VEDLEGG B-1 Bygg Prosjekt AS Adresse: Møllendalsbakken 2 A 5009 BERGEN

Transkript

1 Bygg Prosjekt AS Adresse: Møllendalsbakken 2 A 5009 BERGEN Bergen Kommune Etat for byggesak og Private Planer Seksjon Byggesak Postboks BERGEN Telefon E-post post@byggprosjekt.no Mobil / Bank Org nr No MVA Byggteknisk rådgivning Arkitekttjenester Byggherre ombud Legalisering av eiendom Seksjonering av eiendom Ansvarlig søker Ansvarlig proskjekterende Sakkyndig ved tvister Deling av grunneiendom Bergen den: Redegjørelse til Bergen Kommune, søknad om dispensasjon for bruksendring fra kontor/næring til bolig. Peter Jebsens veg 17, Gnr. 302, bnr. 400, seksjon 3, Tiltakshaver: AS Arna Gårdsselskap. Innledning: Undertegnede er engasjert av AS Arna Gårdsselskap v/tore Stokke i forbindelse med søknad om tiltak for bruksendring og ombygging av kontorseksjoner på ovennevnte adresse. Søknad om rammetillatelse / ett-trinns søknad for bruksendring av 3. etasje fra kontor til bolig vil kreve utarbeidelse av brannteknisk konsept og støyvurdering fra kompetente foretak. Dette er dokumentasjon som er relativt kostnadskrevende å få utarbeidet. For å redusere ressursbruken og tiltakshavers kostnader, ser vi det som formålstjenlig å få avgjort dispensasjonsspørsmålet før man omsøker selve tiltaket. Det forutsettes at bygningen og bruksendrete arealer har tilfredsstillende brannsikkerhet og støyforhold også etter bruksendring. Søknad omhandler: Søknad om tillatelse omhandler følgende forhold: Dispensasjoner fra gjeldende arealplaner. Tillatelse til fravik fra TEK 10. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er uregulert, men omfattes av plan nr. P Kommunedelplan for Ytre Arna (KPDYA) I kommunedelplanen er Arnagården vist som blandet formål bolig/ forretning/ kontor. Planlagt tiltak er i samsvar med arealbruksformålet. I tillegg har Kommuneplanens arealdel (KPA) bestemmelser som har betydning for tiltaket. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som senterområde S31. Generell beskrivelse av nåværende situasjon: Plan 3. 5 stk. kontorseksjoner, 3 stk. felles trapperom, felles gang. Side 1 av 9

2 Generell beskrivelse av omsøkt situasjon: Plan 3. 8 stk. leiligheter, 3 stk. felles trapperom (eksisterende), felles gang. Plankrav: Omsøkt tiltak omhandler søknad etter Pbl. 20-1, bokstav b, for bruksendring av eksisterende næringslokaler til boligformål. Slike tiltak er unntatt det generelle plankravet i KPA, jf. punkt 1. bokstav A. Da tiltaket utgjør 8 boenheter, utløser dette i utgangspunktet krav om utarbeidelse av reguleringsplan etter bestemmelse om plankrav inntatt punkt 1.0 i KPD Ytre Arna. Her anser vi dog at punkt 2 Forholdet mellom kommuneplan og kommunedelplaner i bestemmelsene til KPA kommer inn over overstyrer plankravet, slik at planlagte tiltak ikke krever utarbeidelse av reguleringsplan. Vi er kjent med at kommunen i enkelte tilfelle har krevd søknad om dispensasjon fra plankravet, alt. utarbeidelse av reguleringsplan med henvisning til punkt 1, bokstav A. 2. avsnitt i bestemmelsene til KPA, da tiltaket er lokalisert i sentrumsområde. Vi anser at sentrumsområder er ett underformål av hovedformål bebyggelse og anlegg, og rammes derved ikke av bestemmelsen. Det er ikke inntatt krav om områderegulering for det aktuelle senterområdet i KPA. Byforming og arkitektur: Tiltaket omfatter ikke fasadeendringer eller endringer av strøkskarakteren eller bystrukturen for øvrig. Universell utforming/tilgjengelighet for alle: Det fremgår av bestemmelsene til KPA at kravene i byggteknisk forskrift TEK10 skal oppfylles. Planlagte tiltak omhandler bruksendring i eksisterende byggverk som hadde krav til heis på det tidspunkt den ble oppført, slik at hovedkravet i TEK for krav om heis i byggverk er oppfylt. Dagens hovedatkomst