Vestre Jong Huseierforening Rehabiliteringspakke garasjer til behandling på generalforsamling 14. mars 2017

Transkript

1 Vestre Jong Huseierforening Rehabiliteringspakke garasjer til behandling på generalforsamling 14. mars 2017 Innledning Styret fremlegger herved en rehabiliteringspakke bestående av 4 tiltak for garasjeanleggene tilhørende huseierforeningen. Pakken består av følgende: 1. Rehabilitering av betongkonstruksjoner (vegger og dekker) 2. Nye tak, inkl. takrenner og noe impregnering evt. utskifting av takbjelker 3. Nytt el-opplegg basert på individuell avregning av forbruk og mulighet for el-bil-lading 4. Dreneringstiltak i bakkant av garasjer. Pakken omfatter alle de 94 garasjer fordelt på nedre, midtre og øvre garasjeanlegg, totalt 8 bygninger, hvorav 2 har to etasjer. Begrunnelse Ulike styrer har de siste årene fått utredet aktuelle rehabiliteringstiltak for garasjene. Størst oppmerksomhet har tilstanden på betongkonstruksjonene fått, men det har også vært fokus på dreneringstiltak, takkonstruksjon og el-opplegg. Dagens styre er av den oppfatning av det nå må tas et krafttak for alle disse forhold for å unngå økende slitasje/forfall samt brannrisiko. Ytterligere forfall vil ha den konsekvens at fremtidige rehabiliteringstiltak vil bli svært mye dyrere eller at garasjene må rives og bygges nye om noen år. Manglende gjennomføring av tiltak knyttet til betongkonstruksjonene har allerede medført at tiltakene nå blir betydelig dyrere i forhold til om tiltakene hadde blitt gjennomført for noen år siden. Kostnadsoverslag/budsjett Følgende kostnader er anslått: 1. Betongrehabilitering: 1,6 MNOK 2. Nye tak, inkl. impregnering evt. utskifting av takbjelker: 1,5 MNOK 3. Nytt el-opplegg garasjer: 1,8 MNOK 4. Dreneringstiltak i bakkant av garasjer: 0,4 MNOK Sum kostnadsoverslag nødvendige tiltak i 2017: 5,3 MNOK + administrasjon og uforutsatte kostnader til ovenstående fire tiltak: 0,7 MNOK. Sum 6,0 MNOK, dvs. i underkant av ,- for hver av de 94 garasjeplassene. Alle tall er inkl. mva. Side 1

2 Finansiering skjer ved låneopptak 6,0 MNOK med sikkerhet i garasjeanleggene. Lånet nedbetales over år. Avdrag og renter belastes felleskostnadene for hver garasjeplass. Disse felleskostnadene vil da øke med ca. 450 kr/mnd fra dagens 150 kr/mnd til ca. 600 kr/mnd. Som fradrag kommer dagens faste strømkostnad på 50 kr/mnd pr. garasjeplass, men en forbruksavhengig strømkostnad kommer som tillegg for hver plass. Økningen i felleskostnadene vil kunne bli mindre eller mer enn disse ca. 450 kr/mnd avhengig av renteutviklingen de nærmeste årene. Teknisk innhold og kostnadsoverslag knyttet til hvert enkelt tiltak er redegjort for i de etterfølgende punkter. Styret har fått et foreløpig anslag fra ABBL på hva nye garasjer alternativt ville koste, og tallene derfra tyder på minimum ,- kr. plass. Andre tall styret har innhentet, indikerer at beløpet kan bli betydelig høyere. Styret anser derfor ikke riving og nybygging av garasjeanlegg som en aktuell problemstilling. Tiltak nr. 1: Betongrehabilitering Betongen i garasjeanleggene er vurdert og undersøkt flere ganger, første gang i 2004 av teknisk avdeling ABBL, deretter av Norconsult i 2013 før det ble laget en ny rapport av Norconsult i 2016, se vedlegg 1.1. Siste rapport er fra Norconsult i oktober 2016 (se vedlegg 2.2). Her ble 20 av anleggets 94 garasjer inspisert for å avdekke skader og foreslå tiltak. Anbefalte tiltak er angitt på side 14 i vedlegg 2.2. Følgende foreslås i rapporten, som er det styret nå foreslår å gjennomføre snarest mulig: Det anbefales å rehabilitere de to betongdekkene og betongveggene i garasjehusene ved katodisk beskyttelse. Katodisk beskyttelse vil stanse armeringskorrosjon i vegger og både overkant og underkant av dekket. Det er tilstrekkelig å montere katodisk beskyttelse på èn av sidene, forutsatt at det etableres armeringskontinuitet mellom overkantarmeringen og underkantarmering. Tiltakene antas å koste 1,4 MNOK og medføre en årlig strømkostnad på kr , se side 15 i vedlegg 2.2. Tiltak nr. 2: Nye tak, inkl. impregnering evt. utskifting av takbjelker Det har i lengre tid vært problemer med fuktighet i mange av garasjene. Styret fikk derfor utarbeidet en rapport om dette i 2016, se vedlegg 2.1. I etterkant av dette har styret innhentet tilbud fra flere takentreprenører. Disse er samlet i vedlegg 2.2. Noen av tilbudene er også vurdert av Norconsult, se vedlegg 2.3. Pr. i dag ser det ut til at tilbudet fra Profilmontering med nye takplater av stål med kondensbelegg på undersiden synes mest aktuelt. Endelig valg av løsning vil bli gjort i samråd med vedlikeholdsavdelingen i ABBL. Nye takrenner og nedløp vil inngå i takarbeidene. Det er også ønskelig å impregnere takbjelker der det har vært mye fuktighet, eventuelt skifte ut enkelte av takbjelkene dersom det er behov for det. I tillegg vil en ny takkonstruksjon gi bedre ventilasjon, noe som er viktig for å unngå fukt. I dagens løsning er det ikke nok ventilasjon, som i kombinasjon med en enkel takkonstruksjon, produserer mye fukt i form av kondens. Side 2

3 Tiltak nr. 3: Nytt el-opplegg Tiltaket er det samme som ble presentert og nedstemt på ekstraordinær generalforsamling i desember Siden den gang har andelen ladbare hybrider og el-biler økt betydelig i Norge, og dette behovet/ønsket gjelder huseierforeningens medlemmer på lik linje med befolkningen for øvrig. I 2016 og hittil i 2017 utgjorde el-biler og ladbare hybrider ca. 45 % av alle nyregistrerte biler i Oslo. Videre er styret kjent med at lading av el-biler fortsetter i enkelte garasjer tross forbudet, noe som ikke er akseptabelt verken mht. brannsikkerhet eller i forhold til huseierforeningens vedtekter. Styrets mening er derfor at alternativet til å gjennomføre tiltaket nå, er en umiddelbar frakopling av all strøm til stikkontakter i alle garasjene. Dette vil i så fall medføre at motorvarmere og elektrisk drevne garasjeporter ikke lenger kan brukes. Oppsummert er derfor styrets begrunnelse for å foreslå tiltaket på nytt nå, følgende: Andelen ladbare hybrider og rene el-biler er sterkt økende Fortsatt lading i garasjer fra eksisterende stikkontakter medfører uholdbar brannfare Lading av el-biler med strøm fra fellesanlegg medfører at fellesskapet, dvs. naboene, betaler strømkostnadene til bilhold Alternativ lading via egen kontakt utenfor bolig medfører mye kjøring og parkering på feltet, i strid med vedtektene. Styrets forslag innebærer nye 10 A vanlige stikkontakter i alle garasjer med egen kurs for individuell avregning. Denne kontakten kan brukes til el-bil-lading. I tillegg foreslår styret en opsjon der det er mulighet til å oppgradere fra vanlig stikkontakt til 16 A type 2 ladekontakt for enklere og raskere lading. Dette må betales av den enkelte som et engangsbeløp, størrelsesorden En slik type 2-kontakt kan ikke kombineres med el-port eller annet strømuttak i garasjene. Bakgrunnsmateriale for forslaget fra 2015 fra henholdsvis Caverion og Hafslund Nett er medtatt i vedlegg 3.1. Nærmere presentasjon av styrets forslag finnes i vedlegg 3.2. Tiltak nr. 4: Dreneringstiltak i bakkant av garasjebyggene Problemene med fukt i mange av garasjene antas delvis å komme av manglende og ødelagt drenering i bakkant av flere av de 8 garasjebyggene. Noen av disse byggene har grunnmursplater og tilfredsstillende drenering, men bak andre bygg er det fylt eller rast jord og vegetasjon over eventuelle grunnmursplater slik at panel og treverk står i kontakt med jord. Tiltaket består i oppgraving med minigraver bak garasjer, noen steder håndgraving, for å kontroller/supplere grunnmursplater og legging av drensrør, eventuelt bytte ut jord med pukk og sørge for drenering rundt garasjegavl. Tiltaket er påpekt av ABBL på vedlikeholdsbefaring i juni 2016, se vedlegg 4-1. Side 3

