MØTEINNKALLING. Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: kl. 18:00 Sted: Lille sal i Ås kulturhus Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget og Saksliste Delegerte vedtak Orienteringssaker Saker til behandling 16/17 13/ R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst - Klage på vedtak 17/17 16/ Gnr 61 bnr 73 og 56 - Ås Stadion Grusbanen - Modulskole - Klage på dispensasjon fra formål /17 16/ Trafikksikkerhetstiltak rundt Ås modulskole 9 19/17 17/ Ny bestemmelse om etablering av hybelhus/bygning for bofellesskap i kommuneplanens arealdel - Høring og offentlig ettersyn 20/17 16/ Gnr 42 bnr Lyngveien 33 - Tilbygg/bruksendring - Klage på vedtak om avslag 21/17 16/ R-307 Områdereguleringsplan for Tømrernes Feriehjem og Askehaugåsen - Fastsetting av planprogram 22/17 16/ R-310 Detaljreguleringsplan for Brekkeveien 19 - Varsel om oppstart /00161

2 23/17 17/ Gnr 104 bnr 50 - Vinterbro Næringspark - Rema 1000 distribusjonssenter - Søknad om dispensasjon for sykkelparkering og blågrønn faktor 24/17 17/ Søndre Moer - gnr 54 bnr forespørsel om omregulering 25/17 17/ Varsel om midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde 26/17 17/ Samlokalisering av kommunale tjenester i Ås sentrum Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no v/marianne Thorsen. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Delegerte vedtak Arkivsak Tittel 14/ Delegerte vedtak byggesak - Februar og 1. til 15. mars 2017 Orienteringssaker Uno X - Ønske om etablering av hydrogenstasjon på Solberg Follo landbrukskontor Håndtering av overskuddsmasser i Follo - Veileder for saksbehandling Orientering om status ved plan- og utviklingssjef Orientering om status ved etatsjef for teknikk og miljø Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 67

3 Saker til behandling HTM-16/17 R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst - Klage på vedtak Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 16/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: Klage på vedtak av R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak i sak 109/16, møtedato , opprettholdes. I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28 oversendes klagen til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Kommunestyret Fylkesmannen i Oslo og Akershus (endelig vedtak) Vedlegg: 1. Saksfremlegg - HTM, første gang Protokoll - HTM, første gang Saksutskrift - HTM, annen gang Saksutskrift - Kommunestyret, første gang Saksutskrift - Kommunestyret, annen gang Saksutskrift - Kommunestyret, tredje gang Møtereferat - Statens Vegvesen Møtereferat - Statens Vegvesen Statens Vegvesen - Forhåndsuttalelse - Områdereguleringsplan for Solberg Øst 10. Statens Vegvesen - Uttalelse til offentlig ettersyn - Områdereguleringsplan for Solberg Øst 11. Trafikknotat Saksbehandler sender vedtaket til: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Harald Skogholt Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 67

4 Saksutredning: Fakta i saken: Områdereguleringsplan for Solberg øst ble vedtatt av kommunestyret i Ås i møte Vedtatt reguleringsplan tilrettelegger for areal til boligformål, offentligeller privat tjenesteyting, grønnstruktur og teknisk infrastruktur. Det er avsatt 8 felter til boligbebyggelse i planområdet, og ett felt til offentlig- eller privat tjenesteyting. For feltene BK1, BK2, BK3, B3, B4 og B5 stilles det krav om detaljregulering. Klage på vedtak: Kommunestyrevedtaket ble annonsert i avisene , og ble sendt til berørte parter i brev datert med underretting om klageadgang. Det er innkommet én klage på vedtaket. Harald Skogholt Bosatt i Skovlyveien 6, og har utkjøring til rundkjøringen ved Nordbyveien/Granheimtunet som er hovedatkomst til planområdet for områdeplanen. Skogholt er sterkt uenig i valg av atkomst til planområdet, og mener valgt løsning om trafikk til Nordbyveien er uhensiktsmessig og vil føre til uheldig trafikkbelastning. Særlig er atkomst til området som vil krysse skolevei trukket frem som svært uheldig. Rundkjøringen som er opparbeidet mener han er uoversiktlig og oppleves utrygg. Videre skriver han at det fremstår merkelig at kommunen og Vegvesenet bygger miljøgate i Nordbyveien, samtidig som det legges opp til økt trafikk med atkomst til veien fra dette og andre foreslåtte boligområder i området. Som følge mener han atkomst til de nye boligområdene i områdeplan for Solberg øst bør ledes til Søndre Tverrvei, og at dette ikke er grundig nok vurdert i behandlingen av saken. Vurdering: Valg av atkomst for bil til området har vært gjenstand for vurderinger gjennom hele planprosessen, både forut for utarbeidelse av planforslag til førstegangsbehandling, ved førstegangsbehandling av planforslag, og etter offentlig ettersyn og påfølgende revisjoner av reguleringsplanen. Før førstegangsbehandling av planforslaget ble det tidlig avklart at Statens Vegvesen motsatte seg hovedatkomst til området via Søndre Tverrvei. Dette ble begrunnet i Søndre Tverrveis status som avlastningsvei og hovedatkomst for bil til Ski sentrum, der så få avkjørsler og flaskehalser som mulig var ønskelig. I tillegg var det ønskelig at ny bebyggelse i området støttet opp om Nordbyveiens nye status og opparbeidelse som lokal fordelingsvei til omkringliggende boligområder med redusert hastighet for bil, økt standard for gående og syklende, og hyppige kollektivavganger. Fra Vegvesenets side ble det derfor anbefalt en fordeling der 80 % av trafikken i planområdet skulle føres til Nordbyveien, 15 % til Søndre Tverrvei og 5 % til Tamburveien i nord. Denne fordelingen, og fordeling av trafikken i sin helhet til Nordbyveien/Granheimtunet, var utgangspunkt for trafikkanalyse produsert (vedlegg 11). Trafikkanalysen la til grunn et forslag om opp til 1300 boenheter i området, og anbefalt fordeling av trafikkbelastning har hatt dette antallet som utgangspunkt for antatt turtallsproduksjon. Trafikkbelastningen i krysset Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 67

5 vurderes ikke å medføre trafikale problemer selv med et forslag om 1300 nye boenheter i området. Boligantallet i planforslag til førstebehandling ble i etterkant av trafikkanalysen redusert til 890. Ettersom dette boligantallet utgjør godt under 80 % av trafikkbelastningen som var anbefalt ledet til Nordbyveien, er atkomst og trafikk i området kanalisert til Nordbyveien i sin helhet. Dette har gitt anledning til å sikre helhetlig sammenhengende grønnstruktur langs planområdets østre avgrensning, som flere berørte parter har pekt på behovet for i behandlingen av saken. For å tilrettelegge for at reiser i området i så stor grad som mulig kan gjøres per gange, med sykkel eller med kollektivtransport er det videre sikret god tilknytning til tilgrensende ferdselsårer og grøntstruktur for gående og syklende i hele planområdet. Det er avsatt areal til tosidig fortau langs bilveier i området, areal til sykkelvei mot grense til Ski kommune i øst, og ny gangbru over Søndre Tverrvei videre til Solberg skole i sydvest med rekkefølgekrav og egen utbyggingsavtale. Vegvesenet har i sin uttalelse til offentlig ettersyn likevel bedt om at det opprettholdes mulighet for gjennomgående vei dersom situasjonen skulle kreve det i fremtiden, og da særlig med tanke på mulig busstrasé gjennom området. En gjennomgående vei i området vil i et slikt tilfelle være anbefalt lukket med bom for å hindre allmenn ferdsel for privatbil til Søndre Tverrvei. I forslag til annengangsbehandling etter offentlig ettersyn er dette løst gjennom fastsatte byggegrenser for felt B5, og avsatt areal til grønnstruktur langs grensen til Ski kommune. Det er dermed sørget for at det er avsatt tilstrekkelig areal til mulig gjennomgående veitrasé dersom behovet skulle oppstå, og kommunen betrakter innspillet å være ivaretatt. Konklusjon med begrunnelse: Forhold for biltrafikk inn og ut av området er grundig vurdert i saken. Rådmannen kan ikke se det er fremkommet nye momenter i klagen som ikke er vurdert tidligere i planprosessen. Den nå opparbeidede kryssløsningen i Nordbyveien/Granheimtunet er vurdert å ha tilstrekkelig kapasitet for den forventede trafikkbelastningen, og både fremkommelighet og trafikksikkerhet forventes å være god også når planlagt utbygging er gjennomført. Oppstår det likevel behov for gjennomgående vei, er areal til dette sikret i reguleringsplanen. Det er videre viktig å påpeke at å lede hoveddelen av trafikk inn og ut av Søndre Tverrvei ikke ville være en tilstrekkelig løsning, da det er langs Nordbyveien de fleste daglige gjøremål vil forekomme for beboere i området. Å legge hovedatkomst til Søndre Tverrvei vil tilrettelegge for mer bilbruk i området, og vil forringe overordnede ambisjoner om at Søndre Tverrvei skal fremstå som en attraktiv hovedatkomst til Ski sentrum for besøkende utenfra, slik at Nordbyveien i hovedsak kan fungere som lokal atkomstvei for beboere i området. Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge og at kommunestyrets vedtak i møte opprettholdes. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 67

6 HTM-17/17 Gnr 61 bnr 73 og 56 - Ås Stadion Grusbanen - Modulskole - Klage på dispensasjon fra formål Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 17/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagernes anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av administrativt vedtak om dispensasjon av HTM opprettholder kommunens vedtak av , sak nr. 16/00562 dok. 12, og klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: Vedlegg 1. Ås Stadion Grusbanen - Midlertidig modulskole - Dispensasjon fra formål Vedlegg 2. Kartgrunnlag Vedlegg 3. Klage på vedtak - Dispensasjon fra formål Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle dokumenter i sak angående vedtak om dispensasjon fra formål, samt ramme- og igangsettingstillatelse. Saksbehandler sender vedtaket til: Asbjørn Kjærsrud og Ella Kjærsrud, Langbakken 55, 1434 Ås Harald Schytz, Langbakken 58, 1434 Ås Astrid M. Fyksen, Langbakken 44, 1434 Ås Knut Rød og Anita Enoksen, Langbakken 51, 1434 Ås Anna Martha Elgersma og Arnold Arnoldussen, Langbakken 46, 1434 Ås Kristen Øyen og Bjørg Øyen, Langbakken 56, 1434 Ås Marianne Skolmo og Morten Skolmo, Mellomveien 2, 1434 Ås Ås kommune, prosjektavdelingen, Moerveien 10, 1430 Ås Koda Arkitekter ved Steffen Emhjellen Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 67

7 Saksutredning: Sammendrag: Det er gitt midlertidig dispensasjon til å fravike formål idrettsanlegg for å plassere en midlertidig modulskole på grusbanen. Det er videre gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse til å oppføre skolen. Det er kommet inn klage på at det er dispensert fra formålet for å bygge skole på grusbanen. Klagen går ut på bekymring for økt trafikk i småveiene mellom skolen og Rv Rådmannen finner at trafikkavviklingen for nytt skolebygg er ivaretatt så langt det er mulig, og vil også videre følge nøye med i trafikkutviklingen etter at skolen er tatt i bruk for å sette inn eventuelle nødvendige tiltak for at trafikkavviklingen skal bli tilfredsstillende. Rådmannen finner at klagernes anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av kommunens vedtak om dispensasjon av Rådmannen vurderer derfor at vedtak om midlertidig dispensasjon bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge og saken må oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Fakta i saken: Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra formål idrettsanlegg for plassering av modulskole på grusbanen på Ås stadion, sak nr. 16/ , datert Se vedlegg 1. Dispensasjonen ble nabovarslet og det kom ikke inn merknader til søknaden. Ved varsling av søknad om rammetillatelse for bygging av modulskolen, ble det sendt varsel med kopi av vedtak om midlertidig dispensasjon til flere eiendommer enn det ble gjort ved søknad om dispensasjon. Det er eiere/festere på sju av disse eiendommene som har klaget på vedtaket om dispensasjon. Klagen går i hovedsak ut på: At det mangler en vurdering av trafikkbildet i et større område rundt stadion. Når antallet myke trafikanter eller biler øker vil trafikksikkerheten påvirkes negativt. Klagerne foreslår tre forskjellige måter det ved hjelp av skilting tvinger trafikk ut fra området: Stenging av Langbakken ved RV 152, gjennomkjøring forbudt skilt samme sted eller stenging av Langbakken et sted mellom Hellinga og Tårnveien. Videre redegjøres det for disse tre alternativene. Klagerne konkluderer med at stenging av Langbakken et sted mellom Hellinga og Tårnveien vil være best, med flest fordeler og minst ulemper for beboerne i området. Vurdering: Det er utarbeidet en trafikksikkerhetsvurdering av hvilke konsekvenser oppføring av modulskolen vil få for nærområdet med hensyn til bilkjøring. Det er også under utarbeidelse en egen tiltakspakke for å bedre trafikksikkerheten til elevene. Trafikk til og fra modulskolen er planlagt via Idrettsveien. Det skal bygges snusirkel på eksisterende parkeringsplass, samt at p-plassen utbedres. Det skal bygges busslomme i Idrettsveien langs fotballbanen, for busstopp og bilstopp. Buss/bil skal Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 67

