FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Tromsø kommune gnr. 190 bnr.7 m.fl Detaljreguleringsplan for utvidelse av hotellområdet på Hillesøy, plan

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER 4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJE 6 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER IHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR. 36-2

3 1. SAMMENDRAG Sommarøy Arctic Eiendom AS, som eier eksisterende hotell på Hillesøy, ønsker å legge til rette for utvidelse av dagens hotell. Det er et stort behov for flere møterom og konferansesal, større overnattingskapasitet, fellesrom for ansatte og forbedring av kjøkkenfasiliteter. Samtlige tiltak er nødvendige for hotellets videre utvikling. I tillegg ønsker man å etablere flere boenheter på halvøya utenfor dagens anlegg. Disse skal delvis selges og delvis leies ut. Finans og byggutvalget i Tromsø Kommune har fattet intensjonsvedtak om å selge tomtearealer i tilknytning til hotellet for å muliggjøre en slik utvidelse. Dette planforslaget legger de konkrete rammer for en videre utbygging. Det har vært avholdt en rekke møter lokalt, og alle parter synes så langt å være positive til dette planforslaget. Borealis Arkitekter as fremmer med dette på vegne av Sommarøy Arctic Eiendom AS detaljreguleringsplan for eksisterende hotell med utvidelse og tilgrensende områder. - 3

4 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Adresse Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Hillesøy sørøst Skipsholmveien, 9110 Sommarøy Hele: Gnr 190 Bnr 75 og 76 + Gnr 189 Bnr 196 og 245 Deler av: Gnr 190 Bnr 7 og 80 Kommuneplanens arealdel gjelder ikke på Hillesøy. Gjeldende reguleringsplaner: 1442: hotell med tilhørende anlegg, : industri på fyllinga, : gravlund 1289: sjøområdene ved innsegling til kirkested Forslagstiller Sommarøy Arctic Eiendom AS Grunneiere (sentrale) Sommarøy Arctic Eiendom AS (190/7), Tromsø kommune (190/ 75, 76, 80 m.fl) Plankonsulent Borealis Arkitekter as Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Utvidelse av eksisterende hotell samt etablering av nye hytter med småbåthavn i tilknytning til hotellet Ca. 100 daa Nye boenheter på fyllinga,h3: BRA m2 inkl. parkering. Maks 60 enheter. Mulighet for utvidelse av hotell, H1 og H2, med m2 inkl. parkering, til totalt m2 inkl. P (eksisterende areal m2) Støy fra industri, vind fra havet, sikre utsikt Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja, BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Sommarøy Arctic Hotel AS ble etablert i Til påske 2001 åpnet hotellet med sine 28 rom, 5 naustbuer samt restaurant, bar og konferansesal. Hotellet har siden dette vært i kontinuerlig utvikling, og er blitt et etablert utfartssted, konferansested og en yndet plass for store anledninger. Kombinasjonen av storslått natur og komfortable og praktiske omgivelser har gjort anlegget til et viktig tyngdepunkt i lokalsamfunnet og Tromsø regionen. I dag består anlegget av 28 hotellrom, 28 naustbuer, restaurant Stornaustet, møte-/konferanserom, lobbybar og badstunaust. Det er nå sterkt behov for ytterlige utvidelser, hvilket krever en revidert reguleringsplan. Det er etablert et eget eierselskap, Sommarøy Arctic Eiendom AS, som nå ønsker å kjøpe tilgrensende eiendommer fra Tromsø kommune for å kunne utvide i tråd med dette forslaget til reguleringsplan, og intensjonsavtale om slikt salg er på plass. - 4

5 Når det gjelder hotellet er det i første byggetrinn planer om å etablere møterom og konferansesal, større overnattingskapasitet, fellesrom for ansatte og forbedring av kjøkkenfasiliteter. I planen er det i tillegg lagt opp til framtidige videre utvidelser, dersom dette er ønskelig. Videre ønsker man å etablere inntil 60 nye boenheter på halvøya utenfor dagens anlegg, med nær tilknytning til sjøen. Samt å legge til rette for utendørs opplevelser i tilknytning til hotellet, og knytte sammen kultur- og naturopplevelser til ett stort anlegg. Intensjonen med planforslaget Tiltakshaver ønsker å utvikle et stort og attraktivt sjørettet turistanlegg hvor hotellet med tilhørende anlegg utgjør kjernen. Ved å etablere et nettverk av gangforbindelser og tilgang på strand, småbåthavn, historisk kirkested samt tilknytning til en levende fiskerihavn ønsker man å integrere bebyggelse og anlegg i den flotte naturen, og maksimalisere opplevelsen av denne samt skape en synergieffekt med lokalt næringsliv. Vi ønsker å ta i bruk den i dag nakne fyllingen sør for dagens hotell, og omforme denne til et attraktivt sted som en del av anlegget. Vi ønsker ikke å skape et kunstig landskap som skal framstå som en gammel fiskerlandsby. Istedenfor ønsker vi å tydeliggjøre overgangen mellom fylling og naturlig landskap, og skape et kultiverte miljø på fyllinga ved å etablere en ny, tettere bebyggelsesstruktur hvor byggeområdene struktureres av ny kjørevei og private tverrgater ned til småbåthavna. Resultatet blir en robust og fleksibel kvartalsstruktur med nær tilknyting til sjøen og gode, skjermede uterom. Molo/ småbåthavn med kaipromenade og en videre utvikling av offentlig friområde med strand vil danne en flott overgang mellom vannog land, og vil gjøre området attraktivt for allmennheten. 4. PLANPROSESSEN Følgende prosess ble gjennomført i regi av Einars Arkitektkontor: Det ble avholdt folkemøte på Sommarøy høsten I tillegg ble det avholdt møte med fiskarlaget, utviklingslaget samt eierne av den gjenværende fiskeindustribedriften. Planarbeidet ble annonsert våren I den anledning varslet Fylkeskommunens kulturetat innsigelse tilknyttet automatisk fredet kulturminne: kirketuften på Hillesøy. Videre kom fylkesmannen med innspill vedrørende utforming av friområde/ strand. Planforslag ble utarbeidet og innlevert til Byutvikling. I dette forslaget var ikke innsigelsen eller merknad fra fylkesmannen tatt til følge. Våren 2009 ble Borealis Arkitekter as engasjert for å følge opp arbeidet med reguleringsplanen som Einars Arkitektkontor as hadde startet opp. Borealis Arkitekter as har prosjektert skisse til utvidelse av hotellet parallelt med utarbeidelse av planen. Vi har hatt møter med Fylkeskommunens kulturetat , og har blitt enige om utforming av planen for å ivareta kulturminnene i området. Innspill fra Tromsø kommune vedrørende veiføring og utforming av industriområdet, datert , er også ivaretatt i dette planforslaget. Som følge av at detaljplan ihht ny plan- og bygningslov som trådte i kraft bare har gyldighet i 5 år, har vi valgt å unngå å regulere de områder som allerede har en tilfredsstillende planstatus. Eldre reguleringsplaner er gyldige til de blir opphevet. - 5

