Utvalget for miljø og teknikk. Møteinnkalling

Transkript

1 Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: Sakstittel PS 81/07 Spørsmål til utvalgets leder PS 82/07 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 83/07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon for etableing av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy PS 84/07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av bolig på eiendom 53/94, Vesterøy PS 85/07 Klage over vedtak om ekspropriasjon av av områder avsatt til friluftsområde - Kroksand/Gilbergodden i Skjærhalden PS 86/07 Revisjonsrapport - salg av Sollihøgda PS 87/07 Rådmannens plan- og budsjettrundskriv PS 88/07 Noen regler om saksbehandling (Saken legges frem på møtet) Ottar Johansen Leder Torleif Gjellebæk Rådmann Orientering om opplæring i plan- og bygningslov for utvalgets medlemmer. Møteinnkalling side 1 av 32

2 PS 81/07 Spørsmål til utvalgets leder Møteinnkalling side 2 av 32

3 PS 82/07 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 3 av 32

4 Saksnr 2006/204 - Diverse tiltak på eiendom 25/214, Kasevarden, Kirkeøy Arkivkode 25/214 Saksbehandler Carl Henrik Jensen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon for etablering av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy Sammendrag Kommunen har oppdaget flere forhold på eiendom gnr/bnr: 25/214 som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. Eiendommen ligger i et LNF-område og i 100m-beltet fra sjøen. Eier har med bakgrunn i dette søkt om dispensasjon for noen av forholdene. Dette gjelder deler av allerede oppført terrasseareal rundt hytta (inkludert trapp) og deler av terrasseareal rundt uthuset. Det er også søkt på forhånd om etablering av bad i uthuset. Søknaden ble avslått av kommunens administrasjon i vedtak PA 58/07 datert Adv. Skaaraas har på vegne av eier påklaget vedtaket. Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. Kommunens administrasjon foreslår å ikke ta klagen til følge da ikke er fremlagt vesentlig nye momenter til saken. Dersom utvalget skulle ønske å ta klagen til følge må saken vedtas utsatt for å innhente evt. uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Saksopplysninger Det søkes i brev datert om dispensasjon fra planformålet (LNF) i 100m-beltet for etterfølgende godkjennelse av allerede oppført terrasseareal rundt deler av hytta og rundt deler av uthuset samt terrassetrapp nordvest for hytta samt forhåndsgodkjennelse av etablering av bad i uthuset på eiendom gnr/bnr: 25/214, Kirkeøy. Søknaden er fremmet etter at kommunen ved besiktelse på eiendommen har kommet over flere forhold som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. De nå omsøkte tiltakene er en del av forholdene kommunen har påpekt krever avklaring. Det søkes om dispensasjon for terrassearealet som er etablert øst for hytta og for den del av terrassen i nord som ikke er behandlet gjennom byggemelding i vedtak BM - 096/03 datert , samt trapp etablert fra den godkjente terrassens hjørne i nordvest. Det er også søkt om dispensasjon i etterkant for terrasseareal rundt uthuset og i forkant for etablering av bad i uthuset. Det er også etablert et terrasseareal sør for hytta samt sør for uthuset, men dette mener tiltakshaver det ikke er nødvendig å innhente tillatelse for, så det er ikke søkt om denne. Kommunen mener disse også er avhengig av tillatelse og vil også følge opp denne delen av saken videre. Tiltakshaver har i sin søknad vedlagt tegninger av ulike forslag til løsninger. Det søkes primært om godkjennelse av anlegget slik det fremstår i dag (alternativ 1). Det er også laget to andre forslag, alternativ 2 og alternativ 3 som det sekundært søkes om. Alternativ 4 er også laget for å vise hvordan det vil se ut uten de omsøkte terrassene. Møteinnkalling side 4 av 32

5 De fremlagte særlige grunner kan sammenfattes slik: - Terrassene mot nordhjørnet og mot øst har en viktig funksjon for å tilpasse hytta i landskapet. Alternativet er at man vil få en naken og skjemmende undermur. Det kan åpnes for å trappe terrassen noe ned for eksempel ett til tre trinn fra hjørnet mot nord-øst til trapp i sør-øst. - Trappen i vest ligger naturlig i terrenget og reduserer visuelt høyden på det godkjente hjørnet på terrassen i nordvest. Det menes å være en dårlig løsning å fjerne trappen samtidig som det understrekes at den har en viktig bruksmessig funksjon. - Tiltakshaver er i tilfelle godkjenning åpne for å utplante skjermende vegetasjon i det nordvestre hjørnet av terrassen. - Etablert terrasse rundt uthuset har blitt sett på som nødvendig for å komme til rundt uthuset. Terrenget faller nemlig bratt i forkant mot hytta. Alternativet vil være en skjemmende undermur med en eller annen høy og bratt trapp til inngangsdøren. - Arealet rundt uthuset er ikke synlig fra sjøen og er heller ikke til hinder for naboer og forbipasserende. I byggetillatelsen står det at uthuset skal utformes og fargesettes likt med hytta. Det er det vi har forsøkt å oppnå med å bygge terrassen rundt så lik som mulig med hytta. - Uthuset vil fremstå som høyere og kanskje mer dominerende uten eksisterende terrasse/repo og trapp mot terrenget slik det i dag fremstår. En åpen undermur uten avtrapping mot terreng kan vanskelig sies å være et akseptabelt alternativ, da dette vil bli mer dominerende. Et annet alternativ er en nedtrapping av repoet i forkant. - Det er behov for et ekstra toalett i uthuset med bakgrunn i at hytta har ti sengeplasser. Rørene utvendig vil bli lagt skjult. Disse vil gå fra yttervegg i sør, under utegulvet og videre inn under trappen til uthuset. Hvis man ikke får godkjent dette er alternativet å installere et biologisk toalett som ikke krever tilknytning til vann og kloakk, samt vaskevannsfat som blir tømt i naturen. Vi understreker at uthuset ikke vil bli benyttet til varig opphold, men kun opphold som loven tillater. Kommunens administrasjon hadde følgende vurdering av søknaden: Generelt: Eiendommen ligger i et område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel, vedtatt Den var også i forrige kommuneplan avsatt til LNFområde. Hytta ligger videre i 100m-beltet fra sjøen og omtrent all virksomhet/alle tiltak som ikke har tilknytning til primærnæringen er i utgangspunktet forbudt. De omsøkte tiltakene knytter seg til fritidsbebyggelse og vil følgelig være avhengig av dispensasjon fra planformålet for å gjennomføres. Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. På denne bakgrunn skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller byggeforbudet i 100 meters-beltet gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav på dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Særlige grunner kan foreligge for eksempel dersom det gjennom dispensasjon kan oppnås en uendret eller helst en forbedret situasjon i forhold til allmenne hensyn. Hytta på eiendommen har allerede, i godkjent forstand, et ikke-uvesentlig terrasseareal tilgjengelig i vest og i nord. Kommuneplanens arealdel har følgende retningslinje om dispensasjonspraksis for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i 100-m beltet: Møteinnkalling side 5 av 32

