Om boligmarked og boligfinansiering

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Om boligmarked og boligfinansiering"

Transkript

1 Om boligmarked og boligfinansiering Laget på oppdrag for Finans Norge. Redaksjon: E-post: Tlf: Kjell Senneset Bjørn-Erik Øye

2 Innhold 1 Sammendrag Bakspeilet Boligbyggingen Boligprisene Renovering, vedlikehold og ombygging av eksisterendeboliger Boliginvesteringer og fastlands-bnp Boligmarkedet mot Markedsstruktur og produksjonsverdi Prognoser Om etterspørsels-driverne i bolig-markedet Økonomi Demografi Kjøpsvilje, kjøpsevne og preferanser Finansielle rammebetingelser Boligprisutviklingen i lys av økonomi og demografi Byggebehovsberegninger Prismodell Boligavgang og transformasjonsboliger Boligavgang Transformasjonsboliger Tilbudssiden Markedsaktører Arbeidskraft Materialer og andre innsatsvarer Prisdannelsen i nyboligproduksjonen Flaskehalser i boligproduksjonen Sammenfatning Vedlegg 1 Boligstatistikk Vedlegg 2 Befolkningsmodell

3 Antall boliger BOLIGMARKED OG 1 Sammendrag Boligbyggingen og BNP På 198-tallet ble boligmarkedet gradvis deregulert, og Husbankens rolle i boligfinansieringen ble trappet ned. Boligbyggingen ble overlatt til markedskreftene, og i en periode fram til midt på 199-tallet var det ganske god overenstemmelse mellom gode og dårlige tider og høy og lav boligbygging. Men det skulle endre seg. Boligbyging Boligbyggingen og konjunkturutviklingen Igangsatte boliger AKUledige Etter 1995 har det knapt vært noen sammenheng å spore mellom boligbygging og konjunkturene, i figuren representert ved andelen arbeidsledige. Årsaken var økende mangel på byggeklare boligtomter, og etter hvert også flaskehalser i byggesaksbehandlingen. Kapasiteten på byggesakskontorene i kommunene ble bygget ned rundt 199 da de dårlige tidene sørget for at samlet byggeaktivitet ble redusert til under det halve av tidligere. Etter hvert dukket det opp ytterligere flaskehalser i form av f.eks. verneinteresser («ikke bygg på bekken vår») og lokalpolitiske ønsker om å begrense befolkningsveksten via begrensninger i boligbyggingen. Faktisk boligbygging ble bestemt av hvor mange boligprosjekter som klarte å forsere flaskehalsene, og ikke av markedskreftene. Boligpriser og boligbygging mot 216 De siste 2 årene har boligprisene økt omtrent hvert eneste år fordi flaskehalsene har sørget for at boligbyggingen har vært for lav til å holde etterspørselen i sjakk. Sterk vekst i husholdningenes realinntekter, Prosent arbeidsledige stort sett lave renter og dessuten sterk befolkningsvekst fra midt på 2-tallet har drevet opp etterspørselen. Normalt faller boligprisene om høsten, men høsten 213 falt de mer enn de pleier. Fallet ble utløst av at de finansielle betingelsene endret seg til det verre i 213. Endringer i de finansielle rammebetingelsene var trolig den klarte viktigste årsaken til denne nedgangen i prisene. Det kan se ut til at finansieringssituasjonen bedret seg noe fram mot årsskiftet, og ikke minst etter årsskiftet. Pr. april 214 er boligmarkedet i ferd med å ligne det vi har vært vant til de senere årene. Faren for prisfall i bruktmarkedet er så godt som over. Husbanken har fått friske penger. De private bankene er kanskje fortsatt noe mer forsiktige i sin utlånspolitikk enn tidligere, men mindre tilbakeholdne enn i 213. Prognosene for utvikling i priser og lønninger viser fortsatt god reallønnsvekst i årene framover. Rentene holder seg lave og befolkningsveksten blir sterk, om enn neppe så sterk som den har vært de siste årene. Fall i boligbyggingen i år og neppe spesielt høye tall hverken i 215 og 216, sikrer fortsatt boligprisvekst de nærmeste årene. Boligbyggingen Figuren under antyder en prisvekst på 3-3,5 % i 215 og 216. Dette er konservative anslag, men tar høyde for at veksten i norsk økonomi kan bli noe svakere framover. Det reduserer bl.a. lønnsveksten. Årlig endring i prisene på brukte boliger 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 3

4 Boligbyging Prosent arbeidsledige Boligbyging Prosent arbeidsledige BOLIGMARKED OG 2 Bakspeilet 2.1 Boligbyggingen Statistikk over boligbyggingen i Norge målt i fysiske enheter går tilbake til 1946, med SSB som kilde. Målingene for de første 2 årene er ikke helt sammenliknbare med årene etter, men ved hjelp av små justeringer er det likevel mulig å kjede sammen en tidsserie som går fra 1946 til 213: Igangsatte boliger i Norge Etter hvert sørget den massive boligbyggingen på 197-tallet for at køen av etterspørrere som ventet på å bli "tildelt" bolig forsvant. Husbankens betydning i boligfinansieringen ble redusert, og etter hvert ble også andre boligpolitiske tiltak avviklet, som f.eks. prisreguleringen av borettslagsboliger. Konjunktursvingningene overtok mer og mer som driver av nivået på boligbyggingen. Svingningene i boligbyggingen fra slutten av 197-tallet finnes igjen i svingningene i norsk økonomi fram til midten av 199-tallet. Jf. figur, som viser igangsettingen av boliger sammen med nivået på arbeidsledigheten (omvendt skala). Arbeidsledigheten er her brukt som indikator på konjunktursituasjonen i norsk økonomi Boligbyggingen og konjunkturutviklingen Igangsatte boliger AKUledige Siden 2 er det riktignok igangsettingstillatelser og ikke faktisk igangsetting som er registrert, men i et historisk perspektiv betyr det lite for formen på figuren. Det er dessuten et avvik mellom figurtall og SSBs tall for 28, siden antall igangsettingstillatelser det året (26.) åpenbart avvek betydelig fra faktisk igangsetting (ca. 2. ifølge Prognosesenterets utvalgsmåling). Det mest bemerkelsesverdige ved disse historiske tallene er den høye boligbyggingen på begynnelsen av 195-tallet i og i 197-årene. Det er ikke mulig å forklare disse høye nivåene, eller de relativt lave nivåene imellom, ved hjelp av konjunkturanalyser. Den kortvarige toppen tidlig på 195-tallet skyltes særlig opphoping av store drabantbyprosjekter i de større byene. Rekordårene på 197-tallet var et resultat av politiske beslutninger på nasjonalt nivå. «Bolignøden» var en viktig del av den politiske debatten på 196-tallet, og partier gikk til valg på å legge til rette for økt boligbygging. Den regjeringskonstellasjonen som fikk regjeringsmakt etter valget i 1965 satte tilrettelegging for høyere boligbygging ut i praktisk politikk, og lyktes med å bidra til at boligbyggingen passerte 4. enheter tidlig på 197-tallet. Senere regjeringer fulgte opp denne tilretteleggingen, og i løpet av 197-tallet bygde vi oss ut av «bolignøden». Dermed kunne virkemiddelbruken trappes ned. De viktigste av disse virkemidlene kom i form av generøse husbankrammer og pålegg til kommunene om å disponerer tomtebanker som til enhver tid var store nok til å dekke utbyggernes tomtebehov. Tomtene skulle dessuten avhendes til selvkost På siste del av 199-tallet og fram til i dag har sammenhengen mellom konjunkturer og boligbygging vært vesentlig dårligere: Boligbyggingen og konjunkturutviklingen Igangsatte boliger AKUledige I denne perioden ser det altså ut til at konjunkturene mistet mye av sin betydning for nivået på boligbyggingen. Til dels skyldes det at noe av boligbyggingen rundt år 2 var omsorgsboliger, som sentralmyndighetene påla kommunene å bygge. Disse ble altså bygget uavhengig av konjunktursituasjonen. Men mesteparten av årsaken til at boligbyggingen ikke lenger er preget av konjunkturutviklingen skyldes flaskehalser på tilbudssiden