6 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkes(del)plan: ikke aktuelt Kommuneplan/ kommunedelplan: I dette området har KPA ikke rettsvirkning. Bebyggelsesplaner: ikke aktuelt Rikspolitiske retningslinjer for barn og ung: aktuelt ved utforming av nytt hytteområde Reguleringsplaner som delvis erstattes av ny plan: Plan 505: gravlund inngår i sin helhet i ny plan Plan 1289, : sjøområder i tilknytning til småbåthavn + innsegling til kirkested tas med i ny plan. Plan 1262, :hele fyllinga, som tidligere var regulert til industri og industri/ forretning, erstattes av ny plan Plan 1442, : område for hotell og deler av strand mot fyllinga tas med i ny plan (for hytteområdet vil gammel plan fortsatt gjelde) Forholdet mellom gjeldende planer og ny planavgrening - 6

7 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Den sørøstlige delen av Hillesøy er i dag preget av eksisterende hotell med tilhørende hytter samt fylling ut mot Lyngøya som i dag er dominert av industri og ubebygd flate. Beliggenhet Planområdet ligger på den sørøstlige delen av Hillesøy, umiddelbart til venstre når man kommer over broen fra Sommarøy. Området ligger skjermet mot havet av Hillesøy med sitt fjell, og har henvendelse inn mot Kvaløya. Området er sørvendt, og har gode sol- og utsiktsforhold. Planområdet vist med rødt. Planområdet sett fra fjellet mot sørøst. - 7

8 Planområdet sett fra lufta Avgrensning Planområdet omfatter eksisterende hotellformål, hvor man ønsker å øke utnyttelsen. I tillegg er det tatt med planlagte utvidelsesområder for hotell mot vest og nord, samt nytt område for mindre boenheter på tidligere industrifylling. Resten av industriområdet inngår også i planen, slik at man kan oppdatere planen til dagens situasjon samt flytte veien. Hele gravlunden i vest er tatt med, samt sjøareal som sikrer at den gamle sjøveien til kirkestedet bevares. Dette er gjort etter ønske fra fylkeskommunens kulturetat. Man har bare tatt med de nødvendige deler av eksisterende planer, da øvrig del av planområdet vil ha en bedre reguleringsstatus ved at gjeldende planer opprettholdes som følge av ny plan- og bygningslov. Tilstøtende arealers bruk/status I nord og vest er området preget av landbruk, kulturlandskap og frittstående bolighus. Kulturlandskapet ligger som en rand rundt det 200m høye fjellet på Hillesøy (Nordkollen og Sørkollen). Mot sør og øst er det sjøareal. Mot øst ligger sundet mot Sommarøy, mens det mot sør er mange små øyer i området inn mot Kvaløya. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet Hotellanlegget er plassert på naturlige holmer og skjær, samt på utfylling mellom holmene. Selve hotellet er et 2 etasjes trehus med saltak, uregulær grunnplan, 1850 m2 BRA. De 25 naustbuene er 2 etasjes trehus med saltak, rektangulær grunnplan, ca. 95 m2 BRA pr. naustbu. I tillegg finnes enkelte små uthus og badehus. Næringsområdet på fyllingen ut mot Lyngøya er bare delvis bebygd, og framstår i hovedsak som en stor, grå flate med noe gress. Eksisterende bebyggelse består av 7 stk 1- og 2- etasjes trehus med saltak, med varierende størrelser mellom ca. 50 m2-200 m2 BRA. Bebyggelsen består av brannstasjon, lager- og produksjonsbygg samt pumpestasjon. - 8

9 Eksisterende bebyggelse utenfor planområdet Det finnes bare ett bygg i planområdets umiddelbare nærhet, og dette er eksisterende boligbygg på eiendom 190/54, vest for gravlunden. Dette bygget vil i liten grad påvirkes av tiltaket ettersom gravlunden ligger mellom huset og hotellet. Kartutsnitt med eksisterende bebyggelse Oversiktsbilde mot sørøst - 9

10 Stranda, sett mot øst Håja, utsikt mot nord - 10

11 Eksisterende hotell og hytter Sjarkhavna på industriområdet - 11

12 Stranda Topografi/landskapstrekk Hillesøy består av et tydelig fjell som er ca. 200 m høyt. Bebyggelse og dyrket mark ligger på nordøst og sørøst siden av fjellet, mens det på vestsiden er bratte skrenter ned mot hvite sandstrender ut mot havet. Det er lite høy vegetasjon på Hillesøy. Planområdet ligger mot sørøst, på en naturlig halvøy med enkelte mindre holmer og skjær utenfor. Med tiden har man fylt ut områder mellom holmene, slik at det er dannet et flatt fyllingsareal. Etter at det ble fylt ut helt til Lyngøya er i prinsippet den naturlige halvøya forlenget utover mot sørøst. Landskapet består av flere særpregete områder, sett fra sørøst mot nordvest: Lyngøya: ca. 10 m høy, naturlig øy med lav vegetasjon: gress, lyng og fjell i dagen Fyllinga: 2-3 m høy, flat slette med gress og grus, tydelig avgrenset fyllingsfront mot sørvest. Kunstig strand i overgang mot naturlig halvøy i nord. Nåværende hotellområde med naustbuer: variert kollelandskap, 4-6 m høyt, bukter og nes mot sjøen. Gress, lyng og fjell i dagen. Fjernvirkningen av området er preget av et grønt kolle- og slettelandskap med bebyggelse knyttet til, og strukturert av, sjøen. Boligbebyggelse i området rundt er strukturert av veiene. Når det gjelder utsikt fra planområdet er det fjellet Håja i nord samt hvite strender og øyer mot sør som utgjør hovedattraksjonen. - 12

13 Illustrasjon topografi Klima Vind: kald sommervind fra nord er den viktigste å skjerme seg mot, da denne ofte forekommer på ellers klare og fine dager. Denne vinden kommer fra havet, og vil stryke langs østsiden av fjellet på Hillesøy, som derfor ikke vil skjerme mot denne vinden. vind fra sør og sørvest, kan være sterk og bringe med seg noe nedbør. Kvaløya vil til dels skjerme mot denne vinden. Den mest nedbørsrike vinden kommer fra nordvest Snø: Det er relativt lite snø på Hillesøy. Snøen blåser i praksis bort/ på havet. Sol: Solrikt, sørvestvendt landskap. Sola forsvinner fra planområdet seint på kvelden, da den går bak fjellet. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Det finnes lite og lav vegetasjon på Hillesøya. Vegetasjonen er preget av gress, lyng og lave busker. Dyrelivet er preget av nærheten til sjøen, med fiske og fjæresone. Det er et mangfoldig fugleliv i området. - 13

