REGULERINGSPLAN 1741 DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOTELL PÅ EIENDOM GNR. 200 BNR M. FLERE VED SKARVEN UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSPLAN 1741 DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOTELL PÅ EIENDOM GNR. 200 BNR M. FLERE VED SKARVEN UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet Byrådens innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for hotell på eiendom gnr. 200 bnr m. flere ved Skarven, plan 1741, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort i hht. PBL (utlegging til offentlig ettersyn) Øvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein Byråd for byutvikling

2 Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold LPO arkitekter har på vegne av Pellerin AS i samarbeid med Aspelin- Ramm Eiendom AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for hotell på eiendom gnr. 200 bnr m. flere ved Skarven. Målet med planen er å legge til rette for etablering av hotell med konferansesal og tilhørende infrastruktur. Planforslaget hjemler en ny utbygging på totalt m2 BRA. Hotellprosjektet består av en base med full utnyttelse av utbyggingspotensialet i de nederste plan, med et høyere modulert volum over denne. Bebyggelsen har en maks. høyde på kote + 41,5m, som muliggjør 12 etasjer. Hotellprosjektet inneholder ca. 290 rom og en konferansesal med ca plasser. Konsekvenser En konsekvens er at bygget har en eksponert beliggenhet mot sjøen, og vil kunne gi byen en ny attraksjon. Hotellets konferansefunksjon vil kunne gjøre det mulig å huse flere større konferanser i byen. En annen konsekvens er at hotellprosjektet introduserer en ny skala i området, hvor den nye bebyggelsen rager høyt over bygningene i nærheten. Spissen av hovedvolumet over inngangspartiet krager noe ut over torget og gatetunet mot sjøen i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette forutsetter fri høyde på min. 5m. Avviket er gjort i dialog med Byutvikling. Byrådens vurdering På folkemøtet ble prosjektet presentert med henvendelse både mot sjøfronten og mot Strandgata på en slik måte at hotellet ble godt integrert i byens fotgjengerarealer. Det har vært en klar forventning om at denne kvaliteten skulle videreføres i prosjektet. Dette har vært vanskelig å få til slik som det ble presentert. Forslaget har nå inn- og utgang til konferansesalen mot Strandgata, men ikke atkomst til lobbyen. På den andre siden er det en direkte forbindelse mellom lobbyen og Strandtorget mellom Skarven/ Biffhuset og margarinfabrikken. Byrådet mener at dette gir en god og tilstrekkelig integrering i forhold til fotgjengerarealene i denne delen av sentrum (vedlegg 9: Adkomst hotell ). Planen er i tråd med gjeldende plan for området, plan Byråden anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker.

3 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 1. Lokaliseringskart udatert 2. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Utomhusplan Forslagsstillers planbeskrivelse Sol- og skyggediagram udatert 7. ROS-analyse Brev; privatrettslig avtale Adkomst hotell Berørte planer og plan- Strategiske dokument - ikke vedlagt Rikspolitiske retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging Barn og unges interesser i planlegging Kommuneplaner og kommunedelplaner Kplan for Tromsø arealdelen Kplan for Tromsø sentrum Reguleringsplan

4 02 Planfakta <> Området i dag med planavgrensning Planområdets størrelse: 5,7daa Gjeldende reguleringsformål i reguleringsplan 1418 er hotell m/ tilhørende anlegg, forretninger og kontorer, gate m/fortau, bussholdeplass/ drosje, kai, bevaring av bygninger samt felles trafikkområde/ gårdsrom. Foreslåtte reguleringsformål: Område for bebyggelse og anlegg Hotell, forretning, kontor, tjenesteyting (felt A1) Kontor, bevertning (felt S1) Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjørevei, parkeringslomme (felt V) Gatetun (felt G1 og G2) Torg Hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Hotell, forretning, kontor, tjenesteyting (A1): o Antall hotellrom: ca 290 o Konferansesal: for ca 1000 personer o Total utbygging, T-BRA: m2 Det knyttes rekkefølgekrav til planen som sikrer opparbeiding innenfor og utenfor planområdet (se utomhusplan og brev om privatrettslig avtale).