4 Tiltaket forutsettes gjennomført ved å engasjere vedlikeholdsentreprenør på regning. Styret har fått anbefalt 3 firma av ABBL som ABBL har god erfaring fra på lignende jobber. Styret antar at det vil være hensiktsmessig å bruke samme graveentreprenør som skal grave grøftene for nye el-kabler i ovennevnte tiltak nr. 3. Gjennomføring Det nye styret som velges, vil få ansvar for å gjennomføre tiltakene. Kontrakter forutsettes å bli inngått med bistand etter behov fra vedlikeholdsavdelingen i ABBL. ABBL vil også bistå med kontroll av gjennomføringen utover det styret har kompetanse og tid til å gjøre selv. Bistanden fra ABBL vil bli avregnet på timebasis innenfor det beløp som er avsatt til administrasjon/uforutsatt. Gjennomføring av tiltakene krever utstrakt samarbeid fra alle beboere mht. å åpne garasjene når det skal arbeides der. Manglende samarbeid og fleksibilitet her vil føre til ventetid for entreprenørene og at tiltakene blir dyrere enn nødvendig for oss. Noen må også sørge for rydding, herunder fjerning av ved og annet materiale i sine garasjer, slik at det blir tilgang til å utføre arbeider inne i garasjene. Avslutning Styret anbefaler sterkt at tiltakene vedtas og gjennomføres så snart som mulig. Tiltakene presenteres som én felles pakke uten mulighet for unntak av noen av tiltakene eller for noen av garasjene. Bakgrunnen for at det ikke kan gjøres slike unntak, er følgende: Garasjene er eid av huseierforeningen, og den enkelte eier kun en rett til å bruke sin spesifiserte plass. Alle må derfor være med å betale betongrehabilitering selv om det er bare to av husene som har betongdekke, der behovet for rehabilitering er størst. Likeledes må alle være med å betale drenering på tross av flere av garasjebyggene har tilfredsstillende drenering i bakkant, og alle må dekke nytt el-opplegg selv om de for sin egen bruk av garasjen, ikke har behov for dette nå. Slependen, 13. februar 2017 Styret i Vestre Jong Huseierforening Vedlegg: 1.1: Tilstandskontroll av betong i garasjehus, Norconsult : Tilstandskontroll av garasjehus, Norconsult Side 4

5 2.1: Vurdering av fuktighet under stålplatetak, Norconsult : Kopi av 4 taktilbud fra ulike leverandører 2.3: Epost fra Norconsult om taktilbud 2.4: Epost fra ABBL om tak 3.1: Underlagsdokumenter fra Caverion og Hafslund Nett høsten : Styrets presentasjon av foreslått nytt el-opplegg i garasjene : Vedlikeholdsrapport fra befaring juni 2016, ABBL Side 5

6 Vedlegg 1.1 Tilstandskontroll av betong i garasjehus, Norconsult

7 Vestre Jong huseierforening Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Oppdragsnr.:

8 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: Tilstandskontroll StJoh JoLuk HRI Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 2 av 14

9 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 Innhold 1 Innledning 4 2 Beskrivelse av konstruksjonene 5 3 Tilstandsbeskrivelse Visuell kontroll Karbonatiseringsdybde Kloridinnhold 11 4 Anbefalte tiltak Veggskiver og bakvegger Underkant av dekker Overkant av dekker 13 5 Kostnadsestimat 14 n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 3 av 14

10 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 1 Innledning Norconsult AS har på oppdrag fra Vestre Jong huseierforening foretatt en tilstandskontroll av betongkonstruksjoner i foreningens garasjeanlegg. Tilstandskontrollen ble gjennomført den 20. januar 2016 av Steffen Johansen fra Norconsult. Norconsult gjennomførte en tilstandskontroll av de samme garasjehusene i 2013, med registrering av skader og måling av kloridinnhold og karbonatiseringsdybde. Basert på resultatene fra undersøkelsene ble det anbefalt å påføre en karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer, tilsvarende den anbefaling som ble gitt i vedlikeholdsrapport fra ABBLs tekniske avdeling i I 2013 ble det også anbefalt å fremskaffe armeringstegninger for disse dekkene for vurdering av nødvendige tiltak knyttet til høyt kloridinnhold, og deretter å belegge overkant av dekkene med membran og asfalt, alternativt med et slitesterkt og frostbestandig belegg. Tilstandskontrollen som ble gjennomført i 2016 hadde som mål å avdekke eventuell utvikling av skader, og på grunnlag av dette vurdere om tiltak anbefalt i 2013 fortsatt er aktuelle. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 4 av 14

11 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 2 Beskrivelse av konstruksjonene Garasjeanlegget består av åtte frittstående garasjehus med mellom 7 og 20 enkeltgarasjer i hvert hus, totalt 94 enkeltgarasjer. Seks av garasjehusene har én etasje, se bilde 1, mens to av garasjehusene består av to etasjer adskilt med betongdekke opplagt på veggskiver i betong, se bilde 2. De fleste garasjehusene har endevegger i betong, ellers består tak og vegger stort sett av reisverk av tre med bølgeblikktak. Garasjeanlegget ble bygget rundt Bilde 1 Garasjehus med én etasje. Bilde 2 Garasjehus med to etasjer, betongdekke er her opplagt på seks veggskiver i betong. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 5 av 14

12 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 3 Tilstandsbeskrivelse Totalt 20 av anleggets 94 garasjer ble inspisert ved tilstandskontrollen. 3.1 VISUELL KONTROLL Følgende synlige skader ble registrert: Noe bom (delaminering av betong), avskalling og frilagt korrodert armering i betongvegger i garasje nummer 47 og 65, se bilde 3-5. Disse skadene har oppstått som følge av liten overdekning og steinreir i betongen, som skyldes feilplassering av armering i støpeform og utilstrekkelig vibrering under utstøping. Ingen form for avskalling eller synlig armering ble registrert i de øvrige 18 garasjene som ble kontrollert. Enkelte riss og sprekker i veggskiver og bakvegg mot terreng i garasje nummer 73, F16 og F20, i sistnevnte med rissvidde opptil 3 mm. Se bilde 6 og 7. Disse rissene kan ha oppstått som følge av setninger og belastning fra utvendig jordtrykk. Forvitring av betong i overkant av dekkene i enkelte garasjer, sannsynligvis som følge av frostskader, se bilde 8. Det ble ikke registrert skader som indikerer pågående armeringskorrosjon i overkantarmering. Det ble ikke registrert skader i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 6 av 14

13 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 Bilde 3 Avskalling og frilagt korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i garasje nr. 47. Bilde 4 Avskalling og synlig korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i garasje nr. 65. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 7 av 14

14 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 Bilde 5 Bom og delvis frilagt korrodert armering som følge av liten overdekning i garasje nr. 65. Bilde 6 Sprekk i bakvegg i garasje nr. F20. Rissvidde opptil 3 mm. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 8 av 14

15 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 Bilde 7 Riss i betongskive ved utsparing i garasje nr. F16. Bilde 8 Forvitring av betong i overkant av dekke i garasje nr. 6. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 9 av 14

16 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: KARBONATISERINGSDYBDE Karbonatiseringsdybden ble målt ved 7 punkter i underkant av dekker i garasjehus med to etasjer. Prøvemetoden er basert på at en ph-indikator reagerer med betongens porevann når den sprayes på betongoverflaten i et borehull. Karbonatisert betong vil forbli grå, mens betong som ikke er karbonatisert får lilla farge. Ved å bore i betongen i ulike dybder og spraye indikatorvæske på betongoverflaten kan karbonatiseringsdybden måles. Bildeserien under er fra prøvetakningen ved garasjehusene, og viser hvordan betongen reagerer med indikatorvæsken ved hhv. 20, 25 og 30 mm boredybde (prøvelokasjon 5 iht. tabell 1). Karbonatiseringsdybden ble her målt til 30 mm. Dersom betongen er karbonatisert inn til den dybde hvor armeringen ligger, vil armeringskorrosjon starte. For å kunne vurdere hvorvidt armeringen i dekkene i garasjehusene ligger i karbonatisert betong ble det også foretatt målinger av armeringsoverdekning i områdene rundt hver prøvelokasjon. Resultatene fra målingene av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning er vist i tabell 1. Tabell 1 Resultater fra måling av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning. Prøve Karbonatiseringsdybde Overdekning (snitt) Armering i karbonatisert betong? 1 22 mm 30 mm Nei 2 20 mm 25 mm Nei 3 >25 mm (boret inn til jern) 25 mm Ja 4 25 mm 21 mm (minste målte: 11 mm) Ja 5 30 mm 25 mm Ja 6 32 mm 28 mm Ja 7 32 mm 25 mm (minste målte: 16 mm) Ja Som det fremkommer av tabell 1 er det ved fem av sju prøvelokasjoner funnet karbonatisert betong i dybde med den gjennomsnittlige armeringsoverdekningen målt i området rundt prøvelokasjonen. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 10 av 14

