MØTEINNKALLING. Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: Sted: kl. 17:00 NB! Lille sal i Ås kulturhus Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget, bibliotekene, og Saksliste Referatsaker Orientering Delegerte vedtak Saker til behandling 32/17 17/ Plan for naturmangfold, Ås kommune - Oppstart planarbeid 33/17 17/ Midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde 34/17 17/ Ny bestemmelse om etablering av hybelhus/bygning for bofellesskap i kommuneplanens arealdel 35/17 17/ R-314 Detaljreguleringsplan for ny atkomst til Vinterbro næringspark 36/17 14/ R-286 Reguleringsplan for E 18 Vinterbro - kommunegrensa Ski - Døgnhvileplass 37/17 13/ R-291 Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II - Søndre del Side /17 16/ R-313 Detaljreguleringsplan for Kjærnesveien /00161

2 med flere 39/17 16/ Modulskole Ås stadion - Trafikksikkerhet - Ny behandling 40/17 16/ Gnr 44 bnr 46 - Hestehagen 44, 46 - Tomannsbolig del av BK1 - Naboklage på vedtak om tillatelse til tiltak 41/17 16/ Gnr 54 bnr Hogstvetveien 27 - Enebolig - Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad 42/17 16/ Gnr 54 bnr Sagaveien 38 - Ås Gjestehus - Søknad om dispensasjon 43/17 16/ Gnr 15 bnr 3 - Åsulvsvei 1 - Fradeling av eiendom - Søknad om dispensasjon fra arealformål 44/17 17/ Tiltaksplan for idrett, nærmiljø og friluftsliv /17 17/ Tiltaksplan for trafikksikkerhet /17 17/ Omlegging til tjenestebasert budsjettering fra /17 16/ EPC prosjekt - godkjenning av energisparekontrakt 95 48/17 17/ tertialrapport /17 17/ Budsjettreguleringer 1. tertial Merknad: I sak 38/17 har leder Kjetil Barfelt erklært seg inhabil. Nestleder Joar Solberg vil lede møtet i denne saken, og Arne Hillestad stiller som varamedlen for Kjetil Barfelt. Ås, (navn) (tittel) Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no v/marianne Thorsen. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 114

3 Referatsaker Arkivsak Tittel 17/ Rådmannens oppfølging - Forvaltningsrevisjonsrapport om skoleutbygging i Ås Orientering Tittel Orientering om status ved etatsjef for teknikk og miljø Orientering om status leder av plan og utviklingved Delegerte vedtak Arkivsak Tittel 14/ Delegerte vedtak byggesak april mai 2017 Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 114

4 Saker til behandling HTM-32/17 Plan for naturmangfold, Ås kommune - Oppstart planarbeid Saksbehandler: Siri Gilbert Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 32/ Rådmannens innstilling: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø vedtar oppstart av planarbeid med Plan for naturmangfold for Ås kommune. Planen vil gi føringer for kommunens planlegging, myndighet og virksomhetsutøvelse som berører naturmangfold. 2. I planprosessen skal eksisterende kunnskapsgrunnlag og kartbaser gjennomgås. Midler til planen avsatt i budsjettet for 2017 brukes til feltkartlegginger av naturtyper der behovene for ny og oppdatert kunnskap er størst. Kartbaser oppdateres med eksisterende og ny kunnskap. 3. Planen skal beskrive status og behov for forbedringer i kommunens forvaltningspraksis på området i henhold til lovverket. I tillegg vil planen kunne avdekke behov for videre kartlegging, skjøtselstiltak og andre spesifikke tiltak. 4. Eventuelle forslag til tiltak som går utover normal saksbehandling og som krever ekstra finansiering må avklares i budsjett/handlingsprogram. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud leder for plan og utvikling Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: Ingen Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle dokumenter på sak nummer 17/01048 Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 114

5 Saksutredning: Sammendrag: Handlingsprogrammet for Ås kommune fastsetter at det skal utarbeides en plan for biologisk mangfold for Ås kommune innen Rådmannen anbefaler at det utarbeides en temaplan for naturmangfold. Temaplanen for naturmangfold skal gi bedre kunnskapsgrunnlag gjennom oppdatert kartlegging og oversikt over viktige naturtyper og oppdaterte kartbaser. Planen vil gi en oversikt over de viktigste naturverdiene, største trusler og tiltak for å hindre tap av naturmangfold. Planen vil beskrive status og behov for forbedringer i kommunens forvaltningspraksis på området i henhold til lovverket, i tillegg til spesifikke tiltak. Arbeidet med planen vil også bidra til økt kunnskap og bedre kommunens forvaltningspraksis. Utarbeidelse av en slik plan vil være et viktig verktøy i kommunens arbeid for å hindre tap av naturmangfold i kommunen, og sikre enhetlig forvaltningspraksis på feltet. Fakta i saken: Bakgrunn: Tap av naturmangfold er en av de største miljøutfordringene verden står ovenfor. Naturmangfold er summen av biologisk mangfold, mangfoldet av landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold. Kommunene har en viktig rolle i å ivareta Norges internasjonale forpliktelser for å stanse tapet av naturmangfold, blant annet gjennom konvensjonen for biologisk mangfold (CBD). I følge Norsk handlingsplan for naturmangfold (Meld. St. 14 ( )) er arealinngrep og arealbruk den viktigste negative påvirkningen for natur i Norge. Derfor er det viktig at kommunene utøver sin rolle som arealforvalter på en god måte. Videre sier meldingen at et mer målrettet arbeid med avklaring av naturmangfoldverdier på kommuneplannivå vil bidra til en mer helhetlig og forutsigbar forvaltning av natur. Det er derfor nødvendig med utforming av gode planer som sikrer en bærekraftig forvaltning og arealbruk og hindrer tap av naturmangfold. Prinsippet om kunnskapsbasert forvaltning ligger fast. Kommunene skal følge lovverket for å hindre tap av naturmangfold. Det viktigste lovgrunnlaget for bærekraftig forvaltning er plan- og bygningsloven (pbl) og naturmangfoldloven (nml) med tilhørende forskrifter. Status i Ås kommune: Ås kommune har per i dag ingen operativ plan for bevaring av naturmangfold/ biologisk mangfold. I følge Fylkesmannen i Oslo og Akershus rapport Kartleggingsstatus for viktige naturtyper i Oslo og Akershus, er kartleggingsstatus vurdert som god for Ås kommune (Rapport nr. 5/2014, FMOA). Kartlegging av ferskvanns- og våtmarksområder er imidlertid ikke tilfredsstillende, og det er behov for oppdatering av eldre naturtypedata og byggesonenære skogtyper. Det er også behov for at kartportalen Naturbase oppdateres med naturtypedata for Ås som ennå ikke er lagt inn. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 114

6 I kommuneplanens samfunnsdel ( ) er vedtatt hovedmål 1: Innen 2027 er Ås en miljøvennlig kommune med fokus på bærekraftig ressursbruk. Videre er vedtatt delmål 1.6 blant annet at kommunen vil: gjennomføre kartlegging som gir god oversikt over de viktigste artene og naturtypene forvalte og bevare arealer av betydning for biologisk mangfold etter prinsipper om bærekraft, samlet belastning på økosystemer og føre-var-prinsippet Handlingsprogrammet for Ås kommune fastsetter at det skal utarbeides plan for biologisk mangfold for Ås kommune innen Det er avsatt ,- kroner i årets budsjett til plan for biologisk mangfold. Eksisterende lokale planer og kunnskapsgrunnlag: Kartleggingsstatus for viktige naturtyper i Oslo og Akershus (Rapport nr. 5/2014, FMOA). Handlingsplan for biologisk mangfold Ås kommune Høringsutkast 2011 Forslag til Skjøtselsplan for Slorene Våtmarksområde (2011) Registrering av naturverdier på Åsmyra i Ås kommune (2011) Skjøtselsplan for Kjøyabukta (2007) Kartlegging hule eiker (2015) Amfibier i Ås kommune (2009) Kartlegginger av naturtyper (2005) Kartgrunnlag: Follokart, Naturbase, Artsdatabanken, Miljøstatus Vurdering: Kommunen har ansvar for å ivareta naturmangfold på ulike områder; i saksbehandling, arealplanlegging og som grunneier. Rådmannen mener at utarbeidelse av en temaplan for naturmangfold vil bidra til å målrette og styrke kommunens arbeid på området. Begrepet naturmangfold er mer helhetlig og bør brukes istedenfor biologisk mangfold. Det overordnede formålet for planen bør være å forbedre kommunens arealforvaltning i tråd med naturmangfoldloven. Planen bør være et styringsverktøy som gir forutsigbarhet og enhetlig praksis. I tillegg bør planen fungere som kunnskapsgrunnlag og oppslagsverk for saksbehandlere i kommunen, samt beskrive tiltak og ansvar for gjennomføring. Planen bør også beskrive overordnede mål og evt. delmål for bevaring av naturmangfold i kommunen. For å oppnå dette, er det nødvendig at både kunnskapsgrunnlaget og kommunens forvaltningspraksis gjennomgås i arbeidet med planen. Resultatet av en slik gjennomgang vil kunne avdekke behov for mer kunnskap og behov for endrede rutiner og praksis i saksbehandling og planlegging, samt for spesifikke tiltak. En tilleggsgevinst fra en gjennomgang med ulike enheter i kommunen, vil være økt kunnskap om naturmangfold og relevant lovverk. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 114

7 Det er behov for å gjøre supplerende kartlegginger av naturmangfold for å bedre kunnskapsgrunnlaget for kommunens forvaltning. Midlene som er avsatt i kommunens budsjett til plan for biologisk mangfold bør benyttes til å bestille feltkartlegginger der det er behov for nye kartlegginger eller oppdatert status på eksisterende. Det vil bli fokusert spesielt på kartlegging av ferskvanns- og våtmarksområder som ikke er tilfredsstillende kartlagt per i dag og antatt sårbare områder regulert til utbygging i nær framtid. Videre bør man i arbeidet med planen også oppdatere både kommunale og nasjonale kartdatabaser med resultater fra eksisterende og nye kartlegginger. Et resultat av denne prosessen vil også kunne avdekke behov for videre kartlegging. Fremmede arter er et økende problem, og regnes også som en stor trussel mot naturmangfoldet. Planen bør derfor også gi en oversikt over hovedutfordringene på feltet og nødvendige tiltak for å bekjempe problemet. Planen bør gi en oversikt over kommunens forvaltning av lovverket i ulike roller og behov for forbedret praksis. I planprosessen vil det gjøres en gjennomgang av praksis og rutiner for ivaretakelse av hensyn til naturmangfold i saksbehandlingen, ut fra krav etter naturmangfoldloven (nml) og plan- og bygningsloven (pbl) og annet relevant lovverk. Målet er at planen brukes aktivt av enhetene i kommunen i planlegging, saksbehandling og arbeidsrutiner. Rådmannen mener at denne planen i tillegg til å være en kartlegging og beskrivelse av status også bør beskrive nødvendige tiltak og ansvar for å styrke kommunens innsats for å bevare naturmangfold. Dette kan for eksempel være behov for bedre rutiner i saksbehandlingen, videre kartlegginger eller behov for vern eller skjøtsel av områder. Siden det ikke er avsatt budsjett til oppfølging av planen, vil foreslåtte tiltak som går ut over normal saksbehandling og administrasjon måtte avklares i kommunens årlige handlingsprogram. En oversikt over behov for tiltak vil gjøre det lettere å søke midler fra statlige og regionale støtteordninger til naturmangfold. Hovedtema som bør behandles i planen: 1. Avklare overordnede mål (og evt. delmål) for bevaring av naturmangfold i kommunen. 2. Oppdatert status på naturmangfold og arter som kommunen har spesielt ansvar for: Hvor er de største verdiene? 3. Hva er de største utfordringene når det gjelder fremmede arter og økologisk risiko i kommunen? 4. Hva/hvor er de største truslene for naturmangfold i Ås kommune? 5. Hvilke tiltak og endringer i rutiner er viktigst for å styrke bevaringen av naturmangfold i kommunen? Gjennomføring av planprosessen: Plan- og utviklingsavdelingen har ansvar for utarbeidelse av planen, men involverer relevante enheter i kommunen som kan bidra med kunnskap og informasjon, både Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 114

8 om naturmangfold og om egen forvaltningspraksis. Lag, foreninger, grunneiere og kunnskapsmiljøer informeres om og involveres i prosessen. Kommunens planforum fungerer som referansegruppe for arbeidet. Miljøverngruppa i Follo involveres for å sikre faglig kvalitet og grensesnittet mot nabokommuner. Oversikt over gjennomføring av planprosessen: Gjennomgang av eksisterende kunnskapsgrunnlag og bestilling av feltkartlegginger der behovene for ny og oppdatert kunnskap er størst. Utarbeide utkast til tema og struktur i planen Involvering av administrasjonen: Arbeidsmøter med Follo landbrukskontor, Enhet for plan- og utvikling, byggesak og geodata, eiendom, vei, idrett og natur og vann (VIN) og vann, avløp og renovasjon (VAR) Innspillsmøte med grunneiere, lag/foreninger og relevante kunnskapsmiljøer med påfølgende innspillsrunde. Plan for naturmangfold vedtas endelig i Kommunestyret. Økonomiske konsekvenser: Det er satt av ,- kr i årets budsjett til plan for biomangfold. Midlene brukes til feltkartlegginger for å bedre kunnskapsgrunnlaget om naturtyper. Gjennomføring av tiltak foreslått i planen følges opp administrativt der det ligger innenfor normal saksbehandling og administrasjon. Nye tiltak beskrevet i planen spilles inn årlig i handlingsprogram/budsjett. Det kan også søkes statlige og regionale tilskudd til tiltak, men dette krever at administrasjonen har kapasitet til å følge opp gjennomføring og rapportering. Miljømessige konsekvenser: En temaplan for naturmangfold vil bidra til å målrette og styrke kommunens arbeid for bevaring av naturmangfold, gjennom forbedret kunnskapsgrunnlag, forvaltningspraksis og spesifikke tiltak. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen anbefaler at det utarbeides en temaplan for naturmangfold som gir bedre kunnskapsgrunnlag gjennom oppdatert kartlegging og oversikt over viktige naturtyper. Planen vil beskrive status og behov for forbedringer i kommunens forvaltningspraksis på området i henhold til lovverket, i tillegg til spesifikke tiltak. Arbeidet med planen vil også bidra til økt kunnskap og bedre forvaltningspraksis i kommunen som organisasjon. Planen vil gi føringer for kommunens planlegging, myndighet og virksomhetsutøvelse som berører naturmangfold, og vil være et viktig verktøy i kommunens arbeid for å hindre tap av naturmangfold. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 114

9 HTM-33/17 Midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 33/ Kommunestyret 37/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 13-1 vedtar Ås kommune nedlegging av midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde. Båndleggingen gjelder Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den bebygde delen av Ås Sentrum Syd, samt Essostasjonen. Kart over båndleggingssone, jf. vedlegg 2 ( ) Forbudet gjelder følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Ved behandling av byggesaker innenfor dette området skal vedlagte retningslinjer benyttes. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Leder av plan- og utvikling Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. Kommunestyret Vedlegg: 1. Planprogram Ås Sentralområde 2. Kart over båndleggingssone 3. Vedtak HTM, Forhåndsvarsel 4. Uttalelse fra Einar J. Einarsson 5. Uttalelse fra Carl Fredrik Langseter 6. Uttalelse fra Dyrø og Moen AS Arkitekter MNAL 7. Uttalelse fra Marit Låg og Paul Runnestø 8. Uttalelse fra beboere på Rådhusplassen Uttalelse fra Toril Kilde Saksbehandler sender vedtaket til: Samtlige hjemmelshavere innenfor de berørte områdene Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 114

10 Saksutredning: Sammendrag: Kommunestyret vedtok i 2015 å sette i gang arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. I påvente av at denne reguleringsplanen skal tre i kraft finner rådmannen det nødvendig å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak innenfor deler av denne planens avgrensningsområde. Aktuelle områder er Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den bebygde delen av Ås Sentrum Syd, samt Essostasjonen. Kart båndleggingssone Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 114

11 Sakens bakgrunn: Kommunestyret i Ås fastsatte planprogram for Ås sentralområde i møte (vedlegg 1). Planprogrammet var på høring i perioden Planprogrammet redegjør for det fremtidige planarbeidet som berører de mest sentrale områdene i Ås tettsted. Formålet med planen er å gi retningslinjer for den fremtidige veksten i Ås tettsted. Planen skal blant annet styrke kommunal planlegging av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, og sørge for forutsigbarhet for grunneiere og eiendomsutviklere. Det skal særlig legges vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Ås kommune mottar stadig henvendelser fra utbyggere som ønsker å drøfte muligheter for tiltak innenfor Ås sentralområde. Dersom byggesøknader fremmes i dag, vil de måtte behandles etter gjeldende vedtatte bestemmelser. Innenfor dette planområdet er det lagt opp til endringer av arealbruken, som igjen medfører at tiltak som er i tråd med gjeldende vedtatte planer vil kunne være til hinder for gjennomføring av områdereguleringsplan for Ås sentralområde. Hjemmelsgrunnlag: For å sikre at nye tiltak ikke skal være til hinder for gjennomføring av planer som er under arbeid, kan kommunen vedta å innføre midlertidig forbud mot tiltak etter planog bygningsloven I bestemmelsen heter det: «Finner kommunen eller vedkommende myndighet at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Kommunen kan samtykke i at tiltak som er nevnt i første ledd blir gjennomført hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. Gjelder den påtenkte planen areal for omforming og fornyelse med hensynssone for særlige samarbeids- eller eierformer, jf bokstav e og 12-6, kan kommunen også bestemme at grunneier eller rettighetshaver ikke uten samtykke fra kommunen kan råde rettslig over eiendom på en måte som kan vanskeliggjøre eller fordyre gjennomføringen av planen. Kommunen skal la slikt vedtak tinglyse på de berørte eiendommer.» I medhold av plan- og bygningslovens 13-1 kan altså kommunen bestemme at tiltak etter loven ikke må igangsettes før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne vanskeliggjøre planleggingen eller gjennomføringen av planen. Kommunen kan imidlertid samtykke i at eiendom blir delt eller at tiltak oppføres, hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre gjennomføring av den nye reguleringen. Det vil således være mulig å differensiere hvilke arbeider og tiltak forbudet skal omfatte. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 114

