Oslo kommune Bydel Vestre Aker. Konseptvalgutredning for Omsorg+ - Bydel Vestre Aker. Med alternativene Pilotveien 6 og Hovseterveien 20

Transkript

1 Oslo kommune Bydel Vestre Aker Konseptvalgutredning for Omsorg+ - Bydel Vestre Aker Med alternativene Pilotveien 6 og Hovseterveien 20

2 Forord Oslo vil i løpet av de neste femten årene oppleve starten på den mye omtalte eldrebølgen. Økningen i antall eldre kommer blant annet som følge av det store fødselskullet på 1940 tallet, men også som en konsekvens av at flere personer lever lengre fordi levekårene og den medisinske teknologien har blitt bedre. Omsorg + vil dekke behov hos personer som i dag kommer på sykehjem i mangel på et annet mer passende tilbud, samtidig skal tilbudet også rettes mot personer som i dag ikke får sykehjemsplass. Det antas at dette på sikt vil bremse behovet for sykehjemsplass som følge av opplevd utrygghet i nåværende bosituasjon. Forebyggende tiltak vil også bremse eller utsette behovet for sykehjemsplass og legge til rette for at den enkelte kan leve et liv tilpasset egne forutsetninger samtidig som behov for trygghet vil ivaretas. Dette er bakgrunn for at byrådet ser behovet av å etablere et Omsorg + tilbud tilsvarende et antall boliger på stk. i hver bydel. Side 2 av 38 Innledning

3 Innholdsfortegnelse Forord... 2 Sammendrag Innledning Behovsanalyse Formålet med behovsanalysen Dagens situasjon med trender og utvikling Grunnleggende behov Aktører og interessenter Interessenters behov Behovskonflikter Oppsummering av identifiserte behov Overordnet strategidokument Hensikt med overordnet strategidokument Samfunnsmålet Effektmål Resultatmål Tidsambisjon Sentrale føringer Forholdet til eksisterende og planlagte investeringer Videre organisering og fremdrift Overordnet kravdokument Bruk og brukere Spesifisert kravspesifikasjon Alternativanalyse Hensikt med alternativanalysen Alternative konsepter Alternativer som detaljeres og kostnadsberegnes Prosjektkostnader og usikkerhet Sammenstilling og oppsummering Anbefaling Oppsummering Anbefaling av konsept Vurdering av egnethet for OPS Forslag til gjennomføring av OPS Oppsummering og anbefaling Vedlegg 1 Kostnadsanalyse Innledning Side 3 av 38

4 Sammendrag Behovsanalyse Bydel Vestre Aker ønsker å styrke de laveste trinnene i omsorgstrappen for eldre og personer med nedsatt funksjonsevne (Strategisk plan ). Bydelen ser behov for et styrket tilbud mellom eget hjem og sykehjem for å forebygge unødig funksjonstap hos eldre mennesker. Bydel Vestre Aker har hatt et økende antall eldre over 90 år de siste 5 årene, nær 25 % av veksten i Oslo kommune. Bydelen opplever et større antall brukere som skrives ut fra sykehus med sammensatt oppfølgingsbehov fra bydel. Bydelen har dermed en økende gruppe som har behov for omfattende tjenester, enten i eget hjem, i omsorgsbolig eller i sykehjem. Bydelen skal tilby et differensiert tjenestetilbud som i størst mulig grad kan skreddersys til den enkelte. På den måten vil tjenestene kunne tilrettelegges slik at den enkelte kan bevare sin selvstendighet og selvhjulpenhet og hvor medbestemmelse og valgfrihet står i fokus. Overordnet strategidokument Befolkningsgrunnlaget med fremtidige statistikker er et viktig grunnlag for å planlegge og utvikle tjenestetilbudet på et langsiktig grunnlag. Opprettelse av Omsorg+ vil kunne et godt supplement til dagenes tjenestetilbud. I tillegg gir dette konseptet en kvalitativ gevinst for bydelens eldre ved at de kan fortsette å bo i eget hjem, ha en trygghet om at de får de nødvendige tjenester fra bydelen og slippe å flytte på sykehjem. Et aktivitetssenter tilknyttet boligen vil kunne gi nødvendig stimuli og sosial omgang, noe som også vil være helsefremmende. Bydelen setter følgende effektmål (når Omsorg+ er etablert) Overordnet kravdokument Omsorg+ skal oppleves som et godt sted å bruke, bo og bevege seg for beboere og besøkende med ulike funksjonsnedsettelser som redusert bevegelighet og som derfor trenger ulike typer forflytningshjelpemidler, samt nedsatt syn, hørselshemninger eller angst. Krav til utformingen av boligene skal være i henhold til Oslo kommunes kravspesifikasjon for Omsorg+. Målgruppen er eldre, i hovedsak over 67 år. Det kan også være aktuelt å tilby leilighet til personer ned til 60 år. Beboerne er i behov for tilrettelagt bolig fordi de ikke har bolig som er tilrettelagt for nedsatt fysisk funksjonsevne og heller ikke egner seg for tilrettelegging, eller de opplever at det utrygt å bo i egen bolig fordi at boligen har en beliggenhet som medfører store vansker og utrygghet for den eldre. Beboerne kan være fra nærmest selvhjulpne når det gjelder dagliglivets gjøremål til å være i behov for omfattende pleie og omsorg. Beboerne vil få tjenester tilpasset sitt behov. Etter Side 4 av 38 Innledning

5 hvert som de blir i behov for mer tjenester kan dette gis i boligen i stedet for å måtte flytte på sykehjem for å få nødvendig pleie og omsorg. Alternativanalyse Det er 2 eiendommer som vurdert for Omsorg+; Pilotveien 6 og Hovseterveien 20. Med forbehold om tidsmessig risiko knyttet til behov for regulering av Hovseterveien 20 til ønsket formål, anbefales nybyggsalternativet i Hovseterveien 20. Dette alternativet bedømmes til å gi langt flere kvaliteter enn rehabilitering og ombygging av Pilotveien 6. Innledning Side 5 av 38

6

7 1 Innledning Bydelen har søkt byrådet om å vurdere alternativene Pilotveien 6 og Hovseterveien 20 som et Omsorg+ prosjekt i tråd med de politiske føringer og retningslinjer. Byrådet har etter bydelens søknad gitt bydelen i oppdrag å igangsette en konseptvalgutredning av prosjektet. Pilotveien 6 er en tidligere trygdebolig i 9 etasjer med en underetasje. I underetasjen er det etablert et bofellesskap for personer med utviklingshemming. Hovseterveien 20 er en eiendom med bygninger benyttet til barnehage og enhet for blinde/døve. Prosjektet vil ha utgangspunkt i et nybygg hvor eksisterende eiendomsmasse rives. Denne konseptvalgutredningen danner grunnlaget for valg av konsept for Omsorg+ boliger i Bydel Vestre Aker. Utredningen består av fire hoveddeler: En behovsanalyse, som kartlegger de underliggende samfunnsmessige behovene og investeringens interessenter og aktører. Overordnet strategidokument, som på grunnlag av behovsanalysen definerer samfunns-, effekt- og resultatmål for investeringen. Målene danner grunnlaget for videre krav- og alternativanalyser. Overordnet kravdokument, som sammenfatter betingelsene som skal oppfylles ved utforming av løsning og gjennomføring av tiltaket. Alternativanalysen, som drøfter alternative konsepters evne til å tilfredsstille de krav som er stilt til prosjektets løsning. De økonomiske konsekvensene (kostnad og nytte) av ulike alternativer vurderes og behandles i en kostnads- og usikkerhetsanalyse (inngår som eget vedlegg). Alternativanalysen ender ut i en konklusjon og en anbefaling om hvilket eller hvilke alternative konsepter som videreføres. Innledning Side 7 av 38