14 Vurdering i forhold til naturmangfoldloven: Naturmangfolsloven har som overordnet intensjon å sikre at naturen forvaltes slik at planter og dyr som finnes naturlig sikres i levedyktige bestander. Variasjonen av naturtyper og landskap skal opprettholdes. I denne planen er foreslåtte tiltak lokalisert på utfylt grunn hvor det ikke finnes naturlig grunnlag for planter og dyr. Tiltak i tråd med planen vurderes derfor å ikke påvirke naturmangfoldet i området. Grønne interesser Naturen på Hillesøy er tilgjengelig og attraktiv både for lokalbefolkningen og tilreisende. Mange reiser hit på telttur og dagstur for å gå på fjellet og langs strendene. Mange har også båt, og ferdes mellom holmene til hvite strender. Området er solrikt, trafikk- og forurensingsfritt. Av tilrettelagte lekearealer finnes det en smådyrspark på Hillesøy, som er svært populær. Ellers finnes det tilrettelagt lekeplass i tilknytning til skolen og eksisterende hotell. Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminer Hele den flate, østlige delen av Hillesøy framstår som et grønt kulturlandskap med landbruk og små hus. Sjørettete virksomheter er lagt langs strandlinja. Hele området har historisk sett vært basert på primærnæringene jordbruk, fiske og jakt. Den viktigste kulturhistoriske elementet i området er et gammelt kirkested med kirketuft og kirkegård fra middelalderen. Kirketuften har båret hus så seint som for 100 år siden, men kirkestedet har vært i bruk siden 1400-tallet. Når folk kom til kirken kom de med båt fra de andre øyene rundt. Vika sør for kirketufte har nok vært stedet hvor man la båtene da man kom til kirkestedet. Fylkeskommunens kulturetat ønsker derfor at innseglingen skal bevares. I planen har man i dialog med fylkeskultur landet på en løsning hvor automatisk fredet kirkested og tidligere regulert kirkegård sammen med området ned mot sjøen reguleres til grav- og urnelund. I tillegg avsettes hensynssone for bevaring og kulturmiljø som omfatter den delen av opprinnelig landskap (tidligere cote 0) som i dag er gjenfylt samt innsegling til kirkestedet. Det er satt byggegrense på 12 m fra henynssone, men det tillates mindre bygningsdeler nærmere. Maksimal byggehøyde mot kirkested er satt til C+10,5. Veg og trafikkforhold Hillesøy er endestasjonen for fylkesvei 862 fra Tromsø. Det er ca. 5 mils asfaltert 2-felts fylkesvei mellom Hillesøy og Tromsø. Veistandarden er god, og det finnes to veien til byen: østover via Kattfjorden eller vestover på yttersida av Kvaløya. Det er en fordel at det fins to alternative veier mtp fleksibilitet. Det er regulert kommunal vei fra bro ved Hillesøy, forbi hotellet og ut på industriområdet. Denne veien blir hovedadkomst til hytteområde H2 på fyllinga. Krysset, 150 m vest for broa, er i dag en for dårlig kurvatur, som gjør at bussene har problemer med å komme seg inn på veien mot hotellet. Eksisterende bolighus er til hinder for umiddelbar utbedring av krysset. I dialog med Byutvikling har man kommet til at krysset ikke tas med i denne planen Støy Det er i dag lite støy i området. Den eneste aktuelle støykilden i nærheten er fiskemottaket Norway Pelagic, som ligger på Sommarøy rett på den andre siden av sundet. I forbindelse med planlegging av fritidsboliger og hotell i tilknytning til det nedlagte fiskebruket til Hjalmar Johansen, lengst sør på Sommarøy, ble det i 2008 utført en støyfaglig utredning av - 14

15 denne potensielle konflikten. Rapporten er utarbeidet av Kilde Akustikk as i Bergen. Avstanden fra Norway Pelagic er her den samme, ca. 150 meter. Konklusjonen i denne rapporten var at det måtte stilles krav om støysikring/ avbøtende tiltak av regulerte fritidsboliger. Tiltak kan være skjermende bebyggelse, etablering av støyskjerm eller at bebyggelsen ikke har uteplass og vindu mot støykilden. For overnattingsbedrifter, som er aktuelt i denne saken, gjelder lempeligere krav enn til boliger. Viktigste krav er, ihht TEK og NS8175, at innendørs døgnekvivalent støynivå skal være høyst 30 db i oppholdsrom i bolig og høyst 35 db i gjesterom og fellesarealer i overnattingsbedrift. Disse kravene bør derfor tas med i bestemmelsene. I praksis vil dette sannsynligvis være relativt lett å imøtekomme, ettersom industriområdet i nord fungerer som skjerm, bebyggelsen og uterom vil i hovedsak ha henvendelse mot sola og sjøen i sør. Utdrag fra rapport nr fra Kilde Akustikk as datert 2008: - 15

16 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Området har følgende kommunikasjoner: Rutebuss til/ fra Tromsø Drosje på Hillesøy Skolebuss Busser i tilknytning til arrangementer på hotellet Charterbusser med turister til hotellet Båttransport til hotellet Ferge fra Brensholmen på Kvaløya til Botnhavn på Senja sommarhalvåret Vann og avløp Vann hentes fra privat vannanlegg med god kapasitet. Pumpestasjon for spillvann finnes på fyllingen, og vil fortsatt være i bruk. Kommunalt avløp har god kapasitet med tanke på planlagt utbygging. Ved behov for økt vannmengde til brann stilles krav om pumpe fra sjø for utendørs slokking og evt etablering av vannreservoar til sprinkling innendørs, jfr. pnkt om brann. Avfall Hotellet har egen avtale om avfallshåndtering. Industriområdet har eget system for håndtering av næringsavfall. Det er ikke installert tekniske løsninger som avfallssug osv da anlegget er for lite. Energi Anlegget baserer seg på elektrisk energi. Pga beliggenhet ved vannet er det et potensial for etablering av varmepumpe fra sjø. Privat og offentlig servicetilbud På Hillesøy finnes ingen offentlige servicetilbud, med unntak av grendehus tilknyttet boligområde nord for brua. Av private tilbud finnes en smådyrspark tilknyttet bolighus/ gård, i tillegg til hotellet. Servicetilbud Hillesøy - 16

