Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/107 Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/107 - Havnegata 16, 7503 Stjørdal - ombygging til treningssenter - Søknad om fritak fra kravet om løfteplattform i publikumsbygning TEK Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 31-2 fjerde ledd avslås søknad om fritak fra kravet om løfteplattform i publikumsbygning i TEK Vedlegg: Vedlegg: 1. Søknad om ett-trinns søknadsbehandling 2. Plantegninger 3. Situasjonskart 4. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - søknad om dispensasjon fra krav til løfteinnretning 5. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - melding om vedtak 6. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - Tillatelse til tiltak 7. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - Forhåndsvarsel 8. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - pålegg om opphør av bruk 9. 83/107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - midlertidig brukstillatelse /107 - Havneg 16 løfteinnretning 11. Søknad om endring av gitt tillatelse eller godkjenning - endring av tiltak 12. Søknad om tillatelse til tiltak - rammetillatelse 13. Søknad om midlertidig brukstillatelse /107 - Havneg 16 - ombygging til treningssenter - Rammetillatelse 15. Søknad om dispensasjon for plassering av tilbygg /107 - Havnegata 16, 7503 Stjørdal - vedr. manglende løfteinnretning i lokalene for treningssenter 17. Søknad om bruksendring - Havnegata Søknad om bruksendring dispensasjon 19. Kopi av leiekontrakt

2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: Det ble den i Komite Plan gitt midlertidig dispensasjon fra kravet i TEK 10 til godkjent løfteinnretning/heis for treningssenter i Havnegata 16, gnr/bnr 83/107. Det vises til vedtak i saken: Vedtak i Komite plan - plansak Med hjemmel i Plbl 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra krav til tilgjengelighet til publikumsfunksjoner for bevegelseshemmede i TEK pkt Komiteen er imidlertid villig til å gi en tidsbegrenset dispensasjon. Innen utgangen av 2011 skal godkjent løfteinnretning/heis være montert. Det forutsettes at ny søknad sendes Stjørdal kommune i god tid, slik at nødvendige godkjenninger er på plass. I vedtaksnr. 199/11, datert , ble det godkjent ombygging av lokaler til treningssenter, samt gitt midlertidig brukstillatelse for tiltaket. Vilkår for denne tillatelsen var at godkjent løfteinnretning var montert innen utgangen av 2011 og at eventuelle pålegg fra Arbeidstilsynet etter tilsyn måtte etterkommes. Det var søkt om ferdigattest for tiltaket. Da det kun var gitt en midlertidig dispensasjon fra kravet til universell utforming, ble det gitt midlertidig brukstillatelse for tiltaket. Midlertidig brukstillatelse ble gitt til Før ferdigattest kunne innvilges ble det opplyst om at det måtte være installert godkjent løfteinnretning. Kommunen mottok aldri søknad/dokumentasjon på at godkjent løfteinnretning var montert og den midlertidige brukstillatelsen som ble gitt i vedtak 199/11 var kun gyldig til Kommunen sendte av den grunn forhåndsvarsel i medhold av plan- og bygningslovens kapittel 32 om tvangsmulkt og pålegg om stans av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet. I brev fra kommunen datert ble det med hjemmel i pbl gitt pålegg om opphør av bruk av treningssenteret med virkning fra , dersom kommunen ikke mottok ny søknad om montering av løfteinnretning innen gitt frist. Ny søknad om endring av tidligere gitt tillatelse for montering av løfteplattform ble mottatt av kommunen den Komite plan innvilget i utv.sak 143/12 den dispensasjon fra krav til heis i TEK 10 for installering av løfteplattform. Det ble i vedtaket opplyst om at dersom løfteplattform ikke installeres i bygget opprettholdes vedtak om pålegg om opphør av bruk. I vedtaksnr. 843/12, datert , ble det gitt rammetillatelse for installering av løfteplattform. Med bakgrunn i forholdene rundt saken ble det opplyst om at søknad om igangsetting måtte være mottatt innen tre uker etter mottak av dette vedtaket. Kommunen mottok aldri søknad om igangsetting for tiltaket og løfteplattform er per dags dato ikke installert i bygget. Saksopplysninger Det søkes nå om fritak fra kravet om løfteplattform i TEK , jfr. pbl fjerde ledd.

