RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2009/600-0 Arkiv: 4/263 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage Bolig: Garasje Sted: Trollbergvika gnr. 4 bnr. 263 Tiltakshaver: Jørgen Nipe Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komite viser til saksutredningen og tar ikke klage fra nabo til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Forespørsel om ny søknad. 2 Ny søknad ettergodkjenning av garasje Trollbergvika 3 Opphevelse av vedtak fra Fylkesmannen. 4 Nabomerknad vedr. Jørgens søknad nr. 2 5 Manglende situasjonskart vedr. deres søknad 6 Situasjonskart 7 Skriv fra Jørgen Nipe vedrørende grensepåvisning 8 Bilde 1 9 Bilde 2 10 Bilde 3 11 Bilde 4 12 Bilde 5 13 Kommunens svar vedr. grensepåvisning 14 Grensemarkering av Nipe B Bilde 16 Delegert vedtak (289/13) 17 Igangsettingstillatelse 18 Klage på vedtaket 19 Vedlegg klage 1, bilde 20 Vedlegg klage 2, notat 21 Vedlegg klage 3 22 Vedlegg klage 4 23 Melding om avslutta sak fra jordskifteretten 24 Referat fra rettsmøte 25 Fremside rettsbok 26 Melding om nytt krav fra jordskifteretten 27 Partsliste Kort resymé Kommunen har tidligere godkjent søknad om ettergodkjenning av endringer på omsøkte garasje ved delegert vedtak (354/11). Vedtaket ble påklaget av eier av naboeiendommen 4/265, Øivind Bechen. Miljø- og teknisk komite i Risør kommune tok ikke klagen til følge og søknaden ble oversendt fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen oppheva kommunens vedtak på grunn av saksbehandlingsfeil da saken ble behandlet uten at det forelå søknad om dispensasjon. Saken ble dermed sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Søknaden om ettergodkjenning av endringer på garasje ble igjen godkjent ved delegert vedtak (289/13). Vedtaket er påklaget av eier av naboeiendommen 4/265, Øivind Bechen. Det innstilles på ikke å ta klage fra nabo til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 289/13 Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Trollbergvika og har bolig som reguleringsformål. Reguleringsbestemmelsene i området sier at garasjer kan oppføres i halvannen etasje med en grunnflate inntil 50m2, og i nabogrense, innenfor bestemmelsen i plan- og bygningsloven. I henhold til 29-4 i plan- og bygningsloven, jmf. Tek , kan garasje med BRA inntil 50m2 plasseres i nabogrense.

3 Garasjen på eiendommen 4/263 har etter endringene et større BRA enn 50m2 og krever derfor dispensasjon fra reguleringsplanen og avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven i henhold til plan- og bygningsloven Dispensasjonssøknaden begrunnes med at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, samtidig som det er flere fordeler enn ulemper med tiltaket. Dersom tiltaket er igangsatt uten de nødvendige tillatelser, slik som i dette tilfellet, er det i henhold til god forvaltningsskikk og praksis gitt anledning til å søke om ettergodkjenning. Garasjen ble i 2009 byggemeldt i eiendomsgrense. Garasjen hadde opprinnelig en grunnflate på 38m2 BYA, med ikke målbart på garasjens loft. Mønehøyde var 4,9 meter og gesimshøyde 2,25 meter. Tiltakshaver søker ettergodkjenning av følgende endringer: Høyden på garasjen har økt med 40cm, da det er oppført knevegg på garasjen. Garasjen ble opprinnelig byggemeldt uten knevegg. Da høyden har økt, har dette ført til at det er blitt et målbart areal på ca. 23m2 på garasjens loft. Det er etablert et hobbyrom på loftet. Det har blitt satt inn et smalt vindu på garasjens østre fasade over garasjeport. Det har blitt satt inn et glassvindu på hver side av glassdør i loftsetasjen. Vinduene går fra etasjeskillet og skråner opp mot gesimsen. Det er bygget en veranda fra dør i 2.etg mot sjøen. Denne strekker seg 4.meter ut fra garasjen og er 5 meter lang. Verandaen er bygget på påler, og har glassrekkverk mot sjøen, og