt utstyrt skolegård pluss ei stor balløkke. Lysløype med skianlegg for barn ligger ikke langt unna. Området som sådan vil kunne få god universell tilgjengelighet. Nødvendig teknisk infrastruktur er tilgjengelig i nærområdet. Lokal overvannshåndtering lar seg løse relativt enkelt. Det ligger ingen nettstasjon for energiforsyning innenfor planområdet. Grunnforholdene i området er gode, jf. grunnundersøkelse datert Det er ingen flomfare, rasfare, forurensing i grunnen eller luftforurensing i området. Området er imidlertid i betydelig grad utsatt for flystøy og vegtrafikkstøy. 5. Beskrivelse av planforslaget Planområdet reguleres til boligbebyggelse (BF), kjøreadkomst, fortau og annen veggrunn. De 4 nye boligene i felt BF1 plasseres parallelt med eiendomsgrensa mot naboeiendommene i øst og godt utenfor regulert byggegrenseavstand mot Kvaløyvegen (15 m) og Leonhard Seppalas veg (15 m). Boligene er tenkt oppført i 2 etasjer med mellomliggende overdekt carport og plass for en bil ekstra pr. bolig. Utnyttingsgraden for boligbebyggelsen i felt BF1 reguleres til BYA 40 %. Det skal oppføres en støyskjerm mot kvaløyvegen og Leonhart Seppalas veg etter anvisning i utarbeidet rapport fra støykonsulent. Planen forutsetter også at balkonger på boligenes vestfasader innglasses opp til 170 cm over gulvnivå. Et restareal av eiendommen 118/19, som tidligere er regulert til adkomst til lekearealet fra Jan Mayenvegen, foreslås regulert til boligformål (BF2). Det arealet der som tilhører eiendommen 118/19 kan, etter nærmere privatrettslig avtale, overføres til de tilgrensende boligtomtene. Kjøreadkomst til de fire boligene på området reguleres inn fra Leonhard Seppalas veg. Minste uteoppholdsareal (MUA) på minst 100 m2 pr. bolig kan avsettes på vestsiden av boligene.

5 7. Konsekvensutredning 5 Som nevnt innledningsvis faller planen ikke inn under krav om planprogram og konsekvensutredning i medhold av plan- og bygningslovens Virkninger / konsekvenser av planforslaget (konsekvensvurdering) Den aktuelle parsellen av eiendommen 118/19 innenfor planområdet er i kommuneplanens arealdel og i gjeldende reguleringsplan for området avsatt til friområde lek. En omregulering til boligformål vil imidlertid ikke få vesentlige negative konsekvenser for lek og rekreasjon i bydelen fordi dette lekearealet er perifert og uheldig plassert nær et vegkryss. Det er lite egnet til lek og rekreasjon og er lite brukt. I årene etter at reguleringsplanen for bydelen ble utarbeidet på 1980-tallet er det kommet ny barnehage og ny skole i nærområdet med utearealer som gir rik anledning til utfoldelse for barn og unge. For barn som blir bosatt innefor planområdet er det trygg adkomst til disse lekeområdene via fortau og gangveger som allerede er etablert. En omregulering til boligformål som foreslått vil ikke endre områdets karakter av småhusbebyggelse. Kulturminner, naturverdier, biologisk mangfold, verdifull vegetasjon, viltinteresser eller økologiske funksjoner av betydning vil ikke gå tapt. Trafikkforholdene vil ikke endres vesentlig. En felles avkjørsel for 4 nye boliger vil naturligvis medføre en mindre økning av trafikken i området. Utbygging av området i henhold til den foreslåtte reguleringsplanen vil ikke innebære rasfare, flomfare, økt vindbelastning, økt luftforurensing eller forurensing av grunnen. Området er betydelig belastet med støy fra flytrafikk og vegtrafikk. Det vises i den forbindelse til egen støyanalyse utarbeidet for planområdet og forslag til avbøtende tiltak i den forbindelse. Området er også eksponert for støv fra vegtrafikken. Både den store støyskjermen langs kjørevegene og de lokale skjermene på balkongene på husenes vestfasader vil bidra til å redusere eventuelle støvplager. Det er også utarbeidet en egen ROS-analyse for planområdet som vedlegg til saken. Utbygging av planområdet vil ikke få vesentlige konsekvenser for den tekniske infrastrukturen i bydelen. For selve planområdet må vannforsyning, avløp og overvannshåndtering løses lokalt. VA-ledninger ligger under gangvegen på oversiden av Kvaløyvegen. Den foreslåtte støyskjermen vil komme relativt nær disse ledningene og etter samråd med Vann og avløp har vi forutsatt at fundamentene for støyskjermen peles ned i bakken, eller fundamenteres på fjell dersom det er aktuelt, for å unngå utglidning av fundamentene i tilfelle VA-ledningene må graves opp. Energiforsyning må skje fra eksisterende nettstasjon ca 200 m lenger sør i Jan Mayenvegen. Nettstasjonen må skiftes ut med er ny på samme sted for å klare merbelastningen. Tilførselen legges i ny jordkabel langs Jan Mayen vegen og videre ned over Jan Mayenvegen 18, eiendommen 118/632, til et fordelingsskap i felt BF1.

6 Utbygging av planområdet vil ikke få andre økonomiske konsekvenser for kommunen eller for næringsinteresser i området, bortsett fra et noe økt kundegrunnlag for nærbutikken på Sorgenfri. 6 Beskrivelse av hvordan barn og unges interesser ivaretas Planområdet har vært lite brukt som leke- eller aktivitetsområde for barn i området, trolig på grunn av en uheldig og perifer beliggenhet i boligområdet. Detaljreguleringsplanen tar ikke sikte på sikre andre egnede leke- og oppholdsarealer for barn. Slike arealer er allerede sikret i nærområdet ved skolen og barnehagen. Adkomsten til disse arealene er god langs interne veger, gang/sykkelveger og fortau Rev Rev KB Vedlegg: Støyanalyse datert Grunnundersøkelse datert