12 Det er utarbeidet en egen intern veileder som skal legges til grunn for slike samtykker. Veilederen legger opp til at innkommende søknader kan vurderes løpende etter hvert som det utarbeides føringer i planen som enten tilsier at ulike typer tiltak kan tillates eller bør avslås. Veiledningen legger altså til rette for en viss fleksibilitet i saksbehandlingen. Et bygge- og deleforbud er midlertidig og legger dermed en forpliktelse på kommunen til å gjennomføre reguleringen. Er ikke reguleringssaken endelig avgjort innen 4 år, faller forbudet bort, jf. pbl Tidligere innsendte dele- og byggesøknader skal da tas opp til behandling. Når områdereguleringsplan for Ås sentralområde er endelig vedtatt, kan de tiltak som ble avslått i båndleggingsperioden men som er i tråd med den nye reguleringsplanen kunne omsøkes på nytt. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge fristen, jf. pbl Ved fristforlengelse kan kommunen eller departementet bestemme at berørte grunneiere skal gis rett til å kreve innløsning av sine eiendommer som om eiendommen, eller den del av eiendommen som berøres av byggeforbudet, var blitt regulert til offentlig trafikkområde, friområde, fellesområde eller område angitt til omforming og fornyelse. Tillatelse til tross for forbud (såkalt samtykke til tiltak) behandles etter pbl 13-1, 2. ledd, ikke som dispensasjon etter pbl Rådmannens vurdering av forbudsområdet: Områdereguleringsplan for Ås sentralområde består foreløpig av 8 delområder, herunder Ås sentrum, Ås sentrum Syd, Ås sentrum Øst/Langbakken, Åsmåsan/Åsmyra, Kaja, Søråsteigen, Del av Søråsjordet og Europankvartalet. Rådmannen har kommet til at midlertidig tiltaksforbud bør gjelde for hele Ås Sentralområde med unntak av de ubebygde teigene i nord, vest og sør, følgelig Åsmåsan/Åsmyra, del av Søråsjordet og Moerjordet. Planforslaget for Ås sentralområde legger opp til at alle åtte delområder skal få utnytte potensialet til å utvikle sin særegne karakter. Flere ulike fortettingsstrategier er diskutert og vil ligge til grunn for områdereguleringen. Prioriterte fortettingsstrategier får også betydning for dagens utvikling, da områdene som er gjenstand for denne saken også vil kunne bli gjenstand for endrede bestemmelser om bebyggelse, herunder eksempelvis utnyttelsesgrad, høyder og utforming. Noen steder kan det eksempelvis bli aktuelt å tillate fradeling og bebyggelse på mindre tomter enn dagens praksis, eller høyere bebyggelse og bebyggelse med flere boenheter enn det som tillates i dag. Andre steder er målet kanskje å ivareta særlig vellykkede miljøer av historisk, arkitektonisk og kulturell betydning. Områdereguleringsplanen vil legge opp til endringer i sentralområdene, og rådmannen vurderer det derfor som nødvendig å legge ned midlertidig forbud mot tiltak etter pbl i disse områdene. Dette fordi tiltak innenfor disse områdene kan vanskeliggjøre, eller være direkte i strid med det pågående planarbeidet. Rådmannen mener det er viktig å båndlegge disse områdene for å få en viss kontroll Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 114

13 på utviklingen frem til områdereguleringsplanen er endelig vedtatt. Dersom det skal tillates tiltak i disse områdene, bør det være en type tiltak som etter en konkret vurdering lar seg kombinere med fremtidsplanene i områdereguleringen. Tiltak som vil være uforenlig med planen bør derimot ikke tillates. De områdene som rådmannen har valgt å holde utenfor båndleggingen er de områdene som i hovedsak er ubebygde, men som i kommuneplanen er disponert til utbygging (Åsmåsan, Søråsjordet og Moerjordet). Rådmannen vurderer det som svært lite sannsynlig at disse områdene vil bli søkt bebygget før det foreligger en konkret og vedtatt detaljregulering. En båndlegging etter pbl vil derfor etter rådmannens syn bli overflødig i disse områdene. Andre steder som ikke vil bli berørt av båndleggingen er Skogsdammen og Studentsamfunnet v/nmbu. Disse områdene har svært små utbyggingsmuligheter etter gjeldende regulering. Rådmannen mener derfor en båndlegging i disse områdene vil bli overflødig. Rådmannen foreslår derfor å legge båndleggingssonen som vist på side 3 i dette dokumentet. Vurdering av typer tiltak som bør forbys: Plan- og bygningsloven 13-1 gir kommunen mulighet til å forby både oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) eller tiltak etter 1-6. Med tiltak etter 1-6 menes blant annet oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk». Videre supplerer pbl første ledd med en liste over tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene: a) oppføring, tilbygging (utvidelse i bredde), påbygging (utvidelse i høyde), underbygging (eks.utgraving av kjeller) eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig h) oppføring av innhegning mot veg i) plassering av skilt- og reklameinnretninger Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 114

14 j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg k) vesentlig terrenginngrep l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova. Målet med forbudet er hovedsakelig å forhindre oppføring av nye bygninger utenfor de rammer som potensielt kan følge av den fremtidige områdereguleringen. I den forbindelse vises det spesielt til såkalt «eplehageutbygging». Denne typen utbygging, enten i form av fradeling av hagetomt eller oppføring av nybygg på hagearealer vurderes som spesielt negativt. Før kommunen har tatt endelig stilling til den ønskede utviklingen i de ulike delområdene, vil en slik type utbygging kunne få store konsekvenser for den enkeltes eiendoms potensiale. I tillegg vil også utbygging av annet enn hagearealer kunne skape utfordringer i realiseringen av områdereguleringsplanen. Her nevnes eksempelvis utvidelse av bolig eller næringsbygg eller etablering av boliger i eksisterende næringsbygg. Da formålet i all hovedsak er å bremse denne typen utvikling frem til områdereguleringsplanen er vedtatt, mener rådmannen det vil være urimelig å nekte alle typer tiltak etter pbl Rådmannen mener forbudet bør begrenses til å gjelde følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Tidligere behandling av saken: I medhold av forvaltningsloven 16 skal midlertid forbud mot tiltak forhåndsvarsles alle innbyggere innenfor det berørte område, og innbyggerne skal ha mulighet til å uttale seg om saken. Hovedutvalg for teknikk og miljø fattet den vedtak om å forhåndsvarsle midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde, med 3 ukers uttalelsesfrist (vedlegg 3). Varselet ble sendt og innbyggerne fikk i henhold til ovennevnte vedtak frist til med å uttale seg. Uttalelser til forhåndsvarsel: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 114

15 Rådmannen har mottatt seks uttalelser i denne saken. Rådmannen har imidlertid fått en del e-poster og telefoner fra innbyggere som har konkrete spørsmål om sin konkrete eiendom og som ønsker mer informasjon om saken. Disse er blitt besvart løpende av rådmannen. Noen henvendelser har også vært fra innbyggere som vil forsikre seg om at kommunen ikke skal erverve, ekspropriere eller foreta andre inngripende tiltak på deres eiendom. Rådmannen har forsikret om at dette ikke er tilfellet, og at forbudet kun gjelder for fremtidige tiltak som grunneiere selv potensielt ønsker å utføre på sin tomt, men som kan måtte avventes til områdereguleringsplanen er vedtatt. Uttalelse fra Einar J. Einarsson på vegne av beboere på Kaja (vedlegg 4): Kajabeboerne ønsker at det midlertidige forbudet skal gjelde også for eventuell utvidelse av gang- og sykkelvei som berører eiendommene på nordsiden av Drøbakveien. Videre ber beboerne om at området som ligger på vestsiden av Samfunnsveien, mellom Drøbakveien og Utveien inngår i sentralområdet som skal omfattes av midlertidig forbud. Beboerne mener dette området bør innlemmes i sentralområdet med midlertidig forbud mot tiltak. Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Oppgradering og utvidelse av vei- og gatenett i kommunen dekkes ikke av dette forbudet. Drøbakveien er en fylkesvei, og utvidelse av gang- og sykkelveien langs denne strekningen tilfaller Statens Vegvesens myndighetsområde. Et slikt prosjekt er avhengig av en egen detaljreguleringsplan, og Statens Vegvesen varslet oppstart av denne planen Planen er imidlertid lagt på is i påvente av ferdigstillelse av vei- og gateplan ettersom det der kan være aktuelt med alternative utforminger. Målet med forbudet er som nevnt å forhindre oppføring av nye bygninger som kan vanskeliggjøre gjennomføring av den fremtidige områdereguleringen. Basert på ovennevnte mener rådmannen det vil være unødvendig å la forbudet dekke også fremtidig gang- og sykkelvei på nordsiden av Drøbakveien. Det er også stor sjanse for at områdereguleringsplanen blir vedtatt og forbudet dermed opphører lenge før reguleringsplan for denne gang- og sykkelveien er ferdig. Beboerne mener området som ligger på vestsiden av Samfunnsveien også bør inngå i forbudet. Forbudet kan imidlertid kun dekke området som faller inn under områdereguleringsplanen. Området dekkes ikke av planforslaget for områdereguleringsplanen og kan således heller ikke dekkes av forbudet. Uttalelse fra Carl Fredrik Langseter (vedlegg 5): Som eier av eiendommene Raveien 9, 11 og 13, som er en del av Europankvartalet, ber han om at dette området tas ut av båndleggingssonen. Langseter viser til at arbeidet med å detaljregulere Europankvartalet nå er inne i en så god prosess at 4 år med forbud mot tiltak vil virke demotiverende for alle som jobber med dette prosjektet. Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 114

16 Dersom midlertidig forbud mot tiltak vedtas i kommunestyret, kan kommunens bygningsmyndighet med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1 likevel samtykke til at byggetiltak blir gjennomført hvis det etter skjønn ikke vil vanskeliggjøre gjennomføring av områdereguleringsplanen for Ås sentralområde. Europankvartalet inngår i områdereguleringsplanen for Ås sentralområde og utvikling av dette området må derfor forholde seg til denne planen ved fremtidig byggprosjektering. I tillegg må man gå ut ifra at pågående detaljregulering av sentrum nord og Europankvartalet samsvarer med områdereguleringsplanen. Et fremtidig byggeprosjekt i dette området vil dermed etter all sannsynlighet ikke være til hinder for gjennomføring av områdereguleringsplanen. Uttalelse fra Dyrø og Moen AS Arkitekter MNAL (vedlegg 6): På vegne av Studentsamskipnaden i Ås ber Dyrø og Moen AS Arkitekter om at det pågående arbeidet med ny reguleringsplan for del av Skogveien ikke omfattes av det varslede midlertidige forbudet. Det vises til at reguleringsarbeidet og senere oppføring av studentboliger i Skogveien ikke vil vanskeliggjøre eller være i strid med områdereguleringsplanen, og det bes derfor om at arbeidet for å etablere flere studentboliger i Skogveien kan fortsette uten stopp. Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Dersom midlertidig forbud mot tiltak vedtas i kommunestyret, kan kommunens bygningsmyndighet med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1 likevel samtykke til at byggetiltak blir gjennomført hvis det etter skjønn ikke vil vanskeliggjøre gjennomføring av områdereguleringsplanen for Ås sentralområde. Når det i fremtiden blir aktuelt å søke om oppføring av nye studentboliger i tråd med reguleringsplan for del av Skogveien, vil det dermed være anledning til å søke om samtykke til gjennomføring av tiltaket til tross for bygge- og deleforbudet. Også i dette tilfellet må man gå ut ifra at pågående regulering Skogveien samsvarer med områdereguleringsplanen slik at et fremtidig byggeprosjekt vil være i tråd med områdereguleringsplanen. En anmodning om samtykke må likevel avventes til bygge- og deleforbudet eventuelt er vedtatt og det skal fremlegges en konkret byggesøknad for studentboliger i Skogveien. Uttalelse fra Marit Låg og Paul Runnestø (vedlegg 7): Marit Låg og Paul Runnestø motsetter seg et midlertidig forbud mot tiltak, da de har planer om å oppføre en bolig nr. 2 på sin eiendom i løpet av de neste årene. Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Når det i fremtiden blir aktuelt å søke om oppføring av en ny enebolig på eiendommen vil det være anledning til å søke om samtykke til gjennomføring av tiltaket til tross for bygge- og deleforbudet. Hvorvidt søknaden kan godkjennes vil bero på en konkret skjønnsmessig vurdering av om tiltaket vil være til hinder for gjennomføring av områdereguleringsplanen. I alle tilfelle vil forbudet kun gjelde til områdereguleringsplanen er vedtatt, og maks 4 år. Etter dette vil man kunne bygge i henhold til områdereguleringsplanen. Det kan Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 114

17 være lurt å avvente prosjekteringen til områdereguleringsplanen er vedtatt, for å se om den nye planen gir bedre muligheter på eiendommen sammenlignet med i dag. Uttalelse fra beboere på Rådhusplassen 25 (vedlegg 8): Beboerne er blitt gjort kjent med at eiendomsutviklingsselsapet Urbanium planlegger å utvikle Raveien 2 med totalrenovering og en ekstra etasje. De motsetter seg dette da de mener det vil være i strid med forbudshensikten. Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Et midlertidig forbud mot tiltak vil ikke få tilbakevirkende kraft på allerede godkjente byggetiltak. HTM innvilget dispensasjon vedrørende krav om inntrukket 4. etasje og maksimalt tillat bruksareal den Rammetillatelse ble deretter innvilget Forbudet vil derfor ikke få innvirkning på dette konkrete byggeprosjektet. Uttalelse fra Toril Kilde (vedlegg 9): Kilde viser til at forbudet ikke må berøre tiltak som er tillatt etter byggesaksforskriften 4-1, tiltak som er unntatt søknadsplikt. Videre må forbudet etter Kildes syn få tilbakevirkende kraft ovenfor byggesaken i Moerveien 10 Rådmannens kommentarer til uttalelsen: Forbudet gjelder i denne saken kun søknadspliktige tiltak, og ikke tiltak som er unntatt etter byggesaksforskriften 4-1. Et eventuelt forbud vil ikke få tilbakevirkende kraft ovenfor allerede omsøkte byggetiltak, men får betydning for de tiltak som omsøkes etter at forbudet eventuelt vedtas i kommunestyret. Konklusjon: Rådmannen foreslår at Ås kommune i medhold av plan- og bygningsloven 13-1 nedlegger midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde. Båndleggingen bør gjelde Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den bebygde delen av Ås Sentrum Syd, samt Essostasjonen. Kart over båndleggingssone: Forbudet bør gjelde følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Ved behandling av byggesaker innenfor dette området skal interne retningslinjer for saksbehandling benyttes. Kan vedtaket påklages? Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 114

18 Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 114

19 HTM-34/17 Ny bestemmelse om etablering av hybelhus/bygning for bofellesskap i kommuneplanens arealdel Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 34/ Formannskapet 43/ Kommunestyret Saksdokument ikke ferdigstilt. Ettersendes til møtet Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 114

20 HTM-35/17 R-314 Detaljreguleringsplan for ny atkomst til Vinterbro næringspark Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 35/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for ny atkomst til Vinterbro næringspark, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser datert Planforslaget sendes til aktuelle offentlige myndigheter og andre berørte parter til uttalelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø 1. gang Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert R-284 Trafikknotat 5. R-284 Støy og luft 6. R-284 Konsekvensutredning Akershus fylkeskommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge egen liste Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 114

21 Saksutredning: Sammendrag: Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Login Vinterbro AS. Planforslaget er en omregulering av atkomstløsningen i gjeldende reguleringsplan R- 284 «Reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro næringspark», som ble vedtatt Hensikten med omreguleringen er å tilrettelegge for en ekstra kjøreatkomst til ny hovedterminal for Rema 1000, via Myråsdalen. I tillegg foreslås endringer i regulert gang-/sykkel-forbindelse gjennom næringsområdet. Den viktigste endringen for gående og syklende er at kryssing av atkomstveien foreslås i plan, som erstatning for kulvertløsningen i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er redegjort for i detalj i vedlagte planbeskrivelse, med tilknyttet reguleringskart og bestemmelser. Fakta i saken: Beliggenhet Planområdet ligger i Vinterbro næringspark, og omfatter adkomstsonen til den nye hovedterminalen for Rema 1000 som er under utbygging. Dagens atkomstsone til Vinterbro næringspark. Nytt terminalbygg til venstre. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 114

22 Kartet over viser atkomstsonen i gjeldende reguleringsplan R-284, hvor atkomst til nytt terminalbygg er regulert som en ny veiforbindelse fra Kveldroveien, på nordsiden av dagens terminalbygg. Myråsdalen er regulert som atkomst for gående og syklende, og krysser ny atkomstvei i kulvert. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 114

23 Kartet over viser forslag til reguleringsplan for ny atkomst til Vinterbro Næringspark. Foreslåtte endringer: Ny atkomstvei Myråsdalen reguleres som ny atkomstvei til Rema 1000 s hovedterminal. Deler av veien ble i R-284 regulert som gang-/sykkelvei uten tilgang for biltrafikk. I nytt planforslag reguleres veien som kjørevei med gang-/sykkelvei, og er tenkt som hovedatkomst for biltrafikk til terminalområdet. Ny atkomstvei i gjeldende reguleringsplan opprettholdes, og vil i hovedsak fungere som atkomst for tungtransport. Hensikten med å opparbeide to atkomstveier er primært knyttet til stigningsforholdene. Stigningen langs Myråsdalen vil bli noe brattere enn stigningen langs adkomstveien direkte fra Kveldroveien. Det er i tillegg fordelaktig med to adkomster dersom det oppstår situasjoner der trafikken forhindres på én av veiene. Tiltakshaver ønsker også å tilrettelegge for at eksisterende og ny terminal kan få felles aktivitet på sikt, og ønsker derfor en intern forbindelse mellom disse. Nye løsninger for sykkel og gange I gjeldende reguleringsplan R-284 er det lagt opp til at gående og syklende fra Myråsdalen skal krysse adkomstveien til det nye næringsområdet i kulvert. I nytt planforslag er kulverten utelatt. Gang-/sykkelvei følger Myråsdalen på østsiden, og krysser atkomstveien i plan. Krysset Myråsdalen/ny atkomsvei utformes som et regulært 4-armet kryss. På sørsiden av krysset blir det anlagt gangfelt over Myråsdalen. Utkjøring fra ny hovedterminal er blitt endret, slik at den kommer ut i Myråsdalen ca. 170 m sør for krysset (vist med pil på kartet). Endret trasé for Myråsdalen, sør for nytt kryss Myråsdalen gir også adkomst til to næringstomter sør for hovedterminalen. Traseen endres slik at veien blir liggende noe nærmere den østre næringstomten. Det forutsettes at omleggingen av Myråsdalen med tilhørende gang- og sykkelvei inngår i ny reguleringsplan for næringsområdene sør for hovedterminalen. Vedlagte illustrasjonsplan (vedlegg 1 i planbeskrivelsen) viser detaljene i nytt planforslag. Innkomne uttalelser ved varsling av oppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet sammen med et forslag om en mindre endring av formålsgrensene i R-284. Denne endringen ble senere vedtatt administrativt, i sak 13/ Det ble mottatt 3 uttalelser til varsel om oppstart, som i hovedsak berører den mindre endringen: Akershus fylkeskommune: Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta, og har ingen vesentlige merknader til den foreslåtte endringen. De vil uttale seg om den endrete atkomstløsning når denne sendes på høring. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 114