8 2 Behovsanalyse 2.1 Formålet med behovsanalysen Formålet med behovsanalysen er å kartlegge hvorvidt tiltaket er relevant ut fra et samfunnsmessig- og et interessent-/aktørperspektiv. Behovsanalysen under fokuserer på de grunnleggende behovene investeringen skal oppfylle samt interessenter og deres behov. 2.2 Dagens situasjon med trender og utvikling Bydel Vestre Aker disponerer i dag ca. 70 eldreboliger (tidligere trygdebolig). 29 av boligene er definert hos bydelen til omsorgsboliger med bemanning. Boligene er fordelt på 3 etasjer med egne fellesarealer. Boligene er på ca. 30 m2. Kvalitetsmessig tilfredsstiller ikke disse boligene Omsorg+, men gir et godt tilbud til brukerne som ellers sannsynlig ville måtte trenge en sykehjemsplass eller forsterket hjelp i hjemmet. Byrådet vil satse på å realisere omsorgsboliger med døgnbemanning i Omsorg+. Samlet kapasitet for sykehjemsplasser og Omsorg+ tilbud skal tilsvare en dekningsgrad på minimum 25 % av eldrebefolkningen over 80 år (Bystyremelding 1/2008). De sosioøkonomiske kriteriene for Bydel Vestre Aker tilsier at bydelen skal ha et lavere behov for omsorgstilbud til befolkningen over 80 år enn gjennomsnittet for Oslo kommune. Med utgangspunkt i LEON-prinsippet og omsorgstrappen vil byrådet at tjenestene skal videreutvikles på tre hovednivåer, forebyggende og aktivitetsskapende virksomhet, tjenestetilbud til eldre som bor i egen bolig, og varige tilrettelagte tilbud. Bydelen mangler et slikt tilbud i omsorgstrappen. I Bydel Vestre Aker legges LEONprinsippet (laveste effektive omsorgsnivå) til grunn for tildeling av tjenester i pleie og omsorgtjenesten. De aller fleste eldre ønsker å bo i egen bolig så lenge det er mulig eller i tilrettelagte boliger/bofellesskap. Bydelen har få tilrettelagte boliger/omsorgsboliger for eldre. Oslo kommune har utarbeidet et nytt konsept til tilbud til eldre; Omsorg+. Dette er boliger som befinner seg lavt i omsorgstrappen. Målgruppen er eldre, i hovedsak over 67 år. Det kan også være aktuelt å tilby leilighet til personer ned til 60 år. Beboerne har behov for tilrettelagt bolig fordi de ikke har bolig som er tilrettelagt for nedsatt fysisk funksjonsevne og heller ikke egner seg for tilrettelegging, eller de opplever at det er utrygt å bo i egen bolig fordi boligen har en beliggenhet som medfører store vansker og utrygghet for den eldre. Disse beboerne har behov for en bolig som er fysisk tilrettelagt for personer med redusert bevegelighet uten trapper, terskler og tilpasset bad og wc. For andre kan trygghet ved å bo i en bolig med aktivitetssenter og personalbase være det vesentlige. Side 8 av 38 Behovsanalyse

9 Omsorg+ er et nivå og konsept som omfatter samlokaliserte omsorgsboliger i kombinasjon med et døgnbemannet serviceareal med husvert, aktivitetssenter, private serviceytere og personalbase for hjemmetjenesten. Tilbudet skal gi trygghet, sosialt samvær, være helseforebyggende, fremme til aktivitet og frivillig innsats. Et Omsorg+ prosjekt bør omfatte omsorgsboliger med servicearealer. Bydel 7 Vestre Aker - befolkningsprognose år 6-12 år år år år år år år år 90 år Befolkningsvekst Bydelen har en prognose på befolkningsvekst frem mot 2016 på ca mennesker. Dette er i tråd med veksten for Oslo totalt sett for samme tidsperiode Befolkningsprognose for kriteriebefolkning Behovsanalyse Side 9 av 38

10 Befolkningsgruppen år Denne befolkningsgruppen har en nedgang for Bydel Vestre Aker som er sammenfallende for gjennomsnittet i Oslo. Denne utviklingen kan også virke reduserende på presset for tjenester innenfor denne aldersgruppen. Utfordringene vil være mer av individuelt perspektiv Befolkningsgruppe år Befolkningsgruppen 90+ Bydel Vestre Aker har hatt den kraftigste økningen blant bydelene i Oslo i denne aldersgruppen. Den vil flate litt ut fra 2012 og i henhold til befolkningsprognose gå nedover fra Når vi vet at statistisk sett ca. 30 % av alle over 90 år er på sykehjem vil en befolkningsvekst for denne gruppen få betydning for behov av flere sykehjemsplasser. Nedgangen i aldersgruppen år vil kompensere deler av dette behovet. 600 Befolkningsgruppe 90 år Side 10 av 38 Behovsanalyse

11 2.3 Grunnleggende behov Det er behov for et botilbud til eldre som ikke lengre kan bo i egen bolig men som ikke er så dårlige at de har behov for sykehjem. Ved etablering av Omsorg+ forventes bosituasjonen å bli bedret for de eldre i bydelen. Bydel Vestre Aker ønsker å styrke de laveste trinnene i omsorgstrappa for eldre og personer med nedsatt funksjonsevne (Strategisk plan ). Bydelen ser behov for et styrket tilbud mellom eget hjem og sykehjem for å forebygge unødig funksjonstap hos eldre mennesker. Bydel Vestre Aker har et økende antall eldre over 90 år og opplever samtidig en endret utskrivningsstrategi fra annenlinjetjenesten gjennom kortere liggetid for pasienter på sykehus. Videre er det et større antall brukere som skrives ut fra sykehus med et stort og sammensatt oppfølgingsbehov fra bydel. Dekningsgraden på 25 %, ref. statlig dekningsgrad gjelder for hele Oslo og behøver ikke spesifiseres for bydel. Behovsanalyse Side 11 av 38