6 Det ligger en rekke hytter/fritidshus i 100-m beltet fra sjøen (disse inngår i LNF-kategorien, uten byggeområdesirkel). Denne bebyggelsen skal som utgangspunkt ikke utvides eller endres. Dispensasjon kan vurderes når det foreligger en overvekt av særlige hensyn (jfr. pbl 7) og følgende forhold ivaretas: 1. Samlet bruksareal (BRA) for eksisterende bebyggelse og ny omsøkt utvidelse skal ikke overstige 70 kvm og maksimal fasadelengde ikke overstige 10m. 2. Bestemmelsenes 3, pkt.1 ivaretas., jfr. side 13. Bestemmelsene i 3 som det henvises til og som også er retningsgivende for kommunens dispensasjonspraksis for tiltak i 100m-beltet, er forholdsvis strengt praktisert, selv i områder som ligger langt fra sjøen. I denne saken dreier det seg om en søknad om dispensasjon fra planformålet i 100m-beltet, samt at tiltaket går ut over det areal kommuneplanen legger opp som retningslinje og ut over den praksis kommunen har lagt seg på i saker hvor tiltakene ligger i byggeområder og langt fra sjøen. Det synes derfor som at de særlige grunnene i slike saker som denne må være svært spesifiserte og klare for ikke å kunne skape en uheldig og uønsket presedens i andre lignende saker. 100m-beltet fra sjøen er av sentrale og lokale myndigheter definert som et sårbart område hvor det er mange interessekonflikter. I brev av fra Miljøverndepartementet ble behovet for en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis påpekt, mens kommunenes ansvar for å forvalte strandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer ble sterkt understreket i brev av Terrasseareal og trapp ved hytta: I bestemmelsenes 3, pkt. 1 som det henvises til ovenfor heter det blant annet at: For ikke-overbygde terrasser tilknyttet hytte, kan utvidelse tillates, men samlet bebygd areal skal ikke overstige 20 kvm. Overbygde uteplasser/terrasser tilknyttet hytte tillates utvidet, dersom samlet areal ikke overstiger 10 kvm. Samlet areal for ikke-overbygde og overbygde terrasser må ikke overstige 30 kvm., jfr. 3, pkt. 1f. Det søkes om dispensasjon for det terrassearealet som allerede er etablert, men ikke godkjent øst og i nordøsthjørnet for hytta. Dette arealet vil, dersom det godkjennes, kreve rekkverk i henhold til teknisk forskrift da gulvet ligger forholdsvis høyt over terrenget. Terrassearealet synes allerede før dette rekkverket er satt opp å være unødig ruvende i terrenget. At vegetasjonen på dette stedet er fjernet fører ikke til noen forbedring på dette punkt. Det legges frem som særlig grunn at terrassearealet demper hyttens opplevde høyde, men siden terrassen er bygget rett ut i et skrånende terreng oppnås ikke denne effekten da avstanden mellom overkant terrassegulv og bakkenivå er høyere enn det avstanden mellom overkant grunnmur og bakkenivå er. Skisserte alternativ 2 viser en nedtrappet terrasse mot nord, men effekten av at denne som fasadedempende er trolig fraværende eller minimal og vil uansett ikke bli vektlagt som så tungtveiende at det gis dispensasjon for denne løsningen. I alternativ 3 er terrassen mot nord fjernet, men det er fortsatt et areal ved hyttas nordøstre hjørne som er uheldig i forhold til terrengtilpasning, jfr. over. Hytta er dessuten ikke så dårlig terrengtilpasset at det vektlegges som noen tungtveiende særlig grunn. Det legges videre frem som særlig grunn at terrassen er nødvendig for å sikre en forsvarlig adkomst rundt hytta. Vi kan ikke se at det skal være behov for/nødvendig å kunne gå på et flatt underlag rundt hele hytta. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad, og heller ikke i denne saken, vektlegges særlig. Når det gjelder trappa som er etablert i nordvest hevdes det at denne har en dempende effekt på den godkjente terrassen. Det er noe interessant å se tilbake på saken i 2003 når deler av terrassen ble byggemeldt og det skrives i følgebrev til meldingen om tiltaket: Selv om vi må, som tidligere (gml. hytte), bygge opp store deler av terrassen på søyler med et snitt på ca. 1,15 cm (feilskrevet og skulle vært m?) vil terrassen ikke bli synlig fra sjøen, jfr. brev datert Det fremlegges nå som særlig grunn at terrassen nærmest er så synlig at den bør avdempes. Vi er uansett ikke enig i at denne trappa avdemper terrassens visuelle høyde. Også her skråner terrenget, og avstanden mellom gulvnivå og nederste del av trappa er høyere enn avstanden mellom Møteinnkalling side 6 av 32

7 gulvnivå og bakken rett under terrassen. Noe beplanting i dette området vil heller ikke være tungtveiende nok. Det fremlegges videre at denne har en viktig bruksmessig funksjon. Dette er et moment av personlig karakter og, som nevnt tidligere, vektlegges ikke dette særlig i slike saker. Det er uansett gode muligheter for brukerne å komme fra hytta og ned til brygga/sjøen på nordsiden av hytta. Arealet nedenfor trappa er også tilgjengelig denne veien. Trappa danner en diffus grense for allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Det er også her nødvendig i henhold til teknisk forskrift at det etableres rekkverk. Når terrassen lages med rekkverk ned mot sjøen i stedet for en så bred trapp oppleves dette som et skarpt skille mellom privat og offentlig tilgjengelig sone. Rekkverket vil videre skjule brukerne av hytta noe slik at brukbarheten av området nedenfor vil av allmennheten oppleves høyere. Terrasseareal/repo og trapp ved uthuset: For det første må det understrekes at denne bygningen har status som uthus/bod, dvs. som tilleggsdel i henhold til teknisk forskrift. Det er et generelt krav i plan- og bygningslovens 74-2 at et tiltak blant annet skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon. Et uthus bør dermed se ut som et uthus og ikke en minivariant av en hytte. Det vektlegges derfor ikke at uthuset er forsøkt formet som hytta. I byggetillatelsen fra 1999 er det ikke skrevet som det blir hevdet av søker at uthuset skal utformes likt med hytta. Det står kun at den skal fargesettes på samme måte som fritidsboligen for øvrig. Det fremlegges som særlig grunn også for denne delen at uthuset, uten det etablerte terrassearealet, vil fremstå med en skjemmende undermur. Men også i dette tilfellet faller terrenget. Avstanden mellom terrassegulv og terreng er derfor høyere enn avstanden mellom overkant grunnmur og terreng. Ved nødvendig rekkverk vil høydeeffekten bli ytterligere forverret. Alternativ 2 for uthuset er like uheldig som alternativ 1 da den kun viser terrasseareal der det skråner mest og blir behov for høyest byggverk. Uansett kan vi ikke se at det er fremlagt noen særlig tungtveiende grunner for at det etablerte arealet skal bestå. I kommuneplanens bestemmelser (som også er retningsgivende for saker i 100m-beltet, jfr. over) heter det blant annet: Oppføring av frittliggende plattinger/terrasser tillates ikke., jfr. 3, pkt. 1 g. Dette viser at man normalt ikke tillater plattinger/terrasser som ligger vekk fra hytta uansett hvor de befinner seg i kommunen og bør derfor signalisere kommunens holdning til lignende tiltak. Det heter videre i 3 pkt. 1a: På hver tomt kan det kun oppføres én bygning med én bruksenhet. Frittstående uthus er ikke tillatt. Eksisterende, lovlig oppførte, uthus kan utvides inntil 15 kvm. Dette gjelder kun ett uthus pr. eiendom og ikke for anneks eller annen bygning for varig opphold. Kommunen har praktisert arealbegrensningen for uthus som bebygd areal/bya og man kan således diskutere hvorvidt store deler av den etablerte terrassen er i strid med denne retningslinjen for dispensasjonssaker da deler av terrassen vil ha et bebygd areal. Uthuset ble tillatt oppført med 15m 2 i 1999 og ytterligere utvidelse kan ikke påregnes. I søknaden vises det også her til et behov for å komme til rundt uthuset. Som i vurderingen av terrassen ved hytta, og kanskje i sterkere grad her, kan vi ikke se noe behov for/nødvendighet av å komme til rundt hele uthuset. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad og heller ikke i denne saken vektlegges i særlig grad. Etablering av bad i uthus: Det søkes om tillatelse for å etablere bad i uthuset. Dette må ses på som en bruksendring av deler av uthuset. Det er således ikke avklaringen mellom innlegging av offentlig vann og avløp eller installering av biologisk toalett som er hovedproblemstillingen. Uthusets historie var at det fantes et uthus på 8m 2 som ble tillatt flyttet og utvidet til 15m 2. Dette ble tillatt i I søknaden den gang skrives det at det er behov for en slik bod for å oppbevare diverse utstyr som fiskeredskap og båtmotorer. Forskjellen mellom anneks og uthus/bod ble spesifisert i brev fra kommunen datert Det presiseres både i byggetillatelsen og i brevet fra 2000 at uthuset kun hadde status som uthus og ikke kunne benyttes til varig opphold. Bad og toalett er i teknisk forskrift definert som hoveddel, mens boder og oppbevaringsrom er definert som tilleggsdel. Møteinnkalling side 7 av 32