24 Statens vegvesen: Statens vegvesen har ingen merknader til endringsforslaget. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor sine ansvarsområder. De har ingen konkrete merknader til planforslaget. Vurdering: Gang- og sykkel-løsning Vedlegg 1 i planbeskrivelsen viser detaljene i adkomstsonen, med to krysninger mellom kjørevei og gang-/sykkelvei. Det må ventes at det meste av trafikken her utgjøres av tunge kjøretøy. Spesielt utsatt er kryssingen fra Myråsdalen over ny atkomstvei, der det forventes opp mot 600 lastebiler ÅDT. På bakgrunn av det høye antallet tunge kjøretøy ble denne krysningen i gjeldende reguleringsplan regulert i kulvert. Dette er i utgangspunktet den mest trafikksikre løsningen. I det foreliggende planforslaget legges det opp til at gang- og sykkelveien krysser kjøreveiene i plan, med oppmerket gangfelt. Rådmannen vektlegger i dette tilfellet at strekningen ikke er en viktig gang-/og sykkelforbindelse. Forbindelsen tjener i dag som adkomst til friluftsområder på stedet (Kirkerudåsen og Vardåsen), men dette er relativt små trafikkmengder. Veien har heller ingen funksjon som gang- og sykkelvei for barne- og ungdomsskolene i området. Veien er ikke opparbeidet til noen tilfredsstillende standard sør for planområdet. Det forventes ikke at foreliggende planforslag vil bidra til å gjøre forbindelsen ned til Nordby mer attraktiv, ettersom det bare er første del av veistrekningen som oppgraderes. Det foreligger heller ingen planer om å oppgradere resten av strekningen. Kommunens pedaltråkk-undersøkelse støtter opp om at Myråsdalen ikke er en viktig ønsket sykkelforbindelse blant kommunens innbyggere. Det antas ikke at utbyggingen av Rema 1000 s hovedterminal vil bidra til en stor økning i gang- og sykkeltrafikken i planområdet. Grunnet lagerets beliggenhet antas det at relativt få av de som har sitt arbeidssted i Vinterbro næringspark vil velge gange og sykkel for arbeidsreisen. Foreliggende trafikkutredning anslår gang- og sykkeltrafikken til/fra ny terminal til ca. 40 ÅDT. En kulvertløsning fremstår dermed som en uforholdsmessig stor kostnad, som vil gagne et relativt lavt antall brukere. Rådmannen forutsetter at det iverksettes andre tiltak for å sikre trafikksikkerheten for syklister og gående. I planbeskrivelsen foreslås følgende tiltak for å sikre gående og syklende: Oppmerking av gangfelt der gang- og sykkelveien krysser kjørevei Skilting av gangfelt Forsterket belysning ved gangfeltene. Det skal vurderes sykkelsperrer eller lysregulering for å sikre at syklende stanser før kryssing av gangfelt. Gangfeltet kan forhåndsvarsles med skilt, for eksempel 50m foran gangfeltet, for å markere det bedre. Fartsgrensen skiltes til 30 km/t. Det forventes at stigning og krappe svinger på atkomstveien bidrar til å holde hastigheten nede. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 114

25 Rådmannen mener samlet sett at de foreslåtte tiltakene vil gi tilstrekkelig oversiktlighet og trafikksikkerhet i atkomstsonen. Trafikkmengder og støy Biltrafikken til og fra den nye terminalen ble utredet i forbindelse med R-284 Reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro næringspark («Trafikknotat logistikkpark Vinterbro», Asplan Viak ). I utredningen ble følgende trafikktall anslått: Økning i personbiltrafikken (ansatte m.m.) til/fra ny terminal er beregnet til ca. 200 ÅDT. Grunnet terminalens beliggenhet er det tatt utgangspunkt i at de aller fleste ansatte vil bruke bil til og fra arbeidsplassen. Tungtrafikken i forbindelse med varetransporten er beregnet til 600 ÅDT etter utbyggingen. Dette gir en samlet ÅDT på 800 for hovedterminalen. Det antas at tungtrafikken i hovedsak vil bruke den regulerte hovedatkomsten til terminalen, nord for dagens terminalbygg, mens biltrafikken vil ankomme terminalen via Myråsdalen. Myråsdalen vil også være adkomstvei til to næringstomter i sør, som er regulert for næringsformål, med relativt høy utnyttelse. I dag foreligger det ikke konkrete utbyggingsplaner på disse tomtene. Det forutsettes at det utarbeides en ny trafikkanalyse når dette området eventuelt reguleres. I konsekvensutredningen fra arbeidet med R-284 ble den foreslåtte utbyggingen vurdert til ikke å påvirke det omkringliggende veinettet i vesentlig grad. Dette skyldes at beregnet trafikkøkning er relativt liten. Foreslått endring i atkomstløsning vil ikke endre dette forholdet. Det ble gjennomført støyutredninger i forbindelse med planarbeidet for R-284. Støyutredinger viste at ingen eksisterende boliger vil ligge i nærheten av støysoner fra veitrafikk fra internveier i planområdet. Utenfor støysonekartene blir det en relativt liten trafikkøkning som ikke utløser krav til tiltak for eksisterende bebyggelse. Det ligger ingen boliger i tilknytning til den delen av Myråsdalen som nå foreslås som atkomstvei. Støyutredningen anses dermed som dekkende for planforslaget. Økonomiske konsekvenser: Planendringen vil ikke ha vesentlige konsekvenser for kommunen. Kjøreveiene og gang- og sykkelveiene bygges som private veier. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for ny atkomstløsning til Vinterbro næringspark legges ut til offentlig ettersyn. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 114

26 HTM-36/17 R-286 Reguleringsplan for E 18 Vinterbro - kommunegrensa Ski - Døgnhvileplass Saksbehandler: Ellen Grepperud Saksnr.: 14/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 36/ Kommunestyret 33/ Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens første ledd vedtar Ås kommunestyre R-286-Reguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski (Døgnhvileplass), som vist på plankart datert med bestemmelser datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Kommunestyret Vedlegg: 1 Planbeskrivelse, datert Planbestemmelser, datert Plankart 2, revidert Oversendelsesbrev fra Statens vegvesen datert Høringsbrev, begrenset høring datert Notat plassering av døgnhvileplass, datert Trafikksikkerhetsnotat, datert Notat Vegserviceanlegg, datert Notat merknadsbehandling, datert Høringsuttalelse, McDonalds Norge, Høringsuttalelse, Fylkesmannen i Oslo og Akershus Høringsuttalelse, Akershus fylkeskommune, Vedtak i saken sendes til: Statens vegvesen McDonald s Norge Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 114

27 Saksutredning: Sammendrag: Saken gjelder R-286-Reguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski, endret plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset. Plasseringen av døgnhvileplassen ble endret fra høringsforslag datert til planforslag oversendt til politisk behandling, datert Endringen ble påklaget av McDonald s, og klagen fikk medhold av kommunestyret i vedtak den For å tilfredsstille krav til saksbehandling iht. plan- og bygningsloven, er endringen lagt ut til offentlig ettersyn på nytt (iht. pbl første ledd), med påfølgende politisk behandling. Fakta i saken: Tidligere saksgang: R-286-Reguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski er utarbeidet av Statens vegvesen, og hensikten med planen er å sikre nødvendige arealer til etablering av ny 4-felts motorveg mellom Retvet i Ski og Vinterbro i Ås. Statens vegvesen varslet oppstart av arbeidet med reguleringsplan og høring av planprogram Planprogrammet ble fastsatt av kommunestyret i møte Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Før planen ble oversendt til politisk behandling, ble plassering av døgnhvileplass ved Nygård endret som følge av innkomne merknader. Det ble gjennomført en begrenset høring av endringen før oversendelse til Ås kommune for sluttbehandling. Det er tidligere i planarbeidet vurdert å legge døgnhvileplassen på ulike arealer ved Nygårdskrysset. Det henvises til eget notat om vegserviceanlegg for nærmere beskrivelse av disse vurderingene. Ås kommunestyre vedtok i møte , K-sak 51/16, reguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski. Vedtaket ble kunngjort Det kom inn totalt 4 klager til vedtaket. Klagen fra McDonald s omhandlet endret plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås kommune, med følgende hovedpunkt: 1. Mener det er feil i saksbehandlingen da McDonald s er nærmeste naboeiendom til døgnhvileplassen. Det er ikke gitt rimelig tid til å uttale seg til endringen, og det er ikke tydeliggjort at dette er en begrenset høring. 2. Mener at ny plassering av døgnhvileplassen ikke er utredet, og er i strid med utredningsplikten, jf. forvaltingslovens 17, og det er ikke gjennomført ny ROSanalyse. 3. Mener det ikke er behov for 14 døgnhvileplasser på grunn av midlertidige plasser på Fugleåsen (100 stk) og planer om døgnhvileplass ved Taraldrud. 4. Mener det er trafikkfarlig med utkjøring over et område der barn ferdes. 5. Mener at sanitærforholdene ikke tillater etablering av 14 døgnhvileplasser. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 114

28 Disse punktene ble svart ut av Statens vegvesen i notat datert og oversendt Ås kommune før politisk behandling av klagene. Klagene ble behandlet av Ås kommunestyre med følgende vedtak (utdrag): «Klagen fra McDonalds på vedtak av R Reguleringsplan for E18 Retvedt Vinterbro, tas til følge da kommunestyret ikke kan se at varslingen oppfyller gjeldende krav.» For å tilfredsstille krav til saksbehandling iht. plan- og bygningsloven i tråd med kommunestyrets vedtak av , er endringen lagt ut til ny begrenset høring (iht. pbl første ledd). Dette betyr at endringen behandles på tilsvarende måte som for utarbeiding av ny plan, med unntak av at høringsbrev kun er sendt til direkte berørte grunneiere, naboer, Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Høringsperioden for endringen var Innkomne merknader: Det har kommet inn 3 merknader til endringen. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av Statens vegvesen (SVV). 1. Akershus fylkeskommune: Viser til tidligere uttalelser i saken, og har ingen ytterligere merknader til endringen. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Ingen konkrete merknader til planforslaget, viser til kommunens ansvar som planmyndighet. 3. McDonald s Norge AS v/advokatfirma Ræder DA: a) Reguleringsplanen kan ikke gjennomføres som mindre endring av reguleringsplan. Forslaget må behandles etter saksbehandlingsreglene i første ledd. Dersom kommunen vedtar endringene etter pbl annet ledd vil vedtaket bli påklaget. SVVs kommentar: Endringen blir ikke behandlet som mindre endring, men som endring av reguleringsplan iht. pbl første ledd. Etter SVVs vurdering bortfaller dette punktet i merknaden. b) Forslaget medfører trafikkfarlige situasjoner, både for gående og for andre kjørende. Trafikksikkerhetsseksjonen i Statens vegvesen advarer mot foreslåtte tiltak og anbefaler tiltak. Disse tiltakene er ikke fulgt opp i forslaget. SVVs kommentar: Samtlige tiltak som er foreslått av trafikksikkerhetsseksjonen i SVV er innarbeidet i forslaget, jf. s.9 i «Notat plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås» som var vedlagt høringsbrevet datert SVV bemerker at adkomstarealet også i dag benyttes av tunge kjøretøy som bruker tankanlegget som ligger mellom McDonald s og Shell. SVV mener at Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 114

29 tiltaket ikke gjør trafikksikkerheten for kunder som skal mellom Shell og McDonald s dårligere, men rydder opp i bruk av trafikkarealene med mer oversiktlige forhold, jf. omtale på s.7 i «Notat plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås». Etter SVVs vurdering er dette punktet i merknaden allerede ivaretatt. c) Det er ikke samfunnsøkonomisk å bruke så store ressurser på et begrenset antall døgnhvileplasser her, all den tid det er 110 døgnhvileplasser like i nærheten og planer som å etablere ytterligere 100 plasser på Taraldrud. SVVs kommentar: Det er vurdert at det er behov for døgnhvileplasser ved Nygård uavhengig av eventuelle nye døgnhvileplasser langs E6 inn mot Oslo, jf. omtale av dette på s. 3 i «Notat plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås» som var vedlagt høringsbrevet datert Mangel på tilrettelagte døgnhvileplasser med lokalisering som er tilpasset tungtransportens behov medfører at sjåførene parkerer på andre areal uten tilgang til sanitæranlegg, med de negative konsekvensene det fører med seg. Eksempelvis står det daglig parkert tunge kjøretøy ved kontrollstasjonen på Rissletta og infolomme ved E18 mellom Nygård og Vinterbro, til tross for at det er etablert 110 døgnhvileplasser ved Fugleåsen. Det bemerkes videre at døgnhvileplassen ved Fugleåsen er midlertidig ( ) og det er kun startet en planprosess for å se på døgnhvileplasser på Taraldrud, som også vurderer andre plasseringer i tilknytning til E6. SVV avviser dette punktet i merknaden og fastholder at det er behov for døgnhvileplasser ved Nygårdskrysset i Ås. d) Sanitære forhold på selve døgnhvileplassen må etableres og sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. SVVs kommentar: SVV har krav om at det foreligger tilfredsstillende sanitæranlegg ved alle døgnhvileplasser og dette gjelder også for døgnhvileplassen ved Nygårdskrysset, jf. omtale på s.7 i «Notat plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset i Ås». Det vil bli vurdert om det er mest hensiktsmessig med et eget sanitæranlegg, eller om det kan inngås en avtale med virksomhetene i nærheten. SVV er ikke tjent med at våre anlegg forsøples eller tilgrises på annen måte, og vil forhindre dette gjennom å etablere tilfredsstillende ordninger for avfall og sanitærbehov, samt at det følges opp med gode driftsrutiner. Etter SVVs vurdering er dette punktet i merknaden allerede ivaretatt. Arealformål: Eiendommen gnr 104 bnr 1 vil uavhengig av om det etableres døgnhvileplass eller ikke, måtte disponeres til «Annen veggrunn, tekniske anlegg» av hensyn til begrensninger av arealbruk i kryssområdet, jfr. opprinnelig forslag til plankart datert Endringen innebærer derfor i praksis kun endring av bruk og ikke av arealformål. Klagen fra McDonald s omhandlet heller ikke omdisponeringen av Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 29 av 114

30 arealformål, men saksbehandlingsfeil i høring av ny plassering, utredningsplikt, behovet for døgnhvileplass, trafikksikkerhet og sanitærforhold. Imidlertid fører endret plassering til at det er nødvendig å regulere areal til innkjøring mellom næringseiendommene til Shell og McDonald s. Arealet som endres fra arealformål «næring» til arealformål «annen veggrunn» ligger i hovedsak innenfor byggegrensen mot E18. På dette arealet vil det uansett situasjon ikke være tillatt med oppføring av ny bebyggelse. På grunn av at arealet er vist som «annen veggrunn» vil det blir ervervet (kjøpt) av Statens vegvesen dersom endringen vedtas. Arealet som endres fra næringsformål til vegformål er i dag grøntareal eller trafikkareal for McDonald s og Shell. Statens vegvesens anbefaling: Området ved Nygårdskrysset har over flere år vært prioritert for etablering av døgnhvileplass og belegget på det nyetablerte anlegget på Fugleåsen tilsier at behovet i området har vært høyt, som tidligere antatt. Ny døgnhvileplass ved Nygårdskrysset vil gjøre situasjonen bedre for transportørene. Mangel på tilrettelagte døgnhvileplasser medfører at sjåførene parkerer på andre areal uten tilgang til sanitæranlegg, med de negative konsekvensene det fører med seg. SVVs vurdering er at foreslått plassering er en god utnyttelse av et typisk restareal samtidig som viktige behov for yrkessjåførene blir ivaretatt. Plasseringen har ikke konflikt med dyrka mark, og har mindre sjenanse for boligbebyggelse enn det opprinnelige forslaget sør for Nygårdskrysset. Størsteparten av arealet har samme arealformål som i opprinnelig planforslag, «annen veggrunn». Foreslåtte tiltak for å bedre trafikksikkerheten (jf. Trafikksikkerhetsnotat datert ) vil bli innarbeidet før anleggsfase og sanitærforhold skal ivaretas iht. SVVs krav i håndbok V136 Døgnhvileplasser for tungtransporten. Rådmannens vurdering: Rådmannen er enig i Statens vegvesenets vurderinger av innkomne uttalelser og anbefalinger om lokalisering av døgnhvileplass. Økonomiske konsekvenser: Ingen. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen mener Reguleringsplan for E18 Vinterbro-kommunegrensa Ski, plassering av døgnhvileplass ved Nygårdskrysset vedtas. Kan vedtaket påklages? Ja. Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 30 av 114

31 HTM-37/17 R-291 Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II - Søndre del Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 37/ Kommunestyret 32/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, som vist på kart datert og med bestemmelser datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø, første gang: Hovedutvalg for teknikk og miljø, annen gang: Hovedutvalg for teknikk og miljø, tredje gang: Hovedutvalg for teknikk og miljø, fjerde gang: Kommunestyret: Kommunestyret: Offentlig ettersyn: Hovedutvalg for teknikk og miljø, fjerde gang: Kommunestyret: Vedlegg: 00. Planbeskrivelse for Dyster-Eldor II, datert Reguleringsbestemmelser for Dyster-Eldor II, datert Reguleringskart for Dyster-Eldor II, datert Notat Overvann, datert Notat Overvannsplan, datert Konsekvensutredning naturmiljø Dyster-Eldor II, med amfibieplan og vedlegg, datert Vurdering av kunnskapsgrunnlaget m.m. med anbefalinger, datert Trafikkanalyse, datert ROS-analyse for Dyster-Eldor II, datert Saksutskrift - Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, datert Saksutskrift - Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, datert Saksutskrift - Alternativer for gjennomgående vei og areal til offentlig- eller privat tjenesteyting, datert Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 31 av 114

32 12. Saksutskrift - Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, datert Saksutskrift - Utredning av behov for barneskole på Dyster-Eldor, datert Varslingsliste Dyster Eldor Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Høringsuttalelser Saksbehandler sender vedtaket til: Adressater i følge egen liste Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 32 av 114

