Klageadgang: plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven 28 og 29

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/ Arkivnr.: GNR 116/150 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/150 - KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR BOLIG Lovhjemmel: plan- og bygningsloven 20-3 Klageadgang: plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven 28 og 29 Rådmannens innstilling: Dersom kommunestyret gir dispensasjon for terrengendring, opprettholdes rammetillatelsen med flere vilkår og godkjenning av de reviderte tegningene: Med bakgrunn i klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, endrer vi delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, datert ,rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje på gnr 116 / bnr 150. Vedtaket omgjøres, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Følgende reviderte tegninger er grunnlag for tillatelsen: Situasjonsplan, mottatt Utomhusplan, mottatt Snitt A, mottatt Fasade nord, mottatt Fasade vest, motatt, Fasade sør og øst, mottatt Aktuelle tegninger og vilkår i tidligere rammetillatelse skal fortsatt gjelde. I tillegg gir vi følgende tilleggs-vilkår: Dere må ivareta alle vilkår i vedtak om dispensasjon for terrengendring. Før vi kan gi igangsettingstillatelse, må dere sende inn reviderte tegninger dersom dispensasjonsvedtaket forutsetter endringer. Siden ikke alle klagepunktene er imøtekommet, oversendes vedtaket til fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling av klagene. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3-tre-uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf. forvaltningslovens 36. Dersom kommunestyret ikke gir dispensasjon, oppheves rammetillatelsen: Med bakgrunn i klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, opphever vi delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, datert ,rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje på gnr 116 / bnr 150. Vedtaket omgjøres, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Søknad om rammetillatelse var avhengig av dispensasjon for å senke terreng ved inngangspartiet mer enn 1,5m. Søknaden om dispensasjon fikk avslag. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3-tre-uker. Lunner kommune Side 1 av 22

2 ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf. forvaltningslovens 36. Side 2 av 22

3 Sammendrag: Lunner kommune har gitt rammetillatelse til å bygge bolig med sekundærleilighet og garasje i Solvegen 15. Naboer i Solvegen 13 og 17 som hadde merknader til nabovarslingen, har klaget på vedtaket. Hovedargumentasjonen går på at det bygges et høyt bygg på en høytliggende tomt. De synes ikke dette tilfredsstiller planbestemmelsenes krav til enhetlig utbygging av området. De stiller spørsmål ved utregninger av utnyttingsgrad og høyder og bruk av støttemurer, og mener at bygget må senkes i terrenget. Nabo, i Solvegen 17, mener terrengutformingen er i strid med en muntlig avtale som han hadde med de som skal bygge. I tillegg mener klagerne at en del av bygget er bygd med flatt tak, og at det skulle vært søkt dispensasjon for dette. Mens klagesaken har vært under forberedelse, har søker gjort justeringer av tegningene for å sikre seg at det ikke skal være tvil om at maksimalt tillatt bebygd arealbebygd areal blir overholdt. Mønehøyden er senket 3 cm, og terrenget er hevet rundt terrasser, slik at disse ikke skal regnes som bebygd areal. Rådmannen mener at dersom bygget tilfredsstiller kravene i reguleringsbestemmelsene, skal byggesøknaden ikke avslås. Naboen i Solvegen 13 sitt tap av kveldssol, er ikke en så betydelig ulempe at vi skal ta hensyn til dette. Her støtter vi oss på et rundskriv fra departementet som sier at «i praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold». Rådmannen mener at terrengutformingen mot Solvegen 17 er en privatrettslig konflikt. Partene må finne en løsning uten kommunens innblanding. Rådmannen mener at det klagerne sier er «flatt tak», er en veranda. Vi har flere eksempler på at det er gitt tillatelse til liknende konstruksjoner, uten at vi har stilt krav om dispensasjon for flatt tak. Gjennom klagebehandlingen kom det fram at det er behov for å søke dispensasjon for at terrenget senkes mer enn 1,5 m ved boligens hovedinngang. Søknad om dispensasjon må behandles før klagesaken kan ferdigbehandles. Søknaden om dispensasjon legges fram til politisk behandling samtidig med denne klagen. Rådmannen anbefaler at dersom det gis dispensasjon for terrengsenking, opprettholdes rammetillatelsen, med reviderte tegninger. Vi gir vilkår om at alle vilkår i dispensasjonsvedtaket skal ivaretas. Dersom dispensasjonssøknad for terrengsenking blir avslått, anbefaler rådmannen at vi opphever rammetillatelsen. Side 3 av 22

4 Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn 5. desember 2016 ga vi i delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje i Solvegen desember 2016 mottok vi klage fra Ole Gudbrand Johnsen (nabo i Solvegen 17). 20. desember 2016 mottok vi felles klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm (nabo i Solvegen 17). På kartet til høyre er Solvegen 15 markert med pil. 1.2 Tegninger som grunnlag for rammetillatelsen Tegninger mottatt Under viser vi situasjonsplanen. Vi har avmerket naboene som har klaget. Side 4 av 22