12 2.4 Aktører og interessenter Interessenter Brukere, pårørende, naboer, kommende brukere, befolkningen generelt, eldresentre og ansatte i bydelen er alle interessenter i dette byggeprosjektet. Tabell 1: Interessentanalyse i prioritert rekkefølge Interessentens Holdning til rolle i forhold prosjektet Interessent Krav og forventninger til + - investeringen Opptatt av at bydelen Eldre i bydelen + har Omsorg+ tilbud Pårørende + Naboer til Pilotveien Naboer til Hovseterveien Bydelens innbyggere Eldresenter (kom)/ seniorsenter (privat) Lokale og sentrale politikere Rådet for funksjonshemmede Media + - Velforeninger og naturverngrupper Opptatt av at bydelen kan tilby et hensiktsmessig botilbud tilrettelagt brukerne. Oppussing/oppgradering av huset vil oppleves som positivt for naboer Forventning om at nybygg utformes innenfor bestemmelser i reguleringsplan. Forventing om at nybygg ikke unødig forringer nærmiljøet Opptatt av at bedre botilbud. Opptatt av at kommunalt ansvar for botilbud blir ivaretatt Antas positive til nyetableringen. Tilgang til info om prosess og prosjektet Opptatt av bevaring av bekkeløp/ grøntdrag (Hovseter) Hvilke endringsbehov medfører dette Ingen, jfr. tekst for «brukere». Mulighet for besøksparkering tilbys pårørende Informere naboer om planer God og tidlig informasjon ut til omgivelsene. Etablere strategi for informasjon. Ingen, ivaretas i foreslått alternativ. Gi god informasjon om tilbudet og prosessen Ingen Tas med på råd i utformingen av boligene/tilbudet Prosjektet må kunne gi egnet informasjon Ingen, grøntdrag bevares i alle hovedsak uten inngrep. Side 12 av 38 Behovsanalyse

13 Aktører Bydelen/ bydelens hjemmetjeneste, dagrehabilitering, boligbygg, plan- og bygningsetaten, konsulenter, frisør, fotpleier, drifter av aktivitetssenter er alle aktører som det må tas hensyn til i vurderingen. Tabell 2: Aktøranalyse i prioritert rekkefølge Bydelen Aktør Aktørens rolle i forhold til investeringen Operativ bestiller og ansvarlig som definerer behovet BBY/OPS Utfører + EST Overordnet bestiller + Plan- og bygningsetaten Gir ramme og igangsettingstillatelse Hjemmetjenesten Tjenesteyter + Dagrehabilitering / innsatsteam Privat næringsdrift Byrådsavdeling for finans og næring Bymiljøetaten Politikere/ bydelsutvalget Boligkontor/BBY Vil ha fremtidig arbeidsplass i bygget Fremtidig leietakere (Frisør, forpleier) Godkjenner økonomisk ramme Premissgiver for trafikale forhold Holdning til prosjektet Vedta driften + Forberedelse/tilrettel egging Krav og forventninger God kvalitet og funksjonelle løsninger. Ønsker å påvirke løsningene Rasjonell prosjekteringsprosess og gjennomføring Kvalitet Økonomisk forsvarlig Forutsigbarhet Evt. nye føringer ved byggesøknad og/eller omregulering for Hovsetervn. 20. Utforming av arbeidsplass iht. Omsorg+ kravspesifikasjon Opptatt av utforming av bolig og fellesområder Opptatt av utforming av arealer iht. kravspesifikasjon for Omsorg+ Hvilke endringsbehov medfører dette Forprosjekt verifiseres med bydelen Gjennomføre «normalt god» standard som BBY leverer alt OPS Følge krav til gjennomføring av standardiserte prosjekter Tett dialog med PBE Tas med på råd i detaljprosjektet. Utforming iht. kravspesifikasjon for Omsorg+ Ingen + Ingen Antas å være opptatt av at trafikkavvikling ikke hindres unødig i byggefase. Finne egnede erstatningsboliger Pilotveien Ha dialog tidlig om konsekvens av byggeprosjektet. Ivareta normkrav fra etaten. Oppfølging Behovsanalyse Side 13 av 38

14 2.5 Interessenters behov Ulike interessenters individuelle behov Eldre i bydelen: Et velfungerende Omsorg+ tilbud med tilhørende servicefunksjoner som oppleves attraktivt og meningsfylt å oppsøke. Et tilbud som har kapasitet til å ta i mot brukere også mtp. fremtidig forventet vekst. Pårørende: Et Omsorg+ senter som tilbyr gode og velfungerende tilbud til brukerne. Mulighet for gjesteparkering. Naboer til eiendommen: En utbygging som er arkitektonisk akseptabel, og som ikke gir urimelig forringelse av bomiljø (eks. økt trafikk, skyggevirkning mv.) Bydelens innbyggere: At det finnes Omsorg+ tilbud i bydelen som har tilstrekkelig kapasitet. 2.6 Behovskonflikter Behovskonflikt Naboer som er mot etablering av omsorgsboliger Naboer som opplever at bygget avviker i negativ retning i forhold til omkringliggende bebyggelse + økt trafikk Dagens leietakere som mister sin bolig i Pilotveien 6 Mulig løsning Informasjon og brukermøter Fokusere på innholdet i tilbudet og de eldre sitt behov for hjelpetiltak God informasjon og hjelp til flytting til ny bolig. 2.7 Oppsummering av identifiserte behov Få omsorgsboliger i bydelen ref. del 2.2 I kartlegging utført av Bydel Vestre Aker for fremtidig brukerbehov til Omsorg+, viser befolkningsprognosen en økning i antall eldre i aldersgruppen 90+ i årene Økningen flater noe ut. Samtidig forventetes det en nedgang i aldersgruppen år for samme tidsperiode. Det er behov for et botilbud til eldre som ikke lengre kan bo i egen bolig men som ikke er så dårlige at de har behov for sykehjem. Ved etablering av Omsorg+ forventes bosituasjonen å bli bedret for de eldre i bydelen. Side 14 av 38 Behovsanalyse

15 3 Overordnet strategidokument 3.1 Hensikt med overordnet strategidokument Overordnet strategidokument setter mål, føringer og rammer for investeringen. I det overordnete strategidokumentet er det, med grunnlag i behovsanalysen, definert samfunnsmål, effektmål og resultatmål for investeringen. Det er i målformuleringen under lagt vekt på konsistens, realisme og verifiserbarhet. 3.2 Samfunnsmålet Samfunnsmål (ref. bystyremelding 1/2008): Omsorg+ skal yte aktiv innsats for å bidra til trygghet, sosialt samvær, være sykdomsforebyggende, fremme aktivitet og frivillige innsatser. Opprette minst ett tilbud om Omsorg+ i hver bydel innen Opprette eller ha igangsatt boenheter Omsorg+ innen Effektmål Bydelen setter følgende effektmål (når Omsorg+ er etablert) Flere av bydelens innbyggere med behov for et tilrettelagt botilbud opplever trygget og kan bo hjemme i egen leilighet lengre Færre søknader om langtidsopphold til sykehjem Mer effektiv utnyttelse av ressursene 3.4 Resultatmål Opprettelse av Omsorg+ vil kunne på sikt gi en økonomisk besparelse for bydelen. I dag betaler bydelen en lik pris for alle beboere med ordinær fast plass i sykehjem og lik pris for alle beboere som har demensplass. Bydelen har ikke innflytelse på prisfastsettelsen av sykehjemsplasser. Ved tilbud om samlokaliserte boliger tilpasset brukernes behov i bydelens egen regi kan tilbudet tilpasses den enkelte brukers behov som kan variere fra 1/2 time i uken til mange timer daglig, og den enkeltes behov vil kunne variere utfra sykdomstilstand. Undersøkelser viser at dersom brukerne har behov for under 30 timer i uken vil det være økonomisk lønnsomt å gi brukerne tilbud om tjeneste i eget hjem. Samlokalisert bolig gir en ytterligere gevinst ved at tjenesteyterne slipper å bruke tid mellom brukernes hjem. I tillegg gir dette konseptet en kvalitativ gevinst for bydelens eldre ved at de kan fortsette å bo i eget hjem, ha en trygghet om at de får de nødvendige tjenester fra bydelen og slippe å flytte på sykehjem. Aktivitetssenter tilknyttet boligen vil kunne gi nødvendig stimuli og sosial omgang, noe som også kan være helsefremmende. Det kan det tenkes at enkelte eldre har fått tildelt sykehjemsplass tidligere enn de hadde hatt behov for hvis bydelen hadde hatt tilbud om Omsorg+. Bydelen ønsker å utvikle dette omsorgsnivået i omsorgstrappen. Overordnet strategidokument Side 15 av 38