8 da kjøre inn Idrettsveien fra Rv.152, snu på parkeringsplassen/snusirkelen, slippe av elever i busslommen og kjøre ut via Idrettsveien og ut på Rv.152 igjen. På den måten befinner elevene seg på rett side av veien allerede når de går ut av bil/buss og kan gå rett inn på skolen via ny gangvei sør for fotballstadion. Ellers vil barn som går/sykler til skolen, komme ned Langbakken/Tårnveien og Solveien fra deler av Rustadfeltet/Torderud, og inn Idrettsveien fra Sentralveien og Solfallsveien fra de andre delene av skolekretsen. Kommunen har fokus på trafikkavvikling i forbindelse med det nye skolebygget. Det utredes tiltak for å begrense kjøring i alle veiene rundt skolen. Dette er et pågående arbeid som utføres av trafikkrådgiver. Kommunen måler allerede trafikkmengden på veiene i området for å ha en referanse for å kunne måle eventuell økning i trafikk, etter at skolen er tatt i bruk. Kommunen vil følge opp trafikksituasjonen fra modulskolen tas i bruk og videre mens den er i bruk, og vil eventuelt sette inn tiltak for å unngå økt kjøring i småveiene rundt skolen hvis det viser seg at trafikkmengden øker betydelig. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen finner at klagernes anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av administrativt vedtak om dispensasjon av Rådmannen vurderer at administrativt vedtak om dispensasjon av , sak 16/00562 dok. 12 bør opprettholdes. Klagen bør dermed ikke tas til følge og saken må oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 67

9 HTM-18/17 Trafikksikkerhetstiltak rundt Ås modulskole Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 18/ Rådmannens innstilling: 1. Notat vedr. trafikksikkerhetstiltak for midlertidig modulskole, fra Cowi datert , tas til orientering. 2. Foreslåtte trafikale sikkerhetstiltak, oppsummert i tabell 1, utføres innen skolestart Sikkerhetstiltakene utføres innenfor bevilget investeringsramme på kr. 2,0 mill. ekskl. mva.. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatssjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Notat vedrørende trafikksikkerhetstiltak for midlertidig modulskole fra Cowi AS datert , inkludert tilhørende skiltplaner og skisse. 1.1 Trafikkplan, eksisterende situasjon 1.2 Prinsippskisse vegens frie rom og vekstsone 1.3 Tårnveien, oppstramming 2. Notat vedrørende gjennomgang av HTMs vedtak av med innspill fra Statens vegvesen. 2.1 Fra SVV - Prinsippskisse vegens frie rom og vekstsone 2.2 Fra SVV - Generelle krav til sikt 2.3 Tårnveien, oppstramming 3. Innspill fra Rustad FAU vedr. trafikksikkerhetstiltak Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: HTM sak 16/01245 datert Saksbehandler sender vedtaket til: Etatssjef for teknikk og miljø Prosjektsjef Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 67

10 Saksutredning: Sammendrag: I forbindelse med bygging av ny skole på Rustad blir det etablert en midlertidig modulskole på grusbanen ved Ås stadion. Denne skal benyttes av eleven på Rustad i byggeperioden For å sikre en trygg skolevei til elevene er det utarbeidet en trafikkanalyse og en vurdering av aktuelle trafikksikkerhetstiltak. Til grunn for analysen er det bl.a. benyttet informasjon fra en spørreundersøkelse i regi av Rustad FAU, som synliggjør sannsynlige krysningspunkt langs skoleveien. Fakta i saken: HTM behandlet trafikkforholdene i forbindelse med etablering av modulskolen på grusbanen ved Ås stadion den i HTM-Sak 9/16 og deretter den i HTM-Sak 59/16. HTM sitt vedtak i sak 59/16 lyder som følger: 1. Fremlagte trafikksikkerhetsvurdering tas til orientering 2. Følgende tiltak skal gjennomføres: A. I krysset Fv. 152 (Sentralveien) x Idrettsveien Ny linjeføring av gang- og sykkelveien. Kostnadsestimat anleggskostnader på kr eks. mva. B. Fra krysset Fv.152 X Idrettsveien langs Fv. 152 via Sentralholtet til krysset Fv.152X Nyborgveien (til sammen 10 fotgjengeroverganger, inkl 3 ved Sentralholtet): Varsling på asfalt i kjørebanen før opphøyd gangfelt. SVV bes ha økt fokus på sikkerhet ved samtlige fotgjengeroverganger på denne strekningen. SVV bes å vurdere øvrige tiltak, som bedre merking/skilting av fotgjengerovergang, bedre gatelys, bedre og raskere oppfølging alle de gangene gatelysene svikter, prioritert brøyting av gang/sykkelvei, og høyere fartsdumper. Sikten på gang- og sykkelveien langs Fv. 152 må sikres. Kostnadsestimat anleggskostnader på kr eks. mva. per overgang. C. Krysset Fv. 152 (Sentralveien) x Langbakken Oppstramming av atkomstkrysset Langbakken x innkjøring til Rema Kostnadsestimat anleggskostnader på kr eks. mva. D. Solfallsveien Fartsregulerende tiltak (fartsdumper). Kostnadsestimat anleggskostnader kr eks mva. Sikre god sikt i private avkjørsler mot Solfallsveien. Kostnadene ligger her hos kommunen i form av økt drift. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 67

11 E. Tårnveien Fartsreduserende tiltak (fartsdumper). Kostnadsestimat anleggskostnader kr eks mva. Oppstramming av kryssene Tårnveien x Langbakken og Tårnveien x Idrettsveien. Oppstramming av kryssene vil kunne redusere bilisters hastighet i sving. Kostnadsestimat anleggskostnader kr eks mva. Sikre god sikt og friksjon (fjerne vegetasjon, økt vinterdrift). Kostnadene ligger her hos kommunen i form av økt drift. F. Gamleveien-Vardeveien Tydelig skilting. Kostnadsestimat anleggskostnader kr eks mva. Innsnevre gatene. Kostnadsestimat anleggskostnader kr eks mva. G. Utover rene fysiske tiltak skal følgende gjennomføres i bruksperioden for modulskolen: Kontinuerlig informasjon vedrørende veivalg, herunder jevnlige kommunikasjonskampanjer. Rustad skole skal vurdere om det skal innføres skolepatrulje i perioden modulskolen er i drift. o FAU skal være med på bestemmelsen om etablering av skolepatruljen. o Ha en trafikkansvarlig lærer som setter seg inn i regler og rutiner og som står for opplæringen av skolepatruljene. o Skolepatruljeopplæringen skal ikke gå på bekostning av annen trafikkopplæring ved skolen. o Politiet eller samferdselsetat skal kontaktes for å få en vurdering av skolepatruljens plassering og oppgaver i henhold til trafikken på stedet. o Det skal etableres klare beskrivelser for hvilke oppgaver patruljen skal ha og hvilke rutiner som skal følges. o Skolepatruljens oppgaver skal være kjent for alle elever, lærere og foresatte. Barnetråkk-analyse gjennomføres etter at skolen er startet opp, for å gi kommunen et bilde på hvordan barna virkelig bruker skoleveien. H. Det etableres lysregulering ved: Fv. 152 kryss Idrettsveien Fv. 152 kryss Langbakken og von Øtkens vei. 3. HTM ber om å få en sak vedrørende trafikkavvikling og skilting i området, inkludert Solbakken og Solveien snarest. 4. Gjennomføring av tiltakene forutsetter nødvendig finansiering. 5. Gjennomføring av tiltak på Fv. 152 forutsetter godkjenning fra Akershus fylkeskommune ved veiavdelingen. Cowi AS har utarbeidet et notat datert med forslag til trafikksikkerhetstiltak for midlertidig modulskole basert på HTM sitt vedtak (vedlegg 1). Notatet omtaler arbeidsprosessen fra sommeren 2016 og frem til i dag. Trafikksikkerhetstiltakene er i notatet basert på at elevene fra Rustad skole skal gå Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 67

12 på Ås modulskole i denne fase. Notatet har også hensyntatt innspillene fra Rustad skole FAU, som viser krysningspunkter ut fra klassetrinn og krysningspunkter ut fra bostedsområder. Cowi AS har i notatet omtalt faremomenter og problemområder i forhold til punktene A-G. Anbefalte tiltak er oppsummert i tabell 1 nedenfor. Det har videre vært avholdt møte med Statens vegvesen vedrørende foreslåtte tiltak på FV 152. SVV sin tilbakemelding er redegjort for i vedlegg 2. I hovedsak går tilbakemeldingen ut på at allerede iverksatte tiltak på FV 152 er tilstrekkelig og at foreslåtte tiltak ikke vil kunne godkjennes av SVV. Vedtakets punkt G ivaretas av rådmannen i samarbeid med FAU. Fremdrift: Antatt fremdrift for gjennomføring av trafikksikkerhetstiltakene vil være avhengig av en endelig godkjenning fra politiet og SVV, iht. ny skiltplan. Fysisk gjennomføring av tiltakene vil starte opp straks skiltplanen er godkjent. Det antas oppstart i mai, og ferdigstillelse av tiltak i løpet av juni/juli Økonomiske konsekvenser: Total bevilgning for trafikksikkerhetstiltakene er på kr. 2,0 mill. ekskl. mva. (HP ). Oppsummering av alle tiltakene iht. til pkt. 4 i notatet fra Cowi AS: Tabell 1. Anbefalte trafikksikkerhetstiltak Tiltak Anslått pris ekskl. mva 1 Sykkelsperre, gjerde og lys Sentralveien x Idrettsveien Kr ,- 2 Sikring av gangfelt i Fv.152 (rumlefelt) Avslått av Kr. 0,- SVV, eventuelle alternative tiltak avventes til etter foretatte fartsmålinger 3 Langbakken, fartshumper og speil Kr ,- 4 Solfallsveien, fartshumper Kr ,- 5 Tårnveien, fartshumper, oppstramming av kryss og skilt Kr ,- 6 Fotgjengerfelt over Fv. 152 v/ Solveien Kr ,- 7 Idrettsveien v/ krysset Fv. 152 Sentralveien, opphøyd gangfelt og skilt Kr ,- 8 Nytt fortau langs Extra-tomta/ Idrettsveien, samt Kr ,- fotgjengerfelt 9 Gamleveien, fartshumper, sperring og innsnevring Kr ,- 10 Vardeveien, stenging av gjennomgang Kr. 0,- 11 Mellomveien, fartshump Kr ,- 12 Grusveien, fartshumper Kr ,- Honorar for rådgivere Kr ,- Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 67

13 Administrasjon og interne tiltak Kr ,- Reserve Kr ,- Total Kr ,- Utover dette kommer øvrige tiltak som må gjennomføres i regi av kommunens egne ansatte. Dette må dekkes over ordinært driftsbudsjett. Miljømessige konsekvenser: Det legges opp til en rekke tiltak som vil bedre trafikksikkerheten til gående og syklende på bekostning av bilbasert transport. Dette vil ha positive miljømessige effekter på redusert utslipp og bedre folkehelse. Det vil imidlertid være behov for aktive kampanjer for å redusere levering og henting med bil da dette vil medføre kø med tilhørende lokale utslipp. HTM har bestilt barnetråkkanalyse når skolen er startet opp i august. Analysen vil kunne gi et bilde på hvordan barna virkelig bruker skoleveiene. Etter gjennomført analyse vil det være mulig å korrigere sikkerhetstiltakene, hvis teoretisk foreslått tiltak ikke stemmer med virkeligheten. Alternativer: Foreslåtte tiltak er ut i fra en faglig vurdering den mest optimale utnyttelsen av bevilgede budsjett. Det vil imidlertid være mulig å velge andre tiltak og endret prioritering av midlene. Konklusjon med begrunnelse: Det anbefales å gjennomføre foreslåtte trafikksikkerhetstiltakene iht. notat fra Cowi AS datert m/ tilhørende tegninger. Ut i fra foreliggende informasjon og antagelser om fremtidig situasjon vil dette bidra til å skape en så trygg skolevei som mulig innenfor gjeldene rammer. Det vil i tillegg gjennomføres analyser av faktisk situasjon etter oppstart drift på modulskolen. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Omgående Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 67

14 HTM-19/17 Ny bestemmelse om etablering av hybelhus/bygning for bofellesskap i kommuneplanens arealdel - Høring og offentlig ettersyn Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 19/ Formannskapet 25/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens legges ny bestemmelse om etablering av bygning for bofellesskap (hybelhus) i kommuneplanens arealdel ut på høring og offentlig ettersyn Forslag til bestemmelse: Det må foreligge særskilt tillatelse fra kommunen for: a) å omdanne eller ta i bruk bolig eller fritidsbolig til forretningslokale, herunder hotell, motell, hospits/pensjonat, vandrer/feriehjem, appartement, camping/utleiehytte eller annen bygning for overnatting b) å slå sammen boenheter eller dele opp boenheter til hybler c) annen ombygging av bolig enn den som omfattes av bokstav a eller b når ombyggingen fører til at boenheten opphører. Søknad om særskilt tillatelse skal nabovarsles. Ved avgjørelsen av om tillatelse etter første ledd bokstav a til c skal gis, skal det tas hensyn til om det etter kommunens skjønn er en forsvarlig utnytting av boligmassen. Vedlagte retningslinjer for saker etter bokstav b) skal benyttes ved saksbehandlingen. Det kan stilles vilkår for tillatelsen i henhold til disse retningslinjene. Det kan også stilles vilkår om at tiltakshaver skal skaffe berørte beboere erstatningsbolig dersom ombyggingen får uheldige konsekvenser for beboerne. Dersom bolig er omgjort i strid med planbestemmelse etter første ledd, kan kommunen påby at den settes i slik stand at den kan tjene sitt opprinnelige formål. Ås, Trine Christensen Rådmann Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Ellen Grepperud Leder for plan og utvikling Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 67

