Markedsrapport Q3 2008

Transkript

1 Markedsrapport Q3 28 Gjesteartikkel av Trond Bratsberg, rådgiver i Enova Verdt å se på energibruken i næringsbygg Side 5 Transaksjonsmarkedet Lånefinansiering skaper stadig utfordringer Side 1 Avkastning på næringseiendom Yieldoppgang og høy belåningsgrad har gitt negativ totalavkastning Side 15 Utleiemarkedet for kontor i Oslo Leieprisene ved et knekkpunkt Side 16 Byer: Bergen, Trondheim, Stavanger, Stockholm, Helsingfors Side 2 Property Group AS

2 Leder leder Vi er inne i en periode med en strøm av negative nyheter, og mange eiendomsinvestorer ser ut til å innta en avventende holdning i påvente av muligheten til å kjøpe eiendom på billigsalg. Det er tilsynelatende lett å glemme at forutsetningene for eiendomsmarkedet er gode på sikt. Konjunkturavmatningen ser ut til å bli kortvarig ifølge bankenes vekstprognoser, og det er usannsynlig med en tosifret arealledighet slik vi opplevde ved forrige nedgang. Ved utarbeidelsen av forrige markedsrapport i mai ventet bankene at bankmarkedet skulle normaliseres generelt. Vi ville da fått lavere krav til egenkapital og lavere bankmarginer, noe som igjen ville ha lagt grunnlaget for flere transaksjoner. Utviklingen har imidlertid gått motsatt vei og lånefinansieringen er mer utfordrende enn på lenge. Kravet til egenkapital er høyt, nå i mange tilfeller 35-4 % mot 3 % tidligere i år og 15 % i fjor. I tillegg er bankenes marginer nå oppe i rentepunkter. 1-års swap rente er medio september på 5,6 % og på linje med nivået i mai, men ca. 5 rentepunkter høyere enn da yielden var på det laveste i første del av 27. I første halvår var transaksjonsvolumet i næringseiendomsmarkedet i størrelsesorden 12 mrd. kr., fordelt på ca. 5 transaksjoner. Vi erfarer få transaksjoner etter ferien, men venter at fjerde kvartal blir bedre. Tradisjonelt gjøres mange eiendomstransaksjoner på tampen av året, og vi venter at noen flere eiendomsbesittere vil være presset til å selge. Sommerens største omsetning var salget av Steen & Strøm, som ventes gjennomført i fjerde kvartal. Av et samlet eiendomssalg på 21,9 mrd. kr. er ca. 11 mrd. kr. relatert til eiendom i Norge. Totalt sett venter vi et transaksjonsvolum i år på 24 mrd. kr. ekskl. Steen & Strøm og 35 mrd. kr. inkl. Steen & Strøm. Det er særlig to forhold som vil kunne legge til rette for høyere transaksjonsvolum på sikt - en normalisering av lånevilkårene og tillit til at leieprisene vil begynne å stige igjen. Prime yield har økt omlag 75 punkter siden pristoppen i første del av 27. Vi vurderer prime yield til nå å være på 6, %. Aktørene vil heller sitte på sine eiendommer enn å selge på høyere yield. Prime yield oppnås på de aller beste eiendommene og gir et uttrykk for pristoppen. De fleste eiendommer selges på et høyere yield-nivå i dag. Utleiemarkedet for kontor i Oslo er stadig preget av høy aktivitet og det oppnås fortsatt gode utleiepriser i nye kontrakter. Sysselsettingsveksten har de siste årene vært spesielt høy og arealledigheten er nå nede i ca. 4 %. Fra mars har imidlertid sysselsettingsveksten stoppet helt opp og bedriftene er betydelig mer kostnadsfokuserte og avventende. Erfaringsmessig virker denne psykologien inn på betalingsvilligheten og leieprisene. Mange gårdeiere ønsker å komme utviklingen i forkant ved å reforhandle sine utleiekontrakter. De fleste områdene i Oslo er nå inne i de siste måneder med veksttendenser og vi venter at områder og segmenter som har hatt den høyeste leieprisveksten vil lede an i en nedadgående trend. Vi venter at snittprisene er noe mer rigide og starter nedgangen først over nyttår. Fremover vil markedet skille mer mellom gode og dårlige eiendommer. Flere gode eiendommer vil kunne holde stand mot den generelt nedadgående trenden fordi de tiltrekker seg flere interessenter, noe som i sum utløser høyere betalingsvillighet. Dårligere eiendommer vil i mindre grad bli reddet av lav arealledighet. Ved forrige nedgang sank leieprisene for prestisje med anslagsvis 33 %, og snittprisene ifølge Eiendomsverdi med 17 %. Vi forventer at fallet denne gangen blir mindre fordi konjunkturavmatningen ser ut til å bli kortvarig og fordi arealledigheten ikke vil øke dramatisk (anslagsvis drøye 5 % i 29). Gitt konjunkturprognosene med svak oppgang i utlandet og Norge fra andre halvår 29, forventer vi at leieprisene vil begynne å stige allerede i løpet av 21. Investeringer i næringseiendom har gitt positiv avkastning i mange år og var spesielt høy i perioden Gjennom årets to første kvartal har imidlertid avkastningen vært negativ. Vektet avkastning for de norske eiendomsfondene var i første halvår -12 % i følge Union Eiendomskapital AS. IPD-indeksen, som viser totalavkastning på næringseiendom basert på innrapportering fra eiendomsbesittere, viser en nedgang i første halvår i indeksene på hhv. 3,2 % for IPD Norsk Eiendomsindeks og 4,4 % for IPD Norsk Kontor. Det er primært høyere yield som har bidratt til negativ totalavkastning. Størst fall i avkastningen på eiendom viser eiendomsindeksen på Oslo Børs (Real Estate 44) med en nedgang siden nyttår på 46 %, blant annet relatert til utviklingen i Norwegian Property. Den svenske eiendomsindeksen (CREX) har til sammenligning falt netto ca. 13 % i samme tidsrom etter å ha steget ca. 11 % siden midten av juli. Vi har nå lagt inn avkastning på næringseiendom som et eget tema i rapporten. Videre har vi utarbeidet korttidsprognoser for kontorleiepriser for 11 soner i Oslo-området og utarbeidet egne sider for hhv. Stockholm, Helsingfors, Bergen, Trondheim og Stavanger. Konklusjon: En avventende holdning hos investorene og et utfordrende lånemarked bremser transaksjonene. Vi venter imidlertid flere transaksjoner i fjerde kvartal. Utleieprisene er nedadgående, men kan stige allerede fra 21. Avkastningen på næringseiendom har vært negativ hittil i år. Totalt sett er imidlertid utsiktene for næringseiendom generelt gode på lengre sikt.