17 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: KLORIDINNHOLD Det ble ikke gjennomført nye målinger av kloridinnhold ved tilstandskontrollen i 2016, vurderinger og anbefalinger er basert på resultater fra målinger gjennomført i Kloridinnholdet i betongen ble i 2013 målt i dybdeintervallene 0-20, og mm. Det målte kloridinnholdet er angitt i prosent av sementvekt. Verdier over 0,4 % i dybde med armering tilsier at kloridinitiert armeringskorrosjon kan starte, mens verdier over 1 % i dybde med armering tilsier at det er sannsynlig at kloridinitiert armeringskorrosjon har startet eller vil starte. I 2013 ble det målt høyt kloridinnhold i flere dybdeintervaller i overkant av dekkene, noe som trolig skyldes tilførsel av klorider fra veisalting. Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 2. For å kunne vurdere hvorvidt overkantarmeringen i dekkene ligger i betong med høyt kloridinnhold ble det i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene. Tabell 2 Resultater fra kloridanalyser fra overkant av dekket, gjennomført i Prøvenr. Dybdeintervall Kloridinnhold mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 0, mm 1, mm 1, mm 1, mm 2, mm 1,4 n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 11 av 14

18 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 4 Anbefalte tiltak I det følgende gis anbefalinger av videre undersøkelser og rehabiliteringstiltak knyttet til registrerte skader og resultater fra materialundersøkelser ved tilstandskontrollen. 4.1 VEGGSKIVER OG BAKVEGGER Områder med bom og avskallinger anbefales utbedret ved mekanisk reparasjon. Dette omfatter meisling av løs og skadet betong, rengjøring av korrodert armering, påføring av heftbro og utstøping med reparasjonsmørtel. Riss med rissvidder over 0,3 mm anbefales injisert for å hindre videre skadeutvikling. 4.2 UNDERKANT AV DEKKER Tidligere er det blitt anbefalt å påføre karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i underkant av dekker, men dette vil ikke hindre korrosjon på armering som allerede ligger i karbonatisert betong. Karbonatiseringen i underkant av dekker har nå kommet så langt at det anbefales å rehabilitere ved bruk av elektrokjemisk realkalisering. Karbonatisering fører til reduksjon av betongens ph-verdi, og dermed at armeringens korrosjonsbeskyttende oksidsjikt brytes ned. Elektrokjemisk realkalisering er en reparasjonsmetode som hever betongens ph-verdi, og dermed gir armeringen mulighet til å bygge opp et nytt korrosjonsbeskyttende oksidsjikt. Metoden gjennomføres ved at et titannett monteres på betongoverflaten, som deretter sprøytes inn med en cellulosemasse gjennomfuktet av en alkalisk (høy ph) løsning. Titannettet og armeringen kobles så til en strømkilde, og strømkretsen som oppstår gjør at den alkaliske løsningen i cellulosemassen transporteres inn i betongen og øker betongens ph-verdi. Når betongens ph-verdi er tilstrekkelig høy vil det korrosjonsbeskyttende oksidsjiktet rundt armeringen gjendannes, og miljøet i betongen rundt underkantarmering vil være tilsvarende som da betongen var ny. Cellulosemasse og titannett fjernes etter at prosessen er gjennomført. Det ble ikke registrert noen synlige skader i underkant av dekkene, noe som tyder på at korrosjonsprosessen på det nåværende tidspunkt ikke er langt fremskredet. Realkalisering av betongen kan derfor i prinsippet utsettes til betongskader begynner å oppstå i underkant av dekkene, men da vil forarbeider med mekanisk reparasjon av skader medføre ekstra kostnader, samt at tverrsnittsreduksjon på armering allerede kan ha ført til svekkelse av konstruksjonen. Det anbefales derfor at underkant av dekkene i garasjehusene med to etasjer realkaliseres snarest mulig, og senest innen fem år. Etter at betongen i underkant av dekkene er realkalisert vil karbonatisering starte på nytt i betongoverflaten. Basert på den karbonatiseringshastigheten som er registrert i dekkene, med ca. 30 mm karbonatisering i løpet av 30 år, antas det at karbonatiseringsdybden igjen vil komme inn til n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 12 av 14

19 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 deler av armering i løpet av år. Det anbefales derfor at det med 5 års intervaller etter realkalisering gjennomføres en stikkprøvemessig måling av karbonatiseringsdybde i underkant av dekkene. Når karbonatiseringsdybden nærmer seg 10 mm, anbefales det å påføre en karbonatiseringsbremsende overflatebehandling. Denne overflatebehandlingen må vedlikeholdes og fornyes med intervaller avhengig av valgt produkt. 4.3 OVERKANT AV DEKKER Prøveresultater fra tilstandskontrollen i 2013 viste høyt kloridinnhold i overkant av dekkene, helt ned til 60 mm, som var dypeste prøvedybde. Dersom armering ligger i disse dybdene er det sannsynlig at det har oppstått eller vil oppstå kloridinitiert armeringskorrosjon. Det ble i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene for å fastslå om det ligger overkantarmering i betong med høyt kloridinnhold. Ved befaringen i 2016 ble det antydet fra representant fra styret at slike tegninger sannsynligvis ikke er mulig å oppdrive. Det anbefales derfor å gjennomføre en fullstendig kartlegging av armeringsføringen i overkant av dekkene ved bruk av overdekningsmåler. Dersom en slik kartlegging ikke gir tilstrekkelig oversikt over armeringsføringen må det suppleres med oppmeisling og frilegging av armeringen i kritiske snitt, eksempelvis ved opplegg og over underliggende veggskiver. Anbefaling av tiltak må deretter gjøres på bakgrunn av målt kloridinnhold i nivå med armering. Etter at eventuelle tiltak som følge av høyt kloridinnhold er gjennomført, anbefales det å utbedre lokale frostskader og deretter å legge et belegg på overflaten som hindrer ytterligere kloridinntrengning. Et belegg er å foretrekke fremfor legging av asfalt, da dette medfører økte laster på dekkene. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 13 av 14

20 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Revisjon: 0 5 Kostnadsestimat Et kostnadsestimat på anbefalte tiltak nevnt i foregående kapittel er presentert i tabell 3. Det er grovt estimert at de to garasjehusene med to etasjer har betongdekker på til sammen 400 m 2. Tiltakene er sortert etter anbefalt rekkefølge for gjennomføring. Tiltak med kommentarer År Kostnad Kartlegging av armeringsføring i overkant av dekker ved bruk av overdekningsmåler eller oppmeisling. Dersom overkantarmering ligger i betong med høyt kloridinnhold anbefales det at rehabiliteringsarbeider gjennomføres fortløpende. Kostnader knyttet til eventuelle rehabiliteringstiltak er ikke estimert. Påføring av belegg på overkant av dekker. Gjennomføres etter at armeringsføring er kartlagt og at eventuelle tiltak som følge av høyt kloridinnhold er gjennomført. Mekanisk reparasjon av skader i veggskiver og bakvegger. Samtlige betongoverflater må kontrolleres og skader markeres før tiltak gjennomføres. Realkalisering av underkant av dekker. Dersom tiltaket utsettes vil mekanisk reparasjon av skader i underkant av dekker måtte påregnes. Påføring av karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i underkant av dekker. Overflatebehandling påføres senest ved 10 mm karbonatiseringsdybde. Målinger av karbonatiseringsdybde gjennomføres hvert 5. år etter realkalisering , , , , ,- n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 14 av 14

21 Vedlegg 1.2 Tilstandskontroll av garasjehus, Norconsult

22 Vestre Jong huseierforening Tilstandskontroll av garasjehus 2016 Dekker og vegger i betong Oppdragsnr.:

23 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: Anbefaling av rehabiliteringsmetode JoSin JoLuk HRI Tilstandskontroll StJoh JoLuk HRI Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 2 av 15

24 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Innhold 1 Innledning 4 2 Beskrivelse av konstruksjonene 5 3 Tilstandsbeskrivelse Visuell kontroll Karbonatiseringsdybde Kloridinnhold og overdekning 13 4 Anbefalte tiltak Betongdekker og betongvegger 14 5 Kostnadsestimat 15 n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 3 av 15

25 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 1 Innledning Norconsult AS har på oppdrag fra Vestre Jong huseierforening foretatt en tilstandskontroll av betongkonstruksjoner i foreningens garasjeanlegg. Tilstandskontrollen ble gjennomført den 20. januar og 9.september Norconsult gjennomførte en tilstandskontroll av de samme garasjehusene i 2013, med registrering av skader og måling av kloridinnhold og karbonatiseringsdybde. Basert på resultatene fra undersøkelsene ble det anbefalt å påføre en karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer, tilsvarende den anbefaling som ble gitt i vedlikeholdsrapport fra ABBLs tekniske avdeling i I 2013 ble det også anbefalt å fremskaffe armeringstegninger for disse dekkene for vurdering av nødvendige tiltak knyttet til høyt kloridinnhold, og deretter å belegge overkant av dekkene med membran og asfalt, alternativt med et slitesterkt og frostbestandig belegg. Tilstandskontrollen som ble gjennomført i 2016 hadde som mål å avdekke eventuell utvikling av skader, og på grunnlag av dette vurdere om tiltak anbefalt i 2013 fortsatt er aktuelle. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 4 av 15

26 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 2 Beskrivelse av konstruksjonene Garasjeanlegget består av åtte frittstående garasjehus med mellom 7 og 20 enkeltgarasjer i hvert hus, totalt 94 enkeltgarasjer. Seks av garasjehusene har én etasje, se bilde 1, mens to av garasjehusene består av to etasjer adskilt med betongdekke opplagt på veggskiver i betong, se bilde 2. De fleste garasjehusene har endevegger i betong, ellers består tak og vegger stort sett av reisverk av tre med bølgeblikktak. Garasjeanlegget ble bygget rundt Bilde 1 Garasjehus med én etasje. Bilde 2 Garasjehus med to etasjer, betongdekke er her opplagt på seks veggskiver i betong. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 5 av 15

27 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 3 Tilstandsbeskrivelse Totalt 20 av anleggets 94 garasjer ble inspisert ved tilstandskontrollen. 3.1 VISUELL KONTROLL Følgende synlige skader ble registrert: Noe bom (delaminering av betong), avskalling og frilagt korrodert armering i betongvegger i garasje nummer 47 og 65, se bilde 3-5. Disse skadene har oppstått som følge av liten overdekning og steinreir i betongen, som skyldes feilplassering av armering i støpeform og utilstrekkelig vibrering under utstøping. Ingen form for avskalling eller synlig armering ble registrert i de øvrige 18 garasjene som ble kontrollert. Enkelte riss og sprekker i veggskiver og bakvegg mot terreng i garasje nummer 73, F16 og F20, i sistnevnte med rissvidde opptil 3 mm. Se bilde 6 og 7. Disse rissene kan ha oppstått som følge av setninger og belastning fra utvendig jordtrykk. Forvitring av betong i overkant av dekkene i enkelte garasjer, sannsynligvis som følge av frostskader, se bilde 8. Det ble også registrert avskallinger av betong som følge av armeringskorrosjon i noen garasjer, se bilde 9. Armeringskorrosjonen har oppstått pga. bilene drar med seg klorider fra veisalt som trenger seg inn i betongen og inn til armeringen. Det ble ikke registrert skader i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 6 av 15

28 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Bilde 3 Avskalling og frilagt korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i garasje nr. 47. Bilde 4 Avskalling og synlig korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i garasje nr. 65. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 7 av 15

29 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Bilde 5 Bom og delvis frilagt korrodert armering som følge av liten overdekning i garasje nr. 65. Bilde 6 Sprekk i bakvegg i garasje nr. F20. Rissvidde opptil 3 mm. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 8 av 15

30 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Bilde 7 Riss i betongskive ved utsparing i garasje nr. F16. Bilde 8 Forvitring av betong i overkant av dekke i garasje nr. 6. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 9 av 15

31 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Bilde 9 Avskalling av betong som følge av armeringskorrosjon i garasje nr. 14. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 10 av 15

32 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: KARBONATISERINGSDYBDE Karbonatiseringsdybden ble målt i underkant av dekker og betongvegger i garasjehus med to etasjer. Prøvemetoden er basert på at en ph-indikator reagerer med betongens porevann når den sprayes på betongoverflaten i et borehull. Karbonatisert betong vil forbli grå, mens betong som ikke er karbonatisert får lilla farge. Ved å bore i betongen i ulike dybder og spraye indikatorvæske på betongoverflaten kan karbonatiseringsdybden måles. Bildeserien under er fra prøvetakningen ved garasjehusene, og viser hvordan betongen reagerer med indikatorvæsken ved hhv. 20, 25 og 30 mm boredybde (prøvelokasjon 5 iht. tabell 1). Karbonatiseringsdybden ble her målt til 30 mm. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 11 av 15

33 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 Resultatene fra målingene av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning er vist i tabell 1. Tabell 1 Resultater fra måling av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning. Prøve Karbonatiseringsdybde Overdekning (snitt) Armering i karbonatisert betong? Lokasjon 1 22 mm 30 mm Nei Underkant dekke 2 20 mm 25 mm Nei Underkant dekke 3 >25 mm (boret inn til jern) 4 25 mm 21 mm (minste målte: 11 mm) 25 mm Ja Underkant dekke Ja Underkant dekke 5 30 mm 25 mm Ja Underkant dekke 6 32 mm 28 mm Ja Underkant dekke 7 32 mm 25 mm (minste målte: 16 mm) Ja Underkant dekke 8 36 mm 30 mm Ja Skillevegg 9 25 mm 21 mm Ja Bakvegg mm 60 mm Nei Endevegg utvendig mm 37 mm Ja Skillevegg mm 27 mm Ja Bakvegg Som det fremkommer av tabell 1 er det ved 9 av 12 prøvelokasjoner funnet karbonatisert betong i dybde med den gjennomsnittlige armeringsoverdekningen målt i området rundt prøvelokasjonen. Dette betyr at armeringskorrosjon har startet eller vil starte. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 12 av 15

34 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: KLORIDINNHOLD OG OVERDEKNING Det ble gjennomført nye målinger av kloridinnhold ved tilstandskontrollen i 2016, vurderinger og anbefalinger er basert på resultater fra målinger gjennomført i 2013 og Kloridinnholdet i betongen ble i 2013 målt i dybdeintervallene 0-20, og mm. Det målte kloridinnholdet er angitt i prosent av sementvekt. Verdier over 0,4 % i dybde med armering tilsier at kloridinitiert armeringskorrosjon kan starte, mens verdier over 1 % i dybde med armering tilsier at det er sannsynlig at kloridinitiert armeringskorrosjon har startet eller vil starte. I 2013 ble det målt høyt kloridinnhold i flere dybdeintervaller i overkant av dekkene, noe som trolig skyldes tilførsel av klorider fra veisalting. Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 2. For å kunne vurdere hvorvidt overkantarmeringen i dekkene ligger i betong med høyt kloridinnhold ble det i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene. Tabell 2 Resultater fra kloridanalyser fra overkant av dekket, gjennomført i Prøvenr. Dybdeintervall Kloridinnhold mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 1, mm 0, mm 1, mm 1, mm 1, mm 2, mm 1,4 I 2016 ble armeringsføringen kartlagt i overkant av betongdekket og nye kloridmålinger. Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 3. Tabell 3 Resultater fra kloridanalyser fra overkant av dekket, gjennomført i Prøvenr. Dybdeintervall Kloridinnhold 1 (Garasjenr. 14) 2 (Garasjenr. F18) 0-20 mm 1, mm 2, mm 2, mm 1, mm 1, mm 1,7 Overdekningen i overkant av betongdekkene varierer fra mm. Det vil si at overkantarmeringen ligger i betong med høyt kloridinnhold. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 13 av 15

35 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 4 Anbefalte tiltak I det følgende gis anbefalinger av videre undersøkelser og rehabiliteringstiltak knyttet til registrerte skader og resultater fra materialundersøkelser ved tilstandskontrollen. 4.1 BETONGDEKKER OG BETONGVEGGER Det anbefales å rehabilitere de to betongdekkene og betongveggene i garasjehusene ved katodisk beskyttelse. Katodisk beskyttelse vil stanse armeringskorrosjon i vegger og både overkant og underkant av dekket. Det er tilstrekkelig å montere katodisk beskyttelse på èn av sidene, forutsatt at det etableres armeringskontinuitet mellom overkantarmeringen og underkantarmering. Alternativ rehabiliteringsmetode ville være å meisle bort all kloridholdig og karbonatisert betong. Dette vil i praksis bety å fjerne dekkene i sin helhet og støpe dem på nytt. Hvis ingen av tiltakene velges så anbefales det en ny vurdering om 3 år. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 14 av 15

36 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 1 Revisjon: 1 5 Kostnadsestimat Et kostnadsestimat på anbefalte tiltak nevnt i foregående kapittel er presentert nedenfor. Det er estimert betongdekker på til sammen 300 m 2, og betongvegger med armering på til sammen 300 m 2. Dette gjelder betongdekker og betongvegger i de to garasjehusene med to etasjer og betongvegger i garasjehusene på èn etasje. Dersom det er ønskelig å beholde garasjehusene anbefales det å starte planlegging av rehabilitering så snart som mulig. Dette vil bli dyrere desto lenger det utsettes. Vi anbefaler også at dere undersøker hvor mye nye garasjer vil koste. Tiltak med kommentarer Katodisk beskyttelse av betongdekkene og betongvegger Anlegget er permanent, og vil bruke strøm kontinuerllig. Det er snakk om veldig liten strømmengde, ca. 50 W, så strømkostnaden vil være liten. Normalt lages det en avtale om årlig oppfølging med entreprenøren. Det forventes at dette vil medføre en årlig kostnad på kr Kostnad , ,- årlig n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx Side 15 av 15

37 Vedlegg 2.1 Vurdering av fuktighet under stålplatetak, Norconsult

38 NOTAT Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 00 Versjon: 00 Til: Fra: Vestre Jong Huseierforening v/ Lars Nordhagen Norconsult AS v/ Dennis Joseph Dato Vestre Jong Huseierforening - Vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg 1 Innledning 1.1 Problemstilling Oppdragsgiver har opplyst om fuktighet under garasjetaket og at som følge av dette har vann fra undersiden av taket dryppet ned, rent nedover vegger/stendere og samlet seg i stikkontakter og lysbrytere. Fuktigheten skal ifølge oppdragsgiver være hyppigst på våren og på høsten. Norconsult ble engasjert for å: 1. Vurdere hva som kan ha forårsaket fuktproblemene. 2. Komme med overordnede tiltak. 1.2 Befaring Befaringen tok sted kl Det var ca. -8 C under befaringen. Tilstede var Dennis Joseph og Steffen Johansen fra Norconsult AS samt Lars Nordhagen fra Vestre Jong Huseierforening. Kun et utvalg av garasjene ble befart. Flere av garasjene var stengt på befaringstidspunktet. Tilgjengelig dokumentasjon før befaringen var tre bilder fra en tidligere befaring samt informasjon på huseierforeningens nettside. 1.3 Kort om bygningen Garasjene til Vestre Jong Huseierforening ble bygget i 1985/1986. De har totalt 8 garasjebygg. 3 av garasjene er vist på Figur 1. Hvert garasjebygg hadde mellom 7-12 garasjer, se Figur 2. Garasjene var uisolerte og var stort sett bygget som trebygg med skrått luftet stålplatetak på trebjelkelag. Noen av garasjene hadde betongvegger. Dette gjaldt hovedsakelig der garasjebyggene lå nærme høyere terreng. Det var også noen garasjer som hadde to plan med betonggulv som etasjeskiller. Garasjene hadde takrenner som var løsrevet fra stålplatetaket. Figur 1: Oversiktsbilde av tre av garasjebyggene. Hentet fra Google maps n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg.docx Side 1 av 5

39 NOTAT Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 00 Versjon: 00 Figur 2: To av garasjebyggene fra utsiden. 2 Registreringer På befaringen ble det registrert en del kondens på undersiden av stålplatetaket, men det var tilfeldig hvilke garasjer i hvert garasjebygg som hadde kondens, se Figur 3. I garasjene med kondens forekom det hyppigst på den midterste delen av garasjetaket. Noen garasjer hadde også kondens ved høyeste og/eller laveste del av taket, se Figur 4. I noen få garasjer kunne en se trebjelker med tegn til lokal fuktpåkjenning, se Figur 5. Figur 3: Prinsipp av hvor tilfeldig kondensmønsteret i et vilkårlig garasjebygg kunne sett ut. De blå boksene representerer soner med kondens i hver garasje. Garasjene uten blå bokser representerer garasjer uten kondens. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg.docx Side 2 av 5

40 NOTAT Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 00 Versjon: 00 Figur 4: Fryst kondensvann under taket i en garasje med ski lagret oppå trebjelker. Figur 5: Tegn til lokal fuktpåkjenning på trebjelkelaget over langveggen i overgang mot stålplatetak n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg.docx Side 3 av 5

41 NOTAT Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 00 Versjon: 00 3 Vurderinger Kondens kan oppstå når en har en kald flate og fuktig luft. Lufta inne i garasjen har en naturlig relativ fuktighet som varierer med temperaturforhold og eventuelle fukttilskudd. Biler og diverse utstyr som for eksempel ski kan avgi fuktighet til lufta, øke den relative fuktigheten ytterligere og dermed gi noe økt kondensrisiko. En kan også få økt kondensrisiko dersom en flate blir kaldere uten at luftfuktigheten blir lavere. Garasjene er uisolerte med stålplatetak direkte på trebjelker. Med en slik oppbygning er det stor grunn til å tro at store deler av kondensen skyldes avstråling til nattehimmelen. Dette fenomenet oppstår som regel når det er klare kalde netter med høy luftfuktighet. Slike klimatiske forhold oppstår typisk sent på høsten eller tidlig på vinteren. Strålingsutveksling mellom oversiden av stålplatetaket og omgivelsene kan ved klar nattehimmel medføre at stålplatetaket i perioder blir kaldere enn uteluften 1. Kald fuktig luft fra innsiden av garasjen kan dermed kondensere på innsiden av stålplatetaket og etterhvert dryppe ned i garasjen evt. renne nedover lags stålplatetaket Befaringen ble foretatt på vinteren. Derfor var kun fryst kondensvann synlig. Dersom en hadde utført befaringen sent på høsten eller tidlig på vinteren ville en kunne forvente å se mer kondens. 4 Forslag til tiltak Under er det presentert fire tiltak. Det første tiltaket vil kunne minimere ytterligere kondens. Tiltak 2-4 vil ikke avverge ytterligere kondens, men i stor grad forhindre drypp, avrenning og eventuelle skader som følge av kondensvann. 1. Sandwich-element Fjerne eksisterende stålplatetak og legge sandwich-element istedenfor. Sandwichelementet består av to stålplater med polyuretanskum imellom. Polyuretanskum er en type isolasjon betegnet som (PUR/PIR). Ved bruk av denne typen isolasjon må eventuelle brannhensyn ivaretas. Ved å installere et slikt element vil en kunne minimere ytterligere kondens da undersiden av elementet ikke vil få lavere temperatur enn utelufta når man har avstråling til nattehimmelen. Elementet er tett. Fuktig luft vil derfor ikke ha muligheten til å trenge inn i elementet og eventuelt kondensere i underkant av den ytterste stålplata i elementet. Det er viktig at sandwich-elementet festes iht. leverandørens anvisninger slik at en får tette skjøter og unngår å punktere elementet. 2. Stålplatetak med kondensbelegg Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med et påført kondensbelegg. Et kondensbelegg vil ikke stoppe ytterligere kondens, men binde kondensvannet og evt. transportere det i belegget ved fall. Belegget vil derfor i stor grad forhindre drypp/avrenning. 3. Stålplatetak med kondensfilt Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensfilt som er limt i underkant. En kondensfilt vil ikke stoppe ytterligere kondens, men absorbere kondensvannet. Belegget vil derfor i stor grad forhindre drypp/avrenning. 4. Absorbentduk Beholde det eksisterende taket og feste en absorbentduk under taket. En slik duk vil ikke stoppe ytterligere kondens, men absorbere kondensvann. For at duken skal fungere optimalt trenger den en luftespalte på 5 cm mellom duken og taket samt tilstrekkelig fall for å sikre god uttørking. Det er viktig at duken festes ordentlig langs randen slik at den absorberer kondensvann langs randen. 1 Stig Geving og Jan Vincent Thue, Fukt i bygninger (Oslo: Norges byggforskningsinstitutt, 2002), 125. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg.docx Side 4 av 5

42 NOTAT Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening Oppdragsnr.: Dokumentnr.: 00 Versjon: 00 Tiltakene over er veiledende. Hvor mye alternativ 1 vil minimere ytterligere kondens varierer fra produkt til produkt. Hvor mye vann alternativ 2-4 kan holde på er også avhengig av produktvalg. Før en bestemmer seg for ett av de fire tiltakene anbefales det at en tar nærmere kontakt med en leverandører mtp. teknisk informasjon, pris, gjennomførbarhet og levetid. Relevante leverandører kan for eksempel være Hipro (sandwich-element), Plannja (stålplatetak med filt eller belegg) eller Isola (absorbentduk). 5 Konklusjon Vestre Jong Huseierforening har problemer med fuktighet under stålplatetakene i garasjebyggene. Dette skyldes i hovedsak kondens som følge av avstråling til nattehimmelen. For å utbedre dette kan en: 1. Minimere ytterligere kondens ved å a. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge sandwich-element. 2. Forhindre drypp, avrenning og eventuelle skader som følge av kondensvann ved å a. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensbelegg. b. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensfilt. c. Beholde det eksisterende taket og feste en absorbentduk under taket. Det anbefales at en tar nærmere kontakt med en leverandører mtp. teknisk informasjon, pris, gjennomførbarhet og levetid før en bestemmer seg for et konkret tiltak. Hvor mye produktet klarer å minimere ytterligere kondens (alt. 1) evt. holde på kondensvann (alt. 2-4) vil variere fra produkt til produkt Rapport etter befaring Dennis Joseph Thor-Oskar Relander Thor-Oskar Relander Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. n:\516\02\ \5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under stålplatetak i garasjebygg.docx Side 5 av 5

43 Vedlegg 2.2 Kopi av 4 taktilbud fra ulike leverandører

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55 Vedlegg 2.3 Epost fra Norconsult om taktilbud

56 Storrvik Svein From: Joseph Dennis Sent: 27. oktober :53 To: Vanja Therese Cc: Storrvik Svein; Relander Thor-Oskar; Johansen Steffen Subject: RE: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening Hei Vanja, Her kommer uttalelsen som avtalt. I notatet vårt har vi som avtalt vurdert årsaken til kondens i garasjebyggene og kommet med forslag til tiltak. Noen av forslagene var dyre og robuste eksempelvis sandwich-element mens noen var billigere eksempelvis absorbentduk under eksisterende stålplater. Vi kan naturligvis ikke gjennomgå alle mulige løsninger. Som bygningsfysiker er ikke vår primæroppgave pris, men robuste løsninger mtp. fuktsikkerhet, lufttetthet og varmeisolering. I notatet henviser vi også til leverandører mtp. pris. Dere har vært i kontakt med noen leverandører og fått pris på andre løsninger. I den forbindelse ønsker dere en uttalelse fra oss. I oversendt e-post står det at dere har fått 3 løsninger. I PDF en er løsning nr. 2 og nr. 3 er samme løsning oppgitt to ganger. Vi har derfor vurdert to løsninger. Løsning nr. 1 fra Olav Olavesen Taktro med takmembran: Dette er en god og robust løsning. Det står at det skal pålegges rupanel eller takfinér. Vi anbefaler rupanel da det er mer robust. Vi anbefaler at dere går for løsning nr. 1. Løsning nr. 2 fra A/B Bygg AS v/bjarne Olander Taktro med diffusjonsåpen papp, impregnerte sløyfer og lekter og eksisterende stålplatetak over: Dette er en i utgangspunktet en tilfredsstillende løsning, men har noen bemerkninger/presiseringer. Det står diffusjonsåpen papp på taktro. Produktet som legges over taktroen trenger ikke å være dampåpent så lenge det ikke isoleres i underkant. Vi ser ingen grunn til å isolere i underkant. Produktet som legges over taktroen vil fungere som et avrenningssjikt for fukt i luftespalten, hovedsakelig fra kondens fra stålplatene. Det er derfor viktig at dette sjiktet er vanntett. Her vil for eksempel et asfalt underlagsbelegg være relevant for eksempel Isola Isokraft. Et slikt belegg er kun vanntett og ikke dampåpent. Belegget vil være rimeligere enn et produkt som både skal være vanntett og dampåpent. Slike underlagsbelegg har ofte krav til fall på tak. Viktig at en kontrollerer at takvinkelen samsvarer med kravet til produktet. Bruk av eksisterende stålplater - Garasjene ble bygget for ca. 30 år siden. Antar derfor at også stålplatene er ca. 30 år. Generelt kan stålplater ha en levetid på opptil 50 år gitt at det ikke er noen riper i lakken eller skader på stålplatene som kan forårsake rust. Anbefaler derfor at det gjøres en vurdering av tilstanden (restlevetiden) på stålplatene dersom disse skal gjenbrukes. Løsningen gir en konstruksjon med materialer som muligens har stort sprik i levetid. Dvs at stålplatene muligens må byttes ut senere. Noe som krever nytt arbeid og nye kostnader ifbm. montering av nye og kasting av eksisterende stålplater. Oppsummering: Vi anbefaler løsning nr. 1 over løsning nr. 2. Løsning nr. 2 kan også brukes med forbehold om at de nevnte bemerkningene ivaretas. Vi tar ikke ansvar for leverandørenes prosjektering. Vi har gitt vår anbefaling basert på bygningsfysiske prinsipper. Forhold som berører andre fag som for eksempel bæreevne, brannkrav osv. er ikke medtatt i vurderingen. Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: dennis.joseph@norconsult.com 1

57 Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment. From: Vanja Therese Sent: 26. oktober :49 To: Joseph Dennis Subject: RE: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening Fint. Takk. Mvh Vanja 26. okt :47 skrev "Joseph Dennis" Hei Vanja, Har vært borte på strategisamling hele gårsdagen og frem til nå. Satser på å få sendt ut uttalelsen ila morgendagen. Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment. From: Vanja Therese Sent: 25. oktober :51 To: Joseph Dennis Subject: RE: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening Hei. Vi aksepterer vilkårene og ber om en hurtig tilbakemelding. 2

58 Mvh. Vanja Therese Rustad Styreleder 24. okt :17 skrev "Joseph Dennis" Hei Svein, Beklager sen tilbakemelding. Vi kan komme med en uttalelse her. Uttalelsen vil ta for seg de to forslagene dere har fått fra leverandørene opp mot våre forslag. En slik uttalelse vil ta ca. 5 timer inkl. fagkontroll. Oppdraget utføres etter NS Vi starter opp så fort dere svarer «OK» på denne e-posten. Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: dennis.joseph@norconsult.com Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment. From: Storrvik Svein Sent: 17. oktober :03 To: Joseph Dennis <Dennis.Joseph@norconsult.com>; Relander Thor-Oskar <Thor-Oskar.Relander@norconsult.com> Cc: vanja.therese@gmail.com Subject: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening Hei, Dere lagde i februar i år et notat om fuktproblemer i garasjene i vår huseierforening (Vestre Jong Huseierforening på Slependen). Jeg sitter nå i Styret i Huseierforeningen, og har ikke vært involvert i denne saken tidligere, men har fått i oppdrag å be dere ta en rask/overordnet vurdering av 3 tilbud som er innhentet på en litt annen løsning enn de 4 alternativer som er omtalt i notatet fra februar. Kan dere gi en kort uttalelse på om den foreslåtte løsning fra de 3 leverandører er noe vi bør gå videre med? (1-2 timer). Det styremedlem hos oss som har vært i kontakt med leverandører, har fått inntrykk av at de 4 alternativer dere har anbefalt, er svært mye 3

59 dyrere løsninger enn den som leverandørene har kommet opp med, og han har derfor innhentet pris på gjenbruk av dagens takplater. Fint med rask tilbakemelding. mvh Svein Svein Storrvik Asta Hanssens vei Slependen tlf

60 Vedlegg 2.4 Epost fra ABBL om tak

61

62

63 Vedlegg 3.1 Underlagsdokumenter fra Caverion og Hafslund Nett høsten 2015

64

65

66

67

68

69

70

71 Vedlegg 3.2 Styrets presentasjon av foreslått nytt el-opplegg i garasjene 2017

72 VESTRE JONG HUSEIERFORENING NYTT ELEKTRISK OPPLEGG SOM MULIGGJØR LADING AV EL-BILER Presentasjon på ordinær generalforsamling 14. mars 2017

73 UTREDNINGER BAK FORSLAGET PRESENTERT PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I DESEMBER 2015 Caverion har utredet aktuelle løsninger. Hafslund har svart på forespørsel fra Caverion om kapasitet på eksist. kabler og trafoer Styret har beregnet totale kostnader basert på svar fra Caverion og Hafslund

74 ANBEFALT LØSNING FRA CAVERION Nye el-skap med separat kurs til dobbel stikkontakt i hver garasje Skap og kabler dimensjoneres for 16A, men sikres med 10A fordi dagens regelverk ikke tillater lading av el-biler via vanlig stikkontakt med høyere sikring enn 10A Opsjon for oppgradering til 16 A type 2-kontakt Utstyr for gatevarme og lys gjenbrukes, øvrig gammelt utstyr utkoples Hver kurs får jordfeilbryter type B samt måler for individuell måling av forbruket (manuell avlesing)

75 RESULTAT FRA HAFSLUNDS UNDERSØKELSE Hafslund Nett har to trafokiosker; ved Asta Hanssens vei nr. 7 og Asta Hanssens vei nr. 88. Fra disse trafoer går det kabler til hvert av de tre garasjeanlegg (nedre, midtre og øvre) Trafo ved nr. 7 er stor nok Trafo ved nr. 88 må byttes til større trafo Ny kabler må legges fra trafo ved nr. 7 til nedre garasjeanlegg, samt fra trafo ved nr. 88 til øvre garasjeanlegg

76

77

78

79 KOSTNADER Installasjoner i garasjene (skap og kabler), ekskl. grøft mellom hvert garasjebygg: ,- (anslått av Caverion) Ny trafo og tilførselskabler, ekskl. grøft: ,- (anslått av Hafslund nett) Grøft: 125 m a kr. 2400,- = ,- (anslått av styret) Alle tall ekskl. mva Usikkerhet: Caverion antar +/- 15 % for de ,-

80 TOTALE KOSTNADER (DESEMBER 2015)

81 VURDERING AV KOSTNADSUSIKKERHET Det antas med stor sannsynlighet at de totale kostnader vil ligge mellom 1,5 og 2,0 MNOK Dvs. mellom ,- og ,- for hver enkeltgarasje

82 BEGRUNNELSE Utbredelse av el-biler og ladbare hybrider er sterkt økende, utgjorde 45 % av alle nye biler i Oslo i 2016 Det er sannsynlig at et flertall av beboerne nå eller om få år ønsker å ha el-bil eller ladbar hybrid Lading i egen garasje for alle er eneste fremtidsrettede løsning Det er forbudt å lade el-biler i dagens el-anlegg, både i forhold til vedtak på generalforsamling i 2014 og i forhold til elforskriftene, som kun tillater lading med 10A sikring og jordfeilbryter type B dersom vanlig stikkontakt brukes (eksisterende kurser er 1 stk. 16A pr. 3 enkeltgarasjer med annen jordfeilbryter)

83 BEGRUNNELSE Uholdbar situasjon i dag: Styret er kjent med at enkelte fortsetter å lade i garasjene tross forbudet, dette kan medføre overbelastning og brannfare Flere beboere kjører inn i feltet for å lade ved egen bolig, noe som er i strid med innkjørings- og parkeringsforbudet Mulighet for lading i egen garasje vil gi en verdistigning for alle garasjeeiere, både ved eventuelt salg av boligen og ved muligheten til selv å kunne ha el-bil eller ladbar hybrid Ny vanlig stikkontakt vil også kunne brukes til motorvarmer, elektrisk garasjeport etc.

84 HVA ER ALTERNATIVENE? Fortsette som i dag? Problemet mht. behov for elbil-lading vil bli større for hvert år Risikoen for overbelastning og brannfare vil fortsette uholdbar situasjon. Styret mener derfor at alle eksisterende stikkontakter må frakoples dersom tiltaket ikke gjennomføres. Lage egne P-plasser med ladestasjon? Ladeplasser for 5-10 % av beboerne Plasskrevende, betydelige kostnader, vårt område er lite egnet for dette Urettrettferdig; først-til-mølla-prinsippet gjelder. Ikke fremtidsrettet.

85 STYRETS FORSLAG Fornyelse av el-anlegget med nye el-skap og 10A kurser gjennomføres i 2017 Det legges opp til individuell måling av forbruket i hver garasje med manuell avlesing av målere De gamle el-kursene til garasjene utkoples, unntatt de som går til lys og gatevarme Hver kurs får egen måler i nye sikringsskap for individuell avlesing av forbruket i hver garasje

86 STYRETS FORSLAG Opsjon: Oppgradere fra vanlig stikkontakt til type 2 ladekontakt for egen kostnad. Sikringen vil da være 16 A i stedet for 10 A. Merkostnaden (ca ) må betales av den enkelte som et engangsbeløp. Type 2-kontakt vil gi enklere og raskere lading. NB! Type 2 ladekontakt kan ikke kombineres med annet strømuttak i den enkelte garasje (ikke tillatt iht. elforskriftene). Type 2 ladekontakt kan dermed ikke monteres der man ønsker å ha elektrisk port eller bruke el til andre formål enn el-bil-lading)

87 GJENNOMFØRING Kostnadene for «grunnpakken» med vanlig stikkontakt deles på alle 94 garasjene, 100 % lånefinansering (unntatt opsjon) Styret innhenter pristilbud fra 3 el-installører på el-skap og kabler (den del som Caverion har utredet) Hafslunds del bestilles gjennom det firma som får elkontrakten Grøftearbeidene bestilles direkte av styret, men skal koordineres av det firma som får el-kontrakten Gjennomføringen krever godt samarbeid fra alle garasjeeiere for å unngå plunder/heft (= ekstrakostnader)

88 Vedlegg 4.1 Vedlikeholdsrapport fra befaring juni 2016, ABBL

89 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR VESTRE JONG HUSEIERFORENING Befaring ble avholdt UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE FORVALTNING v/ Erlend E. Mæhlum Til stede: Fra boligselskapet: Asker og Bærum Boligbyggelag AL: Stein Storrvik, styret Erlend E. Mæhlum, ingeniør F:\Selskap\057\TEKNISK\Vedlikehold\2016\Vestre Jong hf vedlikeholdsrapport 2016.doc

90 2 INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING... 3 TAK... 5 GARASJEPORTER... 6 FASADER... 6 EL ANLEGG... 7 UTVENDIG AREAL... 8 ANDRE FORHOLD... 9 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER NOTATER: PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN OVERSIKTSKART REFERANSEBILDER... 15

91 3 INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er laget med utgangspunkt fra Norsk Standard 3424 og er tilpasset for boligselskaper innenfor ABBLs forvaltning. Rapporten tar utgangspunktet i standardens tilstandsanalysenivå 1 og bruker standardens begreper. Definisjoner: Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå. Referansenivå for denne rapporten er: normal god tilstand hvor det ikke er nødvendig med umiddelbart vedlikehold. Konsekvensgrad: Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre Avvik: Tilstand som er dårligere enn det referansenivået som er fastsatt for analysen. Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen Tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: ingen avvik Tilstandsgrad 1: ikke vesentlig avvik Tilstandsgrad 2: vesentlig avvik Tilstandsgrad 3: stort eller alvorlig avvik (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU): Ikke undersøkt. Konsekvensgrader: Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1: små og middels konsekvenser Konsekvensgrad 2: vesentlige konsekvenser Konsekvensgrad 3: store og alvorlige konsekvenser Vedlikeholdsintervaller: Det blir operert med tre alternative intervaller for vedlikehold: Kort, middels og lang. Hvilket alternativ man skal velge, avhenger av de aktuelle påkjenningene, dvs. hvor mye bygningen/bygningene er utsatt for klima og miljøpåkjenninger som for eksempel; regn, vind, sol, frost og forurensning. (ref. Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler) I denne periodiske rapporten er generelt anbefalinger for middels intervall lagt til grunn for vedlikeholdet. Formål: Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer.

92 4 VESTRE JONG HUSEIERFORENING Bygningsmassen består av garasjerekker. To toetasjers oppført med betong i bærende konstruksjoner og panelte overflater, og 6 enetasjes oppført i tre/betong. Det er også lekeplasser på området. Byggeår 1985 G.nr/B.nr 49/219 i Bærum kommune Adresse Lars Jongs vei Asta Hansens vei 1-7, 27-47, , , 4-26, 44-78, , Frydenløkka Type: Garasjer og fellesarealer

93 5 TAK Taktekke Takene er tekket med stålplater som i utgangspunktet er en vedlikeholdsvennlig løsning. Det ble fortalt at det er problemer med kondens og det ble observert rust på enkelte flater (ref. bilde 1). Det bør derfor pga. dette og takets alder planlegges en rehabilitering. Vedlikeholdsintervall for tak tekket med stålplater (utskifting): Kort-20 år, middels-30 år, lang-40 år Takrenner og beslag Enhetene var i generelt bra stand. Videre utbedring bør sees i sammenheng med en omlegging av takene. Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av takrenner av stål: Kort-25 år, middels-30 år og lang-35 år. Det opplyses om at skade på tak grunnet manglende vedlikehold, som fører til for eksempel vannlekkasje, ikke er forsikringsdekkende. Anbefalt vedlikeholdsrutine av tak: Som en hovedregel bør taket inspiseres to ganger i året, - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man spesielt undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Om høsten bør man fjerne løv og annet rusk fra sluk og renner. Kontroller alltid beslag og inntekking av piper, takhatter og avlufting. Tak generelt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2 Avvik: Det ble registrert avvik og normal vedlikeholdsintervall er oppnådd

94 6 GARASJEPORTER Garasjeportene er utført i aluminium som er en vedlikeholdsvennlig løsning, og det pleier å være tilstrekkelig med vasking og overmaling der portene begynner å flasse. Noen porter begynner å vise tegn på elde. Det ble fortalt at foreningen skifter noen porter i året. Vedlikeholdsintervall for porter i aluminium (utskifting): Kort-10 år, middels-15 år, lang-20 år Garasjeporter generelt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2 Avvik: Det ble registret mindre avvik og normal vedlikeholdsintervall er oppnådd FASADER Panel og treverk Fasadene består av stående låvepanel. Fasadene ble sist behandlet i Flatene er i generelt bra stand. Det ble registret noen bord med sprekker/råte (ref. bilde 2 og 3). Disse kan man bytte ved neste behandling. Drenering De fleste garasjene ligger i skrått terreng. Det ble observert at drensplasten på flere av enhetene har sunket (ref. bilde 4). Det bør graves opp og skjøte drensplasten samt å forbedre dreneringsforholdene der hvor dette er mulig. Takvann bør føres ut fra fasadene der dette ikke er utført. Betong Det ble i tidligere rapporter konstatert at karbonatiseringsfronten har nådd inn til armeringen. Huseierforeningen skal ha fått utført en kontroll av betongen i 2013 av Norconsult. Eventuelle anbefalinger i rapport bør følges. Vedlikeholdsintervall for malt betong (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år Vedlikeholdsintervall for utskiftning av drenssystemer med drensrør Kort-20 år, middels-40 år, lang-60 år Vedlikeholdsintervall for behandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år Fasader generelt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2 Avvik: Det ble registrert avvik

95 7 EL ANLEGG El-anlegget er antatt stort sett originalt fra byggeår. Det skal ha vært utført kontroll i 2013 i 15 enheter. Det bør påregnes oppgradering av anlegget. Det bør ved en oppgradering dimensjoneres for ladning av el-bil. Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. Det bør foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg

96 8 UTVENDIG AREAL Lekeplasser Foreningen har avtale om kontroll av lekeplassene. På befaringstidspunktet var lekeplassene i generelt bra stand. En «lekebil» av treverk var råteskadet og bør skiftes ut (ref. bilde 5). Lekeplasser er huseierforeningens ansvar og man kan bli stilt ansvarlig for ulykker/skader som oppstår som følge av manglende tilsyn. Det er viktig med jevnlig ettersyn med sjekkliste som er utformet for den enkelte lekeplass. Sjekkpunkter kan blant annet omfatte: - Kontroll av overflater. Fjerning av fliser, tetting av hull. Er beisingen så dårlig at det er fare for oppflising eller råteskader? - Ettersyn av bolter og fester, herunder også plugging av disse. - Er de forsvarlig sikret mot vipping - Løse eller manglende trinn i stiger, trapper og klatrenett - Kan man risikere klemskader pga bevegelige deler, feilmonterte karuseller, kjetting uten foring mm - Etterfylling/lufting av sand, kontroll av falldempende underlag. Se forøvrig vedlagte skriv om lek og sikkerhet. Trapp Trapp ved det midterste garasjeområdet er skjev. Denne bør rettes opp (ref. bilde 6) Asfalt Asfalten var på befaringstidspunktet i generelt bra stand, alderen tatt i betraktning. Det ble observert noen sprekker, hull og generelt slitasje enkelte steder. Det bør derfor påregnes å få reasfaltert hele eller deler av området innen en 5-års periode. Anbefalt vedlikeholdsintervall for reparering av asfalt: Kort-2 år, middels-6 år og lang-10 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for legging av ny asfalt: Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år

97 9 ANDRE FORHOLD Annet Vi vil opplyse at normal levetid på varmtvannsberedere er ca. 15 år. Forsikringsselskapene beregner aldersfradrag på beredere som har oversteget 3 år. Aldersfradraget er 10 % pr. år fra og med det 4. året etter at berederen ble tatt i bruk. Det vil i praksis si at ved en forsikringsdekkende skade på berederne vil egenandelen kunne overstige kr 6000,- (Det trekkes aldersfradrag isteden for egenandel der fradraget overstiger kr 6000,-). En forsikringsdekkende skade forutsetter at skaden skjer brått og uforutsett. Skade som skyldes tæring og korrosjon som følge av normalt bruk er således ikke dekket. Vi anbefaler derfor å montere waterguard der det ikke finnes i dag. Waterguard fungerer slik: Ved en vannlekkasje, vil en sensor straks registrere dette og automatisk stenge vanntilførselen til boligen. Se for øvrig

98 10 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE. Vedlikeholdsoppgaver: Antatt pris: Utføres år: 1. Legge om takene Kr , Drenere bak garasjene Pris må innhentes Utbedre betong Pris må innhentes Bytte ødelagt lekeapparat og rette opp trapp Kr , Utbedre elektro 6. Overflatebehandle fasadene (tre og betong ute) 7. Reasfaltering Pris må innhentes Kr ,- Kr , Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2016 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. Ved rehabilitering og vedlikeholdsoppgaver, anbefales det å utarbeide en beskrivelse/ tilbudsforespørsel. Da har man et godt grunnlag for innhenting av sammenlignbare tilbud fra flere entreprenører. I tillegg til ovennevnte, tilbyr vår Rehab. avd. også bistand med utarbeidelse av kontrakt, oppfølging under utførelsen av oppdraget, oppfølging SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på arbeidsstedet) samt overtagelse av arbeidene. For uforpliktende tilbud, kontakt seksjonsleder ved avdelingen.

99 11 SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER 1. Legge om takene Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Drenere bak garasjene Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre betong Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Bytte ødelagt lekeapparat og rette opp trapp Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Utbedre elektro Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Overflatebehandle fasadene (tre og betong ute) Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Reasfaltering Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

100 NOTATER: 12

101 13 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN Det tas forbehold om underliggende konstruksjoner, som ikke kan avdekkes ved visuell befaring. Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/år Taktekking Stålplater ca m² Kr , Utvendig panel/treverk Oljedekkbeis, ca. 600 m 2 Kr , Lekeplasser Kontroll Kr , Utvendig malt betong, inne/ute Akrylmaling, ca m 2 Kr ,-? 10 Garasjeporter Vippeporter, 94 stk. Kr ,- Drenering Ny drenering inkl. papp og isolasjon, pr. løpemeter 1985/div år 15 Kr , Sandfangkummer Tømming, pr. stk. Kr ,-? 2-5 Elektrisk anlegg Asfalt Utskifting Pris må innhentes Reparasjon, pr. m² Kr. 500,-? ved behov Omlegging, ca m² Kr ,- 1985? 20 De oppgitte priser er inkl. mva. utført av håndverker (2016) dersom ikke annet et spesifisert. Ved bistand fra profesjonell part til kontrahering, (innhenting av priser, oppfølging mm.) må man påregne 5-10% økning i forhold til anslaget i vedlikeholds-planen. Erfaringsmessig kan det skille mye mellom tilbyderne. Det anbefales å benytte teknisk bistand til rehabilitering og oppgraderingsprosjekter. Seksjon Rehabilitering bistår boligselskaper med innhenting av tilbud, kontrakter, oppfølging av SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på arbeidsstedet) og oppfølging av entreprenører i utførelsesfasen for alle typer innenfor rehabilitering, vedlikehold og oppgradering. Seksjon Rehabilitering jobber utenfor forvaltningspakken og fakturerer særskilt. For uforpliktende tilbud, ta kontakt med seksjonsleder ved avdelingen. Sandvika, Asker og Bærum Boligbyggelag AL TEKNISK FORVALTNING Erlend E. Mæhlum ingeniør

102 OVERSIKTSKART 14

103 15 REFERANSEBILDER Referansebilde nr. 1 Referansebilde nr. 2 Referansebilde nr. 3 Referansebilde nr. 4 Referansebilde nr. 5 Referansebilde nr. 6