Føringer for Torget og Mathallen er gitt gjennom flere vedtak i Bergen bystyre, som oppsummert er:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Grønn etat Fagnotat Saksnr.: Emnekode: ESARK-5650 Saksbeh: ERPE Til: BBU Stab v/anne Iren Fagerbakke Kopi til: Fra: Grønn etat Dato: 30. september 2016 Fagnotat - TORGET I BERGEN Erfaringsgrunnlag fra tiden 1. april september Innledning Byrådsavdeling for Byutvikling har bedt Grønn etat om å utarbeide et fagnotat med utfyllende detaljer om dagens Torg og behov for opprustning og utvikling og etatens syn på Torgets fremtid. Det er åpenbart at det foreligger en god del utfordringer som må vurderes på nytt for å sikre fremtiden for at Torget i Bergen skal fortsette å være en attraksjon, en byens stolthet. Fagnotatet skisserer: Nåsituasjonen Hvordan Torget med Mathallen kan styrkes på helårsbasis. Hvordan næringslivet på Torget ved den enkelte torghandler gis nødvendige rammebetingelser for å kunne fortsette- og også utvikle sin virksomhet. 2. Politiske føringer for Torget Føringer for Torget og Mathallen er gitt gjennom flere vedtak i Bergen bystyre, som oppsummert er: «Bystyret mener at Torget i Bergen skal tilby naturlige og ferske kvalitetsprodukter, med vekt på lokale varer og spesialiteter fra hav og landbruk. Bystyret legger til grunn at modellen skal bygge på et konsept der Torget i Bergen utelukkende skal fremstå som omsetningssted for fisk, sjømat og skalldyr, lokalprodusert gardsmat, frukt, bær, grønnsaker og blomster/planter. 1

2 I leiekontraktene skal det tas inn konkrete og etterprøvbare krav til varesortiment, matsikkerhet, matkvalitet, estetikk samt krav til jevnlige kontroller. Kontraktene må gi rett til å ilegge sanksjoner, herunder oppsigelse, ved brudd på kvalitetskravene. Alle salgsbodene på det nye torget skal være mobile og fjernes hver dag etter endt markedsdag. Alle installasjoner i forbindelse med torgdriften må ha en estetisk utforming, som passer inn med torgets helhetlige kvalitetsprofil. Bystyret forutsetter at byrådet kommer tilbake med en sak om hvilke kvalitetskriterier som skal bli krevd av torghandlerne. Eksisterende torghandlere får anledning til å videreføre sin torgdrift dersom de oppfyller avtalevilkår, krav til kvalitet og mangfold som stilles av Bergen Kommune. Mathallen skal sikre en hygienisk og kvalitativt god omsetning av ferskvarer, i tillegg til et opplevelseskonsept med smaksprøver, servering, demonstrasjonskjøkken osv. Varesortiment, matsikkerhet, matkvalitet og estetikk skal være ivaretatt slik at Torget fremstår som en attraktiv markedsplass.» Det vises til Bystyrets vedtak i sak og (vedlegg 1-2). 3. Reguleringsbestemmelser for torgflaten og Mathallen Reguleringsbestemmelser for torgflaten finnes i plannr «Reguleringsbestemmelser for Vågen, kaiene og Bryggen» (vedlegg 3). I planens pkt heter det; «For de 7 torgbodene sørøst for Zachariassbryggen er maksimalt areal 16 m2 og maksimumshøyde 3 meter. For de 5 torgbodene sørvest for Zachariassbryggen er maksimalt areal 14 m2 og maksimumshøyde for sammenbindende tak er 5 meter. For de 9 bodene langs Strandkaien er maksimalt areal 9 m2 og maksimumshøyden 5 meter.» I reguleringsplanens pkt. 6.6 heter det videre; «Arealene på Torget skal ikke leies ut til sitteplasser (avgrensede sitteplasser i telt eller uteservering) eller arrangementer som ikke er allment tilgjengelig.» Reguleringsbestemmelser for Mathallen finnes i plannr «Bergenhus. Gnr. 165, del av bnr Strandkaien markedsplass, torghall og tilhørende serviceanlegg» (vedlegg 4). Fra denne plan hitsettes; Pkt Formål: «Innenfor planområdet skal etableres helårsbase for Torget i Bergen. Det skal legges til rette for et godt samspill mellom helårsbasen med tilhørende serviceanlegg for driften av det samlede torgarealet, en velfungerende markedsplass på det åpne torget og det representative byrommet innerst i Vågen.» 2