5 Solvegen 17 Solvegen 15 Solvegen 13 Over viser vi perspektiv med inntegnet nabobebyggelse. Snitt-tegning Plan underetasje. Plan 1. etasje Plan 2. etasje Side 5 av 22

6 Fasadetegninger Side 6 av 22

7 1.3 Reviderte tegninger og perspektiver mottatt etter klage Mønet er senket 3 cm. Terreng er hevet slik at terrasser ikke er mer enn 0,5m over terreng. Side 7 av 22

8 18. januar 2017 fikk vi også innsendt fasadetegning med snitt lengre fra fasaden, slik at mur nærmere tomtegrense vises. Se under. Platting er 45 cm over terrengtrapp. Perspektiver etter endringer etter klage. Terrenget er hevet for å unngå at terrasser skal regnes som bebygd areal. Side 8 av 22

9 1.4 Oppsummering av saken Vi hadde forhåndskonferanse med Wendy Dahl og hennes arkitekt,. Det ble påpekt en del forhold som ikke var i henhold til reguleringsplanen Vi mottar kopi av nabomerknad fra Ole Gudbrand Johnsen, Solvegen Vi mottar kopi av nabomerknad fra Jeanette Dahlstrøm, Solvegen Vi mottar nabomerknad fra Fredrik Slettestøl, Solvegen Vi mottar Søknad om rammetillatelse fra AKU, Arkitektkontoret n Vi etterspør tilleggsdokumentasjon til søknaden. Vi påpeker bl.a. at søknaden er avhengig av flere dispensasjoner. Vi anbefaler å finne løsninger som naboene kan godta, slik at det kan unngås en lang runde med klagebehandlinger Vi mottar solstudier fra arkitekten Vi får oversendt reviderte tegninger Vi får oversendt kvittering for ny nabovarsling Vi mottar kopi av nabomerknad fra Ole G Johnsen. Dagen etter mottar vi rettet utgave av nabomerknaden Vi mottar kopi av nabomerknad fra Jeanette Dahlstrøm Vi mottar ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknadene. Han mener bygget er innenfor reguleringsbestemmelsene, og at de derfor ikke vil gjøre flere endringer Vi gir rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje Vi mottar klage på rammetillatelsen, fra Ole Gudbrand Johnsen, Solvegen Vi mottar felles klage på rammetillatelsen, fra Ole Gudbrand Johnsen (Solvegen 17) og Jeanette Dahlstrøm (Solvegen 13) Vi orienterer ansvarlig søker og tiltakshaver om at vi har mottatt klager. Vi orienterer klagerne om at klagene er mottatt. Vi sier vi vil prøve å behandle klagen på formannskapsmøte 2. februar Vi mottar kopi av brev fra Robert Åkerlund (Eier av Solvegen 15) til Ole Gudbrand Johnsen (Solvegen 17), om terreng mot grense til Solvegen Til Det har vært kommunikasjon mellom byggesaksbehandler og ansvarlig søker for å finne muligheter til justeringer av tegninger Vi ser at det er behov for dispensasjon for at man graver seg mer enn 1,5m ned i terrenget ved inngangspartiet. Dette formidles da for første gang i brev til ansvarlig søker Vi orienterer Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm om at klagesaken er utsatt i påvente av søknad om dispensasjon Vi mottar nabomerknader fra Jeanette Dahlstrøm (Solvegen 13) og Ole Gudbrand Johnsen (Solvegen 17) etter nabovarsling av dispensasjonssøknad for terrengendring Vi oversender nabomerknadene til tiltakshaver og ansvarlig søker Vi mottar søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker. 1.3 Rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116 / bnr 150, Solvegen 15, ligger innenfor reguleringsplan for Haneknemoen, og er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Bestemmelser som er aktuelle i klagesaken er: Utdrag fra 2.2 «Ved behandling av søknad om rammetillatelse/igangsettingstillatelse skal bygningsmyndighetene ha for øye at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme gruppe eller område får en harmonisk utforming». Side 9 av 22