33 Saksutredning: Bakgrunn: Rådmannen har utarbeidet revidert planforslag for Dyster-Eldor II. Planområdet omfatter et areal på 180 dekar syd for Ås sentrum, hvor av ca. 170 dekar eies av Ås kommune. Planområdet er avsatt til boligformål og areal til offentlig- eller privat tjenesteyting i gjeldende kommuneplan for Ås. Planforslaget er en områdereguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens Områderegulering er en kommunal reguleringsplan som avklarer rammer for fremtidig arealbruk i området. Hensikten med reguleringsarbeidet er å lage en helhetlig plan som definerer overordnede mål og føringer for områdets videre utvikling. Områdereguleringsplanen vil følges opp med detaljreguleringsplaner for enkeltfelter. Planforslaget er utarbeidet av planavdelingen i Ås kommune. For forhold som berører naturmiljø og artsmangfold har kommunen engasjert Multiconsult AS til å gjennomføre konsekvensutredning i tråd med forskrift om konsekvensutredninger. Trafikkanalyse som anslår antatt turproduksjon med anbefalinger om tiltak for trafikksikkerhet i området er utarbeidet av Norconsult AS. Tredjepartsvurdering av tiltak for å sikre biologisk mangfold i området er utarbeidet av Norsk institutt for naturforskning (NINA). Fakta i saken: Arbeid med ny reguleringsplan for Dyster-Eldor II ble igangsatt i 2013 etter at tidligere vedtatt reguleringsplan for området ble kjent ugyldig i Oslo tingrett, som følge av mangelfull konsekvensutredning av forhold for naturmiljø og biologisk mangfold i området. Nytt planforslag har vært under utarbeidelse etter varsel om oppstart og høring av planprogram i februar Høringsuttalelser i forbindelse med varsel om oppstart er redegjort for i vedlagt planbeskrivelse. Tidligere behandlinger av saken Rådmannen har utarbeidet forslag til reguleringsplan som er behandlet i 4 omganger tidligere. Tidligere behandlinger er redegjort for nedenfor. 1) Hovedutvalg for teknikk og miljø, første gang. HTM-sak 1/15, Hovedutvalget fattet vedtak som vedlagte saksutskrift viser (vedlegg 9). I hovedsak ble det vedtatt økt utnyttelsesgrad for samtlige felter avsatt til konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og flermannsboliger) fra 30 % til 35 %, konsentrert småhusbebyggelse fremfor eneboligtomter for to av feltene samt blokkbebyggelse for to av feltene. 2) Hovedutvalg for teknikk og miljø, annen gang. HTM-sak 48/15, Endringene ble innarbeidet i nytt forslag med trafikkanalyse og revidert konsekvensutredning for naturmiljø. Hovedutvalget fattet vedtak slik vedlagte saksutskrift viser (vedlegg 10). Utvalget vedtok å få utredet gjennomgående vei i planområdet og alternativer til skoletomt i området. 3) Alternativer for gjennomgående vei og areal til offentlig- eller privat tjenesteyting HTM sak 2/ Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 33 av 114

34 Hovedutvalget fattet vedtak slik vedlagte saksutskrift viser (vedlegg 11). I korte trekk ble det vedtatt ikke å legge til rette for gjennomgående vei i planområdet, og at det forelagte alternativ C til areal for offentlig- eller privat tjenesteyting skulle innarbeides i et parallelt planforslag til ny behandling. 4) Hovedutvalg for teknikk og miljø, tredje gang. HTM-sak 8/16, Et planforslag med to alternativer for arealbruk var til behandling Saken ble sendt kommunestyret for endelig avgjørelse, K-sak 19/16. Kommunestyret vedtok å sende to alternativer for utvikling av området til offentlig ettersyn, med og uten areal til ny skole i området. Alternativ 1 la opp til utbygging av opp mot 800 boenheter i området, og inkluderte areal til barnehage. Alternativ 2 la opp til utbygging av om lag 400 boenheter i området, og inkluderte areal til både ny skole og barnehage. Revidert forslag til Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, datert Rådmannen har utarbeidet nytt forslag til utforming av reguleringsplanen på bakgrunn av høringsuttalelser mottatt ved offentlig ettersyn. Reguleringsplanen med beskrivelse av planområdet, gjeldende reguleringsstatus og overordnede føringer er redegjort for i detalj i vedlagt planbeskrivelse med vedlegg. Mottatte bemerkninger ved offentlig ettersyn: Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, med reguleringskart datert , ble sendt til offentlig ettersyn i perioden , med to alternativer. Kommunen mottok 14 merknader til planforslaget. Merknadene er oppsummert og kommentert nedenfor. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen mener det er uheldig at kommunen ønsker å bygge ut et område som hovedsakelig vil være bilbasert, og videre at det er uheldig at kommunen ønsker å tilrettelegge området for utbygging før fortettingsanalysen i Ås sentrum er ferdigstilt, og områder nærmere sentrum kan transformeres. Fylkesmannen fremmer samtidig innsigelse til det de anser som mangelfulle utredninger for forhold som berører biologisk mangfold, og enkelte mangler i foreslåtte avbøtende tiltak. Særlig gjelder dette for om formålsavgrensningene som foreslås er hensiktsmessige for å bevare de biologiske verdiene i området. Fylkesmannen har videre foretatt en avveining mellom de mulige negative konsekvensene for det biologiske mangfoldet og samfunnsnytten av planforslaget. Etter deres syn bør området ikke bygges ut før etter en fortetting av sentrum, og utbyggingen anses derfor å ha lav samfunnsnytte. Som følge av den lave samfunnsnytten til prosjektet mener fylkesmannen det ikke er grunnlag for at utbygging skal gå på bekostning av det biologiske mangfoldet, og ber kommunen vekte vern fremfor vekst i området. Videre har fylkesmannen en merknad til hensynssoner der det er foreslått tillatt å avsette næringsrik og porøs jordmasse, eksempelvis hageavfall. Fylkesmannen viser Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 34 av 114

35 til flere problemstillinger knyttet til behandling av denne typen avfall, og påpeker at deponering må behandles etter forurensningsloven med forskrifter. Fylkesmannen forventer at planbestemmelsen endres til å samsvare med øvrig lovverk. Rådmannens kommentar til merknaden Reguleringsplanen er endret som følge av fylkesmannens innsigelse. Det er produsert et tilleggsnotat med grundigere redegjørelse for kunnskapsgrunnlaget som ligger til grunn for anbefalinger om tiltak for biologisk mangfold, herunder amfibieplan og konsekvensutredning. I tillegg er det gjennomført en tredjepartsvurdering av kunnskapsgrunnlaget, amfibieplanen og konsekvensutredningen utført av Norsk institutt for naturforskning (NINA), som også inkluderer egne anbefalinger. Det reviderte planforslaget etter offentlig ettersyn legger disse anbefalingene til grunn. Ettersom kunnskap om amfibiers arealbruk i området ikke lar seg stadfeste konkret med et statistisk lite signifikant datagrunnlag, skal føre-var prinsippet i naturmangfoldloven legges til grunn. Dette betyr allmenne faglige anbefalinger legges til grunn for utformingen, og at vern tillegges større vekt enn vekst i området. Egen vurdering av forslaget etter naturmangfoldloven og øvrige endringer i planforslaget er gjennomgått i eget avsnitt i saksfremlegget. Fylkesmannen har trukket innsigelsen som følge av endringene, men vil vurdere å opprettholde denne dersom det gjøres endringer i planforslaget frem mot endelig behandling. 2. Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen viser til Riksantikvarens krav i forbindelse med tidligere dispensasjonssøknad for automatisk fredede kulturminner, og ber om at det innarbeides egen bestemmelse om dette. Fylkeskommunen krever i tillegg at de automatisk fredete kulturminnene vises på plankartet som bestemmelsesområder. Når det gjelder nyere tids kulturminner opprettholder fylkeskommunen sin uttalelse til varsel om oppstart, datert Fylkesrådmannen vil anbefale kommunen å være oppmerksom på eventuelle eldre og verdifulle gårdsmiljøer/enkeltbygninger som det bør tas hensyn til i planen. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Rådmannens kommentar til merknaden Bestemmelsen er innarbeidet i planforslaget, og særegne bestemmelsesområder er markert i plankartet. Både gårdstunet på Nylenna og Eldorødegården er beholdt i forslaget. 3. Ruter AS Ruter fraråder utbygging av Dyster-Eldor til boligformål og til offentlig- eller privat tjenesteyting. De påpeker at området er vanskelig og dyrt å betjene med Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 35 av 114

36 kollektivtransport på en god måte, og at det i dag kun betjenes av en lokalbuss med få avganger morgen og kveld. Planområdet har for lite kundegrunnlag til å styrke lokalbussen, og området ligger for langt unna Ås sentrum til å gis et godt kollektivtilbud. Ruter vurderer dermed at området i all hovedsak vil bli bilbasert. Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor er således ikke i tråd med den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus, som anbefaler at trafikkgenererende utbygging skjer i knutepunkter og langs viktige kollektivtraséer. Ruter viser også til at nærmeste barneskole ligger mer enn 2 km fra planområdet, og at elever i 1. klasse dermed vil ha rett til gratis skoleskyss. De påpeker at skoleskyss er en kostbar transportløsning og at behovet for styrket skoletransport ofte går på bekostning av styrket kollektivtransport i regionen for øvrig. Lang skolevei medfører i tillegg ofte økt biltrafikk, fordi mange foreldre kjører barn til og fra skolen. For å få flere til å gå og sykle til skolen er det viktig å etablere en trygg og god skolevei med gang- og sykkelveier, dersom feltet bygges ut. Rådmannens kommentar til merknaden Rådmannen deler Ruters bekymring for høy utnyttelse av området med tanke på trafikkavvikling og fremtidig kollektivbetjening. Revidert forslag samsvarer i større grad med alternativ 2 ved offentlig ettersyn med tanke på boligantall og turtallsproduksjon for bil, ettersom endringer som følge av tillagt vekt for verneinteresser i området har redusert boligantallet. 4. Statens vegvesen Statens vegvesen deler Ruters bekymring for at området vil bli bilbasert, og fraråder derfor en høy utnyttelse av planområdet. De vil derfor anbefale at kommunen legger alternativ 2 til grunn for utvikling av området. De har ingen videre merknader. Rådmannens kommentar til merknaden Rådmannen deler Vegvesenets bekymring for høy utnyttelse i området. Revidert planforslag samsvarer i stor grad med alternativ 2 med tanke på boligantall og turtallsproduksjon. 5. Statkraft Statkraft viser til tidligere dialog med kommunen angående fjernvarmeløsninger i planområdet. Prosjektet er for deres del interessant. De ber aktuelle utbyggere om å ta kontakt allerede på planleggingsstadiet for å sikre at det foretas riktige og kostnadseffektive løsninger for utbygger og eventuelle andre interessenter. Rådmannens kommentar til merknaden Det er positivt at Statkraft viser villighet og interesse for å utvikle og tilby infrastruktur for fjernvarme til området. Krav om tilknytting kan bli aktuelt gjennom bruk av utbyggingsavtaler og ved avhending av delområder. 6. Hafslund Nett Hafslund Nett har en luftledning i nærheten av planområdet som ikke ser ut til å komme i konflikt med planen. De har også høyspenningskabler på grensen til planområdet. De skriver at det vil bli behov for minimum tre nye nettstasjoner Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 36 av 114

37 innenfor planområdet for å sikre strøm til ny bebyggelse, og kommer med forslag til plassering av disse. De minner også om kravene om tre meters avstand fra nettstasjon til veikant og fem meters avstand til bygninger med brennbare overflater. Hafslund Nett ber om at nettstasjonen i planområdet og fremtidige nettstasjoner reguleres til arealformålet bebyggelse og anlegg, underformål «annen type bebyggelse og anlegg». Rådmannens kommentar til merknaden Det er avsatt areal i områdeplanen for nye nettstasjoner etter Hafslund Netts anbefalinger, med bestemmelser og byggegrenser som sikrer avstand til boligbebyggelse. 7. Oppvekst og kultur, Ås kommune Avdeling for oppvekst og kultur har vurdert to alternativer for å løse skolebehovet i planområdet, der alternativ én er en ny 2-parallell skole på Dyster Eldor, og alternativ to er en utvidelse av Åsgård skole fra 2- til 4-parallell. På bakgrunn av forskning og lokalkunnskap om skolene i Ås, vurderer de at det vil være lettere å skaffe lærere med rett kompetanse til en 4-parallell skole enn til en 2-parallell skole (jf. OPL kap 10-krav til pedagogisk kompetanse ved tilsetjing). Det vil også være lettere å disponere lærerstaben på en hensiktsmessig måte, samt å organisere spesialundervisning. Det vil i tillegg være dyrere å drifte to 2-parallelle skoler enn én 4-parallel skole. Ut fra dagens prognoser vil begge alternativene sikre nok elevkapasitet frem til 2030, men en 4-parallell skole vil kunne utnytte elevkapasiteten bedre enn 2-parallell skole. Det vil heller ikke være nok elever på Dyster-Eldor til å fylle en 2-parallell skole. Ved å bygge både en barnehage og en 2-parallell skole på Dyster-Eldor vil det også bidra til økt trafikk i området. Oppvekst og kulturetaten i Ås kommune ønsker at det bygges én 4-parallell skole og at man ser på en endring av skolekretsgrenser for å utnytte kapasiteten på en mest hensiktsmessig måte. Rådmannens kommentar til merknaden Saken ble vurdert i egen sak om skole på Dyster-Eldor, K-sak 2/17, der det ble vedtatt ikke å legge til rette for ny 2-parallell skole på Dyster-Eldor (vedlegg 13). 8. Ina Skaara Skaara viser til at hele planområdet vil bli liggende utenfor en 2 km-radius for dagens barneskoler, og at 1. klassingene dermed vil ha krav på skoleskyss. For å forhindre store utgifter til skoletransport, mener hun det bør etableres en skole, enten på Dyster-Eldor eller på Moer. Hun mener skolen ikke bør ligge øverst på Dyster-Eldor II feltet, i utkanten av boligfeltene, men mer sentrumsnært, ideelt sett i midten av en tenkt skolekrets. Rådmannens kommentar til merknaden Behov for skole i området er behandlet i egen sak, K-sak 2/17. Bemerkninger om skoleskyss er tatt til orientering. Rådmannen deler oppfatningen om at det er uheldig Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 37 av 114

38 å tilrettelegge for betydelig boligutvikling i et område der barn har en skolevei på over 2 km. 9. Dyster-Eldor Velforening Styret i Dyster-Eldor velforening ser frem til at Dyster-Eldor feltet endelig blir utvidet. De kjenner til at det er ulike meninger blant deres medlemmer angående antall boliger, boligtyper og behov for skole og barnehage. Velforeningen har forståelse for at Ås kommune ønsker en tettere bebyggelse i området, blant annet med blokker. De ønsker også barnehage velkommen til feltet. Når det gjelder skole, er det delte meninger. Det vil komme mange nye skolebarn og flere vil legge stor vekt på nærhet til skolen og den fellesressurs en skole vil utgjøre for mulige flerbruksløsninger. Velforeningen undrer seg til gjengjeld over at det er alternativ 2 med færrest boliger som innlemmer skole i forslaget. De mener videre det er gode argumenter for at en eventuelt ny skole bør bygges mer sentralt i sentralområdet, f.eks. på Moer-jordet. Velforeningen mener «Amfibieplanen» og utformingen av grønt- og friområdene i det nye feltet virker lovende. Av hensyn til små barn mener de sikring av dammene må inngå i reguleringsbestemmelsene. Velforeningen mener det er meget viktig for trivselen på hele Dyster-Eldor at det etableres og planlegges turstier tidlig. De ønsker både tursti fra krysset ved Gneisveien i nord mot Arneborgveien i vest, og tursti fra overgangen Gneisveien/Glimmerveien i nord-øst (ved nåværende ballplass) og østover mot Eldorveien. De savner mer forpliktende formuleringer både i planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelsene. Velforeningen mener det er et stort behov for oppgradering av både bil-, sykkel-, og gangveier samt kollektiv transport. Spesielt ønskelig vil en rundkjøring i krysset Hogstvetveien-FV 152 være, samt oppgradering av gang- og sykkelveien til Ås sentrum med skille mellom gående og syklende, opphøyet gangfelt over Hogstvetveien ved Feltspatveien, samt utredning av ringbussløsning. Velforeningen er positiv til et Grendehus ved Eldorødegården, gjerne i sambruk med andre funksjoner som skole eller barnehage. De ser positivt på å legge fjernvarme til Dyster-Eldor, men konstaterer at det er lite realistisk å knytte eksisterende boligfelt til dette, da få har vannbåret varmesystem. De mener også at infrastrukturen for internett/tv/tele til området bør utbedres. Rådmannens kommentar til merknaden Behov for skole i området er behandlet i egen sak, K-sak 2/17. Ønsker om utbedret infrastruktur langs Hogstvetveien utenfor planområdet tas til orientering. Rådmannen vil avvente behandling av veg- og gateplan før eventuelle tiltak anbefales. Her inngår også en redegjørelse for mulig lokalbuss. Egen bestemmelse om sikring av vanndammer i området er inntatt i det reviderte planforslaget. Forpliktende bestemmelser om etablering av turstier sentralt i området Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 38 av 114

39 er ikke anbefalt inntatt på dette tidspunktet, ettersom det er lite kjent hvilke tråkk som vil være aktuelle før området tas i bruk. Ansvar for opparbeidelse og skjøtsel av turstier vil til gjengjeld kunne være gjenstand for forhandlinger ved mulig avtale om skjøtselsplan. Kjent tursti nordøst i området er markert i plankartet med egen hensynssone, og det er stilt særskilt rekkefølgekrav om etablering av turstien. 10. Granheimlia Beboerforening Beboerforeningen ønsker at et naturlig fordrøyningsområde mellom Granheimlia og den nye bebyggelsen bevares og sikres mot utbygging, av hensyn til overvannshåndtering og risiko for sprengskader. De ønsker at avsatt grøntområde utvides slik at en større del av fordrøyningsområdet kan bevares. De viser til kommunens notat om overvann, datert , der det påpekes at kommunens overvannssystemer i området ikke har kapasitet til å ta unna et større område som Dyster-Eldor II. I notatet påpekes også at det er lite masser i utbyggingsområdet som egner seg for å infiltrere overvann i større mengder. Området de peker på er et av de få områder som har en infiltrasjonsgrad av betydning. De mener også at et bredere friområde vil tilføre området en viktig rekreasjonsverdi, helsemessig og opplevelsesmessig, for de som bor i området, samt medvirke til å opprettholde dyretråkk og biologisk mangfold. Beboerforeningen er i utgangspunktet enig i foreslått veiløsning internt i planområdet, men mener det er behov for mer enn ett veialternativ ut av området. Som et tillegg til Hogstvetveien, ønsker de at Ås kommune utreder en ny vei ut av området, f.eks. som trasé gjennom Dyster/Eldor-feltet med påkobling til Kroerveien. Rådmannens kommentar til merknaden Det er foretatt ny vurdering av overvannsløsninger på bakgrunn av høringsinnspillene som berører overvannshåndtering, vedlegg 4. Damstrukturen er foreslått utbedret noe, og revidert forslag anbefaler å innta et fordrøyningsområde innenfor det tilgrensende friområdet. Rådmannen betrakter således innspillet å være ivaretatt. Forslag om vei som knytter Gneisveien med Kroerveien kan bli aktuelt på lang sikt, men vurderes å ha liten effekt for trafikkavvikling inn og ut av området selv med utbygging på Dyster-Eldor II. I tillegg virker en slik løsning lite gunstig i et kostnadnytte perspektiv, med mindre det skal tilrettelegges for betydelig arealutvikling også videre langs en slik trasé. Forslaget er inntil videre tatt til orientering. 11. Katrine Eldegaard, Olav Torkil Heie og Åshild Longva Grunneierne ved gnr 50 bnr 5 påklaget kommunestyrets vedtak i forrige reguleringsplan for området (vedtatt i april 2010), grunnet manglende utredning av konsekvensene av utbygging for biologisk mangfold, inkludert stor og liten salamander. Reguleringsplanen ble kjent ugyldig etter dom i Oslo tingrett 5. juli De har merknader til rapportene «Konsekvensutredning naturmiljø Dyster Eldor II» og «Amfibieplan for Dyster-Eldor II», utarbeidet av Multiconsult for Ås kommune. De mener metodebeskrivelsene i begge rapportene er svært generelle og at det ikke framgår hva slags undersøkelser som er blitt gjennomført. De viser til at det empiriske grunnlaget i rapportene blant annet viser til eksisterende kunnskap (Strand og Stornes 2008), og konkluderer med at det ikke har blitt foretatt nye undersøkelser Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 39 av 114

