Arkivsak: 15/51 OMREGULERING AV HYTTEFELT PÅ KVIKNEDØLSÅSEN - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Side 1 av 10 SÆRUTSKRIFT Tynset kommune Arkivsak: 15/51 OMREGULERING AV HYTTEFELT PÅ KVIKNEDØLSÅSEN - SLUTTBEHANDLING Saksnr. Utvalg Møtedato 114/15 Formannskapet /16 Formannskapet /16 Kommunestyret Vedlegg 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, plan-id R83a, datert Plankart, plan-id R83a, datert Reguleringsbestemmelser, plan-id R83a, datert Statens Vegvesen ved brev datert Sametinget ved brev datert Fylkesmannen i Hedmark ved brev datert Hytteeiere Kjersti og Kristian Nærum ved brev datert Kviknedølåsen Vel v/hytteeiere ved brev datert Hedmark Fylkeskommune ved brev datert Adresseliste 11. Bebygde tomter på Kviknedølsåsen hyttefelt (nytt vedlegg etter formannskapets behandling). Melding om vedtak sendes til Se vedlagte adresseliste Saksopplysninger Oppstart av planarbeid ble varslet til offentlige og private høringsinstanser, naboer og berørte parter den Forslagsstiller er PTH AS ved Per Morten Hektoen, regulant er Norconsult AS avd. Os. Planområdet er på ca. 131 daa. Grunneiere for planområdet er Kai Stein Gjelten (gnr. 111, Bnr. 6) og Einar Fremmergård (gnr. 112, bnr. 9).

2 Side 2 av 10 Kartutsnitt for planområdet Planforslaget er en omregulering av tidligere reguleringsplan, vedtatt Hensikten med reguleringsplanen er å endre og fortette eksisterende hyttefelt på Kviknedølsåsen. Det ønskes å legge til rette for flere og mindre hytter enn i dagens plan. Dagens plan har 41 innregulerte tomter, 14 av disse er bebygd. Nytt reguleringsforslag gir en fortetting på 19 tomter. Disse 19 tomtene er i hovedsak lagt til nordre og østre del av feltet. Mot vest og sør er det lagt inn 2 nye tomter, samt at plasseringen av noen tomter er justert. Den foreslåtte fortettingen gir en nær 50% økning av tomteantallet, med 19 nye foreslåtte tomter. Dette gir totalt 60 tomter på feltet.

3 Side 3 av 10 Gjeldende plan Nytt planforslag Formannskapet i Tynset behandlet planforslaget i møte den , og fattet følgende vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og fremmer formannskapet saken og vedtar å legge reguleringsplanforslaget for Kviknedølsåsen hyttefelt, plan-id R83a ut til høring og offentlig ettersyn med følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, datert

4 Side 4 av Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert Det har kommet inn seks høringsuttalelser til planforslaget, 4 fra regionale myndigheter og 2 fra berørte parter: 1. Statens Vegvesen ved brev datert : Planen er i samsvar med overordnet plan. Statens vegvesen har ingen merknader til det nye forslaget til omregulering av hyttefeltet på Kviknedølsåsen. 2. Sametinget ved brev datert : Det er ikke registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Det minnes om det generelle aktsomhetsansvaret, og henvises til at dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene. I tillegg minnes det om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet. 3. Fylkesmannen i Hedmark ved brev datert : Det bemerkes fra Fylkesmannen at bestemmelse 3j) som åpner for inngjerding rundt hyttene synes noe vag. Det anbefales at det i planen spesifiseres hvilke deler av tomta som kan gjerdes inn, samt at det settes en grense for hvor stort areal, i m², som kan gjerdes inn. I tillegg forutsettes det at kapasitet på vann- og avløpsanlegget tilpasses i forhold til økning i antall hytter, som beskrevet i planbeskrivelsen. De beredskapsmessige hensyn synes ivaretatt. Det forutsettes at plankart er utformet i samsvar med kart-og planforskriften 9 og at merknader fra Statens kartverk til teknisk kontroll av planen blir innarbeidet. Ut over dette har Fylkesmannen ingen vesentlige merknader til forslag til ny reguleringsplan for Kviknedølsåsen. 4. Hytteeiere Kjersti og Kristian Nærum ved brev datert : Hytteeierne fremhever at to av de nye tomtene, T58 og T59, vil ødelegge vegetasjonsbeltet som skjermer mellom hyttefeltet og lysløypa i øst, noe som oppfattes som negativt i forhold til støy, innsyn og estetisk utforming. Den ene tomta som ligger der i dag er på 800m², noe som er nær det som i nytt planforslag ansees som optimal tomtestørrelse. I den opprinnelige planen var det lagt stor vekt på å bevare vegetasjon/trær utenfor hver hyttetomt. Dette bidro til at man fikk vegetasjonsbelter gjennom hyttefeltet i tillegg til i ytterkant. Hytteeierne fremholder at det er et stort antall tomter lagt ut for salg i Savalen-området, der prisene står i forhold til bygging av både store og små hytter. Dette forsvarer at man ikke fraviker grunnleggende miljø-hensyn i forhold til vegetasjon/utforming. Tomt 1 må opprettholdes slik som i gjeldende regulering. Hytteeierne mener derfor at tomt 58 og tomt 59 må utgå. 5. Kviknedølåsen Vel v/hytteeiere ved brev datert : Hytteeierne påpeker at en fortetting av hyttefeltet er uønsket og at dette bryter med de forutsetninger som hytteeierne inngikk avtale om ved kjøpet av de enkelte tomtene. Hyttefeltet er et område regulert med høystandard bebyggelse på tomter på ca. ett mål, med en BYA på maks. 180 pr. tomt og relativt store friluftsområder innenfor feltet. Hytteeierne mener at forutsetningene for kjøp og for tomtepris var at feltet hadde preg