8 Det fremlegges som særlig grunn at det er etablert ti sengeplasser i hytta. Det er ikke vanskelig å forstå at det kan være ønskelig med et toalett ekstra, men de fremlagte særlige grunnene er av veldig generell karakter og kan fremlegges av mange. Et uthus/bod vil generelt virke mindre privatiserende enn en bygning hvor deler eller hele bygningen benyttes som hoveddel. Kommunen har en lang praksis å vise til når det gjelder å ikke tillate innredning av uthus. I starten var dette trolig for å hindre at de utviklet seg til selvstendige hytter, men i dag er det i hovedsak privatiseringseffekten som ønskes unngått. Legging av vann- og avløpsledninger fra hytta til uthuset vil videre kunne forårsake en problemstilling i forhold til hvordan disse skal dekkes. Det er mellom etablert terrasse sør for hytta og allerede etablert uthustrapp kun bart fjell som skråner oppover mot uthuset. Det vil slik sett enten bli behov for en vesentlig terrengoppfylling eller videre dekking av arealet med treverk og terrassebord. Ingen av delene synes særlig heldig. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. De omsøkte tiltakene er i strid med planformålet på stedet og kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. At eiendommen ligger i 100m-beltet synes å tale for en restriktiv dispensasjonspraksis. Det ble i brev datert fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra planformålet for allerede oppført terrasseareal øst for og i nordøsthjørnet for hytta på eiendom gnr/bnr: 25/214, samt allerede oppført terrassetrapp i nordvest, allerede oppført terrasseareal rundt deler av uthus og etablering av bad i dette uthuset. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Tiltakene er i strid med kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. Eiendommen ligger i 100m-beltet ved sjøen, noe som tilsier en streng praksis. Vedtaket ble påklaget av advokat Skaaraas i brev datert på vegne av Lasse og Peggy Moe. Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. I klagen tas også opp tema med terrassen på sørsiden av hytta og på sørsiden av uthuset. Disse er ikke en del av søknaden og tematikken rundt denne tas derfor ikke opp ved behandlingen av klagen på dispensasjonsvedtaket. Det er heller ikke fattet noe vedtak fra kommunen rundt disse temaer. Parter i saken: Advokatfirmaet Bjørge og Skaaraas AS v/h. Skaaraas Postboks Sarpsborg Lasse og Peggy Moe Dyrefaret Slemmestad Vedlegg 1. Kart som viser eiendommens beliggenhet i Hvaler. 2. Kart som viser bebyggelsen og eiendommen. 3. Tiltakshavers tegninger vedlagt søknaden (19 sider). Viser dagens bygde løsning og alternative løsninger. 4. Bilder tatt av kommunens saksbehandler (2 sider). Innkommet klage datert sammenfattes slik: Delen om terrasse sør for hytta og sør for uthuset, som det ikke søkt om, tas ikke med her. Trapp fra terrasse i forkant: Når det gjelder trappa i forkant, forbinder den godkjent terrasse med terreng. Avstanden er 3,80 meter fra vegglivet. Kommunen har avslått søknaden med begrunnelse at trappa danner en diffus grense i forhold til allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Jeg har forståelse for at kommunen er opptatt av allmennhetens ferdselsrett. Men det har ingen forankring i friluftsloven slik den fortolkes i praksis av domstolene og sivilombudsmannen å tale om allmenne ferdselsssoner 3,80 meter fra husvegg! Her er vi åpenbart innenfor begrepet hustomt slik dette benyttes i friluftsloven. Hvaler kommune har tradisjonelt operert med en sone for privatlivets fred Møteinnkalling side 8 av 32

