Kjøp og salg av bolig Eiendomsmegleres rolle

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Kjøp og salg av bolig Eiendomsmegleres rolle"

Transkript

1 Fagrapport nr Mary Ann Stamsø Eiendomsmegleres rolle

2 SIFO 2011 Fagrapport nr STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING Sandakerveien 24 C, Bygg B Postboks 4682 Nydalen 0405 Oslo Det må ikke kopieres fra denne rapporten i strid med åndsverksloven. Rapporter lagt ut på Internett, er lagt ut kun for lesing på skjerm og utskrift til eget bruk. Enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring utover dette må avtales med SIFO. Utnyttelse i strid med lov eller avtale, medfører erstatningsansvar.

3 Fagrapport nr Tittel Title Forfatter(e) Mary Ann Stamsø Antall sider ISBN Prosjektnummer Dato ISSN Faglig ansvarlig sign. Oppdragsgiver Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet Sammendrag Summary Stikkord Eiendomsmegling, eiendomsmeglere, bolig, mellommann, budgivning, vederlag, provisjon, transaksjonskostnader, omdømme Keywords Keywords: real estate, real estate agents, housing, agent, bidding, charge, commission, transaction costs, reputation

4 2

5 Eiendomsmegleres rolle av Mary Ann Stamsø 2011 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING postboks 4682 Nydalen, 0405 Oslo

6 4

7 Forord Dette er en studie av markedet for eiendomsmegling i Norge, sett i relasjon til forbrukernes interesser. Parallelt med denne undersøkelsen er det også utført en studie av kjøpere og selgere i boligsalgsprosessen, som er gjennomført av TNS Gallup. Hensikten med begge prosjekter er å bidra til en mer velfungerende kjøps- og salgsprosess av bolig. Begge prosjektene er i utgangspunktet oppdrag fra Barne-, likestillings og inkluderingsdepartementet. Men fordi dette er et lite utforsket område i Norge, og fordi det eksisterer betydelig teoretisk og empirisk kunnskap internasjonalt, har SIFO også lagt stor vekt på å innhente og å anvende slik kunnskap til studien av markedet for meglertjenester i Norge. Analysene er gjennomført av Mary Ann Stamsø. Det er flere som har gitt konstruktive bidrag til dette prosjektet. SIFO vil takke alle som har stilt opp til intervju i dette prosjektet. Prosjektet har hatt en referansegruppe bestående av representanter for Barne-, likestillings og inkluderingsdepartementet ved Eivind Gram-Johannesen og Lisbet Bjone, Forbrukerombudet ved Jo Gjedrem og Forbrukerrådet ved Audun Skeidsvold, Terje Isachsen og Torgeir Øines. SIFO takker alle for konstruktive tilbakemeldinger på utkast til rapport og på intervjuguider. SIFO- forsker Alexander Schjøll har bidratt med gode innspill og kommentarer ved kvalitetssikring. Og til slutt en takk til SIFOs administrasjonsavdeling ved Ane Christine Engh, Hanne Hole Young og Aina Nessøe for god hjelp i forbindelse med publisering av rapporten. Oslo 17. februar 2011 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING

8 6

9 Innhold Forord... 5 Innhold... 7 Sammendrag... 9 Summary Innledning Bakgrunn Problemstillinger Metode Teoretiske perspektiver Konkurransesituasjonen i det norske eiendomsmeglermarkedet Innledning Sterkere konkurranse Tilbud av eiendomsmeglere og strukturelle endringer Etterspørsel etter eiendomsmeglere Meglers rolle Innledning Krav til eiendomsmeglere Mellommann? Klager etter boligsalg Oppgaver knyttet til salg av bolig Innledning Hva gjør en megler? Fordeling av arbeidsoppgaver Tilleggstjenester Budgivning Innledning Budrunden Budjournal Vederlag og timeforbruk... 49