16 Resultatmål Det er etablert minst 68 leiligheter med Omsorg+ med utførelse som angitt i overordnet kravdokument Omsorg+ er et nytt tilbud i bydel Vestre Aker som etableres innen utgangen av 2015 Kostnadsdekkende leie for boligene i prosjektet skal tilsvare gjengs leie, på innflyttingstidspunktet (ca. kr 7500 pr ). Omsorg+ bygget skal tilfredsstille krav i funksjonell kravspesifikasjon for Omsorg+ og bydelens må- og bør-krav. 3.5 Tidsambisjon KVU oversendes til byrådsavdelingen 1 februar 2013 KS1 ferdigstilt mai Avklaring OPS september 2013 Forprosjekt utføres av BBY som ferdigstilles ultimo mai 2014 KS2 ferdigstilt september 2014 Detaljprosjektering ferdig mars 2015 Bygget ferdigstilt 2017 Overnevnte tidsambisjon er basert på at prosjektet blir gjennomført i kommunal regi. Ved et eventuelt valg av OPS er det sannsynlig med en tidligere ferdigstillelse av prosjektet. 3.6 Sentrale føringer Prosjektet skal vurderes for OPS løsning (offentlig-privat samarbeid) ref. Byrådssak 217/10. Egnethet for OPS vurderes i kap. 7. Kritiske suksessfaktorer 3.7 Forholdet til eksisterende og planlagte investeringer Ingen andre utbyggingsprosjekter foreligger. 3.8 Videre organisering og fremdrift Roller i prosjektet: EST er overordnet bestiller for Omsorg +. Bydelen er operativ bestiller. Boligbygg er utfører. Overordnet bestiller; Kvalitetssikre konseptvalgutredningen EST deltar i milepælmøter sammen med FIN Bistand fra EST med deltagelse i enkelte møter med BBY der bydelen har behov for dette dersom noe er uklart eller det er særskilt behov for teknisk kompetanse Side 16 av 38 Overordnet strategidokument

17 Operativ bestiller; Lage en konseptvalgutredning Rapportering fra bydel til EST vedrørende avvik i henhold til plan Opprette brukergruppe Samarbeide med utfører i brukergruppemøter gjennom gjennomføring av konseptvalgutredningen Delta sammen med BBY og EST i milepælsmøter Utfører: Boligbygg skal bidra i konseptvalgutredningen etter bestilling fra bydelen som operativ bestiller. Andre potensielle aktører: Dagrehabiliteringsenhet Fotpleier Frisør Overordnet strategidokument Side 17 av 38

18 4 Overordnet kravdokument Overordnet kravdokument sammenfatter betingelsene som skal oppfylles ved utforming av løsning og gjennomføringen av tiltaket. De overordnede kravene under er utledet fra samfunnsmålet og effektmålene, som definert i overordnet strategidokument. 4.1 Bruk og brukere Målgruppen er eldre, i hovedsak over 67 år. Det kan også være aktuelt å tilby leilighet til personer ned til 60 år. Beboerne er i behov for tilrettelagt bolig fordi de ikke har bolig som er tilrettelagt for nedsatt fysisk funksjonsevne og heller ikke egner seg for tilrettelegging, eller de opplever at det utrygt å bo i egen bolig fordi at boligen har en beliggenhet som medfører store vansker og utrygghet for den eldre. Disse beboerne har behov for en bolig som er fysisk tilrettelagt for personer med redusert bevegelighet uten trapper, terskler og tilpasset bad og WC. For andre kan trygghet ved å bo i en bolig med aktivitetssenter og personalbase være det vesentlige. Beboerne kan være fra nærmest selvhjulpne når det gjelder dagliglivets gjøremål til å være i behov for omfattende pleie og omsorg. For noen beboere kan det være behov for løfteanordninger, rullestol og andre ganghjelpemidler for å komme inn/ut av seng, til bad/wc og lignende. Dette kan være brukere med omfattende pleie- og omsorgsbehov, som har angst og eller lettere grad av demens og/eller forvirring. Behovet for tjenester tilknyttet hver enkelt beboer kan derfor være svært varierende. Beboerne vil få tjenester tilpasset sitt behov. Etter hvert som de blir i behov for mer tjenester kan dette gis i boligen i stedet for å måtte flytte på sykehjem for å få nødvendig pleie og omsorg. Tilbudet skal gi trygghet, sosialt samvær, være helseforebyggende, fremme aktivitet og frivillig innsats. Før beboerne flytter inn i bygget vil det gjennomgås hvor mange og hva slags personell som trengs til å utøve tjenestetilbudet der og planlegges i forhold til bydelens øvrige organisering og økonomi. Botilbudet bør være boliger med forsterket service. Beboerne skal få bistand av hjemmebaserte tjenester etter individuelle vedtak. Botilbudet bør også stimulere til etablering av sosiale nettverk for å unngå sosial isolasjon. Videre bør det gis tilbud om middagsservering. Et aktivt liv er viktig for opplevd livskvalitet. Derfor skal det være et aktivitetssenter i botilbudet. For å sikre tryggheten til de eldre skal det finnes en husvert som bistår de eldre og samarbeider med aktivitetssenteret om tilbud. Botilbudet skal ha bemanning døgnet rundt. Samtidig som beboerne har behov for en bedre egnet bolig må de være i stand til å kunne nyttiggjøre seg tilbudene i aktivitetssenteret ved innflytting. Beboernes behov kan variere stort fra å være nærmest selvhjulpne når det gjelder dagliglivets gjøremål til å være i behov for pleie og omsorg de fleste av døgnets timer. Mange beboere bruker rullator eller rullestol. Flere kan ha redusert hørsel og syn eller problem med å orientere seg. Over tid forventes at flere beboere midlertidig eller permanent kan bli sykere. Etter sykehusopphold skal de fortatt kunne bo her. Det kan bli behov for installasjon av takheis samt lagerplass for hjelpemidler som sykehusseng og mobil lift. Omsorgsboligene skal kunne tilpasses beboernes individuelle behov. Side 18 av 38 Overordnet kravdokument