fra offentlig gate har trapp/nivåforskjell. Videre er ikke heisstolen av en slik størrelse at den oppfyller krav inntatt i TEK 10. Det er heller ikke mulig å opparbeide uteoppholdsarealer som tilfredsstiller kravene til universelt utformede boligbygninger osv. Det vil bli søkt om tillatelse til fravik for krav til størrelse på heisstol med henvisning til kost/nytteverdi. Risiko og sårbarhet: Det fremgår av bestemmelser til kommuneplanens arealdel at ROS-analyser skal inngå ved søknad om tiltak, med omfang tilpasset plan. I dette tilfellet anser vi at krav til ROS-analyse er begrenset til støy. Det vil bli gjennomført en støyfaglig vurdering som vil dokumentere at planlagt tiltak er støymessig forsvarlig. Barn og unges interesser: Statlig retningslinje / forskrift om barn og planlegging skal legges til grunn for all planlegging og søknad om tiltak. Det er begrenset tilgang til gode lekearealer for de minste barna i rimelig nærhet. Foruten nærliggende offentlig park i Alf Bondes veg, er det for de litt større barna muligheter for lek og utfoldelse ved Ytre Arna Skole, i offentlig friområde i Tuftadalen, park ved kirken og Sætreparken. Det er kort vei til turterreng på Sætrefjellet. I tillegg har Ytre Arna ett rikt organisasjonsliv. Side 2 av 9

3 Uteoppholdsareal: Kommuneplanens bestemmelser setter krav til minst 56 m 2 privat uteoppholdsareal og minst 200m 2 felles uteoppholdsareal for planlagt tiltak. Minst halvparten av arealet skal ha helning mindre enn 1:3 og ha sol kl vår/høstjevndøgn med trafikksikker atkomst og skjermet mot støy, stråling, rasfare, forurensing og annen helsefare. Arealene skal plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse og lokalklima. Eiendommen er lokalisert i Ytre Arna Sentrum. Gjennomgangstema for eiendommer i dette området er at det er meget begrenset areal til uteopphold. Dette medfører at man ikke oppfyller arealkrav og kvalitetskrav til uteoppholdareal i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det er heller ikke mulig å tilføre areal som kan nyttes til uteoppholdsareal. Tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra bestemmelser om krav til uteoppholdsareal for å kunne gjennomføres. Biologisk mangfold: Planlagt tiltak omhandler kun innvendige arbeider, slik at det påvirker ikke arealer med biologisk mangfold, område med uthevet landskapsverdi eller tilsvarende. Kulturminner og kulturmiljø: Eiendommen er lokalisert i område som er angitt som hensynssone Bevaring Kulturmiljø. Som beskrevet over, omhandler planlagt tiltak kun innvendige arbeider, og anses ikke å påvirke de hensyn som bestemmelsen er ment å ivareta. Støy: Deler av eiendommer er opplyst til å være berørt av vegstøy, og lokalisert i "Rød Støysone". I utgangspunktet tillates ikke etablert støyfølsom bebyggelse i rød støysone. Kommuneplanen åpner imidlertid opp for at i sentrumsområder kan grenseverdiene økes til Lden 73 db for støy fra vei og bane, men at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak skjer gjennom reguleringsplan. Tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra bestemmelse om støy for bruksendring som medfører etablering av nye boenheter etablering å kunne gjennomføres. Energi: Eiendommen er lokalisert utenfor konsesjonsområde fjernvarme og det foreligger derved ikke tilknytningsplikt til fjernvarme. Det fremgår videre i bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel at for tiltak som ikke tilknyttes fjernvarme skal det redegjøres for vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative fornybare energikilder. Bygningen har tidligere hatt oljefyrt sentralvarme. Dette anlegget er satt ut av drift for en tid tilbake. Grunnet skader og lekkasjer på anlegget, blant annet i innstøpte rør, er anlegget ikke driftsatt igjen. Det er heller ikke aktuelt å reparere nåværende anlegg slik at det kan driftsettes. Oppvarming må derfor skje med elektrisitet som energiforsyning, enten direktevirkende eller ved bruk av varmepumpe eller tilsvarende. Parkering: Eiendommen har ikke plass til parkering på egen grunn. Tiltaket utløser krav til økt parkering med 8 plasser. Det er gitt ferdigattest på opparbeidelse av 3 parkeringsplasser på gnr. 302 bnr. 5. i saknr Det er tenkt at det utstedes tinglyst rett til parkering på Side 3 av 9

