Saksbehandler: tjenesteleder arealforvaltning, Gunn Elin Rudi OPPFØLGING AV REGULERINGSPLANRESERVER

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 13/ Arkivnr.: PLAN 13/670 Saksbehandler: tjenesteleder arealforvaltning, Gunn Elin Rudi OPPFØLGING AV REGULERINGSPLANRESERVER Hjemmel: Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for samfunnsutvikling Rådmannens innstilling: Det er behov for å utarbeide en egen tiltaksplan for å nå målene om befolkningsvekst som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel og kommunedelplan for samfunnsutvikling Videre oppfølging av tilbakemeldingene vi har fått i forbindelse med kartlegging av reguleringsplanreservene for boliger, markedsføring av tomter/områder og oppfølging av konsesjonsloven skal være tiltak i en slik plan. De tiltakene som har en utgiftsside for kommunen må prioriteres som tiltak i kommunedelplanene og synliggjøres i budsjett/økonomiplan. Side 1 av 8

2 Sammendrag: Kommunestyret i Lunner har ambisiøse målsettinger for befolkningsvekst de kommende årene. For å nå disse målene er det satt en strategi om å realisere planavklarte områder. Første steg i dette arbeidet har vært å ta kontakt med eiere/utviklere av boligområder som er omfattet av reguleringsplaner, men hvor faktisk utbygging ikke er realisert. Saken her gir oversikt over de tilbakemeldingene som er gitt til kommunen og gir forslag til hvordan det skal jobbes videre med reguleringsplanreservene. Saksutredning: 1. GRUNNLAG FOR SAKEN: I kommuneplanens samfunnsdel , som ble vedtatt av kommunestyret 20. juni 2013 (sak 47/13), er det nedfelt ambisiøse målsettinger om befolkningsvekst: Det skal planlegges for å oppnå en befolkningsvekst større enn 1,5 % pr. år i planperioden. Lunner skal være flere innbyggere i løpet av planperioden (12 år). Det skal være planlagt demografisk utvikling. Målsettingene om befolkningsvekst er fulgt opp i kommunedelplan for samfunnsutvikling vedtatt av kommunestyret (sak 100/13): Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2014 Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2015 Befolkningsvekst >/=2 % i 2016 Befolkningsvekst >/=2 % i 2017 Det etableres årlig minimum 5 nye leiligheter pr. tettsted (Lunner, Roa, Grua og Harestua) Andel av befolkningen som bor i tettsteder skal være minst = kommunegruppe 7 (gruppe 7 var 72,9 i 2012, mens Lunners andel var 57,6) Det er videre satt en strategi i kommunedelplanen om at planavklarte områder skal realiseres i planperioden. Kommunen skal: Ta kontakt med grunneier/utbygger for å høre hva som er utfordrende. Kommunen skal følge opp disse tilbakemeldingene. For nye planavklarte områder, ta rede på hvor realiserbar utbyggingen er (begrunnelse for innspillet). Ta ut ikke-realiserbare områder fra planen/oppheve reguleringsplanen. Første del av dette arbeidet har vært å henvende seg til grunneiere som eier areal som er satt av til boligformål i gjeldende reguleringsplaner. Det vi har bedt om tilbakemelding på er: Når det er planlagt utbygging av regulert område. Evt. årsak til at det ikke kan bygges ut med det første. Om det er noe kommunen kan bidra med for raskere realisering. 2. OVERSIKT OVER FORESPURTE OMRÅDER I kontakten med grunneiere har vi spurt om status innenfor følgende ikke-realiserte reguleringsplaner: Plannavn År Ant. Kontaktperson Tilbakemelding/kommentarer tomter Grindvoll Egil Vildmyren Planlagt oppstart våren Spør om kommunen er interessert i tomtekjøp. Grindvoll sentrum øst Egil Vildmyren Planlagt oppstart våren Spør om kommunen er interessert i tomtekjøp. Solheimstorget Frode Løvlie Problematikk knyttet til avtaler mellom eier og utvikler. Side 2 av 8