9 på meter. Jeg forstår ikke hva kommunen mener når det anføres at trappa ligger i grensen for privat ferdsel. Dette standpunkt virker både fremmed og urimelig! Poenget er at man trenger en trapp fra terrassen til terreng. Dette behov kan ikke slik kommunen gjør avvises med å henvis til læren om individuelle behov ved dispensasjonsvurderingen. Her dreier det seg om husets objektive funksjonalitet og det er det selvsagt full anledning til å vektlegge! I sum er det vanskelig å se at trappa er noe problem også fordi den ikke er synlig fra sjøen, men likevel har en avdempende (som avtrapping) effekt i forhold til omkringliggende terreng. Alternativet er jo at man får en stor åpen vegg med eventuelt rekkverk på toppen for å oppfylle byggeforskriftenes krav til sikring. Mine parter forteller for øvrig at trapp også er blitt drøftet med Gunn Karin Karlsen. De oppfattet henne slik at hun så det som selvsagt at de skulle få anlegge trapp fra terrassen. Øvrige terrasser rundt boligen: På min anbefaling har Peggy og Lasse Moe søkt om bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. Jeg viser til mitt brev av til kommunen om dette. Peggy og Lasse Moe har fulgt opp dette selv om det i dagens byggemarked ikke er lett å få tak i fagfolk som ønsker å prioritere denne type byggesaker fremfor andre oppdrag. Det er fremmet tre alternative løsninger som kommunen er bedt om å ta stilling til. Man har også vært åpen for en dialog om andre måter å gjøre ting på. Jeg viser til søknaden fra Moe med henvisning til vedlegg 1-3. Vi opplever ikke at avslaget på dette punkt er begrunnet. I så fall er begrunnelsen av prinsipiell og ideologisk karakter, og ikke knyttet til de konkrete og individuelle forhold som gjør seg gjeldende. Mine parter har lagt ned mye tid og penger i tegninger og billedmateriale for å fremskaffe alternativer som måtte ivareta de offentlige behov som gjør seg gjeldende. Da er det også på dette punkt leit å konstatere at man ikke får sine forslag tilfredsstillende vurdert. Det må være mulig med bakgrunn i søknaden å finne frem til løsninger som kombinerer ønsket mellom funksjonalitet og ivaretakelse av de vanskelige terrengforholdene på stedet med de allmenne hensyn som gjør seg gjeldende. I denne sammenheng må man se virkningene av et avslag i forhold til den terrasse som vitterlig er godkjent. Høydene er problematiske, og det er behov for en viss nedtrapping. Jeg ber derfor om at det meddeles dispensasjon for utvidelse av eksisterende godkjent terrasse i samsvar med et av alternativene i tegningene. Når forholdene vurderes individuelt og konkret, er det fra vårt ståsted vanskelig å forstå at det ikke er noen overvekt av hensyn for å dispensere. Jeg fremhever for ordens skyld at vi for vår del er positive til en dialog om andre løsninger enn de som er foreslått. Det dukker fra tid til annen opp problemer med tilpasning til eksisterende terreng eller eksisterende byggverk. I dag er det i praksis umulig å få sivilarkitekter eller dyktige landskapsarkitekter til å påta seg oppdrag for å få optimaliserte løsninger i konfliktsaker som dette. Jeg vet blant annet Fredrikstad kommune har en ordning hvor man får offentlig støtte til arkitektbistand i vanskelige saker. Da er det kanskje mer fristende for dyktige arkitekter å påta seg arbeidet. Slik situasjonen er nå, vil engasjementet i slike saker ofte øke arbeidspresset og alene føre til dårlig omdømme i kommunen. Terrasser rundt uthus: Her er det vesentligste forhold at terrassen i praksis bare er synlig fra eiendommen. Den ligger bare noen få meter fra hovedhytta, og danner en avgrensning av den private sonen i bakkant. Reposet utenfor inngangen har dessuten en viktig funksjon for å lette atkomsten til bygget. Vi synes dessuten det er rart at kommunen ikke ser betydningen av å kunne gå rundt uthuset. Også dette handler om funksjonalitet. Også på dette punkt er det en overvekt av hensyn for å dispensere. Bad i uthus: Kommunen har i avslaget over søknaden om bad i uthus uttalt at dette representerer en bruksendring. Det kan ikke være riktig. Innlegging av vann i uthus innebærer selvsagt ikke noen bruksendring. Møteinnkalling side 9 av 32

10 På dette punkt kan jeg ikke se at søknaden lovlig kan avslås. Her er det tale om tiltak som ikke er i strid med gjeldende regelverk, og således ikke er betinget av dispensasjon. Innlegging av vann- og avløp er drøftet i Planjuss nr s. 11. Utgangspunktet er at slik innlegging ikke representerer noen bruksendring. Men forholdene må selvsagt vurderes konkret. Det er intet i vedtaket som indikerer at det er foretatt en slik vurdering. Og er det gjort, mangler det en relevant begrunnelse. På dette punkt (i likhet med terrasse i bakkant) er kommunens avgjørelse uhjemlet. Jeg ber på bakgrunn av de synspunkter som fremgår foran om at saken undergis ny behandling, og at kommunen legger til grunn at terrasse i bakkant ikke krever dispensasjon. Det samme gjelder innlegging av vann og avløp i uthus. For den øvrige del imøteser jeg kommunens velvillige behandling med ønske om å finne gode løsninger som både ivaretar hensynet til bygningens funksjonalitet, og de allmenne behov som gjør seg gjeldende på stedet. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningslovens 15. Vurdering Det er viktig at kommunen fører den samme praksis i saker hvor det søkes før det bygges og saker hvor det søkes etter det bygges. Klager synes i sitt brev å forsøke å snu prinsippene med at det er kommunen som må overbevise om at tiltakene har ulemper, mens det etter loven er slik at det er opp til søker å fremlegge en overvekt av særlige grunner for å få dispensasjon. Utgangspunktet er nemlig byggeforbud. Selv i de tilfeller der det skulle foreligge overvekt av særlige grunner har ikke søker krav på dispensasjon, det er det opp til kommunen å vurdere. Videre synes det glemt i klagen at selv om hver sak skal behandles og vurderes konkret må kommunen føre en noenlunde lik praksis i sakene. Noe annet vil være lovstridig. Trapp fra terrasse i forkant: Klager har forstått det slik at kommunen har avslått søknaden om trappa med bakgrunn i at allmennheten har ferdselsrett der trappa er bygd. Det er selvsagt ikke slik. Poenget er at trappa bidrar til å dra den private sone også ned på fjellet nedenfor terrassen slik at allmennheten fortrenges ytterligere vekk fra hytta. Det hevdes at trappa ikke er synlig fra sjøen og at den har en avdempende effekt i forhold til omkringliggende terreng. Den er synlig fra sjøen, siden det finnes svært lite avdempende vegetasjon i forkant. Den er heller ikke utformet på en slik måte at den er med på å trappe ned inntrykket av terrassen. Trappa er bygget på det stedet hvor det er størst høydeforskjell mellom terrasse og fjell, noe som gjør at den blir veldig høy. Terrenget nedenfor er dessuten skrånende og trappa blir derfor veldig lang før den når bakken. Den er videre bygget henvendt mot det stedet som trolig er mest realistisk for allmennheten å kunne benytte seg av (området vest for hytta). Dersom det skulle tillate en trapp fra terrassen på nordsiden, burde denne i stedet plasseres ved det nordøstre hjørne av den godkjente delen av terrassen og i vinkel ned på gressplenen. Trappa vil da bli vesentlig mindre siden høydeforskjellen mellom terrasse og terreng er mindre. Det er uansett ingen selvfølge at hytter som ligger i 100m-beltet skal ha enklest mulig tilgang til sjøen hvis dette kan ha privatiserende effekt på allmennheten. Det hevdes videre at bygging av trapp er blitt drøftet med tidligere saksbehandler og at de oppfattet det slik at saksbehandler så det som selvsagt at de skulle anlegge trapp fra terrassen. En drøfting innebærer for det første ingen byggetillatelse og det er tiltakshavers ansvar å sørge for nødvendige tillatelser for det man bygger. Øvrige terrasser rundt hytta: Møteinnkalling side 10 av 32