3 innhold Leder...2 Markedsoversikt...4 Gjesteartikkel: Energibruk i næringsbygg...5 Internasjonal økonomi...6 Norsk økonomi...7 Arbeidsmarkedet...8 Renter og lånevilkår...9 Transaksjonsmarkedet...1 Transaksjonsoversikt Aktøroversikt...12 Eksempler på solgte eiendommer...14 Avkastning på næringseiendom...15 Utleiemarkedet for kontor i Oslo...16 Eksempler på utleide eiendommer...17 Leiepriseksempler...19 Bergen...2 Trondheim...21 Stavanger...22 Stockholm...23 Helsingfors...24 Segment: Handel...25 Segment: Hotell...26 Segment: Bolig...27 Glitnir Property Group , 6,5 6, 5,5 5, innhold Glitnir markedsrapport Q ,5 4, 3,5

4 Markedsoversikt markedsoversikt Markedet for næringseiedom kan skilles på utleie, transaksjoner, eiendomsfond og syndikering. Videre kan markedet splittes opp etter geografisk inndeling, eiendomstype, investorgruppe etc. Vi vil i det følgende gi en kort oversikt over markedet. Figur 1 viser Prognosesenterets anslag for samlet areal for private næringsbygg pr. 1 januar 28. Begrepet private næringsbygg omfatter industri/logistikk, kontor, forretning, hotell og restaurantbygg. Totalt er det ca. 8 mill. m 2 som potensielt kan leies ut. Teoretisk kan man tenke seg et tillegg for andre typer bygg som det offentlige kan tenke seg å leie - for eksempel et sykehjem. Av det samlede areal private næringsbygg ligger omtrent 13 % i hovedstaden som naturligvis har en høyere andel av leieinntektene. Samlet kontorareal i Oslo vites ikke sikkert fordi man i Norge før 1983 kun registrerte antall bygg og ikke areal. Det er imidlertid beregnet at samlet kontorareal i Oslo er i størrelseorden 8 mill. m 2. Hvis det samlede kontorarealet i Oslo var leid ut til Eiendomsverdi sin snittpris på ca. 1 6 kr. pr. m 2 får vi et årlig utleiepotensial på snaue 13 mrd. kr. Gitt at alle private 1 Private næringsbygg i m² pr. januar 28 Sum private næringsbygg Andel Oslo % Østlandet øvrige % Sør-landet % (Kilde: Prognosesenteret AS) næringsbygg faktisk hadde blitt leid ut, og til en snittpris på 75 kr. pr. m 2 /år får vi et utleiepotensial på 6 mrd. kr. SSB sin statistikk for antall private næringsbygg viser at det pr. januar i år var ca. 38 bygg innen kontor & forretning, hvorav 7 % i Oslo. Totalt sett er det ca. 174 private næringsbygg i Norge. 2 Stk. bygg jan. 8 Industriog lagerbygg Kontor- og forretningsbygg Hotell og restaurantbygg Sum Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Rogaland Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag (Kilde: SSB) Figur 3 viser at det i perioden - 27 ble solgt næringseiendommer i Norge for drøye 2 mrd. kr., med et årlig snitt på ca. 4 mrd. kr. Tallene er basert på tellinger av DnB NOR Næringsmegling AS og inkluderer ikke eiendommer solgt til mindre enn 5 mill. kr. I perioden fra og med til og med andre halvår 28 har eiendomsselskapene hatt høyest andel av kjøpene med 37 %. Fondsaktørene har hatt en andel på 26 % som i år blir langt lavere. Syndikeringsaktørene har stått for 14 %, Livselskapene 11 %, utlendinger 7 % og private/andre 7 %. Ca. halvparten av transaksjonsvolumet målt i kroner de siste to årene er relatert til Oslo, 16 % var på porteføljer fordelt på ulike lokasjoner og 36 % andre områder enn Oslo. 3 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år (Kilde: GNNM / DnB NOR Næringsmegling AS) Vest-landet % Nordland Midt-Norge % Nord-Norge % Troms Finnmark Sum Norge % Sum Glitnir markedsrapport Q3 28

5 Verdt å se på energibruken i næringsbygg Hvert år brukes det i Norge rundt 13 milliarder kroner på nybygg og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Disse investeringene påvirker hvordan fremtidens energiløsninger utformes ved å legge rammer for hvordan energibruken kan forvaltes. Til tross for intensjonene i byggeforskriftene om å senke energibruken, så har den i lang tid vokst i nye bygg, boliger og anlegg. til prosjekter for både nye bygg og rehabilitering av eksisterende bygg. Enova oppfordrer til å tenke stort, det vil si høyt energimål og lang prosjektvarighet. Porteføljer som tar for seg energieffektivisering av mange bygg, anlegg og utelys i ett og samme prosjekt gir en sterkere søknad. søknad eller med drift av anlegget i ettertid, men betaler kun for levert varme, forteller Bratsberg. Spesielt nybygg etter 1997 har alt for stort energiforbruk i forhold til eldre bygningsmasse, dette til tross for at disse bygningene har en Trond Bratsberg teknisk kvalitet som skulle Rådgiver Enova gjøre det enklere å bruke mindre energi. Mangel på kunnskap og fokus er medvirkende årsaker til at mange ender opp med høyere energibruk enn nødvendig. Enova ønsker å skape varige markedsendringer med større grad av miljøvennlig energieffektivitet innenfor området bolig, bygg og anlegg. Enova har derfor et program for økonomisk støtte til prosjekter i eksisterende og nye næringsbygg, boliger, veglys, jernbane, veksthus, VAR-sektor og idrett. Prosjektene må inneholde fysiske/materielle tiltak med nødvendig planlegging, dokumentasjon og opplæring kan også inngå i prosjekter som støttes. Programmet tar også i mot søknader fra kommuner som omfatter bygg, VAR-sektor og utendørs belysning. Støtten skal være utløsende for nye prosjekter og gis ikke til prosjekter som allerede er igangsatt. Det kan søkes om støtte Ønsker konvertering av oljefyringsanlegg Oljefyring bidrar til klimautslipp og lokal forurensing, og ifølge NVE finnes det over 1. oljefyringsanlegg i Norge, så potensialet for konvertering er stort. Nå finnes det gode alternativer til olje som for eksempel bioenergi og varmepumpe, og Enova har opprettet et eget støtteprogram for lokale energisentraler som skal bidra til å få lønnsomhet i prosjektene. Vi erfarer at mange nå er motivert for å konvertere fra olje og el til andre fornybare energikilder, sier energirådgiver hos Enova, Trond Bratsberg. Enova ønsker å bidra til at det bygges ut miljøvennlige varmeløsninger i områder som ikke omfattes av fjernvarme. Der det foreligger en fjernvarmekonsesjon må man imidlertid undersøke nærmere om konsesjonsområde og tilknytningsplikt. Mange kommuner som ikke har fjernvarme har imidlertid funnet at lokale varmesentraler kan være løsningen for dem. Et eksempel på det er på Andebu barne- og ungdomsskole i Andebu kommune. Da de gamle oljekjelene måtte skiftes ut ønsket kommunen å satse på et fornybart alternativ. Etter undersøkelser i markedet falt valget på en profesjonell varmeleverandør som sto for investeringen og som drifter anlegget til daglig. Utbyggeren søkte Enova og fikk 25 % av investeringen i støtte. Kommunen ble ikke påført ekstra arbeid, verken med gjesteartikkel Glitnir markedsrapport Q3 28 5