3 Sørenga Lunner eiendomsutvikling AS Frustrerende planprosess. Kostnader vedr. oppfyllelse av krav til veg, strøm og avløp gjorde igangsetting risikabelt. Har forsøkt å selge til andre, men ikke lykkes. Tror årsaken er for store grunnlagsinvesteringer. De spør om kommunen er interessert i å kjøpe, om det er mulig å omregulere til eneboligtomter (9 tomter) og om det er mulig å redusere kravet til vegløsning. Liåker boenheter Nordbohus HLV AS Igangsettes utgangen av 2014 eller senest våren Del av Håvelsrud Marit Løvaas Har nå solgt de to tomtene. Bygging påbegynt på den ene. Skøien søndre Gurli Høeg Ulverud Forventer salg av resterende tomter over en treårsperiode, med unntak av ei tomt som ligger i et skyggeparti. Hasselbakken Alexander Fikerud Ikke gitt tilbakemelding. Sand, Lindgaard og Bakkehaugen Marte Håpnes, Pål Håpnes, Tove Håpnes, Rune Berge, Per Erik Berge, Åse Berge Saken lagt på is da ingen meldte sin interesse da området ble lagt ut på salg. Utfordringer i forhold til store kostnader forbundet med tilkopling til vann- og avløp ved Roa legesenter. Marthetunet - Roa Marthetunet Håper på oppstart i Eiendom AS Del av Frøyslie Anders Oppen Uvisshet/kostnader knyttet til vann, avløp og elektrisitet. Usikker på grensesnittet kommunal/privat, kommunal deltakelse, kapasitet på elkraft. Roa syd Johannes Mathisen Årsak til at tomtene ikke er bygd ut er veg, vann, kloakk og myr. Har heller ikke behov eller ønske om å selge unna tomt for utbygging. Roshov Anders Melaas Investering i veg, vann, avløp samt gebyrer har stoppet utbyggingen. Avhengig av veg over kommunal grunn (Roshov) for å nå de nederste tomtene. Ønsker område regulert til «friområde» omregulert til boliger. Roshov Lunner kommune/ Statens vegvesen Voldstadsletta Grua bygg AS Områder med konsentrert utbygging er under realisering av utbygger. Eneboligtomtene utvikles i neste fase. Hadelandsparken daa Egil Grua Kommunen har hatt møte med grunneier. Krav til Side 3 av 8

4 detaljregulering innenfor Hadelandsparken. Gruaenga Egil Grua Kommunen har hatt møte med grunneier. Ikke kommet konkrete byggesaker pr. d.d. Skoleberget Hadeland Bygg og De to tomtene har ligget ute Eiendomsutvikling Jonsrud Hilde Jonsrud/Lunner almenning for salg i ca. 1 år. Bru over Myllselva er kostbart og ønsker å ha en dialog rundt bruprosjektet. Lunner almenning viser til Johnsrud når det gjelder realisering av denne reguleringsplanen. Nordseth-Vestbygda Ann Peggy Nygård Gitt muntlig tilbakemelding om at tomt har stått lenge til salgs, men at interessen er liten. Har blitt oppgitt at avstanden til Harestua sentrum er for stor. Harestua sentrum boenhet er Lunner almenning Detaljreguleringsarbeid er igangsatt pr. d.d. 3. VURDERING/DRØFTING Tilbakemeldingene antyder utfordringer av ulik art som kan deles inn i grupper. Infrastrukturkostnader Det mest markante er at flere rapporterer at kostnader forbundet med opparbeiding av infrastruktur er så store at prosjektet ikke igangsettes. Kostnader må også vurderes opp i mot områdenes attraktivitet som bosted. Har området attraktiv beliggenhet og utforming vil betalingsvilligheten være til stede i boligmarkedet. Med lav attraktivitet vil det heller ikke finnes et marked for kjøp av bolig. Etablering av (offentlig) infrastruktur for å realisere planreserver på lokasjoner hvor dette understøtter ønsket samfunnsutvikling, må være et tema ved neste rullering av kommunedelplan for Teknisk. Ønske om omregulering Et par av tilbakemeldingene går på spørsmål om hvordan kommunen stiller seg til omregulering. Dette gjelder Sørenga (sør for Lunner sentrum), hvor det ønskes eneboligtomter i stedet for konsentrert utbygging og på Roshov (Roa) hvor friområder ønskes omgjort til tomter. I Sørenga er dette noe som kan vurderes innenfor det planområdet som ligger der, mens Roshov vil måtte være avhengig av en mer omfattende prosess for et større område som berører mange parter/grunneiere. Adkomst over annen manns grunn På Roshov er grunneier avhengig av adkomst over kommunal