3 Vurdering Rettslig utgangspunkt: TEK : TEK første ledd krav om heis i byggverk, lyder som følgende: (1) Byggverk for publikum og arbeidsbygning med to etasjer eller flere skal ha heis. Byggverk med inntil tre etasjer og liten persontrafikk kan ha løfteplattform. Heiser og løfteplattformer skal være utformet i henhold til henholdsvis heisdirektivet og maskindirektivet. Følgende krav til størrelse gjelder: a) Minst én heisstol skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 2,1 m i byggverk med tre etasjer eller flere. b) Minst én heisstol skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,6 m i byggverk med kun to etasjer. c) Løfteplattform skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,6 m. Byggverket går over tre etasjer. Alle etasjene skal i følge eier benyttes til treningssenter. Kravet til heis i TEK gjelder byggverk for publikum og arbeidsbygning med to eller flere etasjer. I veiledningen til TEK står det følgende: «Heis eller løfteplattform må inngå i hovedløsningen i byggverk med flere etasjer. Hovedløsningen skal kunne benyttes, enten dette gjelder hovedinnganger eller personalinnganger. Det åpnes for å kunne benytte løfteplattform istedenfor heis i enkelte byggverk der det er liten persontrafikk. Dette gjelder byggverk med inntil tre etasjer, eksempelvis klubbhus, bygning med få arbeidsplasser og lignende. Mulig bruk av løfteplattform vil kunne gjøre det enklere å oppnå bedre tilgjengelighet ved ombygging eller påbygging av eksisterende bygninger. Valget mellom heis og løfteplattform må vurderes med hensyn til type byggverk og forventet persontrafikk. Preaksepterte ytelser: Med liten persontrafikk forstås i denne sammenheng: 1. For arbeidsbygning der forventet bruk tilsvarer maksimalt 12 arbeidsplasser. 2. For byggverk for publikum der forventet bruk er tilsvarende som for arbeidsbygning omtalt i punkt For byggverk som både er publikumsbygning og arbeidsbygning må heis installeres dersom publikumsbesøk kommer i tillegg til angitt antall arbeidsplasser. 4. For byggverk som både har boenhet og annen virksomhet, der forventet samlet bruk er tilsvarende som i arbeidsbygning eller byggverk for publikum, omtalt i punkt 1 og 2. I publikumsbygg med liten persontrafikk kan det godkjennes løfteplattform istedenfor heis. For å komme innenfor betegnelsen «liten persontrafikk» må antall arbeidsplasser være mindre enn 12, og publikumsbesøk generer tilsvarende lav bruk. For treningssenteret er antall ansatte under 12, men det vurderes at antall publikum i tillegg til ansatte totalt sett generer mer bruk enn 12 ansatte gjør, slik at krav om heis gjelder i utgangspunktet, jfr. pkt. 3. Løfteplattform vil ikke

4 vurderes å være egnet der det forventes daglig bruk av mange personer, eller der antall besøkende er uforutsigbart, for eksempel stasjonsbygninger. For byggverk der det forventes større daglig publikumstilgang vil heis være best egnet. Treningssenteret er etablert i en eksisterende bygning. Ettermontering av heis er betydelig mer omfattende enn ettermontering av løfteplattform. Rådmannens vurdering er at en løfteplattform vil gjøre det enklere å oppnå bedre tilgjengelighet ved ombygging av eksisterende bygning til treningssenter. I utv.sak 143/12 ble det innvilget dispensasjon for montering av løfteplattform i stedet for heis. Dette er nok bakgrunnen for at det er søkt om fritak for montering av løfteplattform, og ikke heis. Plan- og bygningslovens 31-2: Plan- og bygningslovens 31-2 regulerer de materielle kravene som stilles til tiltak på eksisterende byggverk. Bestemmelsen må ses i sammenheng med 20-1, som regulerer hvilke tiltak som er underlagt søknadsplikt. Utgangspunktet etter plan- og bygningslovens 31-2 er at lovens materielle, herunder også tekniske krav, gjelder for de deler av byggverket som det aktuelle tiltaket omfatter så langt de er relevante. Ved hovedombygging og bruksendring vil de materielle kravene som et utgangspunkt kunne gjøres gjeldende for hele byggverket. Plan- og bygningslovens 31-2 lyder følgende: «Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen. Kommunen kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter 20-2 at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav. Dette kan gjøres når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø eller sikkerhet eller ikke ville være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket. [...] Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her. [...] Det er klart at bruksendring til treningsstudio er et «tiltak» etter pbl (1) bokstav d, jfr. pbl (1)1.pkt., og at kravet om løfteplattform i TEK er å anse som et «relevant» krav ved en bruksendring til treningsstudio. Utgangspunktet i denne saken er dermed at kravet om løfteplattform i TEK kommer til anvendelse ved bruksendringen, og at kravet skal oppfylles før bruksendringen gjennomføres, jfr. pbl. 31-2(1)1.pkt.