et kledd rekkverk mot naboeiendommen 4/265. Som følge av grensekonflikt har tiltakshaver valgt og fjerne et hjørne av garasjen mot naboeiendommen. Dette hjørnet er kledd igjen og malt. Garasjen fremstår som firkantet, men med et avskåret hjørne. Totalt BRA for garasjen er 60m2. Det søkes i tillegg om å oppføre en levegg med en høyde på 2 meter og lengde på 3 meter fra det avkuttede garasjehjørnet og mot vest. Det søkes også om å oppføre et takoverbygg på verandaen til garasjen. Takoverbygget vil bli 4 meter langt og oppføres med pulttak der mønehøyden vil bli 2 meter over eksisterende veranda. Det vil bli oppført espalier under verandaen mot naboeiendommen 5/265. Begrunnelsen for disse tiltakene er å hindre innsyn/utsyn mellom naboeiendommen 4/265 og 4/263. Tiltaket er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 og krever ansvarsrett. Tiltakshaver søker om personlig ansvarsrett i henhold til byggesaksforskriften 6-8. I henhold til naturmangfoldsloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Det er kommet inn merknader fra naboeiendommen 4/265 som ikke vil signere et nabovarsel. Det minnes samtidig om at garasjen står innenfor hans tomt og at kommunen skal avvise søknaden i henhold til plan- og bygningsloven Øvrige naboer er varslet, ingen merknader.

4 Vurderinger fra delegert vedtak 289/13 For å innvilge en dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 må ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene med å innvilge en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Da garasjen etter endringene, har fått et areal over 50m2 BRA, må det vurderes om det kan innvilges dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 og reguleringsplanens bestemmelse som sier at garasje kan plasseres i nabogrense, innenfor bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Det må også vurderes om tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse som sirer at garasjer kan oppføre i 1 ½ etasje. Hensynet bak avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven er blant annet å hindre brannspredning mellom bygninger, behovet for å sikre lys og luft mellom bygg, samt sikre en viss avstand mellom nabobebyggelse. Dersom det etableres en brannvegg på garasjen mot naboeiendommen 4/265 vil hensynet til brannspredning mellom bygninger være ivaretatt. I teorien ville en garasje på 50m2 i grunnflate uten knevegg være i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser og kunne plasseres i nabogrense. En slik garasje ville opptatt et større areal enn omsøkte garasje. I dette tilfellet har garasjen blitt endret i høyden med 40cm og ikke i bredden, det ansees dermed ikke som relevant at garasjen har endret lys, luft og avstand mellom nabobebyggelse. Garasjen ble oppført og ferdigstilt med nåværende utforming før bolighuset på naboeiendommen ble påbegynt. En kan ikke se at en økning i garasjens høyde, oppføring av veranda, takoverbygg til veranda og levegg, vil være til større ulempe for nabo enn hva som kan forventes i et allerede bebygd område. Tiltakshaver har i sin dispensasjonssøknad uttrykt fordelen med ekstra plass på loftet i garasjen, samt at høyden gir visse fordeler for innsyn/utsyn mot naboeiendommen. Levegg og takoverbygg gir også samme effekten. Garasjen og veranda vil ikke være eksponert fra sjøen. Basert på overnevnte vurdering ansees ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra å bli vesentlig tilsidesatt. Det foreligger en overvekt av fordeler og dispensasjon innvilges i henhold til planog bygningsloven I henhold til reguleringsplanens bestemmelser kan garasjer oppføres i 1 ½ etasje. Denne bestemmelsen er upresis, men i hovedsak brukt i reguleringsplaner for at garasjer ikke skal kunne oppføres med to fulle etasjer. I dette tilfellet er det kun målbart areal i deler av loftet, og