Boligsamvirkets Forsikring AS

Transkript

1 Boligsamvirkets Forsikring AS

2 Innhold Vi ser fremover 3 Gratulerer med de første 10 år 4 10 år i boligbyggelagenes tjeneste 6 Vardeåsen 1 Borettslag - første med BS fulltegningsforsikring 10 Elvebredden - det største prosjektet for BSF 12 Milepæler

3 Vi ser fremover Boligsamvirkets Forsikring er et spesialforsikringsselskap som har utviklet og tilbyr BS fulltegningsforsikring. Produktet dekker byggherrens tap på usolgte boliger etter ferdigstillelse i nye byggeprosjekter. Forsikringsselskapet kom i operativ virksomhet i 1994 og har nå vært i drift i 10 år. Selskapet er et heleiet datterselskap av NBBL Økonomiforvaltning AS. I løpet av disse 10 årene har selskapet forsikret over boliger i 170 prosjekter til en total prosjektkostnad på over 6 mrd. Selskapet har i dag en forvaltningskapital på ca 140 millioner kroner. Boligprosjekter som er dekket med BS fulltegningsforsikring kan starte byggingen allerede ved et begrenset forhåndssalg. Forsikringsselskapet tar salgsrisikoen for de resterende boligene i prosjektet. Gjennom arbeidet med vurdering av markedsrisiko i nye prosjekter, har selskapet opparbeidet seg spesialkompetanse på boligmarkedet i Norge. Denne kompetansen inkluderer blant annet vurderinger av ulike markedssegmenter, geografiske områder, høyst ulike prosjekter, prising av leiligheter, markedsføring og rådgivning i forbindelse med salg av leilighetene. Selskapets erfaringer med ulike tapssaker gir også nyttig kompetanse til vurdering av nye prosjekter. Det er derfor blant annet ansatt en person med hovedoppgave å følge opp mulige skadesaker og prosjekter med usolgte boliger ved ferdigstillelse. Et sentralt mål for Boligsamvirkets Forsikring de første 10 driftsårene har vært å gi boligbyggelagene et strategisk konkurransefortrinn i sine nye boligprosjekter. For å møte fremtidens utfordringer som ny lovgivning, nye krav til egenkapital i nye prosjekter og et enda tøffere konkurransesamfunn, tror vi det er viktig at Boligsamvirkets Forsikring videreutvikler den erfaring og kompetanse som selskapet i dag innehar, samtidig med at vi fremdeles skal være en profesjonell part som forsikringsselskap. Boligsamvirkets Forsikring skal derfor også for fremtiden satse på en aktiv dialog med boligbyggelagene for å finne de beste løsningene i hvert enkelt prosjekt, og utvikle effektive systemer for erfaringsutveksling som skal komme alle boligbyggelagene til gode. For å kunne imøtekomme dette behovet arbeides det nå med et eget dataprogram som kan gi selskapet og boligbyggelagene mer detaljert informasjon og rapporter knyttet til ulike prosjekter. Boligsamvirkets Forsikring har vært i drift i en relativt god periode i norsk økonomi og har derfor hatt anledning til å bygge opp kapital over driften og gjennom kapitalforvaltningen. Dette vil også være viktig for selskapet i tiden fremover. Et solid økonomisk fundament vil være viktig for selskapets evne til å ta risiko i perioder med større usikkerhet i norsk økonomi og samtidig gi byggelånsbankene sikkerhet for boligbyggelag som tegner BS fulltegningsforsikring. Selskapet vil også i fremtiden være spesielt utsatt for endringer i norsk og internasjonal økonomi. Et viktig området for selskapet fremover vil derfor fortsatt være å følge makroøkonomiske forhold i nært samarbeid med ulike finansinstitusjoner. Med solid økonomi, høy kompetanse samt klare krav om tilpasningsdyktighet i forhold til nye trender og rammevilkår, er Boligsamvirkets Forsikring godt rustet for morgendagens utfordringer. Øyvind Müller Famestad Adm. dir

4 Arvid Sveen Viseadm. i OBOS og adm.dir. i OBOS Nye Hjem og ledet i 1989/1990 arbeidsgruppen, også kalt Sveenutvalget, som dannet grunnlaget for opprettelsen av Boligsamvirkets Forsikring. Gratulerer med de første 10 år! Det er en glede å kunne gratulere Boligsamvirkets Forsikring AS med sine første ti år i operativ drift. Etter boligkrakket på slutten av 80-tallet så NBBL viktigheten av at boligbyggelagene fikk rammebetingelser rundt boligbygging og -salg, som kunne gi forutsigbarhet og trygghet i planlegging og gjennomføring av nye boligprosjekter. I tillegg var det viktig å skjerme borettslag og andelseiere mot tap på usolgte boliger. Mange boligbyggelag hadde tapt store summer på usolgte boliger på slutten av 80 tallet, og dette var bakgrunnen for at vi i arbeidsgruppen utredet forhold rundt en garantiordning/fond til å dekke tap på usolgte boliger i nye boligprosjekter i regi av boligbyggelagene. Midt i boligkrisen i 1990 var det utsikter til et boligmarked som fremover ville svinge mye. Arbeidsgruppen la derfor vekt på å få etablert en forsikringsordning så raskt som mulig. Sett i etter tid var "timingen" for å starte en slik virksomhet god. Boligsamvirkets Forsikring har i dag bygd opp en kapitalbase som gir boligbyggelagene som benytter forsikringen forutsigbarhet i planlegging av nye boligprosjekter og sikkerhet i en eventuell fremtidig nedgangskonjunktur. OBOS er et av de over 50 boligbyggelagene som har benyttet seg av forsikringen, og sett nytten av denne, selv i et positivt boligmarked. Det er hyggelig å se at det vi i arbeidsgruppen la premissene for i 1990 nå har blitt en stor og omfattende forretningsvirksomhet til nytte for boligbyggelagene og deres medlemmer. Med ønske om at Boligsamvirkets Forsikring AS skal spille en positiv rolle i Boligsamvirket også de neste 10 år. Arvid Sveen mill

