Vurdering av om endringer av vedtekter i eierseksjonssameiet Montana Terasse AS kan gjennomføres lovlig uten kommunens samtykke

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Kommuneadvokaten Fagnotat Saksnr.: Emnekode: ADV-8511 Saksbeh: KFLO Til: Byrådsleders avdeling, v/ kommunaldirektør Robert Rastad Kopi til: Fra: Kommuneadvokaten, v/ advokat Karl Fartein Løseth Dato: 6. juni 2013 Vurdering av om endringer av vedtekter i eierseksjonssameiet Montana Terasse AS kan gjennomføres lovlig uten kommunens samtykke 1. Hva saken gjelder De eldres boligspareklubb Landås/ Natland (heretter også omtalt som «Spareklubben») kjøpte i 1991 tomten gnr. 161, bnr. 1286, Johan Blyttsvei 46 fra Bergen kommune. Eiendommen ble senere bebygget med leilighetsblokker og ble deretter organisert i et eierseksjonssameie. Ved vedtektsendringer av desember 2012 har sameiet fjernet vedtektens bestemmelser om pliktig medlemskap i Spareklubben, og dermed fristilt seg fra Spareklubbens vedtekter som ble utformet i tråd med kommunens forutsetninger for salget av tomten i Sameiet har nå og ved tidligere anledninger - reist spørsmål om gyldigheten av vedtektene. Det ble til byrådets berammede behandling av saken inngitt et lengre brev fra advokat Steffensen den 29. mai Kommuneadvokaten ble bedt om å vurdere innkomne merknader nærmere. 2. Oppsummering og konklusjon Kommuneadvokaten har gjennomgått sakens faktiske og rettslige sider i lys av mottatt brev av 29. mai Bystyrets vedtak om salg av tomten bygger på klare sosialpolitiske forutsetninger om å tilgodese formålet eldreboliger innenfor rammen av Boligspareklubben. Formålet ble ivaretatt gjennom salgskontrakten av tomten og ved uttrykkelig aksept av den enkelte leilighetskjøper. Ved aksept av leilighetskjøp forelå også pliktig medlemskap i Spareklubben. Forslaget til vedtektsendringer medfører at det ikke lenger skal være gjeldende bestemmelser om medlemskap i Spareklubben. Med de foreslåtte endringer til vedtekter som Montana Terrasse har foreslått kan kommuneadvokaten for sin del ikke se at det er grunnlag for å godkjenne disse. Dette vil medføre at de klare politiske forutsetningene som vedtaket i sin tid bygget på bortfaller, og som seksjonssameierne/ medlemmene i Spareklubben uttrykkelig har 1

2 akseptert. Kommuneadvokaten peker på at bystyret i sitt vedtak også har forutsatt at den endring som vedtektene nå gir uttrykk for direkte skal utløse forkjøpsrett til kommunen når «De eldres boligspareklubb endrer formål eller en leilighetshaver ikke lenger ønsker å være medlem». Kommuneadvokaten tiltrer fagetatens anbefaling om at det ikke gis samtykke til vedtektsendringene av 30. oktober Sakens faktiske sider Det ser ikke ut til å være uenighet om sakens faktiske sider, som generelt er godt dokumentert. Det er imidlertid en viss uenighet om hvordan faktum skal vurderes. Det gis her en oversikt over hendelsene på tidslinjen. 3.1 Forhandlinger om salget av tomten til boligspareklubben De eldres boligspareklubb på Landås/ Natland ble stiftet i Spareklubben hadde som formål å sette sine medlemmer i stand til å skaffe seg pensjonistbolig ved oppsparing av nødvendig egenkapital. Formålet var å arbeide for å fremskaffe slike boliger. Det ble etter stiftelsen i 1984 arbeidet med ulike lokaliseringer; bla. et prosjekt med eldreboliger på en delvis kommunal eiet tomt ved Lærerhøyskolen. Planen lot seg ikke gjennomføre bla. grunnet innvendinger fra andre offentlige myndigheter, og denne ble skrinlagt desember Bergen kommune åpnet på sin side for å omregulere en kommunalt eiet tomt på Montana til dette formålet. Eiendommen var i kommuneplanen fra 1991 utlagt til LNF-område. Størrelsen på tomten ble anslått til vel 10 da. Forhandlingen pågikk fra høsten 1989, og det var uenighet om tomteprisen. Kommunens forutsetning var salg basert på forretningsmessige prinsipper. På grunnlag av tomtens attraktive beliggenhet og under hensyntagen til kommunens retningslinjer om markedsmessige salg, tilbød kommunen Spareklubben å kjøpe tomten for en kvadratmeterpris på kroner 744,-. Spareklubben med det konkrete prosjektet kunne på sin side ikke håndtere en så vidt høy tomtekostnad. Det ble fremsatt mottilbud på kroner 225,- pr. kvm. Kommunen avslo tilbudet. I et møte mellom partene den 9. januar 1990 reduserte kommunen sitt pristilbud til kroner 600,- pr. kvm, mens Spareklubben fremsatte et mot tilbud på kroner 375,- pr. kvm. 3.2 Bystyrets vedtak om salg av tomten 30. april 1990 I administrasjonens saksutredning ble det gitt ulike redegjørelser for prisfastsettelsen. Rådmannen innstilte på salg av tomten til en tomtepris på kroner 600,- pr. kvm. Formannskapet innstilte på at tomten ble solgt for en kvadratmeterpris på 421,-. Rådmannen skrev et tillegg til Formannskapets innstilling og pekte på at tomtesalg under markedspris medførte et subsidieelement i forhold til sammenlignbare prosjekter. For å sikre seg mot at det ble oppnådd spekulasjonsgevinst på eiers hånd ble det foreslått at kommunen stilte vilkår om forkjøpsrett og prisregulering ved overdragelse av bolig. Det var på dette tidspunktet ikke tatt stilling til hvorledes Spareklubben konkret skulle organisere eierformen. Bystyret i Bergen kommune traff i møte den 26. mars 1990 vedtak om å selge tomten for kroner 421 m 2 på de vilkår rådmannen hadde foreslått. Vedtaket hadde slik ordlyd: 2

3 1. Bergen kommune vedtar å selge m² av Montanaområdet til De eldres boligspareklubb Landås/Natland til en pris av kr ,-. Tomten selges til denne pris under forutsetning av at prosjektet husbankfinansieres. 2. Det forutsettes at det inngås bindende kjøpsavtale, senest ½ år etter at reguleringsplanen er stadfestet. Kjøpesummen innbetales når skjøtet blir utstedt. 3. Ved overdragelse til andre enn boligspareklubbens medlemmer eller medlemmer av tilsvarende boligspareklubber i Bergen som fyller kravene til medlemskap, skal Bergen kommune ha forkjøpsrett til leilighetene. Det samme gjelder dersom De eldres boligspareklubb endrer formål eller en leilighetsinnehaver ikke lenger ønsker å være medlem av boligspareklubben. 4. Ved overdragelse skal prisen ikke overstige det tidligere andelshavere har betalt, justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyrås totale byggekostnadsindeks på denne type bygg. Det skal tas hensyn til rimelige påkostninger ut over vanlig vedlikehold, samtidig som det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. Oppnås ikke enighet om verdien av påkostningene fastsettes denne ved vanlig skjønn hvor hver av partene oppnevner sin egen takstmann og den tredje, formannen, oppnevnes av justitiarius ved Bergen byrett. 5. De eldres boligspareklubb Landås/Natland må forplikte seg til å innarbeide kommunens vilkår i prosjektets vedtekter. Vedtektene skal godkjennes av kommunen og kan ikke endres uten kommunens samtykke. 6. Bystyret viser til tidligere vedtak om at prisfastsettelse i forbindelse med salg av kommunale eiendommer skal skje til markedspris. Under henvisning til behovet for eldreboliger ber bystyret administrasjonen legge frem en vurdering av om salg av kommunale eiendommer under markedspris vil føre til økt utbygging av eldreboliger. Slik subsidiering må knyttes til regler om kommunal forkjøpsrett, jfr. standard utbyggingsavtale for utbygging av serviceboliger for eldre. Vedtaket fikk ikke 2/3 flertall og ble behandlet på nytt i Bystyrets møte den 30. april Vedtaket ble fattet med samme stemmeforhold. Vedtaket var etter det endelig. 3.3 Reguleringsvedtaket av 9. desember 1991 Parallelt pågår reguleringssaken for omregulering av LNF området til byggeområdet for «omkring 60 boligenheter i oppløst terrassert bebyggelse i 3 til 5 etasjer» med tilhørende anlegg. Det fremgår av saksfremstillingen til rådmannen at byggeområdet skal gjelde for eldreboliger. Av reguleringskartet og tilhørende bestemmelser følger at byggeområdet gjelder for «eldreboliger». 3.4 Kontrakten om salget av tomten Basert på Bystyrets vedtak ble det inngått kjøpekontrakt mellom Bergen kommune som selger og De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland som kjøper. I kjøpekontraktens punkt 5 er det tatt inn følgende bestemmelse om forkjøpsrett til fordel for kommunen: Ved overdragelse til andre enn boligspareklubbens medlemmer eller medlemmer av tilsvarende boligspareklubber i Bergen som fyller kravene til medlemskap skal Bergen kommune ha forkjøpsrett til leilighetene. Det samme gjelder dersom De eldres boligspareklubb Landås/Natland endrer formål.» Prisbestemmelsen i annet ledd er utformet slik: «Ved overdragelse skal prisen ikke overstige det førstegangskjøper har betalt justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyrås totale bygge kostnadsindeks for boligblokk. Det skal tas hensyn til 3