11 Det fremheves i klagen at tiltakshaver i ettertid har søkt bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. De forslagene til endringer er for så vidt noe bedre enn det som er bygget i dag, men klager synes å glemme et vesentlig poeng. Kommuneplanen legger opp til en dispensasjonspraksis når det gjelder hva man skal tillate i 100mbeltet. Den sier blant annet at man skal ivareta bestemmelsene som er gitt for fritidsbebyggelse generelt. I bestemmelsene heter det at det kan tillates inntil 30m 2 terrasse. Når Moe i dag har et tillatt terrasseareal som i vesentlig grad overstiger dette, er det ikke grunnlag for å gi tillatelse til ytterligere utvidelser. Det er i denne saken rundt terrasseareal ikke mulig, som adv. Skaaraas forsøker å fremheve og komme frem til en løsning slik tiltakshaver ønsker, uten samtidig å bryte all tidligere praksis i lignende saker. Det er ingen momenter i denne saken som gjør den så spesiell at den ikke vil medføre presedens i andre saker. Dette med terrengtilpasning er et moment i seg selv, men ikke et forhold som gjør at man kan se bort fra retningslinjene for arealbegrensningen. Dersom Moe skulle ønske en annen terrasseløsning enn den som er godkjent må de se på disponeringen av det arealet de allerede har godkjent, og ikke søke å utvide totalarealet. Når det gjelder momentet om offentlig støtte til arkitekter i slike saker får dette være et moment som ligger noe utenfor saken og som vanskelig kan kommenteres her. Men selv en god arkitekt kan ikke gå ut over rammene som kommuneplanen eller andre arealplaner legger opp til. Terrasser rundt uthus: Innkommet klage har ikke nye momenter til saken rundt dette temaet. Vi viser derfor i hovedsak til vurderingen under behandlingen av søknaden. Det må selvsagt etableres en nødvendig atkomst til bygningen, men kommunens administrasjon er ikke enig i at det foreligger tungtveiende hensyn for å dispensere. Bad i uthus: Som skrevet under behandlingen av søknaden er det etableringen av bad/wc som er tematikken om hvorvidt det er en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke hvorvidt innlegging av vann- og avløp isolert sett fører til bruksendring. Innlagt vann og avløp til for eksempel en håndvask i et uthus er ikke nødvendigvis å anse som bruksendring, men å installere et toalett vil medføre bruksendring. Klager påpeker at problematikken rundt hva som innebærer bruksendring av uthus går frem av Planjuss nr s.11. Kommunens vurdering i dispensasjonsbehandlingen er helt i tråd med det som går frem av Planjuss nr s. 11 og 12. Det skrives her at innlegging av vann- og kloakk i seg selv ikke er tilstrekkelig til å si at en bygning er bruksendret. Derimot hvis det etableres/innredes til bad, kjøkken, soverom eller oppholdsrom vil det etter departementets vurdering innebære en bruksendring. I dette tilfellet er det søkt om å etablere bad/wc og det vil derfor være en søknadspliktig bruksendring. Etter kommunens syn er det derfor ikke tvil om at det å etablere bad/wc i uthuset på eiendom 25/214 er søknadspliktig. Søknad om bruksendring kan avslås med hjemmel i lovens materielle bestemmelser, hvis bruken vil medføre fare eller ulempe eller hvis slik bruksendring er i strid med gjeldende arealplan. Eiendom 25/214 er avsatt til LNF-område og en slik bruksendring er derfor ikke i tråd med planformålet. Bruksendringen er derfor avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Kommunens avgjørelse i saken har derfor lovlig hjemmel. Konklusjoner Det er gjennom klagen ikke fremført nye momenter til saken som er av en slik karakter at vedtak PA 58/07 datert bør endres. Hvaler kommune bør opprettholde sitt vedtak med hjemmel i plan- og bygningslovens 15 og oversende saken til endelig avgjørelse hos Fylkesmannen. Dersom utvalget skulle ønske å ta klagen til følge må saken vedtas utsatt for å innhente evt. uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Møteinnkalling side 11 av 32

12 Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune med dette vedtak PA 58/07, avslag på søknad om etablering av bad i uthus allerede oppført terrasseareal på eiendom 25/214, Kirkeøy. Det er gjennom klagen ikke fremført vesentlig nye momenter til saken. De fremlagte momenter er ikke av en slik art at vedtaket bør endres. Fremsatt klage av adv. Skaaraas på vegne av Lasse og Peggy Moe tas ikke til følge. Tiltak i 100mbeltet skal håndteres strengt i følge overordnede myndigheter. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 12 av 32

13 Saksnr 2005/831 - Tomt i Ødegårdskilen, eiendom 53/94, Vesterøy Arkivkode 53/94 Saksbehandler Carl Henrik Jensen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av bolig på eiendom 53/94, Vesterøy Sammendrag Det ble søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for del av eiendommen Skjelsbutangen for oppføring av bolig og garasje på eiendom 53/94 den Kommunens administrasjon vedtok i brev datert å avslå søknaden. Vedtaket er påklaget i brev datert Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. Administrasjonen foreslår å ikke ta klagen til følge, da området heller bør omreguleres før evt. ny bebyggelse kan tillates i området. En dispensasjon i saken kan føre til en vanskelig håndterbar presedens. Saksopplysninger Det søkes den om dispensasjon fra reguleringsplan for del av eiendommen Skjelsbutangen, vedtatt Bakgrunnen for at det søkes om dispensasjon er at det ønskes av grunneier å oppføre en bolig og garasje på eiendom gnr: 53 bnr:94. Den berørte eiendommen ligger i et område som er avsatt til boligbebyggelse og hvor utnyttelsesgraden er satt til 7 % (U=0,07). Nærmest hele eiendommen ligger innenfor reguleringsplanens byggegrensen mot rv Fremlagte særlige grunner i søknaden kan oppsummeres slik: - området er avsatt til boliger. - eiendommen er fradelt til boligtomt i telefonsamtale med Flønes på Vegkontoret i Moss viser at de ikke hadde noe i mot det ble bygget hus på eiendommen. - i kommuneplanens arealdel, vedtatt står det at man for området Ødegårdskilen, ikke legger opp til særlig økt utbygging, utover det som allerede er regulert eller inntatt i planen. Det kan derfor være riktig av kommunen å nekte nye tomter fradelt, slik at man ikke får en fortetning av området. Det vil derfor også være riktig å avslå søknader på eksisterende tomter som ikke er godkjent utskilt som boligtomt, slik det ble gjort med gnr: 53 bnr: 87 i det ønskes en moderat økning av utnyttelsesgraden som i dag er 7 %. Det tilliggende boligfeltet på Ødegårdstoppen, har en utnyttelsesgrad på 28 %. Hvis det kunne innvilges dispensasjon for halvparten av dette ville vi kunne bygge et 1,5 etasjes hus med 115m 2 bruttoareal og en garasje på 36m 2. - tomten ligger på fjellet, ca. 8 høydemeter over hovedveien. En økning i utnyttelsesgrad vil ha positive effekter ved seg. De innenfor liggende husene vil på den måten få en ekstra støyskjerm, da huset vil redusere støyen fra hovedveien. - en utnyttelsesgrad blir gjerne fastsatt for å bevare luft mellom husene. En moderat økning av utnyttelsesgraden, vil i dette tilfellet ikke medføre noe mindre luft mellom husene, da denne tomten ligger helt i ytterkant av området. Ved byggestart vil vi forsøke å bevare tomten på en slik måte at flest mulige trær og annen vegetasjon blir tatt vare på. Møteinnkalling side 13 av 32

