Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bygg Prosjekt AS Postboks 53 Fantoft 5072 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 302 Bnr 400 Adresse : Peter Jebsensveg 13 Tiltakshaver Tiltaket : AS Arna Gårdselskap : Bruksendring kontor-/administrasjonsbygg Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt , Søknaden gjelder: Søknad om dispensasjon for bruksendring av 3 etasje i Arnagården» fra kontor til boligformål. Det søkes om å etablere 8 nye boenheter i etasjen på til sammen 427 m2 BRA. Formålet er å ta i bruk eksisterende bygningsmasse til boligformål. Ansvarsrett for SØK. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 7 med hensyn til universell utforming, dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 10 med hensyn til uteoppholdsareal, dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 13 med hensyn til støykrav og dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 15 med hensyn til parkering. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 7 om universell utforming/tilgjengelighet for alle avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 10 om uteoppholdsareal avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2.

2 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 13 om støy avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 15 om parkering avslås, jf. planog bygningsloven Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde BYGG PROSJEKT AS Sentral SØK tilt kl 1 Ansvarlig søker 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus I kommunedelplan for Ytre Arna er eiendommen vist som kombinasjon bolig/ forretning, kontor, B/FK. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som senterområde S31 og den ligger innenfor hensynssonene bevaring kulturmiljø i retningslinje , Veistøy gul og rød sone i retningslinje og punkt 13. Det er utarbeidet en ideskisse for Ytre Arna som en del av kommunens områdesatsing. Prosjektet er ledet av Grønn etat på oppdrag fra Byrådsavdeling for sosial, bolig og inkludering. Idéskissen er ikke en reguleringsplan som bestemmer hvordan arealene skal brukes, men den er et godt utgangspunkt for videre arbeid med Ytre Arna. Denne ideskissen er ikke lagt til grunn i vedtaket, men vi har sett hen til denne rapporten siden det er den siste oppdaterte analysen av Ytre Arna sentrum Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sinus datert I rapporten er det oppsummert at oppgradering av konstruksjoner i bygget vil kunne tilfredsstille krav til innendørs støy. Støynivå på felles utearealer på takterrasse tilfredsstiller grenseverdi T-1442 med oppføring av tett rekkverk på 1,1 meters høyde. Vår vurdering er at soverom i 5 av de nye boenheter ikke ivaretar krav til stille side i kommuneplanens punkt 13. I områder avsatt til senterområder kan det gis unntak for grenseverdier for støy. I bestemmelsen står det: Side 2 av 10

3 Unntak: I kommuneplanens lokalsentra kan det vurderes å øke disse grenseverdiene til Lden = 70 db og i øvrig sentrumsformål til Lden = 73 db for støy fra vei og bane. Nødvendige forutsetninger for dette er at det dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Vedlagt plantegning viser at 5 av boenhetene ikke får soverom mot en stille side Andre uttalelser eller vedtak Etat for plan og geodata har gitt uttalelse datert : Intern Korrespondanse. Bruksendring av nr 302 bnr 400, Peter Jebsensveg 17. Vi viser til oversendelse av søknad om bruksendring fra kontor til boligformål i Peter Jebsensgate 17. Etat for plan og geodata uttaler seg normalt ikke til saker som dette. Vi viser for øvrig til samtaler med Arne Matthiessen på plan og geodata om saken. Søknaden er sendt Byantikvaren for uttalelse , det er ikke mottatt noen tilbakemelding Fravik fra TEK 10 Søknaden omhandler innledningsvis dispensasjon fra gjeldende arealplaner og tillatelse til fravik fra TEK 10. I søknaden bes det om at dispensasjonsspørsmålet avgjøres før selve bruksendringen omsøkes, dette har vi forholdt oss til i vedtaket. Bruksendringen krever tillatelse til fravik fra byggteknisk forskrift TEK Heis, 12-4 Inngangsparti, 13-5, Radon, 13-7 Lydisolasjon, 14-2 energieffektivitet, 14-3 Energitiltak, 14-5 Minstekrav, 14-7 Energiforsyning. I søknaden vises det til at dispensasjon fra TEK 10 må hjemles i plan og bygningsloven PBL Vi er av den oppfatning at fravik fra TEK 10 hjemles i PBL Plankrav I søknaden er det drøftet om tiltaket er unntatt fra plankravet i Kommuneplanens arealdel punkt 1. Under punkt 1.0 i Kommunedelplanen for Ytre Arna står det at tiltak som omfatter 8 boenheter utløser et plankrav. Vi ser oss enige i drøftelsen fra ansvarlig søker og legger til grunn kommuneplanens punkt 2 hvor kommuneplanen går foran eldre kommunedelplaner. I kommuneplanen er det plankrav for tiltak i uregulerte områder, men bruksendring unntatt plankravet. Vi er enige i forståelsen av at sentrumsformålet er en arealkategori ( fra punkt 19-28) under hovedformålet bebyggelse og anlegg i kommuneplanen. Bruksendring av 3 etasje i Arnagården er slik vi ser det i tråd med formålet i Kommunedelplanen for Ytre Arna. I tegnforklaringen er arealformålet bolig, forretning og Side 3 av 10