4 rimelige påkostninger utover vanlig vedlikehold, samt at det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. Oppnås ikke enighet om verdien av påkostningene eller fradragene fastsettes disse ved vanlig skjønn hvor hver av partene oppnevner sin takstmann og den tredje formannen oppnevnes av justitiarius ved Bergen byrett. Det er også gitt noen regler om hvorledes fremgangsmåten for utøvelse for kjøpsrett: «De formelle regler for hvordan forkjøpsrett skal gjøres gjeldende detaljreguleres i vedtektene for De eldres boligspareklubb Landås/Natland. De eldres boligspareklubb Landås/Natland forplikter seg til å innarbeide kommunens vilkår i vedtektene. Eventuelle endringer av vedtektsbestemmelser knyttet til forkjøps- og prisreguleringsklausulen må taes opp med Bergen kommune og godkjennes av denne før disse er gyldige. Vedtektene følger vedlagt denne kontrakt, vedlegg 2. Tomten ble senere oppmålt til m². Med en pris pr. m² på 421 kroner, ble samlet pris kroner. Senere har Spareklubben gjennom et for formålet opprettet selskap bebygget tomten med 7 boligblokker med til sammen 62 leiligheter i tråd med reguleringsplanen jf. punkt 3.2 ovenfor. Eiendomsovergangen mellom kommunen og De eldres boligspareklubb Natland/ Landås ble dagbokført 27. mai Selve seksjoneringen ble dagbokført 6. november Etterfølgende gjennomføring og organisering av boligprosjektet Boligklubbens vedtekter fra oktober 1984 forutsetter etter 1, annet ledd at: «De eldres Boligspareklubb Landås/ Natland kan, etter særskilt samtykke fra Kommunaldepartementet medvirke til kontorstiftelse som er omhandlet i borettslagslovens 13, tredje avsnitt» Etter regelen i borettslagsloven var det adgang til å innta både forkjøpsrett og prisregulerende bestemmelser. Det fremgår av prosjektmøte av mars 1991, punkt 2.6 at organisasjonsformen ble diskutert. Det heter her at prosjektet var tenkt som «selveiende seksjoner» med regelverket for eierseksjonsloven. Dette ble begrunnet med større eierrådighet for den enkelte seksjon samtidig som hver eier ble mindre eksponert for andre seksjonseieres mislighold og generelt gunstigere finansieringsbetingelser. Imidlertid var man oppmerksom på at: «Eierformen vil ikke gi muligheter for spekulasjon pga. klausuler i kjøpekontrakt. Det er med andre ord klausuler i kjøpekontrakten og ikke eierformen, som hindrer spekulasjon» Om klausulen heter det i punkt 2.4: «Bergen kommune stiller krav om at bebyggelsen skal være husbankfinansiert. Videre skal det inntas klausuler om aldersbegrensning (alder over 50 år), og om prisregulering. Leilighetene kan ikke videreselges til høyere pris enn kjøpspris med tillegg for prisstigning. Påkostninger og slitasje vurderes/ takseres separat.» 4

5 Advokat Rundhovde, som bistod utbyggerne, rettet den 26. september 1991 en forespørsel til tinglysningsmyndighetene hos Bergen byfogdembete for å få avklart om seksjonering ville bli godtatt dersom det fra tidligere var tinglyst forkjøpsretter på eiendommen. Ved brev av 10. oktober 1991 besvarte Byfogden, ved Jon-Birger Prestegård henvendelsen på følgende måte: «DERES BREV AV FORESPØRSEL VEDR. FORKJØPSRETTS- OG PRISREGULERINGSKLAUSUL: Embetet har hatt den praksis at det ikke godtas seksjonering av eiendom, hvor forkjøps- eller løsningsretter er stiftet/tinglyst etter eierseksjonslovens ikrafttreden, og heller ikke at det i den forbindelse etableres rett som innskrenker erververs rettslige rådighet. Jfr. bl.a. Eierseksjonslovens 12, Ot.prp.nr. 48 om lov om eierseksjoner s. 18 til 12 og vedla. kopi av brev av Når det gjelder prisreguleringsbestemmelser, antas disse å rammes av samme. Følgelig vil kjøpekontrakten bli nektet tinglyst.» Kommunen ble deretter forelagt vedtektene for Spareklubben vedtatt etter ekstraordinær generalforsamling 27. januar Innholdet i vedtektene er gjengitt nedenfor under punkt 3.5. Med den valgte organisasjonsform støtte prosjektet på vansker med å få tinglyst kommunens betingelser for tomtesalget. Den 9. januar 1992 sendte advokat Rundhovde brev til kommunen hvor status ble omtalt slik: «Status i saken er at byskriveren ved Prestegård har tilskrevet undertegnede og meddelt at denne klausul ikke kan tinglyses. Ved telefonsamtale med samme ble det tilkjennegitt at spørsmålet er tvilsomt.» Det opplyses at Prestegård i telefonsamtale hadde gitt uttrykk for at det var svært tvilsomt om eierseksjonsloven 12 var til hinder for tinglysning av nevnte klausul i tilfeller hvor klausulen ble tatt inn ved overdragelse av tomt som senere ble bebygget og bygget deretter seksjonert. Videre ble det opplyst at han også var i kontakt med Kommunaldepartementet ved juridisk rådgiver Pedersen, og at også «departementet oppfatter spørsmålet som svært tvilsomt og det volder ved flere anledning er bry for» dem. Rundhovde anfører derfor at «ordlyden i eierseksjonsloven 12 rammer ikke forholdet der forkjøps- og løsningklausuler fastsettes ved overdragelse av tomt som senere bebygget og der bygget blir seksjonert. Lovens forarbeider regulerer heller ikke spørsmålet» Rundhovde konkluderte med at Byskriverens førte en restriktiv praksis med støtte fra departementet og at bakgrunnen var at «det merarbeid slike klausuler ville medføre for by- og sorenskriverembeter.» Om juridisk teori peker Rundhovde at denne har en annen oppfatning, og med støtte Wyllerboligrett på side 413, fremholdes at det her gis «klart uttrykk for at slike forkjøps- og prisreguleringsbestemmelser ikke rammes av forbudet i eierseksjonsloven og dermed kan tinglyses». Konklusjonen hans var at den praksis som ble fulgt var «juridisk sett tvilsom». En rettslig prøving av saken ville etter hans syn medføre tidstap og være skadelig for prosjektet. Det ble derfor pekt på ulike alternativer. Her gjengis bare løsningen som ble valgt, nemlig at gjennomføringen ble basert på vilkårene i bystyrets vedtak og organisasjonsform innenfor rammen av eierseksjonsloven. Dette er beskrevet slik: «Dette lar seg gjøre juridisk ved å knytte erverv av leilighet i Montana Terrasse til at erverver skal godkjennes av sameiets styre. I vedtektene inntas det en klausul om at erverver er pliktig medlemskap i De eldres boligsspareklubb Landås/ Nattland før styret kan samtykke til ervervet. I vedtektene i De eldres boligsspare-klubb Landås/ Nattland er det inntatt bestemmelser om forkjøpsrett som tilfredsstiller nevnte bystyrevedtak. 5

