ADVOKATFIRMAET HARRIS AVSLAG PÅ SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR ETABLERING AV MONTESSORISKOLE P Å BRANN STADION - KLAGE

Transkript

1 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks BERGEN ADVOKATFIRMAET Deres saksnr: Bergen, 8. januar 2014 Vår ref: 35224/KL Ans. adv. Katrine Lillejord Sekretær: Bente Karin Aksdal AVSLAG PÅ SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR ETABLERING AV MONTESSORISKOLE P Å BRANN STADION - KLAGE 1. Tema: ABO Plan & Arkitektur har på vegne av Brann Stadion AS og da Vinci Montessoriskole søkt om bruksendring/midlertidig dispensasjon frem tom 31. L , for etablering av skole i deler av lokalene istadionbygget. Intensjonen bak søknaden er å sikre god sambruk av lokalene, ved at Brann fortsatt skal kunne benytte lokalene på de 15 kampdagene, mens skolen vil benytte lokalene på hverdager. I gjeldende reguleringsplan er formålet med disse lokalene å drive utleie for kurs- og konferanser. Utleie til Montessoriskolen vil således bli til erstatning for kurs- /konferansevirksomhet. Bakgrunnen for at det er søkt om kun midlertidig dispensasjon til skoleformål, er at det er igangsatt planarbeid for endring/utvidelse av planformålet til både barnehage og skole i deler av bygget. Det er tidligere innvilget midlertidig dispensasjon for barnehage i bygget, ((Kniksens Plass)), frem tom Etat for byggesak og private planer avslo søknaden i vedtak Det rettslige grunnlaget for avslag er at det ikke gis dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf reguleringsplan R Brann Stadion 2.1 Annet kombinert formål stadionanlegg. Advokatfirmaet Harris er engasjert av Brann Stadion AS og da VincI Montesorriskole for å bistå dem med klage på avslaget. Vedtaket ble mottatt av ansvarlig søker og tiltakshaver den 19. desember Denne klagen er således rettidig innsendt. Advokatfirmaet Harris DA Grunnlagt i 924 Org. nr mva w\vw.harris.no Medlemmer av: Den Norske Advokatforening EuroAdvocatcn Ståle Eeg Nielsen (H) Frode S. Halvorsen (H) Knut R. Nergaard Leif Jæger Christian S. Mathiasscn (H) Stig J. Harris (H) Pål Magne Bakka LL M (H) TIiomas Chr. Jaming Frode Risnes Peder Karlsson Tor Lars Onarheim (H) Olav Pedersen Barje L. Hoff Robert Neverdal (H) Hallgeir Riisocn Øystein ørjasætcr Katrine Lillejord Kathrine Lien Mjell Martin Haaland Simonsen Thor Hvidsten Gerd Aaland Fagerli Christian Skoge Torhild Matterne Skoge Siv Elén Árskog Ved vik Martin Vincent Drange Camilla Meland Ole Bjom Aase Hanne Olsen Kjellevold Gunnar Lien Kamilla Hessevik Paulsen Claus Holm Isaksen Monica Korsvik Sætre Lisbeth Lovaas Gjoringbo Greta Skauge Garmann Charlotte Wiekmaii Kvamme Olav Barstad Lund Øyvind Baldersheim Marlcen Tengs Johansen ChrÎstian Jacobsen Mjcll Silje Anita Hallem Jonas Engeset Gjersdal Bergen: Dreggsallmenningen i O/i 2 Postboks 4115 Sandvikcn 5835 Bergen Tlf. (+47) Faks: (+47) OL førde: Naustdalsvegen i B Postboks 474, 6803 Fordc Tlf. (+47) Faks: (+47) Norheimsund: Sandvenvegen 40 Tlf.: (+47) Sogndal: Parkvegen 5 Tlf: (+47) ADVOCATIA Deltakende advokatfirmaer: Oslo: Kvale Advokatfirma Bergen/Førde: Advokatfirmaet Harris Trondheim: Advokatfirmaet Bjerkan Stav Stavanger/Bryne: Advokatfirmaet Haver Kristiansand: Advokatfirmaet Kjær Tromsø: Advokatfirmaet Rekvc. Pleym Lilehammer: Advokatfirmaet Thallaug Molde: Advokatfirmaet Øvcrbo, Gjortz i doc Side 1 av 6