5 03 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Gjeldende plan, 1418, ble stadfestet av Miljødepartementet etter innsigelse fra Troms fylkeskommune, fylkeskulturutvalget, datert Innsigelsen gikk først og fremst ut på tilpasningen til bevaringsverdige Skarven og «Biffhuset» og at hotellprosjektet brøt med etablert utbyggingsmønster spesielt med tanke på skalaendring i volum og høyde langs havnefronten. For å sikre en god dialog med Fylkeskultur har det vært jevnlige møter med forslagsstiller, byutvikling og fylkeskultur under arbeidet med denne detaljreguleringsprosessen. Fylkeskultur har kommet med innspill til løsningsforslagene for tilpasning til de bevaringsverdige bygningene. Det samme gjelder hotellets volum og fasader, nær- og fjernvirkning og bestemmelser for hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Plan 1418 stiller i reguleringsbestemmelsene krav til utarbeidelse av minimum tre prinsipielt forskjellige utformingskonsepter som grunnlag for beslutning om bebyggelsesplan (nå detaljreguleringsplan) for å sikre tilfredstillende estetisk utforming og skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Forslagsstiller har valgt å gjennomføre en begrenset arkitektkonkurranse for å oppfylle utredningskravet. Fem arkitektfirma med kompetanse innenfor hotellprosjektering ble invitert til å delta, og alle har levert forslag(se vedlegg 05: Planbeskrivelse; 4, Beskrivelse av planforslaget). Niels Torps forslag «Halvbroren» ble vurdert som beste svar på oppgaven, og er videre bearbeidet til detaljreguleringsplan. Illustrasjon av Niels Torps vinnerutkast.

6 04 Planvurdering Bakgrunn A/S Pellerin i samarbeid med Aspelin-Ramm Eiendom AS ønsker å oppføre hotell på sin eiendom, i tråd med den gjeldende plan Hovedinnhold Planforslaget hjemler en ny utbygging på totalt m2 BRA. Hotellprosjektet består av en base med full bruk av utbyggingspotensialet i de nederste plan. Denne inneholder konferansesal, resepsjon, vestibyle, bar, restaurant og varemottak. Hotellrommene er plassert i et høyere modulert volum over denne. Hovedadkomst til hotellet vil skje fra Kaigata, og økonomiadkomst vil skje fra bakgården mellom posten og hotellet. Det vil også etableres adkomst til konferansesalen fra bakgården når denne er i bruk. «Veita» mot Strandtorget vil være åpen for publikum. Gangpassasjen fra Strandgata mellom Saga hotell og posten videreføres i samme bredde ned til kaiområdet. Illustrasjonsplan Forhold mellom ny og eksisterende bebyggelse Hotellprosjektet grenser direkte mot Skarven, som er ei verneverdig bygning. Hotellet trekker seg 8m fra Skarvens hovedfasade, slik at det gamle bygningsvolumet ikke berøres av nybygget. Mot Biffhuset bygges hotellet sammen med eksisterende bygg i to etasjer. Skarven blir godt synlig og oppleves som en frittstående bygning fra kaifronten.

7 Perspektiv som viser tilpasning til Skarven Hotellprosjektet utnytter utbyggingspotensialet fullt ut på de nederste to plan over bakken. Over plan 2 er bygningskroppen løsrevet fra de omkringliggende bygningene, slik at den høye bygningen fremstår som et klart definert volum samtidig som den danner et størst mulig mellomrom til nabobygningene. Volumet i den høyere bygningskroppen trappes ned i bakkant/ mot nord for å tilpasse seg til Tromsøs skala inn mot byen. For å tilpasse og redusere hotellets store flater i forhold til de eksisterende og mindre bygningskroppene i nærheten brytes bygningskroppen opp i flere mindre volumer med varierende vinkler. Hotellet sett fra Strandtorget Trafikk og parkering Adkomst til hotellet vil skje fra kaiområdet, og arealet mot sjøen og foran Skarven-bygningen foreslås regulert til torg. Her tillates kjøring for servicekjøretøy og personbiltransport frem til hovedinngangen. Økonomiadkomst for hotellet og Skarven vil skje via gårdsrommet mellom Brennbygget og Odd-Berg. Strekningen vil bli enveiskjørt, med adkomst fra R. Amundsens pl. og utkjøring via Strandgata.