5 En viktig flaskehals var tilgangen på byggeklare boligtomter. Under den lange nedgangskonjunkturen i årene før og etter 199 ble kommunenes tomteberedskap neglisjert, de hadde annet å bruke slunkne kommunekasser på enn å kjøpe opp landarealer til boligformål. Da boligbyggingen kom i gang igjen i 1994 tok det ikke mer enn et år eller to før mangel på byggeklare tomter ble en realitet. Snart dukket det også opp flaskehalser i byggesaksbehandlingen. Kapasiteten på byggesakskontorene i kommunene ble bygget ned rundt 199 da de dårlige tidene sørget for at samlet byggeaktivitet ble redusert til under det halve av tidligere. Kapasiteten var ikke klar til å håndtere den sterke økningen av byggesaker da tidene normaliserte seg fram mot midten av 199-tallet. Også etter den tid nølte mange kommuner med å bygge opp saksbehandlingskapasiteten til normale nivåer. Som ikke det var nok, mange kommuner opplevde at saksbehandler med ingeniørbakgrunn ble rekruttert til andre arbeidsgivere med høyere betalingsevne. Mangel på byggeklare tomter og mangel på byggesaksbehandlere var imidlertid ikke de eneste flaskehalsene som bidro til å begrense boligtilbudet. De andre bidragene er behandlet i et senere kapittel. Alle disse flaskehalsene har helt fram til våre dager sørget for at tilbudet av nye boliger som regel har vært lavere enn etterspørselen. Faktisk boligbygging har vært bestemt av hvor mange boligprosjekter som klarte å forsere flaskehalsene. Dermed var det også mulig å øke boligbyggingen i en periode fram mot 23 selv om konjunkturene svekket seg og arbeidsledigheten steg. Flaskehalsene ble litt mindre trange i denne perioden. Overskuddsetterspørselen i boligmarkedet har ført til prisvekst nesten hvert år de siste 2 årene, bare avbrutt av et par episoder med uroligheter på lånemarkedet, som under finanskrisen høsten 28 og, i mindre grad, høsten 213. Året 28 er det eneste året i denne 2-årsperioden hvor gjennomsnittsprisen faktisk var lavere enn året før. Selv i 213 var gjennomsnittprisen nesten 5 % høyere enn i 212, til tross for prisfallet høsten det året. 2.2 Boligprisene Prisutvikling på eksisterende boliger Med unntak av 28 har altså prisene i boligmarkedet steget år for år siden Prisene i 1993 var svært lave pga. flere år med kombinasjonen høy arbeidsledighetet og høye renter, og analyser av årsaken til prisveksten må ta hensyn til dette nivået når prisveksten fram til i dag skal forklares. 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% Prisveksten har variert mye fra år til år, men det var særlig store variasjoner fram til midt på 199-tallet. Veksten fra 1983 til 1988 skyltes veldig sterk økonomiske vekst og lettere tilgang til kreditt. Realrente etter skatt var lav. Prisfallet fra 1988 skyltes konjunkturomslag og høyere realrente. Neste figur viser prisveksten siden 1981 på indeksform, sammen med utviklingen i konsumprisindeksen. Den viser at det var først i 1997 at realprisene på brukte boliger var tilbake på samme nivå som i Hovedårsaken til at det var null realprisvekst i perioden , og ca. 16 % fra 1997 til 213, var at husholdningenes realinntekter vokste mye fortere i den siste perioden enn den første, og at befolkningsveksten var vesentlig sterkere samtidig som boligbyggingen ikke holdt følge med inntekter og befolkning Årlig endring i prisene på brukte boliger Bolig- og konsumprisindeksen Boligprisindeks, 1992=1 Konsumprisindeks Prisutvikling på nye boliger I nasjonalregnskapet har SSB en prisindeks for nye boliger. Den viser følgende utvikling i perioden : Noenlunde pålitelig statistikk over prisutviklingen på brukte boliger finnes fra 1981: 5

6 mrd. 213-kr BOLIGMARKED OG Indeks, 1992= Prisindeks nye boliger Veksten siden 1992 er altså atskillig svakere enn for brukte boliger, og gir inntrykk av at prisbasert «konkurranseevne» for nye boliger i forhold til brukte er betydelig forbedret. Imidlertid har sterk vekst i tomteprisene redusert denne forbedringen. Videre har det vært en atskillig sterkere kvalitetsforbedring for nye enn for brukte boliger som omsettes hvert år. Den prisen kundene faktisk må betale for en nøkkelferdig ny bolig har dermed steget langt mer enn prisene for eksisterende boliger, og trolig langt på vei eliminert forskjellen i faktisk prisutvikling på nye og brukte boliger. Tallgrunnlaget er imidlertid ikke nøyaktig nok til at dette kan dokumenteres gjennom punktestimater. 2.3 Renovering, vedlikehold og ombygging av eksisterendeboliger Også mindre tilbygg er inkludert i dette markedet. Prognosesenteret bruker forkortelsen ROT som «navn» på dette markedet. I nasjonalregnskapet regnes en del av ROT produksjonen som investeringer. Det gjelder renoveringsprosjekter som er så omfattende at bygget til slutt har en høyere standard enn da det var nytt. Anslag på produksjonsutviklingen i dette markedet er basert på Prognosesenterets spørreundersøkelser til norske husholdninger. Målt i faste 213-priser har produksjonsvolumet utviklet seg som vist i figuren ROT boligproduksjonen De årlige svingningene er svakere enn svingningene i nyboligproduksjonen, bl. a. fordi veksten i vedlikeholdsbehovet er relativt konstant, og en funksjon av veksten i boligbestanden og de (små) endringene i aldersstrukturen på denne bestanden. I 213 var produksjonen ifølge våre undersøkelser på ca. 64 mrd. kr ekskl. mva, fordelt med 47,2 mrd. kr på eneboliger, 9,1 mrd. kr på øvrige småhus og 7,5 mrd. kr på leilighetsbygg. Nivået er muligens noe undervurdert, fordi spørreundersøkelsene neppe får med seg alle arbeider som utføres i regi av boligbyggelag, borettslag og sameier der hvor beboerne ikke er direkte involvert i kostnadene, f.eks. fordi arbeidene lånefinansieres på borettslagets eller sameiets hånd. Gds (gjør-det-selv) arbeider er med i tallene, dvs. innkjøp av varer og evt. tjenester som husholdningene bruker i arbeider som de selv utfører. 2.4 Boliginvesteringer og fastlands- BNP I nasjonalregnskapet er altså boliginvesteringene en sum av investeringer i nye boliger og i store renoveringsprosjekter. Ifølge foreløpige nasjonalregnskapstall for 213 var markedsverdien av disse investeringene på 147 mrd. kr. Det er 6,3 % av BNP fastland. I historisk sammenheng er det et ganske høyt nivå, jf. figur. Vi må tilbake til tidlig 198-tall for å finne like høye andeler, selv om produksjonen av nye boliger målt i antall er lavere nå. Det skyldes at den delen av investeringene som er renovering har en større andel av investeringene nå enn tidligere. Noe skyldes også sterkere prisvekst på boliginvesteringer enn BNP de senere årene. Målt i faste 25-priser er andelen rundt,5 prosentenheter lavere i 213 enn målt i løpende priser. Andelen i 197 er omtrent den samme enten en måler i faste eller løpende priser. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Boliginvesteringenes andel av BNP fastland, Målt i løpende priser

7 3 Boligmarkedet mot Markedsstruktur og produksjonsverdi Markedet for nye boliger omfatter bare helårsboliger og deles inn i eneboliger, småhus og leiligheter. Med småhus menes her to- og firemannsboliger, rekke- og kjedehus samt terrassehus. Målt i antall boliger utgjør leiligheter nesten halvparten av det totale nyboligmarkedet, mens eneboliger og småhus utgjør om lag en fjerdedel hver. Målt i kroner er derimot markedet for nye eneboliger betydelig større enn markedet for nye småhus. Produksjonen av leiligheter og småhus foregår hovedsakelig i prosjektmarkedet, mens deler av eneboligproduksjonen skjer i egenregi. Markedet for nye leiligheter og småhus svinger som regel mer enn markedet for nye eneboliger, bl.a. fordi prosjektmarkedet er mer sensitivt for endringer i markedsutsiktene og at igangsetting ofte avhenger av forhåndssalg kravet til andel forhåndssolgte enheter øker vanligvis i usikre tider. Norge, Nye boliger, Investeringer. 213 Leiligheter 29,7 mrd. NOK 46 % Eneboliger 2,6 mrd. NOK 32 % Småhus 13,9 mrd. NOK 22 % Kilde: SSB, Prognosesenteret Det ble gitt igangsettingstillatelser til 3 45 nye boliger i 213, som er ca. 1 % høyere enn i 212. Investeringene i nye boliger økte med 4,2 % i 213 og verdien av boligproduksjonen var på om lag 64 mrd. kroner ekskl. MVA. Dette tallet kan altså ikke sammenliknes med boliginvesteringene i nasjonalregnskapet, på 147 mrd. kr, jf. forrige kapittel. De 147 inneholder investeringer i renoveringsarbeider og er dessuten inkludert avgifter. I 213 var altså produksjonsverdien av investeringene i nye boliger omtrent den samme som ROT arbeider på boliger. Beløpene er ekskl. mva. Legges 25 % mva. på toppen, blir samlet markedsverdi ca. 16 mrd. kr. Sammenliknet med nasjonalregnskapet for investeringene er det altså bare 13 mrd. kr «igjen» til vedlikeholdsarbeider. Det antyder at Prognosesenterets anslag på det samlede boligmarkedet i hvert fall ikke er for høye, heller er de kanskje litt for lave. De 16 mrd. kr utgjør ca. 7 % av fastlands-bnp til markedspris. Importinnholdet i produksjonen er lite, slik at et produksjonsfall på f.eks. 1 % vil redusere fastlands-bnp med rundt,6 %. I tillegg kommer indirekte virkninger via lavere sysselsetting og redusert etterspørsel etter varer og tjenester fra de som blir arbeidsledige. Ifølge Arbeidskraftundersøkelsen (AKU) er ca. 2. mennesker sysselsatte i den utførende delen av bygg og anleggsnæringen i 213. (Næringskode 42, 43 og 44). Av disse jobbet ca. 65. med å bygge, renovere og vedlikeholde boliger. I praksis er antallet trolig noe høyere, siden AKU ikke får med all innleid arbeidskraft. 3.2 Prognoser Nye boliger Utsiktene for norsk økonomi for de nærmeste årene viser fortsatt grei vekst i BNP for fastlands-norge, men veksten blir trolig ikke sterk nok til å unngå en svak økning i arbeidsledigheten. Litt svakere reallønnsvekst og økt sparing i husholdningssektoren ventes å trekke ned veksten i privat konsum i år og neste år, mens lavere sysselsettingsvekst kan føre til at nettoinnvandringen og befolkningsveksten blir noe lavere enn tidligere antatt. En utflating i investeringene i olje og gassutvinning trekker ned vekstimpulsene til leverandørindustrien, mens svakere krone og bedring i norske eksportmarkeder styrker vekstutsiktene til eksportrettet tradisjonell industri. Skjerpede krav til soliditet i bankene har ført til økte marginer på utlån og strammere utlånspraksis. Dette bidro til å senke bruktboligprisene og redusere salget av nye boliger høsten 213. En husbank som gikk tom for penger tidlig på høsten 213 gjorde ikke saken bedre. Dette er drøftet nærmere i kap De skjerpede kravene til soliditet i bankene kan for øvrig bidra til å dempe utlånsveksten i hele prognoseperioden. Salget av nye boliger høsten 213 indikerer at boligbyggingen blir lavere i år enn i fjor. Salget av nye boliger og registrerte igangsettingstillatelser til nye boliger hittil i år tyder imidlertid på at nedgangen ikke blir dramatisk. Igangsettingen kan gå ned til 25 boliger i 214, en nedgang på ca. 17 % fra i fjor. Det er først og fremst igangsettingen av leiligheter i de store byene som ventes å falle, og spesielt Oslo ligger an til å få en kraftig nedgang i inneværende år, etter svært svakt salg av nye boliger de siste månedene. Mesteparten av nedgangen i salget i fjor og igangsetting i år skyldes trolig forverringen av de finansielle rammebetingelsene i