6 Bystyrevedtakets ordlyd gir rom for en slik løsning. Administrasjonen i Bergen kommune er i utgangspunktet positive til å se på en slik løsning dersom dette kan bidra til at prosjektet blir realisert. Sparebanken Vest er heller ikke avvisende til løsningen. De forbeholder seg imidlertid retten til å se på en del problemer som løsningen innebærer. Disse problemer er hovedsakelig at det er en risiko for at eventuelle kjøpere i fremtiden kan være ukjente med disse klausuler.» Som vedlegg til notatet fulgte også reviderte vedtekter for De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland samt vedtekter for seksjonssameiet Montana Terrasse. Disse vedleggene ble oversendt til kommunen i egen forsendelse den 13. januar Innholdet i vedtektene er beskrevet nedenfor. Den 16. april 1992 mottok kommunens bygg- og eiendomsseksjon kopi av brev som advokat Rundhovde sendte til Sparebanken Vest, og hvor det ble vist til nevnte notat. Det heter her at: «Notatet inneholder en beskrivelse av den løsning som forutsettes lagt til grunn i prosjektet. Løsningen er tiltrådt av Bergen kommune, eiendomsavdelingen og for så vidt også av Sparebanken Vest s juridiske rådgiver Oppsummert er løsningen som følger: Når det gjelder 1. gangs kjøperne er forkjøps- og løsningsrettsklausulene inntatt i selve kjøpekontrakten. Dette innebærer at disse er kjent med at klausulene. For å sikre at senere erververe også blir kjent med disse klausulene, så har man i vedtektene for seksjonssameiet Montana Terrasse inntatt en bestemmelse i 6 siste ledd om at erverver av seksjoner skal godkjennes av seksjonssameiets styre kfr. For øvrig lov om eierseksjoner 12, pkt.3. I vedtektene er det satt som vilkår for godkjennelse at erverver for det første er over 50 år. Fra denne bestemmelsen er det gjort en del unntak som er av mindre interesse i denne sammenheng. For det andre er det satt som vilkår at erverver tegner medlemskap i De Eldres Boligspareklubb Landås/ Natland og at han erklærer seg kjent med vedtektene for Boligspareklubben. I boligspareklubbens vedtekter er forkjøps- og løsningsrettene inntatt. Dersom vilkår for godkjennelse av ervervet ikke er oppfylt er styret i seksjonssameiet avskåret fra å godkjenne dette. Opplegget vil forhindre at kjøper utvidende blir bundet av forkjøps- og løsningsklausulene.» Den 3. juni 1992 godkjente administrasjonen vedtektene for De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland vedtatt i ekstraordinær generalforsamlingsmøte Vedtektene for Montana Terrasse pr. 7. januar 1992 Det fremgår av sameiets formål i 3 er å «Fremme sameiernes felles interesser, samt å stå for forvaltning, drift og vedlikehold av sameiets eiendom, Montana Terrasse» Sameiemøtet er etter 4 øverste organ, og har kompetanse til å endre vedtektene, som hovedregel med alminnelig flertall. Det gjelder to begrensninger; for det første beslutninger som etter eierseksjonsloven 21, annet og tredje ledd og etter siste ledd i vedtektene. «Endringer av vedtektenes punkt 6 og 7 er ikke gyldig før disse er godkjent av Bergen kommune» 6

7 Gjeldende bestemmelser det her siktes til lyder slik: «Beboer av seksjon skal senest ved innflytting godkjennes av styret. Vilkår for å bli godkjent er at beboer er fylte 50 år ved innflytting, eller for ektepar at den ene ektefellen har fylt 50 år. Ved dødsfall har gjenlevende ektefelle som ikke er fylt 50 år og som sitter i uskiftet bo, rett til å bli boende. Ved arvefall der livsarvinger ikke er fylt 50 år har denne allikevel anledning til å erverve og bebo leiligheten. For uføre gjelder ingen aldersbegrensning. Videre er det et vilkår at erverver senest samtidig med godkjennelse av ervervet tegner seg som medlem i De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland og er kjent med klubbens vedtekter.» I 7 er det bestemmelse om at seksjon kan fremleies for to år av gangen. Fremleie utover dette forutsetter styrets godkjennelse. Avslutningsvis i 9 fremgår det at organisering og drift følger eierseksjonsloven, og lovens bestemmelser fulgte som vedlegg til vedtektene. 3.7 Spareklubbens vedtekter endret pr. 27. januar Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 27. januar 1992, og det ble vedtatt nye vedtekter til erstatning fra de opprinnelige vedtektene fra 14. juni Det fremgår innledningsvis at «styret samorganisert med Sameiet Montana Terrasse vedtatt i generalforsamling » Formålet med Spareklubben er i 1 presisert til å «fremme utbygging av selveiende, husbankfinansierte eldreboliger til kostpris og som særlig tilpasset medlemsmassens ønsker med hensyn til funksjon og trivsel» Av vedtektenes 4 fremgår det at medlemskap i Spareklubben er nødvendig for å kunne overta alders- og uførepensjonsbolig. Boligene tildeles av styret etter ansiennitet. Kommunens vilkår om forkjøpsrett og prisregulering ved overdragelse er innarbeidet i vedtektenes 5. Bestemmelsen er slik utformet: «Ved overgang av bolig skaffet tilveie av klubben, har medlemmer av denne og andre boligspareklubber med tilsvarende formål, samt Bergen kommune forkjøpsrett til boligen». Det er videre gitt regler om hvordan forkjøpsretten skal utøves, hvilke frister som gjelder og regler for konflikt mellom flere forkjøpsrettsberettigede. Det presiseres i fjerde ledd at kommunens forkjøpsrett følger etter de øvrige forkjøpsberettigede. Om prisfastsettelsen heter det i 5, femte ledd: «Ved overdragelse skal prisen ikke overstige det førstegangskjøperne har betalt, justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyrås totale byggekostnadsindeks for denne type bygg. Det skal tas hensyn til rimelige påkostninger utover vanlig vedlikehold, samtidig som det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. Oppnås ikke enighet om verdien av påkostninger og/ eller fradragsposter fastsettes dette ved vanlig skjønn, hvor hver av partene oppnevner sin egen takstmann og den tredje, formannen, oppnevnes av justitiarius ved Bergen Byrett.» 7