5 Plan og bygningsloven har imidlertid to bestemmelser som åpner for unntak fra kravet i pbl. 31-2(1)1. pkt. Den første unntaksbestemmelsen finnes i pbl. 31-2(4) hvor det er fastsatt at «kommunen kan gi tillatelse til bruksendring (...) også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendring (...) er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.» Den andre unntaksbestemmelsen er den generelle dispensasjonsbestemmelsen i pbl som åpner for at det under visse forutsetninger kan gjøres unntak fra kravene i teknisk forskrift. Det er søkt om fritak fra TEK 10 etter pbl. 31-2(4). Dersom fritak fra TEK 10 skal innvilges er det i pbl. 31-2(4) oppstilt tre vilkår som alle må være oppfylt: 1. Det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle dagens tekniske krav 2. Bruksendring er forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk og 3. Bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Det må foretas en konkret vurdering av om samtlige vilkår er oppfylt. 1. Uforholdsmessige kostnader: I TEK 10 er det innført en del ambisiøse krav, særlig med hensyn til universell utforming/tilgjengelighet, og det å tilpasse dagens kvalitetskrav til eksisterende bygninger vil kunne medføre at det påløper ganske betydelige kostnader for tiltakshaver. Det kan derfor være uhensiktsmessig eller fremstå som urimelig hvis kravene skal gjøres gjeldende fullt ut på eksisterende byggverk. Samtidig er det viktig å ta med i vurderingen at det kun er en mindre andel av bygningsmassen som føres opp som nybygg hvert år, og at en politikk som skal sikre en universelt utformet bygningsmasse også må inneholde krav til eksisterende byggverk. Det er ikke mulig å angi konkret i kroner eller prosent hva som er terskelen for «uforholdsmessige kostnader». I ot. prp. nr. 45 side 349 er følgende lagt til grunn: «Bestemmelsen har også en kostnadsside. Det bør ikke stilles så strenge krav i tillatelsen at fortsatt bruk ikke blir kostnadsvarende, for eksempel må det kunne tillates lavere takhøyde i gamle bygg enn normalt anbefalt. Dette må i alle fall veies mot kravet til forsvarlighet, slik at det ikke avvikes fra vesentlige og viktige krav. Om nødvendig må kommunen da heller nekte tillatelse etter denne bestemmelsen.» Utover dette er ikke vilkåret nærmere utdypet i forarbeidene. Med vesentlige og viktige krav sikter man til tekniske krav som skal ivareta sikkerheten for personer og dyr ved brann, naturpåkjenninger, helseskader, samt ivaretakelse av universell utforming. Viktigheten av universell utforming i det enkelte byggetiltak er understreket ved at det er særskilt fremhevet i lovens formålsbestemmelse, jfr. pbl. 1-1 femte ledd. Det vil nok være utfordrende og kostnadskrevende å oppfylle alle krav til universell utforming i den eksisterende bygningen. Dersom tiltakene etter kommunens vurdering er nødvendige for å oppnå en forsvarlig løsning, må det likevel kunne aksepteres relativt betydelig kostnader forutsatt at tiltakene har en påviselig effekt i forhold til kostnaden.

