Verdi- og lånetakst. over. Boligeiendommen "Knausen" Bårlidalsvegen EIDSVOLL. Gnr. 64 Bnr. 17 EIDSVOLL KOMMUNE

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Boligeiendommen "Knausen" Bårlidalsvegen EIDSVOLL Gnr. 64 Bnr. 17 EIDSVOLL KOMMUNE Bror Arne Jensen Mattisholtet 53, 2074 Eidsvoll Verk Telefon: Telefaks: Mobiltlf.: E.post: Org.nr: Utført av: Bror Arne Jensen Byggmester/takstmann Bror A. Jensen Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Boligeiendommen "Knausen" Bårlidalsvegen EIDSVOLL Gnr. 64 Bnr. 17 EIDSVOLL KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger forholdsvis usjenert, barnevennlig og solrikt til i et mindre boligområde med glissen villabebyggelse like øst for Finstadvegen hvor det er bussforbindelse. Skog og mark med fine muligheter for friluftsliv, jakt og fiske like ved. Det er ca 1,5 km til jernbanestasjon og Sundet (Eidsvoll sentrum) med kommunal adm., bank, post i butikk, butikksentra og ellers nødvendige sentrumstilbud. 1,5-2km til barneskole, ungdoms- og videregående skoler samt idrettshall. Stor nord-vestvendt tomt som delvis er opparbeidet med gruset adkomstveg og gardsplass som delvis er tilgrodd med gras. Noen skiferheller ved inngangstrapp. Noe av tomta er tidligere opparbeidet med plen som er beplantet med noen prydbusker og bed, men som nå er tilgrodd. Det øvrige er naturtomt med skogbunn og noen trær samt stedvis flaberg i dagen. På tomta er oppført enebolig og garasje. Markeds- og låneverdi Boligeiendom med stor tomt og forholdsvis usjenert beliggenhet med landlige omgivelser. Den ligger i boligområde med glissen villabebyggelse. Noe utsikt. Taksten er avholdt etter beste skjønn og iht. gjeldende instruks og retningslinjer. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt i takstdokumentet. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Bror Arne Jensen Byggmester/takstmann Bror A. Jensen Bror Arne Jensen Org.nr av 10

3 Oppdrag og forutsetninger Takstrapporten er rekvirert i forbindelse med planer om å selge eiendommen. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Det er i takstverdien foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, eventuell konstruksjonsmessig svikt, men tillegg for eventuelle påkostninger. I fradraget inngår også avvik fra dagens byggeforskrifter. Gjenstander og ting som skjulte bygningsdeler ble ikke flyttet på ved befaring. Det kan derfor være gjemte skader som ikke er beskrevet i taksten. Takstmannen forutsetter at bygningene er godkjent slik det fremsto på befaringsdagen. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ble ikke fremlagt. Rekvirent Rekvirert av: Karin Brynestad Besiktigelse, tilstede Dato: Karin Brynestad og Per Gravli som gav opplysninger Tlf.: Bror Arne Jensen Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført Gjelder 64/17 + skjøte over 64/34 og 64/35, dbf Kjøpekontrakt Dato Situasjonskart Dato innhentet kart Tegninger Udatert. Forsikringsavtale Utstedt dato Andre dok./kilder: Eier Dato Statens Kartverk Dato Bror Arne Jensen Org.nr av 10

4 Kildehenvisninger Situasjonskart: Egne observasjoner: Eier: Statens Kartverk: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Gårdsnr., bruksnr. Tomteareal, kommentar tomt, konsesjonsforhold, regulering, kommuneplan, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp, forsikringsopplysn., ligningstakst, kommentar skattetakst, offentlige avgifter Adresse, eiendomsnavn Hjemmelshaver Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Nedfotograferte 2 bygningstegninger 2 Situasjonskart fra Se eiendom 1 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 64 Bnr. 17 Hjemmelshaver: Karin Brynestad Tomt: Eiet tomt. Areal 1 744,7 m² Areal iht. matrikkelbrev, tinglyst Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Eiendommen ligger til felles gruset adkomstveg. Eiendommen er iht. eier tilknyttet kommunalt vannanlegg. Eiendommen er iht. eier tilknyttet kommunalt avløpsanlegg. Eiendommen ligger i uregulert område. Iht. gjeldend kommuneplan ligger eiendommen i eksisterende boligområde/planlagt til boligformål. Kr Stipulerte kommunale avgifter. Vann og avløp betales i forhold til forbruksmåler. Forsikringsselskap: Jernbanepersonalets bank og fosikring. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdiforsikret. Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Ligningstakst Ligningstakst: Kr År 2013 Bror Arne Jensen Org.nr av 10