19 4.2 Spesifisert kravspesifikasjon Omsorg+ er et konsept som omfatter samlokaliserte boliger i kombinasjon med en bemannet resepsjon, en personalbase, et aktivitetssenter og lokaler for serviceytere. Tilbudet skal gi trygghet, sosialt samvær, være helseforebyggende, fremme til aktivitet og frivillig innsats. Innhold Boligdelen Det skal etableres minimum 68 leiligheter. Boligene skal i hovedsak være toroms med plass for oppbevaring av hjelpemidler og plass for å kunne gi personlig hjelp til brukerne. Husbankens utformingskrav til omsorgsboliger i fellesskapsform gjelder. Erfaringsmessig er slike boliger rundt 45 m2 for en person og noen kvadratmeter større for to personer med et større soverom, alternativt to soverom. Fordelingen av boligene skal være ca. 90 % for en person og 10 % for to personer. Det skal være plass til mindre sittegrupper i tilknytning til ganger og korridorer i hver etasje. Servicedelen I inngangsetasjen, sentralt plassert, skal det være en mottaksskranke for husvert med bemanning døgnet rundt. Fra inngangen skal det ligge en kafeteria som er innbydende med mye dagslys og adgang til felles uteareal. Kafeteriaen er en del i et aktivitetssenter med brukere både fra huset og fra nærområdet. Besøkere kan også ha ganghjelpemidler og behov for plass til oppbevaring av disse. I bygningen skal det også være lokaler for private serviceytere som for eksempel frisør, hudpleie, fotpleie m.m. Bydelen ønsker også at bydelens nåværende dagrehabilitering skal være i bygget. I tillegg skal huset romme en personalbase til bruk for hjemmebaserte tjenester. Bydelen vil også se det hensiktsmessig å lokalisere den kommunale natt-tjenesten for hjemmesykepleie i serviceområdet. Størrelsen på servicearealet (mottaksskranke, aktivitetssenter, private serviceytere og personalbase) skal være i proporsjon til antall boliger. Som retningslinje tilsvarer servicearealet cirka 20 m 2 pr. bolig. Rammebetingelser Bydel Vestre Aker ønsker å leie hele bygningen og fremleie boligene til beboerne og deler av servicearealet kan utlyses for ekstern drift til andre leverandører av tjenesteytelser og service. Beboernes husleie til bydelen skal dekke alle leie- og bygningsrelaterte driftskostnader til omsorgsboligene eksklusive servicearealet. Dette skal tilsvare kostnadsdekkende leie for boligdelen i prosjektet. Kostnadsdekkende leie skal ikke være høyere enn gjengs leie i området (ca. kr 7500 pr ) på innflyttingstidspunktet. Dette er et leienivå i henhold til husleielovens bestemmelser og som det er forventet at en alderspensjonist skal kunne dekke med egen inntekt, inkludert bostøtte. Overordnet kravdokument Side 19 av 38

20 Bydelen fatter vedtak om tildeling av omsorgsbolig i Omsorg+ samt vedtak om eventuell praktisk bistand og hjemmesykepleie for hver enkel beboer. Fritt brukervalg av praktisk bistand og hjemmesykepleie gjelder. Generelle krav til boligene Boligen må være egnet for brukere med ulike typer funksjonsnedsettelser som redusert bevegelighet og som derfor trenger forflytningshjelpemidler, samt brukere med nedsatt syn, hørsel og allergi. Det er viktig at leilighetene er utformet slik at de er egnet for demente og mulig bruk av fremtidens velferdsteknologi. Krav til utformingen av boligene skal være i henhold til Oslo kommunes kravspesifikasjon for Omsorg+. Det skal søkes investeringstilskudd fra Husbanken, se nærmere krav i retningslinjer HB 8.B.18 juni 2008, Omsorgsplan retningslinjer for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger, forskrift HB 8.A.12 februar 2008 Forskrift om investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser, veileder HB 8.C Veileder til retningslinjer for investeringstilskudd fra Den Norske Stats Husbank til sykehjemsplasser og omsorgsboliger. Eiendommen skal tilfredsstille aktuelle byggeforskrifter og brannkrav, samt forskrifter fra Arbeidstilsynet. For installasjoner gjelder NS 3931:2001 og NS 3935:2005. Det stilles i tillegg funksjonskrav. Absolutte krav er markert med skal, ønskede kvaliteter med bør. Absolutte krav Absolutt krav 1: Absolutt krav 2: Absolutt krav 3: Absolutt krav 4: Det skal være minst 65 boliger Det skal være tilknyttet aktivitetssenter og resepsjon for husvert Det skal være lokaler for fotpleier og frisør Beboernes husleie skal i gjennomsnitt ikke være høyere enn kr pr. måned og gjengs leie Bør krav Bør krav 1: Det bør vurderes smarthusteknologi etter avklaring av ansvar mellom overordnet bestiller og utfører Bør krav 3: Det bør være lokaler for fysioterapi Bør krav 4: Det bør vurderes passivhus Side 20 av 38 Overordnet kravdokument

21 5 Alternativanalyse 5.1 Hensikt med alternativanalysen Med bakgrunn i dokumentasjonen som er utarbeidet i arbeidet med behovsanalysen, strategidokumentet og kravdokumentet har flere alternative konsepter for investeringen blitt analysert. De alternative konseptene er vurdert ut fra hvorvidt de dekker identifiserte behov og krav. Målet har vært å komme frem til det konseptet som best oppfyller krav og mål og det økonomisk mest gunstige konseptet fra et samfunnsperspektiv er anbefalt. 5.2 Alternative konsepter Det er utarbeidet to alternative konsepter for etablering av Omsorg+ i Bydel Vestre Aker. Eksisterende høyblokk beliggende i Pilotveien 6 er vurdert med tanke på ombygging til Omsorg+. Eiendommen her eies og forvaltes av Oslo kommune ved Boligbygg. Som alternativ til Pilotveien 6 er det vurdert konsept med nybygg, planlagt oppført i Hovseterveien 20. Tomten her eies av Oslo kommune v/ Omsorgsbygg og er i dag delvis bebygd med lave bygninger uten antikvarisk verdi. Tomten har et netto tomteareal på ca m2. En eventuell utbygging av denne tomten til Omsorg+ krever regulering av uregulert tomt. Analysen vil sette alternative opp mot hverandre og vurdere hvilket av alternativene som er best mht. definerte behov og økonomi Beskrivelse av alternativene Nullalternativ: Pr. definisjon er nullalternativet ikke å gjennomføre noen av de aktuelle konseptene (alternativene), men å videreføre dagens løsning. Omsorg+ er et nytt konsept i bydelens omsorgstilbud, som i tillegg til fysisk tilrettelegging av bygning innebærer etablering av tjenester og funksjoner som pr. i dag ikke er integrert i nåværende tjenestetilbud. Omsorg+ konseptet fordrer at bygningsmassen tilpasses iht. de krav og retningslinjer som er angitt i funksjonell kravspesifikasjon for Omsorg+ bygg. Nullalternativet skal beskrive naturlig utvikling av eksisterende systemer med mindre investeringer, samt drift og vedlikehold for å opprettholde funksjonene. Dagens løsning møter ikke kravene til Omsorg+, nullalternativet vurderes derfor som uaktuelt. Iht. ajourførte retningslinjer for gjennomføring av KVU-arbeid, kan eiendommens salgsverdi legges inn i en alternativvurdering. Markedsverdien for Pilotveien 6 med foreliggende regulering er på kr. 63 millioner eks. mva. Salgsverdi for tomten i Hovseterveien er anslått til 15 millioner. Opplysningen er nyttiggjort i husleiebetraktningene for alternativ 1 og 2, men ikke videre vurdert under nullalternativet. Alternativanalyse Side 21 av 38