6 JSF eiendom AS (heretter kalt tiltakshaver) har innhentet pris på montering av løfteplattform i Havnegata 16 fra Otis og Byggnord AS. Tiltakshaver har beregnet en totalkostnad på ,- for etablering av løfteplattformen. Denne totalprisen inkluderer løfteplattform, øvrig bygningsmessige arbeider, søkeprosess/prosjektering, frikjøp av parkering, kjøp av areal, byggeledelse og byggelånsrente. Tiltakshaver har i sin søknad om fritak speilet kostnadene ved etablering av løfteplattform opp mot leiekontrakten, herunder løpende renter, avdrag og øvrige eierkostnad. Til dette vil rådmannen bemerke at vurdering av «uforholdsmessige kostnader» er en objektiv vurdering der tiltakshavers økonomi ikke skal tillegges vekt, jfr. Kommunal- og moderniseringsdepartementets tolkningsuttalelse datert Utgangspunktet for vurderingen må være at oppfyllelse av krav, ved tiltak på eksisterende byggverk, må ha en påviselig effekt. Kostnadene ved å oppfylle dagens krav må vurderes opp mot effekten dette har for byggverket totalt. I søknaden om tillatelse til bruksendring til treningssenter er det ikke redegjort for andre avvik fra relevante krav i TEK 10. Rådmannen legger dermed til grunn at bruksendringen til treningssenter er utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dette innebærer at øvrige krav til universell utforming i TEK 10 er ivaretatt ved bruksendringen, og at treningssenteret blir tilgjengelig for alle brukergrupper dersom løfteplattform etableres. Etter rådmannens vurdering har løfteplattformen dermed en påviselig effekt. I følge tiltakshavers beregninger vil etablering av løfteplattform ha en totalkostnad på kroner. Det opplyses at det skal drives treningssenter i alle byggets etasjer. Det må derfor etter gjeldende krav etableres løfteplattform i kjeller, 1.etasje (2 stopp) og 2. etasje. Totalt 4 stopp. For å nå kjellerlokalet anføres det at det må graves og støpes en sjakt. Til dette vil rådmannen bemerke at det ikke tidligere er omsøkt å benytte kjelleretasjen til treningssenter. I henhold til plantegninger vedlagt søknaden om bruksendring datert skal kjelleren benyttes som tilfluktsrom, lager og omskifting. Dersom dette arealet skal benyttes til treningssenter må det omsøkes og godkjennes av kommunen. 1. etasjen av bygget skal benyttes til aerobicsal og resepsjon. 2. etasjen skal benyttes til garderober/omskifting, treningsrom med diverse apparater, spinningsal og kontor. Det faktum at kjelleretasjen ikke er godkjent bruksendret til treningssenter må tas med i vurderingen av om etablering av løfteplattform kan anses å være en «uforholdsmessig kostnad». Det vil ikke være nødvendig å sage hull i grunnmur, samt å grave og støpe sjakt for å nå kjelleretasjen, da det ikke er godkjent benyttet til treningsstudio. Dette vil nok redusere kostnadene til bygningsmessige arbeider og selve løfteplattformen. I følge tiltakshaver krever etablering av løfteplattform flere bygningstekniske omgjøringer, herunder flytting av elektriske installasjoner, flytting av vannledninger og ventilasjonskabler, samt betongsaging i 1. og 2. etasje. Videre kommer det kostnader knyttet til selve løfteplattformen og monteringen av denne. Tilbudet fra Otis AS for etablering av løfteplattformen er på kr Tilbudet fra Byggnord AS for bygningsmessige arbeider er på kr Tiltakshaver har også tatt med i beregningen kjøp av areal fra den andre seksjonseieren og frikjøp av parkeringsplass som bortfaller på grunn av løfteplattformen. Kostnadene til dette er henholdsvis kr og Til slutt påløper «øvrige kostnader» som prosjektering, søkeprosess, kortleser, byggeledelse på totalt kr i følge tiltakshaver. Rådmannens vurdering er at de reelle kostnadene ved etablering av løfteplattform er noe lavere enn kostnadsoverslaget fra tiltakshaver. Dette sammenholdt med at det ikke vil være nødvendig med etablering av løfteplattform i kjelleretasjen ut fra dagens bruk.

7 Forholdet mellom bygningens markedsverdi før og etter bruksendring skal også tilleggs vekt i kostnadsvurderingen. Er det rimelige forhold mellom kostnadene ved å oppfylle krav tilsvarende som ved nybygg og økt markedsverdi, er det ikke en uforholdsmessig kostnad forbundet med å oppfylle gjeldende tekniske krav. Det er vanskelig å si eksakt hvilken verdiøkning etablering av løfteplattform vil ha for bygningen, men etter rådmannens vurdering er det klart at det vil øke bygningens markedsverdi. Bygningen vil ved etablering av løfteplattform være tilgjengelig for alle brukergrupper uavhengig av funksjonsevne. På bakgrunn av overnevnte vurdering er rådmannens konklusjon at etablering av løfteplattform ikke kan anses å være en «uforholdsmessig kostnad». Vilkårene i plan- og bygningslovens 31-2(4) er kumulative vilkår, dvs. at alle vilkårene må være oppfylt for å