5 Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Garasje Byggeår: Byggeår er opplyst av eier Antatt byggeår i hht. eier. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Trapp/lagerrom, brenselsbod, stort lagerrom med vaskekjeller Målt på stedet, ca areal. 1. etasje Vindfang, kjellernedgang, entré, 2 soverom, bad/wc, kjøkken, stue Målt på stedet, ca areal. Sum bygning Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Trapp/lagerrom, brenselsbod, stort lagerrom med vaskekjeller 1. etasje Vindfang, entré, 2 soverom, bad/wc, kjøkken, stue Kjellernedgang Bror Arne Jensen Org.nr av 10

6 Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Bakkeplan Et rom med plass for 1 bil. Målt på stedet, ca areal. Sum bygning Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Bakkeplan Et rom med plass for 1 bil. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet bolig Lokalisering Eiet bolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Enebolig fra midt på 60-tallet. Huset er oppført i 1 etg. med saltak over kjeller. Terrasse mot syd-vest og nord-vest. Påkostninger: Påkostninger iht. eier: Alle vinduer i 1. etg., bortsett fra 3 vinduer i stue ble skiftet ca Peisovn antatt fra ca Nytt taktekke fra slutten av årene. - Skiftet varmtvannsbereder i Nye gulvoverflater i kjøkken og stue samt montert markiser i senere tid. I 2013 ble bad/wc renovert, inkl. det meste av sanitærutstyret og servantskap. Noe rørleggerarbeid i kjeller og bad/wc. Noe av rørføringene skal iht. eier slisses ned i grunnen under betonggulvet før eiendommen selges. Påkostninger i 2013 beløper seg til ca kr ,- + at midlertidig lagte rørføringer i kjeller skal slisses ned i gulvet med det første. Huset er vanlig godt vedlikeholdt, men det ble stedvis registrert noe vedlikeholdsbehov, særlig utvendig. Det kan nevnes: Uheldig fall på terreng mot grunnmur på inngangsside. Stedvis flasset puss/maling på mur. Råte nederst på kjellerdør og råte i kjellervindu samt litt råte i utvendige vindusgerekter. Noe slitt maling på vinduer/pynteskodder og kledning. Innvendig er stedvis fuktinntrenging i kjellergulv og grunnmur. Feieluke bør trolig skiftes, disse forhold bør kontrolleres av feiervesenet. Ellers er noe utidsmessige overflater og stedvis overflateslitasjer. Tilleggsisolering over horisontal himling mot kaldloft vil være meget fordelaktig med tanke på å hindre varmetap i boligen. Bedre lufting av takkonstruksjonen ved gesims vil også være fordelaktig da taktro her stedvis er soppbefengt pga kondens. Noe renovering/oppussingsarbeid må påregnes både utvendig og stedvis innvendig. Bror Arne Jensen Org.nr av 10

7 Det kan ikke ses bort fra at det må skiftes avløpsrør i grunnen fra kjeller til kum som kan dreie seg om 6-8m lengde. 210 Grunn og fundamenter, generelt Fundamenter av støpte betongsåler på fjell eller komprimert steinfylling. 221 Gulv på grunn Støpt betonggulv på antatt kult/komprimerte steinmasser. Spalter i betonggulv for nye rørføringer er påbegynt. 224 Frittbærende dekker Armert betongdekke med innstøpt 2 cm isopor med ca 50cm bredde langs yttervegger i vaskekjeller. Oppforet tregulv med antatt mineralullisolasjon mellom tilfarere. Overliggende tregulv i 1. etg, bortsett fra i bad/wc hvor det er påstøpt med betong. 225 Yttervegger Grunnmur av murte sementblokker med utvendig og delvis innvendig puss. En delevegg av murt lettklinker. Treoverbygg med vegger av 4" bindingsverk isolert med mineralull. Utvendig papp og dekkbeiset liggende og stående trepanel. Innvendig bekledning av plater eller panel. 227 Takkonstruksjoner Saltak av plassbygget tre sperrekonstruksjon. Det er isolert med tynt lag mineralull over horisontal himling mot kaldloft og i skråtak over inngangsparti. Takrenner av malt metall og nyere nedløp av lakkert metall. Med tanke på å redusere varmetap vil det være fordelaktig å tilleggsisolere over horisontal himling mot kaldloft. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer av malt trekonstruksjon med 2 lags glass i kjeller. Vinduer med 2 lag isolerglass i 1. etg. Dobbel 2-fløyet terrassedør av malt tre/panel. Enkel utgangsdør i kjeller av tre med utvendig panelkledning. Inngangsdør med teak overflater og høge glassfelt. Stedvis malte pynteskodder ved vinduer og dør. Vinduene i 1. etg. er fra ca 1980, bortsett fra 3 faste vinduer fra byggeår i stue. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Ubehandlet betong i kjeller. 1. etg: Vinylbelegg, laminatgulv, grunnet gulvplank i et soverom. Påkostninger: Nytt vinylbelegg i bad/wc. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Murte vegger av sementblokker, lettklinker og litt tegl i kjeller, vegger av bindingsverk i 1. etg. Hvite slette dører hvorav 2 med ornamentglass i 1. etg. I kjeller er: Delvis ubehandlede og delvis pussede overflater på murte Bror Arne Jensen Org.nr av 10