2 Oppsummert anføres at:. Avslaget bygger på vesentlige feil ved beslutningsgrunnlaget, både hva gjelder disponible utearealer, adkomstforhold og forståelsen av rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen. Det er tale om vesentlige feil som på selvstendig grunnlag må lede til at avslaget oppheves. Interesseavveiningen fremstår vilkårlig, idet det etter klagers syn er lagt for lite vekt på fordelene ved å innvilge dispensasjon, særlig sett hen til at det kun gjelder midlertidig dispensasjon i påvente av pågående planprosess samt at det er tale om å dispensere fra planformålet innenfor eksisterende bygg; det er ikke tale om å ta i bruk nye arealer i strid med regionale eller nasjonale interesser.. Herunder anføres at avslaget preges av ukvalifisert ((synsing)) i forhold til vurderingen av hva som er egnede lokaler og uteareal for skolen, i strid med skolens egen vurdering om at lokaler og uteareal er svært godt egnet i forhold til den pedagogikk som skolen representerer. Anførslene vil bli nærmere redegjort for i pkt. 3 og 4 under. 2. Forholdet ti gjeldende reguleringsplan - bruksformål mv: Gj eldende reguleringsplan for Brann stadion ble vedtatt I vedtektene 2 er listet opp en rekke kombinerte formål som stadion kan benyttes til. Dette gjelder først og fremst anlegg/virksomhet knyttet til stadion- og idrettsfunksjoner, men også andre virksomheter som f.eks treningsfasiliteter, lege-/fysioterapi, undervisningsarealer for idrettsrelatert virksomhet, arealer for salg av supporterutstyr, servicearealer og areal for bevertning ((som også tilates brukt til kurs- og konferanseformål samt selskapsarrangementen). Det er i pkt presisert at arealene som kan benyttes til kurs- og konferanseformål også gjelder eksterne kurs- og konferansearrangementer, mao ikke tilknyttet idrettsrelatert virksomhet. Videre er i pkt og listet opp ytterligere annen bruk av stadionanlegget, herunder konserter, sponsorarrangementer, ((familiedagen), ((åpent hus)) mv. Opplistingen av tilatte bruksformål for bygget er svært vid og omfatter mange ulike typer bruk/virksomheter, ikke avgrenset til utelukkende idrettsfunksjoner. Slik reguleringsplanen med vedtekter fremstår, er det nærliggende å se det slik at forslagsstiler har ønsket å sikre seg en fleksibel bruk av bygget, der et sentralt hensyn må være å sikre aktivitet i bygget både på dag- og kveldstid. Brann Stadion AS har på denne bakgrunn inngått leieavtale om barnehagedrift i deler av lokalene, og Bergen kommune har som nevnt innledningsvis innvilget midlertidig dispensasjon frem til for barnehageformål i bygget doc Side 2 av 6

3 Brann Stadion AS ønsker tilsvarende å inngå leieavtale med da VincI Montessoriskole i deler av lokalene i stadionanleggets 3. etasje, og dette er bakgrunnen for foreliggende søknad om midlertidig dispensasjon til undervisningsformål (tilsvarende som for barnehagedriften). Formelt er det nok riktig at barnehage- og undervisningsformål ligger utenfor de formål som er opplistet i reguleringsvedtektene 2 slik at det må søkes om dispensasjon for etablering av slik virksomhet. Etablering av barnehage og skole ligger imidlertid nært opp mot tilatt bruk til eksterne kursog konferanser og øvrige skisserte formål der hovedformålet synes å være å sikre at lokalene blir ((fylt opp)) med aktivitet både på dag- og kveldstid. Bruksformålene som er listet opp i vedtektene 2 vil således være sentralt ved vurderingen av om det er grunnlag for å innvilge midlertidig dispensasjon til undervisningsformål/skole. 3. Feil ved beslutningsgrunnlaget: Ved gjennomgang av vedtaket fremkommer det at avslaget er truffet på et uriktig/sviktende beslutningsgrunnlag på flere sentrale punkt, både når det gjelder utearealer, adkomst, parkering og rekkefølgekrav. På vegne av klager finner jeg det derfor nødvendig å redegjøre litt nærmere for disse forholdene: Tilgjengelig uteareal: I avslaget på side 2 skrives følgende om skolens utearealer: ((Etter bygningsmyndighetenes skjønn, er det ikke akseptabelt med uavklarte utearealer, dvs. at det til enhver tid må avtales hvilke utearealer som kan benyttes av skolen. Det er heller ikke akseptabelt at utearealene ikke kan benyttes i hele skolens åpningstid.)) Beskrivelsen av tilgjengelig uteareal er ikke korrekt. Det er i søknaden vedlagt kart (Vedlegg 2) som viser hvilken idrettsbane som kan disponeres iht avtale inngått med Bergen kommune v/ldrettsseksjonen. Utover dette har skolen på lik linje med allmennheten adgang til å benytte parkene, det grønne friarealet og andre ledige areal rundt stadion. Skolen er således sikret tilstrekkelig uteareal, både i skolens og SFO sin åpningstid. Adkomst til utearealene: I avslaget uttales følgende: ((For å komme til viste utearealer i vest, må skolens elever og ansatte gå gjennom barnehagens uteareal. Denne løsningen er ikke tilfredsstilende)). 11S5343.doc Side 3 av 6