14 Kommunens administrasjon hadde følgende vurdering av søknaden/tiltaket: Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner og reguleringsplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. På denne bakgrunns skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller reguleringsplaner gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav om dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Eiendom 53/94 ligger i reguleringsplanen for del av eiendommen Skjelsbutangen, vedtatt Fra tid til annen får kommunen henvendelser om utbygging i dette området. Reguleringsplanen slik den er utformet med sine bestemmelser legger ikke opp til noen særlig grad av utbygging. Dette vises tydelig med den lave utnyttelsesgraden i reguleringsplankartet. I kommuneplanens arealdel heter det også at det ikke legges opp til særlig økt utbygging i Ødegårdsområdet med bakgrunn i blant annet topografi og trafikale begrensninger, jfr. pkt , side 5. Med bakgrunn i ovennevnte ser kommunen at det er behov for en mer helhetlig avklaring av området før ytterligere nybygging tillates. Det kan være aktuelt å se på området i forbindelse med rullering av kommuneplanen og dispensasjoner i enkeltsaker bør derfor unngås fordi man da ikke får muligheten til denne helhetlige klareringen. Denne eiendommen er i reguleringsplanen i utgangspunktet ikke mulig å bebygge da den ligger innenfor den regulerte byggegrensen mot rv Søker har fremlagt å ha vært i kontakt med vegkontoret i Moss som skal ha uttalt at de ikke har noe i mot utbygging av denne tomten. Statens Vegvesen er høringsinstans i saker hvor det er regulert byggegrense mot vei. Det er således kommunen som har myndigheten i saken. Det legges derfor ikke avgjørende vekt på at Statens Vegvesen ikke har negative merknader til saken. Før en evt. innvilgelse vil man måtte hente inn en skriftlig uttalelse. Vi antar at vegkontoret i Moss har uttalt seg med bakgrunn i evt. utvidelse av veien og at den neppe vil skje på østsiden av riksveien. Videre vil et hus på tomten ikke føre til noe sikthinder, da tomten ligger forholdsvis høyt over veien. Tomten ligger svært nær rv. 108 og er i kommunens tilgjengelige støysonekart delvis innenfor en sone merket 65dB og delvis i en sone med 55dB. Det vil trolig ligge store utfordringer i å bygge en bolig som vil tilfredsstille støykravene i teknisk forskrift, og spesielt krav til støy på uteplassen. Søker har anført at ved å bygge et hus på tomten vil bakenforliggende naboer nyte godt av den støyskjermen huset vil bli. Dette er sjenerøst, men kommunen kan ikke se at dette er noen avgjørende særlig grunn for å bygge på tomten. Det anføres som særlig grunn at tomten er fradelt som boligtomt. Dette skjedde i Forholdene har endret seg drastisk siden den gang, særlig med tanke på trafikk. Viser også til at reguleringsplanen er fra 1983 og at det allerede den gang ble laget byggegrense mot veien. Trafikken har økt betydelig siden 1983 og vil trolig fortsette å øke en del i fremtiden. Ved besiktelse på tomten ser man også at det vil være store utfordringer i plassering av hus og garasje, da eiendommen er forholdsvis bratt fra Gamle Ødegårdsvei og mot riksveien. Rent estetisk vil det være også være utfordrende å bygge et hus på tomten som ikke vil virke ruvende mot veien. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Kommunen administrasjon mener eiendommen i utgangspunktet ikke er egnet for oppføring av bolig slik situasjonen er i dag. Møteinnkalling side 14 av 32

15 Det ble den fattet følgende dispensasjonsvedtak (PA 41/07): I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen for del av eiendommen Skjelsbutangen for oppføring av hus og garasje på eiendommen gnr./bnr: 53/94. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Kommunen mener at denne tomten trolig er lite egnet for boligbygging og at det er et generelt planavklaringsbehov i området. Vedtaket ble påklaget i brev datert Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. Parter i saken: Tom Jensen og Hege Martinsen Klokkerudveien Fetsund Vedlegg 1. Utsnitt av reguleringsplankartet for del av eiendommen Skjelsbutangen 53/6, vedtatt Reguleringsbestemmelsene. 3. Kart over området, med eiendom 53/94 markert. 4. Bilder tatt av søker. Mottatt klage kan framstilles slik - Tomta ble godkjent fradelt med formål som boligtomt. Viser til kart- og oppmålingsforretning avholdt den Dette ble gjort etter søknad og besiktigelse av tomten, hvor man fastslo at dette var en fin tomt for boligbygging, og at det ikke ville by på noe problem å plassere et hus og en garasje der. - Det eneste som har forandret seg siden den gang, er økt trafikk på hovedveien, og at byggegrensen fra vei er øket. Den økte biltrafikken medfører at det er noe høyere støynivå i dag enn den gang, og at tomten ligger innenfor et område med 55 til 65db støy. Det bygges årlig en del boliger som av forskjellige årsaker ligger innenfor tilsvarende støysoner. Man utformer da huset med tanke på dette, og ved å støyisolere boligen, får man da verdiene ned på et normalt nivå. - Byggegrensen fra vei er avklart med veikontoret i Moss, som vil gi dispensasjon til husbygging når de får oversendt byggesøknaden fra Hvaler kommune. - I ettertid er det også vedtatt en reguleringsplan for området. Ved arbeidet med denne reguleringsplanen og etter lang tids grundig arbeid og en omfattende beslutningsprosess ble den vedtatt i Det ble fra kommunens side, ikke lagt begrensninger for tomt 53/94. Under arbeidet med reguleringsplanen hadde kommunen mulighet til å båndlegge tomten, og dermed nedlegge byggeforbud på denne. Dette ble ikke gjort. Ved arbeidet med reguleringsplanen ble det altså ikke båndlagt noe byggeforbud for denne tomt. Vi har således den dag i dag, en tomt som er godkjent for boligbygging med 7 % utnyttelsesgrad. - En helhetlig vurdering av hele området, en eventuell fremtidig utbygging, eller omregulering av hele reguleringsområdet, vil således ikke bli vanskeliggjort, da boligtomten vår ligger helt i ytterkant av reguleringsområdet. - Når det gjelder uteplassen vil det være naturlig å legge denne på østsiden av huset, og dermed vekk fra veien. Det er også denne delen av tomten som har finest utsikt ned til Ødegårdskilen. Det er heller ikke noen utfordring med å plassere hus og garasje da tomten er relativt flat innover fra Gamle Ødegårdsvei. Med riktig utforming av hus og garasje, vil man kunne få plassert bygningsmassen på en slik måte at den ikke vil virke ruvende mot veien. Med en riktig utforming av boligen, bevaring av trær og vegetasjon mot hovedvei, en fornuftig plassering av utepassen, vil man få et riktig så idyllisk sted med en skjønn utsikt ned til sjøen i Ødegårdskilen. Tomten er derfor godt egent for boligbygging, og dette var også et viktig moment ved utskillelsen av denne tomt i sin tid. - I vårt brev til Hvaler kommune datert søker vi om dispensasjon fra utnyttelsesgraden på 7 %. Vi kan til en viss grad forstå deres argumenter for å ikke gi oss medhold i vår søknad vedrørende økt utnyttelsesgrad for vår tomt. Vi ønsker derfor at den delen av dispensasjonssøknaden strykes og søker bare om dispensasjon fra byggegrensen mot vei. - Det ble den skrevet et brev fra Hvaler kommune til Finn Johannesen vedrørende tomt 53/94. Hvis man ser bort i fra en dispensasjonssøknad vedrørende utnyttelsesgraden, skriver dere følgende: I reguleringsplanen er det ikke regulert noen egne byggegrense langs riksveien. I følge veilovens kap. V 29 skal byggegrense gå i en avstand på 50m langs riksvei. Det må Møteinnkalling side 15 av 32