8 Endring å/å BOLIGMARKED OG Veksten i den underliggende boligetterspørselen er imidlertid fortsatt bra befolkningen vokser relativt raskt og det er tilflytting til sentrale områder. I tillegg vil positiv reallønnsvekst trolig fortsette å bidra til økt boligetterspørsel i prognoseperioden. Vi venter derfor at boligbyggingen vil ta seg opp igjen i 215 og 216 til hhv og 3 boliger. Investeringene i nye boliger i 213 vil med dagens prognoser for igangsettingen kunne falle med ca. 11 % i 214 til 57 mrd. kroner, målt i faste priser. Investeringene vil gå litt ned også i 215, før et oppsving i leilighetsproduksjonen drar opp nivået til 62 mrd. kroner i 216, målt i 213- priser. Boligproduksjonen ventes dermed å bli noe lavere enn i 213 gjennom hele prognoseperioden. Norge, Nye boliger, Investeringer. Endring å/å 17,3 % 8,7 % 2% 15% 1% 2,4 % 3,1 % 5%,8 %,8 % % -2,8 % -,8 % -3,9 % -2,9 % -5% -1% 214-1,7 % -15% 215-2% ,3 % -25% Enebolig Småhus Leilighet Boliger totalt Kilde: Prognosesenteret ROT Utviklingen i markedet for renovering, ombygging og tilbygg av eldre boliger, bestemmes i hovedsak av konjunkturutsiktene for Norge og internasjonalt, flytteaktivitet, prisutviklingen i boligmarkedet, vekst i boligbestanden, kredittilgang og rentenivå, naturskader og politiske prioriteringer. Bruktboligprisene Prisene er i ferd med å ta seg opp igjen, etter fallet høsten 213. Statistikken til EFF (Eiendomsmeglerforetakenes forening) viste en økningen på 2,4 % i januar,,9 % i februar og hele 1,4 % i mars. Sesongkorrigert var det ingen økningen i januar, men en svak økning i februar og en sterk økning i mars. Prisene ligger nå omtrent på samme nivå som på samme tid i 213, og kan komme til å gjøre det i hele første halvår. Om høsten går boligprisene som regel litt ned, men nedgangen i år ventes å bli svakere enn i fjor. Alt i alt regner vi med at gjennomsnittsprisen i år blir omtrent som i fjor eller litt høyere. I 215 og 216 venter vi økte priser, men ikke opp til årlige vekstrater på 5-1 % som vi har vært vant til i årene etter finanskrisen, og ikke minst årene før. Vi legger til grunn at prisnivået i de fleste byene er så høyt nå, at det ikke er rom for noe særlig sterkere prisvekst enn lønnsveksten. For 215 og 216 venter vi at prisveksten skal ligge litt under lønnsveksten, bl.a. fordi bankene fortsatt skal bygge opp egenkapital og dermed kanskje holder litt igjen på utlånsvirksomheten. 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% Årlig endring i prisene på brukte boliger Siden vi ikke venter noen prisvekst på brukte boliger i år, og fordi veksten i privat konsum ser ut til å bli moderat, vil veksten i ROT boligmarkedet trolig bli noe lavere i 214 enn gjennomsnittsveksten de siste årene. Veksttakten ventes å øke fram mot

9 1 personer BOLIGMARKED OG 4 Om etterspørselsdriverne i boligmarkedet Følgende hovedkomponenter blir behandlet: a. Økonomiske drivere inntektsutvikling, arbeidsmarkedet, renteutvikling etc. Indeks, 1981= Lønns- og prisutvikling siden1981 Lønnsindeks Konsumprisindeks b. Demografiske drivere befolkningsutvikling, aldersstruktur, husholdningsstørrelse (enpersons- og flerpersonshusholdinger) etc. c. Kjøpsvilje kjøpsevne kjøpspreferanser brukt. Her inngår de såkalte psykologiske faktorene. d. Finansielle rammebetingelser bankenes utlånsvilje, nye låneprodukter (eks. rammelån). 4.1 Økonomi De viktigste økonomiske driverne i boligetterspørselen er husholdningenes realinntektsutvikling, sysselsettingsutvikling og arbeidsledighetsnivå samt renteutvikling. Disse faktorene er delvis gjensidig avhengige. Det gjelder særlig inntektsutviklingen og situasjonen på arbeidsmarkedet, siden lav/høy ledighet gir høy/lav inntektsvekst. Rentenivået bestemmes til dels av rentenivået i utlandet, og særlig Euro-området, og lever mer sitt eget liv. Andre viktige faktorer, som ikke umiddelbart kan avledes av hoveddriverne er f.eks. endringer i husholdningenes preferanser mht. boligstandard, type, lokalisering mv. og husholdningenes tilgang til finansiering. På kort sikt påvirkes boligetterspørselen også av markedssentimentet, f.eks. målt ved hvor mange som vil selge før de kjøper, og omvendt. De siste 15-2 årene er det særlig reallønnsutviklingen som har satt fart i boligetterspørselen. Mens det knapt var noen økning i reallønningene på 198-tallet, og moderat økning på første del av 199-tallet, har de skutt i været i årene etter. Figuren viser utviklingen i konsumpriser og gjennomsnittslønninger siden Demografi Befolkningsutviklingen siden 1985 I tillegg til sterk reallønnsvekst de senere årene har også befolkningsveksten skutt fart, først og fremst gjennom høyere nettoinnvandring. Nettoinnflytting Fødselsoverskudd Norge, Befolkningsvekst Etter EU-utvidelsen mot øst i 24 og 26 har befolkningsveksten i Norge nærmest eksplodert, og nettoinnvandring har siden 27 utgjort rundt 2/3 av folketilveksten. I tillegg er norske kvinner blant Europas mest fruktbare og levealderen øker. Etter å ha økt med 1,3 % i 212 ble befolkningsveksten lavere enn ventet i 213 med 1,1 %. Folketilveksten gikk ned fra 65 4 til 57 8, mens nettoinnvandringen falt fra 47 3 til 4 1. Nedgangen i nettoinnvandringen skyldtes både lavere innvandring og høyere utvandring Kilde: SSB Befolkningsveksten ble dermed noe lavere enn middelsprognosene i SSBs befolkningsframskrivinger, som legges til grunn i beregningene av boligbehovet. Det har i tillegg kommet fram at utvandringen sannsynligvis har vært høyere enn det offisiell statistikk viser. Mangelfull registrering av utvandrede kan dermed ha ført til en overvurdering av veksten i etterspørselen etter boligtjenester de senere årene. Samtidig tilsier utsiktene for norsk og internasjonal økonomi at arbeidsinnvand- 9

10 Nettotall BOLIGMARKED OG ringen vil fortsette å avta i prognoseperioden befolkningsveksten ventes likevel å holde seg over 1 % i året, som er høyt i europeisk sammenheng. Befolkningsframskrivinger og boligbehov Prognosesenteret har utviklet en demografisk modell som tar vare på den delen av boligetterspørselen som genereres av endringer i samlet befolkning, aldersstruktur og fordelingen på par og enslige. Dvs. den demografiske komponenten i boligetterspørselen. Virkningen på samlet boligetterspørsel fra befolkningsutviklingen finner en ved å holde andelen som har egen bolig (de såkalte boligfrekvensene) konstant innen hver befolkningsgruppe i hele analyseperioden. For par var f.eks. boligfrekvensen 99 i 199. Dvs. at 1 par disponerer 99 boliger. Nesten alle par har altså egen bolig. Noen par bor på institusjon, i kollektiv, eller hos den ene partens foreldre, slik at frekvensen blir noe under 1. Enslige menn mellom 3 og 34 år har en boligfrekvens på 77 - dvs. at 1 menn i denne aldersgruppen disponerer 77 boliger. En nærmere beskrivelse av modellen er gitt i Vedlegg 2. Ved ulike forutsetninger for befolkningsutviklingen gir modellen følgende behov for årlig økning i boligbestanden fram mot 225. Bokstavene står for Lav, Middels og Høy. 4.3 Kjøpsvilje, kjøpsevne og preferanser Forbrukertillitsindikatoren( CCI) Egen økonomi i dag sammenliknet med for 1 år siden Forventninger til egen økonomi om 1 år Norske husholdninger er gjennomgående optimistiske om de økonomiske utsiktene, og dermed ikke særlig redde for høy gjeldsgrad. Dette vil neppe endre seg i årene framover. Sterk vekst i husholdningenes disponible realinntekter har ført til at andelen av inntektene som kan brukes på boligtjenester har kunnet økes, uten at det har vært nødvendig å redusere forbruket av andre varer og tjenester. Den høye reallønnsveksten har økt husholdningenes gjeldsbetjeningsevne og kan trolig forklare noe av økningen i boligprisene de senere årene. Mer moderat lønnsvekst og økt inflasjon vil kunne dempe reallønnsveksten fremover, men fortsatt lavt rentenivå tilsier likevel brukbar vekst i husholdningenes disponible realinntekter i 215 og 216 og vekst i kjøpsevnen Kilde: FNO Kjøpspreferanser Prognosesenterets undersøkelser av hvordan folk vil bo er beskrevet i rapporten Future Living. I hovedtrekk ser det slik ut: SSBs middelsalternativet for befolkningsutviklingen (MMMM) fører altså til at boligbestanden må øke med mellom 35 og 4. fram til 22, før veksten avtar til 3. i 225. Som nevnt ovenfor er befolkningsveksten nå trolig litt lavere enn i middelsalternativet, men neppe i nærheten av lavalternativet. Dersom boligbyggingen ikke er tilstrekkelig høy til å sørge for at boligbestanden vokser i tråd med befolkningsutviklingen, blir det et press oppover på boligprisene fra demografien. 1