grunn og også over private eiendommer. Her har da kommunen og grunneier(e) felles interesser, men dette må ses i sammenheng med en større planprosess for Roshovområdet som involverer flere parter. I kommunedelplan for samfunnsutvikling er det satt som strategi å lage stedsutviklingsplan for Roa og at dette skal munne ut i en områdereguleringsplan for Roa. Det er ikke satt av midler til dette i budsjett Opparbeidede, men ubebygde tomter Enkelte av planområdene er opparbeidet med komplett infrastruktur i form av veg, vann og avløp. Likevel finnes det tomter i disse områdene som ikke blir solgt eller hvor tomtene blir solgt men likevel ikke bebygd. Her kan kommunen ha en rolle i forhold til å være pådriver for markedsføring eller til at de som eier tomtene faktisk bygger på dem. For tomter som er solgt, men ikke bygd, vil de fleste tomtekjøpene ha vært gjenstand for egenerklæring om konsesjonsfrihet med byggefrist Side 4 av 8

5 på fem år. Pr var det 13 egenerklæringstomter i Lunner hvor byggefristen på fem år er gått ut. Ytterligere 9 eiendommer har frist i løpet av VURDERING AV OPPFØLGINGSSTRATEGIER 4.1 Vi fortsetter som før En løsning er å fortsette som før, dvs. markedet styrer seg selv og realisering av planene styres helt og holdent av grunneier/utbygger. 4.2 Vi opphever planområder som ikke realiseres innen en gitt frist Detaljreguleringsplaner vedtatt etter ny plan- og bygningslov har en gjennomføringsfrist på fem år etter at planen ble vedtatt i kommunestyret, jfr. plan- og bygningsloven 12-4, femte ledd. Av planene nevnt i oversikten i kap. 2 over, er det bare reguleringsplanene for Grindvoll sentrum øst (vedtatt ) og Voldstadsletta (vedtatt ) som er underlagt femårsfristen. I tillegg må de nye planene Del av Kjørven nedre, Del av Harestuengen og endring av Skolevegen forholde seg til femårsfristen. Sistnevnte plan er under realisering av kommunen selv. Eldre reguleringsplaner har ikke tidskrav til gjennomføring, og det er nettopp her de store reguleringsplanreservene på boligsiden i Lunner ligger. En løsning kan være å gi grunneiere i disse områdene en femårsfrist på gjennomføring fra nå av og at det deretter startes prosesser med å oppheve de planene som ikke er realisert innen fristen. Opphevingsprosesser har lik prosedyre som utarbeiding av nye planer, dvs. oppstartvarsel, offentlig ettersyn og til slutt vedtak som kan påklages av parter. Oppheving er likevel ikke et godt alternativ hvis planområdene ligger i et område hvor man faktisk ønsker utbygging. 4.3 Markedsføring Enkelte av arealene som er nevnt i kap. 2 over, inneholder ferdig opparbeidede tomter som ikke er blitt solgt. Kommunen kan ha en rolle her ved å bistå med å finne kjøpere/utbyggere gjennom markedsføring. 4.4 Oppfølging av brudd på konsesjonslovens 5-års-frist for bygging Det er et krav at tomter som overdras ved egenerklæring om konsesjonsfrihet skal bebygges innen 5 år. For å overholde konsesjonslovgivningen må eier enten igangsette bygging, selge eiendommen (dvs. egenerklæring fra ny eier) eller søke om konsesjon. Flytskjema for gangen i oppfølging av slike saker ligger vedlagt. 4.5 Oppfølging vurderes i egen tiltaksplan for økt bosetting Det er behov for å utarbeide en egen tiltaksplan for å nå målene om befolkningsvekst som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel og kommunedelplan for samfunnsutvikling Videre oppfølging av tilbakemeldingene vi har fått i forbindelse med kartlegging av reguleringsplanreservene for boliger, markedsføring av tomter/områder og oppfølging av konsesjonsloven skal være tiltak i en slik plan. De tiltakene som har en utgiftsside for kommunen må prioriteres som tiltak i kommunedelplanene og synliggjøres i budsjett/økonomiplan. 5. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Det er behov for å utarbeide en egen tiltaksplan for å nå målene om befolkningsvekst som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel og kommunedelplan for samfunnsutvikling Videre oppfølging av tilbakemeldingene vi har fått i forbindelse med kartlegging av reguleringsplanreservene for boliger, markedsføring av tomter/områder og oppfølging av konsesjonsloven skal være tiltak i en slik plan. De tiltakene som har en utgiftsside for kommunen må prioriteres som tiltak i kommunedelplanene og synliggjøres i budsjett/økonomiplan. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Flytskjema for oppfølging av egenerklæring om konsesjonsfrihet Øvrige dokument: 13/5768 Forespørsel om tidspunkt for realisering av bebyggelseplan for Orhagan. Avsender:Adresseliste Side 5 av 8

6 13/6395 Forespørsel realisering av reguleringsplan for Skoleberget. Avsender:Hadeland Bygg og Eiendomsutvikling 13/7299 Vedrørende utbyggingsplaner på 96/21 og 96/22. Avsender:Per-Erik Berge 13/6825 Angående de 2 ubebygde tomtene i Håvelsrudenga. Avsender:Marit Løvaas 13/6893 Tomtefelt. Avsender:Anders Melaas 13/5620 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Egil Vildmyren reguleringsplaner på Grindvoll. 13/5742 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Adresseliste reguleringsplan for Skøien søndre. 13/5751 Forespørsel om realisering av reguleringsplan for Avsender:Adresseliste Nordseth-Vestbygda. 13/5666 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguleringsplan for Marthetunet. Avsender:Marthetunet Eiendom AS 13/5674 Forespørsel om tdspunkt for realisering av Avsender:Lunner almenning reguleringsplaner. 13/5675 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguelringsplan for Hasselbakken. Avsender:Alexander Sløtte Fikerud 13/5758 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Johannes Mathisen reguleringsplan for Roa syd. 13/ /1 - Svar på spørsmål vedrørende realisering av Avsender:Anders Oppen Frøyslie. 13/6902 Svar på spørsmål vedrørende realisering av Avsender:Marte Håpnes reguleringsplan for Sand,Lindgaard og Bakkehaugen. 13/5652 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Grua bygg AS reguleringsplan for Voldstadsletta. 13/5661 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Løvbråten AS reguleringsplan for Solheimstorget. 13/8844 Forespørsel om tidspunkt - Reguleringsplan for Avsender:Hilde Johnsrud Jonsrud i Vestbygda. 13/5659 Forerspørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Egil Kristian Grua reguleringsplaner på Grua. 13/5670 Forespørsel om tidspunkt for realisering av del av Avsender:Marit Løvaas reguleringsplanfor Håvelsrud. 13/6671 Viser til brev datert Status for tomtefelt Avsender:Gurli Høeg Ulverud og ved Kalvsjø 104/32. 13/6901 Svar vedr realisering av Reguleringsplan for Sørenga. Erling M Wold Avsender:Byggmester Jon Frydenlund for Lunner Eiendomsutvikling 13/5761 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Anders Melaas reguleringsplan for Roshov. 13/6414 Realisering av reguleringsplan for Roshov. Avsender:Anders Melås 13/5671 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Håvard Johnsrud reguleringsplan for Jonsrud i Vestbygda. 13/5738 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguleringsplan for Skoleberget. Avsender:Hadeland bygg- og eiendomsutvikling AS 13/5755 Forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Adresseliste reguleringsplan for del av Frøyslie. 13/5663 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguleringsplan for Sørenga. Avsender:Lunner eiendomsutvikling AS 13/5690 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguleringsplan for Sand, Lindgaard og Bakkehaugen. Avsender:Jfr. adresseliste 13/12168 Bekreftelse på mottatt tilbakemelding om Avsender:Løvbråten AS planreserver - reguleringsplan for Solheimstorget. 13/11417 Svar på forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Johannes Mathisen reguleringsplan for Roa syd. 13/12129 Bekreftelse på mottatt tilbakemelding - Marthetunet. Avsender:Marthetunet Eiendom AS 13/10767 Bekreftelse på tilbakemelding om Avsender:Marit Løvaas Side 6 av 8