3 Det følger videre av planens 5.3. at det skal etableres utendørs salgsareal for torghandel utenfor Mathallen. I planen er det ikke sagt noe konkret om hva som skal etableres inne i Mathallen. Byrådsavdeling for klima, miljø og byutvikling uttaler i forslag til endring av reguleringsplan (sak ) følgende (vedlegg 5); «Dersom fiskeomsettingen i hovedsak skal flyttes til permanente salgsplasser i mathallen, vil det være naturlig å vurdere servicebyggets romprogram på nytt. Bl.a. vil behovet for garasjeplass for store mobile fiskehandlervogner bli borte eller sterkt redusert. I plansammenheng kan dette ha betydning for servicebyggets plassering og ytre mål.» I saksutredningen (sak ) uttaler byrådet (vedlegg 6); «Planendringene som legger til rette for etablering av matsal og nytt permanent serviceanlegg for torget i Bergen legges med dette frem for sluttbehandling. Byrådet viser til at merknadene fra offentlig ettersyn i all hovedsak er positive. Det er bred enighet om at dersom torget skal kunne videreføres som lokalt ferskvaremarked, må det etablereres en helårsbase som kan sikre gode vilkår for torghandlere og publikum i vinterhalvåret, samt gi gode mathygieniske forhold for ferskvarehåndtering.» Bergen bystyre behandlet saken i møte sak og vedtok forslaget til reguleringsendring. 4. Dagens situasjon Bergen kommune har i tiden mai april 2015 outsourcet driften av Torget i form av en vanlig offentlig anskaffelse. Firma som ble tildelt dette ansvar var NEAS AS, - som etter en omorganisering fisjonerte ut datterselskapet Totalreform AS som overtok ansvaret for driften av Torget. Kontrakter som er inngått med disse firma ble fra 1. april 2015 transportert til Bergen kommune ved Grønn etat. I avtale av mellom Bergen kommune som eier og NEAS ASA som leietaker om leie og fremleie av Mathallen og torgflaten, følger det av kontaktens vedlegg 1.1 (generelle ytelseskrav) pkt 6.5 Torgboder følgende ; «Torgbodene skal dimensjoneres og plasseres i henhold til profilmanual og prinsipper som fremgår av tegninger vedlagt denne forespørsel, se vedlegg 3. På Fisketorget skal torgbodene utslått være maks 25 m2, og tegninger som viser gangsoner og plassering skal følges.» I profilmanual utarbeidet av NEAS fremgår det (side 44) at torghandlerne er tildelt kontrakter på leie av areal på inntil 178 m2. Byrådet behandlet profilmanualen i møte i sak og gav med en del merknader sin tilslutning til den foreslåtte profilmanual. Det fremkom ingen merknader til at torghandlere var tildelt kontrakter på inntil 178 m2. Før det kommer nye retningslinjer fra politisk hold med insentiver for reforhandling, kan man vanskelig avvike fra dagens kontrakter mellom Bergen kommune og den enkelte torghandler. Kontraktene er av ulik varighet - mange av dem frem til april 2021, og Bergen kommune ved Grønn etat har måttet respektere de rettigheter og plikter den enkelte kontrakt gir uttrykk for. 3