15 Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Vedlegg: 1. Ås kommunes vedtekter 2. Notat om hyblifisering 2.1. Tolkningsuttalelse KMD 2.2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 3. Saksutskrift HTM Retningslinjer for saksbehandling 4.1. Definisjoner og forståelse av de ulike boligtypene 4.2. Vedlegg til retningslinjer for saksbehandling Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksutredning: Sammendrag: Plan og bygningsloven 11-9 nr. 5 jf gir kommunen hjemmel til gjennom kommuneplanbestemmelser å kreve at blant annet oppdeling av bolig til hybler skal ha særskilt tillatelse fra kommunen. Flere kommuner har allerede tatt inn en slik bestemmelse i sin kommuneplan. Dette gjelder blant annet Gjøvik, Kristiansand, Tromsø, Hemsedal og Nøtterøy kommune. I Ås kommune er en tilsvarende bestemmelse nedfelt i kommunens lokale vedtekter til plan- og bygningsloven til 91 A (vedlegg 1). De lokale vedtektene er gyldige frem til , jf. pbl Da de faller bort fra juli i år, mener rådmannen det er viktig å innlemme denne bestemmelsen i kommuneplanens arealdel. Sakens bakgrunn: Ås kommune har utfordringer med hvordan man skal forholde seg til saker der eneboliger eller tomannsboliger gjøres om til utleieboliger som leies ut som «hybelhus» eller bygning for bofellesskap. Temaet ble drøftet i Hovedutvalg for teknikk og miljø den , hvor rådmannen la frem et notat med ulike problemstillinger knyttet til såkalt «hyblifisering» (se vedlegg 2 m/bilag 2.1 og 2.2). Rådmannen ble bedt om å presentere et forslag til ny bestemmelse i kommuneplanens arealdel i neste utvalgsmøte, med en oversikt over mulige situasjoner og definisjoner. Fakta i saken: Det har de siste årene blitt en stor økning i antall tilfeller der boliger blir kjøpt opp med det formål å dele opp bygget til hybler som senere skal leies ut. Dette gjelder særlig boliger i nærheten av NMBU. Det finnes også enkelttilfeller andre steder i Ås. Av områder med sterk økning i antall hybler nevnes Kajaområdet spesielt. Dette er et gammelt etablert boligområde som nå er i ferd med å endre karakter. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 67

16 Rådmannen har mottatt flere henvendelser fra bekymrede naboer til slike bygninger som er gjort om til hybel. Henvendelsene gjelder særlig økt støy og trafikksituasjonen som følge av økt parkering i gatene, samt manglende eksteriørmessig vedlikehold som oppleves som et problem for naboene. Rådmannen ble vinteren 2016/2017 blant annet gjort oppmerksom på en slik sak på Kaja, hvor et hus som før var en enebolig eid av én familie, nå var oppkjøpt av et firma som har gjort om boligen innvendig til hybelhus. Boligen er i sin helhet leid ut til studenter ved NMBU, og firmaet søkte kommunen om tillatelse til oppføring av tilbygg for å tilrettelegge for enda flere hybler i boligen. Naboene protesterte og viste blant annet til parkeringsproblematikk, støy og dårlig vedlikehold av hagen. Studenter melder sjeldent flytting til sine midlertidige bopeler. Kommunen, brannvesenet og andre offentlige instanser sitter således ikke med opplysninger om hvem som bor i etablerte hybelhus. Det er derfor svært utfordrende å fange opp disse sakene. Kommunen kan, basert på dagens regelverk, kreve at eier av eiendommen søker om bruksendring. I det konkrete tilfellet på Kaja var det etter reguleringsplanen kun tillatt med eneboliger eller eneboliger med hybelleilighet på inntil 60 m 2. Kommunen påla derfor tiltakshaver å søke om bruksendring til hybelhus, og det var derfor også nødvendig å søke om dispensasjon fra tillatt boligtype i reguleringsplanen (vedlegg 3). Det var for øvrig søknaden om tilbygg som gjorde at kommunen ble oppmerksom på denne saken. I svært mange tilfeller blir eneboliger endret og leid ut som hybelhus uten at kommunen er kjent med dette, og det er derfor svært utfordrende å følge opp disse sakene. Definisjon hybelhus (bygnings for bofellesskap): Begrepet «hybelhus» er en muntlig betegnelse som formelt sett ikke finnes i gjeldende regelverk. Rådmannen finner det derfor hensiktsmessig å formelt benytte begrepet «bygning for bofellesskap», kode 159, jf. matrikkelføringsinstruksen. For enkelthets skyld vil imidlertid begrepet «hybelhus» bli brukt som forkortelse for «bygning for bofellesskap» i dette saksfremlegget. Rådmannens forståelse av hybelhus, er en bolig som i sin helhet leies ut til flere selvstendige personer. Hybelhus vil altså være beregnet på mennesker som bor der uavhengige av hverandre, og som hver har sitt eget soverom/oppholdsrom (hybel) og disponerer fellesareal med de andre beboerne. Hjemmelshaver bor ikke i bygningen selv. Nærmere om dette nedenfor. Dagens situasjon: Etterspørselen etter hybler har i Ås kommune økt kraftig de siste årene som følge av utviklingen ved NMBU og det er i dag en kraftig underdekning på hybler i kommunen. Dette har medført at private aktører kjøper opp hus med den hensikt å gjøre disse om til hybelhus for utleie. På mange måter kan dette være en positiv utvikling som er i tråd med kommunens fortettingsvisjon spesielt i sentrumsnære områder. Det er imidlertid ikke alle områder eller bygninger som egner seg til en slik endring og kommunen har derfor fått et sterkt behov for en bedre kontroll og oversikt over disse sakene. For å unngå at denne situasjonen kommer ut av kontroll har rådmannen Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 67

17 derfor funnet det nødvendig å undersøke hvilke muligheter kommunen har til å kunne regulere situasjonen rundt omgjøring til hybelhus på en bedre måte. Rådmannen baserer sin vurdering av de juridiske forholdene blant annet på vedlagt svar fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) til Bergen kommune i «henvendelse om bruksendring av bolig til hybelhus i strid med reguleringsplan» (vedlegg 2.1). Reglene om etablering av utleieboliger er blitt forenklet. De nye reglene trådte i kraft fra 1. januar Basert på brevet fra KMD mener rådmannen at konklusjonen må være at kommunen har anledning til å kreve søknad om bruksendring for etablering av hybelhus etter en konkret skjønnsmessig vurdering av hva som kan tillates innenfor gjeldende plan. Dagens juridiske situasjon innebærer altså at Ås kommune kan kreve en søknad om bruksendring i tilfeller der man endrer en bolig til hybelhus. Da hybelhus fortsatt er å regne som bolig i lovens forstand, vil imidlertid hybelhuset i utgangspunktet oppfylle lovens krav om godkjent bolig. Man er dermed nærmest like langt. Basert på uttalelse fra KMD og Fylkesmannen kan det etter rådmannens syn ikke ha vært lovgivers hensikt med endringene av 1. januar 2016 at hyblifiseringsproblematikken skal stå på «lovløs grunn», altså at det ikke skal være konkrete bestemmelser eller krav knyttet til denne typen tiltak i loven. Det er likevel et faktum at loven i seg selv sier lite om dette forholdet. Kommunen har imidlertid mulighet til selv å utarbeide konkrete lokale bestemmelser om omgjøring til hybelhus. I Ås kommune er denne hjemmelen i dag nedfelt i kommunens lokale vedtekter til plan- og bygningsloven. Disse vedtektene faller som nevnt bort den For å kunne fortsette å påvirke hyblifiseringssituasjonen etter dette er det ønskelig å innlemme en tilsvarende bestemmelse i kommuneplanens arealdel før vedtektene bortfaller. Ås kommune vil dermed fortsatt ha hjemmel til å kreve at man søker før man etablerer hybelhus, selv om boligen isolert sett oppfyller andre krav i lov og forskrift. Søknad om oppdeling kan ikke godkjennes før visse kriterier fastsatt av kommunen er oppfylt. Dette fører med seg en forutsigbarhet og en forventning om likebehandling av saker i kommunen. Selv uten de lokale vedtektene eller en ny bestemmelse i kommuneplanen, har kommunen i dag en annen mulighet til å kontrollere «hyblifiseringsforholdet». Kommunen kan etter en konkret helhetsvurdering bestemme at omgjøring til hybelhus krever at det søkes om bruksendring til «bygning for bofellesskap». Dette er imidlertid en omstendelig og tungvint prosess, hvor momenter som skal vurderes blant annet er følgende: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 67

18 Hva er formålet med bruken av boligen? Hvilke virkninger vil omgjøringen få for naboer og beboere i nærområdet? Vil den nye bruken kreve oppfyllelse av andre tekniske krav enn nåværende bruk? Vil omgjøringen skape utfordringer mht. teknisk infrastruktur (vei, vann og avløp)? Har det skjedd en økning i antall beboere utover det som følger av en vanlig familiesituasjon? Ved å innlemme en konkret søknadsplikt i kommuneplanen, vil bygningsmyndigheten slippe å foreta en vurdering av hvorvidt kommunen i det hele tatt skal kreve søknad, da søknadsplikten er nedfelt i kommuneplanen. Kommunens vurderinger vil derfor bli begrenset til hvorvidt søknaden kan godkjennes. Dette vil uten tvil medføre en klarere og mer effektiv håndtering av disse sakene. Ovenfor nevnte momenter vil da i stedet bli vurdert når man skal ta stilling til om søknaden kan godkjennes eller ikke. Hovedhensikten er å skape en klarere ramme for innbyggerne i kommunen og tydeliggjøre ovenfor aktører og hjemmelshavere at omgjøring til hybelhus er søknadspliktig i Ås kommune. Rådmannen presiserer at en ny bestemmelse i kommuneplanen ikke er ment å fungere som et forbud mot oppdeling av boliger, men den skal fungere som et hjelpemiddel for kommunen til å kontrollere hyblifiseringsforholdet på en bedre måte enn i dag. Etablering av vilkår og retningslinjer for behandling av søknadene: Rådmannen har forstått det slik at HTM ønsker en oversikt over ulike scenarioer og grensesnitt mellom hvilke tilfeller som faller inn under en slik kommuneplanbestemmelse og de som faller utenfor. Rådmannen vurderer det som utfordrende å sette opp en slik oversikt, da hver enkelt sak må vurderes helt konkret. Rådmannen er likevel av den oppfatning at søknadsplikten hovedsakelig bør gjelde for etablering av hybelhus der hjemmelshaver av bygningsmassen ikke skal bo i boligen selv. Rådmannen har også utarbeidet et forslag til retningslinjer for behandling av oppdeling av hybler i bolig. Disse bør vedtas sammen med ny kommuneplanbestemmelse og ligger vedlagt denne saken (vedlegg 4 m/bilag 4.1 og 4.2). Retningslinjene vil sammen med øvrige dokumenter bli sendt ut på høring og offentlig ettersyn, og kan bli endret i etterkant av dette. Rådmannen vil også utarbeide interne rutiner knyttet til disse retningslinjene som byggesaksbehandlerne skal benytte i sin saksbehandling. Rådmannen ønsker å kunne bruke retningslinjene i behandlingen av sakene så snart disse er vedtatt. Dette for å sørge for likebehandling og forutsigbarhet for søkere og andre berørte parter. Saksbehandlingsfristen settes til 3 uker i komplette saker hvor disse er i medhold av plan og lovverk, og 12 uker der det er behov for dispensasjonsbehandling. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 67

19 Prosess: Den nye bestemmelsen til kommuneplanens arealdel er å anse som en mindre endring av kommuneplanen, jf. plan- og bygningslovens Oppstart av arbeid med denne bestemmelse er nå varslet administrativt. Hovedutvalg for teknikk og miljø vil innstille til Formannskapet som kommuneplanutvalg å legge forslag til ny bestemmelse ut på høring og offentlig ettersyn. Forslaget til ny bestemmelse vil bli forelagt berørte myndigheter, og bli kunngjort ved annonse i avis og på kommunens hjemmeside. I etterkant av høringsperioden vil innkomne innspill bli vurdert før saken på nytt legges frem politisk for endelig vedtak i Kommunestyret. Rådmannen ønsker å fremme denne saken nå som en mindre endring i stedet for å vente til neste kommuneplanrullering. Bakgrunnen for dette er at det er ønskelig å ha et egnet styringsverktøy for håndtering av etablering av hybelhus så snart som mulig, og før de lokale vedtektene bortfaller. Rådmannens vurdering: Universitetet vokser og med det øker behovet for flere studentboliger. Det er derfor viktig at det legges til rette for bosetting av flere studenter enten dette gjelder gjennom omgjøring av boliger til hybler eller ved etablering av nye studentbygg. Kommunen har imidlertid et ansvar for at etableringen av boliger for studenter skjer på en sikker måte, både for studentene som skal bo i disse boligene, men også for naboer og andre innbyggere. Spesielt gjelder dette sikkerhet mot brann, hensynet til gode bomiljøer og trafikale forhold. Oppkjøp av boliger fører til endring i boligmarkedet og har både positive og negative konsekvenser. Positive i den forstand at det blir attraktivt å bygge og utvikle boliger og områder og negative kan være at områdenes karakter endrer seg. Videre fører slike oppkjøp til en endring i boligmarkedet ved at profesjonelle aktører presser opp prisene og privatpersoner dermed presses ut av markedet i nærområdene til NMBU. Med den utviklingen dette har hatt mener rådmannen at kommunen trenger virkemidler for i større grad å styre denne utviklingen slik at den blir forutsigbar både for studenter og innbyggere. En ny bestemmelse i kommuneplanen om etablering av bygning for bofellesskap vil i større grad gjøre det mulig å styre utviklingen i en ønsket og formålstjenlig retning. Samtidig vil retningslinjene for behandlingen av slike søknader gjøre det mer forutsigbart for eier, men også for naboer ved at det stilles krav til løsninger for brannsikkerhet, parkering og utomhusarealer. Konsekvens for folkehelse: Saken har konsekvens for folkehelse da den omhandler sikkerhet og bomiljø både for studenter og naboer til hybelbygg. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 67