6 internasjonal økonomi Internasjonal økonomi først ille, oppgang fra andre halvår 29 mismen blant amerikanske husholdninger. Med fallende priser i både bolig- og aksjemarkedet øker behovet for privat sparing. etter den sterke nedgangen i prisene, og bedrifter vil måtte redusere investeringer etter markert høyere kostnader og Svak vekst og høy inflasjon i mange land har økt frykten for Spareraten i USA har vært fallende i mange år, men er nå i svekket konkurranseevne. Også i Sverige, som er vår største en gjentagelse av 7-tallets stagflasjonsproblemer. USA er i ferd med å stige, bl.a. som følge av ekstra inntekter til hushold- handelspartner, ventes det en markert svekket vekst i år. en resesjon, og flere land i Europa, samt Japan synes å følge ningene i form av store skatteletter i vår. Effekten av de offentlige Løpende indikatorer viser en svært pessimistisk stemning etter. Samtidig er inflasjonen drevet opp av høye råvare- og stimuleringstiltakene for å bedre den økonomiske situasjonen for og redusert aktivitet både i husholdningssektoren og blant energipriser. Dette har ført til et dilemma for sentralbankene. husholdningene er imidlertid engangstiltak, som vil være uttømt bedrifter. Trolig vil ikke veksten ta seg opp før i andre halvår Skal de heve renten for å dempe inflasjonspresset vil det ytter- i løpet av høsten. Det er derfor fare for at konsumet vil dabbe av 29, hjulpet av lavere renter, noe svakere valutakurs og ligere svekke veksten. Den globale veksten er ventet og dempes når effekten løper ut. Det er ventet at sentralbanken vil fortsette dermed økt eksport. internasjonal økonomi fra 4,8 % i 27 til 3,8 % i år. Finanskrisen har gjort bankene tilbakeholdne med å låne ut penger, noe som legger en ytterligere demper på aktiviteten. Lyspunktene er at både energi- og råvarepriser er på vei nedover etter rekordhøye nivåer. Redusert inflasjonspress vil gjøre det lettere for sentralbanker å senke renten og dermed understøtte veksten fremover. USA sakte på vei ut av resesjon USA er inne i en resesjon som trolig vil vare en stund. Privat konsum, som står for 7 % av BNP, er ventet å forbli svakt som følge av finanskrisen, fallende boligmarked, høye råvare- og å holde renten lav en god stund fremover for å bidra til å stabilisere veksten. Prisen på råvarer og energi har falt noe tilbake fra de rekordhøye nivåene i vår. Lavere råvare og energipriser vil etter hvert gi høyere kjøpekraft for husholdningene. Den svake valutakursen har stimulert eksporten og til økte utenlandske investeringer i USA, noe som bidrar til en noe sterkere USD. Finanskrisen vil gjøre bankene i enda mindre stand til å låne ut penger og usikkerheten vil legge en demper på bedrifter og husholdningene. Europa pessimismen rår Kina - still going strong I Kina og andre fremvoksende land er veksten fortsatt høy. I Kina har de ved å bedre lønns- og arbeidsvilkår for arbeidere greid å gjøre veksten noe mindre avhengig av eksport. I tillegg er det enorme infrastrukturinvesteringer som bidrar til en årlig investeringsvekst på nær 3 %. Utfordringen for myndighetene har brått endret seg fra å hindre overoppheting til å understøtte videre høy vekst. For å motvirke de forventede negative effektene av finanskrisen kuttet sentralbanken renten med,25 %-poeng den 13. september. Faren er at nedgangen i eksportsektoren blir energipriser og negativ reallønnsvekst. Sysselsettingen har falt Pessimismen er økende i Europa etter at både Tyskland, for kraftig til at den innenlandske oppgangen greier å balansere syv måneder på rad, noe som ytterligere forsterkerer pessi- Frankrike og Italia hadde negativ vekst i andre kvartal i år. bildet. Mye tyder på at utsiktene for kinesisk vekst fortsatt er Nederland hadde nullvekst og Spania vokste med den svakeste gode, om enn noe mindre enn før. 1 Prosentuell årlig vekst i BNP BNP vekst Verden 4,8 3,8 3,4 4,5 4,5 USA 2, 1,2 1,2 2, 3, Eurosonen 2,7 1,5 1,2 2, 3, Kina 12, 1, 8, 9, 9, Handelspartnerne 2,6 1,4 1,2 2, 2,5 (Kilde: Glitnir Bank) takten siden 1993 med beskjedne,1 %. I England ventes det nullvekst for året. Veksten er blitt bremset av en negativ kombinasjon av høye energi- og råvarepriser, høye renter og sterk valutakurs, noe som har redusert etterspørselen etter europeiske varer og tjenester. Videre må banker fortsette å bokføre store tap som følge av problemene i bolig- og finansmarkedene. Evnen og viljen til å låne ut penger som følge av finanskrisen er merkbart redusert. Boliginvesteringer vil falle Konklusjon: Vi konkluderer med at de internasjonale konjunkturene snur opp fra og med andre halvår Glitnir markedsrapport Q3 28

7 norsk økonomi & prisvekst Dempet vekst for norsk økonomi Veksten i norsk økonomi er i ferd med å dempes til et mer normalt nivå etter en periode med unormalt høy vekst, som toppet seg med 6,2 % vekst i BNP for fastlandsøkonomien i 27. Veksten dempes fordi høyere renter, mindre utlånsvillighet blant banker, lavere verdier på både bolig- og aksjeformuer, samt høyere kostnader og generelt større usikkerhet gjør at både bedrifter og husholdninger utsetter investeringer og større innkjøp. Usikkerheten etter finanskrisen legger en ytterligere demper på bedriftene og husholdningene. Det som holder veksten oppe er rekordhøye oljeinvesteringer og høy vekst i offentlig forbruk. Vekten i fastlandsøkonomien er ventet å bli liggende rundt 2,5 % i år og falle til om lag 2 % neste år, før den er ventet å stige til 2,5 % i 21. Det er først og fremst en markert lavere etterspørsel fra husholdningene som trekker ned veksten, og det meldes om kraftig fall i salg av biler, båter og andre luksusartikler. Det er en høy korrelasjon mellom boligprisutvikling og utvikling i privat konsum. Med fallende boligpriser er det derfor rimelig å anta at privatkonsumet vil dempes til dels kraftig i året som kommer. Aktiviteten dempes ytterligere av at banker er blitt mer restriktive med å låne ut penger, noe som har ført til en raskt fallende kredittvekst. En høyere rente øker også husholdningenes vilje til å spare, etter en periode hvor spareraten har ligget på et historisk lavt nivå. Videre demper den høye prisstigningen husholdningenes disponible realinntekt. Den kraftigste avmatningen i industrien er i bygg- og anleggsbransjen, med et særlig kraftig fall i igangsetting av nye boliger. Ordretilgangen i industrien totalt sett falt om lag 2 % fra første kvartal 27 til første kvartal 28. Den svake veksten internasjonalt er ventet å dempe etterspørselen etter norskproduserte varer og tjenester. Med en fortsatt høy oljepris øker både oljeinvesteringene og statens mulighet til å bruke oljepenger over statsbudsjettet i henholdt til handlingsreglen. I tillegg til et rekordhøyt nivå på oljeinvesteringene er en økende andel av norske bedrifter påvirket av etterspørselen fra oljesektoren. Anslagsvis 15 % av omsetningen i industrien er relatert til oljesektoren. I følge handlingsreglen kan det brukes 4 % av oljefondet hvert år over statsbudsjettet. Kombinasjonen av høy oljepris, dempet vekst og valgår neste år vil trolig resultere i en kraftig økning av offentlig konsum de neste årene. Vi legger til grunn en økning i offentlig konsum på 3,5 % i årene fremover, men er åpne for at det kan bli atskillig mer. Inflasjon - sterk innenlandsk prisvekst, lavere byggekostnadsvekst Inflasjonen har steget betydelig både i Norge og andre land det siste året. I Norge var årstakten oppe i 4,3 % i juli relatert til høyere priser på energi, mat og drivstoff. Dessuten bidrar økte priser fra lavkostland som bl.a. Kina, som selv opplever prisvekst i sine innsatsfaktorer. Det er sannsynlig at Kina vil fortsette å eksportere inflasjon. Gårdeiere med leiekontrakter bundet opp i KPI nyter godt av den høye veksten, samtidig som Norges Bank fatter sine beslutninger på bakgrunn av KPI-JAE (og et tillegg for trendveksten i energiprisene) som har betydelig lavere veksttakt. Både for utlandet og Norge er det ventet lavere prisvekst fremover i tråd med svakere økonomisk vekst. Etter to år med tosifret byggekostnadsvekst synker nå veksttakten betydelig i kjølevannet av lavere etterspørsel mot entreprenørene - særlig fra boligsiden. Data fra SSB viser at byggekostnadene økte med snaue 3 % i årets syv første måneder. Vi venter at bygg kan bestilles til noe lavere priser fremover fordi konkurransen om byggeoppdragene hardner til. Konklusjon: Konjunkturen snur svakt opp fra høsten 29. Vi venter høy inflasjon i år og gradvis lavere inflasjon i 29 og 21. Videre vil det være sterkere konkurranse blant entreprenørene om oppdrag. Makroøkonomiske hovedstørrelser ( priser) Mrd. kr BNP ,7 2,8 2,5 2,2 2,5 BNP for Fastlands-Norge ,2 2,5 2, 2,6 3, Sysselsatte personer ,6 2,9,,2,5 Arbeidsstyrke 2,5 2,8 1,,5,5 AKU arbeidsledighet - rate 2,5 2,5 3, 3,5 3,8 Etterspørsel Privat konsum 882 6,4 2,5 2, 2,2 3,2 Offentlig konsum 412 3,6 3,5 3,5 3,5 3,5 Bruttoinvesteringer i fast 429 9,3 4,5-1,,5 2,5 kapital Oljevirksomhet 91 5,5 9, 1, 5, 3, Fastlands-Norge 312 9,4 3, -2,5 -,8 1,5 Bedriftene ,5 8, -5, -2, 1, Boliger 93 5,5-9, -5, -2, 4, Offentlig forvaltning 63 7,8 5, 6, 6, -1, Eksport i alt 897 2,8 1,5 2,3 1,4 2,6 Råolje og naturgass 389-2,8-1,8 2,6,1,1 Tradisjonell eksport 266 9, 4,9 2, 2,6 5,1 Import 644 8,7 4,8 2,7 2,5 4,1 Priser og lønninger Konsumpriser - KPI,8 4, 3,2 2,5 2,5 KPI-JAE 1,4 2,5 2,25 2,5 2,5 Årslønn 5,6 6, 5,5 5, 4,8 Bruktboligpriser 12,3-1, -2, 3, 6, Renter, oljepris og valutakurser - nivåer 3-mnd pengemarkedsrente - nivå 5, 6,5 6,1 5,7 5,4 1-års statsobligasjonsrenten - nivå 4,8 4,7 4,7 4,7 4,8 Råolje i USD - nivå 73, 118, 1, 1, 1, EUR/NOK - nivå 8, 8, 8, 7,9 7,8 USD/NOK - nivå 5,9 5,2 5,8 5,8 6, Arbeidsmarkedet Sysselsatte personer ,6 2,9,,2,5 Arbeidsstyrke 2,5 2,8 1,,5,5 AKU arbeidsledighet - rate 2,5 2,5 3, 3,5 3,8 (Kilde: Glitnir Bank) norsk økonomi Glitnir markedsrapport Q3 28 7