8 Overgang av bolig til ektefelle, og arv i rett opp/ nedstigende linje anses ikke som overdragelse i relasjon til Spareklubbens vedtekter. Om styret i punkt 8.2 heter det at: «Styret for Sameiet Montana Terrasse formann, 2. styremedlemmer m/ 2 vararepresentanter skal fungere som styre for De Eldres Boligspareklubb Landås/ Nattland, med tillegg av ett styremedlem m/ varerepresentant som velges blant medlemmer som ikke har leilighet i Sameiet» 3.8 Kontraktene til førstegangskjøperne Spareklubbens forutsetning for gjennomføring av prosjektet var at 50 av 62 leiligheter var forhåndsolgt. Status pr. desember 1990 var at 25 av leilighetene var solgt til Spareklubbens egne medlemmer. Vi har ikke noen fullstendig oversikt over hvorledes salgsarbeidet ble gjennomført. Av prosjektets reviderte materiale pr. august 1991 fremgår det at prosjektet er utviklet av arkitektkontoret Aall-Løkeland-Ragde AS og sivilingeniør Erstad og Lekven AS i samarbeid med styret i De eldres boligspareklubb Landås/ Natland. Det er videre gitt beskrivelse av standard, leilighetene, felleslokale, garasjeanlegg mv. Om eierform heter det at: «Hver enkelt leilighet vil bli en selveiende seksjon. I tillegg vil alle seksjoner få andel av fellesarealene. Vedtektenes klausul om aldersbestemt borett vil bli et tinglyst hefte på eiendommene.» Vi har mottatt et eksempel på kontrakt om kjøp av husbankfinansiert leilighet i Montana Terrasse. Kontrakten er undertegnet på vegne av selger som var Montana Eiendom AS. Informasjon om denne overdragelse mangler. Vi har lagt til grunn at man ved salgene har benyttet seg at samme type kontrakt, dog slik at individuelle nyanser kan forekomme. I forhold til spørsmål om forkjøpsrett, forholdet til boligspareklubben har vært så sentral at disse er skåret over samme lest for samtlige kjøpere. Kontrakten har punkt 15 bestemmelser om pliktig deltakelse i sameiet Motanta Terrasse og at forslag til vedtekter jf. punkt 3.6 var også vedlagt. Det er i punkt 16 gitt bestemmelser om hvilke dokumenter som inngikk i kontrakten, og her er det uttrykkelig presisert at dette også omfattet «vedtektene for Boligspareklubben Landås/ Natland.». Disser er gjengitt under punkt 3.7 Klausulen om alder, videresalg mv. i punkt 17 gjengis i sin helhet: «Vedtektene krever at beboer er fylt 50 år ved innflytting. For ektepar gjelder at den ene av ektefellene oppfyller alderskravet. Dette gjelder også for samboere. For funksjonshemmede og uføre gjelder ikke krav om minste alder. Ved senere overgang av eierseksjonen har medlemmer av De eldres boligspareklubbb Landås/ Nattland heretter benevnt DEB-L/N og andre boligspareklubber i Bergen med tilsvarende formål, samt Bergen kommune forkjøpsrett til seksjonen. Erhverver av seksjonen gir skriftlig datert varsel om overgang som rettes til DEB-L/N ved styrets formann. Styrets formann er ansvarlig for å gi melding til alle berettigede. Dersom ingen berettigede gir melding om bruk av sin forkjøpsrett innen 33 dager etter at styrets formann i DEB-L/N ble varslet om overgangen, så kan overgang fritt skje under forutsetning av at vilkårene etter første ledd er oppfylt for kjøper. 8

9 Dersom flere ønsker å benytte forkjøpsretten gis medlemmer i DEB-L/N førsterett, deretter medlemmer i andre tilsvarende klubber og sist Bergen kommune. Dersom flere med samme rang melder sin interesse avgjøres dette etter medlemmets ansiennitet. Ved overdragelse skal ikke prisen «overstige» det førstegangskjøperne har betalt justert i samsvar med endringer i SSBs totale byggekostnadsindeks, med utgangspunkt i indeks for data når seksjonen er klar til overtakelse. Det skal tas hensyn til rimelige påkostninger ut over vanlig vedlikehold samtidig som det gjøres fratrekk for manglende vedlikehold og spesiell skade. Oppnås ikke enighet om verdien av påkostninger og fradragsposter fastsettes dette ved skjønn. Hver av partene oppnevner sin takstmann og den tredje, formann, oppnevnes ved justitiarius Bergen Byrett. Skjønnet er endelig. Overgang mellom ektefelle utløser ikke virkningen som nevnt. Tilsvarende gjelder ved overgang til person med arverett i rett oppad eller nedstigende linje underforutsetning av at denne fyller alderskravet.» Eiendommen ble overskjøtet fra kommunen til Spareklubben. Skjøtet ble tinglyst den 27. mai Kjøpesummen er oppgitt til kroner ,-, og det er angitt at omsetningen er som «fritt salg». Seksjoneringen ble dagbokført 6. november Kommuneadvokaten har foretatt noen korte undersøkelser i eiendomsregisteret. For seksjon nr. 1 fremgår at denne ble ervervet av Ragde, for kroner ,- og dagbokført 20. april Seksjon nr. 2 har vært gjenstand for noen overganger, og sist i mai 2009 i forbindelse med et skifteoppgjør. Av historiske opplysninger fremgår at De eldres Spareklubb Landås/ Nattland var hjemmelshaver ved seksjonering. Det er i brevet fra advokat Steffensen på vegne av seksjonssameiet reist spørsmål ved «om det overhode foreligger vedtakelse fra leilighetskjøpernes side av bestemmelsene om forkjøpsrett og prisregulering, når disse ikke engang er inntatt i selve vedtektene for sameiet.». Sett fra Kommuneadvokatens ståsted kan det ikke være tvil om at kjøperne på avtalemessig grunnlag har vedtatt disse bestemmelsene. Det fremgår direkte av sameievedtektene at betingelsen for å erverve leilighet er medlemskap i Spareklubben, og vilkårene om forkjøps- og prisbegrensning er uttrykkelig gjentatt. Når det gjelder anvendelsen av uklarhetsregelen deler vi oppfatning om at denne må gå utover den som har utformet vedtektene/ kontraktene, som nettopp er Spareklubben, Sameiet og Erstad og Lekven. Kommunen har ikke hatt denne oppgaven. 3.9 Hvordan sameiet har praktisert kommunens forutsetninger Noen fullstendig oversikt over de enkelte transaksjoner av leiligheter i Montana Terrasse har vi ikke. Det er opplyst at praktisering ved transaksjoner har vært i overenstemmelse med kommunens forutsetninger. Dette har medført at samtlige nye seksjonseiere har tegnet medlemskap i Spareklubben og betalt årlig kontingent. Det er videre opplyst at det er 92 medlemmer på venteliste for ny bolig Henvendelsen til kommunen i 2004 I tråd med vedtektene henvendte Montana Terrasse seg til kommunen med søknad om å endre prisreguleringsbestemmelsen som var fastsatt i 5 i Spareklubbens vedtekter. Endringen innebar at ved overgang av bolig som utløser forkjøpsrett, skulle to autoriserte takstmenn avgi felles evaluering med bindende takst. Bystyret i Bergen kommunen traff i møte den 6. desember 21004, sak nr. 150/04 slikt enstemmig vedtak: 9

10 «Bystyret finner ikke å kunne godkjenne De eldres boligspareklubb Landås/ Nattlands søknad av som omhandler endringer av prisreguleringsklausul fastsatt i boligspareklubbens vedtekter 5» Begrunnelsen for endringen var ønsket om å få realisert større del av den generelle markedsutviklingen på den enkelte seksjonseiers hånd. Det er ikke grunnlag for å gå nærmere inn på enkelthetene Ekstraordinært sameiermøte pr. oktober 2012 Det ble avholdt ekstraordinært sameiermøte i Montana Terrasse 30. oktober Av protokollen fra møtet fremgår var det til dagsorden, punkt 3.2 og 3.3 til avstemning om alderskravet, styrets godkjennelsesmyndighet medlemskap i Spareklubben skulle vedtas på nytt. Det fremgår av protokollen at: «Møteleder redegjorde for forslag om at vedtektenes bestemmelser i 6,1 og 2. ledd om at beboer skal godkjennes av styret og være fylt 50 år ved innflytting, må vedtas på nytt da dagens vedtekter på dette punkt er ugyldig. Møteleder redegjorde videre for at da dette er bestemmelser av vesentlig betydning for sameiets karakter, må en vedtakelse av bestemmelsene på nytt skje med 2/3 flertall på sameiermøtet og etter Eierseksjonsloven 30 tredje ledd må vedtaket dessuten gis tilslutning fra samtlige sameiere (også de som ikke er tilstede på sameiermøtet) 46 av 48 møtende stemte for at bestemmelsen vedtas på nytt» Om forholdet til pliktig medlemskap i Spareklubben fremgår det av protokollen at: «Møteleder redegjorde for forslag om at vedtektenes bestemmelse i 6, 3.ledd om at erverver av seksjon plikter å være medlem i De Eldres Boligspareklubb L/N (DEB) og erklære seg kjent med innholdet i klubbens vedtekter, som innebærer at en blir bundet av foreningens klausuler om forkjøpsrett og prisregulering, må vedtas på nytt da dagens vedtekter på dette punkt er ugyldig. Ingen stemte for at bestemmelsen vedtas på nytt.» Bergen kommune ble tilskrevet 12. desember 2012 med underretning om at Sameiet på denne bakgrunn har endret sine vedtekter «ved at en henvisning til rettstridige og ugyldige bestemmelser om forkjøpsrett og prisregulering er fjernet.» Endringene som er foretatt bygger på den utredning som Wyller foretok for sameiet. Det er gitt en utfyllende redegjørelse for sameiets syn på saken, uten at det er nødvendig å gjengi dette utførlig her. Det skal dog pekes på at Sameiet under punkt 2 i redegjørelse fremholder at Spareklubben siden 1992 ikke har hatt annen funksjon enn å administrere interessenter til kjøp av leiligheter i Montana Terrasse. Det er fremholdt at: «DEB hadde i 1991 en gjeld på ca. 1,4 mill og var ute av stand til selv å realisere prosjektet. Etter å ha innledet samarbeid med entreprenørselskapet Erstad & Lekven AS (EL) på slutten av 80-tallet, valgte DEB i 1992 å overdra hele prosjektet til EL mot at sistnevnte overtok DEB sin bankgjeld og forpliktelser. Ved overdragelsen av prosjektet til EL var det forutsatt at vilkårene i kontrakten med kommunen om forkjøpsrett og prisregulering skulle videreføres» Transaksjonen er ikke nærmere dokumentert. Dokumentene som er tilgjengelig for kommuneadvokaten bygger på at Bergen kommune og De eldres boligspareklubb Nattland/ Landås har vært kontraktsparter. Eiendommen ble også overskjøtet til Spareklubben. Videre bygger kontraktene for hvert leilighetssalg på at «Selger og utbygger er Montana Eiendom A/S i samråd med De eldres boligspareklubb Landås/ Natland.» Kommuneadvokatens hovedinntrykk er at boligspareklubben har vært eier/ byggherre mens Erstad & Lekvens 10