loftet kan ikke sies å være en fullverdig etasje. Tiltaket vil dermed ikke kreve dispensasjon fra denne bestemmelsen. Det er ikke registrert noen prioriterte arter eller naturtyper i området. Tiltakene medfører ingen terrenginngrep som kan føre til økt belastning for naturmangfoldet eller økosystemet. Hensynet til naturmangfoldsloven er vurdert og ansees som ivaretatt. I merknaden fra eier av naboeiendommen 16/265 vises det til at garasjen står på hans eiendom. Det er en pågående uenighet om hvor grensa mellom de to eiendommene går, og det er registrert jordskiftesak i den forbindelse. En vil understreke at tillatelsen gjelder kun i forhold til plan- og bygningslovgivningen og innebærer ikke noen avgjørelse av den privatrettslige tvisten mellom naboene, jmf. plan- og bygningsloven I henhold til plan- og bygningsloven 21-6, kan søknaden avvises dersom det er klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Hensikten bak denne bestemmelsen er at bygningsmyndighetene ikke skal ha noen alminnelig undersøkelsesplikt for å påse at tiltaket ikke kommer i strid med privatrettslige forhold, men avvising skal vurderes i de tilfellene der tiltakshaver åpenbart ikke har hjemmel på tiltakseiendommen. Juridisk teori på området er enig om at privatrettslige forhold er bygningsmyndighetenes uvedkommende, og

5 ikke underlagt deres kontroll eller kompetanse. En eventuell tillatelse etter plan og bygningsloven gir ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. I dette tilfellet er den tvil om eiendomsgrensene, og naboene er av ulik oppfatting om hvor grensa går mellom eiendommene. En har ikke funnet tilstrekkelig grunnlag for å kunne avvise søknaden i henhold til plan- og bygningsloven Klagebehandling Delegert vedtak 289/13 er påklaget av eier av naboeiendommen gnr. 4 bnr. 265, Øivind Bechen. Klagen er mottatt innen fristens utløp og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagene er basert på følgende hovedpunkter: Bygget ligger over på naboens tomt. Klager hevder garasjen ligger inn på hans tomt, og at kommunens oppmålingsmann har bekreftet dette. I tillegg vises det til fylkesmannens brev vedr. opphevelse av kommunens der det vises til at det kan virke rimelig at tiltakshaver skaffer seg rettslig avklaring før han søker plan- og bygningsloven. Klager viser også til fylkesmannens brev der det sies at kommunen skal avvise søknaden dersom det er klart at tiltakshaver ikke har råderett over tomta. (Kan ikke kommunen lese?) Tiltakshaver forsøker i disse dager å gjenåpne den avsluttede saken som har vært i jordskifteretten. Klager mener det er svært lite trolig at han vil greie dette og viser til jordskifterettens rettsbok. De sier at grenseavgjørelsen er av en teknisk art, da begge parter har målebrev og det hele kan avgjøres med GPS. Bygget er ulovlig og en garasje i tomtegrense skal bare være i en etasje. I følge klager er bygger over 50m2 og bygningsloven sier at det ikke kan gis dispensasjon for over 50m2. (Og en ettergodkjennelse er det samme som en dispensasjon.) Klager mener også høyden på garasjen har økt med mer enn 40cm på grunn av kneveggen, da takvinkelen må øke kraftig ettersom man skal ha inn en boenhet i 2.etg. Kommunens behandling. Klager mener hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Klager mener også det foreligger flere ulemper enn fordeler med tiltaket, spesielt for ham. Han ønsker dermed klarhet i hva disse fordelene består i. Det stilles spørsmål om kommunens forvaltningsskikk er blitt for god når det gjelder ettergodkjennelse. Det antydes at kommunen har gitt tiltakshaver forsikringer om at han skal få ettergodkjennelse for alt i ettertid. Klager tror denne forvaltningsskikken har pågått lenge i Risør, slik at alle saker bare har blitt ettergodkjent. Det har vært en offentlig hemmelighet. Til slutt