5 Boligproduksjon og boligøkonomi vil trolig i enda sterkere grad bli overlatt til markedet Sveen-utvalgets innstilling mill 4 5

6 10 år i boligbyggelagenes tjeneste I 2004 er det 10 år siden Boligsamvirkets Forsikring AS (BSF) startet sin operative virksomhet. Men selskapets historie kan spores lenger tilbake. Omleggingen av boligpolitikken gjennom årene medførte at boligbyggelagene i stadig sterkere grad ble aktører i markedet og sårbare for markedets svingninger. Tidligere tiders regulerte og selvkostbaserte virksomhet hadde i svært beskjeden grad muliggjort oppbygging av egenkapital i boligbyggelagene. Behovet for kapital og spredning av økonomisk risiko vokste seg stadig sterkere og gjennom 1980-årene ble det gjort flere mislykkede forsøk på å opprette en felles garantiordning for boligbyggelagene i Norge. I 1989 nedsatte NBBLs styre en arbeidsgruppe (Sveen-utvalget) med mandat for blant annet å utrede mulighetene for etablering av et selskap som kunne dekke ikke budsjetterte tap som følge av usolgte boliger. Arbeidsgruppen fremmet sin innstilling i 1990 og i kjølvannet av dette vokste struktren til et nytt selskap fram. Boligsamvirkets Kredittforsikring AS ble stiftet i 1991 med NBBL som eier. Selskapet skiftet senere navn til Boligsamvirkets Forsikring AS da det viste seg at virksomheten måtte klassifiseres som skadeforsikring. Deretter startet et møysommelig arbeid med å bygge opp selskapet og få alle de konsesjoner og tillatelser som er nødvendige for å drive et forsikringsselskap. Norske myndigheter, som var opptatt av stabilitet i boligproduksjonen, hadde allerede i 1989 signalisert vilje til å medvirke til opprettelsen av et risikofond i boligsamvirket. Våren 1993 bevilget kommunaldepartementet 35 millioner kroner som kjernekapital til det nye selskapet. Dermed var alle brikker falt på plass og boligsamvirket hadde fått et spesialtilpasset redskap for spredning av økonomisk risikobåde for boligbyggelagene, borettslagene og den enkelte beboer. Men Boligsamvirkets Forsikring AS er noe langt mer enn en solidaritetstanke. Gjennom sine 10 års Roy Berg Pedersen Viseadm. direktør i NBBL og styreleder i Boligsamvirkets Forsikring fra selskapet ble stiftet. Sekretær for Sveen-utvalget i mill

7 eksistens har BSF vist seg å være et unikt konkurransefortrinn for boligbyggelagene. Selskapet har utvilsomt bidratt til økt boligproduksjon i boligsamvirket og gjort boligbyggelagene i stand til å tilby sine medlemmer gode og markedstilpassede løsninger. Et annet viktig forhold er at boligsamvirket, gjennom oppbygging og drift av BSF, i betydelig grad har styrket sin markedskompetanse knyttet til nye boligprosjekter. Med bakgrunn i denne kunnskapen framstår BSF som en verdifull rådgiver for boligbyggelagene i utforming, gjennomføring og salg av nye boligprosjekter. Gjennom BSF har boligbyggelagene i løpet av 10 år bygd opp en betydelig felles kapital- og kunnskapsbase. Og det er med stor glede jeg i jubileumsåret kan konstatere at selskapet fortsetter sin positive utvikling og at interessen for BSFs tjenester er større enn noen gang. Roy Berg Pedersen Styreleder mill 6 7

8 "En forsikring kan brukes som et effektivt og positivt virkemiddel i markedsføring av boligprosjektet Sveen-utvalgets innstilling

9 mill 8 9

10 Bård Lysestøl Bård Lysestøl, direktør i Romerike Boligbyggelag, foran byggetrinn III i Vardeåsen Borettslag. Rælingen/Romerike Boligbyggelag benyttet seg først av BS fulltegningsforsikring og er også det boligbyggelaget som har forsikret flest prosjekter i Boligsamvirkets Forsikring mill

11 Vardeåsen 1 borettslag - første prosjekt med BS fulltegningsforsikring Rælingen Boligbyggelag (Romerike Boligbyggelag) ble første forsikringstaker i Boligsamvirkets Forsikring. Søknaden om fulltegningsforsikring ble sendt 10. februar 1994 for prosjektet Vardeåsen 1 borettslag ved Skedsmokorset nord for Oslo. Prosjektet besto av 47 terrasseleiligheter i fire terrasseblokker. Tilbud på forsikring ble gitt 14. april og akseptert av boligbyggelaget 18. mai i Totale prosjektkostnader var om lag 35 millioner kroner, med en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på kroner. I 2004 selges de samme leilighetene til en kvadratmeterpris på rundt kroner. I prosjektutredningen til Boligsamvirkets Forsikring finner vi følgende beskrivelse: "Området ligger vestvendt, nær ferdig opparbeidet infrastruktur og i nær avstand til Oslo, Gardermoen og Lillestrøm. På sikt vil sannsynligvis utbyggingen av Gardermoen øke etterspørselen etter boliger i dette området." I samme utredning sies det følgende om lokalmarkedet for prosjektet: "Vardeåsen er som tidligere nevnt ikke prøvet markedsført p.t. Det er derfor vanskelig å si noe om responsen i markedet. Det er behov for nye leiligheter i området både for førstegangsetablerer og for "eneboligeiere" o.l. som ønsker komfortable og rasjonelle boløsninger. En kritisk suksessfaktor for prosjektet er riktig markedsføring. Vi tror at Vardeåsen har potensiale til å skape en god profil blant annet ved å spille på kvaliteter som livsløpsstandard, pipe i hver leilighet, godt inneklima og torvtak osv." Prosjektet viste seg å være godt tilpasset markedet og var utsolgt før ferdigstillelse mill 10 11

12 Elvebredden - det største prosjektet for BSF Sameiet Elvebredden er den største utbyggingen Boligsamvirkets Forsikring har forsikret i løpet av sine 10 første år. Prosjektet vil bestå av ca 245 boliger når hele utbyggingen står ferdig i 2006, og av disse 245 boligene har 166 vært forsikret. Prosjektet er lokalisert i Lillogaten 5 ved Akerselva på Sandaker i Oslo. Prosjektet er et samarbeid mellom Elvebredden KS og OBOS. Det er Elvebredden KS som har kjøpt tomten og utviklet prosjektet. OBOS rolle, foruten å være en av deltakerne i kommandittselskapet, er at de selger prosjektet gjennom sitt datterselskap Exact, og de vil også stå for forvaltningen av boligene når hele prosjektet står ferdig. OBOS medlemmer har hatt forkjøpsrett til alle boligene som er blitt forsikret i prosjektet. Elvebredden har så langt vært en salgssuksess, med over 185 solgte boliger pr. juni Mye av årsaken til suksessen skyldes lokaliseringen. Tomten har gode sol og utsiktsforhold, samtidig som den ligger sentralt og usjenert langs Akerselva. I tillegg til lokaliseringen har det vært en fornuftig leilighetsmiks i prosjektet, med et variert tilbud 2 til 5 - roms leiligheter. I tillegg har det blitt tilbudt leiligheter med separat utleiedel, noe som har blitt positivt mottatt i markedet. I utformingen av leilighetenes planløsninger er det lagt vekt på at leilighetene skal være arealeffektive, samtidig som de skal gode sol og lys forhold. Leilighetene levers med gjennomført god standard, og alle leilighetene leveres med balkong. Det er også parkering i kjeller til de aller fleste leilighetene, samt at alle leilighetene har tilgang til heis mill

13 Forsikringstaker: OBOS Antall boliger i prosjektet: 245 Antall boliger forsikret: 166 Antall salgstrinn: 4 Organisasjonsform: Sameie Samlet premiegrunnlag forsikrede boliger , mill 12 13

14 Milepæler 1996 Selskapet hadde sitt første tap av betydning. Prosjektet ble forsikret i '96 og ferdigstilt i ' USBL ble boligbyggelag nr. 10 som brukte ordningen Selskapet forsikret for første gang et prosjekt med over 90 boliger, Bryggen Borettslag (Romerike Boligbyggelag) Selskapet har forsikret prosjekter i 18 av landets 19 fylker. Sam Eyde BRL ( Arendal BBL) var første forsikrede prosjekt i Aust Agder fylke. 2003/ Boligbyggelag nr. 50 som bruker forsikringen er Rygge

15 Boligsamvirkets Forsikring AS Øvre Vollgt. 11 Pb. 452 Sentrum, 0104 Oslo Tlf: , Fax: E-post: Org. nr.: Bilder fra prosjektet: Side 4 og baksiden: Marieroalleen Borettslag, Stavanger Boligbyggelag Side 7 og 9: Mo Terrasse Borettslag, Nittedal Boligbyggelag Alle foto: Anne Elisabeth Næss Design: Glød Design

16 Boligsamvirkets Forsikring AS