SAKSFREMLEGG. I samsvar med plan- og bygningslovens 1-9 oversendes klagen fylkesmannen for videre behandling.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Fridrik Ivar Bergsteinsson Sakstittel: DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - BOLIG PÅ LNF-OMRÅDE- RAYMOND HAGEN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klage fra Raymond Hagen, datert tas ikke til følge og delegert vedtak av opprettholdes. I samsvar med plan- og bygningslovens 1-9 oversendes klagen fylkesmannen for videre behandling. Saksutredning: Vedlegg: 1. Delegert vedtak (Dispensasjon fra reguleringsplan - bolig på LNF-OMRÅDE- Raymond Hagen) datert Klage fra Advokat Jørn Eikanger AS datert Merknad til høring av klage datert Finnmark Fylkeskommune 4. Merknad til høring av klage datert Fylkesmannen i Finnmark 5. Merknad til høring av klage datert Næring og Landbruk Bakgrunn: Administrasjonen avslo søknad fra Raymond Hagen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til oppføring av bolig i område som ligger innenfor LNFR område som ikke er åpnet for spredt bebyggelse, samt at den ligger i et aktivt landbruksområde under hensynssone for landbruk («kjerneområde landbruk») i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av søker i brev datert Klagen følger saken som vedlegg. De vesentlige momentene i klagene kan oppsummeres slik: Kommunens grunnlag for avslaget påklages med to hovedpunkter. Den første er tilknyttet kommunens argumentasjon til mulig fremtidig konflikter som kan oppstå mellom eiendommen og bønder i området. Klager fremhever at selv om eiendommen ligger i randsone mellom landbruk og boligområde, er det ikke grunnlag for å anta at en ny bolig, vil skape fremtidige konflikter. Klager påpeker at eiendommen ligger sentrumsnært samt plassert nært tomt gnr/bnr 27/510 med et større urørt belte med bjørkeskog mellom hus og

2 dyrket mark så vil den ikke skape konflikter til landbruk. Dette mener klager reflekteres i at ingen av de aktive bønder i området har uttalt seg negativt til søknaden. Klager fremhever i tillegg at kommunen har akseptert en utstrakt boligbygging i området og anses dette som bekreftelse på at kommunen ikke har ansett dette som problem. Dermed mener klager at det foreligger ikke saklig grunnlag for å nekte søknaden. I den anden hovedpunkt fremhever klager at eiendommen er en av de få igjen på Elvestrand, som ennå ikke er bebygget med bolighus. Kommunen har dermed ikke adgang til å nekte. Selv om det ligger innenfor det kommunale selvstyre å utøve skjønn i dispensasjonssaker, er det et rettslig krav om at denne skjønnsutøvelse skal være konsekvent og forutsigbar. Kommunen kan ikke tillate boligbygging i 20 tilfeller for så å nekte søker det samme. En slik forskjellsbehandling er vilkårlig og usaklig, og derfor rettsstridig. Fylkesmannen i Finnmark datert : Fylkesmannen i Finnmark (FIF) fremhever at Eiendommen gnr. 27 bnr. 176 ikke er registrert som en landbrukseiendom, og det er heller ikke registrert noe dyrka jord på eiendommen. Derimot ligger eiendommen i et kjerneområde for landbruk. Eiendommen grenser på tre sider helt inntil aktive jordbruksarealer. FIF hevder at erfaringsmessig så kan slike fritt omsettelige enheter i landbruksområder føre til konflikter mellom boligeier og aktive gårdsbruk. Det kan være støv, støy eller lukt fra driften som kan virke sjenerende for enkelte, men som er en nødvendig og naturlig del av driften av landbruksarealer. I forbindelse med siste revisjon av kommuneplanens arealdel ble det lagt ut et stort antall nye boligområder i kommunen. En slik utlegging innebærer ikke bare en klarering av arealer for utbygging i forhold til sektormyndighetene, men også en forpliktelse for kommunen selv til å styre ny boligbygging til slike avklarte boligområder. Fylkesmannen ber