40 av hverken amfibier eller virvelløse dyr i dammene innenfor reguleringsområdet. I og med at Strands rapport ikke er en konsekvensutredning, konkluderer de med at Multiconsults rapport heller ikke er en konsekvensutredning. De mener at planforslaget ikke forholder seg til relevant informasjon fra dommen i Oslo tingrett, der vitnemål fra eksperter på amfibier og økotoksikologi er hentet inn: - Dommen konkluderer med at de to rapportene fra september 2011 som kommunen innhentet (Strand og SWECO) viser at andre avbøtende tiltak kunne vært aktuelle. Det vises til at SWECO-rapporten blant annet anbefalte at effekt på salamanderne av endret vannkvalitet ble vurdert, og at det ble gjort en vurdering av avbøtende tiltak som kan begrense en mulig negativ virkning for salamanderne. I følge SWECO-rapporten kunne aktuelle tiltak være "etablering av økologiske barrierer mot bebyggelsen, konstruksjon av naturlige skjul og overvintringsmuligheter i nærheten av dammene, kvalitetssikring og evt. restaurering av dammene, oppfølgende undersøkelser av begge dammene, samt justeringer av eksisterende byggeplaner ved behov". - Strand-rapporten fra 2011 påpeker også aktuelle endringer, herunder større buffersoner, at noen tomter nær dammen på Nylenna må utgå, bevaring av grøntområder, og opprette kulverter som gjør det mulig for salamandere å passere. Både Strand-rapporten og SWECO-rapporten fra 2011 viser slik retten ser det at flere ulike avbøtende tiltak kunne vært aktuelle. I tillegg mener de det er underlig at ingen av fagekspertene som ble brukt som vitner i rettsaken i Oslo tingrett har blitt kontaktet, hverken av Ås kommune eller av Multiconsult. De legger ved en alternativ fagrapport utarbeidet av Jon Kristian Skei, som konkluderer med at konsekvensene av planen for naturmiljø og amfibier vil være svært negative. De stiller seg også kritiske til Multiconsults vurdering av at genetikk-/vandringsstudier ikke vil gi relevant kunnskap i denne saken. Rådmannens kommentar til merknaden De opplevde manglene ved kunnskapsgrunnlaget er redegjort for i eget notat med mer omfattende redegjørelse for kunnskapsgrunnlaget som er lagt til grunn for anbefalinger for tiltak for biologisk mangfold i området. I tillegg har kommunen fått tredjepartsvurdering fra Norsk institutt for naturforskning (NINA). NINA mener kunnskapskapsgrunnlaget slik det er redegjort for er tilstrekkelig for å fatte vedtak i saken. Planforslaget er til gjengjeld revidert med bakgrunn i NINAs tilleggsanbefalinger. Blant dette inngår flere av tiltakene Eldegaard m.fl. foreslår, herunder større bufferområde omkring gårdstunet på Nylenna og gjennomgående grøntkorridorer i øst-vestlig retning. Forslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven i eget avsnitt i saksfremlegget. Kommunen har i møte med partene diskutert det reviderte forslaget, der de innarbeidede tiltakene for biologisk mangfold ble vurdert som gunstige og akseptable, med forbehold om eventuelle endringer ved behandling av forslaget. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 40 av 114

41 I tillegg bemerket Eldegaard m.fl. ønske om visse endringer som berører egen eiendom. Dette omfatter atkomst fra sørvest fremfor gjennom felt B3, samt større fleksibilitet ved etablering av kompensasjonsdam i området F1. Også alternative barnehageplasseringer ble diskutert. Forslagene er innarbeidet i det reviderte planforslaget. Alternativ barnehageplassering er vurdert i eget avsnitt. 12. Knut Winge Solberg Solberg er nabo i Granheimlia 24 og har innspill til valg av veisystem. Han ønsker at det bygges vei ned Solli/Arneborgveien, foreslått som alternativ D i notat til HTM-sak 2/16. Han mener at dersom alternativ D velges, og Gneisveien blir forlenget til Kroerveien, vil en fjerne trafikk fra sentrum. En lokal bussrute kan dekke både Dyster-Eldor, Danskerud og Dysterfeltet med rute ned Solfallsveien. En slik trase vil også legge til rette for veiløsning for et fremtidig boligfelt mellom Dyster og Danskerud. Han mener også at snuplass i enden av veisystemet fremfor vendehamre er å foretrekke. Han foreslår videre at det innenfor regulert område ikke skal være trær som er høyere enn 3 meter over maksimal mønehøyde (for rekkehus), evt. en maksimal høyde på trær på 13 meter, og at reguleringsplanen bør avklare hvem som har ansvaret for vedlikehold av de grønne områdene. Rådmannens kommentar til merknaden Alternativ D ble vurdert i HTM-sak 2/16, og det ble vedtatt et alternativ uten gjennomgående vei for utvikling av området. Revidert forslag har innarbeidet snuplass fremfor vendehammer i enden av Grunnfjellsveien. Det er ikke innarbeidet særskilt krav om høyde på trær, men det skal i friområdene unngås for tett skog. Drift og skjøtsel av friområder er vurdert i eget avsnitt. 13. Kjetil A. Holteberg Holteberg er grunneier av gnr. 50 bnr. 8, 12 som ligger sør for planområdet. Han foreslår sin eiendom som et fremtidig utbyggingsområde for bolig og barnehage, og ønsker at infrastrukturen på Dyster Eldor II (vei, vann og avløp) legges slik at en utbygging på hans eiendom enkelt kan knyttes til planområdet i framtiden. Rådmannens kommentar til merknaden Eventuell omdisponering av LNF-området syd for planområdet er foreslått og vurdert i flere kommuneplanperioder. Rådmannen mener dette vil være uheldig arealutvikling, og vil ikke anbefale et slikt forslag verken på kort eller lang sikt. Valg av veitrasé med alternativer som i større grad muliggjør videre arealutvikling mot syd er vurdert i egen sak som del av reguleringsarbeidet, HTM-sak 2/16. Vedtaket om ikke-gjennomgående vei i planområdet er lagt til grunn for valg av veiløsning for reguleringsplanen. Eventuell videreføring av øvrig infrastruktur som vann og avløpsledninger bør fortrinnsvis vurderes som egen sak, dersom det på sikt skulle åpnes for boligutvikling også syd for Dyster-Eldor. En ny vurdering av arealet kan først foretas i forbindelse med fremtidig rullering av kommuneplanens arealdel. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 41 av 114

42 14. Beboere på Sollia og Arneborg-feltet Uttalelsen er undertegnet av 24 naboer til planområdet. De ser med stor bekymring på innholdet i notat om overvann, datert (vedlegg 3). De håper at kommunen sørger for en grundig konsekvensutredning av hva utbyggingen vil gjøre med overvannet for resten av området rundt Dyster Eldor II. De ber også om at kapasitetsutvidelse av kommunens overvannssystemer i området innarbeides i rekkefølgebestemmelsene. De mener det er bra at kommunen har tatt i bruk blågrønn faktor, men at det mangler erfaringer som tilsier at dette vil kompensere et skogområde fullt ut som fordrøyningsområde. For at de som bor vest for Dyster Eldor II ikke skal få problemer med overvann, mener de boligfeltet nordvest i planområdet må beholdes som grøntareal/friområde, eller alternativt at det tegnes inn et grøntareal mellom nytt og eksisterende boligfelt. Rådmannens kommentar til merknaden Det er foretatt ny vurdering av overvannsløsninger på bakgrunn av høringsinnspillene som berører overvannshåndtering, vedlegg 4. Feltet nordvest i planområdet er som følge av utvidet bufferområde for biologisk mangfold i området noe redusert i utstrekning. Samlet sett vurderes derfor virkning på overvann som følge av utbygging å være lav, og at tiltakene som skal lede overvann mot foreslått fordrøyningsanlegg i sydøst er kurante. For å sikre dette stilles krav om bruk av blågrønn faktor i tråd med kommunens overvannhåndteringsnorm. Dette vil sørge for tiltak for lokal fordrøyning innenfor feltavgrensningen, og videre avrenningsretning utenfor. Disse tiltakene vurderes som tilstrekkelige for å sikre forsvarlig overvannshåndtering i området. Det stilles videre krav om detaljregulering for byggeområdet. I detaljreguleringsplanen skal det redegjøres for løsninger for overvannshåndtering, og det er mulig også å kommentere konkrete tiltak som foreslås her. Vurdering: Biologisk mangfold, overvann og vurdering i henhold til naturmangfoldloven Naturmangfoldloven sørger for en bærekraftig forvaltning av naturen som ivaretar mangfoldet av naturtyper, artsmangfold og økologiske funksjoner innenfor sine naturlige utbredelsesområder. Utvalgte naturtyper og prioriterte arter er bestemt i forskrift, som angir nærmere bestemmelser og tiltak for deres beskyttelse. Videre redegjør loven for retningslinjer for offentlig beslutningstaking. Offentlige beslutninger skal i rimelig grad bygge på vitenskapelig grunnlag om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. «Føre var»-prinsippet skal legges til grunn for å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet i de tilfeller der det ikke foreligger tilstrekkelig kunnskap om tiltakets virkninger for naturmiljøet. Kostnader ved avbøtende tiltak skal bæres av tiltakshaver. Forslaget er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking. Det er gjort kartlegging og vurdering av fagkyndige hos Multiconsult AS på oppdrag fra Ås kommune. Kartlegginger er samlet i form av en amfibieplan med anbefalinger som Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 42 av 114

43 har dannet grunnlag for utforming av reguleringsplanen, med forslag om en serie tiltak for å sikre forhold for biologisk mangfold i området. I etterkant er det gjennomført konsekvensutredning av forslaget etter konsekvensutredningsforskriften. Konklusjoner i konsekvensutredningen er vurdert på nytt ved revisjon av planforslaget. Videre er det etter offentlig ettersyn produsert en grundigere redegjørelse for kunnskapsgrunnlaget som ligger til grunn for vurderingene i amfibieplan og konsekvensutredning, og en tredjepartsvurdering av materialet utført av Norsk institutt for naturforskning (NINA). Materialet følger saken i som vedlegg 5 og 6. Rapportene peker på at det er krevende å innhente uttømmende kunnskap om amfibiers arealbruk i området. Dagens bestand er beregnet å være for liten og sårbar til å gi statistisk signifikante resultater, selv med omfattende kartleggingsmetoder. Dette tilsier at «føre-var»-prinsippet må legges til grunn for utformingen, der faglige anbefalinger herunder generell kjent kunnskap om amfibiers bruk av terrenget må tillegges vekt. På bakgrunn av dette er det i reguleringsplanen innarbeidet en rekke tiltak for å sikre forhold for biologisk mangfold i området. Høyest prioritet blant tiltakene er å sikre en levedyktig bestand i området. De vesentligste tiltakene for å sikre dette er et avsatt utvidet bufferområde omkring dagens kjente lokalitet ved Nylenna fra mellom 80 til 100 meter i radius. Det foreslås videre å etablere ny kompensasjonsdam i bufferområdet av betydelig større omfang enn dagens dam, på minst 450 kvadratmeter i utstrekning. Det er i reguleringskartet avsatt egen hensynssone, H560_1, hvor dammen kan etableres innenfor. Tilknytning til et større funksjonsområde utenfor planområdet er sikret gjennom to nye grøntkorridorer i øst-vestlig retning. Mellom Nylenna og Eldorødegården mot øst og langs Gneisveien i nordøst. Det foreslås videre å etablere mindre kompensasjonsdammer i denne sammenhengende grønnstrukturen. Lokalisering av disse er markert med hensynssoner, H560_3, H560_4, H560_5 og H560_9. Det er knyttet særlige rekkefølgekrav til etablering av kompensasjonsdammene som følger utbygging av delfelter. Dammene skal etableres i samråd med fagkyndige. Innenfor den sammenhengende grønnstrukturen skal det sikres åpne vannveier. To etablerte bekkeløp i grøntområdene er bevart. Det er stilt krav om lokal overvannshåndtering i de tilgrensende byggeområdene, slik at vann skal fordrøyes lokalt og føres til overordnede fordrøyningsanlegg som skal etableres i den avsatte grønnstrukturen. Nettverket av dammer inngår således i den overordnede overvannshåndteringen i planområdet. Arealer til fordrøyningsanlegg er avsatt gjennom hensynssone H560_2 og H560_7. For byggeområder langs planområdets sydlige avgrensning skal overvann ledes til bekkeløpet i og langs friområdene F2 og F3, med rekkefølgekrav om utbedring av bekkeløpet. Systemet av vannveier og fordrøyningsanlegg vil sikre tilsig av vann til nettverket av dammer og være robust med tanke på stor nedbør og ekstremvær. Der grønnstrukturen er brutt av hovedvei gjennom området eller av atkomst til boligfelt B2 skal det etableres miljøkulverter under vei for å sikre ferdsel for amfibier og at overvann kan passere. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 43 av 114

44 Samlet sett foreslås og sikres en serie tiltak for å sikre biologisk mangfold i området basert på faglige vurderinger og anbefalinger. Rådmannen anser forhold for artsmangfold som ivaretatt og i tråd med naturmangfoldlovens prinsipper for offentlig beslutningstaking. Utviklingsscenarier og grad av utnytting Boligprogrammet vedlagt kommuneplan for Ås ( ) beskriver en ambisjon om å tilrettelegge for om lag 800 boenheter i planområdet. Kommunen forventer sterk vekst i de nærmeste årene, der kommunens boligprogram og kommuneplanens arealdel er styrende verktøy. Kommuneplan for Ås tilstreber en befolkningsvekst på i gjennomsnitt 2 % i året frem mot Planprogram for Dyster-Eldor II fastsetter at det skal redegjøres for ulike utviklingsscenarier for utbygging på Dyster-Eldor II. Disse scenariene er i revidert planforslag definert som: I) Lavalternativet Består av konsentrert boligbebyggelse (rekkehus eller flermannsboliger) og frittstående boligbebyggelse (eneboliger) som samlet sett utgjør om lag 220 boenheter. Lavalternativet omfatter 3 byggeområder avsatt til konsentrert boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 30% bebygd areal, samt 6 områder avsatt til frittstående boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 25% bebygd areal. II) Middelalternativet Består av konsentrert boligbebyggelse (rekkehus og flermannsboliger), frittstående boligbebyggelse (eneboliger), og ett felt disponert til blokkbebyggelse som samlet sett utgjør om lag 450 boenheter. Middelalternativet omfatter 5 byggeområder avsatt til konsentrert boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 35% bebygd areal, ett område avsatt til blokkbebyggelse i opp til fire etasjer med en utnyttelsesgrad på 30% og 3 områder avsatt til frittstående boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 25% bebygd areal. III) Høyalternativet Består av boligbebyggelse fordelt mellom blokkbebyggelse, konsentrert boligbebyggelse (rekkehus og flermannsboliger), og frittstående boligbebyggelse (eneboliger) som samlet sett utgjør om lag 600 boenheter. Høyalternativet omfatter 2 felter avsatt til blokkbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 35% bebygd areal, og 4 felter avsatt til konsentrert boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 35% bebygd areal, samt 3 felter avsatt til frittstående boligbebyggelse med en utnyttelsesgrad på 25% bebygd areal. IV) 0-alternativet Ingen ny bebyggelse i området. Utover ambisjoner for boligvekst, må utvikling av Dyster-Eldor II ses i sammenheng med føre-var prinsippet ved vekting mellom vekst og vern i områder av særlig betydning. Arealet avsatt til boligformål i reguleringsplanen utgjør samlet sett om lag 120 dekar, etter at formålsgrenser er justert som følge av tillagt vekt for å bevare naturmiljø i området. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 44 av 114

45 Mottatte høringsuttalelser utrykker stor bekymring for virkninger av høy utnyttelse i området, særlig med henblikk på mobilitetsutfordringer. Rådmannen deler denne bekymringen også med tanke på bokvalitet i området. Som følge er middelalternativet lagt til grunn i det reviderte planforslaget for utvikling av området, der særlig forholdet mellom vekst og vern for naturmiljø, forhold for trafikkavvikling og mobilitet, samt bokvalitet i området er tillagt vekt. Sammenlignet med reguleringsplan sendt til offentlig ettersyn er arealene avsatt til boligformål som følge av innspillene og fylkesmannens innsigelse redusert noe i utstrekning. Dette er en følge av anbefaling om å avsette større økologisk funksjonsområde for amfibier i området, med to nye tverrgående grøntkorridorer. I tillegg er andel bebygd areal tillatt i felt avsatt til blokkbebyggelse redusert til 30 %. Samlet sett gir forslaget anslagsvis rom for om lag 450 boenheter i området. De ulike byggefeltene planforslaget foreslår muliggjør en trinnvis avhending og utvikling av området over tid. Øvrige endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn Utover endringer i formålsgrenser som følge av hensyn til biologisk mangfold i området, er det gjort enkelte mindre endringer i det reviderte planforslaget. Utforming av snuplass for buss er justert, for å sikre mer hensiktsmessig svingradius for buss og god lesbarhet med tanke på trafikkavvikling ved atkomst til boligfeltet BK2. Snuplassen er som følge flyttet noe mot vest. Etter oppfordring fra Hafslund AS er det innarbeidet areal til tre energianlegg (trafostasjoner) i området. Disse er gitt egne arealformål og bestemmelser i tråd med Hafslunds anbefalinger. Som følge av utvidet grøntstruktur er tverrgående trasé for gående og syklende anbefalt fjernet fra forslaget. Traséen vil medføre for store konflikter i et utvidet økologisk funksjonsområde, der det vil være vanskelig å etablere miljøkulverter på en hensiktsmessig måte. God sammenheng i gang- og sykkelveinettet til tilgrensende områder er til gjengjeld fortsatt sikret mot det videre veinettet i sydvest gjennom Granheimlia og langs Grunnfjellsveien i nord. Det vil også kunne gis tillatelse til opparbeidelse av turstier i grøntområdene, som vil bidra til å gjøre gangveinettet i området mer finmasket. Én tursti er markert i nordøst, men det vil også være tillatt å etablere turstier i grøntområdene for øvrig. Det er avsatt egne bestemmelsesområder for kjente kulturminner i området. Kulturminnene vil kunne søkes frigitt ved etablering av bebyggelse. Det er stilt krav om anleggsplan og miljøoppfølgingsplan for byggeområdene som skal utarbeides med detaljreguleringsplaner eller til rammesøknad. Dette for å kontrollere at unødig avrenning og forurensning under anleggsfasen unngås, og at aktuelle tiltak for å ivareta biologisk mangfold i området tas i bruk også under anleggsfasen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 45 av 114