17 Det finnes skole og barnehage på Sommarøy. Til skolen bruker barna i stor grad buss eller går, mens trafikken til barnehagen stort sett er privatbiler. Det foreligger planer om ombygging av skolen til barnehage. Barna må da gå på Brensholmen skole. Det finnes dagligvarebutikk, post, museum/ husflid, bank, og cafe / gatekjøkken samt helsetjeneste på Sommarøy. Servicetilbud Sommarøy Risiko og sårbarhet Sikkerhet og beredskap - RISIKOVURDERINGSSKJEMA Sjekkliste arealplanlegging og byggesak 1. Naturgitte forhold Kontroll Dato Sign. a) Skredfare (stein, jord, leire, snø) (skredfaresoner og OK sr skredrapporter i GISLINE innsyn, b) Flom OK sr c) Tidevann SK sr d) Radon OK sr e) Værforhold (lokale fenomener) SK sr f) Grunnforhold (type grunnforhold/beggrunn/løsmasser/ SK sr marine avsetninger, annet?) 2. Infrastruktur a) Kraftlinjer og transformatorer (nærhet til OK sr elektromagnetiske felt) b) Trafikk (transport av farlig gods, skipstrafikk/kaianlegg, OK sr luftfart/flyplass?) c) Industri og næringsliv i nærmiljøet/næringskonflikter SK sr - 17

18 (farlig industri; eksplosiver, fryserier, olje, bensinstasjoner, propan og gass, syrer, avfallsdeponier/fyllplasser, ) d) Byggegrunn/sigevann (forurenset grunn og sjøsedimenter) OK sr 3. Prosjektgitte forhold a) Utbyggingsrekkefølge SK sr b) Friområder og lekeområders plassering i forhold til SK sr potensiell fare (sjø, elver, trafikk og kraftlinjer/transformatorer). c) Adgang til kollektivtrafikk OK sr d) Uønskede snarveier (brukerstyrt trafikkmønster) OK sr e) Reguleringsbestemmelser OK sr f) Tilrettelegging for nødetatene brannvannsforsyning SK sr ajourføring av beredskapskart g) Drikkevannsforsyning og plassering i forhold til OK sr potensiell fare (selve kilden og objekters plassering ved dette) h) Skjæringer og fyllinger høyder og terrengvinkler OK sr autovern og gjerder Bruk følgende koder i kontrollfeltet: IA= ikke aktuelt i denne saken SK= se OK= sjekket og i orden kommentar i vedlegg til sjekklista UN= utredes nærmere i byggeprosessen Det er gjort følgende vurderinger når det gjelder risiko og sårbarhet i forbindelse med detaljreguleringsplan for Sommarøy Arctic Hotell, jfr. punkter merket med SK i skjema ovenfor: 1. Naturgitte forhold a. Flom og tidevann: Fylkesmannen anbefaler at det tas høyde for en havstigning på ca. 80 cm i løpet av dette århundret. Planområdet ligger mot sjøen, og vil på sikt kunne bli berørt av dette. Fyllinga ligger i dag på cote 2,5-3,0. I denne planen er det stilt krav om minimum høyde på overkant gulv i ny bebyggelse på fyllinga C= 3,1. Påbygging av hotellet må nødvendigvis ligge på samme cotehøyde som eksisterende bygg. For uterom vil man på sikt kunne øke terrengnivået dersom det blir behov for dette. b. Værforhold: Området er en del utsatt for vind. I planen er det den kalde sommervinden fra nord det er viktig å ha et bevisst forhold til, da denne ofte opptrer på klare dager hvor man gjerne vil oppholde seg ute. Konkrete tiltak i denne sammenheng er at man for hotellområde på fylling har stilt krav om etablering av tett vegg med bebyggelse mot nord, slik at denne skjermer de sørvendte uterommene for vind. Det er også i bestemmelsene stilt krav om at klimaskjermingstiltak skal framgå av situasjonsplan/ landskapsplan, samt beplantning av felles uterom. Friområde/ badestrand og småbåthavn er lagt mot sør. - 18

19 c. Grunnforhold: Fyllinga er relativt ny, og har aldri vært brukt til noen virksomhet. Det finnes derfor ikke forurensing i grunnen, og fyllinga vurderes å være god byggegrunn. Nødvendige ytterligere grunnundersøkelser gjennomføres i forbindelse med bygging. Fyllinga der hotellet i dag ligger er gjennomført før kirkestedet i vest ble undersøkt. Dette betyr at den nederste delen av opprinnelig terreng er nedgravd. Dette området er avsatt som hensynssone, og her tillates ingen tiltak. 2. Infrastruktur a. Industri og næring i nærmiljøet Nordsiden av fyllinga opprettholdes regulert til industriformål. I gjeldende plan er det her tillatt å etablere tankanlegg for drivstoff. Denne muligheten opprettholdes i denne planen, og det konkretiseres i bestemmelsene at anlegget skal lokaliseres mot sjøen (i tråd med gjeldende plan). Dette vurderes ikke å være problematisk, da det er en tydelig fysisk adskillelse med vei og uteareal mellom områdene. Areal for transport til industri og hytter foregår på kommunal vei med god standard. Adkomst til tankanlegg skal foregå via kai, slik at transport ikke går forbi de nye hyttene, jfr. bestemmelser. 3. Prosjektgitte forhold a. Utbyggingsrekkefølge Det er i bestemmelsene stilt krav om opparbeiding av allment tilgjengelig promenade, friområde/ strand med tilhørende parkering samt omlegging av offentlig vei i tilknytning til bygging av nye boenheter på fyllinga. Byggeområdet på fyllinga, H3, skal bygges fra nord mot sør, slik at man får ferdigstilt utearealer og infrastruktur for hvert kvartal. Det tillates at to og to kvartaler bygges ut samtidig. b. Lekeområders plassering Lekeplasser er plassert internt i byggeområdende til hyttene, slik at det er mulig å holde tett oppsyn med små barn. Kaifronten er en åpenbart farlig situasjon for små barn. Her er det i bestemmelsene stilt krav om at det skal være mulig å komme seg opp dersom man faller i havet. Det er ikke aktuelt å bygge rekkverk langs kaia. c. Nødetatene Det er stilt krav i bestemmelsene om tilgjengelighet for nødetatene Telefoni og fiberoptikk Området er tilknyttet telefonnett. Det er god mobildekning, og mulighet for kobling til bredbånd. Privatrettslige bindinger Det foreligger ingen privatrettslige bindinger i strid med intensjonen i dette planarbeidet. - 19