kommunen benytte planen som det styringsverktøyet den skal være, og ikke uthule planen med dispensasjoner. Ut fra dette frarår Fylkesmannen at søknaden innvilges. Finnmark Fylkeskommune i brev datert Finnmark Fylkeskommune støtter kommunens avslag i saken og vil begrunne denne støtten. Planadministrasjonen i Alta kommune har redegjort for bestemmelser og vilkår vedrørende dispensasjon, jfr. Plan- og bygningsloven kapittel 19. Ut fra en vurdering av bestemmelser og vilkår for når det kan innvilges dispensasjon, har kommunen avslått søknaden. Finnmark Fylkeskommune henviser dessuten til Fylkesmannen i Finnmark som har uttalt seg negativt til søknaden med henvisning til at kommuneplanens arealdel har rikelig areal tilgjengelig for utbygging, og videre til negativ uttalelse fra Næring og Landbruk som påpeker

3 at erfaringsmessig kan oppstå konflikter mellom boligeier og jordbruk ved etablering av boliger helt inntil aktive jordbruksområder. Finnmark fylkeskommune vil kommentere advokat Eikangers anke/klage der det presiseres at Hagen ikke har søkt om deling av eiendommen, noe den heller ikke har blitt behandlet som. Søknaden har blitt behandlet som en søknad om dispensasjon, og det er vist til bestemmelser i plan- og bygningsloven vedrørende dette. Dispensasjon er det begrep som gjennomgående har blitt anvendt fra kommunen og Fylkesmannen. Næring og Landbruk Næring og Landbruk starter sin uttalelse med at svare på Jørns Eikanger antydning til feil i saksbehandlingen. Næring og Landbruk vil i den sammenhengen gjøre oppmerksom på at deres uttalelse av , gjaldt oppføring som omsøkt, og ikke deling. I klagen ramses det opp 20 eiendommer hvor kommunen tidligere har tillatt boligbygging. Eiendommene ligger på Elvestrand, eller i nærområdet til Elvestrand. Dette er nevnt som eksempler på at kommunen ikke har ansett boligbygging i området som noe problem. Det trekkes også frem som forskjellsbehandling ved at kommunen har tillatt boligbygging i 20 tilfeller, men ikke i Hagens. 17 av de nevnte 20 eiendommene fikk byggetillatelse mellom 1948 og 1979, mens de 3 resterende fikk sine tillatelser i 1988, 1998 og Flere av disse har senere fått tillatelse til oppgradering og utvidelse av den eksisterende boligen. Vi kjenner ikke til at det har vært gitt byggetillatelser til boliger i området etter disse 16 år. Utviklingen av Alta med sin raske befolkningsvekst, har gjort det nødvendig med en mer restriktiv arealforvaltning enn tidligere. Landbruket har vært satt under et stadig større press, både areal- og adkomstmessig når det gjelder press/forstyrrelser utenfra. Forvaltningen av landbruksområder er innskjerpet. I kommunen finnes det en rekke mindre landbrukseiendommer som ikke er bebygd med bolighus. Mange av disse har tidligere tilhørt et driftssenter og flere andre landbruksparseller, men av ulike grunner blitt skilt fra disse. F.eks. har flere hatt driftssenter på Elvebakken, som gjennom mange år blitt regulert til bolig-/tettstedsområde. Det er ingen som har rett til å få bygge bolig på sine parseller, og også her må likebehandling gjelde. Som nevnt i vår uttalelse fra er det påregnelig at det kan oppstå konflikt mellom landbruksaktiviteter og beboere. Vi har erfart at det klages på støy fra vedsaging, traktordur (lange arbeidsdager, spesielt om våren), lukt fra møkkspredning og beitedyr, støv/skit på veier, dype jordbruksgrøfter med mye mer. Kjente konflikter andre vegen er f. eks forstyrrelse av dyr på beiter, jagende løshunder, gjennomgang på beiter hvor porter ikke lukkes ordentlig. Jo flere som bor i et landbruksområde dess større er sjansen for konflikter. Området er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, men derimot lagt under en hensynssone hvor landbrukets interesser og behov skal ivaretas spesielt, «Hensynssone landbruk».

