Forslag til reguleringsplan for Nordre Viken. Gbnr 15/1-1. gangsbehandling. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tove Hardangen L.nr.: 11231/2009 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/814 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Nordre Viken. Gbnr 15/1-1. gangsbehandling. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /09 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel Forhåndsvurdering etter Pbl 30. Planutvalget sak 82/07. VEDLEGG 1 Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Forslagstillers planbeskrivelse, datert Området vist på oversiktskart. 5 Rapport grunnforhold, datert behandlingen av saken fra planutvalgets møte , sak 82/07 Vedlegg på politikerrommet: Forslag til reguleringsplan i A3-format datert SAMMENDRAG På vegne av grunneier Per Knutsen er det utarbeidet forslag til reguleringsplan for eiendommen Nordre Viken gbnr 15/1 sørøst for Korvaldveien i Mjøndalen. Eiendommen er i dag uregulert, men er avsatt til eksisterende boligområde og friområde i gjeldende kommuneplan. Planområdet utgjør ca 11 daa, og hensikten med reguleringen er å legge til rette for seks eneboligtomter (derav tomt til eksisterende bolig), felles avkjørsel og felles lekeplass. Side 1

2 Rådmannen foreslår at planforslaget med bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningslovens da planen er i samsvar med føringene i planutvalgets vedtak etter Plan- og bygningslovens 30. OPPLYSNINGER Kunngjøring av planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet med brev til myndigheter og berørte naboer og kunngjort i Eiker Bladet og Drammens Tidende ca Det kom inn 3 merknader som forslagsstiller kommenterte i planbeskrivelsen til 30-saken som ble behandlet i planutvalget Utbyggingsavtale Det er ikke varslet om eventuell utbyggingsavtale. Planstatus I kommuneplanen vedtatt er området vist som nåværende boligområde og friområde. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger ca 1 km sørvest for Mjøndalen sentrum i det eksisterende boligområdet langs Korvaldveien, på nordsiden av veien ned mot Veiabekken. Området dekker et areal på ca. 11daa. Omkringliggende bebyggelse framstår som åpen og har hageside ut mot planområdet. I dag består planområdet av en enebolig med adresse Korvaldveien 40. Arealet som skal bebygges består av en relativ flat tilvokst eng på et platå ovenfor friområdet. Friområdet i planen inngår som en del i det sammenhengende friområdet langs Veiabekken. Beskrivelse av planforslaget Planen viser fem eneboligtomter samt en tomt for eksisterende bolighus. Tomtene størrelse varierer fra mellom ca 600m² til 1600m². I følge planbeskrivelsen kan boligene eventuelt ha hybel- eller bileilighet i tråd med føringene i kommuneplanen. Det er avsatt felles avkjørsel og felles lekeplass. Friarealet i henhold til kommuneplanen mot Veiabekken beholdes med noe avvik i formålsgrense og reguleres til offentlig friområde. Formålsgrensen er flyttet til å følge platåavgrensningen som tiltakshaver har vurdert å være en mer naturlig grense mellom dette boligområdet og eksisterende friområde. Det er avsatt areal for opparbeidelse av gangsti langs bebyggelsen, fra lekeplassen og fram til gang-/sykkelvegen som krysser Veiabekken. Foreslått utnyttelse og utforming Utnyttelsen er foreslått til %BYA=25% som er i samsvar med kommuneplanen for dette området. Ifølge bestemmelsenes skal bebyggelsen ha skråtak med takvinkel på mellom 22 og 38 grader, med max mønehøyde 8,5m. Uteoppeholdsareal er satt til minimum 300m² for enebolig, 150m² for bileilighet, og 50m² for hybel. Dette er i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. Planen viser byggegrenser på 4m fra nabo og friområde for bolig. Det foreslås at garasje eventuelt kan oppføres 1m fra eiendomsgrense dersom innkjørsel plasseres parallelt med vei, jfr. planbestemmelsens Side 2