10 Utdrag fra 2.7 «Bygninger skal ha saltak uten valm.» «Maksimal mønehøyde på boliger er 7,5 meter.» «Mønehøyde for alle bygninger måles fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.» 2.8 «Terrengnivået kan ikke endres mer enn 1,5 meter målt fra opprinnelig terrengnivå» 2 KLAGEBEHANDLING: 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm eier naboeiendommene til Solvegen 15. De er parter i saken, etter forvaltningslovens kapittel VI. Vedtaket om rammetillatelse ble sendt 6. desember Vi mottok første klage fra Ole Gudbrand Johnsen 7. desember Vi mottok felles klage, fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, 20. desember Begge klagene er mottatt innenfor klagefristen på 3 uker. 2.2 Innholdet i klagen, fra Ole Gudbrand Johnsen, datert Han reagerer på de 2 siste kulepunktene om hans nabomerknader i rammetillatelsens saksutredning. Punktene gjelder skråning mot hans eiendom. Vi sier at slik vi har forstått tegningene og ansvarlig søkers opplysninger, skal terrenget ikke endres mot Solvegen 17. Vi sier også at vi ikke kan sette krav til at eierne av Solvegen 15 skal sikre en skråning som eier av Solvegen 17 har gravd. Ole Gudbrand Johnsen viser til at han våren 2016 hadde et møte med eier av Solvegen 15, Åkerlund, om opparbeidelse av utearealer. Åkerlund hadde sagt at han ønsket terrenget mer eller mindre flatt mellom eiendommene. I første runde med nabovarsling viste tegningene ganske flatt terreng mellom byggene i Solvegen 15 og 17. Johnsen har forholdt seg til det og planert sin tomt inn mot Solvegen 15. Han sier at det der har blitt en skråning som det må gjøres noe med om Solvegen 15 ikke skal flate ut terrenget. Han krever at skråningen gjøres stabil, og mener at å stabilisere skråningen er utenfor hans ansvarsområde. 2.3 Innholdet i felles klage, fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, datert Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm mener deres merknader ikke er tilstrekkelig tatt hensyn til. De mener at Haneknemoens reguleringsbestemmelser er strukket langt. De mener intensjonen med reguleringsbestemmelsene er likebehandling og enhetlig utbygging av området. Naboklagene går på tiltakets ruvende beliggenhet og høydetilpasning til terrenget: Om enhetlig utbygging av området. De viser til reguleringsbestemmelsenes 2.2 hvor det står at bygningsmyndighetene skal ha for øye at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme gruppe eller område får en harmonisk utforming. De mener bygningsmyndighetene ikke skulle tillate så høyt bygg på en topp mellom lavere bebyggelse, og de mener bygningsmyndighetene skulle passe på at nederste etasje i Solvegen 15 ble lagt på samme nivå som utearealet i Solvegen 13. Terrenget i Solvegen 13 ligger på kote 288,5. De mener bygget kan senkes opp mot 0,7m. Terrasser må regnes i bebygd areal. De mener at terrasser oppbygd med murer med rekkverk som er mer enn 0,5m over annet terrengnivå, skal regnes i bebygd areal. De mener da at eiendommens bebygde areal vil bli større enn tillatte 20 %. De mener at en del av bygget har flatt tak, og at dette ikke er tillatt innenfor planbestemmelsene. De mener terrassen over utbygg i vest er å regne som flatt tak. De er tvilende til utregning av mønehøyde. De mener at man ikke kan regne mønehøyde fra utvendig terrasse. Eier av Solvegen 17 mener at han på sin eiendom har gjort terrengarbeider etter en avtale med eier av Solvegen 15, og at terrenget nå ikke er som avtalt. Han mener det skal være flatt mellom eiendommene. «Forhøyd utgraving» må fjernes. De mener at man ikke skal kunne ha flere støttemurer i samme skråning. De viser til at reguleringsbestemmelsene ikke tillater terrengendringer på mer enn 1,5m fra Side 10 av 22

11 opprinnelige terrengnivå. De mener at man i skråningen mot Solvegen 13 bygger opp terrenget på en uheldig måte. De påpeker at hvis dette tillates vil konsekvensene kunne bli at alle utbyggere terrasserer seg opp til tomtas høyeste punkt. De påpeker at utomhusarealer på Solvegen 17 er angitt med feil høyder i søknadens plantegninger De påpeker at det ikke er riktig når arkitekten sier at bygget i Solvegen 15 ikke kan legges lavere. De viser til at det går an å senke bygget slik at utearealer flukter med utearealer i Solvegen 13. De sier at nabomerknadene er oppfattet feil når det i rammetillatelsen står at naboene ønsket gulv på plan 1. etasje på kote 292. De presiserer at naboene ønsket gulvet lavere enn kote 292. De mener at bygget vil virke ruvende mot Solvegen 15. De mener byggets høyde og lengde vil føre til at all kveldssol blir borte. De mener at rammetillatelsens kommentar om skygge fra framtidig garasje i Solvegen 13 ikke har relevans i denne sammenhengen. 2.4 Tiltakshavers uttalelse om terreng mot Solvegen 17 Robert Åkerlund skrev brev til Ole Gudbrand Johnsen, Han sier at det på ingen måte er sagt eller lovt at de skulle forplikte seg til å planere sin tomt i samme høyde som Solvegen 17. Åkerlund og Johnsen hadde et møte med diskusjon om terrenget ved nabogrensa. Åkerlund var tidlig i prosessen med arkitekten, og Johnsen fikk se førsteutkastet. Tomta var da flat uten kul mot Solvegen 17. Åkerlund prata om hvordan de så for seg nybygget, og orienterte også om at de prioriterte å få et høyt bygg. De kjøpte tomta fordi den lå høyt, og de ville bygge etter reguleringsbestemmelsene. Åkerlund vil ikke ta ansvar for at Johnsen har planert sin tomt ut fra deres første skisser. Han påpeker at de ikke har inngått noen avtale. Åkerlund sier videre at da de møttes, hadde Johnsen allerede gravd ned kulen på sin side av tomtegrensa, og at skråningen allerede var for bratt. Åkerlund mener at terrengarbeidet var gjort uavhengig av Åkerlunds planer. Åkerlund tilbyr Johnsen følgende i forbindelse med stabilisering av skråningen: Å betale transportkostnader for å få gravemaskin til eiendommen Å bistå med fyllmasse Å finne løsning på vannavrenning fra sin eiendom, slik at det unngås overflateavrenning til Solvegen Ansvarlig søkers (ns)«besvarelse av naboklage» Ansvarlig søker har sendt inn reviderte tegninger for å sikre at prosjektet er innenfor reguleringsbestemmelsene. Terrenget er fylt opp slik at det ikke er terrasser mer enn 0,5m over terreng, og mønehøyde er senket 3 cm. Han har sendt inn masse dokumentasjon om nabobebyggelsen. Innholdet besvarelsen fra søker er i hovedsak: Han sier at bygget er plassert meget bra i terrenget, og påpeker at tomta er høyere enn nabotomtene. Gulv i 1.etasje ligger på samme nivå som hovedetasjen i Solvegen 17. Han sier at grunnen til at de kan ha en etasje til, er at de har utformet bygget i forhold til terrenget og reguleringsbestemmelsene. Han viser til at de hadde tegnet flatt uteareal mellom Solvegen 15 og 17 ved første nabovarsling, men at de pga nabomerknader måtte endre bygget, og at de nå har funnet en løsning som er bedre terrengtilpasset. Han påpeker at Johnsen ikke har søkt om de terrengendringene han har gjort mot Solvegen 15 (han har gravd seg inn i terrenget inntil grensa). Han mener Johnsen er ansvarlig for å sikre terrenget mot Solvegen 15. Han mener Johnsen har 2 alternativer, enten i forståelse med sin nabo å sette opp støttemur i grensen, eller å tilbakeføre terrenget slik det var vist i Solvegen 17 sin byggesøknad (se neste tegning under, til høyre). Side 11 av 22