20 Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Konklusjon: På bakgrunn av ovennevnte foreslår rådmannen å legge forslag til ny bestemmelse om etablering av bygning for bofellesskap (hybelhus) i kommuneplanens arealdel ut på høring og offentlig ettersyn. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 67

21 HTM-20/17 Gnr 42 bnr Lyngveien 33 - Tilbygg/bruksendring - Klage på vedtak om avslag Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 20/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert HTM opprettholder sitt vedtak om avslag av , sak 72/16, klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Saksutskrift HTM Situajsonsplan omsøkt tilbygg, Lyngveien Nye plan. og fasadetegninger tilbygg Lyngveien Plankart R Tillatelse til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, Lyngveien Plan, snitt og fasadetegninger bruksendring tilleggsdel til hoveddel 1.6. Merknader til nabovarsel tilbygg Lyngveien Lyngveien 33 - Tilbygg - Retur av søknad 1.8. Redegjørelse bokollektiv fra søker Bygningsmyndigheten ber om søknad om bruksendring og dispensasjon Referat fra møte vedr. søknad tilbygg Lyngveien Rammesøknad Lyngveien 33 (revidert søknad) Søknad om dispensasjon Lyngveien Tolkningsuttalelse om hyblifisering, KMD.pdf FMOA uttalelse vedr. definisjon enebolig.docx Oversikt ulike definisjoner boligtyper 2. Klage på vedtak om avslag 2.1 Situasjonskart 2.2. Kartgrunnlag 2.3. Situasjonskart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 67

22 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Norprodukter Miljø AS v/ivan André Andersen Rune Tønsberg Frid Sørensen Leif Sundheim Per Mikalsen Saksutredning: Sammendrag: Klagen inneholder etter rådmannens syn ikke nye momenter som må medføre et annet resultat i saken enn det som følger av HTM sitt vedtak av Innsendt klage er i all hovedsak en gjentakelse av de momenter som fremkommer av opprinnelig søknad, og rådmannen mener således at vedtak om avslag bør opprettholdes. Bakgrunn for saken: HTM fattet følgende vedtak den : «Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr. 2.0 a i plan R-260 vedrørende tillatt boligtype. Hovedutvalg for teknikk og miljø finner ikke at fordelene ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Søknad om bruksendring avslås. Søknad om oppdeling av enebolig til hybler avslås. Nabomerknader tas således til følge.» Det vises til saksutskrift med tilhørende vedlegg for ytterligere informasjon om saken (vedlegg 1). Det er en skrivefeil i vedtaket, ved at ordet «klart» er byttet ut med «vesentlig». Rådmannen presiserer at saken og vedtaket for øvrig har tatt utgangspunkt i riktig formulering etter pbl. 19-2, og at begrunnelsen knyttet til vedtaket dermed må forstås dit hen at fordelene ikke kan anses for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl Klage på vedtak om avslag: Rådmannen mottok klage på vedtak om avslag fra ansvarlig søker (vedlegg 2). I klagen viser søker til at saken ikke er avhengig av verken bruksendring eller dispensasjon, men at de likevel retter seg etter dette kravet. Søker viser til at nabo på gnr./bnr. 42/95 ikke er direkte tilgrensende og således ikke skulle vært en del av saken. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 67

23 Søker peker også på at nærmeste nabo i sør, følgelig gnr./bnr. 42/51 (Kajaveien 43 og 45) er et etablert bokollektiv for eldre og funkjsonshemmede. Ås kommune er hjemmelshaver på denne eiendommen. Søker mener at omsøkt bolig også må regnes som et bokollektiv, i en «enebolig» og at dette allerede tillates i området. Søker viser til at omsøkt bygning er oppgradert både utvendig og innvendig med en takhøyde på 2,10 meter selv med parkett, varme og isolasjon i gulvene. Kjelleren har godkjente rømningsveier og lysinnslipp. Det er et godt tilrettelagt bokollektiv med alle nødvendige fasiliteter, og høyt fokus på brannsikkerhet. Klager har også intensjoner om å følge alle vilkår for en eventuell dispensasjon, jf. rådmannens innstilling i sak 72/16. Klager peker også på at tilbyggets plassering vil skape en god skjerming mot naboer i nord (gnr./bnr. 42/90). Naboer på vestsiden (gnr./bnr. 42/80) vil heller ikke bli vesentlig påvirket da de har sine utearealer mot vest og Kajaveien. Denne naboen har i tillegg prydbusker mot grense i øst som skjermer godt. Kommunens anførte ulemper, herunder parkeringsproblematikk mener klager er feil. Det er kun én person med bil i boligen i dag, og Ås kommune har nylig vedtatt parkeringsforbud langs Kajaveien. Parkering vil etter klagers mening derfor ikke bli et problem. Klager mener det er viktig å tilrettelegge for studentboliger i kommunen, og ønsker å være en seriøs aktør på dette markedet. Dette mener klager at de blir straffet for i denne saken. Klager mener HTM sitt vedtak bunner i egne personlige betraktninger rundt det å få et hybelhus ved siden av seg, og anfører at «alle vil ha studenter men ingen vil ha de ved siden av seg». Rådmannens vurdering av klagen: Rådmannen ser at nabo på gnr./bnr. 42/95 som har fremmet merknader i saken ikke er direkte tilgrensende og at klager således ikke hadde plikt til å varsle denne naboen om søknaden. Rådmannen mener likevel at dette er uten betydning for saken da de samme vurderingsmomentene ville blitt behandlet uansett, som følge av de andre naboenes merknader. I tillegg presiserer rådmannen at vedkommende nabo har rettslig klageinteresse etter fvl. 28, noe som innebærer at naboen ville blitt ansett som part med klagerett dersom dispensasjon- og bruksendringstillatelse hadde blitt innvilget. I Endret reguleringsplan for østre del av kajaområdet, plan R-260 er det kun tillatt med eneboliger, eller eneboliger med hybelleilighet på inntil 60 m 2. Rådmannen har som redegjort for i dispensasjonssaken kommet til at omsøkt tiltak ikke kan regnes som en enebolig, og at det derfor må søkes om dispensasjon og bruksendring, samt særskilt tillatelse til oppdeling etter kommunens lokale vedtekter. Det vises i den forbindelse til rådmannens drøftelser i HTM-sak 72/16. Det er altså slått fast at boligen i Lyngveien 33 vil være i strid med tillatt boligtype i området, og at tiltaket derfor er avhengig av både dispensasjon og tillatelse. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 67

24 Rådmannen vil således ikke gå nærmere inn i en drøftelse av dette, da selve søknadsplikten er slått fast tidligere. Det sentrale for denne saken er altså neste ledd i behandlingen, følgelig om denne dispensasjons- og bruksendringssøknaden kan godkjennes av kommunen. HTM svarte nei på dette spørsmålet i sak 72/16 med begrunnelsen at fordelene ikke kan regnes for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søker har nå påklaget dette, og rådmannen skal i det følgende vurdere om klagen inneholder momenter som må medføre en annen vurdering enn det som følger av HTM sitt vedtak i sak 72/16. Klager viser til tilgrensende nabo på gnr./bnr. 42/51, Kajaveien Gruppeboliger. Klager mener det faktum at det er etablert bokollektiv på denne eiendommen må tilsi at dette bør aksepteres også i Lyngveien 33. Rådmannen påpeker at disse boligene benyttes til personer med funksjonshemninger og omfatter tjenester til personer med forskjellige grader av bistandsbehov. Boligene er døgnbemannet. Rådmannen forstår klagers henvisning til dette bokollektivet dit hen at søker mener det allerede er etablert en presedens for bokollektiver i området. Rådmannen presiserer at eiendommen 42/51 faller inn under en annen reguleringsplan enn Lyngveien 33, følgelig Reguleringsplan for et område på Kajajordet, plan R-085, vedtatt av kommunestyret Dette er en liten reguleringsplan som gjelder kun for denne konkrete eiendommen. Formålet med denne reguleringsplanen var nettopp å tilrettelegge for boliger for funksjonshemmede. Boligene er godkjent som «gruppeboliger for funksjonshemmede» i tråd med reguleringsplanen. Kajaveien Gruppeboliger kan derfor ikke stå som sammenligningsgrunnlag i denne saken, og har heller ikke skapt presedensvirkninger for denne konkrete saken. Klager viser til at omsøkt bolig er oppgradert og har en høy standard. Rådmannen slutter seg til at dette er et godt oppgradert bokollektiv som nok har en høyere standard enn mange andre hybelhus i kommunen. Dette er naturligvis positivt, men må også være en grunnleggende forutsetning for ethvert bokollektiv eller hybelhus som godkjennes av kommunen. Rådmannen finner derfor ikke å kunne tillegge dette avgjørende vekt. Det er også på det rene at plasseringen til omsøkt tilbygg vil gi en god skjerming mot nabo i nord og at nabo på vestsiden har sine utearealer ut mot Kajaveien og vegetasjon som medfører at de i liten grad vil bli berørt av tiltaket. Ovennevnte momenter er imidlertid ikke avgjørende i denne saken. Som tidligere nevnt skal bestemmelsen om tillatt boligtype sikre en konkret bruk av arealene og bygningene i området og legge til rette for at bebyggelsen får en enhetlig utforming med tilfredsstillende adkomst- og parkeringsforhold, gode utearealer, samt tilstrekkelig tilgang på lys og luft mellom bygningene. Som rådmannen drøftet seg frem til i sak 72/16 er omsøkt tiltak i tråd med disse hensynene, og de vil derfor ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges i denne saken. HTM var enig i denne vurderingen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 67

25 Bakgrunnen for avslaget var imidlertid at fordelene ved å innvilge dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl Vilkårene i 19-2 er kumulative, det vil si at også vilkåret om fordelsovervekt må være oppfylt for at dispensasjon kan innvilges. HTM har kommet til at dette ikke er tilfellet i denne saken. Rådmannen er enig med søker i at det bør tilrettelegges for flere studentboliger i kommunen, trolig i større grad enn det gjøres i dag. Denne saken har utvilsomt bidratt til å belyse dette behovet. Rådmannen er likevel, basert på HTM sitt vedtak, av den oppfatning at en slik tilrettelegging bør gjøres på et mer overordnet nivå. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Konklusjon: Rådmannen finner ikke at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert Rådmannen mener vedtak om avslag av , sak 72/16 bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert HTM omgjør sitt vedtak om avslag av , sak 72/16, klagen tas således til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr. 2.0 a i plan R-260 vedrørende tillatt type bolig. Det gis tillatelse til bruksendring fra enebolig til hybelhus / bokollektiv. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: TEK 10 krav til innvendig/utvendig bod skal oppfylles. Videre oppdeling av boligen tillates ikke uten forutgående søknad og tillatelse fra bygningsmyndigheten. Det skal anordnes minimum tre biloppstillingsplasser på egen eiendom, maksimalt 5. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 67

26 Søker må sende inn revidert situasjonskart som tydelig viser parkeringsareal, samt nye plantegninger som viser areal avsatt til innvendig/utvendig bod. Søker må sende dokumentasjon som viser at radonnivået i boligen er innenfor grenseverdiene i strålevernforskriften. Da tillatt hybelhus vil ha inntil 10 hybler, er det nødvendig med en ekstra gjennomgang av brannsikkerhet. Det skal derfor innsendes brann- og rømningsplan til bygningsmyndigheten for godkjenning. Med hjemmel i Vedtekt til bygningsloven for Ås kommune av 19.november 1986 gis tillatelse til oppdeling av enebolig til hybler. Søknad om rammetillatelse behandles administrativt. Begrunnelse: HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre et annet resultat enn hva som følger av vedtak av HTM mener at hensynet bak bestemmelse nr. 2.0 a. om tillatt boligtype i R-260 ikke blir vesentlig tilsidesatt. HTM anser at fordelene ved å gi dispensasjon klart vil være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det vises til rådmannens saksutredning av og de fordeler som fremkommer der. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 67

27 HTM-21/17 R-307 Områdereguleringsplan for Tømrernes Feriehjem og Askehaugåsen - Fastsetting av planprogram Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 21/ Rådmannens innstilling: 1) I henhold til plan- og bygningslovens 12-9 fastsetter Hovedutvalg for teknikk- og miljø planprogram for Tømrernes Feriehjem og Askehaugåsen, datert , med følgende endring: Planarbeidet skal avklare fremtidig arealbruk for Bæk gård og arealer i tilknytning til gården. 2) Det legges opp til utarbeidelse av områdereguleringsplan med krav om detaljregulering for felter med foreslått ny bebyggelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Vedlegg: R-307 Planprogram, datert pdf Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Forhåndsuttalelser Saksbehandler sender vedtaket til: Stiftelsen Byggfag Kvernaas Arkitekter AS Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 67

28 Saksutredning: Fakta i saken: Forslag til planprogram for regulering av Tømrernes Feriehjem og Askehaugåsen ved Bæk/Nesset nord i Ås kommune omfatter området avsatt som hensynssone H810_3 i kommuneplan for Ås , samt arealet B14 disponert til boligformål ved Askehaug gård. Hensynssone H810_3 beskriver en ambisjon om omforming av området fra fritidsbebyggelse til boliger med helårsbruk med krav om felles planlegging. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Initiativtaker til oppstart av planarbeid er Stiftelsen Byggfag, som tidligere har drevet hytteområdet som ble anlagt som feriested for foreningens medlemmer. Stiftelsen er betydelig grunneier i området, og er blant annet eier av veiarealene i området. Kvernaas Arkitekter AS utfører oppdraget på vegne av Stiftelsen Byggfag. Kommunen har deltatt aktivt i dialog med tiltakshaver om planarbeidet. Stiftelsen ønsker å fremme forslag til regulering av området til boligformål i tråd med kommuneplanens arealdel, og har utarbeidet et forlag til planprogram. Forslag til planprogram angir rammene for det videre arbeidet med regulering av området og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 67

29 beskriver bakgrunn, formål, overordnede føringer, planprosess, medvirkningsopplegg, vesentlige utfordringer og utredningsprogram. Forslag til planprogram antyder bruk av områderegulering som plantype som kan følges opp med detaljregulering for enkelte delfelter. Det forventes at omfanget av ny bebyggelse og omfang av eiendommer med anledning til bruksendring blir avklart i den videre planprosessen. Kommuneplanens boligprogram anslår om lag 400 boenheter i området, samt 50 for felt B14 (Askehaug gård). Planprosess: Tidligere behandling av saken Området ble vurdert i behandling av kommuneplan for Ås , der det ble vedtatt å legge til rette for omforming av området for å sikre trinnvis og helhetlig planlegging av området fra fritidsboliger til boliger med helårsbruk. Kommunestyret vedtok å avsette hensynssone H810_3 for området om omforming med krav om felles planlegging. Under rullering av kommuneplan for Ås ble det avdekket at hensynssonen for omforming av området ikke var konsekvensutredet eller sendt til offentlig ettersyn ved forrige kommuneplanrullering. Ny vurdering av området med konsekvensutredning ble behandlet som egen sak i Formannskapet , sak F-2/16, og det ble bedt om særskilt uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus for å belyse områdets rettslige status. Fylkesmannens vurdering er at tidligere vedtatte hensynssone for omforming av området er å anse som gyldig. Forslag til kommuneplan for med avsatt hensynssone H810_3 ble vedtatt uten endringer. Varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet med forslag til planprogram ble varslet offentlige myndigheter og berørte parter Høringsperioden ble avsluttet Det er kommet inn 23 bemerkninger fra berørte parter. Høringsuttalelser er gjennomgått og besvart enkeltvis i kapittel 9 i forslag til planprogram. Forslaget er revidert for å imøtekomme merknadene der det har vært hensiktsmessig. Rådmannen har ingen videre bemerkninger til de innkomne merknadene. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 29 av 67

30 Vurdering: Forslag til planprogrammet peker på de grunnleggende problemstillingene for planarbeidet. Tema som er vurdert som særlig vesentlig for det videre planarbeidet er gjennomgått enkeltvis nedenfor. Valg av plantype Planprogrammet drøfter ulike plantyper i kapittel 2. Planprogrammet skisserer langt på vei en modell der områdeplan benyttes som plantype med ulik detaljeringsgrad for delfelter i området. Reguleringsplanen omfatter tre typer delfelter: 1) Delfelter hvor det kan søkes bruksendring eller søkes oppført nye eneboliger Det antas at planarbeidet vil avdekke delfelter bebygget med fritidsbebyggelse i dag, hvor regulering av området vil kunne åpne for enten å søke bruksendring eller oppføring av ny enebolig til erstatning for fritidsbolig for enkelteiendommer. Med tanke på gjennomføring vil det være utfordrende å kreve oppfølgende detaljreguleringsplaner for delfelter allerede bebygget med fritidsbebyggelse. Disse består typisk av mange potensielle tiltakshavere. For slike felter mener Rådmannen reguleringsplanen bør kunne følges opp direkte med konkrete byggesaker. Rådmannen forventer til gjengjeld at områdeplanen blir utarbeidet med et tilstrekkelig detaljnivå for disse delfeltene. Dette innebærer at forhold som byggegrenser, grunnforhold, støy, atkomster, trafikk og annet er vurdert i reguleringsplanen. 2) Delfelter hvor fritidsbebyggelse bør opprettholdes Det antas at planarbeidet vil avdekke delfelter hvor det av ulike årsaker vil være mest hensiktsmessig å opprettholde dagens fritidsbebyggelse. Det vurderes ikke som nødvendig med detaljregulering for disse feltene. En områdereguleringsplan bør også her være utarbeidet med tilstrekkelig detaljeringsgrad. 3) Delfelter som åpner for ny bebyggelse Det antas at planarbeidet vil avdekke delfelter med større eiendommer der det kan være hensiktsmessig å tilrettelegge for fortetting og ny bebyggelse, eller andre bebyggelsestyper enn eneboliger. For ubebygde delfelter der det kan bli aktuelt med ny bebyggelse, eller annen type bebyggelse enn eneboliger, bør det stilles krav om detaljregulering som utarbeides i etterkant av vedtak av områdeplanen. Kommunen vil gjennom krav om detaljregulering for disse feltene få bedre anledning til å holde kontroll over utbyggingstakt i området og sikre bruk og gjennomføring av utbyggingsavtaler. Samtidig vil det gi anledning for berørte naboer, politikere og øvrige parter å engasjere seg i en spesifikk oppfølgende planprosess for ny bebyggelse i området. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 30 av 67

31 Med disse forholdene tatt i betraktning vurderer Rådmannen at det i det videre planarbeidet bør legges opp til utarbeidelse av en områdeplan for hele det varslede planområdet, og at det stilles krav om detaljregulering for delfelter som foreslår ny bebyggelse. Vei, trafikk og infrastruktur Planprogrammet peker på en rekke utfordringer knyttet til atkomst og behov for ny infrastruktur i området. Utfordringer for vei knytter seg særlig til terreng og stigningsforhold i tillegg til behov for utvidede veibredder. Kommunen må i det videre arbeidet med planforslag vurdere driftsansvaret for eventuelle hovedveier til og i området. Ettersom store deler av terrenget i området er krevende, vil sannsynligvis hovedparten av veiene i området måtte driftes som private veier, med lavere standard enn kommunens generelle standard med tanke på bredder og stigning. Rådmannen vurderer at problemstillingene knyttet til trafikk og infrastruktur er grundig beskrevet i planprogrammet, og at temaet vil bli godt ivaretatt i det videre arbeidet. Arealbruk, utnyttelse og gjennomføring Planprogrammet redegjør for foreslått arealbruk i området i kapittel 8. Som hovedregel skal det legges opp til mulighet for å søke bruksendring for eksisterende fritidsbebyggelse i området, og oppføring av nye boliger til helårsbruk som erstatning for eksisterende fritidsbolig. Dette er i tråd med kommuneplanens målsetting. Samtidig peker planprogrammet på utfordringer knyttet til behov for ny infrastruktur til og i området. Særlig gjelder dette nye veier, vann og avløpsnett. Hvordan disse tiltakene skal finansieres må avklares gjennom det videre planarbeidet. Planprogrammet peker på tre mulige alternativer for finansiering, som eventuelt også kan kombineres: 1) Tiltakene finansieres gjennom enkeltbidrag fra hytteeiere i området som skal søke bruksendring eller å få oppført ny bolig. 2) Tiltakene finansieres direkte av kommunen. 3) Fortetting i ubebygde deler av området kan bidra til å finansiere de nødvendige tiltakene. Dersom kommunen ser for seg sistnevnte modell som mest fordelaktig, vurderer Rådmannen det slik at fortetting i hovedsak bør skje i områder med relativt god tilknytning til eksisterende servicetilbud som skoler, barnehage, handel- og servicetilbud. Rådmannen støtter i denne sammenhengen Vegvesenets uttalelse om at tyngden for eventuell fortetting i hovedsak bør legges øst i planområdet. Mulighetsanalysen planprogrammet skisserer legger imidlertid opp til mulig fortetting også vest i området ved Bæk gård. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 31 av 67

32 Rådmannen forventer at forholdet blir godt redegjort for i planforslaget, og at det blir grundig beskrevet i hvor stor utstrekning det må tilrettelegges for ny bebyggelse for å finansiere infrastrukturtiltak i området. I tillegg bør planarbeidet avklare fremtidig bruk av eksisterende bygg på Bæk gård. Dette er lite omtalt i planprogrammet. Dette forventes redegjort for i det videre planarbeidet. Naturmiljø og biologisk mangfold Planprogrammet legger opp til at det skal gjennomføres kartlegging av naturmiljø. Dersom det gjøres funn vil konsekvenser for naturmiljø vurderes. Dette vurderes som tilstrekkelig. Vann, avløp og overvann Planprogrammet legger opp til utredning av forhold knyttet til vann, avløp og overvannshåndtering. Det skal redegjøres for overvannsløsninger og behov for ny infrastruktur for vann og avløp. Dette vurderes som tilstrekkelig. Øvrige utredningstema Utredningsprogrammet planprogrammet redegjør for er omfattende og berører de aller fleste vesentlige tema i en regulering av et såpass stort område. Planprogrammet inkluderer også tema som er pekt på i innkomne bemerkninger, herunder virkninger for ny arealbruk og utnyttelse av området, forhold knyttet til lokalmiljø og bokvalitet, landskapspåvirkning, kulturmiljø, biologisk mangfold, vannog avløpsløsninger, mobilitet, samfunnssikkerhet, skole- og barnekapasitet m.m. Rådmannen vurderer utredningsprogrammet som tilfredsstillende. Dersom det oppstår behov for ytterligere opplysning av saken under utarbeidelse av planforslaget forbeholder vi oss retten til å kreve dette. Planprosess og medvirkning Planprogrammet beskriver en ambisjon om å avholde informasjonsmøter for berørte parter i området ved utarbeidelse av planforslag. Det vil også holdes særegne møter med vesentlige aktører som Statens Vegvesen og kommunen for å sikre god involvering og gode løsninger for infrastruktur. Det redegjøres også for fremdriftsplan, med politisk behandling i minst to omganger slik plan- og bygningsloven krever. Rådmannen vurderer det som viktig med god involvering fra både innbyggere og myndigheter i et planområde av betydelig omfang og med potensielt mange interessekonflikter. De foreslåtte informasjonsmøtene og arbeidsmøtene virker hensiktsmessige for å oppnå dette. Konklusjon: Samlet sett vurderer Rådmannen det reviderte forslaget til planprogram som grundig utarbeidet. Planprogrammet angir presise rammer for det videre planarbeidet, og alle relevante tema for det videre planarbeidet er godt redegjort for. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 32 av 67

33 Utredningsprogrammet som skal ligge til grunn for utforming av forslag til reguleringsplan bør være et godt utgangspunkt, både med tanke på innhold og foreslått metodebruk. Rådmannen anbefaler derfor at planprogrammet fastsettes, og at det legges opp til utarbeidelse av et reguleringsforslag der områdeplan benyttes som plantype, med krav om detaljregulering for enkelte delfelter. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 33 av 67

34 HTM-22/17 R-310 Detaljreguleringsplan for Brekkeveien 19 - Varsel om oppstart Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 22/ Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 varsles oppstart av detaljreguleringsplan for Brekkeveien 19 i Ås. Varsel om oppstart med alternativ 2 som planavgrensning sendes berørte parter og offentlige myndigheter til uttalelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: Ingen Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Referat fra oppstartsmøte Saksbehandler sender vedtaket til: Eiendomsselskapet Ås Bygg og Trelast As Shark Arkitekter AS Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 34 av 67

35 Saksutredning: Fakta i saken: Det er igangsatt planarbeid for eiendommen ved Brekkeveien 19 syd i Ås tettsted. Arealet er avsatt til kombinert bebyggelse bolig og næring i kommuneplan for Ås som felt BK2, og huser i dag Maxbo trevareutsalg. Kommuneplanens boligprogram legger opp til utvikling av om lag 90 boenheter for det avsatte arealet. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Tiltakshaver for utvikling av eiendommen er Eiendomsselskapet Ås Bygg og Trelast As. Shark Arkitekter As er engasjert til å gjennomføre ny reguleringsplan for området. Det har vært avholdt oppstartsmøte og oppfølgende dialogmøter med tiltakshaver. Oppstart av planarbeidet er ikke varslet. Forutfor varsel om oppstart har Rådmannen behov for avklaring med tanke på planavgrensning. Det er tidligere signalisert et politisk ønske om utvidet planavgrensning som også omfatter tilgrensende kommunal eiendom i vest, regulert til offentlig- eller privat tjenesteyting (Sagalund barnehage). Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 35 av 67

36 Forslagsstiller har som følge av dette utarbeidet to forslag til planavgrensning i samråd med kommunen, med og uten arealet avsatt til offentlig- eller privat tjenesteyting og friområdet nord for barnehagen. Alternativene er redegjort for nedenfor. Planavgrensning Alternativ 1 Planavgrensning Alternativ 2 Alternativ 1 omfatter felt BK2 i kommuneplanens arealdel, i tillegg til to enkelteiendommer avsatt til boligformål langs Brekkeveien. I alternativ 2 foreslås en utvidet planavgrensning mot vest som også omfatter offentlig eid eiendom regulert til barnehage og friareal langs Ekornveien. Vurdering: Rådmannen vurderer alternativ 2 med utvidet planavgrensning som også omfatter arealet langs Ekornveien til å være mest hensiktsmessig for regulering av området. Det vil gi anledning til å sikre helhetlig planlegging av et viktig utviklingsområde sentralt i Ås. Samtidig gir det en mulighet for å avklare den videre utviklingen av Sagalund barnehage. Sagalund barnehage har i dag liten kapasitet og få muligheter til videre utvikling med begrenset areal til rådighet og få utvidelsesmuligheter. Skal arealet vurderes omdisponert til boligformål, innebærer dette at kommunen enten må sette i gang egen prosess for å etablere ny barnehage som erstatning for Sagalund på sikt, eller det bør redegjøres for et alternativ der ny barnehage inkluderes som del av et omfattende nytt boligområde. Mulighet for trinnvis utvikling av området vurderes å være en vesentlig forutsetning for videre utvikling av området i begge tilfeller. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 36 av 67

37 Økonomiske konsekvenser: Dersom arealet for dagens barnehage omdisponeres og det tilrettelegges for boligbebyggelse vil verdien av tomten øke, men kommunen vil ha behov for ny barnehage i området. Barnehage kan enten inkluderes som del av et utvidet planforslag, eller det vil være behov for kartlegging av alternative lokaliseringer for ny barnehage. Erstatning av barnehagen vil i begge tilfeller føre til behov for investeringer fra kommunens side. Miljømessige konsekvenser: Forslaget innebærer omdisponering av friarealet nord for Sagalund barnehage. Dette vurderes umiddelbart å ha få miljømessige konsekvenser. Forholdet vil vurderes nærmere ved utarbeidelse av planforslag. Alternativer: Det varsles oppstart av planarbeid med planavgrensning som ikke omfatter det offentlige arealet i tråd med alternativ 1. Konklusjon med begrunnelse: Utvidet planavgrensning for reguleringsplanen vil gi anledning til å sikre helhetlig planlegging av et viktig utbyggingsområde sentralt i Ås. Rådmannen anbefaler at planområdet varsles med arealet til offentlig- eller privat tjenesteyting, og at mulighet for å opprettholde barnehage i området vurderes i det videre planarbeidet. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 37 av 67

38 HTM-23/17 Gnr 104 bnr 50 - Vinterbro Næringspark - Rema 1000 distribusjonssenter - Søknad om dispensasjon for sykkelparkering og blågrønn faktor Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 23/ Rådmannens innstilling: 1. I medhold av pbl innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø dispensasjon fra bestemmelsen om blågrønn faktor i reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark, plan R-284 2, pkt Det gis dispensasjon for å inkludere deler av grøntområdet i felt GF i beregning av BGF (alternativ 2 i saksutredningen). Begrunnelse fremgår av saksfremlegget. Dispensasjon gis på følgende vilkår jf. pbl. 19-2: Eiendommen gnr./bnr. 104/50 skal sammenføyes med eiendommene 115/68 og 104/49 innen det søkes om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for byggetiltaket. 2. I medhold av pbl innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø midlertidig dispensasjon fra kravet om minimum antall sykkelparkeringsplasser i reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark, plan R-284 2, pkt. 2.7, for etablering av 81 plasser. Begrunnelse fremgår av saksfremlegget. Midlertidig dispensasjon gis på ubestemt tid, jf. pbl første setning. Dette innebærer at kommunen ved pålegg kan kreve at tiltakshaver opparbeider flere sykkelparkeringsplasser dersom det i fremtiden blir klart at dekningen ikke er tilfredsstillende. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Fasadetegning administrasjonsbygg 2. Fasadetegning Terminal 3. Fasadetegning Terminal - Lagerkontor 4. Skjema Blågrønn faktor BGF 5. Søknad om dispensasjon sykkelparkering og BGF 6. Situasjonskart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 38 av 67

39 7. Alternativ 1 BGF 8. Alternativ 2 BGF Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker: Sweco Norge AS Tiltakshaver: Login Vinterbro AS Saksutredning: Sammendrag: I forbindelse med oppføring av nytt distribusjonslager for Rema1000 i Vinterbro Næringspark søkes det om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser om blågrønn faktor (BGF) og sykkelparkering. Rådmannen vurderer at dispensasjon bør innvilges fordi det ikke vil vesentlig tilsidesette hensynene bak bestemmelsene eller lovens formålsbestemmelse. Videre foreligger det fordeler ved å innvilge dispensasjon som klart må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Sakens bakgrunn: Reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro næringspark ble vedtatt av kommunestyret Ansvarlig for reguleringsplanen var NHP Eiendom AS, på vegne Login Vinterbro AS. Rema 1000 skal nå oppføre et nytt distribusjonssenter på eiendommen gnr./bnr. 104/50 (vedlegg 1-3). Ansvarlig søker er Sweco Norge AS på vegne av tiltakshaver Login Vinterbro AS. Eiendommen gnr./bnr. 104/50 faller inn under reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark og er avsatt til næringsbebyggelse, felt BN1. Login Vinterbro AS er også i prosessen med å kjøpe naboeiendommene 104/49 og 115/68. Tomtene skal slås sammen med 104/50 og vil dermed utgjøre et samlet areal på ca. 213 dekar. Det nye distribusjonssenteret skal betjene Rema 1000 sine dagligvarebutikker i Norge og består av lager- og industribygg med tilhørende kontorer. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 39 av 67

40 I reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark stilles det krav om at blågrønn faktor for området avsatt til næringsformål ikke skal være lavere enn 0,7. Videre kreves det at det skal tilrettelegges for minimum én sykkelparkeringsplass per 200 m 2 BRA i bygget. Prosjektet klarer ikke å imøtekomme ovennevnte krav og det søkes derfor om dispensasjon fra planen. De to dispensasjonssøknadene vurderes separat nedenfor. Søknad om dispensasjon fra minimumskravet til blågrønn faktor: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 40 av 67

41 Kort om blågrønn faktor: Blågrønn faktor (BGF) er et verktøy som sikrer forutsigbarhet for utbygger mht. krav til uterom når det gjelder vannhåndtering, vegetasjon og biodiversitet i byggesaksprosjekter. Rammekravet stilles for å sikre minimum overvannshåndtering og vegetasjon i henhold til gjeldende lover og retningslinjer. BGF-metoden gir utbygger en mulighet til å velge løsninger som er hensiktsmessige for den enkelte eiendom. Alle utearealer og kvaliteter som er i henhold til vedlagt skjema (vedlegg 4) medregnes uavhengig av om det er på terreng eller en del av bygget. Metoden skal i første omgang sikre potensial for vekst og vannhåndtering, deretter får man poeng for bearbeiding/bevaring av terrenget og vegetasjon. Verktøyet skal bidra med å sikre at overvanns- og vegetasjonskvaliteter ivaretas av utbygger på den enkelte tomt gjennom kompensasjon for tap av grønne arealer og permeable flater (flater som gir mulighet for infiltrasjon). Blågrønn faktor er et kvantitativt verktøy hvor man bruker poengsetting av ulike blågrønne kvaliteter til å fremme at slike kvaliteter ivaretas og fremmes i utbyggingsprosjekter. Krav i henhold til gjeldende regulering: I reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro næringspark 2, pkt stilles det krav om at «blågrønn faktor for området avsatt til næringsformål ikke skal være lavere enn 0,7». Kravet gjelder altså hele området som er avsatt til næringsformål innenfor egne eiendomsgrenser. Friområdene i felt GF skal således i følge reguleringsplanen ikke tas med i beregning av BGF. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 41 av 67

42 Fordi tomtene 104/50, 115/68 og 104/49 skal slås sammen til én tomt, vil de i det følgende bli vurdert som én eiendom, følgelig 104/50. Eiendommen består således både av næringsarealer (BN1) og friområder (GF). Eiendomsgrensene vil etter sammenslåing se slik ut: 104/50 115/68 104/49 Ved prosjektering av byggetiltak skal enhver utbygger ta utgangspunkt i arealene på egen eiendom. Dette betyr at kun følgende område på tomta 104/50 skal legges til grunn for beregning av BGF i henhold til gjeldende reguleringsplan: Utbygger kan altså ikke ta med de grønne friområdene (felt GF) sørvest for omsøkt bygning i beregningen av BGF. Av denne grunn søkes det nå om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om blågrønn faktor, for å kunne ta med enten hele eller deler av friområdet GF i beregningen av BGF (vedlegg 5). Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 42 av 67

43 Søkers begrunnelse: Søker begrunner dispensasjonssøknaden med at beregning av ulike reguleringskrav i byggesaker normalt knytter seg til eiendommen og ikke til formålsarealet. Normalt ville man derfor tatt utgangspunkt i hele eiendommen 104/50 (forutsatt sammenføying) ved beregning av BGF. Ordlyden i denne konkrete reguleringsplanen er derfor svært uvanlig. Søker viser også til at reguleringsplanens bestemmelse om overvannshåndtering er knyttet til eiendommen, og ikke til formålsområdet, jf. 2, pkt En naturlig begrensning for beregning av blågrønn faktor (BGF) etter 2, pkt ville dermed etter søkers syn også være å beregne BGF for eiendommen og ikke kun for næringsformålet. Regulert næringsformål dekker ikke bare 104/50 men også nabotomtene 104/45, 104/33 samt deler av 104/26. Søker kunne bedt om samtykke fra eksempelvis 104/27 i sør som foreløpig er ubebygd, til å beregne BGF for hele det regulerte næringsområdet på tvers av eiendomsgrensene. Dette ville vært i tråd med reguleringsplanens 2, pkt 2.3.4, men vurderes som lite hensiktsmessig da naboeiendommen 104/27 ikke har samtidige byggeplaner. Byggeprosjektet tar utgangspunkt i en helhetlig løsning der fordrøyning av overvann, beplantning og revegetering også foregår på utbyggers egne arealer, inkludert deler av friområdet (GF). Dermed må BGF etter søkers syn også kunne beregnes for både næringsformålet, BN1 og for friområdet, GF. Store deler av arealene er regulert til grøntområder som gir gode, grønne kvaliteter til næringsområdet og til turgåere i området som helhet. Søker viser her til plan og bygningslovens krav til «hensiktsmessighet» i opprettelse av bestemmelser og mener ordlyden «avsatt til næringsformål» ikke er hensiktsmessig intendert for denne planen. Søker har i det følgende satt opp to alternative måter å beregne BGF på som begge vil oppfylle minimumskravet på 0,7; Alternativ 1: Beregning for hele eiendommen etter sammenføying (BN1 og hele GF) Alternativ 2: Beregning for tiltaksområdet på eiendommen (BN1 og en del av GF) Søker mener alternativ 2 vil være mest hensiktsmessig, da man vil ta utgangspunkt i det området som rent faktisk inngår i byggeprosjektet. Alternativ 1: Beregning av blågrønn faktor for eiendommen sett i en helhet (næringsområdet BN1 og hele grøntområdet GF): Alternativ 1 (vedlegg 7) tar utgangspunkt i hele utbyggers eiendom sett under ett, etter sammenføying. Dette utgjør BN1 og GF-området. GF-området tilsvarer 103,5 daa. Utregningen legger til grunn at hele grøntområdet blir bevart som en sammenhengende grøntstruktur med et grovt anslag av eksisterende store trær og 3000 eksisterende mindre trær (ca. 250 trær per daa skog), samt at skråningen som skal etableres fra grøntområdet ned mot bygningen revegeteres og beplantes med 200 trær. For næringsområdet tar utregningen utgangspunkt i utomhusplan datert (vedlegg 6), foreslått med 2535 m 2 stauder/bunndekkere og minst 42 store trær og 16 mindre. BGF utgjør dermed 2,4 i alternativ 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 43 av 67

44 Figur Alternativ: 1 viser beregning av blågrønn faktor for eiendommen sett i en helhet Alternativ 2 - Beregning av blågrønn faktor for tiltaksområdet (næringsformål BN1 og deler av grøntområdet GF): Alternativ 2 (vedlegg 8) tar utgangspunkt i en beregnet blågrønn faktor for BN1 (eiendommens næringsområde) samt foreslått inngrepsgrense på eiendommens grøntområde GF etter sammenføying. Dette arealet er på 22,5 daa. Aktuell inngrepsgrense for området er satt 5 meter fra planlagt turvei (innenfor omlagt jordledning), samt med en 10 m buffersone rundt foreslått sedimentasjonsbasseng. Utregningen legger til grunn at det etableres en skråning fra grøntområdet til omsøkt bygning som revegeteres og beplantes med stedegne trær (bjørk og furu med innslag av rogn og eik), totalt 200 store trær og 50 små/mellomstore trær. Videre skal det beplantes ved turveien. Dette vil tilføre blågrønne kvaliteter til området. For å begrense inngrepet er det foreslått å bevare mest mulig vegetasjon (300 store trær og 400 mellomstore trær) langs hele stien i vest for å tilpasse turstien til eksisterende vegetasjon. For næringsområdet tar utregningen utgangspunkt i utomhusplan datert , med foreslått 2535 m 2 stauder/bunndekkere og minst 42 store trær og 16 mindre. Dette gir en BGF på 0,7 i alternativ 2. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 44 av 67

45 Figur Alternativ 2 viser beregning av blågrønn faktor for influensområdet Da anlegget ikke er detaljprosjektert, presiserer søker at resultatet er basert på en grov utregning på grunnlag av eksisterende utomhusplan datert Presisering angående hardt dekke, jorddybder og beplantning vil kunne påvirke faktoren. En prosjektavgrenset utregning av BGF er mer sårbar for endringer under totalentreprise, men denne utregningsmåten vil gi et mer sannferdig bilde av situasjonen slik søker tolker BGF-veilederen. Dersom en likevel velger å tolke beregningsmetoden innenfor hele eiendommen etter sammenføying, vil alternativ 1 med beregning sett ut fra en helhet, gi et like fullgodt bilde av situasjonen. I begge tilfellene mener søker at kravet blir oppfylt på en god måte i henhold til intensjonen til BGF-kravet. Søker mener likevel alternativ 2 vil være mest hensiktsmessig. Minimumskravet på 0,7 blir overholdt i begge alternativer, forutsatt at man tar med enten hele eller deler av friområdet GF. Til sakslisten Rådmannens vurdering av søknaden: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 45 av 67