11 Andel BOLIGMARKED OG Vi prioriterer høy kvalitet, nær offentlige kommunikasjon og gangavstand til butikker framfor eksklusiv beliggenhet og god utsikt. 4.4 Finansielle rammebetingelser De finansielle rammebetingelsene ved boligkjøp ble stadig bedre ut over 199- og 2- tallet, bl.a. gjennom innføring av rammelån og utvidet tilbakebetalingsperiode, inkl. lengre avdragsfrie perioder. De finansielle betingelsene endret seg til det verre i 213, med relativt dramatiske konsekvenser. Som kjent falt bruktboligprisene betydelig ut over høsten 213. Samtidig var det et kraftig fall i forhåndssalget av nye boliger, til tross for fortsatt god befolkningsvekst, høy lønnsvekst og et relativt stramt arbeidsmarked. Det lave salget vil trolig føre til betydelig fall i igangsettingen av nye boliger i 214, jf. kap Hovedårsaken til skiftet i markedsbildet for både nye og brukte boliger ser ut til å ha vært nettopp endringer i de finansielle rammebetingelsene. De viktigste endringene synes å være at: Husbanken gikk tom for penger tidlig på høsten 213, noe som førte til at mange utbyggere som ikke fikk finansiering i private banker heller ikke fikk det hos Husbanken. Boligprosjekter ble utsatt. Finanstilsynet ba de private bankene om strengere håndheving av kravet om at boligkjøpere skal ha minst 15 % egenkapital. Myndighetene har skjerpet bankenes kapitalkrav, og bankene vil også bli pålagt strengere krav til likviditet og finansieringsstruktur. Kravene til innbetaling til bankenes sikringsfond har økt. Tilpasningen til strengere krav har gitt høyere lånerenter og trolig strammere utlånspraksis overfor enkelte låntakergrupper. Kravet til forhåndssalg i nye boligprosjekter er økt. et krav fra bankene om at nåværende bolig skulle selges først. Mange valgte nok også dette som en frivillig løsning, siden mediabildet fortalte om et mulig kraftig fall i boligprisene også i 214 og 215. Dermed så det ut til at man kunne selge «dyrt» høsten 213 og kjøpe «billig» noen måneder senere. Resultatet av dette var sterk økning i tilbudet av brukte boliger, og stagnerende eller svakt fall i etterspørselen. Dette sørget for et overskuddstilbud av boliger mange steder, som presset prisene nedover. Norge, Andel som foretrekker å selge/kjøpe først. Selge først Kjøpe først 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Kilde: Prognosesenteret Myndighetskravet til bankenes ansvarlige kapital skal øke fra 8 % før 1. juli 213 til kanskje mer enn det dobbelte fra 1. juli 216. Størrelsen på det samlede kapitalkravet skal kunne variere noe over tid, men mest sannsynlig vil det ligge i overkant av 16 % av beregningsgrunnlaget (risikovektet balanse) fra sommeren 216. Alt annet likt er det lettere for bankene å oppfylle skjerpede kapitalkrav dersom utlånsveksten er lav, ettersom det bidrar til å holde veksten i beregningsgrunnlaget nede. Strengere krav har derfor trolig gitt strammere utlånspraksis, særlig overfor låntakere der bankene må stille mest egenkapital per utlånte krone. En tom husbank og forsiktige banker gjorde det vanskelig for boligutbyggere å komme i gang med nye boligprosjekter i 213. Mange husholdninger måtte dessuten endre sine kjøpsplaner. Det var spesielt vanskelig å få såkalt mellomfinansiering, dvs. lån til den første innbetalingen på en nyinnkjøpt bolig. For mange ble det 11

12 5 Boligprisutviklingen i lys av økonomi og demografi 5.1 Byggebehovsberegninger Som nevnt i kap. 1.2 var det knapt noen vekst i realboligprisene fra begynnelsen av 198-tallet til Årsaken var først og fremst at befolkningsveksten og reallønnsveksten var svak mens boligbyggingen var relativt høy, spesielt på 198-tallet. Boligbyggingen holdt følge med etterspørselen. Ved hjelp av den demografiske modellen som er omtalt i kap. 3.2 kan en sammenlikne beregnet vekst i antall husholdninger, med faktisk boligbygging. Det er tatt høyde for årlig skroting (avgang) av boliger. Tatt i betraktning av at boligbestanden også har fått tilført boliger fra ombygging av næringsbygg (såkalte transformasjonsboliger), har veksten i boligbestanden trolig gitt rom for sterkere vekst i antall husholdninger enn beregnet vekst med konstante boligfrekvenser. Samlet boligbygging har dermed ikke bare kompensert for veksten i befolkningen, men også for etterspørselsvekst som evt. ble generert av den lille realinntektsveksten. I figuren er ikke transformasjonsboligene medregnet, siden vi ikke vet hvor mange slike boliger som faktisk ble bygget Sum beregnet byggebehov og faktisk boligbygging Beregnet byggebehov Igangsatte boliger Perioden etter 1997 har altså vært preget av høy inntektsvekst, høy befolkningsvekst og relativt lav boligbygging. Neste figur viser beregnet vekst i antall husholdninger i perioden , og boligbyggingen i samme periode. Det er nå en betydelig forskjell Sum beregnet byggebehov og faktisk bygging Beregnet byggebehov 5.2 Prismodell Igangsatte boliger Vi har gjort en rekke modellsimuleringer av boligprisutviklingen i perioden Den som gir best resultat har reallønn, realrente etter skatt og produksjonsgapet som forklaringsvariable. Produksjonsgapet gir uttrykk for en vurdering av den samlede kapasitetsutnyttingen i økonomien i forhold til et normalnivå. I gode tider er produksjonsgapet positivt, og i dårlige tider negativt. Beregnet byggebehov og faktisk boligbygging inngår ikke i denne modellvarianten, men er med i andre varianter. Alle beregningene indikerer likevel at byggebehov/boligbygging tross alt ikke er de viktigste når prisutviklingen siden 1981 skal forklares. Renteutvikling og produksjonsgap er særlig viktige for å forklare de store svingningene i boligprisene fra 1981 til Etter 1995 har renteutslag og nivået på produksjonsgapet vært mindre. Modellen under er altså den som viser best samsvar mellom beregnet og virkelig prisutvikling. δ(rbp)=α + β* δ(rl) + ρ* δ(rr) + µ* δ(pg) + dummy(28 og 29), hvor δ = markerer årlige differanser (rbp t rbp t-1)) rbp=realboligpris rl = reallønn rr = realrente pg=produksjonsgapet dummy = 1 i 28 og 29, ellers. α, β, ρ og µ er koeffisienter som tallfestes gjennom beregninger. Omgjort til indekser ser beregnet og faktisk observert vekst i realboligprisene slik ut: 12

13 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Observert og modellberegnet realboligprisvekst Registrert Modell fortsatt noe uklar, men i lys av brev fra finansministeren til Finanstilsynet er det mest sannsynlig at også dette kravet blir håndhevet noe mindre strengt framover. Vi kommer likevel neppe tilbake til årene med mellom 5 og 1 % vekst i boligprisene. Til det er prisnivået i forhold til folks inntekter for høyt i mange storbyer. Mest sannsynlig vil den gjennomsnittlige prisveksten ligge i området 2 til 5 % p.a. framover. Jf. også kap Det er noe høyere enn forventet vekst i konsumprisene, og betyr fortsatt realvekst i boligprisene. For 213 viser denne modellen og andre modellvarianter at den relle boligprisveksten «burde» være ca. 4,5 %. Inkludert konsumprisveksten på 2,1 % gir dette en samlet prisvekst på ca. 6,5 %, som er vel 1,5 % mer enn den observerte. Dette tyder på at andre forhold enn økonomiske og evt. demografiske forhold sørget for markert lavere prisvekst i 213 enn i 212. Det året var prisveksten 7 %. Vi mener at endringer i de finansielle rammebetingelsene var den klarte viktigste årsaken til nedgangen i prisveksten. Modellberegnet realprisvekst i 214 er ca. 2 % i de fleste modellvarianter, som med antatt inflasjon gir en nominell prisvekst på ca. 4,5 %. I en variant hvor også befolkningsvekst og boligbygging inngår, er nominell prisvekst beregnet til 6 % i 214. Utviklingen hittil i år indikerer at gjennomsnittsprisen neppe blir lavere enn i fjor, men det er langt igjen til prisøkninger på 4,5 til 6 %. Det kan se ut til at finansieringssituasjonen bedret seg noe fram mot årsskiftet, og ikke minst etter årsskiftet. Samtidig er mange som valgte å selge før de kjøpte nå blitt aktive i markedet, siden de snart ikke har noe sted å bo! Konklusjonen på dette er altså at finansielle rammebetingelser førte til endrede «maktforhold» i boligmarkedet i 213. Det gikk fra selgers til kjøpers marked. Etterspørselen etter nye boliger falt også fordi fallende bruktboligpriser høsten 213 gjorde det mer risikabelt å kjøpe en ny, dyr bolig. Verditapet ville bli større enn verditapet ved å kjøpe brukt. Pr. april 214 er boligmarkedet i ferd med å ligne det vi har vært vant til de senere årene. Faren for prisfall i bruktmarkedet er så godt som over. Husbanken har fått friske penger. De private bankene er kanskje fortsatt noe mer forsiktige i sin utlånspolitikk enn tidligere, men mindre tilbakeholdne enn i 213. Når det gjelder håndhevingen av egenkapitalkravet på 15 % er situasjonen 13