5 Side 5 av 10 av romslige tomter med mye friareal. En fortetting ansees å forringe hytteområdets kvalitet betraktelig og sannsynligvis også verdien på de etablerte fritidseiendommene. Hytteeierne mener at en slik fortetting bør gjøres på andre hyttefelter hvor det er mange usolgte hyttetomter, fortrinnsvis nærmere skianlegget. Videre er de bekymret for at utbyggingen vil medføre en kommersiell drift av utleieenheter, og mener at det ikke er tilfredsstillende at dette omtales som uaktuelt i planforslaget. Det er ikke ønskelig med utleieenheter på hyttefeltet. Det vises også til at det ved gjeldende regulering ble anført fra Fylkesmannen at planforslaget la opp til en tyngre utbygging enn det som var signalisert gjennom retningslinjer til kommunedelplan for Savalen, og at det i saksvurderingen kommenteres at det ideelt sett hadde vært ønskelig med noe lavere tetthet i feltet. Med ytterligere fortetting synes dette ikke forenlig med tidligere uttaelser fra Fylkesmannen eller fra Tynset kommune. Hytteeierne henviser til at en økning på 19 hyttetomter medfører en en nær 50% økning av antall enheter på feltet. De mener at det er vanskelig å tenke seg at de ikke blir berørt av den nødvendige oppgraderingen av VA-nett og kraftforsyning. Økt terrenginngrep, økt trafikkbelastning og mindre friområder vil gi store endringer for feltet. Trafikkbelastningen gjelder også kryssingen av lysløypetrase over atkomstvei inn til feltet. I den nye planen er kravet om planfri kryssing tatt ut, da det er gjort en avtale om at kryssingssituasjonen ved arrangementer kan løses ved en privatrettslig avtale. Kviknedølåsen Vel motsetter seg sterkt dette, og ser ikke skiarrangementene som det største problemet ved kryssingspunktet. Det er heller den generelle skiferdsel, særlig barns bruk av løypene. Det er ikke noen god situasjon i dag og vil bli verre ved en økt utbygging av feltet. Kviknedølsåsen Vel ønsker at det vurderes en kulvert her som en permanent løsning, og at en planfri kryssing utføres snarest mulig. Kvikndølsåsen Vel mener at det bør letes etter områder hvor fortetting er mer egnet. Omregulering av etablerte hyttefelt synes også å skape stor usikkerhet for fremtidige hytteeiere hvor reguleringsplanene er svært uforutsigbare. Det er i dag nærmere 250 ledige hyttetomter ved tomteområder lokalisert i nærheten av Savalen hytteområde slik at behovet for fortetting synes lite motivert. 6. Hedmark Fylkeskommune ved brev datert : Fylkesdirektøren slutter seg til vurderingen om at variasjon i tomte- og hyttestørrelser kan være positivt for området som helhet. Planen viser at tomtestrukturen er brutt opp for å gi plass til eksisterende vegetasjon og forbindelser ut i terrenget omkring. For å unngå en karakter av byggefelt med inngjerdede plener, anbefales det at det i reguleringsbestemmelse 3-g tilføyes et krav om at tomtene skal ha utmarkspreg med stedsegen vegetasjon helt inn til bygningene. For øvrig bemerkes det at det ble foretatt en arkeologisk registrering av området i 1999, og det ble ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner innenfor området. Fylkesdirektøren har derved ingen merknader til planforslaget vedrørende automatisk fredete kulturminnner. Varslingsplikt jf. kulturminneloven 8 er tatt med i planforslagets fellesbestemmelser. Fylkesdirektøren har heller ingen merknader i forhold til nyere tids kulturminner.