4 Utenom det som fremgår fikk Grønn etat en klar beskjed fra byråd for BSBO i 2015 om at det viktigste som måtte skje så fort som mulig, var at Grønn etat sikret at Mathallen skulle fylles opp etter de kriterier om matutvalg som er skissert i bystyrevedtak. Når det gjelder korttidsutleie til feks bær-, frukt- og krabbeselgere på området syd for Mathallen («pop up marked»), trengs det et eget regelverk for utleie. Dette vil Grønn etat gå inn for at Bymiljøetaten utarbeider i Inntil videre benyttes de samme regler og priser som for Bondens Marked. 4.1 Dagens situasjon sett i forhold til bystyrevedtaket Her foreligger ett avvik: Når det gjelder kravet om at alle salgsbodene skal være mobile og fjernes hver dag etter endt markedsdag, er dette bl.a. av hensyn til plassmangel i Mathallens vognstall ikke mulig å gjennomføre. 4.2 Dagens situasjon sett i forhold til reguleringsplanens bestemmelser Her foreligger flere avvik: Torgbodene på utetorget i dag varierer i areal fra 14 m2 til over 200 m2. Dette er i strid med reguleringsbestemmelsene. Torghandlerne har kontraktsfestet en rett til servering. Det meste av en torghandlers areal benyttes i dag til sitteplasser (bord og stoler), noe som er i strid med reguleringsbestemmelsene. 4.3 Dagens situasjon sett i forhold til kontrakt mellom Bergen kommune og NEAS ASA, herunder vedtatt profilmanual Her foreligger flere avvik: Som nevnt ovenfor er en del av torgbodene på torgflaten over 200 m2. Dette er i strid med avtalen og det mandat Bergen kommune gav NEAS ASA. NEAS ASA har inngått disse kontrakter uten Bergen kommunes medvirkning. Profilmanual er ikke i sin helhet implementert. 4.4 Torghandlere og vareutvalg i 2016 Torgflaten og Mathallen er i 2016 fylt opp. På torgflaten er det i alt 12 torghandlere, fordelt på 14 salgsplasser, der 5 er innen sjømat/servering, 4 med spekemat/pølser/lokal mat/honning, 2 med frukt/grønnsaker og 1 med fruktbar. I tillegg leies det ut 2 arealer til rene serveringssteder, utenfor Zachariassbryggen. Når det gjelder kravet om at alle salgsbodene skal være mobile og fjernes hver dag etter endt markedsdag, er dette som tidligere her opplyst at skyldes manglende lagerkapasitet og ikke mulig å gjennomføre. Tidligere har torghandlerne fått dispensasjon fra dette kravet bare i sommerhalvåret, mens det nå for 2016 er gitt dispensasjon hele året. Vi håper med dette å tilrettelegge for en aktivitet på Torget hele året. 4

5 Fra medio august er det inngått kontrakt med lokal krabbeselger, som vil selge krabber på torget hver lørdag. Grønn etat er i dialog med Vest-Norges Fiskesalslag og Fiskeridirektoratet om salg av fisk fra båt, noe vi tenker vil kunne finne sted fra sesongen I Mathallen er det i alt 3 firma der 2 er innen sjømat/servering og 1 med frukt/grønnsaker/spekemat/ost/is/kaffebar m.m. Kart med oversikt over den enkelte torghandlers plassering på Torgflaten og i Mathallen følger vedlagt (vedlegg 7). Videre følger vedlagt en oversikt over torghandlerne, tidshorisont på leiekontraktene og den enkeltes konsept (vedlegg 8). I forhold til det som er beskrevet om den enkeltes tidshorisont på leiekontrakten, ønsker vi å gjøre oppmerksom på at det i kontraktene er inntatt følgende passus; «Dersom eksisterende avtale mellom utleier (NEAS/Totalreform vår presisering) og Bergen kommune om leie av Fisketorget i Bergen forlenges utover , skal leietaker tilbys en opsjon på markedsmessige vilkår med samme løpetid som førstnevnte avtale.» Opsjonen er etter vårt skjønn falt bort da kontrakten mellom Bergen kommune og NEAS/Totalreform som kjent ble sagt opp i Økonomi 5.1 Leieinntekter Torghandlerne har inntil 2016 betalt en omsetningsbasert leie på 6 % av brutto omsetning (noen av de mindre bodene som ikke har servering betalte 4 % eller minimumsleie). Grønn etat har tilskrevet torghandlerne og informert om at den omsetningsbaserte leie for året 2016 for samtlige reduseres med en tredjedel. Leieinntekter for 9 måneders drift i 2015 var kr 4 mill. For 2016 budsjetteres det med leieinntekter på kr 4.2 mill. Det er grunn til å tro at inntektene blir noe høyrere da det meldes om en kraftig omsetningsøkning, - spesielt inne i Mathallen, men dette vil først vise seg når vi mottar årsoppgjør fra den enkelte torghandler, og endelig avregning foregår. 5.2 Felleskostnader Torghandlerne betaler i tillegg til leie, sin forholdsmessige andel av fellesutgifter / tilleggsytelser basert på leid areal (eksklusivt leieareal og andel fellesareal). Etter 9 måneders drift i 2015 ble felleskostnadene (strøm, renovasjon m.m.) totalt på 2,4 mill. Budsjett for 2016 er på 3,2 mill. 5.3 Eierkostnader for Grønn etat Faste kostnader her består av lønnsutgifter. For 2016 budsjetterer vi med en kostnad på ca. 1,6 mill. (2 årsverk). 5

6 Andre kostnader vil alltid variere. Den største enkeltkomponenten har vært kostnader knyttet til tomme lokaler/arealer på Torgflaten og i Mathallen.Ved tomme lokaler/arealer dekker utleier (Grønn etat) de ledige lokaler/arealers del av felleskostnadene. Dette blir da en eierkost for Grønn etat som i 2015 utgjorde ca 1 mill. I 2016 blir dette beløp betydelig redusert da Mathallen ble fylt opp fra juni Det påløper også eierkostnader knyttet til vedlikehold/renhold av torgflaten, utgifter til infrastruktur under torgflaten, klargjøring av nye salgsplasser i Mathallen m.m.. 6 Utfordringer knyttet til Torgflaten og Mathallen 6.1 Utfordringer i Mathallen Arealer til håndtering av avfall er for små, følgelig håndteres deler av dette i Vognstallen som var tiltenkt som daglig lagerplass til leietakerne på torgflaten. Container på nordsiden av Mathallen brukes til mat-/restavfallslager, noe som ikke er ønsket. Mulig tiltak: Kan kun løses ved større tilgjengelig areal. Kjøle-/ fryse-/lagerkapasiteten er begrenset og betydelig mindre enn behovet. Mulig tiltak: Kan løses noe ved å frigjøre garderobeplass for utearbeidere i Mathallen til kjøl og frys, samt nytte skur 11 til kjøl og frys og garderober for utetorgets ansatte. Dette medfører tildeling av midler til husforvalter (EBE). Skur 11 er fredet og Torgets behov må derfor løses i dialog mellom Bergen kommune og antikvariske myndigheter. Garderobekapasiteten i torghandlernes felles garderoberom er utilstrekkelig. Dette medfører vanskeliggjøring av renhold og betjening må ofte dele garderobeskap. I høysesong arbeider ca. 350 personer på torget. Mulig løsning: Se forrige punkt! Matavfallskvernene er lite effektiv og ofte ute av stand. Mulig tiltak: Ny maskin må vurderes innkjøpt med tildeling av midler til husforvalter(ebe). Ismaskinen har ikke tilstrekkelig kapasitet om sommeren. Mulig tiltak: Ny maskin må vurderes innkjøpt ved tildeling av midler til husforvalter (EBE). 6.2 Utfordringer på selve torgflaten Det vises her til vedlagt dokument nylig utarbeidet av Grønn etat, seksjon nyanlegg «Infrastruktur, torgflaten Behov for oppgradering før sesong 2017». (Vedlegg 9). Her fremkommer: Offentlige krav til alle installasjoner må oppfylles. 12 tilkoblingspunkter ute på torgflaten må rehabiliteres. Nye elkabler til tilkoblingspunktene må etableres. Fettutskiller(e) må etableres der dette er påkrevet. Midlertidige markeder må få tilførsel av strøm. Avløpet for drensrenne nederst mot sjøen må rehabiliteres. (Dette omhandler ikke arealet til det tidligere «Frukttorget» se nedenfor). 6

7 7 Grønn etats vurdering og anbefaling Løpende kontraktsforpliktelser gir begrenset handlingsrom: Torghandlerne har som tidligere nevnt kontrakter av ulik varighet, mange av dem frem til våren Kontraktene gir den enkelte torghandler rettigheter og plikter overfor Bergen kommune. En slik rettighet er å servere mat på Torget. Årlig omsettes det for rundt 100 mill. på Torget, og da i all hovedsak knyttet til servering. Skulle Bergen kommune beslutte å stoppe serveringen av mat på Torget vil dette være i tråd med reguleringsplanen, men et kontraktsbrudd, som vil medføre økonomiske tap for torghandlerne Torget i dag kontra Torget i «gamle dager» Mens torghandlerne tidligere disponerte små arealer, er de fleste av dagens torgboder nå på m2. En av årsakene til dette er bl.a. krav til matsikkerhet - noe som nødvendiggjør innlagt vann, strøm, fryse- og kjølemuligheter, noe som isolert sett gjør at torghandlerne trenger større areal enn tidligere. En annen årsak til større areal, er et endret handlemønster. Dagligvarehandelen, inkludert det husstanden trenger av fisk, blir i det daglige innkjøpt andre steder, f.eks. i kjøpesentre med god tilgang til parkering. Torghandlerne omsetter sine produkter i all hovedsak til det de kaller lørdagsturister fra byen og ellers fra tilreisende turister. Derfor oppgir torghandlerne at de trenger større areal for å rette virksomheten mer mot servering av mat. Torghandlerne formidler til Grønn etat at dersom man ikke har anledning til å servere mat, vil de avvikle sin virksomhet på Torget. Grønn etats syn på begge ovenstående punkter, er at det må fortsatt være tillatt med servering på Torget. Reforhandling av inngåtte leiekontrakter Som dette notat bl.a. viser er det en utfordring for Grønn etat at kommunen nå drifter Torget etter et kontraktsregime som er tiltransportert oss fra tidligere driftsansvarlig. En reforhandling av samtlige leiekontrakter vil gi Bergen kommune et bedre styringsverktøy for driften av Torget. En reforhandling forutsetter at kontraktsparter må gi og ta, vi kan ikke ensidig endre inngåtte kontrakter. Det må da vurderes om den reduksjon i den omsetningsbaserte husleie Grønn etat har innvilget torghandlerne for 2016, også kan gjøres gjeldende i tiden fremover under forutsetning av at Bergen kommune får innarbeidet ønskede føringer og retningslinjer i de eventuelt reforhandlede kontrakter. Grønn etats syn er at reduksjonen i den omsetningsbaserte husleien fastholdes fremover og at kontrakter reforhandles. Inngåelse av korttidskontrakter på «Pop up markedet Grønn etats syn er at Bymiljøetaten utarbeider retningslinjer for dette i Inntil 7

8 videre benyttes de samme regler og priser som for Bondens Marked. Skjenkebevilling til torghandlere som serverer mat: I dag har torghandlerne i Mathallen rett til alkoholservering inne i og utenfor sine lokaler i Mathallen. Kommunen, ved NEAS/Totalreform, har leid ut areal på Torget til restauranter på Zachariassbryggen der det også er gitt skjenkebevilling. Øvrige torghandlere som serverer mat på selve Torgflaten har fått avslag på sine søknader om skjenkebevilling, noe de føler er en forskjellsbehandling av aktørene på Torget. Grønn etats syn er