krever klager at alt tiltakshaver har anbrakt hans eiendom skal fjernes hvis ikke han betaler en erstatning og oppfyller hans krav. Det er bygningsetatens ansvar å sørge for at dette finner sted. Vurdering av klagen Kommunen skal ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader, jmf. planog bygningsloven I dette tilfellet er det likevel nødvendig med noen oppklaringer. Kommunen har i sitt vedtak 289/13 vist til at det er en pågående grensekonflikt mellom de to eiendommene. Det ble opprettet en jordskiftesak i forbindelse med grensene mellom eiendommene som ble krevd av Øivind Bechen, denne saken ble senere ble trukket før det forelå en avgjørelse. I klagen vises det til et referat fra rettsmøte. Det foreligger ingen grensegang, avgjørelse eller jordskifte

6 i forbindelse med denne saken, ettersom den ble trukket og dermed avsluttet. Kommunen har nylig fått melding om at det er opprettet en ny jordskiftesak, denne gangen krevd av Jørgen Nipe. Denne saken er ikke avgjort enda. I klagen vises det til at kommunens oppmåler kan bekrefte at garasjen ligger innenfor tomta til Bechen. Det ble etter henvendelse fra Bechen, foretatt en uformell grenseoppgang av kommunens oppmåler. Grensa ble markert med maling, men det ble ikke satt ned grensepunkt. Denne grensepåvisningen er ikke offisiell da den ikke oppfyller matrikkellovens prosedyre for påvisning av grenser. Blant annet var ikke alle parter innkalt til forretningen. Etter påvisningen mottok vi klage fra Jørgen Nipe som ikke ble kalt inn til oppmålingsforretning. I klagen fra Nipe bestrides grenseoppgangen og han viser til en offisiell grensepåvisning han selv har fått utført som viste annet resultat. I klagen på delegert vedtak 289/13 vises det til fylkesmannens vedtak om opphevelse av kommunens vedtak 354/11. I avsluttende merknader ber fylkesmannen om at kommunen ved ny behandling vurderer spørsmål om avvisning i henhold til plan- og bygningsloven Fylkesmannen skriver ikke at kommunen skal avvise søknaden, men viser til en uttalelse fra miljøverndepartementet i planjuss der det står følgende; Som det fremgår av forarbeidene til denne nye lovbestemmelsen ble det forutsatt at det ikke foreligger en absolutt plikt for kommunen til å avvise søknaden dersom det er klart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter. Samtidig ble det påpekt at kommunen i de åpenbare tilfellene bør velge avvisning. I de tilfeller det er tilstrekkelig klart at tiltakshaver ikke har den privatrettslige rådighet over den aktuelle eiendom, kan det virke rimeligere at han skaffer en rettslig avklaring før søknaden behandles etter plan- og bygningsloven». Departementet er derfor av den oppfatning at kommunen i de fleste tilfellene har et spillerom i forhold til om de velger å behandle søknaden eller avvise denne, men at dersom det fremstår som helt klart at tiltakshaver ikke har noen rådighet over tomta, så skal kommunen avvise søknaden. (sitat slutt) Med «klart» menes at det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt. Om dette vilkåret er oppfylt beror på en helhetsvurdering. Miljøverndepartementet har i en prinsipputtalelse ( ) vedrørende 21-6 skrevet følgende; En avvisning bør forbeholdes de klare tilfellene, for eksempel der det framgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomta. Kommunen bør være forsiktig med å avvise en sak annet enn i de tilfeller der det framstår som klart at tiltakshaver ikke har det privatrettslige grunnlaget for å disponere over byggetomta. (Sitat slutt.) Det er en uenighet mellom klager og tiltakshaver om hvor grensa går mellom deres eiendommer, og om garasjen er innenfor eller utenfor egen eiendomsgrense. Saken er meldt inn til jordskifteretten, men det er ikke foretatt en grensegang eller falt en dom der. Påstander mellom naboene gir ingen klar sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver ikke har de privatrettslige forholdene i orden. Det fremkommer heller ikke av offentlige registre, eller matrikkelopplysninger, at tiltakshaver ikke har full råderett over byggetomta. Kommunen har vurdert spørsmålet om avvisning, men ikke funnet tilstrekkelig grunnlag for å avvise søknaden med hjemmel i plan- og bygningsloven Det understrekes at en godkjennelse etter plan- og bygningsloven ikke medfører noen avgjørelse av de privatrettslige forholdene. Klager mener at plan- og bygningsloven sier at det ikke er lov å gi dispensasjon for garasjer over 50m2. Dette medfører ikke riktighet. Plan- og bygningsloven sier ingenting om at det ikke er lov å innvilge dispensasjon for garasjer over 50m2, men pbl 19-2 sier derimot at kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av denne lov. Det kan settes

7 vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plan- og bygningsloven 29-4 sier at kommunen kan godkjenne at garasje, uthus og lignende mindre tiltak kan oppføres nærmere nabogrense enn nevnt i bestemmelsens første ledd eller i nabogrense. Mindre tiltak i denne sammenheng er frittliggende byggverk hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal for bygningen er over 50 m 2. Ettersom omsøkte garasje har et BRA over 50m2, er søknaden behandlet som en dispensasjonssak, og administrasjonen har funnet tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven Vilkåret for dette er blant annet at det oppføres brannvegg mot naboeiendommen 4/265 i henhold til tek På den måten vil ikke brannspredningshensynet bak avstandsbestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. Garasjen med nåværende høyde ble oppført og ferdigstilt Den fikk klager innvilget søknad om endring plassering av sitt bolighus nærmere den aktuelle garasjen enn først planlagt. På dette tidspunktet burde klager vært klar over alle ulempene han peker på, som denne garasjen ville medføre. Utfra klagen kan det virke som klager plutselig fikk en ruvende garasje midt i sitt inngangsparti. Dette er ikke tilfellet, da klager selv valgte å flytte sitt inngangsparti nærmere garasjen, som på det tidspunktet allerede var oppført. Befaring og innsendte bilder viser at omsøkte garasje er en relativ ordinær garasje med knevegg og avkuttet hjørne. Garasjen ligger nord for bolighuset naboeiendommen 4/265, og garasjens høyde medfører ingen tap av utsikt, og en kan ikke se at garasjen har medført betydelig tap av lys eller luft mellom bygningene. I teorien ville en garasje på 50m2 i grunnflate uten knevegg være i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser og kunne plasseres i nabogrense. En slik garasje ville opptatt et større bebygd areal enn omsøkte garasje. En kan ikke se at en økning i garasjens høyde, oppføring av veranda, takoverbygg til veranda og levegg, vil være til større ulempe for nabo enn hva som kan forventes i et byggefelt. De klare fordelene i dette tilfellet er søkers behov for bod/hobbyrom, og at dette løses som en del av garasjens 2.etg. I tillegg vil tiltakene hindre innsyn og utsyn mellom naboeiendommene. Det ansees som et bedre alternativ at det innvilges dispensasjon for garasjen med nåværende utforming og høyde, enn at garasjen rives og søkes oppført med grunnflate opptil 50m2, dog uten målbart areal i garasjens 2etg (Under 1,90m), slik det i utgangspunktet er mulighet for innenfor reguleringsplanens bestemmelser. Det er i klagen rettet kritikk til kommunens forvaltningsskikk og praksis ved ettergodkjennelser. Dette er grunnløse og uriktige påstander. Bygningsetaten har ikke ansvar for å følge opp klagers krav ovenfor tiltakshaver, da dette ansees som privatrettslig anliggende, jmf. plan- og bygningsloven Rådmannens konklusjon Klage fra nabo tas ikke til følge, jmf. forvaltningsloven 34.