3 Parkering I bestemmelsenes kreves det 2 biloppstillingsplasser pr enebolig, inkl. garasje. Det skal avsettes plass til garasje selv om ikke denne skal oppføres samtidig med boligen. I tillegg skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser for eventuell bileilighet og 1 biloppstillingsplass for eventuell hybel. Parkeringsareal tas med i beregningen av % BYA%. Felles avkjørsel (Fa) Boligene får felles avkjørsel fra Korvaldveien. Avkjørselen er en forlengelse av adkomst til bestående enebolig. Den er regulert med en bredde på 6 m og ender opp i dobbel vendehammer. Tiltakshaver foreslår i rekkefølgebestemmelses at felles adkomst (Fa) skal opparbeides før det gis igangsettelse- eller delingstillatelse. Spesialområde. Frisiktslinjer ut mot Korvaldveien er tatt med i planen som formål Spesialområde. Felles lekeareal (FL) Det er satt av ca 110m 2 til felles lek. Lekeplassen er plassert mellom snuhammer og friområdet. Lekeplassen gir adgang til friområdet. Tiltakshaver foreslår i rekkefølgebestemmelse at lekeplassen skal opparbeides før det gis igangsettelse- eller delingstillatelse. Offentlig friområde inkl sti (F1)+(F2) Eiendommen gbnr 15/1 går til midten av Veiabekken, og omfatter derfor en del av friområdet som er fastsatt i kommuneplanen. Området tas med i reguleringsplanen som formål offentlig friområde. Offentlig friområde blir begrenset av bekkens midte, gangvei mellom Korvaldveien og Nedberkollveien, regulert gangsti (fra felles lekeareal langs ved eksisterende eiendommer i nordvest fram til Vikkollveien), og mot foreslått boligområde. Hensikten er å bevare friområdet som det er. Tiltakshaver har utarbeidet en bestemmelse som verner mot utfylling i friområdet, jfr reguleringsbestemmelsenes Det er tatt hensyn til byggeforbudssone som i følge kommuneplanen 5.1 er 20m fra bekk ved utsettelse av byggegrenser innenfor planområdet. Internt planmøte Internt planmøte ble avholdt der planforslaget ble forelagt for eventuelle kommentarer: Geodataavdelingen påminnet om at rekkefølgebestemmelsene må være i tråd med kommunens praksis: Felles vei, vann, avløp og lekeplass (eventuelt også sti) skal være opparbeidet og dokumentert før delingstillatelse gis. Videre anbefales det at det bør framgå av reguleringsbestemmelsene hvordan eierforholdene av gjenværende fellesarealer F1, Fa og FL er tenkt å bli etter at fradelingen av boligparsellene er gjennomført. Det er lite ønskelig at disse fortsatt skal ha en og samme eier Fellesarealene bør bli et realsameie mellom de seks parsellene, eventuelt at det opprettes en velforening som står som hjemmelshaver. Dette er innarbeidet i bestemmelsene. Kommunalteknisk avdeling påpeker at det er dårlig vannledning i området, og at denne bør byttes før byggetillatelse gis. Det anbefales 2m på hver side av avkjørsel utenfor til snøopplag. Videre bemerkes det at byggeforbudssone mot bekk i henhold til kommuneplanens bestemmelser må følges. Dette er innarbeidet i bestemmelsene. Side 3

4 VURDERING Barn og unges interesser Planen anses ikke få vesentlige konsekvenser for barn og unge. Friområdet vil beholdes som det er i dag. Det kreves opparbeidet ny felles lekeplass med adkomst ut til friområdet. For større barn er det relativt kort avstand til idrettsanlegg og skoler, dvs ca 900m til barneskolen og ca 250m til ungdomsskolen. Skogsområdene sør for planområdet kan nås via Korvaldveien ved Rypejordet og her gis det god tilgang til ski- og turveinett. Skoleveg Rådmannen viser til vedtaket i 30-behandlingen der det var ønske om å utrede gang- og sykkelvegforbindelser til Mjøndalen. Tiltakshaver har i planbeskrivelsen gjort en enkel oversikt over gang- og sykkelvegforbindelser i området. Til Veiavangen ungdomsskole finnes det en gang- og sykkelveg over Veiabekken. Denne kan lett nås via sti gjennom