VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 128: Bnr 42 Andre oppl.: Leil.nr: 3017 Andelsnr: 160 Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE Betegnelse: 3-roms andelsleilighet

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 128: Bnr 42 Andre oppl.: Leil.nr: 3017 Andelsnr: 160 Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE Betegnelse: 3-roms andelsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR LÅNEVERDI: KR BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Andelsleilighet: 66 m² 66 m² Utskriftsdato: Oppdrag nr: Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Taksator AS Tvetenveien 55, 0666 OSLO Telefon: Organisasjonsnr: Sertifisert takstmann: Takstmann Tømrermester Harald Ringen Telefon: E-post: hr@taksator.no Rolle: Uavhengig takstmann

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Hjemmel er kontrollert ut fra Norges Eiendommer. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antakelser, er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg bringe på det rene. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/ dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Det elektriske anlegget er ikke vurdert, kun beskrevet. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS 3420, dvs. skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Takstobjekt kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Endret bruk kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll, samt fremskynde behovet for oppgradering. BRA er målt i henhold til NS 3940 og etter takstbransjens retningslinjer for arealmåling. BRA er målt innenfor boligens omsluttende vegger og i følge retningslinjene er følgende medregnet: "Frittliggende rør, montasjekanaler, peiser og piper" Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdeler gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdiene er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til belliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde. slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Medfølgende bod(er) utenfor leiligheten er medtatt i verdiberegningen men ikke medtatt i arealoppstillingen. Alle regnskapstall, fellesutgifter og fellesgjeld er oppgitt av rekvirent. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 2 av 7

3 Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr Anbefalt låneverdi Kr Markedsvurdering Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Maja Krpo og Alliben Krpo Harald Ringen Befaring/tilstede: Befaringsdato: Alliben Krpo, som påviste og ga opplysninger. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: 3-roms andelsleilighet Beliggenhet: 3-roms andelsleilighet i 3 etasje i boligblokk over 4 etasjer. Stuen har utgang til overbygget veranda. Sentral beliggenhet på Keyserløkka med kort avstand til barnehager, skoler alle trinn og offentlig kommunikasjon samt forretninger med utstrakte servicetilbud. Kort vei til rekreasjonsområder/friområder. Etter søknad til Borettslaget tildeles mulighet for leie av 1 biloppstillingsplass. Leie for denne plassen er pr. d. d. kr 150,- pr mnd. Gjesteparkering med oblat, ellers gateparkering etter gjeldende regler. Bebyggelsen: Keyserløkka Øst Borettslag består av 268 andelsleiligheter. 2 fireroms, 144 treroms, 97 toroms og 25 ettroms. Byggene ble ferdigstillet i 1951 og er oppført på eiet tomt. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med org nr og OBOS BBL er forretningsfører. Borettslaget har egen hjemmeside Standard: Adkomstdokumentenes eier overtok leiligheten i Leiligheten inneholder entre, bad, 2 soverom, kjøkken og stue. Utgang fra fra stue til overbygget balkong på ca 7,5 m². Sørøstvendt plassering med gode solforhold. Utsikt over nærområdene. Iht. opplysninger fra eier er kjøkkeninnredningen ny i ca 2003 og badet er modernisert i Leiligheten har normal god standard og bærer preg av forsiktig bruk Det er god planløsning som gjør leiligheten lys og åpen. Kjøkkeninnredningen er montert i åpen løsning i stuen. Ny benkeplate på kjøkken med integrert platetopp og stekeovn. Nyere oppvaskmaskin. Revet plassbygd skap på soverom og montert nye garderobeskap med skyvedører. Generell oppgradering av innvendige flater. Badet som ble modernisert/flissatt i 1998 ble utført i regi av borettslaget. I 2006 ble det reparert et brudd i varmekabler på bad. Ny termostat og bryter til varmekabler ble montert. Oppgraderinger i Borettslaget: Oppgradering av uteområdet ferdigstilt Rehabilitering av vaskeriene (nye Mielle vaske og tørkemaskiner) samt oppgradering av uteområdet, inkludert ny lekeplass med skøytebane Omfattende utvendig rehabilitering av fasade. Blant annet etterisolering av fasade, bytte av balkonger, bytte av vinduer, balkongdør, inngangsdører m.m. Ny balkong på ca 7,5 kvm Oppføring av trivelig terasseplatning med 2 oppmurte griller som deles med naboblokken Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 3 av 7