11 funksjon har vært prosjekterende/ totalentreprenør. Dette bekreftes ved at Boligspareklubben har stått som byggherre i søknader/ ferdigattester til kommunen. Ved brev av 19. februar 1992 tilskrev advokat Rundhovde kommunens eiendomsseksjon med forespørsel om «etablering av byggelån har det vært nødvendig å opprette et utbyggingsselskap. Bakgrunnen for dette er at bankenes krav om egenkapital som De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland ikke har mulighet for å reise. De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland vil stå som kjøper og hjemmelshaver av eiendommen, mens Montana Eiendom påtar seg den økonomiske risiko ved å føre opp byggverkene. Opplegget vil være arrangert som en utbyggeravtale.» Bergen kommune bekreftet ved brev av 12. mars 1992 at: «det ikke vil stride mot bystyrets vedtak at Montana Eiendom påtar seg den økonomiske risiko ved å føre opp byggverkene så lenge boligspareklubben Landås Nattland står som kjøper og hjemmelshaver av tomten». Etat for bygg og eiendom tilskrev Sameiet Montana Terrasse 2. april 2013 om at vedtektsendringen ikke er godkjent av kommunen, og at de må forholde seg til gjeldende vedtekter inntil forespørselen om endringen er behandlet i tråd med vedtektenes 4, fjerde ledd. Den enkelte sameier skal være orientert om dette ved brev av 13. mai Når det gjelder anførselen om at «sameierne oppfattet at det i 1992/93 at de ved kjøpet av leilighetene betalte full markedspris for disse og at utbygger hadde tatt den fortjenesten markedet tillot», er det vanskelig å se grunnlaget for denne. Det fremgår av prosjektmateriale som er tilgjengelig for Kommuneadvokaten at eiendommen det gjelder skal bebygges med leiligheter for «deg litt opp i årene» og at den er eiet av kommunen. Det er i kontrakten gitt positive opplysninger om sameiets vedtekter, vedtektene for Spareklubben og hvor både aldersbetingelser, forkjøps- og prisreguleringen er positivt gjengitt i punkt 17. At vedtakelse av vilkårene var en nødvendig forutsetning for å erverve leilighet i sameiet var klart og at man måtte selge uten markedsmessig fortjeneste begrenset til leilighetens kostpris med justeringer. Etter kommuneadvokatens syn kan det ikke være tvil om at kjøper på avtalemessig grunnlag har vedtatt bestemmelsene og er forpliktet til å følge dem lojalt Montana Terrasses kommentarer til fagnotat av 16. mai 2013 På vegne av Sameiet Montana Terrasse har advokat Steffensen den 29. mai 2013 utdypet sameiets syn på at vedtektenes bestemmelser om forkjøpsrett, prisregulering, aldersvilkår og utleiebegrensning er ugyldig. Det er også anført at kommunens godkjennelsesrett må settes til side ettersom disse blokkerer sameiets mulighet for å fjerne de ugyldige vedtektsbestemmelsene. Det er gitt utfyllende merknader til fagnotatet av 16. mai 2013, som anføres å gi en feilaktig og ufullstendig redegjørelse av sakens faktiske sider. Sett fra Kommuneadvokatens side er fagetatens notat kort i sin form, men gir en tilstrekkelig beskrivelse av problemstillingen som er reist i relasjon til vedtektenes betingelse om kommunens godkjennelse for endringene. Saken har en omfattende forhistorie med utfyllende dokumentasjon. Mye er også beskrevet i relasjon til Wyllers utredning og det grunnlaget denne bygget på. Det er fra sameiets side ikke påvist feil i fagetatens notat som har betydning for det forslaget som fremmes. Når det gjelder spørsmålet om det foreligger et subsidieelement som har kommet leilighetskjøperne til gode, har dette vært et sentralt tema fra sameiets side. Sett fra 11

12 Kommuneadvokatens ståsted kan det ikke herske tvil om at tomten ble ervervet til en vesentlig lavere pris enn markedsnivået tilsa. Dette gjelder selv om prisen for leilighetene også ble kostbare. Den grunnleggende forutsetning for kommunen var å tillate bebyggelse for eldreboliger. Det fremgår også av rådmannens saksfremstilling 6. mars 1990 at: «Da formannskapet i møte med 12 mot 9 stemmer (H+V+KrF) vedtok Per Kragseths forslag om å selge tomten til kr. 421 pr. m2 og ikke som rådmannen har foreslått kr. 600,- pr. m2, betyr det at kommunen går inn og subsidierer dette prosjektet i forhold til sammenlignbare prosjekt. For å sikre seg mot at det her kan oppnås en spekulasjonsgevinst på eierens hånd, bør kommunen stille vilkår for å selge til den subsidierte prisen. Det er ikke utarbeidet vedtekter for dette prosjektet foreløpig og rådmannen vil på denne bakgrunn foreslå følgende 3. Ved overgang til andre enn boligspareklubbens medlemmer eller medlemmer av tilsvarende boligspareklubber i Bergen som fyller kravene til medlemskap, skal Bergen kommune ha forkjøpsrett til leilighetene. Det samme gjelder dersom De eldres boligspareklubb endrer formål eller en leilighetsinnehaver ikke lenger ønsker å være medlem i boligspareklubben. 4. Ved overdragelse skal prisen ikke overstige det tidligere andelshavere har betalt, justert i samsvar med endringer i Statistisk Sentralbyrås totale byggekostnadsindeks på denne type bygg. Det skal tas hensyn til rimelige påkostninger ut over vanlig vedlikehold, samtidig som det skal gjøres fradrag på grunn av elde, manglende vedlikehold og spesiell skade. 5. De eldres boligspareklubb Landås/ Nattland må forplikte seg til å innarbeide kommunens vilkår i prosjektets vedtekter. Vedtektene skal godkjennes av kommunen og kan ikke endres uten kommunens samtykke.» Det er under punkt 3.3 i brevet videre fremholdt at prosjektet endret karakter ved at salgsprosessen henvendte seg til det frie marked. Dette vil etter kommuneadvokatens syn ikke endre innholdet i de avtalte forpliktelser som hver leilighetskjøper påtok seg. Salgsbetingelsene var knyttet til medlemskap i Spareklubben og dens medlemmer fikk førsteretten til å skaffe seg leilighet. Den generelle markedssituasjon rundt salgstidspunktet kan ha vært medvirkende til at 25 av prosjektets leiligheter ble solgt til disse. Resten ble tilbudt generelt i markedet overfor dem som for øvrig fylte vilkårene, etter at kommunen hadde tatt stilling til at man ikke ville benytte forkjøpsretten. Vederlaget for leiligheten ble fastsatt på grunnlag av prosjektets kostpris. Vi har ikke hatt tilgang til byggeregnskapet. 4. Rettslige vurderinger 4.1 Kommunens avtalemessige forutsetning som grunnlag for salg av Montanatomten til under markedspris. Med utgangspunkt i partenes avtalekompetanse står man fritt til å avgjøre om avtale skal inngås, og på hvilke vilkår denne skal inngås på Når avtale først er det like selvsagte utgangspunktet at kontrakten skal oppfylles på den avtalte måte. Kommuneadvokaten tar utgangspunkt i den kontrakten som ble inngått med Boligspareklubben jf. punkt 2.4 ovenfor. Kontrakten er utformet på bakgrunn av Bystyrets vedtak jf. punkt 3.3. Både ordlyden i avtalen og Bystyrets vedtak er sentrale for forståelse av innholdet og rekkevidden av de forpliktelser som Spareklubben påtok seg ved å akseptere vilkårene i avtalen. Formålet med kontraktstolkning er å finne frem til hva partene har ment jf. Rt Dette innebærer som hovedregel at partenes felles forståelse av et utsagn skal legges til grunn når avtalens innhold i relasjon til dette utsagnet skal fastsettes. Det er ikke en 12