20 7. UTREDNINGER I HENHOLD TIL FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Når det gjelder denne planen er det lagt opp til m2 (inkl. P) nytt hotellanlegg på fylling. For eksisterende hotell er det lagt opp til en samlet utnyttelse på m2 inkl. parkering, hvorav m2 omfatter utvidelse av eksisterende hotellanlegg. Ihht vedlegg II pnkt. 41 er det bare utvidelsen som skal medregnes, ikke eksisterende bygg. Samlet utvidelse blir da på m2, ettersom eksisterende hotell er 1850 m2. Dette betyr at tiltaket inngår i vedlegg II pnkt 1, for næringsbygg og bygg for offentlig og privat tjenesteyting med bruksareal på mellom og Dersom areal av regulert nybygg overskrider m2 vil det automatisk stilles krav om KU ihht vedlegg I. Dette vil ikke være tilfellet for denne planen. Planen inneholder imidlertid tiltak som er nevnt i vedlegg II. Ihht til forskrift om konsekvensutredninger 3, skal alle reguleringsplaner som inneholder tiltak som er nevnt i vedlegg II vurderes opp mot kriteriene i forskriftens 4. Etter vår vurdering er det i så fall punkt a) tiltak som er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø og b) tiltak som er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder som er de eneste punktene under 4 som kan være aktuelle i denne sammenheng, og dermed kan utløse krav om KU. Ettersom både automatisk fredete kulturminner, tidligere regulerte kulturminner og inngrepsfrie naturområder vurderes å være sikret gjennom denne planen og gjeldende planer i området, er vår konklusjon at det ikke er krav om KU i denne plansaken. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Detaljreguleringsplan for Sommarøy Arctic Hotell er en prosjektrettet plan, som legger til rette for utvidelse av hotellet samt etablering av et nytt område med naustbuer. I tillegg har man tatt et bevisst grep i forhold til de gamle kulturminnene nord for hotellet, og man har gjort et aktivt grep i forhold til å videreutvikle offentlig tilgjengelig friområde/ badestrand samt tilrettelegge for en god arealbruk på kommunens industriområde. Vernede naturområder og utbygd hytteområde er ikke tatt med i planen, da disse områdende har en god reguleringsstatus i dag. Reguleringsformål Formål bebyggelse og anlegg Areal Eksist. bebyggelse Mulig ny bebyggelse ihht til ny plan Hotell/ overnatting H1 a + b (utvidelse av eksisterende hotell) 28 daa m2 BRA (uten parkering) m2 BRA ( inkl. ca. 600 m2 parkering) Hotell/ overnatting H2 2 daa m2 (ingen P) (pavijonger Hotell/ overnatting H3 a +b o+c 11 daa m2 BRA (inkl. ca parkering). Max 60 boenheter Industri IND1 12 daa 640 m2 = 6% BYA 94%= ca m2 Industri IND2 5,1 daa 260 m2 =5%BYA 95%= ca m2 Offentlig tjenesteyting, 0,5 daa 80 m2= 16% BYA 84% BYA=270 m2-20

21 brannstasjon OPT Vann- og avløpsanlegg (VA) 0,1 daa - - Grav og urnelund GU 11,5 daa - - Andre formål i planen: Kjøreveg, offentlig (KV) Kai (KAI) Parkeringsplasser (PP) Gangareal/ kaipromenade (G) Friområde (FRI) Naturområde (GN) Vegetasjonsskjerm (VS) Småbåthavn/ molo (SH) Friluftsområde (FO) Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SA) Byggeformål Hotell Eksisterende bebyggelse på hotellet skal videreutvikles. Det blir viktig å videreføre byggets lave, stedstilpassede framtoning med god kontakt med sjøen. Bygget må ha tydelige uterom mot sjøen, og adkomstsone fra p-plassen. Anlegget har i dag en tydelig logistikk med kjøkken og resepsjon sentralt i anlegget, og møterom/ spisesal i vest. Overnattingsfløy ligger i øst. Det er naturlig at en utvidelse bygger videre på denne logistikken, for å skape et helhetlig og velfungerende bygg. I tillegg er det ønskelig å beholde resepsjon/ kjøkken som en sentral kjerne slik at hotellet kan betjenes av få personer i lavsesong når det er lite trafikk. Planen legger til rette for en samlet BRA på m2. Dette gir rom for eksisterende bebyggelse m2 + skissert nybygg jfr. skisse under på m2, parkering og mindre bebyggelse i tilknytning til bryggene. Bebyggelse nærmest kirkestedet (H1a) samt paviljonger i vannet (H2) skal ha maksimal høyde C+10,5, mens det for resten av hotellet (H1b) tillates byggehøyde inntil C+16. Mulig framtidig utvidelse av hotell. Stiplet område angir nybygg på m2. Eksisterende hotell: m

22 Forhold til kulturminner: Det har vært gjennomført en dialog med fylkeskommunens kulturetat når det gjelder forhold til kirkested nord for dagens hotell, og man har kommet til følgende konklusjoner: Selve kirkestedet er sikret gjennom planen som grav- og urnelund. I tillegg er det lagt inn hensynssone som sikrer arealet rundt, med fokus på tidligere innsegling til kirka samt den delen av opprinnelig terreng som i dag er utfylt og inngår i formål hotell/ overnatting. Ved utvidelse av hotell mot kirkestedet vil det videre være viktig at bebyggelsen er med på å understreke overgangen mellom det stigende naturlige terrenget hvor kirkestedet ligger, og utfylt flate med hotellet. I tillegg er det viktig at bygget danner en tydelig bakside mot kirkestedet, slik at uterommene i tilknytning til hotellet inngår i byggeområdet, og ikke eser utover og beslaglegger område for kulturminner. Hensynsone er satt til tidligere cote 0, som nå er under fylling. Mot hensynssone er det angitt byggegrense som følger planlagt bebyggelse med generell avstand ca. 15 fra hensynssone til hovedfasade, og ca 8m avstand for et mindre bygningsvolum/ karnapp. I område H1a, den nærmeste delen av bebyggelsen (avstand ca m fra hensynssone), skal bebyggelsen ha maksimal høyde C= +10,5. Dette for å unngå at hotellet blir for dominerende. Lengre øst, innen område H1b, tillates inntil C= +16. I skissen over, utarbeidet av Borealis Arkitekter as, har vi vist et eksempel på hvordan vi mener en slik utvidelse kan være i plan. Ny hotellbebyggelse på fyllinga Det er planlagt inntil 60 stk. nye boenheter på fyllinga i byggeområder som struktureres som kvartaler. Det er lagt opp til stor grad av fleksibilitet når det gjelder muligheter for organisering av bebyggelsen. Området er regulert til hotell/ overnatting, men intensjonen er at enkelte hytter selges med avtale om bruk av hotellet til avtalte tider. Andre hytter vil i praksis leies ut som en del av hotellet. I planen er det stilt krav om situasjonsplan som viser hvordan utearealene skal disponeres (privat/ felles) og opparbeides. Det er krav om 200 m2 fellesareal innen hvert kvartal. Det skal utarbeides situasjonsplan for hele det aktuelle kvartalet det søkes rammetillatelse for. Privat kjørevei til hyttene med langsgående parkering inngår i formålet. Snuing i enden av adkomstveien tillates på regulert kaipromenade/ gangareal. Plassering av veiene er vist på plankartet, og påbudt byggelinje mot offentlig kjørevei er lagt for å strukturere bebyggelsen. Mot kaipromenade og mot privat vei innen hotellformålet er det lagt byggegrense, ikke linje. Opparbeiding av veier og promenade er knyttet til utbygging av hyttene. Bebyggelsen skal danne en tett vegg mot offentlig kjørevei, for å skape en tydelig grense mot støy fra fiskerihavn, vind fra nord samt industriområdet på fyllinga. Denne bebyggelsen får direkte adkomst til carport/ garasje og inngang fra kommunal vei. Mot kommunal vei tillates 3 etg bygg på inntil 1/3 av bebyggelse mot vei innen hvert kvartal, for å skape en variasjon i høyde uten at dette er til hinder for andres utsikt. De høye byggene får god utsikt over eventuell ny bebyggelse foran. Øvrig bebyggelse skal ha maksimalt 2 etasjer, slik at ikke sikten sperres for hyttene bak. Dette, sammen med at hyttene trekkes tilbake fra kaifronten, gir et mer harmonisk/ mindre påtrengende forhold til promenaden. - 22