8 sementblokker og lettklinkerblokker. 1. etg.: Malt panel, tynnplatepanel, tapeter, keramiske fliser over kjøkkenbenk, våtromsplater i bad/wc. Påkostninger: Nye våtromsplater i bad/wc. Stedvis inntrenging av fuktighet i kjeller. 255 Overflater på innvendig himling Betongdekke i kjeller. Malte plater/ruteplater og malt panel i 1. etg. Villetrapp er montert for adkomst til kaldloft. 261 Trapper og ramper Utvendig er elementtrapp av betong for hovedinngang. Bratt tretrapp med repos til kjeller. Håndløpere/rekkverk er ikke montert. 262 Balkonger Ca 15m2 terrasse med armert betongdekke som gulv. Lavt rekkverk av murt teglstein som er malt. Rekkverket er slitt og det er lavere enn dagens krav. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Pipe av murt teglstein med luftepipe. Fuget gul tegl over tak og beslag av lakkert metall. Mexifliser på pipe/brannmur i stue. Det er montert bryggerovn i kjeller og kombinert åpen peis/vedovn av lakkert metall/kobber og ildfast stein i stue. Feieluke er slitt/skadet og bør trolig skiftes ut. 270 Fast inventar Takhøgt plassbygget skap med overfalsdører i entre + 2,7 m takhøge skap med 4x2 dører i et soverom. 272 Kjøkkeninnredning Delvis plassbygget innredning av tre og prefabrikkerte skrog av laminert type med lyse overflater. Overfalsdører/fronter i glatt malt utførelse. Benkeplate med respatexbelegg og 1,5m oppvaskbenk med rustfritt stålbeslag, utslagsvask og en kum.ventilator er montert. Kjøkkenet er forholdsvis enkelt utstyrt. 300 VVS Avløpsrør i grunnen er nå i stor grad av PVC plast, men trolig litt glassert tegl eller betongrør. Innvendige avløpsrør med sluk er nå av plast. Utvendig vannledning av plast. Innvendige vannrør av kobber. Påkostninger: Nye innvendige avløpsrør og sluk. 315 Sanitærutstyr Bad/wc: Klosett, servant over 60 cm skap, badekar og blandebatteri med dusj. Vaskerom: 2 kraner og avløp til gulv for vaskemaskin, samt ca 198 ltr. varmtvannsbereder fra Påkostninger: Nytt sanitærutstyr i bad/wc, bortsett fra badekar. Bror Arne Jensen Org.nr av 10

9 400 Elkraft 1-faset el.anlegg med 25 amp. inntakssikringer og 20 amp. hovedsikringer. Anlegget er fordelt på 7 kurser, 5x10 og 2x15 amp. Skrusikringer. Det er middels godt med punktfordeling i 1. etg., kun nødvendig opplegg i kjeller. 450 Elvarme Det er montert noen panelovner i 1. etg. 530 Telefoni og personsøking, generelt Det er telefonopplegg til boligen. 900 Annet Det er montert 3 vindusmarkiser, samt to terrassemarkiser med ca 3,5 og 5m lengde. -Parabolanlegg er montert. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Garasjen er oppført av støpt betongplate/gulv på grunn. Vegger av uisolert bindingsverk med utvendig dekkbeiset liggende trepanel. Saltak av tre-sperrekonstruksjon tekket med betongstein. Vippeport av aluminium. Påkostninger: Taktekke fra slutten på tallet. Bygningen har stedvis betydelige skjevheter og noe råte nederst i vegger/panel samt sprukkent betonggulv. Noe renoveringsarbeid må påregnes. Bror Arne Jensen Org.nr av 10

10 VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke leieberegnet og kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Huset står fortiden tomt. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig Garasje Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Bror Arne Jensen Org.nr av 10

11 Se eiendom Side 1 av

12

13