22 Alternativ 1, Pilotveien: Eksisterende bygning i Pilotveien 6 vurderes ombygget til Omsorg+. Pilotveien 6 er en tidligere trygdebolig i 9 etasjer med en underetasje. I underetasjen er det etablert et bofellesskap for personer med utviklingshemming. Eiendommen har et vesentlig vedlikeholdsetterslep, og det er behov for omfattende rehabilitering. Det er utført vedlikehold/rehabilitering for de mest presserende forholdene, bla. er det gjennomført full utskifting av fasade og tak i 2010 og ny varmesentral i For å kunne gjennomføre rehabilitering og ombygging av Pilotveien 6, krever det at bygget fristilles fra dagens bruk. Bygget huser til sammen 63 personer, hovedsakelig eldre mennesker som må ha oppfølging og ikke er i stand til å bo hjemme. Videre huser bygget en gruppe utviklingshemmede, som må relokaliseres permanent. En god del av beboerne kan være aktuelle brukere av et ferdigstilt Omsorg+-bygg, men disse må ha annen bopel i byggefasen. Alle kostnader forbundet med omdisponering av dagens brukere, fremskaffelse av alternativ egnet bopel, endringer for hjemmetjenesten mfl. samt alle direkte og indirekte kostnader for relokalisering av beboere er ikke hensyntatt i den etterfølgende analyse av alternativ 1. Derimot er det foretatt en vurdering av hele denne problemstillingen under kap 6- anbefaling av konsept. Alternativet 1 innebærer ombygging av dagens bygningsmasse til Omsorg+, i tillegg innbefatter løsningsforslaget påbygg med en etasje over lavblokken samt lokale utvidelser av bygningskroppen i høyblokken. De investeringer som nylig er gjennomført med fasaderehabilitering og varmesentral nyttiggjøres i størst mulig grad i løsningsalternativet. Alternativet 1 innebærer Omsorg+ tilbud med totalt 77 leiligheter, hvor 18 stk. er doble leiligheter. I løsningsforslaget er det vist mulighet for å etablere noen kontorer til bydels- og administrasjon. Alternativ 2, Hovseterveien: Hovseterveien 20 er en eiendom som forvaltes av Omsorgsbygg Oslo KF. Det står i dag to bygninger på tomten, som ikke lenger er i bruk. Alternativet 2 tar utgangspunkt i et nybygg hvor eksisterende bygningsmasse rives. Utbyggingspotensialet for tomten er kartlagt i egen mulighetsstudie. Ut fra mulighetsstudien for tomten er det tegnet et løsningsalternativ for Omsorg+ som gir totalt 68 leiligheter. Antallet leiligheter som oppnås i dette løsningsforslaget er vurdert som det mest optimale ut fra forutsetninger gitt for denne tomten og det overordnede designgrepet for utformingen av bygget. Alt. 2 Hovseterveien er utformet med mer fellesareal til aktivitets-, felles- og servicedelen, da dette er utrykt ønske fra bydelen. Av den grunn er ikke arealoppgavene for de to forskjellige alternativene direkte sammenlignbare. Alternativet 2 innebærer Omsorg+ tilbud med totalt 68 leiligheter, hvor 6 stk. er doble leiligheter. Side 22 av 38 Alternativanalyse

23 Oppsummering av alternativene Tabell 5-1: Karakterskala for vurdering av aktuelle alternativer Karakter Forklaring Alternativet vil trolig oppfylle kravet Alternativet vil kanskje oppfylle kravet Alternativet vil trolig ikke oppfylle kravet Tabell 5-2: Oversikt over kravoppfyllelsen for de ulike alternativene Krav / Konsept Absolutt krav 1: Absolutt krav 2: Absolutt krav 3: Absolutt krav 4: Bør krav 1: Det skal være minst 68 boliger. Det skal være tilknyttet aktivitetssenter, resepsjon for husvert og base for hjemmetjenesten Det skal være lokaler for fotpleier og frisør Beboernes husleie skal i gjennomsnitt ikke være høyere enn kr pr. måned og gjengs leie Det bør vurderes smarthusteknologi etter avklaring av ansvar mellom overordnet bestiller og utfører Konsept 1Pilotveien Konsept 2Hovsterveien OK (77) OK (68) Bør krav 2: Det bør være 60 boliger OK (77) OK (68) Bør krav 3: Det bør være fysikalsk institutt eller OK, aktivitetsrom OK lokaler for fysioterapi Bør krav 4: Det bør vurderes passivhus Kommentarer til oppsummeringen OK OK OK OK Ikke oppnåelig Rødt-klassifisert punkt for alternativ 1. Bør krav nr. 4 oppfylles ikke ettersom det i aktuelt konsept, slik det er tegnet, kostnadsestimert, analysert og lagt til grunn i denne KVU, forutsetter å beholde fasade og tak i størst mulig grad uten inngrep da det for disse bygningsdelene ble gjennomført omfattende rehabilitering i OK OK OK OK Alternativanalyse Side 23 av 38

24 5.3 Alternativer som detaljeres og kostnadsberegnes Alternativ 1 og 2 er begge aktuelle for utredning i en usikkerhetsanalyse. Forskjellen mellom alternativ 1 og 2 er hovedsakelig antall boenheter. Alternativ 1 innebærer rehabilitering av gammel bygningsmasse og vil gi totalt 77 enheter. Alternativ 2 er derimot nybygg som kan tilrettelegges på en langt mer fleksibel måte og med sannsynligvis bedre kvalitet for bygningstekniske kvaliteter, eksempelvis med potensiale for passivhus. Alternativ 2 gir 68 boenheter. Det vises til tidligere beskrivelse av alternativene for bakgrunnen for forskjellene. I alternativ 2 er det satt av arealer som muliggjør bør-krav nr. 3, fysikalsk institutt eller fysioterapi. I alternativ 1 er det satt av arealer til kontor og møterom for bydelsadministrasjonen, som teoretisk ved endret prioritering - kan benyttes for å møte bør krav nr. 3 dersom administrasjonen velger annen lokalisering av administrative funksjoner. 5.4 Prosjektkostnader og usikkerhet Resultat av usikkerhetsanalysen for alternativ 1 Det vises generelt til egen rapport utarbeidet for usikkerhetsanalyse, vedlegg 1 Usikkerhetsanalysen har kartlagt de største usikkerhetene i prosjektet, samt estimert kostnader for prosjektet med tilhørende reserver og usikkerhetsavsetninger. I tillegg har analysen til hensikt å identifisere potensielle muligheter og trusler som kan gjøre at prosjektet kan få utløst et større potensial eller få problemer med å oppfylle de etter hvert gitte målsetninger. Tabellen under viser de mest sannsynlige kostnadstallene som var forberedt av arkitekt og AS Bygganalyse i forkant av usikkerhetsanalysen. Kostnadspost Estimat (mest sannsynlig) Pilotveien Estimat (mest sannsynlig) Hovseterveien 1. Felleskostnader Bygningsmessige arbeider VVS-installasjoner El-kraft installasjoner, tele og aut. anlegg Andre installasjoner Utomhusanlegg Parkeringskjeller Side 24 av 38 Alternativanalyse