6 Side 6 av 10 Saksvurdering Planforslaget er i tråd med overordnet plan, og en fortetting av eksisterende hyttefelt er i tråd med nasjonale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Dette er retningslinjer som også er førende i den nye kommunedelplanen for Savalen (2025). Atkomst Dagens veilinje inn til feltet er tilnærmet lik gjeldende plans innregulerte anleggsatkomst til feltet. Denne er altså ment som en foreløpig atkomst, og gir dårligere avkjørselsforhold til feltet da veien tar av fra Sjøliaveien rett på toppen av en ganske bratt bakke/kurve. Lysløypetraseen er i tillegg bygget slik at den ligger tett inntil Sjøliveien, og det er liten avstand til å registrere skitrafikk før man krysser skiløypa når man kjører inn på hyttefeltet. I det nye planforslaget er bestemmelsen om planfri kryssing av lysløypa ved atkomstveien til feltet tatt ut. Dette synes forståelig, da det vil bli et stort inngrep i terrenget, og virker noe overdimensjonert med tanke på trafikkbelastningen på stedet. Om opprinnelig hovedatkomst beholdes og bygges som opprinnelig plan legger opp til, vil avkjørselen og siktforholdene bli bedre. Det vil være relativt flatt og god sikt til skiløypa før man tar av inn på atkomstveien, og i tillegg er det lys i løypa. Det som imidlertid kan bli en belastning for hytteeierne er en stengning av veien ved skirenn. Dette er noe som vil foregå unntaksvis. For å ha et alternativ for slike unntaksvise tilstander bør det vurderes å få til en felles bruk av parkeringslommen langs Sjøliveien ved planlagte arrangementer. Etter Rådmannens vurdering vil avkjørselen som den ligger i gjeldende plan fra 2006 gi bedre sikt og trafikksikkerhet, og vil dermed avbøte på at krav om planfri kryssing tas ut av bestemmelsene. En slik løsning vil imidlertid medføre at tomt T51 går ut, da denne er plassert der hvor hovedatkomst er innregulert. Fortetting Det er forståelig at hytteeiere på Kviknedølsåsen ikke ønsker en større fortetting på feltet, da dette vil gå ut over friarealene som ligger der i dag. Feltet oppleves som relativt romslig, og med luft mellom de ulike tomtene slik det er i dag. Det er også viktig at det ikke oppstår en usikkerhet for kjøpere med hensyn til å gi en viss sikkerhet vedrørende fremtidig utvikling innenfor hyttefeltene på Savalen. Samtidig så er det også naturlig at det skjer en viss transformasjon av områdene over tid, med ulike behov som oppstår. I dette tilfellet så har det vist seg å være vanskelig å selge tomter på hyttefeltet i den 10-årsperioden som er gått siden planen ble vedtatt. Markedet og tidene har endret seg, og det har vært liten utvikling på feltet de siste årene. Utbygger ønsker derfor å endre tomtearrondering og forretningskonsept slik at det selges mindre hytteenheter. Tomtene vil da være mindre, mellom m2, med tilsvarende mindre størrelse på hyttene. De nye tomtene er i hovedsak lagt til nordre og østre del av feltet. Dette er en tilpasning som tar vare på et større sammenhengende område med naturlig vegetasjon sentralt inne på feltet. Dette gir en viss avstand mellom den eksisterende bebyggelsen og planlagt ny bebyggelse. Tomt T17-T25 ligger litt for seg selv nord på feltet, og vil gi mindre innvirkning på den eksisterende bebyggelsen da det er en viss avstand her. Tomtene her foreslås derfor beholdt som foreslått, i likhet med de enkeltstående fortettingene T26, T40 og T8a.