7 planreserverreguleringsplan for Del av Håvelsrud. 13/10785 Vedr. forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Egil Vildmyren reguleringsplaner på Grindvoll. 13/10779 Vedr. forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Løvbråten AS reguleringsplan for Solheimstorget. 13/10781 Vedr. forespørsel om realisering av reguleringsplan Avsender:Marthetunet Eiendom for Marthetunet. AS 13/10784 Forespørsel om tidspunkt for realisering av reguleringsplan for Hasselbakken. Avsender:Alexander Sløtte Fikerud 13/10786 Vedr. forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Johannes Mathisen reguleringsplan for Roa syd. 13/10787 Vedr. forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Egil Kristian Grua reguleringsplaner på Grua. 13/11703 Realisering av reguleringsplan. Avsender:Egil Vildmyren 13/11895 Bekreftelse på mottatt tilbakemelding vedr. Avsender:Johannes Mathisen planreserver. 13/12007 Svar på forespørsel om realisering av reguleringsplan - Marthetunet. Avsender:Marthetunet Eiendom AS 13/10766 Bekreftelse på tilbakemelding om planreserverreguleringsplan for Skoleberget. Avsender:Hadeland Bygg og Eiendomsutvikling AS 13/10769 Bekreftelse på tilbakemelding om Avsender:Gurli Høeg Ulverud og planreserverreguleringsplan for Skøien Søndre. 13/10775 Bekreftelse på tilbakemelding om planreserverreguleringsplan for Sørenga. 13/10776 Bekreftelse på tilbakemelding om planreserverreguleringsplan for Frøyslie. 13/10777 Bekreftelse på tilbakemelding om planreserverreguleringsplan for Sand, Lindgaard og Bakkehaugen. Erling M Wold Avsender:Byggmester Jon Frydenlund for Lunner Eiendomsutvikling Avsender:Anders Oppen Avsender:Per-Erik Berge og Marte Håpnes 13/10782 Vedr. forespørsel om tidspunkt for realisering av Avsender:Lunner almenning reguleringsplan for Del av Jonsrud. 13/10774 Bekreftelse på tilbakemelding om Avsender:Anders Melaas planreserverreguleringsplan for Roshov. 13/10778 Bekreftelse på tilbakemelding om Avsender:Hilde Johnsrud planreserverreguleringsplan for del av Jonsrud. 13/11752 Vedr. sak Solheimstorget. Avsender:Løvbråten AS 13/12135 Tilbakemelding på spørsmål om planreserver - reguleringplan for Johnsrud i Vestbygda. Avsender:Lunner almenning v/bjørn Niklas Sjøstrøm 13/12169 Bekreftelse på mottatt tilbakemelding om planreserver - reguleringsplan Grindvoll. Avsender:Egil Vildmyren Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Pål Håpnes, Sidselrudstien KONGSVINGER Tove Håpnes, Granittvegen 13F 2743 HARESTUA Rune Berge, Kistefossvegen JEVNAKER Per Erik Berge, Harald Hardrådes gate HØNEFOSS Åse Helene Berge, Randsfjordlinna ROA Johannes Mathisen, Hadelandsvegen 2146B 2740 ROA Anders Melaas, Roalinna ROA Lunner almenning, Hadelandsvegen HARESTUA Marthetunet Eiendom AS, Østvoldvegen GRAN Marit Løvaas, Randsfjordlinna LUNNER Alexander Sløtte Fikerud, Pb LUNNER Ann Peggy Nygård, Hasskaubakken HARESTUA Anders Nygård, Hasskaubakken HARESTUA Løvbråten AS, Kruttverkveien NITTEDAL Lunner eiendomsutvikling AS, c/o Gudbrand Lunder 2730 LUNNER Hadeland bygg- og eiendomsutvikling AS, Pb GRUA Side 7 av 8

8 Egil Kristian Grua, Sveavegen GRUA Gurli Høeg Ulverud, Øvre Smestadvei 18A 0378 OSLO Erling Magnus Wold, Rideveien 34A 1361 ØSTERÅS Anders Oppen, Oppdalslinna ROA Rønnaug og Ingar Mellem, Ekornvegen JESSHEIM Grua bygg AS, Voldstadbakken GRUA Håvard Johnsrud, Vestbygdvegen HARESTUA Egil Vildmyren, Løkengutua GRINDVOLL Anne Haakenstad Berget, Brovollvegen ROA Lars Haakenstad, Brovollvegen ROA Odd Haakenstad, Brovollvegen ROA Marte Håpnes, Hasskaubakken HARESTUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 8 av 8