16 derfor i dette tilfellet søkes om dispensasjon fra vegloven. Behandling av saker etter vegloven er Statens Vegvesen sitt myndighetsområde. Det samme skriver dere også til byggmester Jonny Eliassen den Dette er nå avklart med vegkontoret i Moss ved Flønes og han forteller at han vil godkjenne dette når han får oversendt byggesøknaden fra Hvaler kommune. - Hvis man derfor forholder seg til områdets bestemmelser vedrørende utnyttelsesgraden på 7 % sies det i begge brev at tomten kan bebygges hvis Statens Vegvesen godkjenner avstand til vei og utkjørsel til riksvei. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningslovens 15. Vurdering I klagen er det gjentatt en del argumentasjon som også ble fremført i søknaden. Denne delen er vurdert gjennom behandlingen av søknaden og gjentas derfor ikke her. I klagen påstås det at siden kommunen ikke har båndlagt tomten med byggeforbud kan den bebygges. Dette er ikke korrekt forståelse av lovverket. Det er lagt begrensninger på tomten da den ligger innenfor byggegrensen mot riksveien og den har som ellers i området en utnyttelsesgrad på 7 %. Det gjøres oppmerksom på at siden reguleringsplanen er fra 1983 skal utnyttelsesgrad beregnes ut fra brutto areal (BTA) og kravet til målverdighet av et etasjeplan var annerledes den gang. Arealer var da måleverdige når de er tilgjengelig, har gulv og en høyde på minst 1,7m i en bredde på minst 0,3m. Saken skal behandles etter målekrav på reguleringstidspunktet. Tomta er på 1000m 2 og ut fra den fastsatte utnyttelsesgraden kan den maksimalt bebygges med 70m 2 BTA. Det synes således ikke være mulig å bygge noen hensiktsmessig bolig selv om det gis dispensasjon fra byggegrensen mot veien. Det er også nødvendig å se på utnyttelsesgraden. Hovedpoenget er at dersom det skulle tillates at eiendom 53/94 bebygges med bolig og garasje bør dette skje etter reguleringsendring og ikke ved innvilgelse av en dispensasjon. Ved en evt. reguleringsendring kan man se området mer under ett og man får mulighet til en bedre planlegging av utformingen av bebyggelsen, avkjørsler, veier osv., samt avklaring av støytematikken. Planen er som nevnt fra 1983 og det området som blant annet eiendom 53/94 er en del av, er kalt B1. Ut fra bestemmelsene i planen ser det ikke ut til at det er ment at området kan bebygges med ny bebyggelse uten at det er foretatt en mer enhetlig planlegging, jfr. 2f: Området B1 kan ikke bebygges før det for vedkommende eiendom er utarbeidet en delingsplan som skal godkjennes av bygningsrådet. Utnyttelsesgraden er trolig satt for å gi eksisterende bebygde eiendommer et visst rom for utvidelse. Kommunen får, fra tid til annen, henvendelser om mulighet for å bygge i området. Dette gjør at en dispensasjon i denne saken kan føre til en vanskelig håndterbar presedens i andre saker. Dersom det skal åpnes for å bygge i området bør dette skje gjennom en helhetlig planlegging og ikke gjennom å behandle isolerte enkeltsaker. Dersom utvalget skulle ønske å ta klagen til følge må saken vedtas utsatt for å innhente evt. uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Statens vegvesen. Konklusjoner Det anbefales at fremført klage ikke tas til følge og saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA 41/07, avslag på dispensasjon fra reguleringsplanen for del av Skjelsbutangen for oppføring av hus og garasje på eiendommen gnr/bnr: 53/94. Det er gjennom klagen ikke fremført nye momenter til saken. Det vil medføre en vanskelig håndterbar presedens å innvilge dispensasjon i saken. Møteinnkalling side 16 av 32

17 Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 17 av 32

18 Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2004/701 - Sikring friareal Krokstrand D30 Gunn Karin Karlsen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /07 Kommunestyret Klage over vedtak om ekspropriasjon av områder avsatt til friluftsområde - Kroksand/Gilbergodden i Skjærhalden Sammendrag Reguleringsplan for Skjærhalden sentrum ble endelig vedtatt 27. april Kommunestyret vedtok i sak 31/07 den å eksproprierer eiendommer og rettigheter i områdene avsatt til friområde Ba1, Ba2 og Ba3. Dette vedtaket er for noen av områdene innen for Ba1 og Ba2 og hele Ba3 påklaget. Det er disse klagene som behandles i dette saksfremlegget. Saksopplysninger Kommunestyret vedtok i sak 31/07 følgende: 1. Til gjennomføring av reguleringsplan Skjærhalden sentrum eksproprierer kommunen arealer avsatt til friområde/badeområde og veiareal fra eiendommene gnr 5 bnr 31, eier Karl Bøbakke, gnr 5 bnr 157, eier Per Bjørgan, gnr 5 bnr 40 eier Jørgen Smith, Anne E. Braaten Aune, Ellen Braaten Langabø, Marianne Smith Krath og gnr 5 bnr 95 eier Cecilie Hesstvedt. Ekspropriasjonen omfatter grunn med påstående bygninger. Kommunen eksproprierer også rettigheter som de nevnte eiendommene har på egen eller på gnr 5 bnr 31 sin grunn til all form for fortøyning, opplag og plass for private båter. 2. Med hjemmel i samme plan eksproprierer kommunen eksisterende brygger og innretninger innenfor områder avsatt til friområde/badeområde tilhørende Tone Irene Øye og Henning Østby. 3. Kommunen eksproprierer rettigheter på gnr 5 bnr 31 til all form for fortøyning, opplag og plass for private båter. Vedtaket omfatter følgende som i uttalelse til ekspropriasjonsvarsel har gitt opplysning om rettigheter på gnr 5 bnr 31: Olav Neeraas, Kaialundveien 10, 8622 Mo i Rana Svein Hedlo, Sondrevegen 3 H, 0378 Oslo Liv Øverås v/håkon Øverås, Maridalsveien 33b, 0175 Oslo Jeanette Salomonsen, Steenstrupsgate 16B, 0554 Oslo Hans Jørgen Berg, Olaf Eidsæthersvei 22, 1718 Greåker Tor Kristian Johansen, Idrettsveien 36 B, 1400 Ski Harald Bjelvin, Granveien 42c, 1394 Nesbru Ellen Østby Frølich, Sagbakken 5, 1359 Eiksmarka Anne-Lise Holmen, Stangebyevn 17A, 1621 Gressvik og Karin S. Hansen, Rødåsen 133, 1621 Gressvik Birgitte Jølberg Berntsen, Stenfeltbakken 201, 1405 Langhus Johan Magnus Evertsen, Dalsveien 14, 0376 Oslo Gordon Notto v/advokat Geir Hungnes, Postboks 400, 2001 Lillestrøm Møteinnkalling side 18 av 32