25 De etterfølgende figurene viser det totale forventede kostnadsestimatet for prosjektet, inkludert usikkerhetsavsetninger. Estimatet er fremstilt som en kumulativ fordeling. Kurven viser sannsynligheten for at kostnaden skal bli mindre eller lik en gitt verdi. Alternativ 1 Rehabilitering med totalt 77 enheter Kostnadene ved alternativ 1 ble estimert til (se figur) Eks mva. Inkl. mva. Forventet prosjektkostnad (P50): 122 millioner kr. 153 millioner kr. Kostnadsramme for prosjektet (P85) 150 millioner kr. 188 millioner kr. (alle tall er oppgitt i kroneverdi pr. oktober 2011) % ,45 '' ,31 '' ,85 '' 75 '' 100 '' 125 '' 150 '' 175 '' S-kurve, alternativ 1 Pilotveien 6 (kostnader eks. mva.) kr På det stadiet prosjektet nå befinner seg vil et godt gjennomarbeidet prosjekt normalt ha en usikkerhet på i overkant av 20 %, og det anbefales derfor at de avsatte marginer og reserver beholdes på minimum det nivå som ble angitt i prosessen. Usikkerheten til prosjektet angitt gjennom usikkerhetsanalysen er på ca. 23 % - det signaliserer avstanden mellom P50 og P85 (og for øvrig også mellom P50 og P15) og kommer frem på bakgrunn av den usikkerheten gruppen signaliserte ligger i prosjektet. Det bør jobbes aktivt med å utnytte mulighetene og minimalisere truslene i prosjektet for å optimalisere prosjektet. Alternativanalyse Side 25 av 38

26 Alt. 1 - Paretodiagram, Pilotveien 6 Diagrammet under viser de 10 kostnadspostene og usikkerhetsfaktorene med høyest bidrag til den totale usikkerheten (10-på-topp-liste). Det vises med andre ord hvilke av kostnadspostene og usikkerhetsfaktorene som er ansett som mest usikre, og som dermed er interessante i videre styring av prosjektet. Diagrammet viser at for eksempel "marked" har et bidrag på ca. 43 % til den totale usikkerheten i prosjektet, mens "organisering" har et bidrag på ca. 26 %. Paretodiagrammet danner grunnlaget for etablering av tiltaksplan for å redusere usikkerheten og føre prosjektet til best mulig måloppnåelse. Faktor Prioritet Kostnad Risiko Marked 42.7% Organisering 26.1% Prosjektering/gjennomføring 16.2% 2.3, 2.4 Inner- og yttervegger 3.7% 1. Felleskostnader 2.8% 3. VVS 2.7% Generelle kostnader 1.0% Uspesifisert 0.8% Arealusikkerhet 0.7% 5. Tele og automatisering 0.6% Figur Paretodiagram, Pilotveien 6 E xt. Ri sk T ask Ri sk Det vises til eget rapportdokument fra gjennomført usikkerhetsanalyse, for nærmere referanse og begrunnelse til usikkerhetsfaktorene og deres påvirkning til analyseresultatet. Marked har stor påvirkning på prosjektet, da prosjektet er usikkert og det er langt frem til beslutning. Markedet kan gå opp eller ned i mellomtiden. Det er høy aktivitet i markedet for bygge- og rehabiliteringsprosjekter grunnet lav rente. Entreprenører har mye oppdrag, som potensielt kan gi få tilbud og generelt høyere priser i anbudskonkurranse. Organisering er vurdert til middels påvirkning, da Pilotveien 6 innebærer omplassering av dagens beboere for å kunne gjennomføre prosjektet. Videre kreves det at alle involverte i prosjektet har en proaktiv holdning for planlegging opp mot beslutnings-/budsjetthjul og prosessene i investeringsregimet dersom prosjektet skal kunne realiseres til forutsatt tid. Prosjektets størrelse og varighet gir utfordringer for utbygger, da det internt må organiseres opp for å møte prosjekter i denne størrelsen. Sluttfristen satt til 2015 fordrer en ambisiøs fremdrift, som skal godkjennes via flere ledd i kommunen, inklusiv tidkrevende prosesser med offentlige anskaffelser av hhv. prosjekteringsgruppe og entreprenør(er). I sum gir dette en faktor som virker på hele prosjektet Side 26 av 38 Alternativanalyse

27 FDV-kostnader for alternativ 1 Ved beregning av FDVU-kostnader er det lagt til grunn følgende forutsetninger: FDV-kostnader 1 (BBY 100%) Bygningstype (NS 3457) Nøkkeltall oppgis eks alle off. avgifter (MVA m.m.) FDVU-nøkkeltall (NS 3454) kr/btainkl mva Endr. +/- Sum/BTA BBYs ansvar Bydelens kostnad BBYs kostnad 2 - Forvaltning 123 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 123 kr/m2 3 - Drift 165 kr/m2 Energi 25 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 25 kr/m2 Renhold 8 kr/m2 0 8 kr/m2 100 % 0 kr/m2 8 kr/m2 Drift og tilsyn 132 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 132 kr/m2 4 - Vedlikehold 218 kr/m2 Vedlikehold - Utvendig+Felles 56 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 56 kr/m2 Vedlikehold - Innvendig 46 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 46 kr/m2 Utskiftninger - Utvendig+Felles 77 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 77 kr/m2 Utskiftninger - Innvendig 39 kr/m kr/m2 100 % 0 kr/m2 39 kr/m2 5 - Utvikling 0 kr/m2 0 0 kr/m2 100 % 0 kr/m2 0 kr/m2 7 - Støttefunksjoner 0 kr/m2 0 kr/m2 100 % 0 kr/m2 0 kr/m2 SUM 506 kr/m kr/m2 0 kr/m2 506 kr/m2 Med denne fordelingen belastes BBY med 100% av driftskostnaden Tall for FDV er BBYs standardoppsett og er hentet og vurdert fra Holte kalkulasjonsnøkkel for kommunale utleiegårder (1532), sist oppdatert 3. kvartal Delkostnadene er vurdert til gjennomgående middels-høy i BBY s standardoppsett. Det er på nåværende tidspunkt ikke tatt noen vurdering av muligheten for at enkelte av delkostnadene kan bli noe redusert som følge av at bygningen oppjusteres til tilnærmet ny standard. I tillegg bør det også vurderes om enkelte av delkostnadene kan justeres noe ned som følge av at det vil være døgnbemanning i bygget Husleieberegning for alternativ 1 Prosjektets estimerte kostnader fremjusteres fra oktober 2011 til 3 kv for å være sammenlignbare med øvrige faktorer i husleieberegning. AS Bygganalyse opplyser at den reelle prisstigningen i byggemarkedet i den aktuelle perioden har vært ca. 4,1 %. Justering for prisstigning foretas på ferdig usikkerhetsestimerte kostnader, prosjektkostnad (P50) og kostnadsramme for prosjektet (P85). Nye fremjusterte kostnader for alternativ 1 blir da: Eks mva. Inkl. mva. Forventet prosjektkostnad (P50): 127 millioner kr. 159 millioner kr. Kostnadsramme for prosjektet (P millioner kr. 195 millioner kr. Det har blitt gjennomført en vurdering av husleiekostnader for det aktuelle alternativet gjennom Boligbyggs husleiekalkulator, som er revidert pr. oktober En fullstendig oversikt over dette følger med som vedlegg. Husleien er ikke reell husleie. Kun beregnet leie for investeringen. I tillegg kommer husleie for tomt og eksisterende bygg, basert på taksert verdi. Alternativanalyse Side 27 av 38