23 Det vil være mulig å bygge på flere måter ihht denne planen. Vi har her visualisert flere ulike prinsipper/ eksempler i de ulike kvartalene, som viser mange gode måter å organisere bebyggelsen på i tråd med planen. Intensjonen er å oppnå en tetthet som skaper lune og gode uterom og en variasjon innenfor kvartalets rammer. Dette er også vist i uteromsplanen. Industri: Industriområdene IND1 og IND2 er i prinsippet opprettholdt som i gjeldende plan for området, plan vedtatt Avgrensing mot sjø og BYA= 50% er som i gjeldende plan. Avgrensing mot ny vei er endret i dette planforslaget. Universell utforming Området skal utformes i tråd med teknisk forskrift og plan- og bygningsloven. Dersom det innen H3 skal bygges små enheter i 2 etg vil det kunne bli en utfordring å imøtekomme teknisk forskrift 12-3 pnkt 1 hvor det er stilt krav om heis for publikums og arbeidsbygning med 2 etg eller mer. Dersom man velger å bygge privateide boenheter (med krav om utleie) vil dette føre til dyre og upraktiske boenheter. For å oppnå rasjonelle planløsninger kan det på byggesaksnivå vær aktuelt å søke om at små enheter omfattes av unntak formulert i teknisk forskrift 12-7 pkt 5.Her åpnes det for at det er tilstrekkelig at 10% av rommene får universell utforming. I dette tilfellet betyr det 10% av boenhetene. Disse 10% kan da få oppholdsrom, toalett, soverom osv på bakkeplan og parkering ved siden av bygget. Dersom man på byggesaksnivå ikke definerer at unntaksregelen her kan benyttes, vil det ikke være naturlig å bygge 2 etg hytter med heis. Man vil da antakelig få en kombinasjon av svalgangsløsning med heis mot vei og primært 1 etg hytter foran. Dette drøftes videre på byggesaksnivå. Illustrasjoner av bebyggelse innen H3: Følgende skisser viser mulig variasjon innenfor nytt byggeområde på fylling. Illustrasjonene viser BRA ca m2 uten parkering. - 23

24 Eksempel på alternative strukturer som kan bygges i tråd med plan. Sett ovenfra. Byggeområde på fyllinga sett fra nordvest. Langsgående parkering mellom kvartalene. - 24

25 Byggeområde på fyllinga sett fra vest Grønne uterom mellom variert bebyggelse. Gløtt mot sjøen. - 25

26 Område på fyllinga sett fra sørøst. Småbåthavn i forgrunnen. Kaipromenade på dagens fyllingskant. Området sett fra nordvest mot sørøst. - 26

27 Kvartal sett mot sjøen Molo avgrenser utvidet strand - 27

28 Strand, Håja i bakgrunnen, småskala hytte-/ hotellbebyggelse ved sjøen. Utvidelse av eksisterende strand mot molo Topografi/landskapstrekk Intensjonen er å ha et tydelig skille mellom naturlig terreng og fylt flate. Bebyggelsen i naturlig terreng, eksisterende hytteområde, innordner seg landskapets oppbrutte struktur. Bebyggelsen på fylt flate, som denne planen legger opp til, skal ha en mer geometrisk karakter og forholder seg til det flate landskapet samt sjøen. - 28

29 Det er lagt opp til at småbåthavn og molo skal få en organisk utforming, i sammenheng med friområde/ strand, som en kontrast til den rette fyllingsfronten. Masser fra mudring av småbåthavn er tenkt benyttet til en utvidelse av strand/ friområde mot sør. Klima Det skal etableres lune uterom internt i bebyggelsen, med fokus på skjerming mot kald nordavind. Dette gjelder både hytter og hotellområde. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Det er ingen begrensninger på arealbruk innenfor planområdet som følge av naturforhold, med unntak av de to små øyene som er regulert til naturområde med hensynssone bevaring og kulturmiljø. Her vil det ikke tillates inngrep. For øvrig er områder for natur holdt utenfor planen, og beholder dagens reguleringsstatus. Grønne interesser Utearealer tilknyttet hotellet samt kaipromenade og private veier innenfor hytteområdet skal være allment tilgjengelig og er regulert til hotell/ overnatting. Friområde/ strand med tilhørende parkering reguleres til offentlig areal. Totalt sett blir dette et sammenhengende allment tilgjengelig område fra kirkestedet til Lyngøya, med promenade, strand og båthavn. I tilknytning til den enkelte hytte skal det avsettes et areal til privat uterom. Innen hvert kvartal skal det også avsettes 200 m2 felles uterom for beboere innen kvartalet. Disponering av arealene innen hvert kvartal skal framgå av situasjonsplan/ landskapsplan tilknyttet rammesøknad. Veg og trafikkforhold Den nordlige delen av eksisterende kommunal vei opprettholdes som i dag, og man gjør i denne planen ingen endringer med kryss ved broa i nordøst. På fyllinga i sør endres trasé de sørligste ca. 170 m ved at veien flyttes mot vest slik at man får en tydeligere deling mellom industri og hotell/ overnatting. Det etableres offentlig parkering i tilknytning til friområde/ strand, både som langsgående parkering og som p-plass PP1. PP1 er lagt lengst nord innen friområdet, der det er minst nivåforskjell ned til stranda. Det etableres offentlig promenade/ gangvei fra parkeringsplass ned stranda, som også knyttes til strandpromenaden forøvrig. Det legges ytterligere 2 offentlige p-plasser mot Lyngøya, i tilknytning til snuplass. Også disse skal betjene brukere av båthavn, næringsområdet og naturområdet på Lyngøya. Det etableres private veier til hyttene, med langsgående parkering. Den nordligste av disse skal være offentlig tilgjengelig, slik at allmennheten har mulighet for å kjøre ned til molo/ småbåthavn. Kaipromenade inngår i privat område, men skal være offentlig tilgjengelig. Kaipromenaden kan brukes som snuhammer i tilknytning til private veier. Promenaden skal være 4m bred, og skal opparbeides som del av hyttefeltet. Det er lagt opp til at promenaden skal gå over offentlig friområde, og knyttes til eksisterende vei innenfor område H2-1 i gjeldende plan. Det dannes da en sammenhengende trasé fra hotellet til Lyngøya. Traséen skal være kjørbar for brøyteredskap. - 29

30 Det er lagt opp til adskilte adkomster til hotell og eksisterende hytteområde, for å unngå unødvendig trafikkbelastning ved hotellet. Det kan etableres egen parkeringsplass til eksisterende hytter i tilknytning til ny avkjørsel. Det kan opparbeides stier og anlegg som gjør kirkestedet mer tilgjengelig for publikum, i sammenheng med hotellanlegget. Planer for tiltak må godkjennes av kulturetaten i Fylkeskommunen. Støy Viser til pnkt. vedrørende støy under beskrivelse av planområdet. Konklusjonen er at krav om at innendørs døgnekvivalent støynivå skal være høyst 30 db i oppholdsrom i bolig og høyst 35 db i gjesterom og fellesarealer tas med i bestemmelsene. I tillegg er det for hyttene stilt krav om etablering av tett vegg mot industriområdet. Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Offentlig kommunikasjon vurderes som tilfredsstillende. Vann og avløp Området betjenes fra privat vannverk. Vann og avløpsanlegg vurderes som tilfredsstillende. Brann Følgende avklaringer er gjort med tanke på å sikre at planen tilfredstiller retningslinjer fra brann og redning: A. Slokkevann utendørs: 1. Krav til slokkevann utendørs vil i dette tilfellet være 50 l/s, ettersom dette er hotell og tettliggende småhus. 2. På Sommarøy består brannmannskapet av frivillig innkallingsmannskap, som ikke foretar røykdykking. Brannslokking vil derfor foregå utenfra. Bruk av sjøvann som pumpes direkte fra sjøen (ikke via brannbil) vil derfor være et mulig kompenserende tiltak dersom vanntrykket er lavere enn 50 l/s 3. Det vil ikke være nødvendig å dokumentere dagens vanntrykk i forbindelse med planarbeidet. 4. Krav i bestemmelsene jfr pkt 1.1h) og i): o dersom det private vannverket på Sommarøy ikke kan levere 50 l/s, må det etableres vannpumpe for sjøvann o pumpen må etableres på lett tilgjengelig sted i tilknytning til hotellet (naturlig lokalisering ved brannstasjonen), og den bør være lett å transportere til nødvendig sted (bør være på en tralle/ tilhenger). I tilknytning til byggesaken bør det foreligge forpliktende opplegg for vedlikehold av pumpe. B. Innendørs slokking: - 30

31 Konkret løsning når det gjelder innendørs slokking må detaljprosjekteres på byggesaksnivå. Man kan ikke konkretisere krav til vannforsyning på overordnet nivå, da dette er avhengig av valgt løsning. Hotell er i risikoklasse 6 og brannklasse 2. For hotellet kan det bli aktuelt å utvide kapasiteten på sprinkleranlegg, dersom man ønsker en åpen løsning mellom konferansesal og restaurant/ adkomst. Planen åpner for etablering av inntil m2 BRA innen H1 og H2, dagens hotell er ca m2. Ihht til tabell under (veileder til teknisk forskrift, Tkn veil ) kan det ved sprinkling etableres brannseksjon på inntil m2 ved maksimal brannenergi. Ihht til tabell under (veileder til teknisk forskrift,tkn veil ) kan det ved sprinkling etableres brannseksjon på inntil m2 ved maksimal brannenergi tabell 6 Størrelse på brannseksjon Spesifikk Største bruttoareal pr. etg uten seksjonering brannenergi MJ/ m2 Normalt Med brannalarmanlegg Med sprinkling Med brannventilasjon Over Uegnet Over Ubegrenset Krav i planen jfr pkt 1.1 h): o dersom man i byggesaken legger opp til sprinkling skal det etableres lokalt vannreservoar til dette. C. Tilgjengelighet: Brannbiler og mannskap må i prinsippet kunne komme til bebyggelsen på alle kanter. Dette vurderes som uproblematisk i denne konkrete planen. Småbåthavn: Det er i planen lagt opp til etablering av småbåthavn med molo. Den innerste delen av moloen skal være fast anlegg i stein/ betong, og denne skal være offentlig tilgjengelig. Det er lagt opp til utvidelse av eksisterende strand for å skape en god landskapsmessig overgang mot denne delen av moloen. Den ytre delen kan være flytende bølgebryter man ikke kan gå på. Småbåthavna er tilpasset dybdeforhold i vannet. Det vil være nødvendig å mudre noe i nordre deler av området. Båthavna vil primært være for beboere og brukere av hotellanlegget. Andre har også rett til kjøreadkomst via private kjøreveier innen hotellområdet H3. Gangadkomst via offentlig tilgjengelig kaipromenade og friområde med offentlig parkering. Avfall Området er regulert til næringsformål hotell/ overnatting. Bedriften må selv organisere og bekoste egen avfallshåndtering. Det er ikke lagt opp til søppelsug. Plassering av avfallsanlegg skal vises i situasjonsplan/ landskapsplan tilknyttet rammesøknad. - 31

32 Energi Ettersom det her etableres relativt spredt bebyggelse med lav utnyttelse vurderes det som mest hensiktsmessig å bruke elektrisk energi. Varmepumpe tilknyttet sjøledning kan benyttes på sikt dersom dette er regningssvarende. Risiko og sårbarhet Viser til ROS analyse under pnkt. 6. Hovedkonklusjoner: - minimum høyde overkant bebyggelse innen H3 på fylling C=+ 3,1 - det tillates å fylle opp terrenget ved behov - krav om vindskjerming av uterom - krav om støysikring av hotell/ overnatting - sikring av kirkested gjennom formål, hensynssone, byggegrense og maksimal byggehøyde C= +10,5 inntil 25 m fra hensynssone. - vernete naturområder holdes utenfor planområdet - styring av kjøreadkomst til evt anlegg for lagring av drivstoff på industriområdet, slik at hyttene ikke belastes - rekkefølgekrav for sikring av at infrastruktur og fellesanlegg blir realisert 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Planen bryter ikke med tidligere overordna prinsipper for arealbruk innen området, men representerer en videreutvikling og kultivering av området. Areal til industri reduseres, da det har vist seg å ikke være behov for hele fyllingen til dette formålet. Ny plan overlapper flere gjeldende planer, jfr. pnkt 5 gjeldende planstatus og overordna retningslinjer. Eksisterende reguleringsplaner Viser til pnkt 5 gjeldende planstatus og overordna retningslinjer. Eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse og anlegg vil ikke få negative konsekvenser for eksisterende. Topografi/landskapstrekk Friområde/ strand vil få en bedre utforming, større areal og bedre tilgjengelighet gjennom etablering av p-plasser. Sammenhengende promenade vil gi et løft til området, og integrere hotellanlegget i lokalmiljøet på en positiv måte, da det dannes sammenheng fra Lyngøya i sør til det historiske kirkestedet i nord. Bebyggelsen vil understreke kontrasten mellom fylt flate og naturlig terreng. Klima Planen vil i liten grad ha klimatiske konsekvenser for eksisterende bebyggelse. Hyttene på fyllinga vil bidra til mindre ving på industriområdet. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planen vil forbedre allmennhetens tilgang til strandsonen. Planen vil ikke påvirke eksisterende vegetasjon og dyreliv. - 32