4 kontor. I planen foreslåes det fremtidig boligformål i Arnagården B/FK kan gjøres gjennom en bruksendring Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel punkt 7, universell utforming/tilgjengelighet for alle Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 7 med hensyn til universell utforming. Bestemmelsen legger opp kravene til byggteknisk forskrift TEK 10 skal oppfylles. Planlagte boenheter er utformet som tilgjengelige boenheter, imidlertid fraviker tiltaket enkelte bestemmelser i TEK 10, med hensyn til krav til universell utforming. Dette gjelder blant annet størrelse på heis og trinnfritt inngangsparti. Det søkes om dispensasjon fra punkt 7 i kommuneplanen. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen om universell utforming er at hovedløsningene i nye tiltak skal være utformet slik at de kan brukes av flest mulig på en likestilt måte. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle kravene i TEK 10, samt at det er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. I denne konkrete saken søkes det om bruksendring av 3 etasje fra kontor til boligformål med 8 boenheter. Tiltaket utløser krav til blant annet heis og trinnløs inngangsparti. Bygget har i dag 3 trappeløp og en heis som ligger i østdelen av bygget. Inngangspartiet til 3 etasje antas å være på sørsiden, i bakgården via gateplan, eller i 4 etasje via rampe fra offentlig park. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at en oppgradering etter TEK 10 krever uforholdsmessige kostnader og at tiltaket er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Ulempene vil være at de 8 nye boenhetene i 3 etasje ikke vil være tilgjengelig nok for tilkomst med barnevogn, rullestol, flyttelass, personer med funksjonsnedsettelse osv. Det er sannsynlig at 3-7 etasje på sikt vil kunne endre bruk til boligformål. Vi ser det uhensiktsmessig å fravike tilgjengelighetskravet for 1 av etasjene og samtidig se bort fra langsiktige løsninger i resterende etasjeplan. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Side 4 av 10

5 Kommuneplanens arealdel punkt 10, uteoppholdsareal Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 10 med hensyn til uteoppholdsareal. Bestemmelsen stiller krav til arealstørrelser og kvalitet på utearealene. For bygg med 4 eller flere boenheter skal det avsettes privat uteoppholdsareal på 7 m2 / boenhet. Det skal settes av 25 m2/ boenhet til felles uteoppholdsareal. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen siden en planlagt bruksendring vil utløse et privat arealkrav på 56m2 og et felles arealkrav på 200m2. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at boenhetene ikke vil få støyutsatt uteoppholdsareal. Eiendommen er lokalisert i Ytre Arna Sentrum. Gjennomgangstema for eiendommer i dette området er at det er meget begrenset areal til uteopphold. Dette medfører at man ikke oppfyller areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det er heller ikke mulig å tilføre areal som kan nyttes til uteoppholdsareal. Søker viser til at boenhetene vil ha umiddelbar tilknytning til felles takterrasse med gode solforhold. I tillegg har eiendommen direkte atkomst til offentlig park med rampe og trapp fra byggets 5. etasje. I denne konkrete saken utgjør arealkravet til uteoppholdsarealet til sammen 256m2. Felles uteoppholdsareal er tenkt på takterrasse i 4 etasjeplan på østsiden av bygget og arealet er på ca 30 m2. Kvalitetskrav til uteoppholdsareal er blant annet at minst halvparten av arealet skal ha helning mindre enn 1:3 og ha sol kl vår/høstjevndøgn med trafikksikker atkomst og skjermet mot støy, stråling, rasfare, forurensing og annen helsefare. Arealene skal plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse og lokalklima. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at det er begrenset med plass til uteoppholdsareal i området. Ulempene vil være å tillate nye boliger uten tilstrekkelige uteoppholdsareal. Kommuneplanens punkt 10 tillater kun uteoppholdsareal på takterrasser i bydelssenter og senterområder langs bybanen. Siden Ytre Arna er definert som et lokalsenter vil søknad om uteoppholdsareal på takterrasse være i strid med kommuneplanen på dette punktet. I prosjekter med minst 8 boenheter blir det stilt krav til bruk av deler av fellesarealet for tilrettelegging for barn og unges aktiviteter, jf Del II supplerende retningslinjer til Side 5 av 10