4 Utvendig drenering, bytte av innvendige dører og oppussing av oppganger Nytt dørtelefonanlegg Rehabilitering av fellesvaskeriene Rehabilitering av tak og piper Baderomsrehabilitering Uttrekksledninger fra blokkene til kloakkledning skiftet Utskifting av hele det elektriske anlegget. Om tomten: Regulering: Andre forhold: Pent opparbeidet felles tomt for borettslaget med asfalterte gang/stikkveier, lekeplasser, sittegrupper, grøntarealer, trær og beplantning. Regulert område. Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger, vei og renovasjon. Totale felleskostnader pr. d.d. er kr ,-. Felleskostnadene inkluderer: Vaktmester, trappevask ( kr. 85,-), kabel-tv( kr. 285,-), forsikring, komm.avgifter, nedbetaling av fellesgjeld. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 128 Bnr: 42 Eiet/festet: Areal: Adresse: Eiet ,1 m² Arealkilde: Norges Eiendommer, felles tomt for borettslaget Økernveien 82, 0575 OSLO Kommentar: Borettslaget omfatter gnr. 128, bnr. 42 og 52. Tomteareal er kun for det bnr. som gjeldende bygning står på. Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: Forretningsfører: Eier adkomstdok.: 3017/Keyserløkka Øst Borettslag OBOS BBL Maja Muftic og Alliben Krpo Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 160 Pålydende: 100 Andel formue: Opprinnelig innskudd: Andel fellesgjeld: Kommentar: Andel gjeld pr Andel formue pr Årsregnskap Regnskapsår: 2014 Samlet andelskapital: Omløpsmidler: Samlet innskuddskapital: Kortsiktig gjeld (-): Langsiktig gjeld (+): Disponible midler: Langsiktig gjeld og innskuddskapital: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 4 av 7

5 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Adkomstdokumentenes eier Opplysninger, regnskapstall, bekreftelse på eier(e) av atkomstdokumentene og opplysninger om forsikring. Fremvist Norges Eiendommer Gnr., Bnr., hjemmelshaver og tomtestørrelse. Innhentet Andre forhold Forsikring: Selskap: OBOS Skadeforsikring AS. Avtalenr: Fellespolise for bygningsmassen. Ligningsverdi: Kr År: 2014 primærbolig kr ,- sekundærbolig kr ,- Bygninger på eiendommen Andelsleilighet Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: 1951 Kilde: Norges Eiendommer Leilighetsbygg over 4 plan samt kjeller. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Loft 1 loftsbod med gulvareal på ca 5,5 m². Skråtak. 3. etasje Entre/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue. Stuen har utgang til balkong med gulvareal på ca.7,5 m². Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Kjeller 2 boder i kjeller på ca 1,5 og 4,5 m² gulvareal. Sum bygning: Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Boder utenfor boligens vegger er ikke medtatt i arealoppstillingen for leilighetens BRA, men vektlagt i verdivurderingen. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 5 av 7

6 Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Loft 3. etasje Entre/gang, bad, kjøkken/spisestue, soverom Kjeller Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Utvendig: Leilighetsbygg i betong- mur- og trekonstruksjoner. Betongsåle, antar fundamentert til faste masser. Grunnmur i betong. Ytterveggene og leilighetsskillende vegger i betong. Pussede fasader. Støpte dekker som etasjeskillere. Saltak i trekonstruksjon tekket med betongstein. Vinduer og balkongdør med isolerglass fra Støpte betongtrapper/reposer med terrasso og malte vegger i oppgang. Innvendig: Entredør med brann- og lydklassifisering. 3 innvendige dører i formpresset malt utførelse, dør mot stue med glassfelt. Orginal malt dør mot baderom. Garderobeskap i 2 soverom. Plassbygd skap i entre/gang. Gulv med parkett, laminat og fliser. Vegger med malt strie, malte flater og fliser. Himlinger med malte flater. Kjøkkeninnredning med profilerte heltre fronter. Nedfelt kjøkkenbeslag i laminat benkeplate og fliser over benk. Avtrekksvifte i stålhette med kanal til yttervegg, Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Varmtvannsbereder på 100 liter fra 1998 i benkeskap i følge opplysninger fra tidligere eier. Bad med servant, wc og dusj med 2 svingbare dusjvegger. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Toalettskap og speilskap med lysarmatur. Avtrekk i himling. Tekniske installasjoner: Downlights i himlingskanal på kjøkken. Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg. Elektrisk oppvarming og elementpeis med innsats i stue som oppvarming. Det har kun vært benyttet flyttbar elektrisk oljefylt radiator i tillegg til elementpeis som oppvarming. Varmekabler i badegulv. 40 amp hovedsikringer. Fordelingskurser med automatsikringer. Sikringsskap i felles oppgang. Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger leiligheten ved salg. Kabel-TV og internett fra Get. Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 6 av 7

7 Beregninger Årlige kostnader Totale felleskostnader pr. d.d. er kr ,-. Felleskostnadene inkluderer: Vaktmester, trappevask ( kr. 85,-), kabel-tv( kr. 285,-), forsikring, komm.avgifter, nedbetaling av fellesgjeld. Felleskostnader (kr x 12) Kr Trappevask (kr 85 x 12) Kr Kabel-TV (kr 285 x 12) Kr Vedlikeholdskostnader er satt til kr 70 pr m² BRA, (avrundet) som gir til sammen pr. år kr ,- Sum årlige kostnader Kr Teknisk verdi bygninger Andelsleilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, Kr tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Andelsleilighet Kr Sum teknisk verdi bygninger Kr Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: Kr Normal tomtekostnad: Kr Andel formue: Kr Andel fellesgjeld: Kr Verdi adkomstdokument: Kr OSLO, Takstmann Tømrermester Harald Ringen Telefon: Oppdr. nr: Befaringsdato: Side: 7 av 7