4 Det er ikke korrekt at adkomst til utearealene går gjennom barnehageområdet. Adkomst til utearealene er vist på kartvedlegg 2 (til søknaden). Som det fremgår er adkomsten langs gangvei, GVEG 1, under tak langs stadion. Dette området er regulert til torg og der er ikke trafikk. Rekkefølgekrav: I avslaget på side 4 er det henvist til uttalelse fra Trafikketaten av I uttalelsen står bla at før bygget tas i bruk til skole/undervisning ((skal GVEG 3 være ferdig opparbeidet)), Det er ikke korrekt (slik trafikketaten skriver) at det er et rekkefølgekrav at GVEG 3 blir ferdig opparbeidet. GVEG 3 ligger helt på motsatt side av stadion og har ingen funksjon for den del av bygget hvor skolen planlegges etablert. I reguleringsvedtektene pkt er det fastsatt krav om at GVEG 1 må være opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstilatelse/ferdigattest for tiltak i stadionanlegget. GVEG 1 er ferdig opparbeidet og elevene vil benytte denne ved adkomst til uteområdene. Parkering: Når det gjelder parkeringsforholdene, er det i avslaget på side 3 lagt til grunn at: ((det er ikke dokumentert at eksisterende parkering er tilstrekkelig for både eksisterende drift og skole)). Klager er uenig i at det mangler dokumentasjon for tilstrekkelig parkering. Det er til søknaden vedlagt plankart som viser eksisterende parkeringsareal FP 1. Arealet omfatter 50 parkeringsplasser. Skolen kan utnytte eksisterende anlegg til tider da trafikkareal og parkering ikke er fullt utnyttet. Med totalt 23 elever vil 5 ansatte belaste parkeringsanlegget med max 2 biler. Dersom elevtallet utvides til 50 vil dette innebære en økning i ansatte med ca 3. Behovet for parkering til ansatte vil således samlet være max 3-4 biler. For øvrig vises til at det i h.t parkeringsnormen for Bergen Kommune krav etter parkeringstabell P3 med 2-2,5 parkeringsplasser pr. 10 årsverk. Når det gjelder skolekjøring/elevkjøring skjer dette ved samkjøring slik at antall drosjer ikke vil øke parallelt med antall elever. Mange av elevene tar dessuten bybanen. Denne kjøringen vil ikke belaste parkeringsanlegget da det kun er tale om av-/påstigning. Slik klager ser det, er de påviste feil ved beslutningsgrunnlaget av så vesentlig betydning, at dette forholdet i seg selv må lede til opphevelse av vedtaket doc Side 4 av 6