46 Egen miljøstasjon i området er anbefalt fjernet fra forslaget. Dette er erstattet med krav om felles renovasjonsanlegg i delfelter. Det er også foreslått å innta krav om felles parkeringsanlegg for delfeltene til boligformål. Dette for å unngå interntrafikk i delfeltene, som vil gi bedre utnyttelse av arealene og tryggere nærmiljø. Turvei nordøst i planområdet er markert med egen hensynssone, H540_1. Det er stilt eget rekkefølgekrav om utbedring av turstien knyttet til felt B2. Til sist er atkomstvei for felt B3 flyttet til etablert felles atkomst vest for feltet. Dette for å ivareta etablert steingjerde og verdifulle trær i boligfeltet. Alternative lokaliseringer av areal til offentlig- eller privat tjenesteyting Areal til offentlig- eller privat tjenesteyting, fortrinnsvis barnehage, er foreslått flyttet sammenlignet med forslag til områdereguleringsplan sendt til offentlig ettersyn. Dette for å unngå unødige konflikter i trafikkavviklingen i kombinasjon med snuplass for buss og tilknyttet boligfelt i nord ved felt BK2. Det er to aktuelle alternative lokaliseringer i det reviderte planforslaget. Alternativ 1 er sentralt lokalisert i planområdet, og ivaretar innspill om en plassering i nærmere tilknytning til et eventuelt grendehus ved Eldorødegården. Arealet er om lag 9,5 dekar i utstrekning. Alternativ 2 lokaliserer arealet helt vest i planområdet, og er således mer sentralt sett opp mot de øvrige etablerte boligfeltene i området. Det ivaretar samtidig innspill om færre ikke-permeable flater nær eksisterende boligfelt vest for planområdet av bekymring for overvannshåndteringen. Arealet er om lag 8,9 dekar i utstrekning. Alternativ 1 Alternativ 2 Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 46 av 114

47 Rådmannen har vurdert alternativene, og vurderer arealet i nordvest som mest hensiktsmessig i det reviderte planforslaget. Flyttes arealet til eventuell barnehage hit vil dette gi noe økt areal til boligformål samlet sett, og gi tettere tilknytning til hovedveien langs Grunnfjellsveien som vil gi god trafikkavvikling i området sett under ett. Alternativet vil også i større grad ivareta bekymringer for overvannshåndtering mot vest, med færre ikke-permeable flater enn ved alminnelig boligbygging. I tillegg er landskapet flatere og behovet for terrenginngrep er mindre omfattende. Etablering av barnehage her vil heller ikke være avhengig av rekkefølgekrav om etablering av ny hovedvei, og kommunen står således friere med tanke på gjennomføring av tiltaket. Samtidig vil kostnad for etablering av ny hovedvei gjennom området kunne fordeles på flere byggeområder for boligbebyggelse. Rådmannen vurderer alternativ 2 for lokalisering av areal til offentlig- eller privat tjenesteyting å ha langt flere fordeler enn ulemper. Alternativet er innarbeidet i planforslaget. Driftsansvar i friområder Friarealene i planområdet utgjør et område på om lag 60 dekar. Det er knyttet særlige bestemmelser til områdene for at det skal fungere som økologisk funksjonsområde for amfibier i særdeleshet, og drift og skjøtsel av området vil kunne bli aktuelt og nødvendig. Her er særlig behov for sikring av vannveier, forvaltning av damnettverk, eventuell etablering av overvintringsplasser ved behov og skjøtsel av vegetasjon for å unngå for tett skog nødvendig for at området skal fungere etter hensikten. I tillegg er det ønsker om å etablere turstier i området. For å sikre forsvarlig forvaltning av området er det derfor behov for avklaring av driftsansvaret. Rådmannen mener dette kan løses på flere måter. 1) Skjøtselsplan Det kan stilles rekkefølgekrav om at det må utarbeides og godkjennes skjøtselsplan før det kan igangsettes arbeid med ny bebyggelse i området. Skjøtselsplanen skal fastsette driftsansvaret, som fortrinnsvis bæres av kommunen ved kommunalteknisk avdeling. 2) Utbyggingsavtaler Det kan i forbindelse med utbyggingsavtaler og salg av delområder fastsettes avtale mellom potensielle kjøpere av eiendommer der både driftsansvar og ansvar for utarbeidelse av skjøtselsplan blir fastsatt. Driftsansvaret vil gjennom privatrettslige avtaler kunne overføres til sameier eller borettslag i området. 3) Privat skjøtsel Kommunen vil kunne gi tillatelse for at private naboer, sameier, velforeninger eller andre berørte i området gjør skjøtsel av områdene på frivillig basis. Slik skjøtsel vil være søknadspliktig. Det er lite sannsynlig en fullstendig frivillig skjøtsel av området vil være tilstrekkelig for å sikre forsvarlig drift av området. Rådmannen anbefaler at det legges inn rekkefølgekrav om utarbeidelse av skjøtselsplan for friområdene. Skjøtselsplan kan enten utarbeides i kommunal regi, Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 47 av 114

48 eller utarbeides som del av utbyggingsavtale for ett eller flere av feltene. Forslag til rekkefølgekrav er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Alternativer: Områdereguleringsplanen vedtas med areal til offentlig- eller privat tjenesteyting i tråd med alternativ 1 i saksfremlegget. Områdereguleringsplanen vedtas uten rekkefølgekrav om utarbeidelse av skjøtselsplan. Konklusjon med begrunnelse: Områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II er gjennom flere politiske behandlinger, offentlig ettersyn, og påfølgende revisjoner grundig gjennomarbeidet. Forhold som berører biologisk mangfold er grundig redegjort for i flere omganger, og er også gjennomgått en tredjepartsvurdering. Mottatte merknader ved offentlig ettersyn er i stor grad innarbeidet i revidert forslag. Lokalisering av areal til offentlig- eller privat tjenesteyting nordvest i planområdet har flere fordeler enn ulemper. Rådmannen vil derfor anbefale at alternativ 2 for lokalisering legges til grunn. Det er imidlertid behov for avklaring av driftsansvar for friområdene. Rådmannen anbefaler derfor at det stilles rekkefølgekrav om at det må fastsettes en skjøtselsplan for friområdene i planområdet før det gis igangsettelsestillatelse for ny bebyggelse i området. Forslag til rekkefølgekrav er innarbeidet i vedlagte reguleringsbestemmelser. Rådmannen anbefaler at revidert forslag til områdereguleringsplan for Dyster-Eldor II, med kart datert og bestemmelser datert , vedtas. Kan vedtaket påklages? Ja. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 48 av 114

49 HTM-38/17 R-313 Detaljreguleringsplan for Kjærnesveien 18 med flere Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 38/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens avvises planforslaget og sendes dermed ikke på høring eller legges ut til offentlig ettersyn etter bestemmelsene i Begrunnelsen for å avvise planforslaget framkommer av saksutredningen nedenfor. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarslet: Hovedutvalg for teknikk og miljø, 1. gang: Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø, 2. gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, inkludert ROS-analyse, datert snitt-tegninger (ettersendes) 5. Geoteknisk notat (ettersendes) Saksbehandler sender vedtaket til: Adressater i følge liste Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 49 av 114

50 Saksutredning: Sammendrag: I kommuneplanens arealdel, vedtatt , er planområdet på ca. 10,5 dekar disponert til boligformål. Området er imidlertid regulert og i gjeldende reguleringsplan R-221 Reguleringsplan for boligområde ved Eikestubben, vedtatt , er området regulert til byggeområde for boliger, landbruk og kjørevei (felles atkomst). Forslag til endring, for deler av gjeldende reguleringsplan, innebærer at landbruksarealet omreguleres til boligformål. I planforslaget anslås 6 til 10 eneboliger/tomannsboliger og ca. 30 leiligheter i lavblokker. Området ligger ikke inne i kommunens boligprogram. En boligutbygging i det omfanget som foreslås er ikke i tråd med regionale føringer om å konsentrere veksten i prioriterte vekstområder. Planforslaget vil bidra til et spredt utbyggingsmønster og økt bilbruk. Planforslaget er utarbeidet av Drøbak Arkitektkontor AS, på vegne av tiltakshaver Kjærnesveien 18 AS. Utsnitt fra gjeldende kommuneplan vedtatt Fakta i saken: Planområdet er lokalisert langs Kjærnesveien og består av gnr 109 bnr 60 (Kjærnesveien 18) og bnr 118 (Kjærnesveien 32). Det er avgrenset av Kjærnesveien i sør og øst, av felles atkomstvei/boliger i nord og av landbruksareal mot vest. Planområdet er regulert til bolig- og landbruksformål. Kjærnesveien 18 er bebygd med en bolig, en garasje og et eldre uthus/garasje. Kjærnesveien 32 er ikke bebygd, men det foreligger en byggetillatelse for en enebolig. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 50 av 114

51 Området ligger ikke inne i kommunens boligprogram som legger opp til en befolkningsvekst på i gjennomsnitt 2,3 % fram mot Gjeldende kommuneplan legger føringer om en befolkningsvekst på i gjennomsnitt 2 % pr år fram mot En boligutbygging i det omfanget som foreslås er ikke i tråd med regionale føringer om å konsentrere veksten i prioriterte vekstområder. Planforslaget vil bidra til et spredt utbyggingsmønster og økt bilbruk. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan åpner ikke opp for mer bebyggelse. Det er kun tillatt med eneboliger og eneboliger med hybelleilighet. Det er en egen bestemmelse om at det ikke tillates tomannsboliger. Det foreligger også et delingsforbud innenfor planområdet, det vil si at det ikke tillates ytterligere oppdeling av eiendommene. Atkomstveien fra Kjærnesveien til boligene rett nord for planområdet er ikke opparbeidet i henhold til gjeldende plan. Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet og det redegjøres for planens innhold i vedlagte planbeskrivelse. Formålet med reguleringsplanen er å utvikle eiendommene til boligformål. Det er antydet ca. 40 boenheter i eneboliger, eneboliger med hybelleilighet, tomannsboliger og lavblokker. ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalyse viser at det er 5 hendelser der risiko er til stede: - Radongass ikke kartlagt, men avklares i byggesak - Sårbarhet/flora/fauna/fisk et eiketre, vurdert i planbeskrivelsen - Trafikkulykker i anleggsperioden vil føre til økt risiko, men sikres i anleggsperioden i henhold til lovverket - Ulykke i av-/påkjøring kan føre til ulykker, men sikres i henhold til Statens vegvesens krav, krav om frisikt m.m. - Ulykke ved gående/syklende økt trafikk kan føre til ulykker, men god kryssutforming, gang- og sykkelvei og krav om frisikt sikrer gående og syklende Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 51 av 114

52 Hendelsene er blitt vurdert med hensyn til sannsynlighet og konsekvens. Det konkluderes med at det samlet sett virker å være liten sannsynlighet for risiko og dermed få konsekvenser forbundet med tiltaket. Se side i planbeskrivelsen, der ROS-analysen er inntatt. Det er bedt om et eget geoteknisk notat for nærmere vurdering av masseras/-skred og ustabil grunn (ettersendes som eget vedlegg). I tillegg er temaene tilknytning til hovedveinettet, syklende og gående, barn og unges interesser, kollektivtrafikk, servicetilbud, infrastruktur, landbruk, grønnstruktur, blå-grønn struktur, kulturminner, gjenbruk av eksisterende bebyggelse og vurdering etter naturmangfoldloven - blitt vurdert. Se side 7-14 i planbeskrivelsen. Det er stor høydeforskjell i planområdet, og det er derfor bedt om 3 snitt som skal vise hvordan bebyggelsen kan tilpasses terrenget (ettersendes som eget vedlegg). Sammendrag av forhåndsuttalelser: Det vises til planbeskrivelsen side der innkomne bemerkninger er oppsummert og kommentert. Følgende offentlige og private berørte parter har kommet med bemerkninger - Akershus fylkeskommune ( ) - Statens vegvesen ( ) - Solveig Hebnes (e-post ) - Åge Frantzen, Metter Bergersen, Roy Ivar Hebnes, Marie s. Fonneland og Tora T. W. Wærvågen ( ) Naboene som har uttalt seg er skeptiske til tiltaket pga økt trafikk på atkomstveien fra Kjærnesveien. De uttaler at veien er smal og bratt og at det er uforsvarlig med økt trafikk. De mener også at det tidvis er mye trafikk og høy hastighet på Kjærnesveien. De foreslår at innkjøring til hele planområdet bør vurderes fra «nedsiden», dvs fra Kjærnesveien 18. En nabo er også redd for å miste utsikt pga høy bebyggelse. Akershus fylkeskommune uttaler at området ikke er befart, men at de kjenner til at det er et automatisk fredet kulturminne sørvest for planområdet der sikringssonen strekker seg ca. en meter inn i planområdet. De vil gi en endelig uttalelse når saken legges ut til offentlig ettersyn. Statens vegvesen har ingen konkrete merknader til planforslaget. De viser imidlertid til tidligere uttalelse, datert Der uttaler de at siktforholdene er svært gode ved dagens avkjørsel til Kjærnesveien 18. De kan akseptere at det etableres en ny avkjørsel, hvis kommunen åpner opp for det ved ny reguleringsplan for området. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har valgt og ikke komme med uttalelse til forhåndsvarselet. I tillegg til Statens vegvesens uttalelse har Hafslund Nett AS (side 32 i planbeskrivelsen), Follo Brannvesen IKS (side 43) og Follo Landbrukskontor (side 33) kommet med uttalelser i forkant av reguleringsprosessen Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 52 av 114

53 Vurdering: Forslag til detaljreguleringsplan for Kjærnesveien 18 med flere Forholdet mellom kommuneplan og reguleringsplan I gjeldende kommuneplan er det aktuelle området disponert for boligbygging. Kommuneplanen er grovmasket og en overordnet plan som dekker hele kommunen, mens en reguleringsplan er finmasket, mer detaljert og utformet for mindre arealer. Arealformålene avsatt i kommuneplanens arealdel forventes nærmere beskrevet gjennom krav om reguleringsplan. Sånn sett fremkommer ikke alltid de konkrete avveiningene som er gjort med tanke på arealbruk i en detaljert reguleringsplan i kommuneplanen. For Kjærnesveien 18 fremstår området avsatt til boligformål i kommuneplanen, men er etter at arealet ble disponert i kommuneplanen, regulert til landbruk som følge av en konkret avveining i reguleringsprosessen. Det finnes mange tilsvarende områder i kommunen, der regulerte formål som jordbruksområder eller grønnstruktur/friområder ikke framkommer i kommuneplanens arealdel, selv om denne er vedtatt senere enn reguleringsplanen. Planprosess Berørte offentlige og private parter har til varsel om oppstart gitt bemerkninger. Overordnede myndigheter har i begrenset grad kommet med uttalelser, men det kan synes som de ønsker og avvente til planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Naboene virker mest bekymret for utvidet bruk av privat atkomstvei. Det har vært avholdt møter med forslagsstiller/arkitekt der de er blitt presentert for kommunens betenkeligheter med planforslaget. Forslagsstiller ønsker å få behandlet sitt planforslag slik det foreligger, etter at det er gjort enkelte justeringer/endringer av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Arealformål og bebyggelse Reguleringsforslaget legger opp til høy utnyttelse, sammenlignet med omkringliggende boligbebyggelse. Det er ingen blokkbebyggelse i nærområdet. Det nye utbyggingsmønsteret vil derfor bryte med det eksisterende. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 53 av 114

54 Grønnstruktur/landskap Det er mye trær og berg i dagen innenfor planområdet og det er stor høydeforskjell, ca. 20 meter fra høyeste til laveste punkt. Det er spesielt furutrær på en forhøyet kolle som vurderes som verdifulle, og som er tenkt bevart. Forslaget vil nok innebære at det meste av grønnstruktur og terreng forøvrig må fjernes/bearbeides for å tilpasses ny bebyggelse. Ny bebyggelsen antas å bli godt synlig når man tar av fra Nessetveien til Kjærnesveien. Barns interesser Området ligger inn til annen boligbebyggelse og det er foreslått å opparbeide en lekeplass på ca. 150 m2. Det er opparbeidet gang- og sykkelvei langs Kjærnesveien. Trafikkforhold Det legges opp til to atkomstveier til planområdet som innebærer utvidet bruk av eksisterende og en ny atkomst fra Kjærnesveien 18, i sør. Økonomiske konsekvenser: Det er ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Miljømessige konsekvenser: Planforslaget bidrar til et spredt utbyggingsmønster og økt bilbruk. Alternativer: Alternativ innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Kjærnesveien 18 med flere, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser datert Konklusjon med begrunnelse: Planforslagets beliggenhet er ikke i henhold til nasjonale føringer om å konsentrere boligveksten i prioriterte vekstområder, ligger ikke inne i kommunens boligprogram og vil føre til økt bilbruk. Rådmannen anbefaler derfor å avvise planforslaget og opprettholde gjeldende reguleringsplan for området. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 54 av 114

55 HTM-39/17 Modulskole Ås stadion - Trafikksikkerhet - Ny behandling Saksbehandler: Nils Erik Pedersen Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 39/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert fremlagte innspill fra beboer i Gamleveien. HTM gjør følgende endringer i vedtaket i HTM sak 18/17: 1. Gamleveien stenges med bom øst for avkjøringen til Gamleveien Adkomsten til modulskolen via Vardeveien skal åpnes etter endt byggeperiode, men kan midlertidig stenges igjen dersom det oppstår farlige situasjoner mellom myke og harde trafikanter i Gamleveien og Vardeveien. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: Vedlegg: Klage på vedtak sak 16_01245 Vedtak HTM, , Sak 18/17, Trafikksikkerhetstiltak rundt Ås modulskole Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Relevante dokumenter i saken. Se for øvrig HTM-Sak 18/17 fra Saksbehandler sender vedtaket til: Klager Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 55 av 114