6 kommuneplanens arealdel. Privatareal og deler av fellesarealene skal kunne skjermes mot uheldig innsyn. Det skal legges særlig vekt på prosjektering og opparbeiding der fellesarealer legges på tak eller andre konstruksjoner. Bygningen ligger i nærhet til en offentlig park som er avsatt til friområde i kommunedelplanen. Østlig del av dette arealet er bratt og utilgjengelig, og tilgangen fra Arnagården via rampe inn til parken er inngjerdet. Vi kan ikke se at dette arealet pr dags dato er egnet som et godt uteareal til de nye boenhetene. I ideskisse Ytre Arna» er privat og offentlige uteareal på takflater vurdert som en god fremtidig løsning for sentrale deler av Ytre Arna. Vi er av den oppfatning av at takflatene på Arnagården i større grad bør vurderes som potensielle uteoppholdsareal for nye boenheter i bygget. I den forbindelse må uteareal sees i sammenheng med tilgjengelighetskravene i TEK 10 kapittel 7. Løsninger med private eller offentlige uteoppholdsareal på takflater bør, når det allerede er begrenset med uteoppholdsareal i området, komme til live via en reguleringsplan med eksempelvis ideskissen for Ytre Arna som et verktøysgrunnlag. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Kommuneplanens arealdel punkt 13, støy Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 13 med hensyn til støy. I kommuneplan tillates det ikke å bruksendring av bygg til støyfølsom bebyggelse. Det gis unntak for dette i senterområder med noen nødvendige forutsetninger. En av forutsetningene for unntak fra støykrav og støynivå er at det skal etableres minst 1 soverom vekk fra støykilden, mot en stille side. Det søkes om 8 nye boenheter i 3 etasje av bygget. Vedlagt plantegning av 3 etasje viser at 5 av de tenkte boenhetene ikke får en stille side på minst ett av soverommene slik unntaksbestemmelsen forutsetter. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre et minstekrav til støy på innvendig og utvendige oppholdsarealer etter statlig støyretningslinje T Støy er et miljøproblem som rammer svært mange mennesker. Støy bidrar til redusert velvære og mistrivsel, og påvirker derfor folks helsetilstand. Formålet med støyretningslinjen er å legge til rette for en langsiktig arealdisponering som forebygger støyproblemer. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at Kommuneplanen åpner imidlertid opp for at i sentrumsområder kan grenseverdiene økes til Lden 73 db for støy fra vei og bane, men at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak skjer gjennom reguleringsplan. Det Side 6 av 10

7 må gjøres en støyutredning for tiltaket, og det må dokumenteres senest ved søknad om igangsetting at støyverdiene innendørs er innenfor fastsatte grenser. I denne konkrete saken ble det ettersendt en støyrapport Rapporten oppsummerer med at innvendig støy kan ivaretas med teknisk utbedring, og uteareal på takterrase i 4 etasje kan sikres mot støy ved å oppføre et rekkverk på 1.1 meter. Det legges til grunn at 5 av de planlagte boenhetene ikke vil få soverom mot stille side. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at nye boenheter får et uteoppholdsareal på ca 30 m2 som kan skjermes mot støy. Fordelen ved å innvilge dispensasjon, vil blant annet være at tiltakshaver kan gjennomføre tiltaket uten omfattende planprosess med dertil hørende ressursbruk, både for tiltakshaver og kommunen, og at bruksendringen vil skje i eksisterende bygningsmasse hvor det allerede er eksisterende boenheter. Ulempen ved å innvilge dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan ved etablering av støyfølsom bebyggelse, vil være at man ikke får avklart forholdet gjennom en planprosess. I kommuneplanens punkt 13 er dette presisert slik: 13 Støy I rød støysone* tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Bruksendring av eksisterende bygning til støyfølsomt formål eller andre tiltak som gir økning i antall boenheter tillates heller ikke. I rød støysone kan det ikke bygges boliger eller gis tillatelse til nye boenheter uten at området samtidig skjermes slik at utendørs støynivå kommer under 65/68 db. Det må dokumenteres at luftkvalitet innendørs og på utendørs oppholdsareal blir tilfredsstillende, jf. nasjonale mål for lokal luftkvalitet. Unntak: I kommuneplanens lokalsentra kan det vurderes å øke disse grenseverdiene til Lden = 70 db og i øvrig sentrumsformål til Lden = 73 db for støy fra vei og bane. Nødvendige forutsetninger for dette er at det dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Kommuneplanens arealdel punkt 15, parkering Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 15 med hensyn til parkering. I ytre by skal det avsettes 1.4 p- plasser/ 100m2 BRA, og minst 1 p-plass pr boenhet. Det søkes om dispensasjon for 6 av de 8 påkrevde parkeringsplassene. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir Side 7 av 10