33 Grønne interesser Viser til tidligere pkt. vedrørende grønne interesser. Det er i planen lagt opp til at allmennheten skal få en helhetlig og positiv opplevelse av hotellområdet og tilgrensende naturområder inkludert offentlig strand. Planen innebærer en forbedring. Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminer Eksisterende kulturminner får en bedre sikring gjennom ny plan enn de hadde tidligere. Det legges også opp til at disse skal kunne løftes fram og synliggjøres i større grad enn tidligere. Veg og trafikkforhold Planen medfører et ryddigere trafikkmønster, med separering mellom trafikk til hotell og hytter samt tilrettelagt parkering der det er behov for det, slik at man unngår utflytende parkering. Parkering til offentlige områder er sikret. Støy Ingen konsekvenser for naboer. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Ingen nye behov utløses av planen. I praksis blir det antakelig noe økt trafikk til hotellet som følge av utvidelsen. Veien er dimensjonert for dette. Vann og avløp Ingen konsekvenser Energi Ingen konsekvenser Privat og offentlige servicetilbud Planen utløser ikke krav om nye offentlige tjenester. Utvidet hotellvirksomhet vil være positivt for lokalsamfunnet. Risiko og sårbarhet Ingen økt risiko for naboer som følge av tiltaket/ planen. Telefoni og fiberoptikk Ingen konsekvenser Konsekvenser for næringsinteresser Utvidelse av hotell vil være positivt for lokalt næringsliv. Virksomheten har i dag ingen konkurrenter lokalt som vil være skadelidende. Et nært samarbeid med lokale reiselivdsaktører vil gi positiv effekt. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget utløser ingen offentlig innløsningsplikt eller ekspropriasjonstiltak. Utbyggings-/opparbeidingsavtale Det må inngås avtale om omlegging av kommunal vei med parkering og snuplass samt utvidelse av friområde/ strand. - 33

34 10. UTTALELSER OG MERKNADER Sammendrag av uttalelser og merknader med forslagstillers kommentar. Folkemøte høst 2006: generelt positive, muntlige merknader 1. Fylkesmannen i Troms, datert : Hovedinnhold: - allmennhetens tilgang til strandsonen må sikres - universell utforming grunnleggende premiss for utforming - støyfaglig utredning samt bestemmelser som sikrer mot støy - hensynta havstigning Vurdering: - allmennhetens tilgang til strandsone økes gjennom tilrettelegging av allment tilgjengelig promenade som forbinder hotellområdet med småbåthavn, strand og naturområde på Lyngøya. Friområde/ badestrand utvides og tilrettelegges i samspill med etablering av kaipromenade. Det legges opp til offentlige p-plasser ved stranda. - Universell utforming er et krav i ny planlov og forskrift lovpålagt, og er dermed sikret. Stigningsforhold i terrenget er såpass slakt at dette skal være mulig å ivareta uten stor inngrep. - Viser til behandling av støytemaet her i beskrivelsen. Vår vurdering er at det ikke er nødvendig å utføre en egen støyfaglig utredning for dette planområdet. Bestemmelser om støysikring er tatt med i bestemmelsene - Havstigning er hensyntatt ved at det er stilt krav om minimum høyde c= 3,1 på uteareal innefor byggelinjer/ grenser i byggeområder. - Fylkesmannens innspill vurderes å være ivaretatt, og merknaden er ivaretatt i tråd med vurderinger fra Tromsø Kommune i notat datert Troms Fylkeskommune, kulturetaten, datert : Hovedinnhold: - Automatisk fredet kirkested, som inngår i planen, skal avsettes til spesialområde bevaring - hele kirkestedet, inkl. eksisterende regulerte kirkegård, skal tas med i planen og avsettes til spesialområde bevaring - området rundt, inkl. innsegling til kirkestedet, avsettes til spesialområde bevaring - minimum avstand 20m fra spesialområde til nybygg - maksimal mønehøyde nybygg 7 m - ny bebyggelse må få en utforming som ikke skjemmer kulturminnet Vurdering: Gjennom dialog med kulturetaten og Tromsø kommune i møte og forslag til løsning i notat datert har man kommet til en omforent løsning. Følgende løsning er bekreftet godkjent av kulturetaten i brev datert og er godkjent av Tromsø kommune: - følgende område avsettes til grav- og urnelund: o ny kirkegård, som er regulert i gjeldende plan 505, o automatisk fredet kulturminne/ kirkested, - resten av eiendom 190/ 18 sør for kirkestedet avsettes til naturområde - 34

35 - Det avsettes følgende hensynsoner: o Hensynssone I: automatisk fredet kulturminne; ingen inngrep lovlig o Hensynssone II: eiendom 190/18 sør for kirkestedet, del av regulert næringsareal på eiendom 190/75 som ligger vest for cote 0 (omfatter nedfylt del av opprinnelig landskap som ikke er undersøkt av kultumyndighetene), sjøareal som omfatter innsegling til kirkestedet samt de to små øyene i innseglinga. - I tillegg er det avsatt byggegrense for hotell mot hensynssonen som sikrer avstand 3. Peder Hansen m. Fl, datert Hovedinnhold: Henviser til utsagn da fyllinga ble etablert om at de bygg som skulle etableres her skulle ha tilknytning til fiskeriene. Hevder også at planlagte hytter vil dekke utsikten til havet fra egen eiendom. Vurdering: Fiskarlaget er positive til at deler av fyllinga benyttes til hytter. Eierne av fiskeribedriftene på østsiden av fyllinga er også positive til denne endringen. Eksisterende industriområde på østsiden vil fortsatt ha stort utviklingspotensial selv om vestsiden bebygges med hytter. Hyttebebyggelse vil få en mer oppbrutt og mindre påtrengende karakter enn industribebyggelse som ville kunne realiseres i tråd med gjeldende plan. Ny plan må derfor vurderes som en forbedring når det gjelder utsiktsforhold. Videre vil etablering av småbåthavn være en fordel for fiskeriene, da man unngår konflikt mellom fritidsbåter og fiskebåter. Utsikt fra merknadsskrivers boliger vurderes å bli lite påvirket av planlagt tiltak. Fra to av eiendommene kan man ikke se fyllinga i det hele tatt. Fra de tre øvrige tomtene kan man skimte en liten del av fyllinga, jfr. bilder under, men dette vurderes ikke å utgjøre en vesentlig del av utsikten fra eiendommene. - 35