13 deskriptiv beskrivelse av partenes intensjonale forhold, men en normativ angivelse av hva som var partenes berettigede forståelse. Høgberg, side 283. Det er overdragelsesavtalen som konstituerer rettighetene og pliktene mellom kommunen og Spareklubben, og det er naturlig at det som fremkommer i avtaledokumentet også gjenspeiler den enighet som var mellom partene jf. Rt I tråd med avtalensrettens alminnelige regler om utveksling av tilbud og aksept har Spareklubben akseptert bystyrets vilkår for salget av tomten til underpris. Motytelsen fra Spareklubben var knyttet til vilkårene om forkjøpsrett og prisbegrensning ved videresalg. Ved å akseptere vilkårene har kommunen en berettiget forventning om at disse bestemmelsene sikres på effektiv måte. Denne forventningen har vært synbar for så vel Spareklubben som Sameiet, og så langt Kommuneadvokaten har forstått har også partene innrettet seg etter disse ved den konkrete anvendelsen av reglene. Vilkårene som kommunen oppstilte ved vedtaktstidspunktet hadde også en side mot den risikoplassering kontrakten bygget på. Alene prisen var langt lavere enn markedspris. Selv en moderat anvendelse av markedspris lå langt utenfor det Spareklubben evnet å realisere. Dernest peker Kommuneadvokaten på at formålet med erverv av eldreboliger var avgjørende for at kommunen overhode medvirket til omregulering av tomten og vilkår som var håndterbare for Sparklubben. Både vilkårene og foreningens formål var sentrale faktorer som lå til grunn for at kommunen overhode ville selge denne tomten. Det var bystyrets intensjon at den økonomiske verdien som lå i en rimelig tomtepris også som igjen gjorde det mulig å oppnå rimelig finansiering i Husbanken, skulle forbli i prosjektet. På den måten ville subsidieelementet komme fremtidige generasjoner eldre til gode. Dette var altså i tråd med formålet til Spareklubben med «utbygging av selveiende husbankfinansierte eldreboliger til kostpris». Dette medfører at nytteverdien av fordelen realiseres under botiden, men samtidig som man gir avkall på avkastningsverdien av den generelle markedsutviklingen. Samtlige kjøpere/ seksjonseiere var altså kjent med prisreguleringen før de kjøpte leiligheten, og det må ha fremstått som klart at kontrakten ikke samtidig gav noen forventing om avkastning av kapitalen som ble benyttet til bolig. Spareklubben hadde på det tidspunktet Bystyret traff sitt vedtak i april 1990 ikke tatt stilling til hvilken organisasjonsform prosjektet skulle få. Fra Bystyrets side var det derfor en klar formulert plikt for Boligspareklubben til å «innarbeide kommunens vilkår i prosjektets vedtekter». Vedtaket la med andre ord ikke føringer på hvorledes prosjektet ble organisert, men det var forutsatt at dette lovlig kunne gjøres for å oppfylle de vilkår som bystyret fastsatte for salg av tomten. Det var derfor forutsatt at vedtektene skulle godkjennes av kommunen og at de heller ikke kunne endres uten kommunens samtykke. Kommuneadvokaten skal også peke på at rekkevidden av forpliktelsene ikke er omtvistet, heller ikke at forpliktelsene etter sin art fullt ut er lovlig og kan oppfylles fra kjøpers side på ulike måter. Årsaken til at problemstillingen oppstår er knytte til måten sameiet senere ble organisert på. Virkningen av vedtektsendringen sameiet nå har gjort medfører at de uttrykkelige vilkårene som ble satt for Spareklubbens erverv av tomten bortfaller, og med en begrunnelse som ikke er forenlig med de klare forpliktelsene kontrakten pålegger partene. Forståelsen av sakshistorikken står her sentralt. Om bakgrunnen for organiseringen og måten kommunens vilkår ble sikret på et beskrevet ovenfor. Kort oppsummert organiserte Spareklubben medlemmene som fikk kjøpe leiligheter på Montana Terrasse i et eierseksjonssameie. Kommunens vilkår ble ikke tillatt tinglyst og i stedet etablerte man den ordning at det til seksjonssameiet hørte pliktig medlemskap i 13

14 Spareklubben, som på sin side skulle påse at vilkårene inntatt i vedtektene ble overholdt. For å sikre at gjennomføringen også ble praktisert på denne måten var det også symmetri mellom styrene i henholdsvis sameiet og Spareklubben. Ordningen har likhetstrekk med aksjonæravtaler som på et kontraktsrettslig grunnlag regulerer forholdet mellom aksjonærene på måter som også kan berøre utøvelsen av funksjoner i selskapets organer. Ytterligere ble vilkårene/ medlemskap inntatt og akseptert gjennom kontraktene som ble benyttet ved omsetning av de enkelte seksjonene. Som det fremgår av gjennomgangen ovenfor fikk kommunen informasjon om problemstillingene som knyttet seg til å få tinglyst betingelsene som ble stilt i bystyrets vedtak og senere gjentatt i kontraktene. Kommunen aksepterte i juni 1992 Spareklubbens vedtekter, hvor betingelsene om forkjøpsrett og prisbegrensning var inntatt. Det er Kommuneadvokatens syn at kommunen ikke samtidig har overtatt risikoen for ordningens gyldighet. Etter kontrakten var Spareklubben forpliktet til å gjennomføre en ordning som lovlig oppfylte betingelsene som var stilt for salget. Dernest reiser dette spørsmål om personelle kompetansemangler idet bystyret må ta stilling til valg av ordning som medfører at de oppstilte vilkårene ikke lenger har gyldighet. Etter Kommuneadvokatens syn var forkjøps- og prisbegrensning gyldig og kan forankres i avtalerettslige og foreningsrettslige prinsipper. Grunnlaget var altså etablert før eierseksjonssameiet ble stiftet. På avtalemessig grunnlag kan vi ikke se at disse bestemmelsene kan være i strid med regelen i eierseksjonsloven Om anvendelsen av avtaleloven 36 Spørsmål om å sette avtaler til side når det vil virke urimelig å gjøre dem gjeldende er et tema som ofte oppstår i forbindelse med langvarige kontraktsforhold. Den reelle grunnen som har vært fremhevet fra flere av sameierne på Montana Terrasse har nettopp vært den ubalansen som etter hvert har oppstått mellom den generelle markedsutviklingen på omsetninger av leiligheter og den prisbegrensningen som kjøperne der har vært bundet av. Så langt Kommuneadvokaten har informasjon om har det ikke kommunens forkjøpsrett vært benyttet. For fullstendighetens skyld skal det bemerkes at kommunen forut for byggestart ble kontaktet om bruk av forkjøpsrett idet målsetningen om forhåndssalg av 50 leiligheter ikke var nådd før byggestart. Avtaleloven 36 gir domstolene anledning til å sette til side eller revidere en avtale blant annet når denne på grunn av endrete forhold er blitt urimelig for en part, og til å endre avtalen for å avbøte fortsatt urimelighet. Terskelen for lemping er høy det er de helt klare urimeligheter som rammes. For avtaler mellom næringsdrivende kreves spesielt mye. Det vises her til Rt avsnitt 46, hvor førstvoterende bruker karakteristikken «kvalifisert urimelig» for å angi grensen. En eventuell revisjon skal dessuten være begrenset til det som er nødvendig for å avbøte den kvalifiserte urimeligheten målet er altså ikke å oppnå et mest mulig balansert avtaleforhold. Det skal foretas en totalvurdering av avtalens virkning. Bestemmelsen har slik ordlyd: «En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner. Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. 14