8 arbeidsmarkedet arbeidsmarkedet Arbeidsmarkedet sysselsettingsveksten stopper opp Fra til 27 økte sysselsettingen med drøye 17. arbeidstakere i Norge, og bare fra første kvartal 27 til første kvartal 28 økte sysselsettingen med 1. - hvorav 31. i Oslo/Akershus. Glitnir Bank sin prognose for sysselsettingen viser en vekst i år på 2,9 %. Imidlertid er det slik at prognoser for arbeidsmarkedet viser snittet av det aktuelle året mot snittet av det foregående året. Fordi sysselsettingen var så lav ved begynnelsen av 27 i forhold til ved slutten av 27 viser altså prognosen for i år en vekst på 2,9 %. I praksis har imidlertid sysselsettingsveksten stoppet helt opp siden mars måned i følge SSB. Det er særlig i næringer som bygg og anlegg at sysselsettingsveksten har stoppet opp, 1 Antall sysselsatte i hhv. Norge og Oslo Norge Oslo/Akershus (Kilde: SSB/GNNM) Norge Oslo men vi venter at utviklingen også vil smitte over på de kontorintensive næringene. I fjor økte antall sysselsatte etter arbeidsstedsfylke med snaue 16. i Oslo. Sysselsettingen har økt med snaue 5. i Oslo siden. Vår prognose viser at sysselsettingen flater ut i hovedstaden og først får en marginal økning i 21. Det gis nå en langt høyere andel arbeidstillatelser med varighet ut over seks måneder. Det betyr at en større andel av de som flytter til Norge registreres som bosatt i Norge og dermed vil inngå i grunnlaget for arbeidsmarkedsstatistikk. I første halvår flyttet det netto 28.1 personer fra utlandet til Norge, hvorav 5.51 til Oslo. 2 Årlig endring i antall sysselsatte i Oslo (Kilde: SSB/GNNM) Arbeidsledigheten har falt til et svært lavt nivå etter mange år med kraftig sysselsettingsvekst. De siste tallene fra SSB viser imidlertid at sysselsettingsveksten altså har stoppet opp og ledigheten er i ferd med å stige. Til tross for stor etterspørsel etter særlig undervisning, helse og omsorg og ingeniører så har tilgangen på ledige stillinger falt markert. Særlig nedgang i sysselsetting har det vært innen bygg- og anlegg og i finans. Vi venter at lavere etterspørsel etter varer og tjenester i kombinasjon med høyere lønns- og innsatsfaktorkostnader vil redusere bedriftenes etterspørsel etter arbeidskraft ytterligere og føre til en videre stigning i arbeidsledigheten. Trolig vil arbeidsledigheten stige til 3 % i 29 og vider til 3,5 % i 21. Med hensyn til eiendomsmarkedet innebærer sysselsettingsutviklingen at arealabsorpsjonen bremser opp, selv om sysselsettingen først og fremst faller i næringer som ikke er storbrukere av kontor. På tross av at vi forventer en lav arealtilførsel på 1-15 m 2 for kontor i Oslo i 29, bidrar den svake sysselsettingsutviklingen til at arealledigheten øker til Norge anslagsvis drøye 5 % i hovedstaden. Konklusjon: Sysselsettingsutviklingen bidrar til høyere arealledighet for kontorbygg i Oslo fremover. 3 Ledighetsnivå og årlige endringer i arbeidskraften Arbeidsmarkedet Sysselsatte personer 3,6 2,9,,2,5 Arbeidsstyrke 2,5 2,8 1,,5,5 AKU arbeidsledighet 2,5 2,5 3, 3,5 3,8 (Kilde: Glitnir Bank) 8 Glitnir markedsrapport Q3 28

9 Renter og lånevilkår utfordrende lånefinansiering, bedring fra 29 Norges Bank antydet på siste rentemøte 13. august at styringsrenten kan bli satt opp fra dagens 5,75 % til 6 %. Finanskrisen gjør trolig at Norges Bank lar markedet gjøre jobben for seg og holder renten uendret ut året, for så å begynne med rentekutt i 29. Pengemarkedsrenten, som er bankenes innlånsrente, har hatt et unormalt høyt kredittpåslag siden uroen i finansmarkedet startet i fjor. Kredittpåslaget skal normalt representere motpartsrisikoen bankene mellom, og sier dermed noe om faren for konkurs i bankmarkedet. Siden Norge ikke har et velfungerende lokalt interbankmarked blir interbankrenten i Norge priset ut fra det amerikanske markedet. Dermed smitter motpartsrisikoen i det amerikanske bankmarkedet direkte inn i det norske bankmarkedet, til tross for at konkursrisikoen i norske banker er betydelig lavere enn hos de amerikanske. For å bedre likviditeten i interbankmarkedet har sentralbankene jevnlig tilført bankene ekstra likviditet gjennom direkte lånetilgang i sentralbanken. Vi venter at kredittpåslaget vil holde seg høyt ut i neste år siden det fortsatt råder stor usikkerhet i bankmarkedet. Dermed holdes bankenes innlånskostnad høy 1 Renteprognoser Rentenivåer års swap-rente 5,5 5,7 5,5 5,4 5,3 1 års stat 4,8 4,7 4,7 4,7 4,8 Spread,7 1,,8,7,5 NIBOR 3 mnd. 5, 6,5 6,1 5,7 5,4 Styringsrenten 4,4 5,5 5,3 5, 5, Spread,6 1,,9,7,4 (Kilde: Glitnir Bank) noe som smitter over på kundenes lånekostnader. Motstykket er at også innskuddsrenten har steget. Vi venter at NIBOR 3 mnd. (pengemarkedsrenten) vil falle til 6,1 % i snitt i 29 og at første rentekutt fra Norges Bank vil skje i første halvår 29. Fra toppen i juli har 1 års swap-renten falt ca. 4 rentepunkter og er i skrivende stund 5,63 %. Figur 2 viser utviklingen siden januar 27 for hhv. 1 års statsobligasjonsrente, 1 års swap-rente og 3 mnd. pengemarkedsrente (NIBOR 3 mnd.). Spreaden mellom 1 års swap-rente og 1 års stat har doblet seg fra mai 27 til toppen 21. august i år på 1 rentepunkter. Videre ventes spreaden mellom NIBOR 3 mnd. og styringsrenten å øke med ca. 4 rentepunkter i snitt fra i fjor til i år. Disse økningene reflekterer bankenes økte fundingkostnader, og økt pris på risiko i interbank-markedet. 1 års swap-rente 2 1 års swap-rente, 1 års stat og NIBOR 3 m. siden jan Utvikling i 1 års swap-rente og prime yield 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, jan. 7 1 års swap mai. 7 sep. 7 1 års stat NIBOR 3 mnd. jan. 8 mai. 8 sep. 8 (Kilde: SSB) er nå ca. 55 rentepunkter høyere enn bunnen i første kvartal 27, da prime yield var nede i 5,25 %. Videre har bankenes marginer i eiendomsprosjekt økt fra ca. 5 punkter til rentepunkter, og egenkapitalkravet har økt fra minimum 15 % til 3-35 %. Prognosene viser imidlertid at 1 års swap-rente er ventet å falle med 2 punkter neste år og spreadene (1 års swap mot 1 års stat og NIBOR 3 mnd. mot styringsrenten) faller hhv. 2 og 1 punkter. Konklusjon: Finanskrisen vedvarer og lånefinansieringen vil være utfordrende den nærmeste tiden. Det er utsiker til noe bedring fra NIBOR 3 mnd. 1 års swap 1 års stat jan. 98 jul. 98 Prime yield Swap 1 year jan. 99 jul. 99 jan. jul. jan. 1 jul. 1 jan. 2 jul. 2 jan. 3 jul. 3 jan. 4 jul. 4 jan. 5 jul. 5 jan. 6 jul. 6 jan. 7 jul. 7 jan. 8 jul. 8 (Kilde: SSB) renter og lånevilkår Prime yield 1 års SWA Glitnir markedsrapport Q3 28 9

10 Lånefinansieringen skaper stadig utfordringer i transaksjonsmarkedet lånefinansiering Transaksjonsmarkedet er fortsatt tregt og preget av avstand mellom kjøperne og selgerne i forhold til hva som er et akseptabelt yield-nivå. Ved utarbeidelsen av forrige markedsrapport i mai ventet bankene at bankmarkedet skulle normaliseres, noe som igjen ville ha sannsynliggjort flere transaksjoner. Utviklingen har imidlertid gått motsatt vei og lånefinansieringen er mer utfordrende enn på lenge. Egenkapitalkravet har økt fra minimum 15 % i fjor til 3 % i våres og er nå oppe i 35 % i flere tilfeller. Videre er bankmarginen i gode eiendomsprosjekt nå oppe i rentepunkter og bankene har i flere tilfeller gått tilbake på lånetilsagn. 1 års swap-rente er nå ca. 5 rentepunkter høyere enn den var når yielden var på det laveste i første del av års swap-rente har falt om lag 4 til 5 rentepunkter siden toppen i juli og er nå på samme nivå som i mai. Transaksjonsvolumet var ca. 12 mrd. kr. i første halvår fordelt på ca. 5 transaksjoner. I 1 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år (GNNM / DnB NOR Næringsmegling AS) volumet for første halvår var det en betydelig andel som kom fra fondene som har redusert sin andel. Fondene kjøpte eiendom transaksjonsprosesser påbegynt i 27 under vesentlig gunstigere for ca. 1,4 mrd. kr. i første halvår. Den franske kjøpesenterkjeden forhold. Tradisjonelt er transaksjonsvolumet høyest i fjerde kvartal, Klépierre og det nederlandske pensjonsfondet ABP sitt kjøp av og vi venter å se noe flere transaksjoner relatert til pressede Steen & Strøm, øker alene utlendingenes andel av transaksjonsvolumet i år markert sammenlignet med 27. Vi forventer at prime selgere fremover. Totalt sett venter vi et transaksjonsvolum i andre halvår ekskl. Steen & Strøm på nivå med første halvår. Steen yield er på 6, %. Så langt har få eiere av eiendom blitt presset til & Strøm transaksjonen er historisk stor i Norge og er inkl. gjeld å selge, og mange vil foretrekke å beholde sine posisjoner fremfor på 21,9 mrd. kr. Bård Bjølgerud som er sentral i Steen & Strøm å selge på høyere yield. Det som kan få fart på transaksjonsvolumet fremover er primært en normalisering av vilkårene for låne- transaksjonen opplyser at om lag halvparten av leieinntektene til Steen & Strøm er relatert til eiendom i Norge, og at transaksjonen finansiering, og tillit til at leieprisene over tid vil stige. er ventet gjennomført i fjerde kvartal. Vår forventning er således at transaksjonsvolumet i år blir i størrelsesorden 24 mrd. kr. ekskl. Konklusjon: Normaliseringen av bankvilkårene lar vente på seg og vi Steen & Strøm og ca. 35 mrd. kr. inkl. Steen & Strøm. Tellinger av er inne i en periode med få transaksjoner. Vi venter stigning i volumet transaksjonsvolumet for første halvår viser at det først og fremst mot slutten av året i tråd med at noe flere er presset til å selge, samt er eiendomsselskapene som har økt sin andel av kjøpene, og at det tradisjonelt gjøres mange transaksjoner i fjerde kvartal. 2 Prime yield og 1-års stat (Kilde: Reuters EcoWin) 1-års stat Anslag netto yield Spread mot 1-års stat Spread Realrente mot KPI-JAE 1-års stat Swap 1 year Realrente KPI års swap rente 1-års stat Anslag netto yield (Kilde: Reuters EcoWin) Rea Rea Swa jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 1 Glitnir markedsrapport Q3 28

11 Transaksjonsoversikt 1 2 Transaksjonsvolum første halvår 28 fordelt på investor-gruppe 4 % Eiendomsselskap 12 % Fondsaktører 16 % Syndikeringsaktører 14 % Utlendinger 11 % Livselskap % Private 7 % Andre Transaksjonsvolum 27 fordelt på geografi 38% Oslo 18% Div. porteføljer 18% Østlandet/Sørlandet 12% Trondheim/Midt-Norge 6% Stavanger 7% Bergen/Vestlandet 1% Nord-Norge (Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS) (Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS) Solgt (mnd, år) Adresse Beliggenhet (kommune) Segment Kjøpesum Kvm Leietaker Aug-8 Oksenøyvn 8 Lysaker Kontor, utviklingspotensial * Norske Skog Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Handel/kontor ca. 123 ca. 7 Diverse (kjøpesenter) Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Kontor/handel/trykkeri Konfidensielt ca. 3 A-Pressen m.m Jun-8 Leiraveien 13B og Kokstaddalen 41 Skedsmo og Bergen Kombi (lager, produksjon, STS AS og kontor) Mesterbakeren AS Jun-8 Deliveien 1 Vestby Kombi (lager og kontor) Skeidar (fremleier) Jun-8 Posthuskvartalet, Kvadraturen Oslo Kontor, handel, servering, bolig, m.m Flere Jun-8 Innspurten 9, Helsfyr Panorama Oslo Kontor Nexans Jun-8 Bjørvika, Vismabygget (61 %andel) Oslo Kontor Konf. Visma (som har tegnet 24 8 kontrakt på Skøyen) Jun-8 Essendropsgt 5,7 og 9 Oslo Kontor, handel, servering, bolig, m.m Konf. 4 Nordea, Centra m.fl Jun-8 Slependen, Alnabru, Råde, Asker, Oslo, Skedsmokorset - Smart club Råde, Skedsmo Handel Konf Smart club May-8 Sofies Minde Oslo Kovertering 197 NA Midlertidig May-8 Økernveien 9 Oslo Kontor Oslo Sporveier HK Apr-8 Greverudsenteret Oppegård Kjøpesenter NorgesGruppen Meny Øst AS m.fl. Apr-8 Skibåsen 2 (Sørlandsparken) og National Oilwell Kristiansand Kontor og handel nybygg Korsvikfjorden (Industriområde) Norway AS m.fl. Apr-8 Magnus Poulssonsvei 7 Lysaker Kontor Norwegian Broker Apr-8 Østre Aker vei 2 og 22 Oslo Kontor 155 Statens Lånekasse for Utdanning m.fl. Apr-8 Forskningsveien 2 Oslo Kontor GlaxoSmithKline AS Apr-8 Keysersgate 1 Oslo Kontor Bla. Stiftelsen Oslo Krisesenter Mar-8 Christian Kroghs gt 32 Oslo Kontor Politiet, Trace Tracker, m.fl Feb-8 Flere eiendommer Portefølje Østog sørlandet Kontor ca. 9 ca. 7 Statlige leietakere Feb-8 Strandveien 4-8 Lysaker Kontor PGS Feb-8 Tordenskioldsgate 7 Oslo Kontor Bla. Flere tannleger Feb-8 Haraldrudveien 24 Oslo Lager, produksjon, utvikling Smart Club Jan-8 Drammensveien 288 Gjensidige Forsikring, Oslo Kontor (Gjensidige-bygget) Tieto Enator Jan-8 Akersgaten 55 (VG-bygget) Oslo Kontor og handel Schibsted Eiendom AS (92 %) transaksjonsoversikt * hvorav 3 m 2 parkering. Tomten har et samlet areal på 56. m 2 Glitnir markedsrapport Q

12 Aktøroversikt Eiendomsutviklingsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Scandinavian Property Development ASA Norge, Danmark* Hansa Property Group** Norge * SPDE har 8 % av aksjene i investeringen i Danmark (Odense) ** Hansa eier 7 % av utviklingsporteføljen fra Selvaag Investert i land aktøroversikt Selskap Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA , % 1,4 Norwegian Property ASA ,3 % 7,9 Olav Thon Eiendomsselskap ASA , % 4, Northern Logistic Property ,9 % 7,6 Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS* , % 6, * Inkl. deleide eiendommer på 1 % basis Livselskaper / Forsikring / Bank Bruttoleie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv ,8 % 4,7 Gjensidige Eiendom* SpareBank ,5 % 5,9 Storebrand Eiendom AS ,9 % 4,4 Vital Eiendom AS forvalter ,9 % 4, Eiendomsselskap Bruttoleie, MNOK * Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. ** Inkl. deleide selskaper Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS** ,6 % 4,1 Avantor ASA , % 5,59 Braathen Eiendom , % 3, Entra Eiendom AS ,5 % 1,1 Ica Eiendom AS ,3 % n/a Stor Ulven AS ,7 % 4,68 Linstow Eiendom AS ,1 % 2, Mustad Eiendom AS ,7 % 6, NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,4 % 4,2 OBOS Forretningsbygg AS , % 4,1 Oslo Areal * ,8 % 4,3 Pecunia AS ,9 % 6,9 Reitan Eiendom Sektor Gruppen AS ,3 % 3,9 * Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal 12 Glitnir markedsrapport Q3 28

13 Gjennomførte (kjøpte) syndikerings prosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra Inklusive avsluttede/solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi.) Syndikeringselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Brutto verdi, MNOK DnB NOR ,8 DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley Finans Eiendom ASA First Securities NRP Finans AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Malling & Co Syndikering AS 16 6 UNION Eiendomskapital AS/Union Capital AS aktøroversikt Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje per , MNOK Antall eiendommer Brutto leie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 73 % -13,7 % , % 7,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge I % -1,4 % ,7 % 6 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 7 % -21,6 % ,3 % 6,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 6 % -24,4 % ,7 % 6 DnB Eiendomsfond 73 % -6,7 % , % 7 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 84 % -2,3 % , % 11,3 Nordisk Areal I AS 74 % -2,8 % , % 4,7 Ryger Eieendom AS (First Securities) 75 % -13, % , % 9,2 Realkapital European Opportunity Invest AS 75 % 3,8 % , % 7 Glitnir markedsrapport Q

14 eksempler på solgte eiendommer de siste tre måneder solgte eiendommer Salg av Sophies Minde Selger: Otium AS Kjøper: Urbanium Park AS Salg av Carlbergveien 4, 6A og 6B, Moss Selger: Kenmore Property Group Kjøper: Aberdeen Eiendom Øst AS Salg av Plantasjen tre eiendommer i Sverige Selger: Plantasjen ASA Kjøper: Selskap tilrettelagt av Union Capital AS 14 Glitnir markedsrapport Q3 28