4 gnr. 302 bnr. 5 for dette tiltaket. I tillegg er det tildelt én parkeringsplass ved bruksendring av seksjon 14 i 4. etasje fra næring til bolig i saknr Det må oppnås dispensasjon for øvrig parkeringskrav for planlagt tiltak. Vann og avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Tiltaket krever forhåndsuttalelse fra VAetaten. Planlagt tiltak endrer eller påvirker ikke overvannshåndteringen for eiendommen. Hensynssoner: Bevaring kulturmiljø: Tiltaket er lokalisert i område merket som Bevaring Kulturmiljø. Dette forholdet er omtalt tidligere. Rød sone støy: Tiltaket er lokalisert i område merket med Rød/gul sone støy. Dette forholdet er omtalt tidligere. Dispensasjoner: Bruksendring fra kontor/næring til bolig er avhengig av dispensasjoner fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel samt tillatelse til fravik fra TEK 10 for å kunne gjennomføres. Søknad om dispensasjoner og tillatelse til fravik er gjengitt og begrunnet nedenfor: Plan og Bygningsloven 11 6 Rettsvirkning av Kommuneplanens arealdel Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 7, Universell utforming, tilgjengelighet for alle Kravene til byggteknisk forskrift TEK 10 skal oppfylles Planlagt tiltak omhandler bruksendring 4. etasje fra kontor/næring til bolig i bygning med heis. Dette medfører at deler av byggverket i utgangspunktet skal tilfredsstille kravene til universelt utformet bygning inntatt i TEK10. Det er ikke mulig å tilfredsstille kravet uten omfattende ombygging av eksiterende bygning, og uforholdsmessige kostnader. Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 10, Uteoppholdsareal: Arealkrav: min. 7m2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet, min. 25m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet i senterområder Kvalitetskrav: Arealene skal ha gode solforhold og være klimatisk skjermet. Minimum 50 % av arealet på bakkeplan skal ha sollys kl jevndøgn, og ha trafikksikker plassering og tilkomst, og skjermes mot støy, rasfare, stråling, forurensing og annen helsefare. Fellesareal skal ligge maks 50 m fra hovedatkomst Tiltaket krever min. 256m 2 uteoppholdsareal, hvorav minst halvparten skal tilfredsstille kvalitetskrav. Eiendommen er lokalisert i Ytre Arna Sentrum. Gjennomgangstema for eiendommer i dette området er at det er meget begrenset areal til uteopphold. Dette medfører at man ikke oppfyller areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det er heller ikke mulig å tilføre areal som kan nyttes til uteoppholdsareal. Boenhetene vil ha umiddelbar tilknytning til felles takterrasse med gode solforhold. I tillegg har eiendommen direkte atkomst til offentlig park med rampe og trapp fra byggets 5. etasje. Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 13, Støy: I rød støysone* tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Bruksendring av eksisterende bygning til støyfølsomt formål eller andre tiltak som gir økning i Side 4 av 9