innvilge fritak fra TEK 10. Selv om det første vilkåret «uforholdsmessige kostnader» ikke er oppfylt, finner rådmannen det hensiktsmessig å vurdere de to andre vilkårene i plan- og bygningslovens 31-2(4). Dette for å belyse saken på best mulig måte. Bruksendringen er forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen: Det er et grunnleggende vilkår etter pbl. 31-2(4) for å innvilge fritak fra tekniske krav, at dette vurderes som forsvarlig. Det må altså være mulig å endre bruken eller bygge om bygningen så lenge en tilfredsstiller et visst minimumsnivå av vesentlige krav etter plan- og bygningsloven. Som tidligere nevnt er det først og fremst de forhold som har med personsikkerhet som må tilfredsstille et visst minimums sikkerhetsnivå. Forhold som vil ha betydning og som må vurderes med hensyn til forsvarlighet er da først og fremst hensynet til helse, miljø og sikkerhet: Sikkerhet for personer og dyr ved brann Sikkerhet mot naturpåkjenning Sikkerhet mot helseskader I tillegg til overnevnte punkter, skal også ivaretakelse av universell utforming inngå i forsvarlighetsvurderingen. Det er klart at fritak fra kravet om løfteplattform ikke vil ha noen vesentlig betydning i forhold til bygningens sikkerhet. Byggverket vil måtte oppfylle alle tekniske krav i forhold til brann, rømning og sikkerhet m.m. uavhengig av om det installeres løfteplattform eller ei. Det samme gjelder øvrige krav til universell utforming. Ivaretakelse av universell utforming vil likevel kunne være nødvendig for å sikre en grunnleggende og forsvarlig kvalitet i et publikumsbygg som treningssenter. Viktigheten av universell utforming er understreket ved at det er særskilt fremhevet i lovens formålsbestemmelse, jfr. pbl. 1-1 femte ledd. Definisjonen av universell utforming er utforming eller tilrettelegging av hovedløsningen i de fysiske forholdene slik at virksomhetens alminnelig funksjon kan benyttes av flest mulig. Universell utforming skal bidra til at våre bygde omgivelser gir likeverdig løsninger for alle mennesker og hindre at noen ekskluderes på grunn av nedsatt funksjonsevne. Ved å innvilge fritak fra kravet om løfteplattform vil man ekskludere mennesker med nedsatt funksjonsevne, både fra å trene og jobbe ved treningssenteret. Dette treningssenteret vil ikke være tilgjengelig for alle, det vil også være vanskelig å tilrettelegge dersom f.eks. en arbeidstaker for en kortere eller lengre periode har bruk for det. Rådmannens vurdering er at dette ikke er forsvarlig.

8 Tiltakshaver henviser i søknaden til andre treningssenter i Stjørdal som oppfyller tilgjengelighetskravet og anfører at treningstilbudet til bevegelseshemmede i Stjørdal er godt utbygd. Det kan etter rådmannens vurdering ikke tillegges vekt. At andre treningssenter i kommunen oppfyller kravene i loven, skal ikke ha betydning for om dette aktuelle treningssenteret skal få fritaket fra kravene om universell utforming i TEK 10. Selv om sikkerheten vil bli ivaretatt, mener rådmannen at det ikke vil være forsvarlig å innvilge fritak. Bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk: Det tredje vilkåret for unntak er at bruksendringen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen i fremtiden, selv om bygningen ikke oppfyller kravene i gjeldende forskrift. Dette vilkåret er to-delt: 1. Er den omsøkte bruken hensiktsmessig, hvis ja 2. Er bruken hensiktsmessig for å sikre en fremtidig bruk av bygningen. Kommunal og moderniseringsdepartementet har uttalt at hensynet til «nødvendighet» ikke må tolkes for strengt som forarbeidene kan synes å antyde; at unntak bare kan gjøres dersom bygget som helhet vil bli stående ubrukt. Det sentrale må derfor være om det aktuelle tiltaket etter en objektiv vurdering medfører at man kan oppnå en mer hensiktsmessig bruk av de aktuelle arealer i stedet for at bygningen står ubrukt og forfaller. Det er også tidligere drevet treningssenter i de aktuelle lokalene. Tiltakshaver viser i søknaden til at lokalene har stått tomme siden og frem til i dag. Det er klart at å benytte de aktuelle arealer til treningsstudio er bedre enn at bygningen står ubrukt og forfaller. Det er både samfunns- og miljømessig bra å benytte eksisterende bygninger fremfor å oppføre nye bygninger. Bygningen er tidligere søkt bruksendret og selve ombyggingen til treningssenter ble utført i Den omsøkte bruken som treningsstudio er etter rådmannens vurdering hensiktsmessig og vil sikre en fremtidig bruk av bygningen. De tre vilkårene i plan- og bygningslovens 31-2(4) er kumulative vilkår, dvs. at alle vilkårene må være oppfylt for at fritak fra tekniske krav skal kunne innvilges. Vilkårene knyttet til «uforholdsmessige kostnader» og «forsvarlighet» anses ikke oppfylt, og søknad om fritak fra kravet om løfteplattform i TEK avslås.