friområdet. Planforslaget krever at denne stien opparbeides, jfr reguleringsbestemmelsenes Gang- og sykkelvegen går videre til fortau langs Fv 51 Nedbergkollveien. Barneskoleelever kan gå den langt mindre trafikkerte Vikveien fram til gang- og sykkelveg langs Fv 51 Drammensveien til Mjøndalen barneskole. Gående og syklende bruker også Korvaldveien til de forskjellige mål. Rådmannen anser denne oversikten, samt krav til opparbeidelse av stien som forbinder boligområdet med eksisterende gang-/sykkelvegnett ved Veia, som tilfredsstillende. Atkomst Felles atkomstveg er regulert i 6m bredde. I følge Kommunalteknisk avdeling anbefales 2m på hver side av avkjørsel til snøopplag. Rådmannen bemerker at det kan bli problem med snøopplag. Idet avkjørselen er avsatt i 6m bredde bør den kunne klare oppsamling av snø under normale vintre. Rådmannen anser at beboerne vil kunne løse dette ved store snømengder enten ved å lagre snø på egne tomter eller få snøen bortkjørt. For øvrig skal plass for snøopplag illustreres i utomhusplan jfr. reguleringsbestemmelsenes Realsameie Med hensyn til Geodata-avdelingens kommentar anser rådmannen at en avtale mellom de 6 parsellene kan opprettes i forbindelse med fradeling/tildeling av gårds- og bruksnummer. Dette forutsettes i reguleringsbestemmelsenes og Avkjørsel til og fra Korvaldveien Rådmannen anser at atkomstveg er oversiktlig med angitte frisiktsoner. Foreslått utnyttelse og utforming ihht forslag til reguleringsbestemmelser og kommuneplan: Dette området tillater i følge kommuneplanens b. utnyttelse på % BYA=25%. Av dette skal min 300m 2 avsettes til uteoppeholdsareal. Til bileilighet og hybel skal det avsettes min 100m 2 respektive 50m 2 utomhusareal. Rådmannen viser til reguleringsbestemmelsenes der dette, samt krav om å utarbeide utomhusplan, er ivaretatt. Side 4

5 Likeledes er reguleringsbestemmelse angående parkeringsbehov i samsvar med intensjonene i kommuneplanen der det heter at For boligbebyggelsen er det krav om 2 biloppstillingsplasser pr boenhet med unntak av for hybel hvor kravet er 1 biloppstillingsplass. For øvrig skal det avsettes plass til 1 garasje på hver tomt. Jfr reguleringsbestemmelsenes Parkeringsareal og garasje regnes inn under % BYA%. I reguleringsbestemmelsenes heter det at bebyggelsen skal ha skråtak med takvinkel på mellom 22 og 38 grader, med max mønehøyde 8,5m. Rådmannen har ingen bemerkninger til dette da det gis god valgmulighet til å utforme boligene slik at de tilpasses bebyggelse i nabolaget. Det er foreslått videre i bestemmelsene at mønehøyde for frittliggende garasje ikke skal overstige 5 m på noe punkt. Gesimshøyde må ikke overstige 3m. Det er ikke tillatt med bruksareal på loft over garasje. Rådmannen har ingen innvendinger da dette er i henhold til rådmannens eget foreslag til revidering av bestemmelse om garasjestørrelse i kommuneplanens Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av fellesområder Rådmannen har erfaring med at bestemmelser om opparbeidelse av fellesarealer ikke alltid overholdes ved utbygging av boligfelt. For å sikre opparbeidelse av avkjørsel, lekeplass samt sti til friområdet er det foreslått en rekkefølgebestemmelse (jfr ) som setter krav til at fellesarealene skal opparbeides før det gis igangsettings- eller deletillatelse innenfor området. Videre inngår det i reguleringsbestemmelsene at lekeplassen skal opparbeides etter standardkrav i kommuneplanen, det vil si tilsådd grunn, huske- og klatremuligheter, sittebenk og nødvendig fallunderlag. Rådmannen har ingen innvendinger til dette. Universell utforming I bestemmelsenes heter det at: Prinsipp for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle bygg, fellesarealer, trafikkanlegg og uteareal. jfr Rådmannen har ingen kommentarer da dette er i henhold til kommuneplanens Risiko og sårbarhet Det er ikke utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Rådmannen kan ikke se at der foreligger momenter som tilsier at man bør kreve en slik analyse her. Planområdet ligger utenfor flomsone, samt fareområdet for skred lenger opp i Korvaldveien / Rypejordet. Geologisk undersøkelse. Det er foretatt grunnboringer av området der oppdragsgiver anser grunnforholdene som relativt gode og kan ikke se spesielle problemer ved å bebygge området. Rapporten viser at det er nødvendig å ta visse hensyn ved opparbeidelse av området. Se vedlegg 5. Rådmannen ser at avbøtende sikringstiltak kreves dokumentert i reguleringsbestemmelses Rådmannen anser denne løsning som tilfredsstillende. Radon I hht til kommuneplanens bestemmelse 7.3 skal det grunnforholdene kartlegges for radonstråling ved hvert byggetiltak. Det kreves radonmåling og eventuelle avbøtningstiltak skal dokumenteres ihht reguleringsbestemmelsenes Rådmannen anser denne løsning som tilfredsstillende. Side 5

6 Vann og avløp Kommunalteknisk avdelingen bemerket at vannledningen er dårlig og må byttes før området kan utbygges. Rådmannen foreslår at det tilføyes ny rekkefølgebestemmelse om krav til slik opparbeidelse innen det gis igangsettings- eller delingstillatelse. Kulturminner: Det er foretatt kulturminneregistrering av området. I brev av heter det at det ikke er funnet fredede kulturminner. Det er tatt med i bestemmelsenes 6d at dersom det fremkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeide eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles. Dette i henhold til kulturminnelovens 8.2. Oppfølging av vedtak i Planutvalget Planutvalget ga råd om følgende: Med hjemmel i plan og bygningslovens 30, 1. ledd, vedtar planutvalget at området vist på skisseforslaget datert kan reguleres og gir følgende råd videre i planprosessen: 1. Området reguleres for eneboliger. Planforslaget omfatter eneboliger. 2. Kommuneplanens krav om uteoppholdsarealer følges. Rådet er fulgt og justert i bestemmelser. 3. Det ønskes en utredning i forhold til gang/sykkelforbindelser til barnehage, skoler og sentrum og hvordan stier i selve planområdet skal knyttes opp mot disse. Dette er utført. Se planbeskrivelse og avsnittet skoleveg i utredningen. 4. Med tanke på noe mangel av uteareal per boenhet, bør planskissen vurderes løst mer arealeffektiv med hensyn på vei og fellesarealer. Rådmannen anser at krav til uteoppeholdsarealer er oppfylt og at plasseringen av fellesarealer er løst på en god måte i oppdatert planforslag. 5. Grunnforholdsundersøkelser samt utredning i forhold til flomproblematikk utføres. Dette er utført, se vedlegg Grensen mellom B1 og F1 justeres slik at den følger platåavgrensingen mot nord. Dette er gjort i oppdatert planforslag. Byggeforbudssonen fra bekk er ivaretatt i planforslaget. 7. Det bør vurderes hvorvidt gbnr.15/344 og 15/206 bør innlemmes i planområdet. For disse eiendommene er frisiktssone for avkjørsel mot Korvaldveien avsatt i planforslaget. KONKLUSJON Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og føringene i vedtaket etter 30- behandlingen. Det legges til rette for fem nye eneboliger i et ubebygd område avsatt til boligformål i kommuneplanen. Samtidig sikres friområdet langs Veiabekken ved at området Side 6

7 reguleres til offentlig friområde med stiforbindelse til gang- og sykkelveg. Tomtene får felles avkjørsel til Korvaldveien. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, vedtar planutvalget at forslag til reguleringsplan for Nordre Viken, Gbnr 15/1 datert med tilhørende bestemmelser, datert legges ut til offentlig ettersyn. Behandling i Planutvalget : Det ble ikke reist forslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, vedtar planutvalget at forslag til reguleringsplan for Nordre Viken, Gbnr 15/1 datert med tilhørende bestemmelser, datert legges ut til offentlig ettersyn. Side 7