15 Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville virke urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktrettslig sedvane.» Det er etter Kommuneadvokatens syn først og fremst forhold inntrådt etter at Boligspareklubben aksepterte vilkårene for overdragelsen av tomten som i tilfelle kan være relevant. Spørsmålet om forholdet mellom avtalt pris med justeringer og den alminnelige markedsprisen er så stor at det vil virke urimelig å anvende bestemmelsene i vedtektene. Sett fra Kommuneadvokatens ståsted er vilkåret utslag av et bevisst valg, og en risikoplassering som kjøper var fullt ut innforstått med da ervervet av leilighet fant sted. Det kan etter Kommuneadvokatens syn vanskelig sees at avstanden mellom bestemmelsen om prisbegrensning og markedspris i seg selv gjør forpliktelsen urimelig. Kontrakten har vært innrettet slik at den nettopp skal skjerme mot alminnelig pris- og markedsutvikling. Formålet med bestemmelsen har en side mot subsidieelementet Bystyret gav disposisjonen for å fremme formålet om eldrebolig. Differansen som oppstår fremstår heller ikke som ekstraordinær, selv når man tar tidsforløpet i betraktning. Tilsvarende synspunkter ble lagt til grunn i Rt Kan bestemmelser og forkjøps- og prisbegrensninger gyldig vedtektsfestes? Anvendelsen av eierseksjonsloven 12 i 1983-loven. Loven trådte i kraft 22. april 1983 og fikk anvendelse på sameieandel i bygning med tilknyttet enerett til bruk av bolig jf. 1. Loven er etter 2 «ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller fremgår av sammenhengen». Bestemmelsen om råderett fremgår av eierseksjonsloven 12 og bestemmelsen hadde slik ordlyd: «Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Vedtektene kan ikke inneholde forkjøps- eller løsningsretter. Ved første gangs overdragelse av en seksjon kan det ikke mellom partene avtales vilkår som innskrenker erververens rettslige råderett ut over det som det kan gjøres vedtak om etter fjerde ledd. Med to tredjedels flertall som nevnt i 21 annet ledd, kan det gjøres vedtak om: 3. at erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Er slikt vedtak gjort, kan godkjenning i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det» I tråd med denne bestemmelsen har vedtektene bestemmelser om styrets kompetanse til å godkjenne erverver jf. punkt 6 og 7. Retningslinjer for å kunne godkjenne erverver følger dels av vedtektsbestemmelsen og dels av vedtektene for Spareklubben. Av departementets kommentarer til bestemmelsen fremgår det i Ot. prp. nr. 48 for , side 17, annen spalte og øverst på side 18 at: «Utgangspunktet er at den enkelte sameier fritt kan disponere over sin seksjon. I annet ledd slås fast at samleiet ikke kan fatte vedtak om forkjøps- eller løsningsretter. Departementet nevner at det fremdeles er tillatt for de enkelte sameierne å inngå vanlig privatrettslige forkjøpsavtaler med enkelte eller alle de øvrige sameierne eller tredjemenn. Slike avtaler er bare bindende for de enkelte avtaleparter etter avtalerettens vanlige regler. 15

16 Et viktig spørsmål er hvorledes en skal forholde seg til forkjøps- og løsningsretter som er stiftet i eierleilighetsforhold før eierseksjonslovens ikrafttreden. Departementet mener at disse må respekteres jf. forslaget til 33. I samme forbindelse er det naturlig å nevne at utenforstående kan ha forkjøpsretter, f. eks. kommuner i forbindelse med salg eller bortfeste av tomter. Også disse retter må etter departementets oppfatning respekteres. Ellers reguleres i tredje ledd hva som kan avtales mellom kjøper og selger ved første gangs overdragelse av den enkelte seksjon, mens fjerde ledd regulerer hvilke rådighetsinnskrenkninger som kan vedtas med to tredjedels flertall av sameiermøtet. Departementet antar i likhet med utvalget at det bla. av hensyn til solidaransvaret for fellesutgiftene og den nære boformen må være rimelig at sameiet kan føre en viss kontroll med hvem det får som medlemmer. En foreslår derfor regelen i fjerde ledd nr. 3. Uttrykket «saklig grunn» bør tolkes strengt. Normalt bør bare forhold ved erververs eller leietakers person eller husstand påberopes.» Basert på lovens forarbeider og beskrivelsen av bakgrunnen for bestemmelsen var formålet med bestemmelsen annet og tredje ledd å hindre at byggherrer og gårdeiere i forbindelse med seksjonering fastsatte vilkår i vedtekter eller annen avtale som i stor grad begrenset rådigheten av de nyseksjonerte bruksenhetene. Formålet var å hindre at det ved vedtak ble innført begrensninger i den rettslige rådigheten som ikke var begrunnet i fellesskapets tarv. Dette var etter departementets forslag likevel ikke til hinder for at den enkelte seksjonssameier på avtalemessige grunnlag båndla rådigheten. Slike avtalebegrensninger foreligger her. Den videre lovprosess viste ulike syn på rekkevidden av departementets uttalelse. Wyller har i sin utredning på sidene 9-11 gitt en beskrivelse av forslagene og voteringene. Hans konklusjon er at «det kan trygt fastslås at stortingsflertallet ikke ønsket at kommuner eller andre skulle kunne forbeholde seg kjøpsretter til enkeltseksjoner der kommunen av selger eller bortfester, og da må loven forstås i overensstemmelse med denne oppfatning». Som del av konklusjonen bygger den også på at loven av 1997 nettopp er begrunnet i at slike begrensninger var omfattet av forbudet i 12 i 1983-loven. Dette reiser etter Kommuneadvokatens syn spørsmål om lovgiver med dette også har tatt stilling til om begrensningen gjelder vedtektsbestemte forkjøpsretter mv. eller om uttalelsen også må omfatte enhver form for begrensninger, uavhengig av hvilket rettsgrunnlag disse utledes fra. Rekkevidden av uttalelsen og forbeholdet i forarbeidene om rekkevidden av begrensninger på avtalemessig grunnlag vil det være naturlig å måtte prøve i forbindelse med et eventuelt søksmål. Den lovmessige begrunnelsen for regelen er etter Kommuneadvokatens syn først og fremst knyttet til vedtektsfestede begrensninger. Lovgiver har etter bestemmelsens egen ordlyd åpnet for å ivareta sameiets behov for å kunne føre kontroll med hvem som får tildelt leilighet. Sett fra Kommuneadvokatens side kan det vanskelig sees at Spareklubben overhode kunne ervervet tomten uten de vilkår som ble stilt. At det som grunnlag for ervervet lå uttrykkelig forutsetninger var klart. Bestemmelsen i eierseksjonsloven 12 regulerer direkte forholdet mellom sameierne. Rettsforholdet til utenforstående tredjemenn ligger utenfor det bestemmelsen tar sikte på å regulere. Kommunen var hverken byggherre eller seksjonseier, men selger av den tomten som Spareklubben som byggherre oppførte bygget på. Det er fra sameiet gjort til et poeng at prosjektet ble overført og gjennomført av Erstad & Lekven. Kommuneadvokaten kan ikke for sin del se at overføring til Montana Eiendom AS kan endre det avtalemessige grunnlaget, og det skal pekes på at kommunen uttrykkelig fastholdt at man forholder seg til kontraktsmotparten, Spareklubben. Dette innebærer at kommunen ikke har frigitt eller lempet på noen av de oppstilte vilkår. 16

17 4.3.2 Eierseksjonsloven av 1997 Eierseksjonsloven 1997 trådte i kraft 1. januar Bestemmelsen om rettslige rådighetsbånd ble endret, og regulert på følgende måte i 22: «Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen. Dersom det er bestemt at erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes, kan godkjenning bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.» Forarbeidene, Ot prp. Nr. 33 for gir på side 58 en beskrivelse av rekkevidden av gjeldende rett. Det presises at «forarbeidene forutsetter at sameierne seg imellom senere kan avtale løsningsretter m.m. Forskjellen mellom slike avtaler (som godtas) og vedtektsbestemmelser (som ikke godtas) er ikke helt klar.» Referansen antas å knytte seg til departementets beskrivelse av lovforslaget, gjengitt ovenfor. Om bakgrunnen for lovendringen gjengis følgende fra departementets vurderinger på side 59: «Etter forslaget skal sameierne som utgangspunkt kunne vedtektsfeste begrensninger i rådigheten, men slik vedtektsbestemmelse kan bare innføres ved tilslutning fra den enkelte. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov. Endringen innebærer at det bl.a kan innføres bestemmelser om at erverver av en seksjon eller leier av en bruksenhet må ha nådd en angitt alder, f.eks. 60 år. Det kan da sikres at boliger som er bygget for spesielle grupper, i ovennevnte eksempel eldre, bare kan erverves av den gruppen boligene er tilrettelagt for. Bestemmelser som ga seksjonseierne full frihet til å påhefte servitutter, kunne imidlertid medføre at sameier innførte bestemmelser som forbød f.eks. kommuner å erverve seksjoner i sameiet. Slike bestemmelser kunne, slik Oslo kommune og OBOS påpeker, vanskeliggjøre kommunens forpliktelser med å skaffe boliger til flyktninger, asylsøkere, eldre, funksjonshemmede m.m. For å forhindre slike problemer vil departementet foreslå regler som sikrer bl.a kommuner rett til å erverve seksjoner, også i de sameier der det er innført forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller der det er fastsatt et «tak» for hvor mange seksjoner en person i sameiet kan kjøpe. Formålet med bestemmelsene er å tilrettelegge for kommunenes boligtildelingsoppgave og gjøre det lettere for dem å integrere vanskeligstilte i eierseksjonssameier. Kommunens rett til å erverve må avveies mot seksjonseiernes ønske om å kunne hindre en for stor andel av juridiske personer som eiere.» Som det fremgår er formålet med endringen nettopp begrunnet utfra slike hensyn som ligger til grunn for at kommunen solgte tomten; ivareta tilretteleggelse av bygg for spesielle grupper. Vilkårene er ment å understøtte formålet. At gjeldende lov åpner for å vedtektsfeste bestemmelsene kommunen tok i forbindelse med salget er klart. Dette reiser etter kommuneadvokatens syn spørsmål om det foreligger en rettslig plikt for sameiet til å påse at den gjeldende avtalemessige forpliktelsen også blir oppfylt ved innarbeidelse i vedtektene. Det påhviler enhver kontraktspart en lojal innrettelse av avtalerettslige forpliktelser. Det er vanskelig å se noe som helst grunnlag for at den ensidige endringen som sameiet nå har foretatt i vedtektene med de formål å bli fri lovlig vedtatt forpliktelser. Det ville, etter Kommuneadvokatens syn representere en tilfeldig fordel 17

18 på erververnes hånd. Ved ervervet av leilighetene var både forkjøpsretten for kommunen etter den fastsatte prioritet og prisbegrensningen fullt ut akseptert. Det er altså utslag av en bevisst risikofordeling at erverver ved den lavere inngangsverdi heller ikke får ta del i den generelle markedsutviklingen. Spareklubben har fortsatt medlemmer i kø for tildeling av leiligheter, og formålet som bestemmelsen verner om vil fortsatt ha aktualitet. 4.4 Kort om rettsvirkninger Avhengig av hvilket standpunkt som tas til lovlighetsspørsmålene blir det subsidiært spørsmål om hvilken rettsvirkning det må ha at avtalen er i strid med ufravikelig lov. Det generelle synet er at ugyldigheten ikke rekker lengre enn ugyldighetsgrunnen tilsier. Det er i Wyllers utredning vist til noe rettspraksis. Formålet med regelen og gjennomslagskraften den konkret gis, vil ofte avhenge av grunnlaget som konkret foreligger for at en avtale støter mot preseptoriske regler. Fra arbeidsretten finnes det eksempler på at preseptoriske bestemmelser ikke slår igjen overfor arbeidstidsordninger som objektivt sett er i strid med loven, men som er gjennomført for å ivareta interessene til den som nyter godt av vernet (arbeidstaker). Tilsvarende synspunkt kan anvendes i denne saken; formålet med ordningen har vært å etablere en situasjon som ivaretar behovet for sameierne for å få organisere seg innenfor rammen av eierseksjonssameie og samtidig nyte godt av den ervervede tomten; altså oppfylle aksepterte forpliktelser. Wyller har avslutningsvis reist spørsmål i punkt 5.3 og 5.4 om rådighetsbegrensningenes gyldighet da 1997-loven ble vedtatt og om de har gyldighet i dag. Konklusjonene er truffet med tvil, men i retning av at lovstridige bestemmelser ikke kan bringes til anvendelse igjen. Kommuneadvokaten deler ikke vurderingene av disse spørsmålene. Det er på det rene at ved stiftelsen av sameiet hadde Spareklubben hånd om samtlige andeler og dermed den form som skulle benyttes for etablering av sameiet. Det naturlige utgangspunktet som Spareklubben var tuftet på var borettslag, men etter konkrete ønsker om annen form ble dette vektlagt for å gi sameierne større handlefrihet mht. å redusere risiko for gjeldsbelastning, bedre lånevilkår. Men samtidig ble det forutsatt at eierform ikke var mulig pga. de forpliktelsene man var bundet av. Det er etter Kommunedvokatens syn lagt for liten vekt på den tilfeldige fordel som sameierne oppnår ved å se bort fra bestemmelser som uttrykkelig er akseptert og praktisert. Det påhviler etter kommuneadvokatens syn fortsatt en plikt for sameiet og dets eiere til å anvende de uttrykkelig aksepterte vilkår og når det nå er utvilsomt at loven åpner for dette også til å bringe vedtektene i tråd med gjeldende lovgivning. Samtlige seksjonsameiere har ved medlemskap i Spareklubben og tildelt leilighet, på kontraktsmessige vilkår akseptert betingelsene. Man har mao. innrettet seg etter at disse er gyldig og lovlig etablert. Samtlige eiere har mao. gitt sin tilslutning til vilkårene som har bestått siden leilighetene ble ervervet. Oppfyllelse av plikten vil altså ikke medføre noen endring i situasjonen for seksjonseierne, men den vil bare fastslå det som har vært praktisert dem imellom. Det gjelder unntak for erverv ved arveovergang, og etter Kommuneadvokatens syn kan ikke slike ervervsgrunnlag endre vurdering. Arving trer inn i arvelaters sted og er bundet av de vilkår som leiligheten ble ervervet på. 18

19 Med de foreslåtte endringer til vedtekter som Montana Terrasse har foreslått kan Kommuneadvokaten for sin del ikke se at det er grunnlag for å godkjenne disse. Dette vil medføre de klare politiske forutsetningene som vedtaket i sin tid bygget på bortfaller, og som seksjonssameierne/ medlemmene i Spareklubben uttrykkelig har akseptert. Anbefalt forslag fra Kommuneadvokaten Kommuneadvokaten deler fagetatens anbefaling om at det ikke gis samtykke til vedtektsendringene av 30. oktober Helge Strand Kommuneadvokat Karl Fartein Løseth advokat 19