5 antall boenheter tillates heller ikke. Deler av eiendommen er utsatt for vegstøy og er lokalisert i "Rød støysone". I utgangspunktet tillates det ikke etablert støyfølsom bebyggelse i rød støysone. Kommuneplanen åpner imidlertid opp for at i sentrumsområder kan grenseverdiene økes til Lden 73 db for støy fra vei og bane, men at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak skjer gjennom reguleringsplan. Det må gjøres en støyutredning for tiltaket, og det må dokumenteres senest ved søknad om igangsetting at støyverdiene innendørs er innenfor fastsatte grenser. Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 15, Parkering: Parkeringsdekning må dokumenteres ved alle søknader om tillatelse til tiltak etter 20-1 bokstav a, b, d, g, j og l. Alle omsøkte tiltak skal ha parkeringsdekning som er i samsvar med krav i parkeringstabellen, eller andre krav hjemlet i reguleringsplan. Planlagt tiltak krever opparbeidelse av i alt 8 parkeringsplasser for bil, og 9 plasser til sykkel. Sykkelparkering kan løses på egen eiendom, eller i felles arealer i kjeller. Det er tenkt at man ved tinglyst erklæring får tildelt 2 (3) plasser på nylig opparbeidet p-plass på gbnr. 302/5. Det er ikke mulig å oppfylle krav til parkering på egen eiendom, eller på andre måter dokumentere kravet til parkering for bil. Det er heller ikke opparbeidet offentlig/privat parkeringsanlegg i området slik kommune-delplanene legger opp til. FRAVIK TEK 10: 12 3 Heis Nåværende heis har ikke heisstol som tilfredsstiller krav til størrelse for heisstol for byggverk med tre etasje eller flere. Utvidelse av heis medfører at hele trapperommet med omkringliggende arealer må bygges om. Dette er ikke forsvarlig basert på kost / nytteverdi 12 4 Inngangsparti For bygning med krav til tilgjengelig boenhet og byggverk med krav om universell utforming er det blant annet krav til trinnfritt inngangsparti, horisontalt felt mm. Dagens inngangsparti har nivåforskjeller, og vil kreve omfattende tiltak å tilfredsstille forskriftene Radon Forskriftene stiller krav til obligatorisk radonsperre mot grunnen for bygninger beregnet for varig opphold, samt tilrettelegging av tiltak som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. Obligatorisk tiltak mot radon i form av radonsperre på nåværende tidspunkt vil være meget ressurskrevende. Det vil bli utført målinger av radonkonsentrasjon. Dersom målinger viser at radonkonsentrasjoner overstiger 100 Bq/m3, må det iverksettes aktive tiltak Lydisolasjon Areal som bruksendres fra kontor til bolig, skal i utgangspunktet tilfredsstille dagens krav lydforhold. Det er usikkert om eksisterende etasjeskillere har tilstrekkelig tykkelse, stivhet og kvalitet til å tilfredsstille dagens krav til lydreduksjon og maksimal lydgjennomgang. Det vil bli prosjektert gipshimling på lydbøyler på underside av eksisterende etasjeskille som danner brann- og lydskille mellom 3. og 4. etasje. Videre vil det bli montert trinnlydsplater i boenhetene på eksisterende etasjeskille i 3. etasje. Det tilstrebes at endelig utførelse for oppgraderte lydskillende konstruksjoner tilfredsstiller Lydklasse D i NS 8175, dvs. krav i Byggeforskriften av Energieffektivitet. Areal som bruksendres fra kontor til bolig, skal i utgangspunktet tilfredsstille dagens krav til energi og effekt. Selv om man tilleggs isolerer på innside av yttervegg slik at man oppnår krav Side 5 av 9

6 inntatt i 14-3, vil man mest sannsynlig ikke oppnå tilfredsstillende transmisjonstap for kuldebroer og maksimalt lekkasjetall uten omfattende tiltak på bygningens utside Energitiltak. Eksisterende ytterveggs konstruksjon vil gi u-verdi på mellom 0,3 og 0,4 for yttervegg. Forskriftenes krav til energikvaliteter er u-verdi for yttervegger min. 0,18. Det er planlagt å etterisolere dagens yttervegg med 50 mm mineralull. Normalisert kuldebroverdi og lekkasjetall vil ikke tilfredsstille forskriftenes krav. Dagens vindu vil bli erstattet med nye vindu som tilfredsstiller krav til u-verdi for den del av bygningen som bruksendres Minstekrav. Eksisterende ytterveggs konstruksjon vil gi u-verdi på mellom 