7 Side 7 av 10 Tomt T41-T43 vil ha en større virkning, da disse tar deler av dagens grønne friområde og dermed minsker både virkningen av dette grønne området og avstanden mellom ny og gammel bebyggelse. Særlig tomt T43 som ligger rett i veikrysset ved atkomsten vil ha innvirkning på det grønne preget, da det her er en del ung vegetasjon i god vekst. Her er det også lagt inn relativt tett med tomter på begge sider av innkjørselen, og feltet vil derfor bli preget av mye bebyggelse her. Tomt T42 og T41 er også med på å redusere dette friområdets størrelse og grønne virkning. T42 ligger i tillegg rett ovenfor et grøntdrag med en stiforbindelse som er lagt inn mellom tomtene T44-47 og T48-50 på den andre siden av veien, og ligger derfor dels i veien for en naturlig forbindelseslinje gjennom feltet her. Dette grøntdraget fortsetter i en smal forbindelseslinje i vestre del av feltet. I forhold til bevaring av friområdet og for å minske fortettingspreget foreslås det derfor at tomt T43 tas ut av planen, og at tomt T41 og 42 flyttes noe mot nord. Dette vil bevare større deler av det sentrale friområdet og beholde en viktig buffer i området. Samtidig blir det fortettet langs østsiden av veisløyfen og feltet får en annen karakter her enn i den eksisterende bebyggelsen, noe som vil gi variasjon på feltet. Tomt De nye tomtene øst for veilinjen, T44-T50, vil ligge noe lavere enn eksisterende bebyggelse og adskilt av det sentrale grønne friområdet. Tomtene her foreslås beholdt som foreslått. Tomt 51 til 57 T51-T57 vil gi en stor fortetting langs sørøstre del av feltet, med en økning fra 4 til 7 tomter. Terrengformen gir også her en viss deling mellom gammel bebyggelse og foreslått fortetting. Som omtalt under punktet om atkomst til feltet, foreslår Rådmannen at tomt T51 tas ut av planen på grunn av at gjeldende innregulerte hovedatkomst til feltet beholdes. Tomt Sør på feltet er det lagt inn to nye tomter i forhold til dagens situasjon i gjeldende plan. Planforslag Foto tatt fra tomt 59 mot eksisterende hytter Naboen her frykter at det ikke blir igjen noe vegetasjonsbelte mot lysløype og vei hvis disse tomtene blir bebygd. Tomt T1 og T59 ligger på en liten kolle nedenfor de eksisterende hyttene. Her er det i dag en del stor, eksisterende vegetasjon. Mot lysløypa i øst er det her et lite høydedrag som gir en naturlig buffer mot løypa, her bør det tas vare på noe vegetasjon som skjerm. Tomt T58