19 Arild Haugstad, Henrik Ibsens gate 60A, 0255 Oslo Ragnhild Østby, Mørkedalen 5, 1680 Skjærhalden Bjørg og Asle Bugdø-Petersen, Kikkutveien 7, 1710 Sarpsborg 4. Kommunen søker fylkesmannen i Østfold om samtykke til forhåndstiltredelse før skjønnet er holdt etter oreigningsloven 25. Begrunnelsen for ekspropriasjon er at området er regulert til friluftsformål. I vurderingene til de innkomne merknadene og våre kommentarer til disse er det ikke fremkommet noen synspunkter som tilsier at Hvaler kommune ikke bør ekspropriere områdene Ba1, Ba2, Ba3. På bakgrunn av den brede interesseavveining som ble gjort ved kommunestyrets behandling av reguleringsplanen, anser rådmannen at oreigningslovens vilkår i 2, siste ledd at ekspropriasjonsinngrep tvillaust er til meir gagn enn skade er oppfylt. Reguleringsplansbestemmelsenes pkt 8.2, siste ledd må forstås slik at Innenfor SP3 skal det etableres utleieplasser som erstatning. Advokatfirmaet Bjørge Skaaraas & CO har på vegne av arvingene til gnr 5 bnr 31 inngitt klage for området Ba3. De har ikke påklaget vedtaket for området Ba1, selve stranden, men har bedt kommunestyret om å avgrense ekspropriasjonsinngrepet til ikke å gjelde for slippen til saga. Vedtaket om ekspropriasjon av Ba1, blir stående med unntak av området rundt slippen og bryggene til Henning Østbye og Tone Irene Øye, sørvest på stranden. Deler av området Ba2 er påklaget av Bjørgan, Hesstvedt og Smith. Hele området Ba3 er påklaget av Bøbakkes dødsbo. (Se vedlagt kart med markering av påklagede arealer). Direktoratet for naturforvaltning (DN) har i brev av gitt tilsagn om 100 % statlig erverv til sikring av friområdene Ba1, Ba2 og Ba3 for allmennheten. Det er en forutsetning for tildelingen at eiendommene blir skjøtet over heftelsesfri til DN. Det ble i 1992 vedtatt en reguleringsplan for Skjærhalden. DN gav på midten av 1990-tallet tilsagn på midler til erverv av Kroksand til friområde. Det ble startet forhandlinger med grunneier, Imidlertid strandet disse, delvis fordi grunneier ikke godtok den vedtatte plans innhold. Det var ikke mulig å komme i mål før reguleringsplanens hjemmel for ekspropriasjon utløp. Dette var en medvirkende årsak til at det ble startet opp en ny reguleringsplan for Skjærhalden sentrum. Denne reguleringsplanen ble en langt bedre og mer omfattende reguleringsplan enn den fra Når vedtaket om ekspropriasjon er endelig vil det bli begjært behandling i skjønnsretten som skal fastsette hvem sine og hvilke rettigheter som skal erstattes, samt erstatningssummen for de enkelte eiendommer. Det ble gitt en frist til å inngi klage til 15. august. Advokat Skaaraas bad om utsettelse og klagen for hans klienter ble mottatt 22. august. Alle klagene anses som rettidig fremsatt og tas til behandling. Vedlegg Samtlige innkomne klager. Utsnitt av vedtatt reguleringsplan for området Utsnitt av vedtatt reguleringsplan for området, med markerte områder som er påklaget. Innkomne merknader De innkomne merknader fra følgende: Advokatfirmaet Bjørge Skaaraas & CO på vegne av arvingene til gnr 5 bnr 31. Advokat Hartsang på vegne av eierne av gnr 5, bnr 95. Advokatfirmaet Hjort på vegne av eierne av gnr 5 bnr 157 Wiersholm, Mellebye & Bech advokatfirmaet AS på vegne av eierne av gnr 5 bnr 98 mfl Advokatfirmaet Kjær på vegne av eierne av gnr 5 bnr 40. Henning Østbye som rettighetshaver til to brygger Møteinnkalling side 19 av 32

20 De innkomne merknadene blir behandlet under punktet vurdering. Hjemmelsgrunnlag Forvaltningslovens kapittel VI Vurdering Behandlingen videre Vi tar først en gjennomgang av prosessen som ledet til den endelige reguleringsplanen. Deretter tas de 6 klagene til behandling, først de felles klagegrunner og deretter klagegrunnene i forhold til områdene Ba1, Ba2 og Ba3. Reguleringsplanen Reguleringsplanen for Skjærhalden sentrum ble gjennomført etter gode prosesser hvor medvirkning fra lokalbefolkningen var stor. Det ble gjennomført folkemøter hvor ca 100 personer deltok. I disse prosessene fikk vi mange innspill som senere ble nedfelt i planen. Videre ble det laget utfordringsdokument som analyserte stedet grundig. Skolebarna ved Floren var involvert med innspill, og administrasjonen har fått mange tilbakemeldinger på at befolkningen i Skjærhalden synes dette var en god prosess og en god reguleringsplan, særlig gjelder dette etablering av friområde slik det fremgår av reguleringsplanen. I reguleringsplansprosessen kom det mange muntlige innspill/henvendelser som belyste lokalbefolkningenes ønsker om etablering av friområdene. Reguleringsplanen har lagt til rette for at de som har rett til båtplass utenfor områdene Ba1 og Ba2, skal ha rett til båtplass i ny båthavn Sp3 i reguleringsplanen. De som har rettigheter som skjønnsretten godkjenner vil dermed få plass til sin båt i denne båthavna. Områdene Ba1, Ba2 og Ba3 er regulert til friområde. I Miljøverndepartementets veileder for utarbeiding av reguleringsplan heter det om friområder: Friområder dekker avgrensede områder med spesiell tilrettelegging og eventuell opparbeiding for allmennhetens uhindrede rekreasjon og opphold. Områdene skal erverves (eies eller disponeres ved stedsevaring bruksrett (i denne saken er det en forutsetning med eierskap fra DN)), opparbeides og vedlikeholdes av kommunene og kan være offentlig tilgjengelig parker og lekeplasser, idrettsbaner, åpne for alminnelig bruk, bryggeanlegg i forbindelse med friområde på land, badeplasser og brygger for alminnelig bruk m.v. I forbindelse med behandling av reguleringsplanen kom de samme innspill og klager fra de samme parter som påklager vedtaket om ekspropriasjon. Samtlige klager ble avvist av Fylkesmannen. Det er ikke adgang til omkamp på den gjeldende reguleringsplan for Skjærhalden sentrum. I saksfremlegget til reguleringsplanen heter det for dette området blant annet: Administrasjonen har forståelse for at Bøbakke har motforestillinger mot regulering av dette området (Ba3) til friområde. Administrasjonen ser likevel mange og tungtveiende argumenter for å regulere dette til friareal. Området representerer et verdifullt bakland for et begrenset friområde langs sjøen, en viktig buffersone mellom offentlig strand og boligbebyggelse, samtidig som det har stort potensial med tanke på utvikling av arealer for barn og unge. Kommunen har gjennom rikspolitiske retningslinjer for barn og unge plikt til å ta spesielle hensyn til denne gruppen i arealplanleggingen, et forhold som også fremheves av Fylkesmannens miljøvernavdeling. Fylkesmannens miljøvernavdeling hadde blant annet følgende kommentarer til reguleringsplanen: Ved presentasjonen av reguleringsplanen for Skjærhalden sentrum vil Miljøvernavdelingen gi honnør for et meget grundig gjennomarbeidet dokument med svært klare og gode reguleringsbestemmelser. Honnøren gis også i forbindelse med den grundige prosessen man har gjennomgått hva gjelder omfattende medvirkning. Miljøvernavdelingen påpeker at Skjærhalden sentrum etter de senere års utvikling gradvis fremstår som et mer urbant strøk. En ser derfor positivt på at man nå søker å forbedre bade- og rekreasjonsområder ved å fristille disse for småbåter o.a. Det er også viktig å se disse områdenes bruk i helårssammenheng. Planen viser at det er lagt inn en lekeplass i vest, men en er usikker på hvor godt planen legger til rette for de større barna og ungdom med steder "å være / å treffes". Dette kan være uformelle balløkker eller også ikke-opparbeidede arealer som kan tjene som samlingssteder. Arealet Ba1 er lagt inn med et visst bakland, og dersom dette arealet kunne legges til rette for formål som Møteinnkalling side 20 av 32