at dette punktet bør utredes. Eventuell videre implementering av profilmanual De vedtatte profilmanualer er ikke effektuert av tidligere driftsansvarlig. Grønn etat har med bakgrunn i at de tiltransporterte kontrakter fra NEAS/Totalreform i liten grad gir noen ensidig rett for utleier til å sette ytterligere krav til den enkelte leietaker, hatt noen mulighet til å få gjennomført bystyrets vedtak på dette punkt. Skal profilmanualen i sin helhet implementeres må det bevilges midler til en slik gjennomføring, da det som sagt ikke kan pålegges leietakerne å stå for en slik oppgradering. Grønn etats syn er at saken bør utredes og at en implisitt ser på i hvor stor grad det skal være et strømlinjeformet torg/profil og hvem som skal bekoste dette, enten torghandlerne (som i dag) eller kommunen. Torgflaten, arealet mot Rundetårnet Dette er arealet til det tidligere «frukttorget» og har i dag asfaltdekke. Om dekket også her bør ha samme kvalitet som torgflaten på Torget som har granittheller, er ikke belyst så langt. Siste oppgradering av Torget var i 1997 og det ble da ikke anlagt tilkoblingspunkter for elektrisk strøm og VA på dette arealet. I planene for oppgradering av infrastruktur under torgflaten som det vises til i dette notatet, forutsettes det at dette arealet fortsatt ikke har nevnte tilkoblinger. Grønn etats syn er at dette arealet bør være tilgjengelig for torgsalg som ikke krever infrastruktur under dekket. Fremtidig bybane: Det er nå vedtatt at bybanen mot nord skal gå over Bryggen, og følgelig med all sannsynlighet passere Torget. Ny reguleringsplan er ikke utarbeidet. Grønn etats syn er at ettersom gatearealet er knapt, og om Torget skal ha eget stoppested, kan dette medføre redusert areal til torghandel. Framtidstanker for Torget 8

9 - Kommunalt ansvar: Torget er et kommunalt ansvar hva gjelder rammebetingelser og lokaliteter. Til dette er det- og bør fortsette å være, en egen torgadministrasjon. Når det gjelder den kommersielle siden, det som går på omdømme og direkte reklame for produktene til den enkelte torghandler - bla. gjennom Torget i Bergens hjemmeside -, så er dette sannsynligvis ikke en like naturlig kommunal oppgave. Dette bør det sees nærmere på og kan være noe som for fremtid bør håndteres av torghandlerne selv som gruppe? - Bygg og torgflate: Det har ikke vært naturlig at et bygg, dvs. her Mathallen, har ligget under Grønn etats forvaltningsansvar. I dag er det derfor to etater som håndterer de materielle sider av Torget, det er Grønn etat for uterommet, Torgflaten, og Etat for Bygg og Eiendom, for bygget, Mathallen. Selv om samarbeidet har gått greit, kan det pekes på at det bør vurderes om en og samme organisasjon kan ha forvaltningsansvar for både Mathallen og Torgflaten. Dette vil i så fall medføre at all saksbehandling for den kommunale eiendommen Torget, blir liggende i en administrativ forvaltningslinje. - Samarbeid Torghandlere kommune: Forholdet mellom kommunen og torghandlerne er bedre enn på lang tid og vi anbefaler at all utbedring av skur 11, torgflaten og Mathallen vil skje i kontakt med torghandlerne. I byrådets fremtidige Design og arkitekturplan for Torget og Bryggen bør også torghandlerne involveres i det som gjelder dem. Anbefalt forslag fra Grønn etat Grønn etats utredning i dette notat tas til etterretning for den videre utvikling av Torget. Erik Persen - saksbehandler Sissel J. Lerum - etatsjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 9