46 Formålet med blågrønn faktor er å motivere utbygger til å ivareta og øke innslaget av forskjellige blågrønne kvaliteter i uterom, slik som åpen overvannshåndtering og bevaring/planting av trær. I begge alternativer vil minimumskravet på 0,7 bli overholdt, rådmannen mener derfor at hensynet bak bestemmelsen om blågrønn faktor i gjeldende reguleringsplan vil bli ivaretatt uansett hvilket alternativ man velger. Rådmannen ser også fordelene ved å inkludere hele eller deler av friområdet GF ved beregning av BGF. Når man har et stort grøntareal til disposisjon innenfor egne eiendomsgrenser mener rådmannen det er rimelig at disse arealene tas med i beregningen. Dette forutsetter imidlertid at sammenføying gjennomføres før bygget tas i bruk. Som søker nevner er det også i reguleringsplanens bestemmelse om overvannshåndtering tatt utgangspunkt i hele eiendommen i stedet for kun næringsområdet. Rådmannen mener derfor det vil være fordelaktig for prosjektet å ta med eksisterende grøntarealer også i beregning av BGF. Søknaden er også oversendt kommunens enhet for vann, avløp, renovasjon (VAR) for uttalelse, som slutter seg til denne vurderingen. VAR mener grøntarealer på eiendommen bør kunne tas med i beregning av BGF under forutsetning at eiendommene sammenføyes, og mener alternativ 2 vil være det beste alternativet. Man vil ved bruk av alternativ 1 oppnå en høyere BGF, noe som naturligvis vurderes som positivt. Rådmannen mener likevel at alternativ 2 vil være den mest logiske løsningen, da man her kun tar utgangspunkt i tiltaksområdet, altså det området som rent faktisk inngår i byggeprosjektet. Rådmannen mener derfor at alternativ 2 vil være den beste løsningen, og slutter seg derfor til søkers vurderinger. Det vil imidlertid ikke få noen konsekvenser dersom HTM velger alternativ 1, da også denne løsningen oppfyller reguleringsplanens krav om BGF på minimum 0,7. Søker presiserer at utregningen er basert på en grov utregning, noe rådmannen forstår dit hen at beregningen vil kunne endre seg noe i detaljprosjekteringen. Rådmannen forutsetter likevel at minimumskravet på 0,7 blir overholdt uansett. Konklusjon: Rådmannen finner at søknad om dispensasjon for alternativ 2 bør innvilges, da dispensasjonen etter rådmannens syn ikke vil vesentlig tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsen er ment å ivareta. I tillegg finner rådmannen at fordelene ved å innvilge denne dispensasjonen må anses å veie klart tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal likevel settes som vilkår for dispensasjonen at eiendommen gnr./bnr. 104/50 sammenføyes med eiendommene 115/68 og 104/49 innen det søkes om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for byggetiltaket. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 46 av 67

47 Alternativ innstilling: Eventuelt kan HTM vedta alternativ 1 i søknaden. Vedtaket vil da lyde som følger: I medhold av pbl innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø dispensasjon fra bestemmelsen om blågrønn faktor i reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark, plan R-284 2, pkt Det gis dispensasjon for å inkludere hele grøntområdet i felt GF i beregning av BGF (alternativ 1 i saksutredningen). Dispensasjon gis på følgende vilkår jf. pbl. 19-2: Eiendommen gnr./bnr. 104/50 skal sammenføyes med eiendommene 115/68 og 104/49 innen det søkes om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for byggetiltaket. Søknad om dispensasjon fra minimumskravet til sykkelparkering I reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro næringspark 2, pkt. 2.7 stilles det krav om tilrettelegging for «min 1 (sykkelparkeringsplass) per 200 m 2 BRA» Det søkes om dispensasjon fra dette kravet. Søker begrunner dette med at omsøkt bygning vil ha et samlet BRA på m 2. Kravet til antall sykkelparkeringsplasser vil dermed tilsvare 281 sykkelparkeringsplasser. For å tilfredsstille et reelt behov for sykkelparkeringsplasser for bedriftens ansatte og besøkende, er det satt opp 9 sykkelskur med 9 sykkelparkeringsplasser per skur, følgelig 81 sykkelparkeringsplasser. Det vil mangle 200 sykkelparkeringsplasser for å oppfylle kravet i reguleringsbestemmelsene, men søker mener 81 sykkelparkeringsplasser er dekkende. Søker peker på at tilgjengeligheten til næringsområdet er dårlig for syklende. I området er det mulig å nå bedriften med sykkel fra de lokale områdene rundt Vinterbro næringsområde, men derfra til hovedmålpunkt for området (Ski og Vinterbro), er distansen lang og innebærer krysning av E18 og E6. Søker viser til at det er langt til både boligområder, handelsfasiliteter, andre næringsarealer og kollektive knutepunkt. Det vil bli en maks belastning på ca. 270 ansatte i det nye distribusjonssenteret. Dermed vil det etter søkers syn være utenkelig at behovet for 281 sykkelparkeringsplasser skulle oppstå. Med 81 sykkelparkeringsplasser vil nesten en tredjedel av den forventede arbeidsstyrken få mulighet for sykkelparkering hvilket ut fra søkers erfaring betraktes som rikelig. Søker påpeker også at dersom behovet for flere sykkelparkeringsplasser skulle gjøre seg gjeldende i fremtiden, vil parkeringsplasser for bil enkelt kunne bli gjort om til flere sykkelparkeringsplasser. Rådmannens vurdering: Formålet med sykkelparkeringskravet er generelt å tilrettelegge for bruk av sykkel til og fra arbeid for å ivareta viktige miljø- og folkehelsehensyn. Bruk av bil medfører som kjent forurensende utslipp, klimagasser og energiforbruk. Det ligger derfor et betydelig potensial for miljøforbedring og redusert energiforbruk knyttet til de daglige bilreisene fordi de kan utføres på sykkel. Sykkelen forurenser ikke, bruker ikke fossile brennstoffer, støyer ikke og tar liten plass. Bruk av sykkel har også stor helsemessig Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 47 av 67

48 effekt og selv små endringer i den enkeltes reisevane kan få stor samfunnsmessig betydning. Det er derfor et overordnet nasjonalt mål å tilrettelegge for økt bruk av sykkel, blant annet i reguleringsplaner. I denne byggesaken er det lagt opp til 81 sykkelparkeringsplasser. Av søknaden fremgår det at det vil bli en maks belastning på 270 ansatte i bygget. Kommunen skal som både plan- og bygningsmyndighet sørge for at overordnede miljø,- helse- og klimahensyn ivaretas i fremtidige byggeprosjekter. Rådmannen er likevel av den oppfatning at antall sykkelparkeringsplasser alene ikke vil oppmuntre til økt bruk av sykkel. Det må også på mer overordnet nivå satses på fasiliteter som gjør sykling til en hensiktsmessig og attraktiv måte å foreta en reise på. I tillegg spiller også beliggenhet og reisevei en viktig rolle. I denne konkrete saken er det på det rene at tilgjengeligheten til næringsområdet er dårlig for syklende, sammenlignet med andre steder i kommunen. I området er det mulig å nå bedriften med sykkel fra de lokale områdene rundt Vinterbro, men det vil som søker presiserer være langt å sykle fra Ski eller andre knutepunkter i Follo. Det er lite trolig at det vil bli mange sykkelpendlere fra eksempelvis Oslo eller nabokommuner med den beliggenheten næringsområdet har. Søker mener 81 sykkelparkeringsplasser, følgelig nesten én tredjedel av forventet belastning i bygget, vil være rikelig. Rådmannen slutter seg til dette. Et mindre antall sykkelparkeringsplasser har heller ikke medført at maksgrense for antall bilplasser overskrides i denne saken. En dispensasjon vil derfor ikke gå på bekostning av denne begrensningen. Rådmannen mener søkers beregninger om en forventet dekning på maks én tredjedel av antall ansatte er rimelig. Rådmannen kan heller ikke se at ovennevnte hensyn bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt så lenge denne beregningen stemmer. Forutsatt at beregningen stemmer vil en dispensasjon heller ikke medføre andre ulemper etter rådmannens vurdering. Rådmannen mener likevel at en eventuell dispensasjon bør innvilges som en «prøveordning». Det vil si at dispensasjon innvilges midlertidig etter pbl. 19-3, og gis på ubestemt tid. Dersom det skulle vise seg at en sykkelparkeringsdekning på 81 plasser ikke er tilfredsstillende, vil dermed kommunen ved pålegg kunne kreve at tiltakshaver opparbeider flere sykkelparkeringsplasser enn det som er prosjektert i dag. Konklusjon: Forutsatt at søkers beregninger stemmer finner rådmannen ikke at hensynene bak bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan vil bli vesentlig tilsidesatt i denne saken. Videre foreligger det fordeler som klart veier tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen mener derfor at det bør innvilges midlertidig dispensasjon på ubestemt tid, jf. pbl første setning. Dette innebærer at kommunen ved pålegg kan kreve at tiltakshaver opparbeider flere sykkelparkeringsplasser dersom det i fremtiden blir klart at dekningen ikke er tilfredsstillende. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 48 av 67

49 Alternativ innstilling: 1. I medhold av pbl avslår Hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra bestemmelsen om blågrønn faktor i reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark, plan R-284 2, pkt I medhold av pbl avslår Hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra kravet om minimum sykkelparkering i reguleringsplan for utvidelse av Vinterbro Næringspark, plan R-284 2, pkt Vedtaket må begrunnes av HTM Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag vedtaket ble meddelt partene. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 49 av 67

50 HTM-24/17 Søndre Moer - gnr 54 bnr forespørsel om omregulering Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 24/ Formannskapet 19/ Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at gjeldende reguleringsplan, R Reguleringsplan for Søndre Moer, opprettholdes. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø: Formannskapet: Vedlegg: 1. Forespørsel fra Skanska Eiendomsutvikling AS, datert Utomhusplan 1.2 Illustrasjon I 1.3 Illustrasjon II 1.4 Illustrasjon III 2. Gjeldende reguleringsbestemmelse for N1 Saksbehandler sender vedtaket til: Skanska Eiendomsutvikling AS Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 50 av 67

51 Saksutredning: Sammendrag: I henhold til gjeldende kommuneplans arealdel, vedtatt , er eiendommen/arealet avsatt til næringsbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan for Søndre Moer, vedtatt , er eiendommen (N1) regulert til næringsareal (kontor, industri, lager). Det er innkommet en forespørsel om omregulering av gnr 54 bnr 403 (N1) til boligformål, se vedlegg 1. Rådmannen ønsker en tilbakemelding fra politikerne før eventuell oppstart av planarbeidet. Utsnitt fra gjeldende reguleringsplaner N1, gnr 54 bnr 403, i lilla farge Fakta i saken: Gnr 54 bnr 403 inngår i reguleringsplan for Søndre Moer, som ble vedtatt i Nesten hele planområdet er bygd ut med barnehage og boliger, med unntak av næringsarealet. Næringsarealet er på ca. 11,7 dekar og det ligger mellom jernbanen og Askeveien. Se gjeldende reguleringsbestemmelse for næringsarealet i vedlegg 2. Næringsarealet ligger sør for Ås sentrum og avstanden til Ås stasjon er ca. 900 meter, så det har en svært sentral beliggenhet. Det er Skanska Eiendomsutvikling AS som eier eiendommen og som ønsker å omregulere næringsarealet. I HTMs møte presenterte Skanska et foreløpig forslag til hvordan de ser for seg en utvikling av dette området til boligformål. Utvalget var ikke negative til forespørselen, men ba om at den blir lagt fram som en sak for Formannskapet, siden forslaget forutsetter dispensasjon fra kommuneplanen. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 51 av 67

52 Utomhusplan som viser hvordan eiendommen kan utnyttes til boligformål Skanska ønsker å bygge tre blokker med til sammen 72 leiligheter med parkeringskjeller, heis og stort parkmessig fellesareal, jfr. vedlegg 1. Grunnen til at de ikke ønsker å etablere næringsbebyggelse oppgir de til å være at dagens regulering har begrensninger i forhold til type næring og trafikk. Eiendommen har i tillegg utfordringer i forhold til grunnforhold og overvann/flom. Disse forholdene gir så mange begrensninger at de ikke finner det økonomisk å utvikle eiendommen til næringsformål. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 52 av 67

53 Kommunen får ukentlig henvendelser fra næringslivet som ønsker å etablere seg på Ås. Det er mulig at de ikke ønsker å etablere seg på dette arealet per dags dato, men det er viktig at kommunen har arealreserver for næringsformål. Vurdering med begrunnelse: Ås er i kraftig vekst og trenger flere boliger og dette arealet er nær sentrum. I handlingsprogrammet er det vedtatt at 90 % av veksten i hovedsak skal skje i Ås tettsted og langs bussaksene. En utbygging til boligformål vil være i tråd med overordnede føringer. Det er ønskelig å få mer næringsvirksomhet til Ås og det er økt etterspørsel etter næringstomter nær Ås sentrum. I handlingsprogrammet er det blant annet vedtatt og legge til rette for kunnskapsbaserte arbeidsplasser i nærheten av Ås sentrum og Campus Ås. Eiendommen har en sentral beliggenhet med gåavstand til tog/buss, Ås sentrum og Campus Ås. Tomten er ferdig regulert til næringsformål og er klar til å bli bygd ut. Arealet vurderes som lite egnet til boligformål, pga støy og støv fra tog/bilvei og klimatisk beliggenhet (ligger i en kuldegrop). Det er begrenset sol- og lysforhold, siden terrenget heller sør-øst, og lite ettermiddagssol, jfr. kapittel 4 i handlingsprogrammet, der det står at En viktig del av folkehelseprogrammet er å sikre bomiljø ren luft, gode lysforhold, lave støynivåer, trygge utearealer og møteplasser. Alternativer: Et alternativ til innstillingen er å omregulere næringsarealet til boligformål. Det kan også være et alternativ å avvente og ta stilling til en endring av formål til kommuneplanen skal rulleres i Konklusjon: Rådmannen mener at eiendommen er mindre egnet til boligformål på grunn av beliggenheten og vil derfor anbefale at gjeldende reguleringsformål opprettholdes. I tillegg er det mangel på ferdig regulerte næringstomter nær Ås sentrum, og det er derfor viktig å ta vare på de som finnes for framtidig behov. Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 53 av 67

