Til aksjonærene i Ringgatens Byggeselskap II AS

Transkript

1 1 Ringgatens Byggeselskap II AS Til aksjonærene i Ringgatens Byggeselskap II AS Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder boligaksjeselskapets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for boligaksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Ringgatens Byggeselskap II AS Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Ringgatens Byggeselskap II AS avholdes mandag 12. mai 2014 kl. 19:00 i Engelsborg Eldresenter. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en aksjonær til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2013 Behandling av regnskap for 2013 og disponering av årsresultatet. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Oppgradering av brannalarmsystem B) Nye Utgangsdører C) Balkonger i Dælenggata 11E D) Oppgradering av indre bakgård Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Oslo, Styret i Ringgatens Byggeselskap II AS Kristoffer Breiby /s/ Mai Juliett Butters Amundsen /s/ Kaja Hjorthol /s/

3 3 Ringgatens Byggeselskap II AS ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har boligaksjeselskapets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Kristoffer Breiby Christian Michelsens Gt 12 Styremedlem Mai Juliett Butters Amundsen Dælenenggata 11 B Styremedlem Kaja Hjorthol Chr. Michelsens Gt 10 Varamedlem Erik Gudmundstuen Chr. Michelsens Gt 14 Varamedlem Jostein Gundersen Chr. Michelsens Gt 10 Valgkomiteen Inger Jøndal og Sigrun Øverland Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 1 mann. Boligaksjeselskapet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om boligaksjeselskapet Boligaksjeselskapet består av 74 leiligheter. Boligaksjeselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune. Adresse: Chr Michelsens Gate Dælenenggata 11 A-E Christian Michelsens Gate Gårds- og bruksnummer : 227 /21, 22, 23, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82 Boligaksjeselskapets hovedformål er å gi aksjonærene borett til egen bolig i boligaksjeselskapet. Boligaksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Boligaksjeselskapet har 3 ansatte. Det er ingen skader eller ulykker forbundet med arbeid i Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligaksjeselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Boligaksjeselskapets revisor er PWC.

4 4 Ringgatens Byggeselskap II AS Styrets arbeid Det ble holdt 7 ordinære styremøter i løpet av 2013, samt et beboermøte etter generalforsamlingen i mai. Styret har i 2013 hatt en del arbeid med ny avtale om tv- og internett og nye dørtelefoner/ringeklokker. Vi har også hatt inspeksjon av alle pipene, samt rutinemessig kontroll av takene og det elektriske anlegget i fellesarealene. Vi har dessverre fått en god del tilbakemeldinger om feil på dørtelefonene, og dette har medført en god del ekstraarbeid for styret. Vi håper at dette nå er løst. Når det gjelder pipene ble det påpekt en rekke feil og mangler, men ikke noe som krever umiddelbare tiltak. Det er imidlertid sannsynlig at en tilsvarende kontroll fra Brann- og redningsetaten vil føre til krav om utbedring av samtlige pipeløp for å tilfredsstille dagens krav. Det ble organisert en dugnad i 2013, med relativt godt oppmøte. Dessverre opplevde vi også i 2013 at det var veldig mye rot på loftene som folk enten har flyttet fra eller satt ut i fellesarealene for å bli kastet av andre. Sommeren 2013 ble det bygget balkonger over portalen mellom indre og ytre gårdsrom. Balkongene måtte eierne av de aktuelle leilighetene betale selv. Spesielt om brannen i 2014 I februar brant det i tredje etg i 11 A. Heldigvis ble ingen alvorlig skadet, men det ble omfattende skader i flere leiligheter og i fellearealene. Forsikringen til selskapet dekker skader i fellesarealene, og for de delene av leilighetene som omfattes av selskapets vedlikeholdsansvar. Innbo og annet dekkes av den enkeltes innboforsikring. Selskapet vil likevel få noen få økonomiske utlegg i denne forbindelse. Oppfølgingen etter brannen har medført veldig mye ekstraarbeid for styret, og en del andre oppgaver har blitt usatt av denne grunn. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av boligaksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om boligaksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Inntektene i 2013 var til sammen kr ,-. Avviket skyldes at innbetalingen til fond er trukket fra inntekten i budsjettet for å synligjøre hva selskapet har i reelle inntekter.