4 Vurdering: Søknaden av Raymond Hagen gjelder dispensasjon til oppføring av bolig i område som ligger innenfor LNFR område som ikke er åpnet for spredt bebyggelse, samt at den ligger i et aktivt landbruksområde under hensynssone for landbruk («kjerneområde landbruk»). Det fremkommer i klagen to hovedargumenter mot avslaget. Den første er tilknyttet mulig fremtidig konflikter mellom Hagen og aktive bønder i området. Klager mener at selv om eiendommen ligger mellom landbruk og boligområder, ligger den i et område allerede bygget med flere boliger, er det ikke grunnlag for å anta at en ny bolig vil skape fremtidig konflikter med landbruk. Videre viser klager til at ingen av de aktive bønder i området har uttalt seg negativ i saken. Dette avviser planadministrasjonen og viser til erfaringen som Næring og landbruk, Fylkesmannen samt Fylkeskommunen fremhever i sin uttalelse til konflikter mellom boliger og landbruk. Disse punkter er ytterligere presisert i rundskriv fra Landbruks og Matdepartementet om Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr 23. I punkt tredje ledd annet punktum tilknyttet vurdering av en søknad om deling står følgende: «Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier en bolig- eller fritidseiendom er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i områder med husdyrproduksjon. Årsaken til konflikten er ofte knyttet til støv, støy og lukt fra store fjøs, beitedyr, helge- og nattarbeid, men også bruk av driftsveier og utmark eller nydyrking av jord. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner i driften ved offentlige påbud, eller fra en som utsettes for ulempen.» Dette vurderer planadministrasjonen for å være sterke argumenter som grunnlag for vedtaket. At aktive bønder i området ikke har uttalt seg negativ til søknaden, kan ikke tolkes som positive holdning til søknaden. At det finnes boligbebyggelse i området anser planadministrasjonen ikke som en bekreftelse på at kommunen anser dette som uproblematisk. Klager fremhever videre at kommunen ikke har adgang til å nekte søknaden hvor kommunen har tillatt flere boliger i området i gjennom tiden, og at dette medfører forskjellsbehandling. Her viser klager til den rettslige krav at skjønnsutøvelse skal være konsekvent og forutsigbar. Planadministrasjonen sammen med Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Næring og Landbruk hevder at kommuneplanens arealdel nettopp er med til at skape konsekvent og forutsigbar arealutnyttelse i kommunen. Utviklingen i Alta kommune har i gjennom de siste tiår erfart økende press på landbruksarealene i kommunen. Dette har medført en restriktiv arealforvaltning med henblikk på å ivareta disse landbruksinteressene. I forbindelse med påstand om forskjellsbehandling vil planadministrasjonen referer til følgende lovkommentar til 19-2 første ledd hvor det står følgende: «Av uttrykket «kan» følger det at ingen har krav på dispensasjon. Dette er i samsvar med rettstilstanden etter pbl. (1985) 7, hvor det ble antatt at selv om søkeren kunne dokumentere «særlig grunner», hadde bygningsmyndigheten likevel en skjønnsmessig adgang til å avslå dispensasjonssøknaden. Det forvaltningsrettslige forbudet mot usaklig forskjellsbehandling kan imidlertid tenkes å få betydning i denne sammenheng. Dersom 9 av

5 10 hytteeiere i samme felt har fått dispensasjon fra en reguleringsplanbestemmelse om takvinkel, kan det bli å anse som et ugyldig vedtak dersom den siste hytteeieren får avslag på en tilsvarende dispensasjonssøknad. Eksempelet illustrerer hvilke problemer kommuner kan komme opp i hvis de er liberale med å gi dispensasjoner i stedet for å ajourføre gjeldende planer. I en uttalelse inntatt i Sivilombudsmannens årsmelding 2007 s. 314 (somb ) har imidlertid Sivilombudsmannen tatt avstand fra en fylkesmannsuttalelse om at man «kan hevde at saken tenderer mot at kommunen hadde en rettsplikt til å innvilge dispensasjon når man først hadde innvilget dispensasjon i C-saken». Sivilombudsmannen sa seg uenig i dette, og presiserte at likebehandlingshensyn ikke alene kan utgjøre grunnlag for en dispensasjon.» Sivilombudsmannens tolkning om at likebehandlingshensyn ikke alene kan utgjøre grunnlag for en dispensasjon vurderer planadministrasjonen som viktig i denne saken. Det at kommunen i tidligere har gitt tillatelse for boligbebyggelse i området medfører ikke forpliktelser om å gjøre det samme i fremtiden. De eiendommer som klager viser til i sin klage er alle bebygget i perioden fra slutten av 40-tallet til og med slutten av 90-tallet. Dette er en tidsperiode hvor press på landbruksarealene ikke ble vurdert på samme måte som i dag. Et aktivt landbruk vurderes nå som en forutsetning for en bærekraftig utvikling i kommunen, og klagers anførsler knyttet til hva som er tillatt i tidligere tider må sees i lys av dette. Konklusjon. Planadministrasjonen vurderer at det i kommuneplanens arealdel er avsatt tilfredsstillende boligareal og tomter for å ivareta fremtidig befolkningsvekst i Alta. I tillegg vurderer planadministrasjonen det som vesentlig at hensyn til landbrukets interesser i et aktiv landbruksområde ivaretas. Videre foreligger negativ uttalelser fra kommunal, fylkeskommunal og statlig myndigheter til søknaden. Etter en samlet vurdering anses ulempene med å gi en dispensasjon som klart større enn fordelene. Planadministrasjonen kan ikke se at det i klagen er fremsatt nye momenter som bidrar til at man ønsker å omgjøre opprinnelig vedtak, og det anbefales at klagen ikke tas til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse. Oddvar Konst Kommunalleder avd. for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan