Arskostnader. Bok 1 Beregningsanvisning for bygninger

Transkript

1 o Arskostnader Bok 1 Beregningsanvisning for bygninger

2 l STAT S BYGG 6) BYGG~OnSH m lumconsult Denne bok er en av flere bøker om Arskostnader: Bok 1: Beregningsanvisning for bygninger Bok 2: Bygninger i bruk Bok 3: Beregningseksempler Bøkene er en videreutvikling av den tidligere 3B-rapporten «Årskostnader for bygninger - Beregningsanvisninger», som utkom i Faglige bidragsytere til 3B-rapporten var: rådg.ing. Svein Bjørberg (prosjektleder), Multiconsult AS, sjefing. Torgeir Thorsnes, overing. Lone Slettbakk og overing. Sverre Bjordal, alle Statsbygg, cand.oecon. Rolf O. Albriktsen, cand.oecon. Jens Clausen og siv.ing. Eigil Stang, alle NB. Omredigering og videreutvikling til de nå foreliggende bøker har vært utført av: Bok 1: Rådg.ing. professor l Svein Bjørberg og siv.ing. na Eide, begge Multiconsult AS, siv.ing. Eigil Stang, NB Bok 2: Sjefing. Torgeir Thorsnes og overing. Tori Henriksen, begge Statsbygg Bok 3: Rådg.ing. professor l Svein Bjørberg og sjefing. Torgeir Thorsnes llustrasjoner: Sjefing. Torgeir Thorsnes Bøkene er finansiert med ca. 30 % bidrag fra NFR (Norges forskningsråd) avdeling NTNF (Norges Teknisk Naturvitenskaplige Forskningsråd), program Produktutvikling og Forsøksbygging. Det resterende er finansiert av Statsbygg med 45 %, Multiconsult AS, Rådgivende ngeniørers Forening (RF) og Norges byggforskningsinstitutt (NB). Bøkene vil være tilgjengelige gjennom NB og RF. Svein Bjørberg, na Eide og Eigil Stang o Arskostnader Bok 1 Beregningsanvisning for bygninger c::][> Norges -:-.-: forskningsråd Produktutvikling og Forsøksbygging - er et utviklingsprogram med overordnet mål å utvikle, samt utprøve i praksis, byggeprodukter som skal bidra til mer bruksfleksible, miljøvennlige bygninger. Dette gjelder både nye og eksisterende bygninger. Programmet består av tre delområder: Bygningsforvaltning Materialer og Energi og innemiljø STATSBYGG BBLOTEKET Oslo, oktober 1993

3 tie ly... :~L:V -()() /3 l~ ef o 65'7-. ti!fy Svein Bjørberg, na Eide og Eigil Stang Arskostnader Bok 1 Beregningsanvisning for bygninger SBN Layout: Marianne Vrangum, Multiconsult AS Distribusjon gjennom NORGES BYGG FORSK NNGSNSTTUn og RF eks. trykt av Østfold Trykkeri AfS Chromocard 240 g - Carat offset 100 g Norges byggforskningsinstiututt 1993 Adr.: Forskningsveien 3B Postboks 123 Blindern 0314 OSLO Tlf.: Fax og Rådgivende ngeniørers Forening (RF) Adr.: Pilestredet OSLO Tlf.: Fax j ~ ntroduksjon Den siste ti-årsperioden har interessen for en bygnings totale kostnaderyært økende. Mange har sett betydningen av ikke bare å vurdere investeringskostnadene, men også å se disse i sammenheng med de etterfølgende kostnader ved å bruke bygningen. Kostnadene påløper både årlig og periodisk for å opprettholde funksjonell og teknisk standard. De fleste innen byggebransjen har nok støtt på begrepet «Årskostnader», men hva som ligger i begrepet og hvordan en faktisk skal gjøre beregninger og følge dem opp, er imidlertid kunnskap som fremdeles er lite utbredt. Bøkene i serien «Årskostnader» er et resultat av flere personers innsats og forskning gjennom lang tid. Som ledd i utviklingen skal nevnes «Årskostnader - RF» fra 1981 (rådg.ing. Bernt Borring), som la grunnlaget, og dr.ing. professor l Frank Henning Holm's «Økonomi i byggesaker» fra Statsbygg utarbeidet i 1983 en rapport om årskostnader og gjennomførte et prøveprosjekt i forbindelse med byggingen av Bodø Lufthavn - ekspedisjonsbygget i Fra disse arbeider går det en rett linje til den norske standarden NS 3454 Årskostnader for bygninger, utgitt av Norges Byggstandardiseringsråd. Til denne ble det - gjennom NTNF's satsing i 3B-programmet, utviklet en beregningsanvisning (1988) med det som mål å øke kunnskapene om årskostnader i bransjens ulike bedrifter, og å være en lærebok for universitet og høgskoler. De nå foreliggende årskostnadsbøker er en omredigering av anvisningen fra 1988 med en rekke suppleringer og oppdatering av tallmaterialet. Dette har resultert i en klar deling mello~ teoretisk stoff og beregningsanvisning i planleggingsprosessen (bok 1), oppføling av kostnader for avviksbehandling i bruksfasen (bok 2), samt en rekke eksempler på konkrete beregninger (bok 3). Det er vårt mål at bøkene skal bidra til en ennå sterkere bevisstgjøring om å «lage gode hus til riktig totaløkonomi». Oslo, juli 1993 J, ~"fh+l, Svein Bjørberg - ) Arskostnader - Bok 1 3