5 5 Ringgatens Byggeselskap II AS Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr ,-. Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Hovedårsaken til avviket var nye porttelefoner. Dette var ikke medtatt i budsjettet. Resultat Årets resultat på kr ,- foreslås overført til egenkapital. Til fradrag på resultatet kommer betalte avdrag på kr ,-. Se note 16. Kommentarer til selskapets arbeidskapital pr Arbeidskapital er selskapets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til selskapets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr er kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2014 er ikke mottatt enda. Premieendringenvil reflektere byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på boligaksjeselskapets skadehistorikk. Lån Boligaksjeselskapet har lån 2 lån i OBOS-Banken. Begge lånene er annuitetslån. Lån 1 (som gjelder alle) har flytende rente på 4,1%. Balkonglånet har fastrente på 5,9%. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr

6 6 Ringgatens Byggeselskap II AS Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester boligaksjeselskapet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Ringgatens Byggeselskap II AS Kristoffer Breiby /s/ Mai Juliett Butters Amundsen /s/ Kaja Hjorthol /s/

7 Til generalforsamlingen i Ringgatens Byggeselskap II AS Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Ringgatens Byggeselskap II AS, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for aksjeselskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av aksjeselskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Ringgatens Byggeselskap II AS per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

8 Revisors beretning side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av aksjeselskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. april 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor (2)

9 9 Ringgatens Byggeselskap II AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

10 10 Ringgatens Byggeselskap II AS BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

11 11 Ringgatens Byggeselskap II AS Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, STYRET FOR RINGGATENS BYGGESELSKAP II AS KRISTOFFER BREIBY /s/ MAI JULIETT BUTTERS /s/ KAJA HJORTHOL /s/

12 Ringgatens Byggeselskap II AS NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Diverse Ekstra kjellerbod Felleskostnader Vedlikeholdsfond Lån/Renter SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Lønn rengjøringshjelp Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Yrkesskadeforsikring SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjeneste-

13 13 Ringgatens Byggeselskap II AS pensjon. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr I tillegg har styret fått dekket julebord for kr jf. note 9 NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold fellesanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer -394 Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Trykksaker

14 14 Ringgatens Byggeselskap II AS Andre kostnader tillitsvalgte Møter, kurs, oppdatering Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Bankgebyr -827 Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader 362 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter lån i OBOS-banken Renter lån i OBOS-banken Gebyr lån i OBOS-banken -250 Andre rentekostnader -69 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Bygninger Balkonger tilgang i 2012, 50 stk SUM BYGNINGER Tomten er kjøpt. Gnr.227/bnr.21,22, 23, 77 og 79. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Skattetrekk overført OBOS Andre forskuddsbetalte kostnader, OBOS Skadefors, (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 14 AKSJEKAPITAL Aksjekapitalen er på kr fordelt på aksjer à kr 100. Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere.

15 . 15 Ringgatens Byggeselskap II AS NOTE: 15 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken 1 Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til Renter : 5,90%, løpetid 10 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS-banken 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,10%, løpetid 23 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 17 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 18 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

16 Ringgatens Byggeselskap II AS NOTE: 19 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån: Påløpne avdrag: TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: TOTALT

17 17 Ringgatens Byggeselskap II AS Sak A: Oppgradering av brannalarmsystem. Det har kommet inn to forslag vedrørende brannvarslingssystemet i selskapet. Siden disse forslagene delvis sammenfaller, har styret valgt å slå disse sammen til en sak. Styrets vurdering: Erfaringen fra brannen i februar har vist oss at nytt anlegg (2011) i fellesarealene ikke gir god nok varsling inn i leilighetene ved brann og røykutvikling i fellesarealene. Forslaget er å oppgradere anlegget for å sikre bedre varsling i hver enkelt leilighet. Forslag til vedtak: Styret får i oppdrag å utbedre brannvarslingssystemet i løpet av Styrets innstilling: Forslaget vedtas (stemmetegn JA) Sak B: Nye utgangsdører. Det har kommet inn forslag om å bytte ut samtlige utgangsdører grunnet brann- og innbruddssikkerhet. Styrets vurdering: Styret vurderer at det ikke er nødvendig å bytte dørene på nåværende tidspunkt, og at andre vedlikeholdsbehov bør prioriteres. Forslag til vedtak: Styret sørger for montering av nye utgangsdører i selskapet. Styrets Innstilling: Forslaget vedtas ikke (stemmetegn NEI) Sak C: Balkonger i Dælengata 11E Beboeren i Dælenengata 11E ønsker å søke om tillatelse til å bygge balkonger mot den indre bakgård. Styrets vurdering: Styret følger samme prosedyre som ble gjort ved byggingen av balkonger over portal i Forslag til vedtak: Selskapet søker om tillatelse til på bygge balkonger til di aktuelle leilighetene. De aktuelle beboerne betaler selv for søknaden, men får refundert utgiftene av selskapet dersom søknaden godkjennes. Styrets innstilling: Generalforsamlingen stemmer over forslaget. Sak D: Oppgradering av indre bakgård Det er kommet inn et forslag om oppgradering av indre bakgård, med nye trær, sittegrupper og lignende. Styrets vurdering:

18 18 Ringgatens Byggeselskap II AS Hoveddelen av indre bakgård eies av naboselskapet, noe som gjør at en eventuell oppgradering av indre bakgård må gjøres i samarbeid med dem. Forslag til vedtak: Styret tar initiativ til et samarbeid med naboselskapet for å se på muligheten for en oppgradering av indre bakgård. Styrets innstilling: Forslag vedtas. (stemmetegn JA)

19 19 Ringgatens Byggeselskap II AS Orientering om boligaksjeselskapets drift. Styrets arbeid Styrets Arbeid 2013 Det ble holdt 7 ordinære styremøter i løpet av 2013, samt et beboermøte etter generalforsamlingen i mai. Styret har i 2013 hatt en del arbeid med ny avtale om tv- og internett og nye dørtelefoner/ringeklokker. Vi har også hatt inspeksjon av alle pipene, samt rutinemessig kontroll av takene og det elektriske anlegget i fellesarealene. Vi har dessverre fått en god del tilbakemeldinger om feil på dørtelefonene, og dette har medført en god del ekstraarbeid for styret. Vi håper at dette nå er løst. Når det gjelder pipene ble det påpekt en rekke feil og mangler, men ikke noe som krever umiddelbare tiltak. Det er imidlertid sannsynlig at en tilsvarende kontroll fra Brann- og redningsetaten vil føre til krav om utbedring av samtlige pipeløp for å tilfredsstille dagens krav. Det ble organisert en dugnad i 2013, med relativt godt oppmøte. Dessverre opplevde vi også i 2013 at det var veldig mye rot på loftene som folk enten har flyttet fra eller satt ut i fellesarealene for å bli kastet av andre. Sommeren 2013 ble det bygget balkonger over portalen mellom indre og ytre gårdsrom. Balkongene måtte eierne av de aktuelle leilighetene betale selv. Spesielt om brannen i 2014 I februar brant det i tredje etg i 11 A. Heldigvis ble ingen alvorlig skadet, men det ble omfattende skader i flere leiligheter og i fellearealene. Forsikringen til selskapet dekker skader i fellesarealene, og for de delene av leilighetene som omfattes av selskapets vedlikeholdsansvar. Innbo og annet dekkes av den enkeltes innboforsikring. Selskapet vil likevel få noen få økonomiske utlegg i denne forbindelse. Oppfølgingen etter brannen har medført veldig mye ekstraarbeid for styret, og en del andre oppgaver har blitt usatt av denne grunn. Vaktmester Selskapet har 2 vaktmestere og 1 renholder (alt mulig mann) på deltid. Nøkler/skilt Nøkler til utgangsdør kan bestilles hos styret. Nøkler til egen inngangsdør er den enkelte aksjeeiers ansvar. Skilt til postkasse bestilles hos Thorstensen Jern og Farge AS. Vaskeri Det er fellesvaskerier i kjelleren til Dælenenggata 11 A, C og D, samt i Christian Michelsens gate 10, 12 og 14. Regler for bruk av vaskeriene finnes i husordensreglene.

20 20 Ringgatens Byggeselskap II AS Forsikring Boligaksjeselskapets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om boligaksjeselskapets forsikring brukes, kan aksjonær belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor aksjonærs ansvar. Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er boligaksjeselskapets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er aksjonærs ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at boligaksjeselskapet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har boligaksjeselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Kabel-TV Get er boligaksjeselskapets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Boligaksjeselskapet er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan aksjonæren utarbeide energiattest for sin bolig.

21 21 Ringgatens Byggeselskap II AS Større vedlikehold og rehabilitering 2013 Bygget balkonger over portalen. Nye dørtelefoner i alle leiligheter Bygget balkonger (for de som kan få) Alle vinduer mot indre og ytre bakgård byttet Alle leiligheter har fått montert røykvarsler med 10 års batteri, pulverslukker og brannteppe Montert seriekoblete røykvarslere og brannslukningsapparater i fellesareal 2010 Alle vinduene i fasade mot Christian Michelsensgate og Dælenenggata byttet Våtromsrehabilitering 2005 Elektrisk anlegg oppgradert både i fellearealer og leiligheter Byttet dører. Alle dører mellom loft og kjeller byttet til brannsikre dører.