28 Følgende forutsetninger har blitt lagt til grunn for beregningen: - Forventet prosjektkostnad (P50) på 159 MNOK, inkl. mva. - Verdi eksisterende tomt på 12 MNOK, eks. mva (verdivurdering september 2011) - Årlige FDV-kostnader (ref. kap ) - Kapitalrente på 3,0% - Alle leilighetene leies ut av BBY - Brukstid på 30 år - Restverdi på 0 % - Boligtilskudd fra Husbanken på kr ,- pr. enhet. - Kommunalt tilskudd på 25% av prosjektkostnad - Kostnadsnivå pr. 3 kv Samlekontrakt med Bydel Vestre Aker - Investeringstilskudd fra husbanken kan maksimalt være på pr. boenhet, men det er i beregningen trukket fra for tidligere innvilget tilskudd for 0,6 mill. i forbindelse med innvendig oppussing. Sammenheng mellom bydelsareal og beboerareal BTA Total årskostnad per BTA Total årskostnad kr/kvm BTA 7,3 MNOK Tabell : Kostnad per BTA og total årskostnad I tabellen under er det opplyst: - Kostnad for bydel per BTA for bydelens arealer - Kostnad for beboer per kvm P-rom* - Total årskostnad for bydelen for bydelens arealer - Total årskostnad for alle beboerne samlet - Gjennomsnittlig leie per leilighet i måneden Leietager Type kvm Beregnet utleibart areal (m2) Kostnad per kvm i året Total årskostnad Gjennomsnittlig kostnad per leilighet i måneden Bydel BTA ,- 3,7 MNOK Ikke relevant Beboer P-rom ,-* 3,6 MNOK- 3920,- Tabell : Differensiert kostnad mtp bydel og beboer * sees i sammenheng med gjengs leie Det er et lovkrav at beboer i utgangspunktet ikke skal betale mer enn gjengs leie for aktuelt område. Gjengs leie relaterer seg til P-rom. Gjengs leie per 3. kv. 2012: - To-roms: 2004 kr/kvm - Tre-roms: 2016 kr/kvm Alternativ 1 holder seg innenfor kravet til gjengs leie og absoluttkrav nr. 4 til månedsleie pr. boenhet. Gjennomsnittlig enhetskostnad per leilighet 1,8 MNOK Side 28 av 38 Alternativanalyse

29 5.4.4 Resultat av usikkerhetsanalysen for alternativ 2 Alternativ 2 Nybygg med totalt 68 enheter Kostnadene ved alternativ 2 ble estimert til (se figur) Eks mva. Inkl. mva. Forventet prosjektkostnad (P50): 193 millioner kr. 241 millioner kr. Kostnadsramme for prosjektet (P85) 236 millioner kr. 295 millioner kr. (alle tall er oppgitt i kroneverdi pr. oktober 2011) % ,53 '' ,59 '' ,63 '' 100 '' 125 '' 150 '' 175 '' 200 '' 225 '' 250 '' 275 '' S-kurve, alternativ 2 Hovseterveien 20 (kostnader eks. mva.) kr På det stadiet prosjektet nå befinner seg vil et godt gjennomarbeidet prosjekt normalt ha en usikkerhet på i overkant av 20 %, og det anbefales derfor at de avsatte marginer og reserver beholdes på minimum det nivå som ble angitt i prosessen. Usikkerheten til prosjektet angitt gjennom usikkerhetsanalysen er på ca. 22 % - det signaliserer avstanden mellom P50 og P85 (og for øvrig også mellom P50 og P15) og kommer frem på bakgrunn av den usikkerheten gruppen signaliserte ligger i prosjektet. Det bør jobbes aktivt med å utnytte mulighetene og minimalisere truslene i prosjektet for å optimalisere prosjektet. Alternativanalyse Side 29 av 38

30 Alt. 2 - Paretodiagram, Hovseterveien 20 Diagrammet under viser at for eksempel "/marked" har et bidrag på ca. 45 % til den totale usikkerheten i prosjektet, mens "organisering" har et bidrag på ca. 28 %. Faktor Prioritet Kostnad Risiko Marked 45.5% Organisering 27.8% Prosjektering/gjennomføring 17.3% Arealusikkerhet 2.1% Generelle kostnader 1.0% Uspesifisert 0.9% 1. Felleskostnader 0.8% 2.1, 2.2 Grunn og fundamenter/bæresystemer 0.8% 2.3 Yttervegger 0.8% 6. Andre installasjoner 0.6% Figur Paretodiagram, Hovseterveien 20 E xt. Ri sk T ask Ri sk Det vises til eget rapport-dokument fra gjennomført usikkerhetsanalyse, for nærmere referanse og begrunnelse til usikkerhetsfaktorene og deres påvirkning til analyseresultatet. Marked har stor påvirkning på prosjektet, da prosjektet er usikkert og det er langt frem til beslutning. Markedet kan gå opp eller ned i mellomtiden. Det er høy aktivitet i markedet for bygge- og rehabiliteringsprosjekter grunnet lav rente. Entreprenører har mye oppdrag som potensielt kan gi få tilbud og generelt høyere priser, men det kan likevel være interesse for nybyggprosjekter. Organisering er vurdert til middels påvirkning, da Hovseterveien 20 innebærer omregulering av tomten og at prosjektutvikling foregår over flere år. Det kreves at alle involverte i prosjektet har en proaktiv holdning for planlegging opp mot beslutnings-/budsjetthjul og prosessene i investeringsregimet dersom prosjektet skal kunne realiseres til forutsatt tid. Beslutningsvegring og tap av nøkkelpersoner kan forsinke prosjektet. Prosjektets størrelse og varighet gir utfordringer for utbygger, da det internt må organiseres opp for å møte prosjekter i denne størrelsen. Sluttfristen satt til 2015 fordrer en ambisiøs fremdrift, som skal godkjennes via flere ledd i kommunen, inklusiv tidkrevende prosesser med offentlige anskaffelser av hhv. prosjekteringsgruppe og entreprenør(er). I sum gir dette en faktor som virker på hele prosjektet. Side 30 av 38 Alternativanalyse