14 Amntall boliger Avgang målt i antall boliger BOLIGMARKED OG 6 Boligavgang og transformasjonsboliger 6.1 Boligavgang Et betydelig usikkerhetsmoment i beregningene av hvilket nivå på boligbyggingen som sikrer stabil prisutvikling er skrotingen/avgangen av eldre boliger. Tidligere beregninger basert på nivået på nybyggingen og data fra de 1-årige folke- og boligtellingene kunne tyde på at skrotingen lå på i året til ut på 199-tallet. Nye data over utviklingen i boligbestanden fra SSB indikerer at denne avgangen er vesentlig mindre nå, kanskje bare Årsaken er trolig at den kraftige veksten i befolkningen gjennom innvandring har ført til at atskillig færre kommuner enn før har befolkningsnedgang, og dermed er den delen av avgangen/skrotingen som skyldes fraflytting kraftig redusert. Figuren under viser en mulig utvikling i skrotingen av eldre boliger de siste 4 årene. Den blå linjen er beregnet ved hjelp av en skrotingsmodell. Den røde linjen er en håndtegnet antydning av hvordan utviklingen har vært de siste 2 årene. Med denne avgangsprofilen er også beregningene av samlet bebodd boligbestand omtrent i overensstemmelse med tall fra SSB. 6.2 Transformasjonsboliger Hvert år blir flere tusen kvadratmeter med eksisterende næringsbygg transformert til boliger. Det er ingen offisiell statistikk over hvor mange boliger det dreier seg om, men på oppdrag fra Kommunaldepartementet fant Prognosesenteret ut at det antallet stort sett lå mellom 2. og 4. i året i perioden Antall boliger Igangsatte transformasjonsboliger Nivået sank under og like etter finanskrisen i 28, men er nok nå oppe på minst samme nivå som før 28. I så fall er nivået omtrent som antatt nivå på årlig skroting. Veksten i boligbestanden blir dermed omtrent det samme som nivået på nybyggingen. Beregnet og anslått boligavgang Beregnet avgang i antall boliger Anslått faktisk avgang Avgangsmodellen synes for øvrig å ha fungert bra fram til 2, som vist under. Boligmassen i 2 blir godt modellert Observert (jfr. FOB 21) og beregnet boligmasse i 21 Beregnet Observert

15 Andel av arbeidsstyrke BOLIGMARKED OG 7 Tilbudssiden 7.1 Markedsaktører Det er entreprenørbedriftene som er tilbydere av byggetjenester, men entreprenør og byggherre kan godt være en og samme aktør på samme måte kan byggherre også være tiltakshaver eller endelig bruker av et bygg. Tilbudssiden inkluderer også en rekke andre aktører, som rådgivende ingeniører, arkitekter, plan- og bygningsetater, tomteeiere, underentreprenører, montører og installatører, byggevareprodusenter, importører og leverandører mv. Verdikjeden er kompleks, men tilbudet av byggetjenester avhenger i hovedsak av aktørenes kapasitets- og kostnadsutvikling, herunder tilgang og priser på arbeidskraft og andre innsatsfaktorer samt produktivitetsutviklingen. Prisutviklingen avhenger i tillegg av konkurransesituasjonen i entreprisemarkedet og avkastningskrav. Det offentlige påvirker også tilbudssiden endringer i byggeforskriftene kan påvirke byggekostnader og byggetider, mens politiske forhold kan utgjøre en reguleringsrisiko for utbyggere. 7.2 Arbeidskraft Aktivitetsnivået i byggenæringen sett under ett er relativt høyt, men samlet produksjon av byggearbeider inkl. ROT er fortsatt noe lavere enn toppnivået før finanskrisen. Produksjon, bygg. Volumindeks (21=1) Bygg, i alt Nybygg Indeks (21=1) Norge, Sysselsatte i bygg. 1 personer Til tross for vekst i sysselsetting og arbeidsstyrke, har det til tider vært kapasitetsmangel i deler av byggproduksjonen. Det har bl.a. vært sterk konkurranse fra petroleumsvirksomheten om arbeidskraft til stillinger som krever ingeniørkompetanse, f.eks. innen byggeledelse, prosjektering og planlegging. Slik kompetanse har vært vanskeligere å rekruttere fra utlandet, og majoriteten av arbeidsinnvandrerne som er sysselsatt i bygge-næingen er timelønnede. Ifølge Samordna opptak har antall søkere til teknologisk utdanning økt med 34 % siden 211, og hele 68 % siden 25 antall studieplasser har derimot steget svært beskjedent. Den ventede utflatingen i petroleumsinvesteringene og lavere vekst i leverandørnæringene kan på sikt føre til noe lettere tilgang på ingeniører personer Kilde: SSB, Prognosesenteret Bygg og anlegg, Helt ledige. Andel av arbeidsstyrke Sesongjustert 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Kilde: SSB Antall sysselsatte i bygg har i gjennomsnitt økt med over 2 % i året det siste tiåret om lag dobbelt så raskt som sysselsettingen totalt. Veksten har kommet fra arbeidsinnvandring, som også har bidratt til sterk vekst i arbeidsstyrken innen bygg. Kapasitetsutnyttelsen med hensyn til arbeidskraft er derfor noe lavere i dag enn tidligere, som gjenspeiles i at arbeidsledighetsraten i bygg og anlegg er 2-3 %poeng høyere enn under byggeboomen på midten av 2-tallet, til tross for produksjon og sysselsetting nærmer seg nivået fra den gang. Ledigheten blant installatører og montører er noe lavere enn blant andre bygningsarbeidere. 7.3 Materialer og andre innsatsvarer Ettersom de aller fleste byggevarer kan importeres, vil tilgangen på materialer mest sannsynlig ikke begrense byggproduksjonen framover, selv om svakere kronekurs kan føre til økte importpriser på kort sikt. Importen av moduler og elementer har økt kraftig de siste ti årene. Det kan riktignok til tider oppstå flaskehalser når det gjelder byggevarer som det er dyrt og vanskelig å transportere over lange avstander, som f.eks. betongelementer. 1% % Kilde: NAV 15

16 Vi venter heller ikke at tilgangen på arkitekt- og rådgivningstjenester, transporttjenester etc. vil begrense produksjonen nevneverdig. Tomter prises ofte etter hvor mye byggherre forventes å få for det ferdige bygget, og vil trolig fortsatt være en prisdriver i pressområdene. 7.4 Prisdannelsen i nyboligproduksjonen De rene byggekostnadene består av arbeidskraftkostnader, materialkostnader samt utgifter til maskiner, utstyr, transport, energi, rigg og drift etc. Entreprisekostnaden for nybygg avhenger i tillegg av produktivitetsutviklingen og entreprenørenes fortjenestemarginer. Byggherrekostnadene er lik entreprisekostnadene pluss tomt og arkitekt- og ingeniørkostnader. Pris til kunde skal i tillegg dekke salgskostnader og byggherres fortjenestemargin. Byggekostnadsindeksen og KPI. 12 -mnd.vekst Materialer KPI I alt 1% Byggekostnadene har i lang tid steget raskere enn konsumprisindeksen, men veksten i materialprisene ble lavere enn konsumprisveksten i 213. Svakere kronekurs kan dra opp prisene på importerte byggevarer noe på kort sikt, men tendensen er at veksten i byggekostnadene er på vei ned. Lønnsveksten i byggenæringen ventes å stige i takt med den generelle lønnsveksten framover, rundt 3,5 % årlig dels fordi lønnsutviklingen i bygg har vært relativt svak, med også fordi veksten i andelen lavtlønnet importert arbeidskraft kan bli lavere fremover. Tegn til økende produktivitet i byggproduksjonen ventes derimot å senke entreprenørenes arbeidskraftkostnader i prognoseperioden. Økt konkurranse kan også bidra til lavere prisvekst i entreprisemarkedet, i enkelte segmenter og områder vil prisene kunne falle. En av grunnene til at prisene på nybygg (av samme kvalitet) over tid har økt mer enn den generelle lønnsog prisveksten skulle tilsi, er svak utvikling i timeverksproduktiviteten. Produktiviteten, eller effektiviteten, faller som regel i gode tider og øker når det er nedgangstider, ettersom det er de mest effektive arbeiderne som 8% 6% 4% 2% % Prosent -2% Kilde: SSB blir ansatt først og oppsagt sist. Ifølge SSB har produktiviteten i bygg- og anleggsnæringen stort sett stagnert eller falt siden midten av 9-tallet. I 212 og 213 viser nasjonalregnskapet imidlertid kraftig vekst i både bruttoprodukt (verdiskapning) og produksjon per timeverk. Økt fokus på effektivisering i større byggebedrifter og i byråkratiet, samt noe mindre press i markedet, ventes å føre til en positiv produktivitetsutvikling i tiden framover det kan likevel ta tid før det gir utslag i lavere byggepriser eller økt lønnsomhet. 7.5 Flaskehalser i boligproduksjonen I lange perioder de siste to tiårene har boligbyggingen vært for lav til å holde tritt med etterspørselen. Boligprisene har steget mer enn andre varer og tjenester, selv når en tar hensyn til kvalitetsforbedringer i boligbestanden. Det er mange årsaker til at boligbyggingen ikke har kommet opp på nivåer som har stoppet prisveksten: Mangelfull arealplaner mangel på tomter. Pilespisser fra vikingtida, sjeldne frosker og verneverdige bekker stopper prosjekter. Kommunepolitikernes fingeravtrykk. For få byggesaksbehandlere. Ineffektiv produksjon (av leiligheter). Oslo: leilighetsnormen fra 27: (ingen nye boliger under 4 kvm, halvparten i et prosjekt over 8 kvm, nå under oppmyking). Strenge krav fra bankene om forhåndssalg. I det siste: Strengere garantibestemmelser (fra 3 % i 2 år av prisen til 5 % i 5 år). Tek 1. Universell utforming. Etter hvert veldig dyre nye boliger etc. Den nye regjeringen har satt seg fore å forenkle byråkratiet, og en mulig gjennomgang og revurdering av tekniske forskrifter vil kunne senke byggekostnadene for enkelte byggtyper i prognoseperioden. Videre vil et forslag om å samle eventuelle innsigelser hos fylkesmannen, hvor de ulike interessene skal veies opp mot hverandre og deretter overleveres kommunene i én felles uttalelse på vegne av staten, kunne redusere både reguleringsrisiko og behandlingstid i planprosessene. 8 Sammenfatning Innstrammingene i finansieringstilbudet til aktørene i boligmarkedet i 213 demonstrerte enda en gang hvor viktig det er for boligmarkedet at bank- og finansnæringen har forutsigbare rammebetingelser, slik at 16

17 bedriftene ikke behøver å gjennomføre større, kortsiktige endringer i sin utlånspolitikk. Det gikk bra denne gangen, siden finansbedriftene etter relativt kort tid kunne tilnærme seg tidligere utlånspraksis. En mer langvarig prosess kunne ført til et prisfall i boligmarkedet som det kunne bli vanskelig å stoppe, bl.a. fordi mediabildet høyst sannsynlig ville bidratt til å svartmale situasjonen. Media er en viktig aktør når det gjelder utviklingen i boligmarkedet gjennom å påvirke psykologien i markedet. Med fall i bruktboligprisene vil også boligomsetningen falle kraftig og redusere aktiviteten i de næringene som produserer tjenester i forbindelse med kjøp og salg av boliger, og ikke minst ville også mange av de som er direkte eller indirekte sysselsatt med å føre opp boliger miste jobbene sine. Dette ville ramme norsk økonomi og gitt langt lavere vekst og høyere arbeidsledighet i 215 og 216 enn det vi nå vil se. De miljøene som har lagt inn boligprisfall i sine prognoser for norsk økonomi venter en vekst i fastlands-bnp på ned mot 1 % de nærmeste årene. Selv uten en slik utvikling er virkningen av «den lille finanskrisen» i 213 for de som er involverte i boligmarkedet likevel alvorlig nok. Boligbyggingen ventes altså å falle ned mot 25. i år, mot over 3. i fjor. Dette vil trolig redusere arbeidskraftbehovet i de bedriftene som produserer boliger med ca. 5. fra 213 til 214. Omtrent like mange jobber er i fare i bedrifter som leverer varer og tjenester til boligbyggerne. Heldigvis blir de fleste av disse trolig tatt inn igjen i fra slutten av 215, men det vil kunne gå to til tre år før aktiviteten i boligproduksjonen er tilbake på 213-nivå. 17

18 Vedlegg 1 Boligstatistikk Boligbestand Bygning for bofellesskap Antall boliger i ulike kategorier. Ialt, inkl ubebodde: 2,45 mill. Andre bygningstyper Tomannsbolig Rekkehus, kjedehus og andre småhus Boligblokk Enebolig Utviklingen i boligbestanden siden 198 ifølge folke- og boligtellingene, inkl. ubebodde Antall boliger etter eierform i 213 Fylkeseie Statlig eie Annet Kommunalt eie Ikke kodet Private foretak Borettslag og boligbyggelag Privatpersoner Privatp ersone r Boretts lag og boligby ggelag Private foretak Ikke kodet Kommu nalt eie Annet Statlig eie Fylkese ie Boliger

19 Boligbygging 2 15 Boligbyggingen siden 199 fordelt på boligtyper Enebolig, inkl enebolig med hybelleilighet Andre småhus Blokkleiligheter 1 5 Igangsatte boliger etter boligtype og fylke. Antall År Område Eneboliger Småhus Leiligheter Alle boliger Endring å/å Igangsatte boliger fordelt på fylke og prognoser til 216. Områdets andel 213 Østfold ,7 % 5 % 213 Akershus ,9 % 14 % 213 Oslo ,9 % 12 % 213 Hedmark ,6 % 3 % 213 Oppland ,4 % 3 % 213 Buskerud ,3 % 4 % 213 Vestfold , % 4 % 213 Telemark , % 2 % 213 Aust-Agder ,1 % 3 % 213 Vest-Agder ,4 % 5 % 213 Rogaland ,5 % 13 % 213 Hordaland ,5 % 9 % 213 Sogn og Fjordane ,1 % 2 % 213 Møre og Romsdal ,4 % 6 % 213 Sør-Trøndelag ,3 % 7 % 213 Nord-Trøndelag ,9 % 3 % 213 Nordland ,8 % 3 % 213 Troms ,7 % 3 % 213 Finnmark ,4 % 1 % 213 Norge ,9 % 1 % Fylke Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Sogn og Fjordane Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Nordland Troms Finnmark og Svalbard Norge

Norsk Betongdag 2014: Markedsutsiktene mot 2016. Vel, anlegg gjør det i hvert fall ikke. Der er det

Norsk Betongdag 2014: Markedsutsiktene mot 2016. Vel, anlegg gjør det i hvert fall ikke. Der er det Norsk Betongdag 2014: Markedsutsiktene mot 2016 Sender oljeprisfall norsk økonomi ned i knestående? Går i så fall byggemarkedene samme vei? Vel, anlegg gjør det i hvert fall ikke. Der er det sånn Kjell

Detaljer

Følger bygg og anlegg etter?

Følger bygg og anlegg etter? Oljeprisfall sender norsk økonomi ned i knestående. Følger bygg og anlegg etter? Vel, anlegg gjør det i hvert fall ikke. Der er det sånn Kjell Senneset, Prognosesenteret as, januar 2015 Veksten i anleggsproduksjonen

Detaljer

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16.

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16. Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB CME 16. juni 2015 Internasjonal etterspørsel tar seg langsomt opp Litt lavere vekst i

Detaljer

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika CME SSB 12. juni Torbjørn Eika 1 Konjunkturtendensene juni 2014 Økonomiske analyser 3/2014 Norsk økonomi i moderat fart, som øker mot slutten av 2015 Små impulser fra petroleumsnæringen framover Lav, men

Detaljer

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar.

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. REGIONALT NETTVERK Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014 Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. NASJONAL OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER

Detaljer

Nasjonalbudsjettet 2007

Nasjonalbudsjettet 2007 1 Nasjonalbudsjettet 2007 - noen perspektiver på norsk økonomi CME seminar, 13. oktober 2006 1 Noen hovedpunkter og -spørsmål Utsikter til svakere vekst internasjonalt hva blir konsekvensene for Norge?

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Kjell Senneset, Prognosesenteret

Kjell Senneset, Prognosesenteret Krise i utlandet? Hva så??? Utsiktene for byggemarkedene i Norge Norsk Ståldag november 211 Kjell Senneset, Prognosesenteret SSBs siste prognoser, fra september: Litt svakere enn i juni-prognosen, men

Detaljer

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16.

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16. REGIONALT NETTVERK Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16. MAI OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER Kontaktbedriftene

Detaljer

Mediabildet om bolig- og byggemarkedet i fjor høst. Siste mann ut stenger døra

Mediabildet om bolig- og byggemarkedet i fjor høst. Siste mann ut stenger døra Mediabildet om bolig- og byggemarkedet i fjor høst. Siste mann ut stenger døra Kjell Senneset, Prognosesenteret as Juni 214 3 I sterk kontrast til anleggsmarkedet Hvorfor falt egentlig boligprisene så

Detaljer

BoligMeteret august 2011

BoligMeteret august 2011 BoligMeteret august 2011 Det månedlige BoligMeteret for AUGUST 2011 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo,22.08.2011 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Det månedlig BoligMeteret for september 29 gjennomført av Opinion as for EiendomsMegler 1 Norge Oslo, 23. september 29

Detaljer

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008 Nr. 5 juli 28 Aktuell kommentar Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Av: Marita Skjæveland, konsulent i Norges Bank Finansiell stabilitet Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Marita

Detaljer

Utviklingen på arbeidsmarkedet

Utviklingen på arbeidsmarkedet Utviklingen på arbeidsmarkedet SAMMENDRAG Den registrerte arbeidsledigheten var ved utgangen av april på 38 800 personer, noe som tilsvarer 1,6 prosent av arbeidsstyrken. Det er over 20 år siden arbeidsledigheten

Detaljer

Boligmeteret oktober 2013

Boligmeteret oktober 2013 Boligmeteret oktober 2013 Det månedlige Boligmeteret for OKTOBER 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 29.10.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Fakta om norsk byggevarehandel

Fakta om norsk byggevarehandel HSH OG TBF Fakta om norsk byggevarehandel side 1 Innhold Verdiskaping...3 Et tiår med omsetningsvekst...4 Omsetning og sysselsetting...5 Salgskanaler for byggevarer...6 Lønnsomhet i byggebransjen...7 Sentral

Detaljer

Boligmeteret juni 2014

Boligmeteret juni 2014 Boligmeteret juni 2014 Det månedlige Boligmeteret for JUNI 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.06.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

BoligMeteret august 2014

BoligMeteret august 2014 BoligMeteret august 2014 Det månedlige BoligMeteret for august 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 27.08.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Boligmeteret mars 2014

Boligmeteret mars 2014 Boligmeteret mars 2014 Det månedlige Boligmeteret for MARS 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.03.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2015. Intervjuer er gjennomført i perioden 13. januar - 16.

Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2015. Intervjuer er gjennomført i perioden 13. januar - 16. Regionalt nettverk Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2015 Intervjuer er gjennomført i perioden 13. januar - 16. februar OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER Produksjonsveksten

Detaljer

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Demografisk utvikling v/ Sissel Monsvold, OBOS Hva skal jeg snakke om? Befolkningsvekst og - prognoser Norge Regioner

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Boligpriser flater ut s. 3 Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet» s. 5 Gjennomsnittspriser 3-roms blokk

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Hva snakker vi egentlig om? Per Jæger, adm. direktør, Boligprodusentene

Hva snakker vi egentlig om? Per Jæger, adm. direktør, Boligprodusentene Hva snakker vi egentlig om? Per Jæger, adm. direktør, Boligprodusentene Boligbygging og befolkningsvekst 70 000 60 000 Boliger satt i gang Befolkningsendring 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 - (10 000)

Detaljer

Scenarieanalyse 2010-2020

Scenarieanalyse 2010-2020 Scenarieanalyse 2010 - et i Norge Scenarieanalyse 2010 - Scenarieanalysen er gjennomført på oppdrag av Boligprodusentenes Forening, og har som målsetting å analysere strukturen i boligmassen (tilbudssiden),

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 Det månedlige Boligmeteret for desember 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 16.12.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

BoligMeteret september 2013

BoligMeteret september 2013 BoligMeteret september 2013 Det månedlige BoligMeteret for september 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.09.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Boligmeteret Desember 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Byggenæringen Stabil utvikling og vekst. Trondheim 26. Oktober 2011

Byggenæringen Stabil utvikling og vekst. Trondheim 26. Oktober 2011 Byggenæringen Stabil utvikling og vekst Trondheim 26. Oktober 2011 Byggenæringens Landsforening Organiserer nesten hele verdikjeden i byggenæringen NHOs nest største landsforening 4.100 medlemsbedrifter

Detaljer

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2013. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2013

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2013. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2013 Boligmarkedsanalyse kvartal 2013 Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 21/01/2014 Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 Det månedlige Boligmeteret for november 2014 er gjennomført av Prognosesenteret AS for for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.11.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Boligmeteret februar 2014

Boligmeteret februar 2014 Boligmeteret februar 2014 Det månedlige Boligmeteret for FEBRUAR 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.02.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2008

Prisstigningsrapport nr. 5-2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2008 (05.05. - 11.05.2008): side 2/11 OPAK AS

Detaljer

Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015

Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015 Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015 2014: Moderat økning i internasjonal vekst Store negative impulser fra petroleumsnæringen, positive impulser fra finans-

Detaljer

Markedsinformasjon 1. tertial 2015 Virke Byggevarehandel. Virke Analyse og Bransjeutvikling

Markedsinformasjon 1. tertial 2015 Virke Byggevarehandel. Virke Analyse og Bransjeutvikling Markedsinformasjon 1. tertial 2015 Virke Byggevarehandel Virke Analyse og Bransjeutvikling Virkes månedsstatistikk for byggevarehandelen viser en omsetningsvekst på 4,5 prosent for 1. tertial 2015 Omsetningstallene

Detaljer

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030 Januar 213 Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 23 Innhold 1. Bakgrunn 2. Sammendrag 3. Forutsetninger for prognosene 3.1 Sysselsetting 3.2 Arbeidsledighet 3.3 Befolkningsutviklingen

Detaljer

Byggestatistikk 2010 NBBL

Byggestatistikk 2010 NBBL Byggestatistikk 21 NBBL Hovedtall for 21 Antall igangsatte boliger: 1 454 Antall ferdigstilte boliger: 412 Antall boliger skaffet til veie (i tillegg til de igangsatte) til medlemmer: 268 NBBLs prognose

Detaljer

Makroøkonomiske utsikter

Makroøkonomiske utsikter Makroøkonomiske utsikter Byggevaredagen 9. april 2014 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no 2012M01 2012M02 2012M03 2012M04 2012M05 2012M06 2012M07 2012M08

Detaljer

drøm og virkelighet......om hytter og sånn oktober 08 v/ bjørn-erik øye

drøm og virkelighet......om hytter og sånn oktober 08 v/ bjørn-erik øye drøm og virkelighet......om hytter og sånn oktober 08 v/ bjørn-erik øye 77.000 planlegger kjøp av fritidsbolig i norge verden i tall.. gamle helter er borte finanskrisen siden våren 2007??? høna og

Detaljer

Om grunnlaget for inntektsoppgjørene 2015. Foreløpig rapport fra TBU, 16. februar 2015

Om grunnlaget for inntektsoppgjørene 2015. Foreløpig rapport fra TBU, 16. februar 2015 Om grunnlaget for inntektsoppgjørene 2015 Foreløpig rapport fra TBU, 16. februar 2015 Innholdet i TBU-rapportene Hovedtema i den foreløpige rapporten Lønnsutviklingen i 2014 Prisutviklingen inkl. KPI-anslag

Detaljer

LTLs markedsbarometer

LTLs markedsbarometer 01 LTLs markedsbarometer Resultater fra 3. kvartal 2011 1 Hovedkonklusjoner 3. kvartal 2011 LTLs markedsbarometer viser at: LTL-bedriftenes markedssituasjon flater ut på et moderat nivå Forventningene

Detaljer

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 1 Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA. Kort om middelalternativet i SSBs framskrivning av folketall

Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA. Kort om middelalternativet i SSBs framskrivning av folketall Kort om forutsetninger for befolkningsprognosen i PANDA Befolkningsutviklingen i PANDA bestemmes av fødselsoverskuddet (fødte minus døde) + nettoflytting (innflytting minus utflytting). Over lengre tidshorisonter

Detaljer

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Framtidige boligbehov Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Disposisjon Prosjekt for Husbanken hva skal belyses? Ulike tilnærminger til boligbehovsbegrepet Kan en

Detaljer

Boligmeteret desember 2013

Boligmeteret desember 2013 Boligmeteret desember 2013 Det månedlige Boligmeteret for desember 2013 gjennomført av Prognosesenteret t AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 17.12.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Statliga tillbyggnader

Statliga tillbyggnader Hva trenger vi av boliger i Norge? Hva viser de siste tallene fra Boligbarometeret pr. 3 kvartal? Hva er det som egentlig skjer om dagen i markedet? Markedsforhold som påvirker boligmarkedet Boligbarometeret

Detaljer

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Boligmeteret Juni 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

NORGES BANK MEMO. Etterprøving av Norges Banks anslag for 2013 NR 3 2014

NORGES BANK MEMO. Etterprøving av Norges Banks anslag for 2013 NR 3 2014 NORGES BANK MEMO Etterprøving av Norges Banks anslag for 2013 NR 3 2014 Norges Bank Memo Nr. 3 2014 Norges Bank Adresse: Bankplassen 2 Post: Postboks 1179 Sentrum, 0107 Oslo Telefon: 22316000 Telefaks:

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016 Markedssyn «Summer is coming» 1. NBBLs prisstatistikk NBBLs prisstatistikk for borettslagsboliger viser en prisoppgang på 1,6 prosent i årets

Detaljer

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Rolf Barlindhaug, Norsk institutt for by- og regionforskning Plankonferansen i Hordaland 2. nov. 2010 Utgangspunkt Et oppdrag for det regjeringspålagte

Detaljer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer Boligfinansiering og gjeldsproblemer Penger til besvær 2012 Oslo 30. 31. oktober Emil R. Steffensen Direktør Finans- og Forsikringstilsyn, Finanstilsynet Agenda Bakgrunn Boligpriser og husholdningsgjeld

Detaljer

Vindunderlig 3. kvartal

Vindunderlig 3. kvartal Vindunderlig 3. kvartal 3. kvartal har vært et svært bra kvartal for trevareprodusentene. Etter et trått 1. halvår, har trendene snudd, og vi regner med at 2013 totalt sett vil ligge noe over fjoråret

Detaljer

Boligmarkedsanalyse 1. kvartal 2012. Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2012

Boligmarkedsanalyse 1. kvartal 2012. Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2012 Boligmarkedsanalyse kvartal 22 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 4/23/22 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr.

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015 Markedssyn 2016 Boligprisene «flater» ikke ut, men stiger om lag 5% 1. NBBLs prisstatistikk NBBL anslår at boligprisene vil stige om lag 5% i

Detaljer

Sentralbanksjef Svein Gjedrem

Sentralbanksjef Svein Gjedrem Pengepolitikken og utsiktene for norsk økonomi Sentralbanksjef Svein Gjedrem Næringsforeningen i Trondheim. november Næringsforeningen i Trondheim. november Kapasitetsutnyttelse og produksjonsvekst BNP-vekst

Detaljer

Pengepolitikken og perspektiver for norsk økonomi

Pengepolitikken og perspektiver for norsk økonomi Pengepolitikken og perspektiver for norsk økonomi Sentralbanksjef Svein Gjedrem Frokostmøte i Sparebank SR-Bank. mars Effektive valutakurser 99= GBP 9 8 NOK NZD 9 8 7 SEK 7 99 99 99 99 998 Kilde: EcoWin

Detaljer

Evig opptur & evig boligmangel?

Evig opptur & evig boligmangel? Evig opptur & evig boligmangel? Finansnæringens syn på boligmarkedet Boligkonferansen Oslo, 14. mai 2013 Harald Magnus Andreassen +47 23 23 82 60 hma@swedbank.no Hva mener eierne? (Bolig)byggerne er i

Detaljer

Arbeidsmarkedet i handels- og tjenesteytende næringer

Arbeidsmarkedet i handels- og tjenesteytende næringer Tusen personer Virkes arbeidsmarkedsbarometer gir oversikt over statistikk og analyser for dagens situasjon når det gjelder sysselsetting og ledighet relatert til handels- og tjenesteytende næringer. Arbeidsmarkedet

Detaljer

Nytt bunn-nivå for Vestlandsindeksen

Nytt bunn-nivå for Vestlandsindeksen RAPPORT 2 2015 KVARTALSVIS FORVENTNINGSINDEKS FOR VESTLANDSK NÆRINGSLIV Nytt bunn-nivå for Vestlandsindeksen ROGALAND TREKKER NED Bedriftene i Rogaland er de mest negative til utviklingen, kombinert med

Detaljer

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer

Detaljer

Utviklingen på arbeidsmarkedet

Utviklingen på arbeidsmarkedet SAMMENDRAG Norge er nå inne i en høykonjunktur med lav arbeidsledighet og svært sterk sysselsettingsvekst. Arbeidsledigheten er på sitt laveste siden 1988 og går ned for alle yrkesgrupper og i alle fylker.