15 avkastning på næringseiendom Yieldoppgang og høy belåningsgrad har gitt negativ totalavkastning Etableringen av eiendomsfond i Norge etter årtusenskiftet mer påvirkes avkastningen av endringer i de underliggende Figur 3 viser årlig total avkastning på næringseiendom målt ved har vært vellykket og tiltrukket seg nærmere 3 mrd. kroner eiendomsverdiene. hhv. IPD-indeksene IPD Norsk Eiendomsindeks og IPD Norsk i egenkapital. Inkludert gjeld er eiendomsinvesteringene Kontor. Indeksene er basert på innrapporterte eiendomsverdier i størrelsesorden 6 mrd. kr. hvorav ca. halvparten i Internasjonal uro og endringer i oljeprisen har bidratt til store og finansiell informasjon fra en lang rekke eiendomsbesittere. eiendom i Norge. I flere år har fondene gitt høy avkastning bevegelser på Oslo Børs i år. Fra toppen 22. mai har hovedin- For 28 vises utviklingen for første halvår. For hvert av årene og 28 ser ut til å bli første året med negativ avkastning. deksen frem til medio september sunket med 32 % og ligger nå frem til 28 som indeksen har målt, har avkastningen vært Union Eiendomskapital, som inngår i Glitnir Property Group 27 % under nivået ved årets begynnelse. Eiendomsindeksen positiv og spesielt høy var verdistigningen i årene og forvalter Storebrand Eiendomsfond, måler de norske (Real Estate 44) har hatt en jevnere nedadgående kurve og I løpet av første kvartal i år snudde indeksene svakt ned og fondenes avkastning. Fondsindeksen inkluderer data fra ligger nå 46 % under nivået ved årets begynnelse. Til sammen- dette forsterket seg i andre kvartal. I første halvår leverte IPD de fleste fondsaktørene og akkumulert avkastning er vektet iht. investert kapital. Fondsindeksen hadde en avkastning på ca. 42 % siden første kvartal til toppen i fjerde kvartal 27. I første halvår 28 har avkastningen vært ca. -12 %. Avkastningen reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo 1 Avkastning på eiendomsfond i Norge (Kilde: Union Eiendomskapital) ligning ligger den svenske eiendomsindeksen (CREX) netto ca. 13 % under nivået ved årets begynnelse, etter å ha steget ca. 11 % siden bunnen i midten av juli. Den norske eiendomsindeksen reflekterer langt på vei utviklingen i Norwegian Property, mens den svenske eiendomsindeksen speiler utviklingen i aksjemarkedet generelt. 2 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs (Kilde: Reuters EcoWin) Norsk Eiendomsindeks -3,2 % og IPD Norsk Kontor -4,4 %. I perioden var direkteavkastningen for begge indeksene 2,8 %. Imidlertid sank eiendomsverdiene hhv. 5,8 % for IPD Norsk Eiendomsindeks og 7,1 % for IPD Norsk Kontor. Nedgangen i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. 3 IPD-indeksene for totalavkastning Real Estate IPD Norsk 44 Kontor IPD Norsk Eiendomsindeks Benchmark OSEBX (Kilde: IPD) avkastning på næringseiendom Office Index All Property In Real Estate Benchmark OSEBX Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q H1 28 Glitnir markedsrapport Q

16 UtleiemarkedET for kontor i oslo Leieprisene ved et knekkpunkt Større forskjell mellom gode og dårlige eieindommer med 7 % og nedgangen vil kunne fortsette inn i 29. I forrige kvartalsrapport skisserte vi et fall for Vika/Aker Brygge, og dette Våre leieprisprognoser for nybygg/totalrehabilitert viser at Vika/ Aker Brygge vil ligge høyest på 4.35 kr. pr. m 2 /år. Nivået vil være Vi forventer at leieprisene generelt er inne i de siste måneder med har blitt bekreftet av våre leiepriseksempler og dessuten data fra hele 164 % høyere enn Indre Øst (Gamlebyen, Tøyen, Grønland), veksttendenser og vil falle over nyttår. I våre korttidsprognoser Eiendomsverdi AS. som ligger lavest. For Indre Øst venter vi en god utvikling for har vi lagt til grunn at leieprisene på nybygg/totaltrehabilitert vil området langs Akerselva som løftes av Akerselva Atrium, medie- begynne å falle allerede i fjerde kvartal. Markedet vil fremover Ved forrige nedgang i leieprisene sank prestisje-kategorien med bedrifter og nærheten til Bjørvika. Vi venter imidlertid at snittet skille mer mellom gode og dårlige eiendommer enn tidligere. anslagsvis 33 % fra tredje kvartal til fjerde kvartal. for hele sonen vil snu nedover i 29. Flere gode eiendommer vil kunne holde stand mot den generelt Ifølge Eiendomsverdi sank snittprisene (nominelle verdier) med nedadgående trenden, ganske enkelt fordi de er populære anslagsvis 17 %. Vi forventer at fallet denne gang blir mindre Eiendomsverdi Næring AS har den mest omfattende basen av utleiemarkedet og utløser høy betalingsvillighet. Andre og mindre attraktive eiendommmer vil i mindre grad bli reddet av lav arealledighet og høy sysselsettingsvekst, slik tilfellet har vært de siste årene. Vår vurdering av leieprisutviklingen baserer seg på at konjunkturene erfaringsmessig virker inn på eiendomsmarkedet med et tidsetterslep på ca. et år. Det er nå et drøyt år siden sub-prime krisen begynte å skape urolige finansmarkeder og usikkerhet. Videre fordi konjunkturomslaget ser ut til å bli mer kortvarig og fordi det er helt usannsynlig at arealledigheten nå vil øke dramatisk. Til grunn for forrige nedgang lå blant annet at arealledigheten gikk helt opp til 11 %. Det er ventet at konjunkturene i Norge, så vel som i utlandet, begynner å snu svakt oppover allerede i andre halvår 29. Det leiekontrakter. Leieprisene vises etter oppstart på kontraktene og etter en litt annerledes geografisk inndeling enn våre soner. Snitt kontorleie for alle områder var i første halvår 1.56 kr. pr. m 2 /år som helhet, og 1.66 kr. for andre kvartal. Jevnt over er snittprisene økende for første halvår i år sammenlignet med andre halvår 27. Data for andre kvartal viser imidlertid at leieprisveksten er avtakende, og at Vika/Aker Brygge har en fallende tendens. Snittprisene varierte har sysselsettingsveksten stoppet helt opp siden mars måned i sannsynliggjør at vi i 21 vil være i en situasjon med tiltagende i første halvår fra 1.39 kr. meteren i Oslo Ytre Syd til kr. år og bedriftene er betydelig mer kostnadsorientert. På tross av optimisme. Flere bedrifter vil være i posisjon til å utvide areal og meteren i Vika/Aker Brygge. Tatt i betraktning at basen viser leiepriser at arealledigheten er på lave 4 % påvirkes betalingsvilligheten av antall ansatte, og betalingsvilligheten for attraktive eiendommer etter oppstart for kontrakt, tolker vi dataene dithen at leiepristoppen konjunkturomslaget. Vi forventer også at tilbudssiden vil være en vil stige. Kombinert med vedvarende lav arealledighet (5-6 %) er i ferd med og nås (mest sannsynlig andre halvår) og at Vika/Aker drivkraft i denne utviklingen fordi psykologien nå er slik at mange vil leieprisene kunne begynne å stige i løpet av 21 - både for Brygge leder an i utviklingen. Vi tolker også dataene i retning av at gårdeiere ønsker å sikre seg, å komme utviklingen i forkant ved å nybygg/totalrehabilitert og snittprisene. snittprisene er mer rigide enn topp-prisene og legger til grunn at reforhandle leiekontraktene. Utviklingstrekk for ulike soner leieprisfallet for snittprisene først begynner over nyttår. Erfaringsmessig er det områdene og segmentene som har Gjennom 28 venter vi best prosentuell utvikling for Indre Nord Konklusjon: Perioden med generell leieprisvekst går mot slutten gjennomgått høyest vekst som faller først og mest. Vika/Aker +9 % (Schous Plass, Grünerløkke opp til Ullevål) og Nydalen +1 og det vil fremover bli større forskjeller mellom gode og dårlige Brygge er det området som tradisjonelt har ledet an i utvik- %. For sistnevnte er det blant annet tegnet en kontrakt på kr eiendommer. Områder og segmenter som har hatt den høyeste lingen, og prisene begynte å falle allerede i andre kvartal i år. For pr. m 2 /år for et større areal. Videre er Skøyen et område vi erfarer veksten vil lede an i utviklingen. Gitt prognosene for konjunk- nybygg/totalrehabilitert (prestisje) var prisene pr. første kvartal en stor interesse for. Data fra Eiendomsverdi viser nedgang i snitt- turutviklingen vil leieprisene kunne øke igjen fra 21. Mange 28 på anslagsvis 4.7 kr. pr. m 2 /år og 154 % over bunnen i prisene for Skøyen. Vi venter likevel at prisene på nybygg/totalreha- gårdeiere vil være tjent med å bruke siste kvartal i år til å refor- fjerde kvartal. Gjennom 28 faller leieprisene anslagsvis bilitert vil holde stand mot den generelt nedadgående trenden. andle utleiekontraktene. 16 Glitnir markedsrapport Q3 28

17 eksempler på utleide eiendommer de siste tre måneder Utleie av Drammensveien 18 Areal: 825 Type: Kontor Leietid: 5 år utleide eiendommer Utleie av oscarsgate 53/55 Areal: 44 Type: Kontor Leietid: 5 år Utleie av Haslevangen 45 Areal: 32 Type: Kombi Leietid: 5 år Utleie av Øvre slottsgate 4 Areal: 59 Type: Kontor Leietid: 5 år Glitnir markedsrapport Q

18 Utleiemarkedet for kontor i oslo utleiemarked Nybygg / totalrehabilitert Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q4 8 mot Q1 8 Tendens 29 Vika / Aker Brygge % Øvrige sentrum % Indre Vest % Indre Nord % Indre Øst % Skøyen % Lysaker % Nydalen % Bryn/Helsfyr % Asker / Bærum % Eiendomsverdi sine snittpriser i nominelle verdier pr. m 2 for kontor Leiepriser - halvår 1H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 27 2H 27 1H 28 Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) - endring i % (H/H) Vika-Aker Brygge % -1 % 6 % 12 % 12 % 7 % 19 % 1 % Indre by sentrum % 5 % 4 % -5 % 2 % 21 % 8 % 4 % Indre by % 24 % % -1 % % 12 % 21 % 2 % Skøyen % 4 % 6 % 7 % -2 % 7 % 11 % -2 % Lysaker % 1 % 3 % 3 % 8 % 2 % 1 % 12 % Nydalen % 9 % 1 % -3 % -1 % 14 % -2 % 11 % Bryn-Helsfyr % 8 % -9 % -1 % 1 % 11 % 6 % 4 % Oslo ytre øst % -8 % % 32 % -8 % - % 13 % 3 % Oslo ytre syd % -19 % 6 % 2 % 4 % -8 % 27 % -6 % Oslo ytre vest % 5 % -4 % 24 % 2 % 9 % % 19 % Oslo totalt, nominelle kroner % 3 % 5 % 1 % 2 % 11 % 1 % 5 % ( ( ( ( ( ( ( ( Leiepris for prestisjelokaler & Utleiegrad i Oslo, Asker og Bærum Snittpris Oslo totalt, snittpriser for kontor i Oslo Snittpris i Q2 for prestisje Utleiegrad i Oslo, Asker og Bærum Utleiegrad, % 27 1kv.28 2kv (Kilde: GNNM / Eiendomsspar) (Kilde: Eiendomsverdi) Snittp Utle Oslo totalt, nom 18 Glitnir markedsrapport Q3 28

19 leiepriseksempler Adresse Areal kvm Pris pr. kvm/år Leietid år Type Aker Brygge - Adm bygget Kontor Aker Brygge - Adm. Bygget Kontor Aker Brygge - Kaibygning I lager Aker Brygge - Kaibygning I ,7 Handel Aker Brygge - Snekkeriet Kontor Aker Brygge - Snekkeriet Kontor, low Aker Brygge - Terminalbygget Kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,5 kontor Aker Brygge - Terminalbygget ,7 kontor Aker Brygge - Terminalbygget lager Aker Brygge - Terminalbygget Restaurant Aker Brygge - Uteareal Båtplass Aker Brygge - Verkstedhallen Kontor Aker Brygge - Verkstedhallene Handel Aker Brygge - Verkstedhallene kontor Aker Brygge - Verkstedhallene ,6 lager Bryggegata Kontor Colbjørnsens gate 2(Parkveienveien 53a Kontor Drammensveien 134 Hus kontor Drammensveien kontor Eyvind Lyches Vei Kontor Grev Wedelsplass Kontor Gullhaugveien Kontor Gullhaugveien ,8 lager Gullhaugveien kontor Ibsenkvartalet Restaurant Ibsenkvartalet ,9 kontor Ibsenkvartalet lager Ibsenkvartalet ,5 lager Indexhuset Kontor Karenslyst Alle Kontor Lahuaugmoen 8 Lager Lysaker Torg Kontor Rolf Wickstrøm vei år Kontor Ruseløkkveien og 5 år Kontor Stranden 3 enkeltkontor Kontor Tordenskiolds gt Kontor Vika/Aker Brygge Kontor Vollsveien 2a Kontor Vollsveien 2b Kontor Waldemar Trahnesgate Butikk Waldemar Trahnesgate Kontor Øvrig Sentrum Kontor Øvrig sentrum Kontor utleiemarked Glitnir markedsrapport Q

20 bergen Leiepriser Snittprisene for leie av kontorlokaler i Bergen sentrum ligger midtveis i året på ca 1 5 kr. pr m²/år. Dette innebærer en økning på ca. 4 prosent de siste tre årene. Stor etterspørsel etter utleielokaler i Bergen by har ført til sterk leieprisøkning de siste månedene. Leieprisene har økt anslagsvis 7 % gjennom første halvår og DN s ekspertpanel venter ytterligere økning fremover. Sysselsetting Ved utgangen av 27 var antall sysselsatte i Bergen 152. De siste to årene har sysselsettingsveksten sammenlagt vært nærmere 1 %, noe som representerer den sterkeste veksten de siste syv årene. Arealtilførsel Volum for fullført bruksareal i kontorsegmentet var i 27 halvert i forhold til forrige topp i. Arealtilførselen falt med over 6 % fra til. Gjennom 27 økte arealtilførselen med 2 %, mens fullførte bygg etter årets seks første måneder kun utgjør en drøy tredjedel i forhold til første halvår 27. Vitals siste telling endte ut med en historisk sett svært lav arealledighet i kontorleiemarkedet på 4,5 %. bergen Kyte Næringsmegling sier i sin markedsrapport fra april 28 at arealmuligheter i påbegynte bygg er meget lav. Samtidig viser tall fra SSB at igangsatt bruksareal i kontorsegmentet var ca. 19 m 2 i og over 7 m 2 i Gjennomsnittlig leie pr brutto m 2, sent. kontorlokaler Bergen des 5 jun 6 nov 6 Vurdering gjelder ordinære leiekontrakter på min. 2 kvm, for min. 5 år med min 8 % årlig KPI regulering. (Kilde: Ekspertpanel DN 1.6.8) 2 Bergen Sysselsatte personer (all næring) Sysselsatte personer (all næring) 2 Glitnir markedsrapport Q (Kilde: SSB) Fullført bruksareal kontor, Bergen 5 H1 27 H2 27 H1 28 (Kilde: SSB)