12 Skråning mellom Solvegen 15 og 17. Han påpeker at mønet på Solvegen 15 er tegnet med samme retning som store deler av takene på Solvegen 13 og 17. Han påpeker at Solvegen 13 også har 2 etasjer + sokkeletasje. Han gir opplysninger om gulv og terrenghøyder i Solvegen 13. Han mener at gulvet i nr 15 vil ligge ca 30 cm over gulvet i nr 13, og at dette er naturlig siden det i dag er en terrengforskjell mellom eiendommene. Han viser til at nabobyggene også har terrengmurer på sine eiendommer. Han viser også til at de på flere punkter ikke har utformet terrenget slik det var vist i byggesøknadene, og han antyder at de kanskje skulle ha søkt om dispensasjoner. Under vises fylling i Solvegen 17. (Røde tall er Uppmannspåtegninger) Til venstre vises mur i Solvegen 13. Han sier at årsaken til at det er rekkverk i glass på tegningen, er at de ønsker å sikre slik at barn ikke faller utenfor i det bratte terrenget. De kunne også ha valgt å plante hekk, men en hekk vil ta mye utsikt. Han viser til at det ikke er noen logikk i at søknaden skal vurderes etter de første tegningene som ikke lenger er gjeldende. Han sier at det er helt feil at de har tegnet støttemurer på 3,5m. Han sier at dersom Solvegen 17 har terreng på kote 291,3, og ikke 291,5 som han har tegnet, så har de skjært seg enda mer ned enn antatt, og det er enda større grunn til at de sikrer skråningen mot nr 15 på egen tomt. At naboene ligger lavere er fordi de har lavere tomter. Han sier at gulvet i Solvegen 15 er senket 0,5m siden første søknad. Han mener at prosjektet er plassert i riktig høyde. I forhold til beskyldningene om at bygget er ruvende mot Solvegen 13, kommenterer han at Solvegen 13 har en totalhøyde på 9,2 m mens Solvegen 15 har en totalhøyde på 9,7 m. Han sier at kveldssolen skygger på plenen mot vest, men ikke på terrassen de har på sørsiden av bygget. Han sier at det er vanlig i byggefelt at nabobygg skygger for andre, og at dette er noe de må tenke på når de velger tomt. Han mener at eierne av Solvegen 15 ikke skal Side 12 av 22

13 lastes for at andre har valgt å bygge på Solvegen 13. Han sier at de ikke er interessert i å senke prosjektet til kote 288,5. BYA er riktig utregnet. Høydesetting er sjekket ut og justert. Bygget gir et meget godt helhetsinntrykk. Utgraving mot nr 17 er ikke nr 15 sitt ansvar. Han vedlegger ei liste over punkter som han mener bør sjekkes ut i forbindelse med nr 13 og 17 sin byggetillatelse. Han har lagt ved solstuder: Solstuder for 15. mars, 15. mai, 15. juni, 15. august og 15. oktober: 15. mars kl 16 Kl 18 Kl mai kl 16 Kl 18 Kl juni Kl 16 Kl 18 Kl august Kl 16 Kl 18 Kl oktober Kl 16 Kl 18 Kl 20 Side 13 av 22