5 4. Interesseavveiningen fremstår som vilkårlig og ikke planfaglig begrunnet: Interesseavveiningen skal skje iht de nærmere vilkår fastsatt i pbl 19-2 der det bla fastslås at dispensasjon kun kan gis i tilfeller hvor ikke hensynene fra bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndigheten har som utgangspunkt for interesseavveiningen lagt til grunn at: (wmsøkte formål innebærer et vesentlig avvik fra gjeldende både reguleringsplan, kommunedelplan og kommuneplan. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, tilsidesetter en dispensasjon fra formålet hensynet bak gjeldende reguleringsplan og hensynet bak formålsbestemmelsen,)) Hvordan omsøkte formål til undervisning anses som et ((vesentlig avvib) fra overordnet plangrunnlag er vanskelig å se. Det må ved dispensasjonsvurderingen tas utgangspunkt i hva som er intensjonen/de sentrale hensyn bak gjeldende reguleringsplan og de bruksformål som iht vedtektene 2 er tilatt. Som nærmere redegjort for i pkt. 2 over må et sentralt hensyn bak reguleringsplanen være å sikre allsidig aktivitet istadionlokalene, både på dag- og kveldstid, og de bruksformål som er opplistet er svært vidt formulert, uten noen klar begrensning til utelukkende idrettsformål. Det er vanskelig å se at etablering av skole i en mindre del av lokalene - i lokaler som iht reguleringsplanen fritt kan benyttes til eksterne kurs- og konferansevirksomhet - vil være i strid med de sentrale hensyn bak planen og/eller lovens formålsbestemmelse. Omsøkte tiltak vil tvert om sikre en god sambruk av lokalene, som på ingen måte er til ((fortrengseb) for Brann stadions egen bruk av lokalene i forbindelse med kampavvikling. Dette må langt på vei anses å være i samsvar med hensynet bak reguleringsplanen. Bygningsmyndighetene uttaler videre i sin begrunnelse (side 3) at: ((Bygningsmyndighetene kan ikke se hvilke fordeler det er ved å dispensere fra reguleringsplanen.)) Etter klagers syn vitner dette om en manglende forståelse for eiers interesse av å sikre aktivitet i lokalene. Det er overhodet ikke drøftet hvilke fordeler det vil innebære for området og driften av bygget at det ved dispensasjon tilomsøkte skole vil sikres en langsiktig aktivitet i lokalene. Bygningsmyndigheten synes å ha lagt avgjørende vekt på sin egen udokumenterte oppfatning av lokalenes egnethet for undervisningsformål når det på side 3 uttales følgende: ((Det er ikke vist at lokalene faktisk kan benyttes til de ulike fagene skoleelevene skal ha undervisning i. Lokalene ligger i 3. etasje og har ikke direkte atkomst til faste egne utearealer.,." Slik søknaden fremstår, egner lokalene seg bedre til kurs og konferanse enn skoledrift.)) I IS53-l3.doc Side 5 av 6

6 At lokalene etter bygningsmyndighetens skjønn anses ((bedre)) til annet formål enn det som er omsøkt, kan ikke være et relevant hensyn ved den interesseavveining som skal foretas iht pbl Synet på lokalenes egnethet er videre i direkte strid med skolens egen vurdering av lokalene. Det vises til vedlegg Q4 til søknaden med en nærmere beskrivelse av skolens pedagogiske prinsipper hvor det fremkommer at lokalene anses svært godt egnet for skolens formål. En innvilgelse av dispensasjon vil for øvrig være avhengig av særskilt godkjenning fra helsevemmyndighetene for å sikre at kravene i forskrift om helsevern i skoler blir tilfredsstilt. 5. Oppsummering: Slik klager ser det er omsøkte tiltak langt på vei i samsvar med hensynet bak reguleringsplanen. Behovet for å ((fylle)) lokalene med aktivitet - så lenge det er aktivitet som ikke vil være i konflkt med de øvrige aktiviteter i bygget - må være både et relevant Qg vektig moment ved den interesseavveining som skal foretas. Det er også et vektig argument at ingen av de berørte offentlige instanser har kommet med innvendinger til at dispensasjon skal gis. Det foreligger heller ingen nabomerknader. Det er på ovennevnte grunnlag vanskelig å se planfaglige argumenter overhodet mot at dispensasjon skal gis. Samlet - og basert på et korrekt beslutningsgrunnlag - er fordelene ved å gi midlertidig dispensasjon tilomsøkte tiltak klart større enn ulempene, slik at dispensasjon skal gis. I tilegg foreligger vesentlige feil ved beslutningsgrunnlaget som på selvstendig grunnlag må lede til opphevelse av vedtaket. På ovennevnte grunnlag bes fagetaten ta klagen ti følge og omgjøre avslaget slik at dispensasjon blir gitt. Dersom fagetaten finner å fastholde avslaget, bes saken oversendt ti Byrådet for videre klagebehandling så snart som mulig. Undertegnede bes holdt løpende orientert og tilsendt kopi av all korrespondanse i saken. Med vennlig hilsen rt~cp ~11tn:;et HarfJ. advokat JUr doc Side 6 av 6