54 HTM-25/17 Varsel om midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 25/ Rådmannens innstilling: I medhold av forvaltningsloven 16 varsler Hovedutvalg for teknikk og miljø nedlegging av midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde. Båndleggingen gjelder Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den del av Ås Sentrum Syd som ligger vest for Brekkeveien. Sammen med varselet sendes kart med oversikt over det berørte forbudsområdet. Forbudet gjelder følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Hver enkelt berørt hjemmelshaver skal før vedtak treffes få mulighet til å uttale seg. Frist for uttalelser settes til 14 dager fra mottak av forhåndsvarselet. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Leder av plan og utvikling Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Planprogram Ås Sentralområde 2. Kart hele Ås Sentralområde uten Åsmåsan, Moerjordet og Søråsjordet 3. Kart hele Ås Sentralområde 4. Kart differensiering med & uten Åsmåsan, Moerjordet og Søråsjordet Saksbehandler sender vedtaket til: Samtlige hjemmelshavere innenfor de berørte områdene Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 54 av 67

55 Saksutredning: Sammendrag: Kommunestyret vedtok i 2015 å sette i gang arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. I påvente av at denne reguleringsplanen skal tre i kraft finner rådmannen det nødvendig å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak innenfor deler av denne planens avgrensningsområde. Aktuelle områder er Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den del av Ås Sentrum Syd som ligger vest for Brekkeveien. Kart båndleggingssone rådmannens innstilling Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 55 av 67

56 Sakens bakgrunn: Kommunestyret i Ås fastsatte planprogram for Ås sentralområde i møte (vedlegg 1). Planprogrammet var på høring i perioden Planprogrammet redegjør for det fremtidige planarbeidet som berører de mest sentrale områdene i Ås tettsted. Formålet med planen er å gi retningslinjer for den fremtidige veksten i Ås tettsted. Planen skal blant annet styrke kommunal planlegging av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, og sørge for forutsigbarhet for grunneiere og eiendomsutviklere. Det skal særlig legges vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Ås kommune mottar stadig henvendelser fra utbyggere som ønsker å drøfte muligheter for tiltak innenfor Ås sentralområde. Dersom byggesøknader fremmes i dag, vil de måtte behandles etter gjeldende vedtatte bestemmelser. Innenfor dette planområdet er det lagt opp til endringer av arealbruken, som igjen medfører at tiltak som er i tråd med gjeldende vedtatte planer vil kunne være til hinder for gjennomføring av områdereguleringsplan for Ås sentralområde. Hjemmelsgrunnlag: For å sikre at nye tiltak ikke skal være til hinder for gjennomføring av planer som er under arbeid, kan kommunen vedta å innføre midlertidig forbud mot tiltak etter planog bygningsloven I bestemmelsen heter det: «Finner kommunen eller vedkommende myndighet at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Kommunen kan samtykke i at tiltak som er nevnt i første ledd blir gjennomført hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. Gjelder den påtenkte planen areal for omforming og fornyelse med hensynssone for særlige samarbeids- eller eierformer, jf bokstav e og 12-6, kan kommunen også bestemme at grunneier eller rettighetshaver ikke uten samtykke fra kommunen kan råde rettslig over eiendom på en måte som kan vanskeliggjøre eller fordyre gjennomføringen av planen. Kommunen skal la slikt vedtak tinglyse på de berørte eiendommer.» I medhold av plan- og bygningslovens 13-1 kan altså kommunen bestemme at tiltak etter loven ikke må igangsettes før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne vanskeliggjøre planleggingen eller gjennomføringen av planen. Kommunen kan imidlertid samtykke i at eiendom blir delt eller at tiltak oppføres, hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre gjennomføring av den nye reguleringen. Det vil således være mulig å differensiere hvilke arbeider og tiltak forbudet skal omfatte. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 56 av 67

57 Det er utarbeidet en egen intern veileder som skal legges til grunn for slike samtykker. Veilederen legger opp til at innkommende søknader kan vurderes løpende etter hvert som det utarbeides føringer i planen som enten tilsier at ulike typer tiltak kan tillates eller bør avslås. Veiledningen legger altså til rette for en viss fleksibilitet i saksbehandlingen. Et bygge- og deleforbud er midlertidig og legger dermed en forpliktelse på kommunen til å gjennomføre reguleringen. Er ikke reguleringsspørsmålet endelig avgjort innen 4 år, faller forbudet bort, jf. pbl Tidligere innsendte dele- og byggesøknader skal da tas opp til behandling. Når områdereguleringsplan for Ås sentralområde er endelig vedtatt, kan de tiltak som ble avslått i båndleggingsperioden men som er i tråd med den nye reguleringsplanen kunne omsøkes på nytt. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge fristen, jf. pbl Ved fristforlengelse kan kommunen eller departementet bestemme at berørte grunneiere skal gis rett til å kreve innløsning av sine eiendommer som om eiendommen, eller den del av eiendommen som berøres av byggeforbudet, var blitt regulert til offentlig trafikkområde, friområde, fellesområde eller område angitt til omforming og fornyelse. Tillatelse til tross for forbud (såkalt samtykke tiltak) behandles etter pbl 13-1, 2. ledd, ikke som dispensasjon etter Rådmannens vurdering av forbudsområdet: Områdereguleringsplan for Ås sentralområde består foreløpig av 8 delområder, herunder Ås sentrum, Ås sentrum Syd, Ås sentrum Øst/Langbakken, Åsmåsan/Åsmyra, Kaja, Søråsteigen, Del av Søråsjordet og Europankvartalet. Rådmannen har kommet til at midlertidig tiltaksforbud bør gjelde for hele Ås Sentralområde med unntak av de ubebygde teigene i nord, vest og sør, følgelig Åsmåsan/Åsmyra, del av Søråsjordet og den del av Ås sentrum syd som ligger på østsiden av Brekkeveien. Planforslaget for Ås sentralområde legger opp til at alle åtte delområder skal få utnytte potensialet til å utvikle sin særegne karakter. Flere ulike fortettingsstrategier er diskutert og vil ligge til grunn for områdereguleringen. Prioriterte fortettingsstrategier får også betydning for dagens utvikling, da områdene som er gjenstand for denne saken også vil kunne bli gjenstand for endrede bestemmelser om bebyggelse, herunder eksempelvis utnyttelsesgrad, høyder og utforming. Noen steder kan det eksempelvis bli aktuelt å tillate fradeling og bebyggelse på mindre tomter enn dagens praksis, eller høyere bebyggelse og bebyggelse med flere boenheter enn det som tillates i dag. Andre steder er målet kanskje å ivareta særlig vellykkede miljøer av historisk, arkitektonisk og kulturell betydning. Områdereguleringsplanen vil legge opp til endringer i sentralområdene, og rådmannen vurderer det derfor som nødvendig å legge ned midlertidig forbud mot tiltak etter pbl i disse områdene. Dette fordi tiltak innenfor disse områdene kan vanskeliggjøre, eller være direkte i strid med det pågående planarbeidet. Rådmannen mener det er viktig å båndlegge disse områdene for å få en viss kontroll Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 57 av 67

58 på utviklingen frem til områdereguleringsplanen er endelig vedtatt. Dersom det skal tillates tiltak i disse områdene, bør det være en type tiltak som etter en konkret vurdering lar seg kombinere med fremtidsplanene i områdereguleringen. Tiltak som vil være uforenlig med planen bør derimot ikke tillates. De områdene som rådmannen har valgt å holde utenfor båndleggingen er de områdene som i hovedsak er ubebygde, men som i kommuneplanen er disponert til utbygging (Åsmåsan, Søråsjordet og Moerjordet). Rådmannen vurderer det som svært lite sannsynlig at disse områdene vil bli søkt bebygget før det foreligger en konkret og vedtatt detaljregulering. En båndlegging etter pbl vil derfor etter rådmannens syn bli overflødig i disse områdene. Andre steder som ikke vil bli berørt av båndleggingen er Skogsdammen og Studentsamfunnet v/nmbu, samt Ås stasjon og forretnings- og kontorstripen syd for Ås stasjon mellom jernbanen og Brekkeveien. Disse områdene har svært små utbyggingsmuligheter etter gjeldende regulering. Rådmannen mener derfor en båndlegging i disse områdene vil bli overflødig. Rådmannen foreslår derfor å legge båndleggingssonen som vist på side 2 i dette dokumentet. Vurdering av typer tiltak som bør forbys: Plan- og bygningsloven 13-1 gir kommunen mulighet til å forby både oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) eller tiltak etter 1-6. Med tiltak etter 1-6 menes blant annet oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk». Videre supplerer pbl første ledd med en liste over tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene: a) oppføring, tilbygging (utvidelse i bredde), påbygging (utvidelse i høyde), underbygging (eks.utgraving av kjeller) eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig h) oppføring av innhegning mot veg Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 58 av 67

59 i) plassering av skilt- og reklameinnretninger j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg k) vesentlig terrenginngrep l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova. Målet med forbudet er hovedsakelig å forhindre oppføring av nye bygninger utenfor de rammer som potensielt kan følge av den fremtidige områdereguleringen. I den forbindelse vises det spesielt til såkalt «eplehageutbygging». Denne typen utbygging, enten i form av fradeling av hagetomt eller oppføring av nybygg på hagearealer vurderes som spesielt negativt. Før kommunen har tatt endelig stilling til den ønskede utviklingen i de ulike delområdene, vil en slik type utbygging kunne få store konsekvenser for den enkeltes eiendoms potensiale. I tillegg vil også utbygging av annet enn hagearealer kunne skape utfordringer i realiseringen av områdereguleringsplanen. Her nevnes eksempelvis utvidelse av bolig eller næringsbygg eller etablering av boliger i eksisterende næringsbygg. Da formålet i all hovedsak er å bremse denne typen utvikling frem til områdereguleringsplanen er vedtatt, mener rådmannen det vil være urimelig å nekte alle typer tiltak etter pbl Rådmannen mener forbudet bør begrenses til å gjelde følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Forhåndsvarsling I medhold av forvaltningsloven 16 må vedtak om midlertid forbud mot tiltak forhåndsvarsles før vedtak treffes. Hver enkelt berørt hjemmelshaver skal før vedtak treffes få mulighet til å uttale seg. Frist for uttalelser bør minimum være 14 dager fra mottak av forhåndsvarselet. Rådmannen vil sende varselet til alle hjemmelshavere innenfor de berørte områdene. Når frist for uttalelser har gått ut, vil rådmannen forberede en ny sak til HTM og Kommunestyret om midlertidig forbud mot tiltak. Alternativ innstilling 1: Kommunen kan velge å la forbudet gjelde for alle typer tiltak nevnt i pbl. 1-6 og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 59 av 67

60 En alternativ innstilling kan da lyde slik: I medhold av forvaltningsloven 16 varsler Hovedutvalg for teknikk og miljø nedlegging av midlertidig forbud mot tiltak innenfor Ås sentralområde. Båndleggingen gjelder Ås Sentrum, Ås sentrum Øst/Langbakken, Kaja, Søråsteigen, Europankvartalet og den del av Ås Sentrum Syd som ligger vest for Brekkeveien. Sammen med varselet sendes kart med oversikt over det berørte forbudsområdet. Forbudet gjelder deling/fradeling/sammenføyning og alle tiltak etter 1-6 og 20-1, samt andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet. Hver enkelt berørt hjemmelshaver skal før vedtak treffes få mulighet til å uttale seg. Frist for uttalelser settes til 14 dager fra mottak av forhåndsvarselet. Kart hele Ås Sentralområde uten Åsmåsan, Moerjordet og Søråsjordet Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 60 av 67

61 Alternativ innstilling 2: Kommunen kan velge å la forbudet gjelde hele Ås sentralområde, herunder også hele Ås sentrum syd, Åsmåsan/Åsmyra og Del av Søråsjordet. En alternativ innstilling kan da lyde slik: I medhold av forvaltningsloven 16 varsler Hovedutvalg for teknikk og miljø nedlegging av midlertidig forbud mot tiltak innenfor hele Ås sentralområde. Sammen med varselet sendes kart med oversikt over det berørte forbudsområdet. Forbudet gjelder følgende søknadspliktige tiltak: Oppretting og endring av eiendom (herunder deling/fradeling/sammenføyning av tomter) Oppføring av nye frittliggende boligbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende boligbygg Oppføring av nye frittliggende næringsbygg Oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg Bruksendring fra næringsbygg til boligbygg Hver enkelt berørt hjemmelshaver skal før vedtak treffes få mulighet til å uttale seg. Frist for uttalelser settes til 14 dager fra mottak av forhåndsvarselet. Kart hele Ås sentralområde Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 61 av 67

62 Alternativ innstilling 3: Kommunen kan også velge å la forbudet gjelde hele Ås sentralområde, herunder også hele Ås sentrum syd, Åsmåsan/Åsmyra og Del av Søråsjordet, og i tillegg la forbudet gjelde alle typer tiltak, herunder tilbygg, påbygg, fasadeendringer og andre arbeider som dekkes av pbl En alternativ innstilling kan da lyde slik: I medhold av forvaltningsloven 16 varsler Hovedutvalg for teknikk og miljø nedlegging av midlertidig forbud mot tiltak innenfor hele Ås sentralområde. Sammen med varselet sendes kart med oversikt over det berørte forbudsområdet. Forbudet gjelder deling/fradeling/sammenføyning og alle tiltak etter 1-6 og 20-1, samt andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet. Hver enkelt berørt hjemmelshaver skal før vedtak treffes få mulighet til å uttale seg. Frist for uttalelser settes til 14 dager fra mottak av forhåndsvarselet. Kart hele Ås sentralområde Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 62 av 67