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

OVERSIKT. Ordrestatistikk, bygge- og anleggsvirksomhet, 2. kv. 1993: Boligbyggingen øker

OVERSIKT. Ordrestatistikk, bygge- og anleggsvirksomhet, 2. kv. 1993: Boligbyggingen øker OVERSIKT Ordrestatistikk, bygge- og anleggsvirksomhet, 2. kv. 1993: Boligbyggingen øker Ordretilgangen på boligbygg økte med 27 prosent fra 2. kvartal i fjor til samme tidsrom i år. Økningen omfattet både

Detaljer

Husbankens månedsstatistikk August 2011

Husbankens månedsstatistikk August 2011 Husbankens månedsstatistikk August 2011 Hovedtall per 31.08.2011: Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem Ved utgangen av august har det kommet inn søknader om tilskudd til i alt 692 boenheter,

Detaljer

Landrapport fra Norge NBOs styremøte 26. mai 2016 Reykjavik

Landrapport fra Norge NBOs styremøte 26. mai 2016 Reykjavik Landrapport fra Norge NBOs styremøte 26. mai 2016 Reykjavik Nøkkeltall for Norge Folketall 5 223 256 Forventet BNP-utvikling 0,8 % Inflasjonsstakt 3,2 % Arbetsledighetsrate 4,6 % Styringsrente 0,50% Gjeld/disponibel

Detaljer

Den økonomiske situasjonen Per Richard Johansen, Srategikonferanse Hordaland, 24/1-12

Den økonomiske situasjonen Per Richard Johansen, Srategikonferanse Hordaland, 24/1-12 Den økonomiske situasjonen Per Richard Johansen, Srategikonferanse Hordaland, 24/1-12 Europeisk konjunkturnedgang hvordan rammes Norge? Moderat tilbakeslag som først og fremst rammer eksportindustrien

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

BA- og elektromarkedene

BA- og elektromarkedene www.nelfo.no BA- og elektromarkedene Utviklingen i BA- og elektromarkedet, samt markedsdrivere, på fylkesnivå. Akershus 216 Utarbeidet av Prognosesenteret AS på oppdrag fra Nelfo. Akershus er med sine

Detaljer

Boligmeteret august 2013

Boligmeteret august 2013 Boligmeteret august 2013 Det månedlige Boligmeteret for AUGUST 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 27.08.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Boligmeteret november 2013

Boligmeteret november 2013 Boligmeteret november 2013 Det månedlige Boligmeteret for november 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 26.11.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Ille var det verre før var det nå

Ille var det verre før var det nå www.prognosesenteret.no Ille var det verre før var det nå Om mulige og umulige sammenhenger i bygg- og anleggsmarkedene Vestlandske Bygg- og Anleggsdager Bergen, 29. oktober 2015 v / Bjørn-Erik Øye Mediebildet

Detaljer

Konjunkturseminar mars 2014

Konjunkturseminar mars 2014 Konjunkturseminar mars 2014 Dårlig glid i norsk økonomi Fortsatt lav fart i den norske økonomien Detaljhandelen, et av de viktigste barometre for temperaturen i norsk økonomi, viser svak utvikling 30 prosent

Detaljer

Tall og bakgrunn for årets inntektsoppgjør

Tall og bakgrunn for årets inntektsoppgjør Tall og bakgrunn for årets inntektsoppgjør Parats tariffkonferanse Scandic Oslo Airport, 1. mars 2016 Helle Stensbak, sjeføkonom YS Innholdet i TBU-rapportene Hovedtema i den foreløpige rapporten Lønnsutviklingen

Detaljer

6/94. Bygginfo. 1. juni 1994. Ordrestatistikk, BA-næringen, 1. kvartal 1994. Byggearealstatistikk, april 1994

6/94. Bygginfo. 1. juni 1994. Ordrestatistikk, BA-næringen, 1. kvartal 1994. Byggearealstatistikk, april 1994 Bygginfo 1. juni 1994 6/94 Ordrestatistikk, BA-næringen, 1. kvartal 1994 Mye boligrehabilitering Ordretilgangen på rehabilitering av boligbygg økte kraftig både i 4. kvartal 1993 og nå i 1. kvartal 1994

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

NR. 12/2014. Oslo, 02.02.2015 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning. Side 1/12

NR. 12/2014. Oslo, 02.02.2015 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder eiendomsrådgivning. Side 1/12 Side 1/12 NR. 12/2014 Det bygges fremdeles for få boliger i Norge sett i forhold til befolkningsveksten, og med de største utfordringene i Osloområdet. Boligprisene i Oslo har steget i 2014, men husholdningenes

Detaljer

Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 29 maj 2012 i Malmö

Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 29 maj 2012 i Malmö Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte 29 maj 2012 i Malmö Nyckeltal för Norge maj 2012 Förväntad BNP-utveckling 2,7 % Inflationstakt 1,3 % Arbetslöshet 3,4 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande

Detaljer

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Byggevareomsetning proff + 8,2 prosent Byggevareomsetning privat + 12,8 prosent Byggevareindustrien + 9,8 prosent Boligprisen + 0,3 prosent Igangsetting nye boliger

Detaljer

BA- og elektromarkedene

BA- og elektromarkedene www.nelfo.no BA- og elektromarkedene Utviklingen i BA- og elektromarkedet, samt markedsdrivere, på fylkesnivå. 216 Utarbeidet av Prognosesenteret AS på oppdrag fra Nelfo. er med sine ca. 661 innbyggere

Detaljer

Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som

Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som Økonomisk vekst, konjunkturer, arbeidsledighet, inflasjon, renter, utenriksøkonomi

Detaljer

Et splittet og utfordrende boligmarked

Et splittet og utfordrende boligmarked Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015: Et splittet og utfordrende boligmarked 21. oktober 2015, Düsseldorf Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN 1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel

Detaljer

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor

Detaljer

OBOS. Fakta og analyse

OBOS. Fakta og analyse OBOS Fakta og analyse Innhold Boligmarkedet ikke for alle?... 2 Oslo et hjem for hvem?... 1 Stavanger boligprisene til værs og vanskeligere å være førstegangsetablerer... 17 Bergen stor vekst i antall

Detaljer

Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015

Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015 Salgsmarkedet bolig Byggebørsen 2015 Håkon Lutdal Nybyggsjef Trondheim 09.02.2015 Agenda Introduksjon Boligmarkedet i Trondheim Etterspørselssiden Boligmarkedet i Trondheim Tilbudssiden EiendomsMegler

Detaljer

NOEN TREKK VED OLJEØKONOMIEN

NOEN TREKK VED OLJEØKONOMIEN LANDSORGANISASJONEN I NORGE SAMFUNNSPOLITISK AVDELING Samfunnsnotat nr 1/13 NOEN TREKK VED OLJEØKONOMIEN 1. Oljeøkonomi på flere vis 2. Litt nærmere om inntekten 3. Leveranser til sokkelen 4. Også stor

Detaljer

Side 1/12 3567.3 NR. 12/2010

Side 1/12 3567.3 NR. 12/2010 3567.3 Side 1/12 NR. 12/2010 I Oslo har boligprisene steget ca. åtte prosent det siste året. Boligbyggingen er fortsatt lav, og dette påvirker den høye prisutviklingen. Nordmenn flest tror boligprisene

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no

Om Fylkesprognoser.no 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk JANUAR 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode

Detaljer

BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET. Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes

BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET. Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes Disposisjon Bankenes rolle i boligmarkedet Attraktive boliglån Tøff kamp om kundene

Detaljer

Hovedpunkter våren 2013

Hovedpunkter våren 2013 For Nord-Norge To utgaver i året siden 1995 Presenterer kunnskap om Nord-Norge som underlag for utvikling av næringsliv og lokalsamfunn Referansedokument regionalt og nasjonalt Samarbeid med Innovasjon

Detaljer

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK Aksjemarkedet var preget av uro knyttet til gjeldskrisen i PIIGS-landene. Dette ga seg spesielt utslag i avkastningen i aksjemarkedene i. kvartal, etter at gjeldssituasjonen i Hellas ble avdekket. I tillegg

Detaljer

Desember 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Desember 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Desember 214 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Ved all publisering av data, figurer o.l. fra denne statistikken, skal Eiendom Norge, Finn.no, og Eiendomsverdi oppgis som kilde Innhold Hovedpunkter

Detaljer

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004 Pengepolitikken og den økonomiske utviklingen Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 9. mars SG 9 SR-Bank Stavanger Mandatet. Pengepolitikken skal sikte mot stabilitet i den norske krones nasjonale

Detaljer

Byggemarkedet 2010. Byggenæringens Kortsiktige Fremtidsutsikter

Byggemarkedet 2010. Byggenæringens Kortsiktige Fremtidsutsikter Byggemarkedet 2010 Byggenæringens Kortsiktige Fremtidsutsikter Jon Sandnes Adm.dir EBA Entreprenørforeningen- Bygg og Anlegg NHO fellesskapet EBA 1 2 Endringsvilje Konkurransekraft Et marked i endring,

Detaljer

Konjunkturseminar mars 2014

Konjunkturseminar mars 2014 Konjunkturseminar mars 2014 Agenda Dårlig gli i norsk økonomi. Vibeke Hammer Madsen, adm. direktør i Hovedorganisasjonen Virke. Detaljhandelen 2014. Lars Haartveit, sjeføkonom i Hovedorganisasjonen Virke.

Detaljer

Utviklingen i kommuneøkonomien. Per Richard Johansen, NKRFs fagkonferanse, 30. mai 2011

Utviklingen i kommuneøkonomien. Per Richard Johansen, NKRFs fagkonferanse, 30. mai 2011 Utviklingen i kommuneøkonomien Per Richard Johansen, NKRFs fagkonferanse, 3. mai 211 1 Kommunesektoren har hatt en sterk inntektsvekst de siste årene 135, 13, 125, Realinntektsutvikling for kommunesektoren

Detaljer