0,3 og 0,4 for yttervegg. Det beregnes at denne vil ha u-verdi mellom 0,27 og 0,35 etter innvendig tilleggsisolering, avhengig av omfanget av kuldebroer i konstruksjonen. Forskriftenes minstekrav til energikvalitet for yttervegger er u-verdi min. 0,18. Øvrige bygningsdeler som vindu etc. er planlagt oppgradert som følge av tiltaket og vil tilfredsstille forskriftenes krav Energiforsyning. Forskriften setter krav til at min. 60% av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Bygningen har tidligere hatt sentralvarmeanlegg med oljefyrt kjel, men dette er satt ut av drift og har omfattende skader. Installasjon av nytt varmeanlegg som kan benytte biobrensel eller annen varmekilde, representerer en uforholdsmessig kostnad. Det er heller ikke mulig å installere skorstein uten uforholdsmessige kostnader. Dispensasjoner fra gjeldende planer og TEK 10 må hjemles i Plbl 19-2 Dispensasjonsvedtaket. Det fremgår av loven at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bergen kommune har ett begrenset areal til etablering av nye boliger, samtidig som det er ett økt press og behov for etablering av nye boliger. Ved å tillate etablering av nye boenheter innenfor eksisterende bygnings volum og arealer, vil dette gi følgende fordeler som vi anser må inngå i vurdering av dispensasjon fra hver enkelt bestemmelse: Tiltaket benytter seg av eksisterende infrastruktur. Tiltaket samsvarer med politisk overordnet målsetting i kommunen, fortetting i eksisterende byggeområder. Tiltaket representerer en miljømessig gevinst ved at nye boenheter etableres i eksisterende bygningsmasse. Nåværende næring- / kontorlokaler som har stått tomt over lengre tid, kan tas i bruk slik at eiendommen som helhet kan få ett tilfredsstillende økonomisk driftsgrunnlag. Nye boenheter er med på å sikre nytt liv og vitalitet i Ytre Arna sentrum. KPA setter krav til at TEK 10 skal følges med hensyn til universell utforming og tilgjengelighet for alle. Planlagte boliger er utformet som tilgjengelig boenhet, slik at kravet langt på vei oppfylles. Imidlertid søkes det om fravik for enkelte bestemmelser i TEK 10, med hensyn til krav til universell utforming. Dette gjelder blant annet størrelse på heis og trinnfritt inngangsparti. Disse fravikene er begrunnet med at det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle kravene, samt at det er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Ulempen ved å innvilge dispensasjon vil være at den del som bruksendres fullt ut ikke Side 6 av 9

7 tilfredsstiller formskriften. Fordelene vil være som beskrevet over. Vi kan heller ikke se at hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Det er dokumentert at eiendommen ikke har tilgjengelig uteoppholdsareal på bakkeplan, eller mulighet for privat uteoppholdsareal for den etasje som søkes bruksendret. Bygningen har felles takterrasse med gode solforhold med atkomst fra 4. etasje. Det er ikke mulig å tilfredsstille kravene til uteoppholdsareal, hverken for arealkrav eller kvalitetskrav. Hensikten med bestemmelsen er å sikre nok areal til uteoppholdsareal med tilfredsstillende kvalitet. Eiendommen har direkte atkomst til offentlig park i Alf Bondes veg via rampe i 5. etasje. Det er også øvrige nærliggende grøntarealer i området, som Sætreparken og offentlig friområde i Tuftadalen. Ulempen ved å innvilge dispensasjon vil være at man ikke oppfyller krav til uteareal. Når eiendommen er lokalisert i tett bebygget område av en slik karakter at det uansett ikke er mulig å tilfredsstille kravene til uteoppholdsareal, kan vi ikke se at hensynet med bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Videre anser vi at fordelen ved å innvilge dispensasjon er større enn ulempene, blant annet ved at den del av bygningen som nå står tom kan tas