4 nnholdsfortegnelse DEL 1 1. nnledning Orientering... 9 Årskostnadsberegninger og investeringsanalyse Underlag for beregningene Andre faktorer Oppfølging Årskostnadsmodell Definisjoner Beregningsmodell Kostnadsoppstilling Kostnadsoppstilling, kommentarer Alternative kostnadsoppstilli nger Totaløkonomi Kalkyleanvisning Årskostnadsberegninger og ulike faser i byggeprosessen Beregningsmodell nivå Beregningsmodell nivå Beregningsmodell nivå Bokostnader og finansiering av boliger Beregning av merverdiavgift DEL 2 5. Ekser:npel yrkesbygg Nivå 1 (fase: utredning/programmering) Nivå 2 (fase: programmering/skisseprosjekt) Nivå 3 (fase: forprosjektjhovedprosjekt) Eksempel boligbygg NVÅ 1 (fase: utredning/programmering) NVÅ 2 (fase: programmering/skisseprosjektet) DEL 3 7. Bilag 7.1 DV-kostnader i matriseform Vedlikeholdsintervaller Beregningsfaktorer Veiledende verdier for energi og effektbehov fra NS Litteratur Påvirkningsfaktorer Generelt Levetidsbegrepet, intervaller for vedlikehold Påvirkningsfaktorer bygning med tekniske installasjoner Lønnsomhet av tilleggsinvesteringer Nøkkeltall og referansegrunnlag Arealeffektivitet og innemiljø Arskostnader - Bok 1 Arskostnader - Bok 1 5

5 Sammendrag Formålet med Bok l «Beregningsanvisning for bygg» er å gi informasjon og rettledning om bruk av årskostnadsberegninger i planleggings-, prosjekterings- og byggeprosessen både ved nybyggprosjekter og ved ombygging. Den vil også kunne benyttes ved vurdering av nyanskaffelser (utskiftinger, suppleringer) for bygninger i bruk. Beregningsanvisningen er delt i tre hoveddeler, hvorav dell (kapittel l, 2, 3 og 4) inneholder teori, del 2 (kapittel 5 og 6) inneholder konkret beregning og del 3 (kapittel 7) inneholder nødvendige bilag for å kunne gjennomføre beregningene. Årskostnader er summen av investeringskostnader og alle fremtidige forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader (FDV-kostnader) som skal til for å opprettholde funksjonell og teknisk standard, - fordelt over bygningens «levetid»/brukstid. Årskostnadene inngår som en vesentlig del aven bygnings totaløkonomi. Årskostnadsberegninger kan benyttes som grunnlag for å velge mellom alternative prosjekter eller løsninger ved planlegging av nybygg eller ved utbedrings- og ombyggingsarbeider. Likeledes kan metoden benyttes ved vurdering av å bygge nytt i forhold til å leie, lønnsomhet av investeringer i forhold til markedsleier, helse- og trivselsfaktorer etc. fremtiden vil det bli mer og mer aktuelt å kunne vurdere hvordan investeringene i form av arealeffektivitet og innemiljø påvirker kostnadene for virksomheten i de enkelte bygninger. Det skal poengteres at årskostnader i seg selv ikke er nok grunnlag for valg mellom alternativer, men de gir et bilde av de økonomiske konsekvenser for de ulike alternativ en har. tillegg må bedrifts- og samfunnspolitiske hensyn, estetiske forhold osv. være med i alternativsvurderingen. En bygning er ikke arkitektur, statikk, brannteknikk, tekniske installasjoner, helseforhold, brukbarhet etc hver for seg, me~ sammensatt av det hele. Et vellykket helhetsprosjekt krever derfor integrert flerfaglig gjennomføring hvor årskostnadsberegninger er ett av mange hjelpemidler ved vurderingene. 6 7

6 1. nnledning Kapittel 1 - nnledning Orientering de senere år har bruk av årskostnadsberegninger blitt betraktet som et viktig redskap ved planlegging av nybygg, i drift og vedlikehold, og ved rehabilitering og ombygging. Årsaken til dette er bl.a. økte lønnskostnader i driftsfasen som ~~~~~~~Af~-- følge av mer omfattende tekniske løsninger, nye krav i lover t; og forskrifter samt krav om effektive bygninger. Ved planlegging, prosjektering og bygging av nye bygninger, ble investeringskostnadene ensidig fokusert. Konsekvensene for bygningens etterfølgende faser var lite påaktet til tross for at alle forutsetninger/konsekvenser av valg for de etterfølgende faser, blir lagt i nybyggfasen. Bygningens Livssyklus Perioden fra nybygg til ombygging (drift- og vedlikeholdsfasen) blir kortere og kortere idet behovet for tilpassing til nye funksjoner og krav kommer hurtigere. Dette medfører at planlegging for ombygging også omfatter den nye etterfølgende drift- og vedlikeholdsfasen, d.v.s. årskostnadskalkyler er relevante. Arskostnader - Bok 1 9

7 Kapittel 1 - nnledning Kapittel 1 - nnledning Krav til miljøvennlig byggeri vil også føre til vurdering av avfallshåndtering. Dette vil gjelde både avfall fra selve byggeprosessen og når bygningen skal rives. Fremtidige konsekvenser av de investeringsvalg som foretas i planleggings- og prosjekteringsfasen, får større betydning for det totale kostnadsbildet. Årskostnadsberegninger er et hjelpemiddel for å vurdere investeringer mot drift- og vedlikeholdskonsekvenser. En felles metode for å beregne års kostnader er viktig som grunnlag for å kunne vurdere mulige konsekvenser aven beslutning. Skifte taktekking Skifte gulvbelegg o N Brukstid bruk av analysemodellen, både med hensyn til økonomisk drift av sykehus og bygninger. Årskostnadsberegninger har vært en forutsetning under hele detaljprosjekteringen av sykehuset. For en bygning kan det allerede i skissefasen settes opp forskjellige oversikter over drifts- og vedlikeholdskostnader ut fra ulike forutsetninger. Disse kan vise et stort variasjonsområde. Som en antydning om størrelsesorden for en kontorbygning på f.eks m 2 kan drifts- og vedlikeholdskostnadene variere med inntil kr. pr. år avhengig av bevisste valg og forutsetninger. Jfr. beregningsnivå 2 i anvisningen. En skal være klar over at uansett hvilke resultater årskostnadsberegningene viser, så kan en byggherres likviditet være avgjørende for om det skal velges høy investeringskostnad kombinert med lavere årskostnader, eller om en skal velge lavere investeringer og høyere utskiftings- og driftskostnader. denne beregningsanvisningen er det konsekvent brukt begrepet kostnad selv om det i enkelte sammenhenger ville pr. definisjon være korrekt å benytte begrepet utgift. For å kunne sammenligne årskostnadsberegninger for forskjellige typer bygninger, må enhetlige definisjoner og beregningsmetoder benyttes. Norges Byggstandardiseringsråd (NBR) har derfor utarbeidet en Norsk Standard for årskostnader, NS 3454/2/. Standarden skal være et hjelpemiddel ved prosjektering, bygging, forvaltning (F), drift (D) og vedlikehold (V). Denne anvisningen er basert på «Årskostnadsstandarden» NS Standarden omfatter kapital- og FDV-kostnader for å opprettholde funksjonene i bygningen. Reduksjoner av årskostnadene ved bevisst planlegging Årskostnadsanalysen skal gi oversikt over de totale kostnader for en bygning og klarlegger samtidig mulige reduksjoner av de årlige kostnader. Analysemodellen omfatter alle investeringer i nær fremtid (kapitalkostnaden) sammenholdt med drifts- og vedlikeholdskostnader over et lengre tidsperspektiv. Det interessante og avgjørende spørsmål blir derfor hva som kan vinnes på driftssiden (FDV) mot utlegg på kapitalsiden. Utredningen som lå tilgrunn for beslutningen i 1986 om bygging av Nytt Rikshospital, er et godt eksempel på praktisk ' 10 11

8 Kapittel 1 - nnledning Kapittel 1 - nnledning Arskostnadsberegninger og investeringsanalyse Driftsfasen Figuren illustrerer at investeringsanalyser og årskostnadsberegninger er metoder som benyttes i forskjellige faser i en beslutningsprosess. Prosjekteringsfasen omfatter skisseprosjekt til detaljprosjekt, dvs. beregningene må utføres på forskjellige detaljeringsnivåer. En investeringsanalyse foretas i utredningsfasen og er en summering av alle inntekter mot alle kostnader som er forbundet med denne investeringen. Det vil si at investeringsanalysen viser om prosjektet gir overskudd eller underskudd. En investeringsanalyse kan derfor benyttes som grunnlag for en beslutning om å gjennomføre et byggeprosjekt. Arskostnader er summen av prosjektkostnader og alle fremtidige FDV-kostnader fordelt på bygningens «levetid». Oppsummering Årskostnadsanalyser forutsettes benyttet som ett av flere hjelpemidler ved styring aven byggesak, ved å gi begrunnede økonom,iske vurderinger over et lengre tidsperspektiv. De vanligste situasjoner er å: Lage kostnadsrammer for investerings- og FDV-kostnader, og holde disse gjennom planlegging/prosjektering, bygging og drift. Vurdere alternativer ved: utforming av bygningen valg av alternative materialer, komponenter, systemer Bedømme årskostnadskonsekvensene ved ombygginger og ved forbedret/endret drift. eller sagt m~d andre ord: velge den mest økonomiske løsningen gi argument for å investere i kvalitet kontrollere lønnsomhet ved tiltak for å senke driftskostnadene gi budsjettunderlag avpasse byggeproduksjonen og FDV-kostnadene til forventet inntekt Årskostnadsberegninger kan derfor benyttes som grunnlag for vurdering av alternative prosjekter/løsninger, eller som grunnlag for valg av alternative materialer og komponenter. Årskostnadsberegninger er også nyttig å foreta i driftsfasen som grunnlag for eventuelle beslutninger om driftsendringer. Det må poengteres at årskostnader er forskjellig fra de årlige kostnadene idet årskostnadene er en annuitet (like kostnader pr. år over en gitt tid) mens de årlige kostnadene vil variere fra år til år. Det vil derfor være nødvendig å foreta likviditetsberegninger parallelt med investeringsanalysen, d.v.s ta med finansieringsforutsetninger, skatteregler og inntekter for det kommende prosjekt (ref. Totaløkonomi kapittel 2). Eksempel på årskostnadskonsekvenser. Ved 7% realrente og 60 års brukstid gjelder: Om en sparer 1 kr pr. år kan investeringen økes med 14 kr. Dvs. investeringen kan økes med 420 kr dersom de årlige kostnadene senkes med 420/14 = 30 kr For å kunne beregne årskostnadene må en gå veien om levetidskostnadene. Levetidskostnad er summen av prosjektkostnaden og de årlige forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader for en bygning eller bygningsdel gjennom bygningens brukstid, diskontert til 12 13

9 Kapittel 1 - nnledning Kapittel 1 - nnledning nåverdi, dvs. den tid bygningen benyttes til sitt opprinnelige formål. Eventuelt neddiskontert restverdi trekkes fra levetidskostnaden. FDV-Kostnader: Vedlikehold 17% Diskontering til nåverdi Forvaltning 15% Levetidskostnaden legges ut som annuitet Definisjoner av sentrale begreper i en årskostnadsberegning. Årskostnader er levetidskostnader utlagt som en annuitet over bygningens brukstid. Det er med andre ord det som må settes til side hvert år gjennom bygningens brukstid for å dekke renter og avskrivninger på kapitalen pluss de årlige FDVkostnader. Drift 68% Gjennomsnittlig fordeling av FD V-kostnader for en kontorbygning. Kontor/Forretning ndustri Skoler Boliger Sykehus 14 Fordeling av levetidskostnader på kapital og FDV. (7 % kalkylerente, 60 års tidshorisont}. 15

10 Kapittel 1 - nnledning Kapittel 1 - nnledning Underlag for beregningene Andre faktorer For at en årskostnadskalkyle skal kunne gjennomføres må en ha relevant underlag (data). Noen av de fremtidige forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader kommer hvert år (f.eks. energi, renhold etc.), mens andre kommer med flere års mellomrom d.v.s. periodiske (f.eks. vedlikehold, utskiftinger) over bygningens brukstid (levetid). Nøyaktigheten i datagrunnlaget vil gjenspeile nøyaktigheten i beregningsresultatet. Det finnes mer enn års kostnader som styrer det endelige valg f.eks.: miljø estetikk tekniske forutsetninger En årskostnadsberegning kan inneholde flere faktorer enn årskostnader for bygninger med installasjoner - slik de er listet opp i NS Suppleringer og mindre ombygginger vil alltid foregå i større eller mindre grad, det vil derfor for enkelte forvaltere være behov for å kalkulere også dette. Ledige poster i NS 3454 kan benyttes til dette. Forventet brukstid, rente, inflasjon, relativ prisutvikling og restverdi ved brukstidens utløp inngår i beregningsmodellen. Kvaliteten av beslutningsunderlaget avhenger derfor også av treffsikkerhet i parametervalg. Det vil være stor usikkerhet knyttet til brukstid, renteutvikling og inflasjonsutvikling, samt restverdi ved brukstidens slutt. Behandlingen av usikkerhet i en kalkyle kan angripes på ulike måter. En metode er å operere med sikkerhetsmarginer basert på statistiske kilder. En annen er å konsentrere seg om de faktorer i kalkylen som betyr mest for resultatet. Som et tredje alternativ kan man foreta alternativskalkyler eller følsomhetsanalyser for ulike parametervalg. Totalt sett må det i den enkelte kalkyle fremgå klart hvilke parametervalg som er lagt til grunn. Miljø Estetikk Bygningens arealeffektivitet og funksjonsdyktighet sett i forhold til den aktivitet de skal betjene, kan gi positive og negative bidrag til selve prosesskostnadene i bygningen. På samme måte vil det miljø bygningen med installasjoner tilbyr brukerne, gi bidrag til brukernes årskostnader. Begrepet «laveste årskostnad» forbindes ofte med beste løsning. Dette er imidlertid en sannhet med store modifikasjoner. Vi vet at f.eks. renholdskostnadene utgjør en stor del av kostnadene. Ved å gjøre et minimalt renhold kan derfor kostnadene reduseres, noe som ikke er forenlig med god miljømessig kvalitet. Likeledes vil byggherrer med høyt ambisjonsnivå om en alltid ren og velfrisert bygning, få høyere årskostnader. Det finnes med andre ord mye mer enn årskostnader som styrer det endelige valg av løsninger. F.eks. vil lover, miljø, estetikk, tekniske forutsetninger, tradisjon, helsemessige aspekter etc. være faktorer som er bestemmende. Årskostnadsberegninger gir svaret på hva dette koster. Totalt sett kan en si at en bygning ikke er arkitektur, statikk, brannteknikk, helseforhold, brukbarhet, tekniske installasjoner etc. hver for seg, men summen av det hele. Tekniske forutsetninger Det er ikke et mål i seg selv å få lavest mulige årskostnader, men beregningene skal vise konsekvensene av de valg som foretas. 16 Arskostnader - Bok 1 Arskostnader - Bok 1 17

11 Kapittel 1 - nnledning Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Oppfølging Denne anvisningen er beregnet for bruk ved forhåndsberegning av årskostnader og budsjettering. Når så bygningen tas i bruk er det behov for en oppfølging av de beregnede kostnader. Dette temaet er beskrevet i egen bok (Bok 2) «Bygninger i bruk» /1/. Et system for økonomisk styring av FDV-kostnadene bør gi grunnlag for planlegging og kontroll. Systemet bør være enkelt, men fleksibelt med hensyn på detaljeringsnivå. Det bør kunne omfatte kvalitetsmessige aspekter med hensyn til teknisk, funksjonell og miljømessig tilstand, og det bør kunne knyttes til den daglige regnskapsførsel. For å oppnå en god oppfølging må dokumentasjon av bygningen med sine tekniske installasjoner struktureres på en slik måte at drifts- og vedlikeholdsinformasjonen er lett tilgjengelig. Forutsatte data om frekvenser for de enkelte bygningsdelers periodiske vedlikehold, ettersyn og antatt levetid må fremkomme sammen med hvordan ettersyn, vedlikehold og utskifting skal utføres. All denne dokumentasjon bør bygges opp på en strukturert form gjennom planlegging, prosjektering og bygging, slik at de forvaltningsansvarlige kan drive bygningen optimalt fra første dag. o 2. Arskostnadsmodell Definisjoner Definisjonene er hovedsakelig basert på definisjoner i NS 3454 og NS 3453, men utvidet noe i forhold til disse. Hovedkomponentene i årskostnadsmodellen består av kapitalkostnader, forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader, rente, brukstid og restverdi ved brukstidens utløp. Prosjektkostnad K : o Summen av samtlige investeringskostnader ved prosjektets ferdigstillelse. Restverdi R r ' Bygningens markedsverdi ved slutten av brukstiden T. de fleste tilfeller blir denne satt til 0, hvilket ikke, alltid stemmer f.eks. på steder hvor det er en stor etterspørsel etter bygninger eller der brukstiden er kort. Kapitalkostnad N: Prosjektkostnad fratrukket nåverdien av restverdi: N = K - o R,.. Merk: tilfeller hvor bygningen rives ved slutten av brukstiden skal nåverdien av rivnings- og oppryddingskostnader trekkes inn in. Forvaltningskostnader F: Kostnader som påløper bygningen uansett om den er i drift eller ikke. Dette er kommunale skatter og avgifter, forsikringer og administrasjon. Selv om en mindre del av disse er driftsavhengige, skal også denne delen inngå i forvaltningskostnadene. Driftskostnader D: Kostnader til drift og ettersyn, rengjøring, energi og nødvendige driftsmidler, samt mindre vedlikeholdsarbeider som naturlig utføres av driftspersonalet. Vedlikeholdskostnader V: Med vedlikeholdskostnader menes kostnader som er nødvendige for å opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt kvalitetsnivå, og dermed gjøre det mulig å bruke bygningen til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Kostnader som skal dekke standardheving skal betraktes som en investering og inngå i kapitalkostnadene. Suppleringer S: Med suppleringer menes tilleggsinstallasjoner med eventuelle lokale planendringer. Suppleringer er løpende, mindre ombygginger som følge av omorganisiering, nytt utstyr etc

12 J Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Ombygginger O: Større ombygginger som følge av bruksendring, tilpasning til gjeldende krav og forskrifter, standardheving, etc. Denne kostnaden inngår som en fremtidig kapitalkostnad. Brukstid T: Det antall år bygningen blir brukt eller planlegges brukt til samme formål. Vesentlige bruksendringer og/ eller ombygginger betraktes som et nytt prosjekt. Levetid: Det må skjelnes mellom: Estetisk levetid: Den tid en bygningsdel oppfyller sitt estetiske krav Funksjonell levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen oppfyller den forutsatte funksjon Teknisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen oppfyller sine tekniske krav. Økonomisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen kan utnyttes uten at det er økonomisk å rive, bygge om, eller skifte ut. Faste priser: Pengeverdien knyttet til en bestemt dato. Omregning fra løpende priser til faste priser gjøres ved en prisindeks som angis i beregningene. Historiske kostnader justeres frem med prisindeks, mens fremtidige kostnader angis direkte i faste priser. Realrente r: Relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet, dvs. differansen mellom nominell rente og inflasjon. Realrenten uttrykker avkastningen av beste alternative bruk av ressursene som bindes i bygningskapital. Nominell rente rn: Relativ avkastning på kapital når avkastningen regnes i løpende verdi, og kapitalbeløpet regnes i nominell historisk verdi. Nåverdi: Den sum som i dag må settes til forrentning, for at man på et nærmere angitt tidspunkt skal ha det beløpet som forfaller til betaling. Nåverdien regnes ut ved å multiplisere det fremtidige beløp med en faktor som kalles diskonteringsfaktoren. Diskonteringsfaktor: Nåverdien aven krone innbetalt i slutten av år n. Levetidskostnader K: Summen av kapitalkostnad og nåverdien av alle kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) i brukstiden. Arskostnad for bygning AK: Summen av årskostnadene til kapital, forvaltning, drift og vedlikehold. Årskostnaden beregnes ved å multiplisere levetidskostnaden med annuitetsfaktoren. Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden. Annuitetsfaktor er kun avhengig av rente og brukstid. Private kostrz,ader: Kostnader som betales direkte av borettshaveren eller som utføres i form av egeninnsats. Omfatter betjening av lån på leilighet, samt innvendig drift og vedlikehold. Felles Kostnader: Kostnader som betales indirekte av borettshaveren i form av husleie (renter og avdrag på felles lån + felles drift og vedlikeholdskostnader) 20 21

13 Kapittel 2 - Arskostnadsmodell r Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Beregningsmodell henhold til NS 3454, /2/, uttrykkes levetidskostnaden K som: T (1) K = K o + L [O + r) t. FDV t ] - R t 0+ r)-t t=1 Arlig annuitet faste kroner: Levetidskostnaden omfatter verdien av prosjektkostnad (K) + neddiskontert verdi av kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) for å opprettholde teknisk og funksjonell standard ± neddiskontert verdi av eventuell restverdi/rivningskostnad (R). Renten (r) er renten ved binding av kapital, dvs. avkall på avkastning ved alternativ investering. Alle kostnadsvariable måles på tidspunkter (t) gjennom brukstiden (T). Brukstiden (T) er også bindingstiden av kapitalen og tidshorisonten frem til salg/eventuell rivning som gir enten en netto salgsverdi av bygningen (R er positiv) eller rivningskostnad (R er negativ). Figur 2.2 Årskostnaden er uttrykk for de gjennomsnittlige årlige kostnader inkludert renter og avskrivninger av kapitalen som påløper bygningen. Årskostnaden er forskjellig fra de årlige kostnader. Dette fordi de periodiske tiltak vil variere fra år til år. år Diskontering til nåverdi: Fremgangsmåten for å beregne årskostnader og hvilken informasjon vi anvender for å estimere kosnadskomponentene er redegjort for i ~apitte3. ~---- Brukstid ----~ Figur 2.1 år kapittel 7 er det samlet endel informasjon om antatte levetider/intervaller for vedlikehold, samt tabeller over diskonteringsfaktorer, annuitetsfaktorer og nusummefaktorer (varierer med kalkylerente og tidshorisont). Dette gjør det mulig å gjennomføre beregningene uten å bruke de~(kompliserte» matematiske formlene. Beregningsmodellen ihht. NS 3454 er basert på at bygningens funksjon og tekniske forutsetninger skal opprettholdes gjennom systematisk drift og vedlikehold. Ved å multiplisere levetidskostnaden (K) med annuitetsfaktoren (b) får vi årskostnaden (ÅK). (2) ÅK = b x K midlertid vil de fleste forvaltere i praksis ha behov for å supplere (små endringer) bygningen gjennom sin antatte brukstid. Likeledes vil det også kunne forekomme fremtidige ombygginger. der b = r 1 - (1+r)-T Dersom en utvider levetidkostnaden til også og omfatte suppleringer (S) og fremtidige ombygginger (O) bli formelen: T K = K o + ~ [(l + r)-t. (FDV + S + 0]- R t 0+ r)-t t=1 22 Arskostnader - Bok 1 Arskostnader - Bok 1 23

14 Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Kapittel 2 - Arskostnadsmodell Kostnadsoppstilling Som grunnlag for en systematisk fremgangsmåte ved beregning av årskostnader, er det utarbeidet en kostnadsoppstilling for årskostnader (NS 3454.) 1 Kapitalkostnader 11 Prosjektkostnad eks. tomteverdi 12 Tomteverdi/festeavgift 13 Restverdi 14 2 Forvaltningskostnader 21 Skatter og avgifter 22 Forsikringer 23 Administrasjon 24 3 Driftskostnader 31 Drift og ettersyn 32 Renhold 33 Energi 34 4 Vedlikeholdskostnader 41 Løpende vedlikehold 42 ntervallbundne arbeider 43 Utskifting 44 Hovedpostene 2, 3 og 4 er kostnader i bygningens driftsfase, mens 1 inneholder kostnader på investeringstidspunktet med fradrag/tillegg for verdien av bygningen ved brukstidens utløp (rivningskostnad/markedspris for bygningen). kap. 3 vil vi diskutere nærmere sammenhengen mellom kontoplanen og oppstilling av kalkyle avhengig av fase i byggeprosessen. A anvende kostnadsoppstillingen i en årskostnadskalkyle er et direkte hjelpemiddel til å sikre en ensartet beregningsprosedyre og en systematisk innsamling og oppstilling av kostnadsdata. Kostnadsoppstilling, kommentarer Kapitalkostnader Kapitalkostnader uttrykker de kostnader som skal til for å betjene den investerte kapital. Dette innebærer variasjon fra prosjekt til prosjekt avhengig av hvilke kraven stiller til avkastning, lånebetingelser og størrelser på egenkapitalen. Men for å kunne sammenlikne prosjekter, er det valgt å betrakte kapitalens andel av årskostnadene på lik linje med de øvrige kostnader, dvs. vi multipliserer kapitalkostnaden (prosjektkostnadene) med annuitetsfaktoren. For private byggherrer vil denne betraktningen ikke være tilstrekkelig for å kunne gi et reelt bilde av de nødvendige utbetalinger i bygningens bruksfase pr. år. En må her vurdere bygningens totaløkonomi. En må f.eks. utføre en likviditetsbetraktning, dvs. sette opp de reelle utbetalinger (lån, avdrag, skatt etc.) som er betinget av den aktuelle lånesituasjon og gjeldende skatteregler, samt den tilhørende inntektssiden. Totaløkonomi er nærmere beskrevet under avsnittet Totaløkonomi i kapitel 2. Pr. definisjon (NS 3454) er kapitalkostnadenes andel av levetidskostnaden lik prosjektkostnad (konto 11) pluss tomteverdien (konto 12) (evt. diskontert sum av tom te avgift over levetiden) minus diskontert restverdi (konto 13). Ved årskostnadsberegninger settes vanligvis restverdien lik null (gjennomført i denne anvisning) idet normallevetid/brukstid for bygningen er så lang at det vil være umulig å estimere en fremtidig markedsverdi. tillegg vil den neddiskonterte verdien bli forsvinnende liten. Restverdien aven eiendom i en fjern fremtid vil være den pris markedet er villig til å betale for den i den tilstand den måtte befinne seg. Ofte vil dette være tomteverdien pluss evt. verdi av bygningen. For en del bygninger må det vurderes om et godt vedlikehold vil føre til høyere restverdi, dvs. det må vurderes om det lønner seg å investere i et godt vedlikehold. For kortere brukstid, f.eks. dersom en regner med å selge bygget etter relativt kort tid, vil restverdien ha stor betydning for rentabiliteten av investeringen. Forvaltn ingskostnader Kommunale skatter og avgifter (21) «- skatter og avgifter som f.eks. eiendomsskatt (i de kommuner hvor det er aktuelt), renovasjonsavgift, feieravgift samt vann og kloakkavgift.» 24 25