8 Utomhusplan for kvartalet med kjøreretning Gangpassasjen fra Strandgata mellom Saga hotell og posten videreføres i samme bredde ned til kaiområdet. Pga at gangpassasjen langs Brennbygget skal utvides må parkeringsrekka flyttes noe ut fra fasaden. Antall parkeringsplasser beholdes. Parkering langs Odd-Berg beholdes uendret. Parkering i bakgården mellom posten og hotellet bygges noe ned. Utomhusplan Utomhusplanen omfatter foruten det aktuelle området innenfor planavgrensningen også de tilstøtende områdene innenfor gjeldende plan Utomhusplanen viser adkomst for varelevering(hotellet og Skarven), rømning og supplerende innganger for konferansesal, fotgjengerpassasje mellom Saga og posthuset ned til terminalen og kaiområdet. Utomhusplanen er bindende gjennom reguleringsbestemmelsene, og skal danne grunnlag for videre utforming og detaljering. Planen skal godkjennes og tinglyses av de tilgrensende tiltakshaverne slik at den blir bindende for aktørene i planområdet. Det legges opp til at bakkeplanet innenfor planområdet skal betraktes som et felles "bygulv", hovedsaklig utført i et helhetlig mønster av plasstøpt, slipt betong. Den ytterste sonen mot kaikanten består av treplank, som dagens løsning.

9 Utomhusplan Volum og høyder Hovedvolumet, over basen på to etasjer over kainivå, krager utover inngangspartiet mot kaisida. Dette volumet brytes opp i mindre volumer med varierende vinkler for å tilpasse seg de mindre, eksisterende bygningsvolumene i nærheten. Sett fra sjøen vil hotellets høyde være tydelig, mens nedtrappinga i bakkant forholder seg til bebyggelsen i bakkant. Bebyggelsen har en maks. høyde på kote + 41,5m, som muliggjør 12 etasjer. Hotellet sett fra sundet

10 Fasader Bygget er utformet slik at volumene er vridd i vifteformer, med en intensjon om å oppnå ulikt lysspill og reflekser på de ulike fasadene. For å etablere en ytterligere virkning av letthet vil byggets spissede hjørner utformes ved at langsidene trekkes ut som skiver på enkelte steder. Materialene er beskrevet som en veksling mellom hvit stein og blankt glass, samt blankt glass montert foran stein. Utvalgte vertikale partier vil belyses med integrert LED belysning bak glassplater. Markert horisontal oppdeling skal unngås. Modellfoto av fasadestudie. Sol og skygge Risiko og sårbarhet Kulturminner Planområdet er sydøst-vendt mot sjøen, og har gode sol- og utsiktsforhold. Etter utbygging vil inngangsplassen har mulighet for gode solforhold store deler av dagen. Det samme gjelder Strandtorget. Den høyeste bygningskroppen vil gi en del skygge på gårdsplassen/ gatetunet mot nord. Se illustrasjoner i vedlegg 5: Forslagsstillers planbeskrivelse; side 29; Sol og skyggeforhold. Det anses ikke som nødvendig med tiltak for å minske risiko i området ved gjennomføring av tiltaket. Vertshuset Skarven er en bevaringsverdig bygning og reguleres til hensynssone i planen. Før kommunen treffer avgjørelser i saker innen hensynssonen skal det innhentes uttalelse fra antikvariske myndigheter. Tiltaket tar hensyn til Skarven ved å trekke seg vekk og skape et mellomrom til Skarvens fasade, og dermed la Skarven fremstå som en frittstående bygning. Inngangen til Skarven vil være som i dag.

11 Konfliktforhold Det foreligger ingen kjente konfliktforhold. Kriterier for gjennomføring Plankart 1418 påtegnet planforslagets avgrensning. Planområdet er redusert i forhold til gjeldende plan Dette betyr at adkomst til varelevering for hotellet og Skarven må sikres ved en privatrettslig avtale. Planen legges ut til offentlig ettersyn før adkomst til området er sikret gjennom privatrettslig avtale. Arbeidet med å få denne på plass er i gang, og forslagsstiller tar ansvar for at privatrettslig avtale skal være signert innen høringsfristen. Se vedlegg 6: Brev; privatrettslig avtale. Gjennomføring av tiltak utenfor planområdet kan ikke gjennomføres med tvang uten at kommunen etablerer et ekspropriasjonsgrunnlag gjennom ny regulering. Byrådet vil legge saken fram med forbehold om at dette er på plass før saken kan legges fram for kommunestyret. 05 Konklusjon Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Byutviklingssjefen /Anniken Romuld