14 2.6 Kommunens vurdering av klagen Klagen inneholder en del gjengivelser av hva saksbehandler skal ha sagt i forskjellige sammenhenger. Dette er dels løsrevet fra sammenhengen og ikke formelle tilbakemeldinger. Det vi oppfatter som klagepunkter gjennomgås punktvis: Om enhetlig utbygging av området I denne saken har vi vært svært fornøyd med at bygget har sin atkomstvei på østsiden av haugen, med garasjedelen og inngangsplanet ikke så langt over naboens planerte terreng. Terrenget er 65 cm over naboterrenget. Det er ikke et stort terrengsprang. Vi er svært fornøyd med at bygget er godt tilpasset et vanskelig terreng. Begge nabobyggene er bygd med underetasje, og Solvegen 13 har i tillegg bruksareal på loftet. Solvegen 13 Solvegen 17 Vi har vært av den oppfatting av at selv om tomta, Solvegen 15, ligger høyt i terrenget, må man kunne bygge slik reguleringsplanen tillater. Plan- og bygningsloven er en ja-lov. Vi kan bare nekte bygging dersom vi har hjemmel i loven. De første utkastene til bygg på eiendommen krevde dispensasjoner for flere forhold. Vi har i flere omganger måttet be arkitekten om å endre prosjektet. Da vi ga rammetillatelse, mente vi at bygningen var i henhold til kravene i reguleringsplanen. Om terrasser og bebygd areal Det er mange byggeregler som ikke har detaljerte veiledninger, og det er mange tvilstilfeller hvor bygningsmyndighetene må gjøre sine vurderinger og finne sine fortolkninger. I Lunner kommune har vi skilt mellom terrasser som er en del av terrenget og terrasser som er bygd opp med for eksempel en trekonstruksjon. Vi har tenkt at det ikke er noen prinsippiell forskjell mellom større terrengmurer med rekkverk og mindre terrengoppbygginger med rekkverk, nær en husvegg. Ofte ønsker vi heller at det gjøres mindre terrengtilpasninger nær bygget enn større oppfyllinger over store deler av tomta. Dersom terrengendringer nær bygget vurderes som bebygd areal, mens større terrengendringer ikke vurderes som bebygd areal, vil vi gå glipp av de små terrengtilpassede løsningene. Side 14 av 22

15 I løpet av klagebehandlingen fant vi at Miljøverndepartementet har gitt en uttalelse om at det i enkelte tilfeller kan være aktuelt å regne bebygd areal når man etablerer terrasser på «oppfylt grunn». Vi ba derfor arkitekten til Solvegen 15 om å vurdere om bygget kunne senkes slik at det helt sikkert ikke skulle regnes bebygd areal for terrasser. Resultatet ble reviderte tegninger der terrenget er hevet slik at bygget ikke får terrasser høyere enn 0,5m. Når de ikke er høyere enn 0,5m over terrenget, skal de ikke regnes i bebygd areal. Er verandaen å regne som flatt tak? Verandaen ligger svært mye lavere enn hovedbygningskonstruksjonen. Vi har ikke sett det som naturlig å se på dette som en vanlig takkonstruksjon med krav til saltak. Vi ser dette som en veranda uten tak, og at løsningen derfor ikke krever dispensasjon. Dersom bygningsdelen skulle hatt tak med takvinkel grader, ville denne bygningdelen bli mer dominerende i landskapet. Nedenfor vises andre bygg på Haneknemoen som har fått bygge liknende konstruksjoner uten å måtte søke dispensasjon. Øverst Observatorievegen 27. Nederst Regnbuevegen 5. Utregning av mønehøyde I veileder «Grad av utnytting» sies følgende om høydemåling: «Når høyden angis over planert terrengs gjennomsnittsnivå, får utbygger frihet til å bearbeide terrenget og dermed justere byggehøydene». På denne bakgrunn mener vi at det er riktig å regne gjennomsnittlig mønehøyde foran bygningen ut i fra høyden på terrengterrasser og ikke til terrenget utenfor terrengterrassene. Vi forutsetter at de som prosjekterer, har sokkelløsninger som gjør at terrenget kan være så høyt på fasaden. Arkitektens utregning, og vår utregning av gjennomsnittshøyde, er nå samkjørt. På neste side vises utregningene i utregningstabell, med henvisning til «fasadefelt» i fasadeskisser. Fasadeskissene har fasadefelt med bokstaver som viser til tabellen. Side 15 av 22

16 Under viser vi fasadefelt som er grunnlag for beregning i tabell. Under vises tabell for utregning av mønehøyde fra gjennomsnittlig terrengnivå: Mønehøyde over gjennomsnittlig terrengnivå er 7,48 m. Altså mindre enn maksimalt tillatte 7,5m. Side 16 av 22

17 Vi påpeker at for fasade vest er høyden målt fra terreng på utsiden av inngangsgrav. Dette er noe vi ofte gjør ved kjellernedganger da naboskapet ikke vil oppleve fasadehøyden som så høy som den er inne ved fasaden. Vi har kontrollregnet hvordan gjennomsnittlig mønehøyde ville bli om felt L skulle ha terrenghøyde kote 292, som ved inngangsdøra. Gjennomsnittlig mønehøyde ville da blitt 7,54 m som ved normal avrunding er innenfor kravet på 7,5 m. Terreng mot Solvegen 17 De 2 naboene, Åkerlund og Johnsen er ikke enige om hva slags avtaler de har hatt om terrenget mot Solvegen 17. Åkerlund sier at de ikke har hatt noen avtale, og at de gjorde det klart da de møtte Johnsen, at skissene de viste var foreløpige. Lunner kommune ser dette som en privatrettslig uenighet. Dersom skråningen er ustabil, må denne stabiliseres. Det er mulig å finne løsninger både på Solvegen 15 og Solvegen 17. Flere støttemurer i samme skråning Klagerne reagerer på at det bygges flere støttemurer i samme skråning. Reguleringsbestemmelsene tillater at eksisterende terreng fylles opp 1,5m fra opprinnelige terrengnivå. I Solvegen 15 hadde de i utgangspunktet valgt å bruke mest mulig av eksisterende terreng. Terrengmurene var, og er, for det meste langt under 1,5m høye. De lager en mur nederst for å få plassert vegen inn mot skråningen, og de hadde lagd en mur øverst i skråningen for å få et flatt areal utenfor hovedetasjen. Vi ser ikke at dette var i strid med planbestemmelsen om terrengendringer. Det var ingen steder fylt opp mer enn 1,5m. Nå har de fylt opp terrenget noe mer for å sikre at terrassene ikke skal regnes som bebygd areal. De har fortsatt ikke fylt opp mye i forhold til hva som er vanlig i andre byggesaker. I Solvegen 15 har de ikke fylt opp mer enn hva som er vanlig på andre tomter. Forskjellen på Solvegen 15 og de fleste andre tomter, er at hoveddelen av tomta ligger vesentlig høyere enn veien. Under vurderingen av dette punktet, oppdaget vi at terrenget utenfor hovedinngangen er senket mer enn 1,5m. Dette må behandles som dispensasjon for å kunne gi byggetillatelse. Dispensasjon behandles i egen sak. Terrenget som er for mye utgravd, er vist med gult på fasade sør under. På fasadetegning til høyre er det markert med gult 3,5m bredde der hvor terrenget senkes. Utomhusarealer på Solvegen 17 er angitt med feil høyder i søknadens plantegninger Klager skriver at høyden på terrenget øst på hans eiendom er kote 291,3. Dette er notert, og tatt i betraktning når vi har sett på skråningen mot Solvegen 17. Vi ser ikke høydeangivelsen i Solvegen 17 som del av prosjekteringen i Solvegen 15. Tiltaket i Solvegen 15 har ikke endret terrenget mot Solvegen 17. Side 17 av 22

18 Klagerne hevder at det ikke er riktig når arkitekten sier at bygget i Solvegen 15 ikke kan legges lavere. De mener utomhusarealene i Solvegen 15 skal senkes til samme nivå som utvendige arealer i Solvegen 13, til kote 288,5, og at dette skal være utgangspunktet for byggets høydeplassering. Rundskriv H 8/15 fra kommunal- og moderniseringsdepartementet sier følgende: Kommunens rolle består i å ta standpunkt til søkerens forslag til plassering slik denne fremgår av situasjonsplanen i søknaden, eventuelt supplert med annen plantegning og snitt. Kommunen kan gi tillatelse som omsøkt, eller godkjenne tiltaket med en annen plassering, innenfor de øvrige rettslige rammer. Begrunnelsen for slik endret plassering vil i mange tilfeller være betydelige ulemper for omgivelsene. Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve "kan"-skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk. Dersom kommunen ikke benytter sin mulighet til å kreve annen høyde eller plassering, vil det være tilstrekkelig å vurdere innholdet i eventuelle naboprotester opp mot den omsøkte utforming og plassering. Ut fra rundskrivet mener vi at vi ikke skal senke bygget på grunnlag av nabomerknadene. Bygget vil ikke være en så betydelig ulempe for naboene. Solvegen 13 har sin hoveduteplass, syd for boligen sin. Den ligger åpent og fritt slik at det der er gode muligheter for sol og utsyn på dagtid. Plassen nord for Solvegen 13, vil merke at kveldssola blir borte store deler av året. At kveldssola forsvinner, skyldes også at terrenget stiger mot nord. Departementet sier at reduksjon av solforhold er noe man må regne med i et boligfelt. Det er viktig at kommunen ikke skal ha prosjekteringsansvar. Dersom vi krever en lavere plassering enn hva prosjekterende har prosjektert, kan vi fort komme i den situasjonen at vi overser en problemstilling. Det er vanlig å legge boliger så høyt at det er mulig å oppnå selvfall til det kommunale vann- og avløpsnettet. Andre forhold som må ivaretas, er at en eventuell ytterligere senking av bygget ikke må føre til for store terrengendringer. Det er også viktig at ikke deler av bygget blir liggende slik at det blir overvannsproblemer. Vi kan ikke garantere at det er umulig å senke boligen. Nå har arkitekten svart at det er uaktuelt å senke bygget på høyde med terrenget i Solvegen 13. Når søknaden er avhengig av dispensasjon for terrengendring, kan det i dispensasjonsvedtaket vurderes å sette betingelse om at terrenget senkes. Plan- og bygningsloven åpner for at man kan sette vilkår om man gir dispensasjon. Klagerne mener at bygget vil virke ruvende mot Solvegen 15. Vi mener at byggets fasade er oppdelt på en måte som gjør at det ikke virker så ruvende. Vi har ment at naboene må tåle at eiendommen på toppen blir bebygd når dette gjøres i henhold til planbestemmelsene. Side 18 av 22

19 2.7 Merknader etter nabovarsel Sammen med nabovarsling av søknad om dispensasjon, ble det sendt ut reviderte tegninger. Naboene Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm hadde merknader til nabovarselet. Merknadene er gjennomgått og kommentert i saksframlegget til søknad om dispensasjon for terrengendring. Formannskapet skal behandle dispensasjonssøknaden på samme møte som denne klagesaken. Vi henviser altså til dispensasjonssaken for å se nabomerknadene som kom etter siste nabovarsel. 3. KONKLUSJON Solvegen 15 sin ansvarlige søker/arkitekt har i sine kommentarer til klagen påpekt flere forhold som han mener kommunen bør følge opp på naboeiendommene. Vi mener at disse forholdene ikke skal trekkes inn i denne saken, annet enn at det viser at også naboene har gjort terrengendringer, fylt opp terreng og bygd murer på sine eiendommer. Vi har ikke gjort undersøkelser for å avklare om noe kan ha blitt utført i strid med planbestemmelser. I forhold til klagene oppsummerer vi slik: Om enhetlig utbygging av området. Vi mener bygget i Solvegen 8 er godt innenfor det vi ser på som nødvendig enhetlig bebyggelse, og dermed tilfredsstiller reguleringsbestemmelsenes 2.2. Bygget har takform, bebygd areal og mønehøyde som reguleringsplanen tillater. Noe variasjon skal bebyggelsen ha for ikke å bli for kjedelig. Vi anbefaler at klagen ikke tas til følge. Om terrasser og bebygd areal. Vi mente at vi behandlet saken i henhold til vår forståelse av regelverket. Når vi fant at departementet ga åpninger for en annen tolkning, har vi fått justerte tegninger. Vi kan da si at klager har fått medhold, og forholdet er rettet. Er verandaen å regne som flatt tak? Vi mener at verandaen er en underordnet konstruksjon av en type som ikke regnes som tak med krav til saltak. Liknende konstruksjoner har fått byggetillatelse på Haneknemoen uten at det er satt krav om dispensasjonssøknad. Vi anbefaler at klagen ikke tas til følge. Utregning av mønehøyde. Vi har vist utregningen av mønehøyden. Vi anbefaler at klagen om at beregningen skal gjøres fra terrenget utenfor terrassen ikke tas til følge, da vi mener «terrassene» er å regne som terreng. Terreng mot Solvegen 17. Vi vurderer at dette er en privatrettslig konflikt som partene må finne ut av uten kommunens innblanding. Vi anbefaler at klagen ikke tas til følge. Klagerne påpeker at det ikke er riktig når arkitekten sier at bygget i Solvegen 15 ikke kan legges lavere. Klagerne mener at bygget vil virke ruvende mot Solvegen 13. Vi ser ikke bort fra at det er mulig å senke bygget noe. Likevel viser vi til rundskriv fra kommunal- og moderniseringsdepartementet som klargjør at vi ikke behøver å ta hensyn til naboer som klager over tap av sol i byggefelt. Vi anbefaler at klagen ikke tas til følge. Det har i behandlingen av klagesaken dukket opp et nytt forhold. Vi ser at det er behov for en dispensasjon som det opprinnelig ikke var søkt om: Dispensasjon for å senke terrenget mer enn 1,5m. Denne dispensasjonssøknaden må behandles før klagesaken ferdigbehandles. Dispensasjonssøknaden har eget saksframlegg. Side 19 av 22

20 4. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK: Vi foreslår 2 alternative forslag til vedtak. Alternativ 4.1 er avhengig av behandling av søknad om dispensasjon for terrengendring. 4.1 Dersom kommunestyret gir dispensasjon for terrengendring, opprettholdes rammetillatelsen med flere vilkår og godkjenning av de reviderte tegningene: Med bakgrunn i klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, endrer vi delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, datert ,rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje på gnr 116 / bnr 150. Vedtaket omgjøres, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Følgende reviderte tegninger er grunnlag for tillatelsen: Situasjonsplan, mottatt Utomhusplan, mottatt Snitt A, mottatt Fasade nord, mottatt Fasade vest, motatt, Fasade sør og øst, mottatt Aktuelle tegninger og vilkår i tidligere rammetillatelse skal fortsatt gjelde. I tillegg gir vi følgende tilleggs-vilkår: Dere må ivareta alle vilkår i vedtak om dispensasjon for terrengendring. Før vi kan gi igangsettingstillatelse, må dere sende inn reviderte tegninger dersom dispensasjonsvedtaket forutsetter endringer. Siden ikke alle klagepunktene er imøtekommet, oversendes vedtaket til fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling av klagene. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3-tre-uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf. forvaltningslovens 36. Dersom kommunestyret ikke gir dispensasjon, oppheves rammetillatelsen: Med bakgrunn i klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, opphever vi delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, datert ,rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje på gnr 116 / bnr 150. Vedtaket omgjøres, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Søknad om rammetillatelse var avhengig av dispensasjon for å senke terreng ved inngangspartiet mer enn 1,5m. Søknaden om dispensasjon fikk avslag. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3-tre-uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf. forvaltningslovens Rammetillatelsen oppheves da det mangler dispensasjon for flatt tak ved veranda og bebyggelsen skiller seg for mye fra nabobebyggelsen Med bakgrunn i klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, opphever vi rammetillatelse for bolig med sekundærleilighet og garasje på gnr 116 / bnr 150. Vedtak datert omgjøres, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Vi vurderer at verandaens utforming ikke er i henhold til planbestemmelsenes 2.7, da den har flatt tak. Vi vurderer også at byggets høyde skiller seg så mye fra nabobebyggelsen at det er i strid med planbestemmelsenes 2.2. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3-tre-uker. Lunner kommune Side 20 av 22

21 ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf. forvaltningslovens 36. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Rammetillatelse, datert Klage fra Ole Gudbrand Johnsen, mottatt Klage fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, mottatt Tilsvar på naboklager, fra ansvarlig søker, 4 sendinger mottatt (Solstudiene er innlimt i saksframlegget, og derfor ikke vedlagte) Øvrige dokument: 15/ /150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 15/ /150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/ /150 - Tilbakemelding om mønehøyde og Avsender:Wendy Dahl takvinkel. 15/ /150 - Ønske om tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/ /150 - Snitt til forhåndskonferanse. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - I forhold til klage. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 16/ /150 - Endringene må nabovarsles på vanlig måte. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Kvittering for utsendt nabovarsel. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 Oversendelse av reviderte tegninger. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Klage på tiltak utsendt i nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/ /150 - Klage på tiltak i nabovarsel - Spørsmål Avsender:Jeanette Dahlstrøm om muligheter for bygging. 16/ /150 Vedrørende nabovarsel. Avsender:Fredrik Slettestøl 16/ /150 - Klage på byggesøknad. Avsender:Jeanette Dahlstrøm 16/ /150 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om bolig med bileilighet og garasje. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av bolig med garasje. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Tegninger til forhåndskonferanse. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Referat fra forhåndskonferanse. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 17/22 116/150 - kopi av Svar Vedr kul mellom tomt til Avsender:Robert Åkerlund Ole Gudbrand og Robert, Wendy.. 16/ /150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 17/ /150 - Om klagebehandling. Avsender:AKU Arkitektkontoret 17/ /150 - Om klagebehandling for Solvegen 15. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Orientering om mottatt klage på Avsender:AKU Arkitektkontoret Side 21 av 22

22 rammetillatelse for bolig i Solvegen / /150 Klage på rammetillatelse Solvegen 15. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/ /150 - Klage er mottatt. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johansen og Jeanette Dahlstrøm 17/66 116/150 - Ønske om tegninger av nabobygg. Avsender: 16/ /150 - Riktig mønehøyde. Avsender: 17/ /150 - Om klagebehandling for Solvegen 15. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Rammetillatelse for bolig med bileilighet og garasje. Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Oversendelse av naboklage, til orientering. Avsender:AKU Arkitektkontoret 17/ /150 Om høydeberegninger. Avsender: 16/ /150 Kommentarer på naboklager. Avsender:AKU Arkitektkontoret 17/ /150 - solstudier. Avsender: 17/67 116/150 - Oversendelse av tegninger av nabobygg. Avsender: 16/ /150 - Solstudier etter skisser 11 september Avsender:AKU Arkitektkontoret 16/ /150 - Klage på nabovarsel vedrørende Avsender:Jeanette Dalstrøm Solvegen / /150 - Hva slags oppbygning har terrassene?. Avsender: 16/ /150 - Klage på rammetillatelse. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ole Gudbrand Ulvin Johnsen, Solvegen HARESTUA, Espen Larsson Johansen, Solvegen 13 A 2743 HARESTUA, Jeanette Dahlstrøm, Solvegen 13 A 2743 HARESTUA, AKU Arkitektkontoret, Bygdøy Allè OSLO, ketil@aku.no Wendy Dahl, Furumoterrasse HARESTUA, wendy_dahl@hotmail.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 22 av 22