56 Saksutredning: Sammendrag: HTM behandlet i møte sak om «Modulskole på Ås stadion Trafikksikkerhetstiltak» HTM-Sak 18/17. Utvalget vedtok bl.a. å stenge Gamleveien fysisk med bom ved Idrettsveien. I ettertid er det innkommet en klage fra en beboer i Gamleveien. Fakta i saken: HTM vedtok følgende i HTM-Sak 18/17: Hovedutvalg for teknikk og miljøs vedtak : 1. Notat vedrørende trafikksikkerhetstiltak for midlertidig modulskole, fra Cowi datert , tas til orientering. 2. Foreslåtte trafikale sikkerhetstiltak, oppsummert i tabell 1, utføres innen skolestart Sikkerhetstiltakene utføres innenfor bevilget investeringsramme på kr. 2,0 mill. ekskl. mva. 3. Tårnveien og Solbakken/Solveien reguleres med parkeringsforbud på en side. 4. Adkomsten fra Vardeveien gjenåpnes etter byggeperioden. 5. Stenge Gamleveien fysisk med bom ved Idrettsveien. 6. Ikke etablere fartshumper i Gamleveien. Det er innkommet en kommentar/klage på vedtakets punkt 4, 5 og 6 (vedlegg 1). Klager ønsker bl.a. en revurdering plassering av bom i Gamleveien. Vurdering: Etter rådmannens vurdering er vedtaket i HTM-Sak 18/17 ikke et enkeltvedtak etter forvaltningslovens 2 og dermed ikke påklagbart. Enkelte punkter i vedtaket ble imidlertid fremsatt som et forslag i møtet og har dermed ikke vært gjenstand for ordinær saksforberedelse. Rådmannen finner det dermed hensiktsmessig, i denne konkrete saken, å fremlegge naboenes bemerkninger for utvalget slik at utvalget kan ta stilling til kommentarene. Følgende momenter trekkes frem: Gamleveien har allerede fartshumper og beboerne ønsker å beholde disse. Rådmannens kommentar: Punkt 6 i vedtaket henviser til tiltak 9 i tabell 1 i saksfremlegg 16/ Her står det «Gamleveien, fartshumper, sperring og innsnevring». Det er foreslått å anlegge nye fartshumper, men som følge av forslaget om plassering av bom anså utvalget dette som unødvendig. Det er dermed ikke snakk om å fjerne eksisterende fartshumper. Plassering av bom i enden av Gamleveien ut mot Idrettsveien oppfattes som merkelig. Klager mener at det ville være mer hensiktsmessig med en bom plassert i Gamleveien utenfor hus nr. 10a. Rådmannens kommentar: En bom medfører krav til snumuligheter i umiddelbar nærhet til bommen for å unngå farlige ryggesituasjoner. Dette er ikke mulig å få til utenfor 10a uten betydelige inngrep. Ut i fra et slikt kriterium vil mest hensiktsmessig plassering være øst for krysset Gamleveien/Sentralkroken, mellom utkjøringen fra Gamleveien 18 og innkjøringen til riggplassen ved tennisbanene. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 56 av 114

57 Det beskrives også situasjoner i krysset mellom Gamleveien og Vardeveien som oppleves som farlige. Syklister kommer ned Vardeveien og ut i Gamleveien og møter bilene på Gamleveien. Det anføres videre at en enklere vei til ny skole vil være via Idrettsveien og ikke opp Vardeveien. Rådmannens kommentar: Det er anbefalt i fagrapporten fra Cowi AS å stenge tilgangen til modulskolen via Vardeveien og dermed lede elevene fra syd via Langbakken og Idrettsveien. Se for øvrig forslag til vedtak, pkt. 2. Konklusjon med begrunnelse Rådmannen anbefaler at det etableres bom øst for Gamleveien 18 merket med rød strek nedenfor. I tillegg må Gamleveien skiltes med blindvei ved innkjøringen fra Langbakken. Dette vil eliminere muligheten for å benytte Gamleveien for gjennomkjøring mellom Idrettsveien og Langbakken. Plasseringen muliggjør en forsvarlig snumulighet for større biler. Trafikken i krysset Vardeveien/Gamleveien vil imidlertid øke da den østlige bebyggelsen mister muligheten for inn/utkjøring via Idrettsveien og må benytte Langbakken/Gamleveien. En gjenåpning av tilgangen til grusbanen fra Vardeveien vil kunne øke trafikkmengden inn Gamleveien og opp Vardeveien ved at foreldre benytter vendhammeren innerst i Vardeveien som dropplass for elever: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 57 av 114

58 Av trafikksikkerhetsmessige årsaker er dette ingen ideell situasjon da det vil foregå rygging i det samme området som elevene vil benytte som skolevei. Rådmannen er klar over at dette er en hyppig benyttet adkomst til området og ser betydningen av å opprettholde denne. Rådmannen vil derfor i første omgang oppfordre foreldre til å unngå å benytte dette området som droppsone. Dersom det imidlertid skulle oppstå trafikkfarlige situasjoner vil rådmannen anbefale at gjennomgangen skal kunne stenges midlertidig. Økonomiske konsekvenser: De økonomiske konsekvensene av vedtaket forutsettes dekket innfor vedtatte investeringsramme på kr. 2 mill. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Vedlegg til sak Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 58 av 114

59 HTM-40/17 Gnr 44 bnr 46 - Hestehagen 44, 46 - Tomannsbolig del av BK1 - Naboklage på vedtak om tillatelse til tiltak Saksbehandler: Bertha Solheim Hansen Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 40/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø har vurdert klagen på vedtak 16/ vedrørende tillatelse til oppførelse av tomannsbolig på Hestehagen 44 og 46. Hovedutvalg for teknikk og miljø finner ikke at det i klagen foreligger nye momenter som tilsier at klagen skal tas til følge. Vedtak i sak 16/ opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Nabomerknad fra gnr-bnr og Ansvarlig søkers svar på nabomerknad 3. Hestehagen 44, 46 - Tomannsbolig - Tillatelse til tiltak ett trinn 4. BK1-Situasjonskart.RevC 5. BK1-Utomhus med ovvann.revc 6. Hestehagen 44, 46 - Tegninger - Plan, snitt og fasader 7. Søknad om tillatelse i ett trinn 8. Situasjonskart - opprinnelig 9. Situasjonsplan - opprinnelig 10 Reguleringskart for Burumskogen (R-271) 11. Reguleringsbestemmelser for Burumskogen (R-271) Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker: Follohus AS, v/erik Lundby, Erik.Lundby@follohus.no Tiltakshaver: Myrvoll Bolig AS, v/rolf Johannesen, rolf@myrvollbolig.no Nabo: Janko Radovanovic og Kristine Schei Aagdal, Søråsveien 14A, 1430 Ås, kaagdal@gmail.com Nabo: Rajwinder Singh, Søråsveien 14B, 1430 Ås, rajwis@online.no Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 59 av 114

60 Saksutredning: Sammendrag: Det foreligger naboklage på vedtak 16/ Tillatelse til tiltak for tomannsbolig, Hestehagen 44,46 i området BK1 på Burumskogen. Klagen går ut på at det bygges for høyt, og det slippes inn for lite lys til naboen, de ønsker at tomannsboligen skal snus på samme måte som rekkehuset. Naboklage etter første runde med nabovarsling ble delvis imøtekommet. Det ble foretatt omprosjektering og rekkehuset ble dreiet 90 grader og boenheter forskjøvet innbyrdes, begge bygninger er plassert lengere bort fra den felles tomtegrensen, for å gi mer lys og luft til naboeiendommene. Den aktuelle tomannsboligen ligger nå 8,8 m fra felles tomtegrense. Tiltaket ligger innenfor gjeldende bestemmelser. Det er ikke innkommet klage på andregangs nabovarsling, men det er kommet inn klage på vedtaket innenfor 3 ukers fristen. Fakta i saken: Det er innkommet naboklage på vedtak 16/ Tillatelse til tiltak for tomannsbolig, Hestehagen 44,46 i området BK1 på Burumskogen. Det er mottatt en samlet naboklage fra gnr. 44 bnr 6, Søråsveien 14B og gnr 44 bnr 27 Søråsveien 14A, som ligger innenfor det eksiterende bebygde området ved Søråsveien. Detaljregulering for Burumskogen (R-271) ble vedtatt i kommunestyret den Reguleringsplanen omfatter blant annet tre områder for boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, BK1, BK2 og BK3. BK1 bebygges med 4 tomannsboliger og 1 rekkehus med tre boenheter. Denne saken gjelder Hestehagen 44 og 46 som er den nordligste av tomannsboligene. Saksgangen for Hestehagen 44, 46 (kronologisk): o Nabovarling av BK1, første gang den o Nabomerknad o Tiltakshavers tilpassing/bearbeiding av tiltaket Hestehagen 38,40,42 og 44,46. o Nabovarsling igjen av Hestehagen 38,40,42 og 44,46 den o Ingen nabomerknad forelå. o Vedtak med tillatelse til tiltak gitt med kopi til saksparter/naboer. o Klage for Hestehagen 44,46 mottatt den som behandles her. Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 60 av 114

61 Kartutsnitt Hestehagen og naboer. Klagen går i hovedsak ut på: De reagerer på den store endring i forhold til i dagens situasjon, med tanke på lys- og solforhold. De ønsker at byggegrensen for BK1 skal legges lengere unna Søråsveien og en maksimal høyde på 2 etasjer for å redusere opplevelsen av en massiv vegg mot vest. De ønsker dessuten at tomannsboligen skal ligge parallelt med tremannsboligen (38, 40 og 42), slik at Søråsveien 14A unngår direkte gjenboere og får bedre lys- og solforhold. Ansvarlig søkers svar på klagen: Selv om boligen ved førstegangs nabovarsling lå 6 m fra den felles tomtegrense mot Søråsveien 14A og B valgte de i samråd med saksbehandler i Ås kommune å omprosjektere plasseringen av Hestehagen 38,40,42 og 44,46. Hestehagen 44,46 er nå plassert 8,8 m fra felles tomtegrense. Ved andregangs nabovarsling kom det ingen nabomerknader. Bebyggelsen på Burumskogen er planlagt med bakgrunn i en ny reguleringsplan, og det er ikke søkt om dispensasjoner. De har imøtekommet den første naboklagen og ber om at klagen på vedtaket avvises. Vurdering: Flere av klagepunktene gjelder forhold som er beskrevet i den gjeldende reguleringsplan med bestemmelser (R-271). Planen er allerede vedtatt og kan ikke påklages. En reguleringsplan er et juridisk bindende dokument som er behandlet/vurdert i en omfattende planprosess. Den er ment å skape forutsigbarhet for alle - både myndigheter, utbyggere og beboere i området. Det er et faktum at denne nye reguleringsplan tillater større utnyttelse enn tidligere reguleringsplaner, med BYA på 35% og maksimal tillatt møne- og gesimshøyde på henholdsvis 9 og 6,5 m målt fra laveste ferdig planert terreng. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 61 av 114

62 Tiltaket er prosjektert innenfor gjeldende bestemmelser, det er ikke søkt dispensasjon. Tiltakshaver har allerede foretatt endring i plassering for både Hestehagen 38,40,42 og 44,46 i samråd med saksbehandler i Ås kommune. Rekkehuset ble dreiet 90 grader og boenheter forskjøvet innbyrdes, begge bygninger er plassert lengre bort fra den felles tomtegrensen, for å gi mere lys og luft til naboeiendommene. Den aktuelle tomannsboligen ligger nå 8,8 m fra felles tomtegrense, det er langt mere enn de regulerte 4,0 m og 4,5 m som pbl ledd stiller krav til. Ved andregangs nabovarsling ble det ikke innsendt noen nabomerknad, det er derfor uheldig med en naboklage så sent i prosessen. Det skaper liten forutsigbarhet og kan påføre tiltakshaver ekstra utgifter. Det er derfor forståelig at ansvarlig søker ber om at klagen avvises. Tiltaket er allerede omprosjektert slik at naboene i større grad er hensyntatt enn ved opprinnelige plasseringen. Området er regulert for en større utnyttelse enn tilgrensende reguleringsplaner tillater, det er derfor naturlig at det vil fremstå tettere bebygd enn de eksiterende naboeiendommene. Tiltaket ligger innenfor gjeldende bestemmelser. Det er ikke grunnlag for å kreve ennå en omprosjektering av plasseringen for Hestehagen 44,46. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at det er tilkommet nye momenter i saken som tilsier at klagen skal tas til følge. Vedtak i sak 16/ opprettholdes. Klagen tas ikke tilfølge. Kan vedtaket påklages? Nei. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 62 av 114

63 HTM-41/17 Gnr 54 bnr Hogstvetveien 27 - Enebolig - Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 41/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM opprettholder vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av , dok. 16/ , klagen tas således ikke til følge. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse 3. Søknad om dispensasjon fra arealformålet 4. Redegjørelse for tiltak 2. Søknad om dispensasjon fra krav om takvinkel 5. Kommentar fra nabo 6. Svar på kommentar fra nabo 7. Tegninger 8. Situasjonsplan 9. Situasjonskart 10. Avstandserklæring 11. Ønsker behandlet dispensasjonssøknaden først 12. Uttalelse fra Bane NOR SF 13. Uttalelse fra Statens Vegvesen Region Øst 14. Uttalelse fra plan- og utviklingsavdelingen i Ås kommune 15. Avslag på søknad om dispensasjon Tillatelse til deling Klage på avslag Vedlegg til klage på avslag Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Tiltakshaver Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 63 av 114

64 Saksutredning: Sammendrag: Klagen inneholder etter rådmannens syn ikke nye momenter som må medføre et annet resultat i saken enn det som følger av vedtak av Rådmannen mener således at vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden bør opprettholdes. Sakens bakgrunn: Kommunens bygningsmyndighet mottok søknad om dispensasjon og rammetillatelse til oppføring av ny enebolig på gnr./bnr. 54/420 den (vedlegg 1-10). Ansvarlig søker anmodet deretter den om at dispensasjonssøknaden behandles separat i første omgang, og at rammesøknaden avventes til det eventuelt innvilges dispensasjon (vedlegg 11). Søknaden ble sendt på høring til Bane NOR SF (vedlegg 12) og Statens Vegvesen Region Øst (vedlegg 13). Søknaden ble også sendt på intern høring hos kommunens planmyndighet (vedlegg 14). Dispensasjonssøknaden ble deretter avslått i administrativt vedtak av (vedlegg 15 og 16). Tiltakshaver fikk utsatt klagefrist til på grunn av påske. Vedtaket ble påklaget (vedlegg 17), og klagen er således fremmet rettidig. Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad: Klagen begrunnes med at Bane NOR SF ikke har behov for dette arealet til bygninger og anlegg knyttet til jernbanedriften. Tiltakshaver peker på at Bane NOR SF allerede ved kjøpet av dette tilleggsarealet i 2011 så for seg muligheten til at området kunne benyttes til bolig. Tiltakshaver mener også dette forsterkes ved at det i 2013 ble gitt byggetillatelse til blokkbebyggelsen sør for omsøkt eiendom (Hogstvetveien 29-35). Tiltakshaver mener også det må vektlegges at denne tomten ikke krever utbedring av veianlegg. Det ble gitt tillatelse til fradeling og sammenføying av omsøkt parsell den , på vilkår om at «arealet skal benyttes til hage og kan ikke bebygges». Tiltakshaver mener at dette vilkåret fra 2011 ikke nødvendigvis må tillegges vekt i Tiltakshaver ønsker å flytte inn i ny omsøkt bolig og tilbringe sine pensjonistdager her. Tiltakshaver mener det må vektlegges at en ny bolig med livsløpsstandard vil kunne medføre mindre beslag på kommunens omsorgstjenester i fremtiden. Et siste argument for klagen er at det kun er 3-4 andre eiendommer som vil kunne bebygges på tilsvarende måte i området. Tiltakshaver mener det vil være urimelig å Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 64 av 114

65 kreve igangsetting av reguleringsplanarbeid i denne forbindelse. Tiltakshaver mener området er for lite til dette. Rådmannens vurdering av klagen: Kommunen skal ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesaker. Hvilke privatrettslige forutsetninger som lå til grunn for salget av arealet i 2011 vil således ikke bli vurdert i denne saken. Bane NOR SF har tidligere uttalt at de er skeptiske til enkeltdispensasjoner for utbygging i slike områder uten at det inngår som del av en reguleringsplan. I en reguleringsplan vil det være mulig å se området under ett og sikre at det velges gode løsninger. Bane NOR har derfor frarådet kommunen å innvilge dispensasjon i denne saken. Tiltakshaver mener på sin side at det må vektlegges at kommunen i 2013 har gitt byggetillatelse til blokkbebyggelsen i Hogstvetveien Dette byggeprosjektet er imidlertid basert på, og i tråd med reguleringsplan for Hogstvetveien vedtatt i kommunestyret den Dette prosjektet kan således ikke stå som eksempel for denne konkrete byggesaken. Det stemmer at omsøkt tiltak ikke vil skape behov for veiutbedringer, da ny bolig vil benytte seg av eksisterende avkjørsel fra Hogstvetveien, med privat veirett via gnr./bnr. 54/86. Statens Vegvesen har også uttalt at tiltakshaver kan forvente å få tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen til 54/86 dersom kommunen velger å innvilge dispensasjon i denne saken. Dette forholdet vurderes således som uproblematisk. Kommunens enhet for vann,- avløp og renovasjon har imidlertid uttalt at gnr./bnr. 54/86 har en 32 mm vannledning, som således ikke er stor nok til to boliger. Gnr./bnr 54/420 må derfor ut på ledningsnettet i Hogstvedtveien, der det er kapasitet både når det gjelder vann og avløp. Det er imidlertid utfordringer knyttet til å legge ledninger over andres eiendom. Slik tomta er plassert vil nye stikkledninger også fort komme i konflikt med eksisterende bygninger. Enhet for vann,- avløp og renovasjon mener dette er langt fra ideelt. Tiltakshaver mener at vilkåret for deling av , følgelig at «arealet skal benyttes til hage, ikke behøver å være styrende for kommunens tenkning i dag. Selv om Bane NOR SF ikke har noen umiddelbare planer om å benytte arealene til jernbaneformål i nærmeste fremtid, mener rådmannen at kommunen gjennom delevedtaket fra 2011 allerede har vurdert tomta som uegnet til ny bebyggelse. Omsøkt bolig skal plasseres rett ved siden av jernbanen med de støymessige utfordringene dette medfører. I tillegg er utomhusarealene prosjektert på tomtens vestside, altså med utsikt mot jernbanelinjen. Rådmannen mener det ikke bør legges til rette for ny bebyggelse så nærme jernbanen uten at dette er vurdert på mer overordnet nivå gjennom en reguleringsplan. Tiltakshavers argument om å avlaste kommunens omsorgstjenester kan ikke tillegges vekt i denne saken. Dette er et sosialpolitisk forhold som kommunen som bygningsmyndighet ikke skal ta stilling til. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 65 av 114

66 Tiltakshaver mener det vil være urimelig å kreve igangsetting av reguleringsplanarbeid for kun 3-4 eiendommer. Rådmannen presiserer at det er opp til tiltakshaver selv å vurdere hvorvidt man ønsker å gå videre med en slik prosess. Rådmannen vurderer likevel at en reguleringsplan vil være den riktige veien å gå i denne saken. På denne måten vil man få en mer detaljert og helhetlig planlegging av området før det eventuelt kan tillates oppføring av nye boliger i dette området. Basert på områdets umiddelbare nærhet til jernbanelinjen vil det spesielt være nødvendig å ta stilling til støyforholdene. Den enkelte eiendoms forutsetninger vil da bli nøye vurdert, både i lys av området sett i helhet, og i lys av den konkrete eiendommens situasjon. Planavdelingen har sett på søknaden og stiller seg negative til bebyggelse langs begge sider av jernbanen uten hjemmel i reguleringsplan. Enkeltdispensasjoner til utbygging i slike områder, uten at det inngår som en del av en reguleringsplan er generelt uheldig. Gjennom en reguleringsprosess vil det i stedet være mulig å se området under ett og sikre at det velges gode og bærekraftige løsninger. Rådmannen fastholder derfor sitt syn om at framtidig boligbebyggelse langs denne formålslinjen bør vurderes i plansammenheng, evt. gjennom forslag til reguleringsendring. En enkeltdispensasjon i denne saken vil også få vesentlige presedensvirkninger, ved at naboer ellers i området langs jernbanelinjen vil få en forventning om at denne typen utbygging vil kunne godkjennes av kommunen. Dette er en ulempe som rådmannen mener har avgjørende vekt i denne saken. Gjeldende reguleringsplan legger ikke til rette for en slik boligutvikling langs jernbanen, forholdet bør derfor behandles på reguleringsplannivå, og ikke gjennom enkeltdispensasjoner. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert Rådmannen mener vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av dok. 16/ bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 66 av 114