8 vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Parkeringskravet skal sikre at det blir avsatt tilstrekkelig areal til parkering i samsvar med behovet tiltaket medfører. Bestemmelsen skal bidra til bedre tilgjengelighet og fremkommelighet for næringstrafikk, utrykningskjøretøy, syklister og fotgjengere samt bedre det visuelle inntrykket av gaterommene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at det ikke er areal på egen grunn til å opparbeide plass til parkering, og det er heller ikke mulig å dokumentere kravet på annen måte. Tiltaket er lokalisert i et tettbebygget område, som er etablert før bil ble allemannseie. Når tiltaket skjer i eksisterende sentrumsnær bebyggelse med bestående infrastruktur, bestående transportnett osv. og nærhet til offentlig kommunikasjon, kan vi ikke se at hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt når men delvis klarer å tilfredsstille krav til parkering. Fordelen ved å innvilge dispensasjon vil blant annet være at det foreligger en miljømessig gevinst ved å etablere boliger i eksisterende bygningsmasse. Videre kan nye boliger være med på å fremskynde planene om etablering av parkerings-anlegg i samsvar med kommunedelplan Ytre Arna. I denne konkrete saken er det allerede mangel på parkeringsplasser i Ytre Arna, blant annet fordi parkeringsanlegg i kommunedelplanen er ikke oppført. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til å være en miljømessig gevinst ved å etablere boliger i eksisterende bygningsmasse. Ulempene vil være at bruksendringen medfører økt biltrafikk som ikke har en avsatt plass å parkere på. Ulempen er at underslag av parkeringsdekning kan medføre økt parkering langs offentlig vei. Ulempen ved å innvilge dispensasjon vil være at mulighetene for parkeringsplasser på sørsiden av eiendommen ikke er utredet i søknaden. Det kan ligge muligheter for parkeringsløsninger for resterende 6 biler på denne delen av tomten, innenfor gjeldende arealformål i Kommunedelplanen. Alternativt så kan det via en reguleringsprosess oppstå en mulighet til å etablere parkering for hele bygget i parkeringsanlegg i fjellet sør på eiendommen, med samme konsept som tenkt parkeringsanlegg i ideskissen for Ytre Arna. I ideskissen for Ytre Arna spiller plassering av parkeringsanlegg en viktig funksjon for fremtidig utvikling av området. Gjeldende kommunedelplan har avsatt et areal til parkeringsanlegg i området mellom kulturhus og elv, nord for Peter Jebsens vei. Det har tidligere vært omsøkt parkeringsanlegg på gnr 307 bnr 63 i sak / 13, men søknaden ble ikke godkjent med bakgrunn i at man ikke ville legge til rette for felles lekeplass på planet over parkeringsanlegget. Begrunnelsen i avslaget var: Side 8 av 10

9 Byggesaksavdelingens merknader/vurderinger: I kommunedelplanen er tomten avsatt til felles parkeringsplass for området og det forutsettes også at det skal legges til rette for felles lekeplass på tomten. Omsøkte tiltak er en privat parkeringsplass for Nordstrandvegen 2. I tiltaket er det ikke lagt til rette for felles lekeplass. Tiltaket strider derfor etter bygningsmyndighetenes vurdering med følgende bestemmelser til kommunedelplanen for Ytre Arna: 1.0 Byggeområder pkt 1.04 Ved bygging av felles parkeringsanlegg skal det legges til rette for felles lekeplass på planet over parkeringsplassen Det kommer frem på side 27 i ideskissen at opparbeidelse av et parkeringsanlegg i tråd med Kommunedelplanen er en utfordrende og dyr parkeringsløsning, og den er plassert i noen av det beste uteoppholdsarealene i Ytre Arna. Ideskissen foreslår derfor en annen løsning for parkering. Det foreslåes et parkeringsanlegg i fjellet der som Coop butikken i dag holder til. Dette parkeringsanlegget kan hengsles på Arnagården med nye boliger, Kulturhuset, nye boliger over parkeringsanlegget, nye boliger i området og Arna Næringspark. Det foreslåes at et slikt anlegg løses som fellesprosjekter mellom flere næringsaktører og boligutvikling via en reguleringsprosess. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: AS Arna Gårdselskap, Osterøykroa, 5282 LONEVÅG Side 9 av 10

10 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 10 av 10