i bruk, og øvrige forhold som er beskrevet innledningsvis over. Som nevnt tidligere, er eiendommen utsatt for vegstøy og lokalisert i "Rød støysone". Bygningen har i dag ett kombinert formål, hvor den eksisterende støyfølsomme bebyggelsen (boliger) er etablert fra 4. etasje og over. Nye boliger som ønsker etablert er lokalisert i 3. etasje, 3 etasjer over gateplan. Nye boenheter har ikke uteoppholdsareal mot støyutsatt fasade. Bruksendringen må gjennomføres slik at innvendig støynivå blir tilfredsstillende. Det må i dette tilfellet utarbeides en støyutredning som beskriver hvilke tiltak som må gjennomføres for å oppnå dokumentert tilfredsstillende støynivå innendørs. KPA åpner opp for at det ved etablering av nye boenheter i rød støysone kan vurderes å øke grenseverdiene for uteareal til Lden 73 db for støy fra vei og bane i kommuneplanens lokalsentra, men at dette skal skje gjennom en reguleringsprosess. Ulempen ved å innvilge dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan ved etablering av støyfølsom bebyggelse, vil være at man ikke får avklart forholdet gjennom en planprosess. Fordelen ved å innvilge dispensasjon, vil blant annet være at tiltakshaver kan gjennomføre tiltaket uten omfattende planprosess med dertil hørende ressursbruk, både for tiltakshaver og kommunen. Vi kan ikke se at en evt. reguleringsprosess skal bringe frem flere opplysninger enn det en ordinær byggesak vil gjøre i dette tilfellet. Kravet til dokumentasjon og utarbeidelse av støyvurdering vil være tilnærmet det samme i begge tilfeller. Dette er ett relativt begrenset tiltak, og bruksendringen vil skje i eksisterende bygningsmasse hvor det allerede er eksisterende boliger. Vi kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen, eller lovens formålsbestemmelse blir tilsidesatt i dette tilfellet. Boenhetene vil ikke få støyutsatt uteoppholdsareal som bestemmelsen er ment å ivareta. Det forutsettes at man ved oppnår tilfredsstillende støynivå innendørs, og at støyvurdering kan dokumentere dette og beskrive hvilke bygningsmessige tiltak som må gjennomføres. Fordelen ved å innvilge dispensasjon er større enn ulempene. Vilkårene for å innvilge dispensasjon er derved oppfylt. Søknad om dispensasjon fra bestemmelser til parkering gjelder ved bruksendring fra næring/ kontor til bolig. Tiltaket krever i alt 8 parkeringsplasser for bil og det søkes om dispensasjon Side 7 av 9

8 for opparbeidelse av 6 plasser. Det er ikke areal på egen grunn til å opparbeide plass til parkering, og det er heller ikke mulig å dokumentere kravet på annen måte. Tiltaket er lokalisert i tett bebygget område, som er etablert før bil ble allemannseie. Når tiltaket skjer i eksisterende sentrumsnær bebyggelse med bestående infrastruktur, bestående transportnett osv. og nærhet til offentlig kommunikasjon, kan vi ikke se at hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt når men delvis klarer å tilfredsstille krav til parkering. Fordelen ved å innvilge dispensasjon vil blant annet være at det foreligger en miljømessig gevinst ved å etablere boliger i eksisterende bygningsmasse. Videre kan nye boliger være med på å fremskynde planene om etablering av parkeringsanlegg i samsvar med kommunedelplan Ytre Arna. Totalt sett anser vi at fordelene er større enn ulempene, og vilkårene for å meddele dispensasjon er til stede. Fravik fra TEK 10 kan godkjennes av kommunen for tiltak i eksisterende byggverk, jf. Plbl 31-2, 4 ledd. For at tillatelse til fravik kan gis, må følgende være oppfylt: Om det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle dagens krav. Om bruksendringen er forsvarlig for å sikre fremtidig bruk. Om bruksendringen er nødvendig for å sikre fremtidig bruk. For søknad om fravik fra TEK 10, er disse basert på at det vil kreve uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle dagens krav. Eksempelvis vil ombygging av heis slik at denne tilfredsstiller dagens krav, medføre at trapperommet i 10 etasjer må bygges og utvides. I tillegg til byggekostnadene, må man yte økonomisk kompensasjon for tapt areal i tilstøtende eierseksjoner. Bare dette alene, tilsier at det er uforholdsmessig kostnader ved å tilfredsstille dagens krav. Skal nåværende inngangsparti bygges om slik at dette tilfredsstiller forskriften, må det gjøres inngripen i etasjekillere mm, noe som også medfører store kostnader. Å utføre obligatoriske tiltak mot radon, vil ikke være mulig ved bruksendring i eksisterende bygning uten omfattende tiltak. Nye boenheter vil bli utstyrt med balansert ventilasjon som aktivt tiltak. Dersom målinger viser konsentrasjonen er over 100 Bq/m 3, må det iverksettes ytterligere tiltak. Eksisterende bygning har etasjehøyde ca. 2,9 m fra 3. til 4. etasje. Dette medfører at det er begrenset plass til å øke stivhet og tykkelse på etasjeskillere, montere omfattende trinnlydsisolasjon mm og andre tiltak for å redusere trinnlyd og lydgjennomgang. Her må også tas hensyn til nivåforskjeller til trapperom etc. som vil oppstå. For energieffektivitet, energitiltak og minstekrav vil det medføre uforholdsmessige kostnader å oppnå forskriftenes krav fullt ut. Det er teknisk mulig å tilleggs isolere eksiterende yttervegg slik at denne tilfredsstiller forskriftenes krav til energieffektivitet, men det vil fremdeles være transmosjonstap via kuldebroer. Arealtapet ved en slik løsning er vurdert til å utgjøre en kostnad på ca. 3500,- pr. løpemeter vegg i tillegg til byggekostnadene. Det er også teknisk mulig å tilleggsisolere på utside vegg slik at forskriftenes krav oppfylles, men da må man gjøre tiltaket i minst 4 etasjer på fasade mot Peter Jebsens veg, og minst 7 etasjer på fasade mot sørvest for å ivareta bygningen visuelle kvaliteter. Noe som vil være altfor omfattende for bruksendring av én etasje. Som opplyst tidligere, har bygningen sentralvarmeanlegg som ikke har vært i drift i den senere tid. Det er vært teknisk mulig å erstatte eksisterende oljefyrte kjel med kjel som Side 8 av 9

9 benytter biobrensel som pellets eller tilsvarende. Imidlertid har nåværende røranlegg omfattende skader, blant annet på innstøpte rør slik at det vil kreve nyinstallasjon for å få sentralvarme i bygningen igjen. Dette er kostnadsberegnet til ca. kr. 6 mill. Evt. montering av skorsteiner for lukket ildsted i nye boenheter vil kreve inngripen i inntil 5 overliggende etasjer. Det er vurdert at bruksendringen er forsvarlig for å sikre fremtidig bruk. Brannsikkerhet, støyforhold mm vil bli ivaretatt med prosjektering fra foretak med nødvendig kompetanse. Nåværende byggverk forutsettes å være oppført i samsvar med daværende gjeldende regelverk, slik at sikkerhet mot naturpåkjenninger, konstruksjonssikkerhet mm er ivaretatt. Det er søkt om mindre fravik fra TEK 10, men ikke av ett slikt omfang at dette vurderes til ikke å være forsvarlig. Eksisterende næring- / kontorlokaler har stått tomme i lengre tid. Det har ikke lykkes for nåværende eier av næringsseksjonene å leie de ut, eller selge de til interessenter. Bruksendring til bolig anses å være det som er nødvendig å sikre fremtidig og hensiktsmessig bruk. Salg av nye boenheter, vil gi sårt tiltrengte midler til AS Arna Gårdsselskap som bærer en uforholdsmessig stor andel av vedlikeholdskostnadene i bygget, og gi flere seksjonshavere å fordele fremtidige kostnader på. Nabomerknader: Det er ikke kommet merknader til tiltaket fra varslete naboer og gjenboere. Dersom det er spørsmål kan undertegnede treffes på tlf eller mobil Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Roy G Njåstad Arkitekt Side 9 av 9