67 Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM omgjør vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ , klagen tas således til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra formålet jernbane i reguleringsplan for Østfoldbanen Ås Stasjon Vestby grense, plan R-111, felt T1. Hovedutvalg finner at hensynene bak jernbaneformålet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges. Videre vurderes fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkår for dispensasjon jf. pbl. 19-2: - Boligens utforming skal tilpasses byggeskikken for eneboliger ellers i området. Dette innebærer at boligen skal prosjekteres i henhold til gjeldende reguleringsplan for del av Hogstvetveien med tilliggende boligområder, plan R Det skal sammen med revidert rammesøknad legges ved en uavhengig støyfaglig vurdering. Det skal bekreftes at både innendørs og utendørs støynivå er i henhold til føringene i støyveilederen T Ved behov for støyskjerm skal denne omsøkes i en egen separat søknad. - Byggegrensen på 30 meter fra jernbanen skal overholdes, også for garasje. Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle rammesøknad iht. pbl. 20-3, jf HTM sin begrunnelse for vedtaket: HTM vurderer at hensynene bak formålet det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke vil bli vesentlig tilsidesatt fordi: ( ) Følgende fordeler ved å gi dispensasjon vurderes for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: ( ) Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 67 av 114

68 HTM-42/17 Gnr 54 bnr Sagaveien 38 - Ås Gjestehus - Søknad om dispensasjon Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 42/ Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslår Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) søknad om dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. HTM finner at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg vurderes ikke fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Redegjørelse (detaljer unntatt offentlighet) 3. Søknad om tillatelse til bruksendring 2. Pålegg om opphør av bruk 4. Søknad om dispensasjon 5. Plantegning 1. etasje 6. Plantegning 2. etasje 7. Siste godkjente plantegninger 8. Situasjonskart - nytt revidert Situasjonskart - eksisterende Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Hjemmelshaver Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 68 av 114

69 Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen finner at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype i gjeldende kommuneplan vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg mener rådmannen at det ikke foreligger fordeler ved å gi dispensasjon som klart veier tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Sakens bakgrunn: Gjennom en avisartikkel i Østlandets Blad den ble kommunens bygningsmyndighet gjort kjent med at det var etablert et gjestehus på eiendommen gnr./bnr. 54/376 i Ås kommune. Rommene leies ut enkeltvis til separate individer. Det er gjort noen bygningsmessige endringer innvendig, men disse vurderes som ikke søknadspliktige. Hjemmelshaver bor ikke i bygningen selv, men bor i nabohuset på gnr./bnr. 54/43. Gjestehuset er registrert som et enkeltmannsforetak. Av avisartikkelen fremkom det også at man var i gang med oppføring av en hytte festet mellom fire furutrær («trehytte») som ble markedsført som overnattingsrom til eget bruk, og til besøkende i gjestehuset. Bygningsmyndigheten foretok en uanmeldt besiktigelse og opplyste hjemmelshaver om at «trehytta» kunne oppføres som en ikke-søknadspliktig utebod, under forutsetning av at den ikke blir benyttet til varig opphold eller beboelse. Overnatting eller utleie er altså ikke tillatt i «trehytta». Hjemmelshaver meldte deretter inn hytta som et ikke-søknadspliktig tiltak, og det forutsettes således at den i dag ikke benyttes til utleie eller beboelse. Den ble det avholdt et møte med hjemmelshaver. Her ble det informert om at etablering av gjestehus/pensjonat er i strid med tillatt bruk på eiendommen. Hjemmelshaver ble deretter bedt om å redegjøre nærmere for bruken av boligen, slik at bygningsmyndigheten kunne vurdere hvordan saken skulle behandles videre. Redegjørelsen ble mottatt (vedlegg 1). Av redegjørelsen fulgte det en del informasjon om private forhold som rådmannen av hensyn til personvern har valgt å unnta fra offentlighet. Informasjonen er av personlig karakter og har ikke relevans for vurderingen av denne saken. Eiendommen faller inn under reguleringsplan for Søråsteigen, hvor bestemmelsene er erstattet av kommuneplanens bestemmelser. Eiendommen er avsatt til boligformål og her tillates det i henhold til kommuneplanens arealdel kun eneboliger, eneboliger med sekundærleilighet eller tomannsboliger. Gjestehus er en type virksomhet som faller inn under hotell- og overnattingsnæringen og dette er både i strid med boligformålet og med tillatt boligtype på eiendommen. Gjestehus kan altså kun tillates dersom eiendommen reguleres til slikt formål eller det evt. søkes om dispensasjon fra areal- og kommuneplan. Bygningsmyndigheten påla derfor hjemmelshaver å opphøre pågående bruk som var i strid med gjeldende reguleringsplan og arealformål. Forutsatt at pålegget er fulgt kan bygningen altså ikke benyttes som gjestehus før dette eventuelt godkjennes av HTM. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 69 av 114

70 Søknad om dispensasjon og bruksendring ble mottatt (vedlegg 3-9). Søknaden er nabovarslet i medhold av pbl jf Det er ikke innkommet nabomerknader til søknaden. Begrunnelse for søknad om dispensasjon: Søknaden begrunnes med at huset er i tråd med de krav som stilles for drift av gjestehus. Søker viser til at Ås sentrum er i stor utvikling og vil være det i lang tid fremover. Det vil være behov for overnattingstilbud, og hjemmelshaver ønsker å dekke dette behovet på en god måte. Bruken av boligen og dens størrelse er lik som for bolighus, men med høyere utskiftingsfrekvens. Hjemmelshaver informerer om at besøkende blir værende i alt fra 1 natt til to måneder, rommene leies ut på døgnbasis. De besøkende oppfører seg bra og blir godt ivaretatt av hjemmelshaver. Hjemmelshaver informerer om at boligen består av 5 soverom, 2 bad, vaskerom, kjøkken, 2 stuer og gang. Det er ingen matservering, da beboerne har såkalt «selvhushold». Eiendommen har fire biloppstillingsplasser og én garasjeplass. Parkering vil ikke foregå langs Sagaveien. Bygningen er oppført i henhold til TEK07 og krav til brannsikkerhet er ivaretatt i henhold til TEK10. Det er installert alarmanlegg med tilhørende røyk/brannvarsling som er koblet til hjemmelshavers bolig i nabobygget. Pulverapparat er sentralt plassert i begge etasjer. Det vil bli satt opp orienteringsplan og skilting til rømningsveier. Naboene stiller seg positive til gjestehuset. Tiltaket vil ikke medføre bygningsmessige endringer. Søker mener at boligkarakteren i nabolaget ikke vil bli forstyrret. Søker mener på denne bakgrunn at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at søknaden innvilges. Videre mener søker at fordelene med tiltaket klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden: Søknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i pbl andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak gjeldende reguleringsplan tillegges stor vekt. Det må vurderes om de hensyn arealformålet og regulert tillatt boligtype er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 70 av 114

71 Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis jf. Ot.prp.nr.32( ). Plan- og bygningsloven har som formål å fremme en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Loven legger opp til at den enkelte kommune gjennom planlegging skal fastsette et kompakt utbyggingsmønster som sikrer flest mulig kvalitativt gode bolig- og bomiljøer. Kommunen skal sikre innbyggerne sosialt stabile nabolag med liten grad av gjennomtrekk og lav inn- og utflytting. Helt konkret blir dette ivaretatt gjennom bestemmelser og retningslinjer i kommuneplan og reguleringsplaner. Med andre ord legger kommunenes arealplanlegging viktige rammer for folks hverdagsliv og kan fremme sosial bærekraft i lokalsamfunn. Reguleringsplankartet for Søråsteigen og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er styrende i dette området og formålet med dette regelverket er å skape langsiktighet, stabilitet og forutsigbar saksbehandling i kommunen. Plankart og bestemmelser er juridisk bindende dokumenter, og dispensasjon fra disse vil kunne bidra til å undergrave planenes styringsverdi. Hensynet bak boligformålet er å skape helhetlige boligområder med funksjoner som er godt tilrettelagt for sin konkrete bruk. Til arealformålet bolig regnes i utgangspunktet kun boliger for permanent beboelse. Periodisk eller midlertidig beboelse faller i stedet inn under hotell- og overnattingsformål. Kommuneplanens bestemmelse om tillatt boligtype er en viderepresisering av boligformålet, ved at denne legger konkrete føringer for hvilke typer boliger man kan oppføre i boligområder. Kommuneplanen tillater eneboliger, eneboliger med sekundærleiligheter og tomannsboliger. Dette skal blant annet sikre en konkret bruk av arealene og bygningene i området. Målet er å sikre en enhetlig bebyggelse i området hvor man har adkomst- parkerings- og utearealer som er tilpasset nettopp denne funksjonen. En annen intensjon bak bestemmelsen om boligtype er å regulere utnyttelsen av arealene. Områder som er regulert til blokkbebyggelse, hotell gjestehus eller studentboliger vil motsetningsvis ha en høyere utnyttelse hva gjelder antall beboere per arealenhet enn et område regulert til eneboliger eller tomannsboliger. Gjennom kommuneplan og reguleringsplan skal kommunen som nevnt sørge for at det tilrettelegges for boliger som innbyggerne har behov for, også på lang sikt. Dette innebærer både en vurdering av etterspørselen i området, og en vurdering av områdets strøkskarakter. Selv om behovet for en viss boligtype gjør seg gjeldende i en kommune, må man altså vurdere om det konkrete området er egnet for den etterspurte boligtypen. Omsøkt eiendom faller også inn under den nye områdereguleringen for Ås sentralområde som nå er under utarbeiding, hvor et av målene er å sørge for at det er plass til nye næringer og styrke sentrumsområdet slik at sentrum blir en attraktiv arena for handels- og næringsdrivende. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 71 av 114

72 Det er utvilsomt mangel på overnattingstilbud i Ås sentrum. Dette gjelder både hotelleller gjestehusvirksomhet, og studenthybler. En konsekvens av dette er at det i løpet av de siste årene har vært en kraftig vekst i etablering av utleieenheter i kommunen. På mange måter er Ås gjestehus et godt tiltak som vil kunne bidra til å lette på presset i boligmarkedet, spesielt for korttidsbesøkende. Driften i boligen vil sannsynligvis også bli noe roligere enn i et etablert hybelhus, da det er tale om korttidsutleie hvor de besøkende ikke vil få tid til å bli kjent med hverandre i like stor grad. Faren for eksempelvis støy fra fester og liknende er derfor også lavere. Områdereguleringsplanen som er under utarbeiding legger imidlertid opp til at næringsvirksomhet skal lokaliseres i sentrumskjernen, følgelig ikke i etablerte boligområder. Selv om omsøkt tiltak vurderes som et godt tilbud til besøkende i kommunen kan denne typen virksomhet ikke sies å bidra til et stabilt bomiljø i boligfeltet langs Sagaveien. Hensikten med arealformålet i dette området var opprinnelig å legge til rette for en etablert eneboligstruktur langs Sagaveien. I senere tid har det også blitt åpnet opp for eneboliger med sekundærleiligheter og tomannsboliger, men formålet er fortsatt å bevare områdets strøkskarakter som et familievennlig boligområde godt egnet for barnefamilier. Sammenlignet med et normalt hybelhus vil et gjestehus medføre enda hyppigere utskifting av beboere. Besøkende i et slikt gjestehus vil ikke ha den samme tilknytningen til bostedet, og bomiljøet vil som en følge av slik gjennomtrekk miste sin nødvendige stabilitet. Det sosiale aspektet vurderes som viktig i slike nærmiljøer og en høy flyttefrekvens med lite eller ingen kontakt mellom naboer vil kunne utfordre den sosiale stabiliteten i området. På dette grunnlag mener rådmannen at boligen bør benyttes til sitt opprinnelige formål, følgelig enebolig tilpasset én familie eller husstand med individer som har tilknytning til hverandre, og hvor hjemmelshaver bor i boligen selv. Rådmannen er av den oppfatning at et gjestehus på denne eiendommen vil medføre en uheldig endring i bo- og nærmiljøet i området. Det er naturligvis økonomiske fordeler ved å drifte et slikt gjestehus, men kommunen har ikke anledning til å vektlegge dette i sin saksbehandling. Tiltaket vurderes i seg selv som et godt tilbud til besøkende i kommunen, men ulempene tiltaket vil medføre i form av hyppig utskiftingsfrekvens og svekket stabilitet i boligmiljøet langs Sagaveien må likevel tillegges avgjørende vekt i denne saken. Konklusjon: På dette grunnlag mener rådmannen at de hensyn arealformålet og tillatt boligtype er ment å ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg kan ikke rådmannen se at det foreligger fordeler ved tiltaket som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 72 av 114

73 Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket Umiddelbart Alternativ innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-3 innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) midlertidig dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon gis med en varighet på 5 år. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-1: -- Det tillates kun korttidsleie av rommene, på maks 1 måned. Langtidsutleie av boligen som eksempelvis hybelhus tillates ikke. -- Når dispensasjonen utløper skal bygget bruksendres tilbake til enebolig, og dette skal omsøkes i god tid før fristens utløp. -- Eventuell søknad om forlengelse av dispensasjonen skal omsøkes i god tid før fristens utløp. HTM s begrunnelse: HTM finner ikke at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype vil bli vesentlig tilsidesatt ved at midlertidig dispensasjon innvilges fordi: ( ) Følgende fordeler ved å gi midlertidig dispensasjon anses for å være klart større enn ulempene: ( ) Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle søknad om bruksendring iht. pbl. 20-3, jf Det forutsettes at alle krav i TEK10 til overnattingssted oppfylles. Dette skal kunne dokumenteres ved tilsyn. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 73 av 114

74 skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket Umiddelbart Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 74 av 114

75 HTM-43/17 Gnr 15 bnr 3 - Åsulvsvei 1 - Fradeling av eiendom - Søknad om dispensasjon fra arealformål Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 43/ Formannskapet 45/ Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslår Formannskapet søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A- områder i kommuneplanens arealdel, 23, pkt første ledd. Konsekvensene av en dispensasjon i denne saken vil få store presedensvirkninger og føre til at de hensyn deleforbudet i LNF A-områder er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. I tillegg vil fradelingen klart tilsidesette hensynet bak kulturlandskapssonen. Det foreligger heller ikke en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon som må veie klart tyngre enn ulempene. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. Formannskapet Vedlegg: 1. Følgebrev datert Søknad om dispensasjon datert Søknadsskjema 4. Tilleggsbrev fra hjemmelshaver datert Bilder med beskrivelse 6. Situasjonskart 7. Vedtak etter jordloven - Landbrukskontoret i Follo 8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 9. Henvendelse fra gnr./bnr. 15/40 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Tiltakshaver på gnr./bnr. 15/3 Grunneier på gnr./bnr. 15/40 Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 75 av 114

76 Saksutredning: Sammendrag: Rådmannen har veiet søkers begrunnelse opp mot de hensyn bestemmelsene i kommuneplanen er ment å ivareta. Rådmannen finner at konsekvensene av en dispensasjon i denne saken vil få store presedensvirkninger og føre til at de hensyn deleforbudet i LNF A-områder er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. I tillegg vil fradelingen klart tilsidesette hensynet bak kulturlandskapssonen. Det foreligger heller ikke en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon etter rådmannens syn som må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor at søknad om dispensasjon fra deleforbudet i områder disponert til LNF-A formål bør avslås. Sakens bakgrunn: I forbindelse med siste kommuneplanrullering sendte hjemmelshaver på gnr./bnr. 15/3, Øyvind Fredriksen og Birgit Gullerud sammen med hjemmelshaver på gnr./bnr. 15/4 inn innspill om 26 nye boligtomter i tilknytning til regulert område på Holstadkulen. 21 av tomtene skulle tilhøre 15/4 og resterende 5 skulle tilhøre 15/3. Tiltakshaver på 15/3 skulle benytte én av disse tomtene selv til å bygge bolig etter at sønnen tar over gården Vestre Holstad, én tomt skulle overtas av hans datter og de tre siste var tenkt solgt på det private boligmarkedet. Innspillet ble ikke tatt til følge i den nye kommuneplanen av Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 76 av 114

77 Den mottok rådmannen derfor søknad om fradeling av tre boligtomter nordøst for det regulerte området på Holstadkulen: Rådmannen anbefalte å sende et forslag til endring av reguleringsplan for Holstadkulen hvor de tre tomtene søkes innlemmet. Alternativt måtte det søkes om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder. Den mottok rådmannen søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF A-områder fra Frank Kristiansen AS på vegne av tiltakshaver Øyvind Fredriksen og Birgit Gullerud. Søknaden var nå endret til å gjelde et areal litt lenger sør, på ca. 740 m 2.(vedlegg 1-6). Parsellen er tilknyttet Vestre Holstad Gård som ligger sørøst for omsøkt parsell: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 77 av 114

78 Fakta i saken: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks,- natur- og friluftsområde, underformål A. Her tillates verken fradeling eller utbygging til boligformål. I tillegg faller eiendommen inn under hensynssone H570_3 for bevaring av kulturmiljø. Bebyggelse som hindrer bevaring av historiske trekk i landskapet skal unngås i dette området. Tiltakshaver har av denne grunn søkt om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder i eget brev av (vedlegg 1) med ytterligere presiseringer av (vedlegg 2) og (vedlegg 4). Omsøkt deling er vist på situasjonskart datert (vedlegg 6). Naboer/gjenboere er varslet om søknaden i medhold av pbl jf andre ledd, og det er ikke innkommet merknader fra disse. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Dispensasjonssøknaden er hovedsakelig begrunnet med et ønske om å bygge ny bolig i forbindelse med generasjonsskifte på gården. Tiltakshaver som overlater gården til neste generasjon ønsker ikke å bo på selve gårdstunet når han pensjoneres, men ønsker å bo i nærheten da han kommer til å fortsette å ta noe del i gårdsdriften og verkstedet på gården. Søker viser til kommuneplanens arealdel 23, pkt andre ledd, andre kulepunkt, hvor det heter at «tiltak for landbruket skal plasseres slik at det passer best mulig inn i kulturlandskapet, herunder innpassing til eksisterende bygningsmiljø, ikke hindrer allmenn ferdsel og ikke skader viktig biologisk mangfold.» Videre viser søker til pkt andre ledd, første kulepunkt, hvor det heter at «i landbruks-, natur- og friluftsområder med underformål b kan det for eksisterende bebyggelse gis tillatelse til bygningsmessige tiltak som tilbygg, fasadeendringer, garasje og uthus. I Brønnerud skolekrets kan det tillates fradeling av tomt tilstøtende Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 78 av 114