8 Side 8 av 10 strekker seg så langt mot sør at mye av dagens eksisterende store furutrær her vil ligge inne på tomta. For å bevare vegetasjonsskjermen foreslår Rådmannen at tomt T59 i planforslaget tas ut, og at tomt T58 justeres og forskyves noe mot nord slik at eksisterende vegetasjon mot skiløype og Sjøliveien tas vare på. Rekkefølgekrav I tidligere vedtatt plan er det ikke gitt krav til rekkefølge for utbygging. Det viser seg at bestemmelsene i gjeldende plan ikke er gjennomført, med hensyn til atkomst og planfri kryssing mellom skiløype og atkomstvei. Med tanke på at nytt planforslag vil gi en større belastning trafikkmessig og for tekniske anlegg, samt at planfri krysning av skiløype er tatt ut, ser Rådmannen det som hensiktsmessig å legge betingelser på at disse faktorene er tilfredsstillende løst før en fortetting utover dagens tomteantall kan gjøres. Det kreves at utvidelse av tekniske anlegg utføres før de siste 25% av feltet kan bygges ut. Likeledes kreves det at ny atkomstvei bygges før de siste 25% av feltet kan bygges ut. Det settes krav til at kryssing mellom atkomstvei og skiløype skiltes før flere hyttetomter tas i bruk. Vegetasjonsskjerming I forhold til merknad fra Hedmark Fylkeskommune så er det innarbeidet i bestemmelsene, pkt. 3-g at tomtene skal ha utmarkspreg med stedsegen vegetasjon inn til bygningene. Det er også innarbeidet i bestemmelsenes pkt. 3-j et krav om at maksimalt 300m² av tomtearealet inne på hyttetunet kan gjerdes inn, som svar på merknad fra Fylkesmannen. Kulturminner Sametingets foreslåtte tekst om vedrørende samiske kulturminner er innarbeidet i bestemmelsene, se pkt. 7 Kulturminner. Utleiehytter Når det gjelder hytteeiernes bekymring om mulig utleiedrift av hyttene som planlegges bygd, så er dette en situasjon som alt eksisterer på feltet i dag, da hyttene på tomt 2, 3 og 4 er utleiehytter i dag. Kommunen kan derfor ikke se at dette er noe som planen skal legge begrensninger på. Oppsummering Slik planforslaget foreligger etter at høringsuttalelsene er vurdert vil planen gi en fortetting på totalt 16 tomter på feltet, og tomteantallet øker med dette fra 41 til 57 stk. Dette medfører at det sentrale friområde holdes mer åpent, styrker gjennomgående grøntbelter og beholder vegetasjonsskjermer mot lysløypen der hvor denne passerer nærmest inn til eksisterende bebyggelse, i tråd med etablert status i gjeldende plan. Rådmannen konkluderer med at den foreslåtte reguleringsplanen har tatt hensyn til og følger opp de føringer som kommunestyret har vedtatt gjennom bestemmelser og retningslinjer i gjeldende Kommunedelplan for Savalen (2025), og anbefaler at planen blir vedtatt. Vedtakets konsekvenser for klima og miljø. Ut fra en helhetlig vurdering av planforslaget vil ikke ny regulering av området innebære store konsekvenser med hensyn til klima og miljø. Tiltaket berører ikke viktige naturmangfoldverdier. En fortetting av hyttefeltet er ressursgunstig da det benytter

9 Side 9 av 10 eksisterende infrastruktur og berører terreng hvor det allerede ligger hyttebebyggelse. Hyttefeltet ligger også plassert nær sentrale anlegg på Savalen og plasseringen vil således føre til mindre trafikk og større arealtetthet, samt kunne bidra til mer aktivitet i områder tilrettelagt for dette. Hensynet til natur og miljø og vurderinger i henhold til naturmangfoldloven synes ivaretatt og er beskrevet i planbeskrivelsen. Alle aktuelle naturbaser for området er undersøkt. Naturmangfoldslovens er vurdert. Det er ikke gjort registreringer som tilsier at naturmangfoldet vil bli spesielt påvirket av planen. Innstilling: Formannskapet tilrår kommunestyret å fatte følgende vedtak: Kommunestyret vedtar, i henhold til plan og bygningslovens 12 12, omregulering av Kviknedølåsen hyttefelt, plan-id R83a Tynset kommune med følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, revidert Plankart revidert Reguleringsbestemmelser revidert Formannskapet behandlet saken i møte : Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak I henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og fremmer formannskapet saken og vedtar å legge reguleringsplanforslaget for Kviknedølsåsen hyttefelt, plan-id R83a ut til høring og offentlig ettersyn med følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, datert Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert Formannskapet behandlet saken i møte : Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak Formannskapet tilrår kommunestyret å fatte følgende vedtak: Kommunestyret vedtar, i henhold til plan og bygningslovens 12 12, omregulering av Kviknedølåsen hyttefelt, plan-id R83a Tynset kommune med følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, revidert Plankart revidert Reguleringsbestemmelser revidert

10 Side 10 av 10 Kommunestyret behandlet saken i møte : Tilleggsforslag fra Arbeiderpartiet v/einar Røe: Det omregulerte hyttefeltet skal ha maksimalt 10 nye tomter i tillegg til tidligere regulerte. Totalt 51 tomter. Tilleggsforslaget fra Røe falt med 8 mot 17 stemmer. Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak Kommunestyret vedtar, i henhold til plan og bygningslovens 12 12, omregulering av Kviknedølåsen hyttefelt, plan-id R83a Tynset kommune med følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse med ROS-analyse og konsekvensvurdering, revidert Plankart revidert Reguleringsbestemmelser revidert