10 8 6.1 Innledning Prosentvis provisjon, fastpris eller timepris Provisjonens størrelse Informasjon om priser Hvor mange arbeidstimer tar et boligsalg Meglernes syn på konkurransesituasjonen og hvordan de skaffer seg oppdrag Internasjonal sammenlikning av transaksjonskostnader knyttet til kjøp og salg av bolig Innledning Funn fra ulike undersøkelser Undersøkelse fra Global Property Guide Utfordringer for eiendomsmeglere og eiendomsmeglerbransjen Innledning Utfordringer for meglerne Utfordringer for bransjen Omdømme Eiendomsmegling i Skandinavia en sammenlikning med Sverige og Danmark Danmark Sverige Sammenlikning av transaksjonskostnader i Danmark, Sverige og Norge Å selge boligen selv alternativ til eiendomsmeglere Innledning Meglers rolle og interesse i forhold til selger Hva vil det si å selge bolig selv og hvor utbredt er det? Tilbydere av deltjenester Meglernes syn på salg uten megler Referanser... 85

11 Sammendrag Utviklingstrekk De siste tiårene har vi opplevd en økning i tilbudet av eiendomsmegling, samtidig med store strukturelle endringer. Dereguleringen av bolig- og finansmarkedene på midten av 80-tallet medførte en sterk økning i antall foretak og tilbud av eiendomsmeglertjenester generelt. På 80-tallet gjennomgikk også bransjen store strukturelle endringer ved at investorer utenfor bransjen kom inn med eierkapital og ved dannelse av kjeder og foretak. Etter hvert er også antallet eiendomsmeglingsforetak som eies eller kontrolleres av banker og finansieringsforetak økt. Finanskrisen medførte en reduksjon i antall eiendomsmeglerforetak samt at flere drev med underskudd noe som også gjelder en relativt høy andel i dag. Meglers rolle Eiendomsmegleren skal ivareta både selger og kjøpers interesser ved et boligsalg, når man ser bort fra pris på boligen. Meglerne vi har intervjuet i dette prosjektet mente selv de godt nok ivaretok dette ansvaret. Mange land opererer med at boligkjøper har egen rådgiver i tillegg til boligselgerens megler for at de skal kunne ivareta begges interesser like mye. Flertallet av meglerne i utvalget var negative til spørsmålet om det kunne være en idé med en slik ordning i Norge. Bakgrunnen var at megleren ville miste sin rolle som megler og at dette ville bli dyrere totalt sett. Men enkelte av meglerne stilte seg positive med den begrunnelsen at det da ikke vil herske noen tvil om hvem man representerte. Det ble også fremhevet at flere boligkjøpere burde ta med seg takstmenn eller håndverkere på visning for å få fagkyndige råd. Meglerne erfarte at de ofte fikk ansvar for forhold de etter loven ikke har ansvar for. Særlig knyttet dette seg til problemer med boligen der ansvaret ligger hos selgers i forhold til opplysningsplikt og hos kjøper i forhold til undersøkelsesplikt. Etter lovendring i den nye eiendomsmeglingsloven som trådte i

12 10 kraft 2008 er meglere pålagt å gjøre flere av arbeidsoppgavene selv fremfor å benytte assistenter. Dette er også noe meglerne i utvalget oppgir at de gjør. Boligselgerne på sin side gjør de samme arbeidsoppgavene som tidligere, som f.eks. å gjøre i stand boligen, holde private visninger samt å gjennomgå salgsoppgave og annonse. Budgivning Meglerne i utvalget har positive erfaringer med endring fra 24 til 12 timers regel i budprosessen, dvs. at selger ikke kan akseptere bud før 12 timer etter visning. De fremhevet at dette har ført til en tryggere handel ved at meglere får tid til å sjekke finansiering, siden dette innebar budrunde på dagtid. Men meglerne påpeker likevel at budrundene ofte går for fort. Meglerne stilte seg negative til lukket budrunde slik de har i Danmark og da først og fremst fordi meglerne mente at åpenhet og auksjonsprinsipp 1 i større grad ga markedspris. Meglerne oppgir selv at de har fulgt opp lovendringen ved å føre skriftlig budjournal etter hvert som budene kommer inn. Vederlag I hovedsak benytter meglerne i utvalget provisjon i tillegg til et såkalt tilretteleggingsgebyr. Til tross for lovendring om å tilby timepris benyttes ikke denne betalingsformen. Nesten alle meglerne i utvalget oppgir at det er mulig å forhandle om pris. Provisjonssatsen for megler i utvalget ligger på i gjennomsnitt drøyt 2 prosent og det er vanlig å sette ned provisjonssatsen ved dyrere boliger. Dette stemmer med statistikk for hele landet som også viser at meglere i områder med høyere boligpris setter ned provisjonssatsen noe. Men likevel er vederlaget i fast sum signifikant høyere i områder med høyere boligpris. Vi ser nokså store geografiske variasjoner i størrelsen på vederlaget per solgte bolig. Høyest er vederlaget i Hordaland, fulgt av Sør-Trøndelag, Rogaland og Oslo. Mens Sogn og Fjordane ligger på bunn fulgt av Aust-Agder, Nordland og Finmark. Meglerne i utvalget anslår at et boligsalg i gjennomsnitt tar mellom timer. Variasjonsbredden for alle salg anslår de til mellom 10 til 100 timer. Internasjonal sammenlikning av transaksjonskostnader Transaksjonskostnader inkluderer alle typer kostnader forbundet med kjøp og salg av bolig, og blant de målbare direkte kostnadene dreier dette seg om skat- 1 Auksjonsprinsipp slik begrepet er benyttet i denne rapporten henviser til såkalt engelsk auksjon

13 Sammendrag 11 ter, avgifter, gebyrer og utgifter til advokat og megler. Land i Syd-Europa har de høyeste transaksjonskostnadene, fulgt av land i Sentral-Europa og deretter skandinaviske land og engelskspråklige land. Ser man kun på utgifter til meglere ser man ikke et så klart mønster. Enkelte land i Sentral-Europa ligger særdeles høyt som Frankrike og Monaco. Men i gjennomsnitt ligger land i Norden også høyt noe som bl.a. forklares ved at meglere her utfører oppgaver som i mange andre land er lovpålagt advokater og jurister. Det er særlig i Finland at utgiftene til meglere ligger høyt. Utfordringer og omdømme for eiendomsmeglere Meglerne i utvalget fremhever sterk konkurranse og krav til salg samt krav om tilgjengelighet ut over vanlig arbeidsdag som en av de største utfordringene i sitt daglige arbeid. Men i utvalget var det ulik praksis mht. arbeidstid. I Trøndelag har de f.eks. ikke visninger i helgene og på Vestlandet har de ikke visninger om kveldene. Det betyr at bransjen selv kan gjøre forholdene bedre for meglerne ved å innføre praksis for mer arbeid på dagtid. Eiendomsmeglere skårer lavt på undersøkelser om forbrukertilfredshet og omdømme, både i Norge og internasjonalt. Meglerne mente selv at dette i hovedsak skyldes noen få useriøse aktører og at dette ville endre seg med det kommende kompetansekravet. Noen påpekte imidlertid at stilen med champagnemeglere også skyldes at meglere i Oslo og Bærum har en egen stil og at dette i tillegg nøres opp under av pressen. Eiendomsmegling i Skandinavia Eiendomsmegling og kjøps- og salgsprosessen generelt er nokså forskjellig i Danmark, Sverige og Norge. I Danmark opereres det med megler/rådgiver for hhv. selger og kjøper, som i mange andre land. I tillegg praktiseres lukket budrunde med omfattende lovregulering. Det mest iøynefallende i Sverige er at budene ikke er lovregulert og heller ikke bindende. I Danmark og Sverige, som i Norge, er det mest vanlig med provisjon i kombinasjon med fastpris. Gjennomsnittlige transaksjonskostnader er høyest i Sverige, og dette gjelder også dersom vi kun ser på utgifter til eiendomsmeglere. Å selge bolig selv Det har tidligere vært svært utbredt å selge bolig selv i Norge, dvs. uten bruk av eiendomsmegler. Dette hadde sammenheng med prisregulering og høy bosetting i distriktene med mer gjennomsiktighet. Etter deregulering av boligog kredittmarkedet og økende sentralisering gjennomføres flere boligtransaksjoner nå via eiendomsmeglere. Men utvikling innenfor datateknologi og til-

14 12 gang til annonsering har også åpnet mulighetene for forbrukerne til å selge selv. Det finnes ikke noen eksakte tall for hvor mange som i dag velger å selge selv uten megler. Privatsalg utgjør ca. tre prosent av alle boliger på Finn.no. Andelen er dobbelt så høy i fylker som Troms og Finmark. I tillegg kommer alle salg og overføringer som ikke er annonsert. Kostnadene ved å selge en bolig til 2,5 millioner kroner er anslagsvis kroner ved salg via megler, mens privatsalg utgjør ca kroner, i tillegg til arbeidet man gjør selv. Privatsalg er underlagt Avhendingsloven med sentrale bestemmelser om selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, mens boligsalg via megler også er underlagt Eiendomsmeglingsloven. Meglerne i utvalget stiller seg i hovedsak kritisk overfor salg uten megler med begrunnelse i manglende lovbeskyttelse, særlig i forhold til budrunden.

15 Summary Trends The last decades we have experienced an increasing number of real estate agencies together with major structural changes. Deregulation of the housing and finance market in the mid-eighties resulted in a strong increase in the number of agencies and estate services in general. During the eighties the industry went through major structural changes. Investors from other industries injected new capital and from previous independent realtors, chains and enterprises emerged. The number of real estate agencies owned or controlled by banks and financial groups has increased. The financial crisis reduced the number of estate agencies. While this in part was a result of years of continuous deficits, a fair share of the ones that survived is still running at loss. The role of the real estate agent The real estate agent should attend to the interests of both parties, when price is disregarded. The interviewed agents regarded that their responsibilities to both parties were well cared for. In many countries, to secure both parties interests, the buyer has his own consultant in addition to the seller s real estate agent. The majority of real estate agents in the sample did not agree that this arrangement is necessary in Norway. They meant that the real estate agent would lose his role as mediator and it would be a more expensive solution. On the other side, some agents argued that this would help clarify who they represented. It was also emphasized that more buyers should bring appraisers and craftsmen for viewings to get expert advice. Real estate agents found that they took responsibility for conditions they should not have according to the law. Especially in matters of housing problems where the seller had the duty of disclosure and the buyer had the duty to investigate. After the legislative amendment in real estate law which came in to force in 2008, real estate agents are instructed to do several of the tasks themselves rather than to use assistants. The real estate agents in the sample state that they do this. The

16 14 sellers have the same tasks as before, e.g. preparing the house, give private viewing and reviewing of the sales description and sales ad. Bidding The estate agents in the sample have a positive experience with the change from a 24 to a 12 hour rule in the bidding round. The seller cannot accept a bid before 12 hours after the viewing. The estate agents emphasized that this has led to a safer sales process since the 12 hour rule means that the auction happens during daytime, and the estate agent has the time to check the finances. Still the estate agents point out that the auction is executed to quickly. The real estate agents are reluctant towards a closed auction as they have in Denmark, first and foremost because they have the opinion that transparency and the principle of auction in a greater deal leads to the market price. The estate agents state that they are following the law by registering a journal as the bids are received. Remuneration A commission is mainly used among the agents in the sample in addition to a so-called facilitation fee. Despite the amendment that imposes the agents to provide an hourly rate, this form of payment is not common. Nearly all the agents in the sample stated that it is possible to negotiate the price. The commission rate for an agent in the sample is on average surpassing 2 percent. This is in accordance with the statistics for the whole country, which also indicates that agents in areas with lower house prices are slightly reducing the commission rate. Yet, the remuneration in fixed amount is higher in areas with higher house prices. We see a fairly large geographical variation in the size of the remuneration achieved for property transactions. The highest remuneration is achieved in Hordaland, followed by Sør-Trøndelag, Rogaland and Oslo. Sogn og Fjordane is figuring at the bottom followed by Aust-Agder, Troms and Finnmark. Agents in the sample estimate that an average home sale takes between hours. The range of variation for all sales is estimated to lie between from 10 to 100 hours. International comparison of transaction costs Transaction costs include any costs associated with buying and selling the house, and among the measurable direct costs, this includes taxes, fees, charges and expenses related to attorneys and brokers. Countries in southern Europe have the highest transaction costs, followed by countries in Central Europe and then Nordic countries and English-speaking countries. By looking only at the costs for the agents, the pattern is less clear. Some countries in Central Europe are particularly high such as France and Monaco. Though, in average, the Nordic countries are also high, which is explained by the fact that

17 Summary 15 agents here performs tasks that in many other countries are statutory tasks for attorneys and lawyers? The costs related to agents are particularly high in Finland. Challenges for - and reputation of real estate brokers Agents in the sample highlights the fierce competition and demand for accomplished sale as well as requirements for being available beyond normal working day as one of the biggest challenges in their daily work. Though, there were variations related to the practice of working hours within the sample. E.g. in Trøndelag there are no property viewings during weekends and on the west coast, there are no property viewings in the evenings. This means that the industry itself may ameliorate the working conditions for agents by implementing practices for more work during daytime. Real Estate agents obtain low scores on surveys of consumer satisfaction and reputation, both in Norway and internationally. The agents believed that this was mainly due to a few operators with unprofessional behavior and that this would change when competence requirements are implemented. Some pointed out however that the style of champagne agents was due to a specific style among agents in Oslo and Bærum and that this also was a reputation nourished by the media. Real Estate in Scandinavia Real estate brokerage and the transaction process itself are in general quite different in Denmark, Sweden and Norway. In Denmark it is usually a broker / adviser representing respectively the seller and buyer, as in many other countries. In addition, the practice is to have a closed auction that is regulated by a comprehensive legislation. The most notable in Sweden is that the bids are not regulated by legislation and not binding. In Denmark and Sweden, as in Norway, it is most common to charge a commission in combination with a fixed price. Average transaction costs are highest in Sweden, and this also applies if we look only at the cost of agents. For sale by owner It used to be common practice to sell your own property in Norway, i.e. without the use of a real estate agent. This was due to a regulation of prices and a high degree of settlements in the districts with more transparency. After deregulation of the housing and credit markets in combination with increasing centralization, more property transactions are now processed with the use of estate agents. But development in computer technology and access to advertising has also provided better opportunities for consumers to sell their own property. There are no exact figures showing the number of people choosing to sell property without the use of an agent. Private sales account for approx. three percent of all houses advertised on Finn.no. The proportion of these

18 16 sales is twice as high in counties such as Troms and Finnmark. In addition there are all sales and transactions that are not advertised. The costs of selling a home for 2.5 million NOK are estimated to be NOK for sales through agents, while private sales are approx NOK, in addition to the work you do yourself. Private Sales are subject to the Alienation Act Avhendingsloven with key provisions of the seller's duty of disclosure and the buyer's duty to investigate, while housing sales via agents are also subject to the Real Estate Brokerage Act Eiendomsmeglingsloven. Agents in the sample were mainly critical to private sales which were justified with the lack of legal protection particularly in relation to bidding.

19 1 Innledning 1.1 Bakgrunn er for folk flest den største enkelttransaksjonen de gjør i livet. Det knytter seg også betydelige kostnader til selve transaksjonen, såkalte transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter alle typer omkostninger knyttet til kjøp og salg av bolig, fra tjenester som megler gjør til avgifter, som f.eks. dokumentavgift. Eiendomsmegling er et eget marked som forbrukerne har lite kunnskap om. Det foreligger også lite systematisert kunnskap om dette tema i Norge. Dette gjelder både omfanget av kostnadene, innholdet i de ulike tjenestene som tilbys, hvilke muligheter forbrukerne har til å foreta valg og mer generelt hvordan dette markedet fungerer. Det er også først de senere årene at markedet for meglertjenester har blitt gjenstand for internasjonal oppmerksomhet (Hauring og Chung, 1998). For privatpersoner som sjelden kjøper og selger bolig er det rimelig å anta at denne prosessen kan virke uoversiktlig og fremmed. Selv om det finnes valgmuligheter med ulike kostnadsprofiler er det ikke gitt at forbrukerne har full oversikt over disse og/eller er i stand til å ta inn over seg de økonomiske konsekvensene og usikkerhet som følger av de ulike alternativene. Flere forhold påvirker også konkurransesituasjonen i meglermarkedet. I Norge og også i andre land står kostnadene til meglere i forhold til prisen på bolig. Størrelsen kan variere noe, og utgjør i Norge om lag 2 % av boligprisen i snitt. Selv om det i Norge er mulig også å avtale en pris eller å benytte timepris er fremdeles provisjon det vanligste. Den sterke bindingen mellom boligpris og meglerhonorar bidrar i seg selv til å svekke konkurransen mellom meglere når det gjelder pris fordi prisen på disse tjenestene ikke er synlige på forhånd. Spørsmål som reiser seg er derfor i hvilken grad det benyttes alternativer til denne måten å prise meglertjenester på. Andre forhold som også er viktig for konkurransesituasjonene er synliggjøring av oppgavene som meglere gjør, meglers rolle, måten budprosessen foregår på og hvorvidt det finnes alternativer til bruk av meglere ved salg av bolig. Undersøkelsene som denne rapporten byg-

20 18 ger på ser nærmere på disse forholdene. I tillegg vil rapporten også omhandle en internasjonal sammenlikning av transaksjonskostnader knyttet til kjøp og sag av bolig samt en sammenlikning av kjøps- og salgsprosessen i Danmark, Sverige og Norge. 1.2 Problemstillinger Problemstillingene i denne rapporten er knyttet til en rekke forhold, men i hovedsak dreier de seg om konkurranseforhold i markedet for meglertjenester. Hovedmålet er å få bedre kjennskap til hvordan meglertjenester fungerer i forhold til forbrukerne. Undersøkelsen retter seg først og fremst mot norske forhold. Men en mindre del av undersøkelsen vil bestå av en internasjonal sammenlikning av transaksjonskostnader og en sammenlikning av meglertjenester i Norge, Sverige og Danmark. Undersøkelsen er ment å være forholdsvis bredt anlagt og inneholder følgende problemstillinger: Hvordan har utviklingen og konkurransesituasjonen vært for meglertjenester de senere år? Hvordan er meglers rolle i forhold til hhv. kjøper og selger, og er det forhold her som bør endres? Hvilke type arbeidsoppgaver gjør meglere, hva gjøres av assistenter og hva gjør selger selv? Hvordan foregår budgivningen, og er det forhold i måten budrundene gjennomføres på som bør endres? Hvilke betalingsformer benyttes på meglertjenester, hvordan fungerer dette og er det forhold her som bør endres? Hva er størrelsen på vederlaget og eksisterer det geografiske forskjeller? I hvilken grad tilbyr meglerne valgmuligheter mellom ulike tjenester og i hvilken grad eksisterer det transparens og forutsigbarhet i tilbudet og prising av disse? Hvordan anslår meglerne selv sitt timeforbruk og hva forklarer variasjon i denne? Eksisterer det store forskjellene i transaksjonskostnadene mellom ulike land? Hvilke utfordringer står meglere overfor i sin arbeidssituasjon og hvordan betrakter de selv megleres omdømme? Hvordan fungerer alternativet til bruk av eiendomsmeglere, dvs. tilbud av deltjenester for å selge bolig selv? Hvordan oppfattes fremveksten av dette markedet av eiendomsmeglerne?

21 Innledning 19 Hvilke hovedforskjeller ser vi mellom Norge, Sverige og Danmark i måten kjøps- og salgsprosessen foregår på? 1.3 Metode Momentene i punktene i avsnittet over vil søkes belyst ved ulike metodiske tilnærminger. Disse er: Litteratur- og dokumentstudie En del av undersøkelsen vil bestå av kunnskapsinnhenting. Det vil være nødvendig å studere noe litteratur og offentlige dokumenter, bl.a. lovbestemmelser, samt innhente statistikk når det gjelder meglertjenester. Noe av dette vil også være nødvendig i et bredere internasjonalt perspektiv. Intervju med eiendomsmeglere og tilbydere av deltjenester Undersøkelsen bygger også på intervjuer med til sammen 11 eiendomsmeglere fordelt mellom byene Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim, samt distriktene rundt disse byene. I tillegg bygger undersøkelsen på intervju med to tilbydere av deltjenester, en mindre og en større aktør. Disse er lokalisert i Oslo og omegn, men med landsdekkende tilbud via internett. Intervju med annonsør Fra 2010 ble det mulig for privatpersoner som selger bolig selv å annonsere via Finn.no. For å innhente eventuelle forskjeller mellom privatpersoner og eiendomsmeglere i annonseringen er det foretatt intervju med en representant for eiendomsavdelingen i Finn.no. Intervju med tilsynsmyndigheter i Norge, Sverige og Danmark Informasjon om meglermarkedene og kjøps- og salgsprosessen generelt i Norge, Sverige og Danmark vil også innhentes via intervju med tilsynsmyndighetene i disse landene.

22 Teoretiske perspektiver Transaksjonskostnader og ny-institusjonell økonomi Transaksjonskostnader er et av de viktigste områdene innenfor det som betegnes som ny-institusjonell økonomisk teori. Denne teorien omhandler institusjoners betydning for hvordan markedet fungerer, både for private og offentlige varer og tjenester. Transaksjonskostnadsøkonomi handler om alle kostnadene forbundet med en transaksjon, fra å finne objektet, finne de man skal forhandle med, betingelsene som gjelder, gjennomføre forhandlinger, lage kontrakt, innhente informasjon om hva kontrakten inneholder osv. (Coase, 1988, s. 6). Selv om Coase allerede i skrev sin banebrytende artikkel om dette tema gikk det lang tid før disse teoriene for alvor ble en viktig del av økonomisk teori. Og det er særlig etter 1970 at institusjonell økonomi og transaksjonskostnadsøkonomi har utviklet seg (Williamson, 2000). Ved salg av varer og tjenester i markeder med høye transaksjonskostnader må selger og kjøper, i tillegg til selve objektet, altså forholde seg til andre markeder. Disse markedene skal garantere kjøp av tilstrekkelig kvalitet eller på annen måte bidra til å gjennomføre handelen, som for eksempel meglere, forsikrings- og bankmarkedet. Det er særlig i markeder der det knytter seg usikkerhet omring kvalitet at institusjonelle forhold får betydning (Sandmo, 2000). Salg av bolig er et godt eksempel på dette, der markedet for meglertjenester er et eget marked forbrukerne må forholde seg til i tillegg til boligmarkedet. Betingelser for konkurranse og velfungerende markeder Skal konkurransen være til det beste for forbrukerne trengs det mange små aktører på tilbudssiden og informasjonstilgangen må være god. Da må prisene være fleksible slik at de bidrar til nødvendige justeringer av tilbud og etterspørsel og til enhver tid sikre likevekt i markedet. Generelt er transaksjonskostnader en av faktorene som isolert sett trekkes frem i forhold til markedssvikt, dvs. et brudd på én av forutsetningene for et velfungerende marked. Utbredelsen av transaksjonskostnader i boligmarkedet skiller dette markedet fra mer velfungerende markeder (Arnott, 1987). Transaksjonskostnader i forbindelse med omsetning av bolig består av søkekostnader, dvs. tiden det tar å finne boligen. Dette inkluderer i tillegg til tiden man selv bruker alt arbeid en eiendomsmeglere vanligvis har ansvaret for (annonsering, taksering, budrunde 2 Coase, R. H. (1937): The nature of the firm. Economica, 4,

23 Innledning 21 m.m.). I tillegg kommer tid og kostnader knyttet til lån, skatter og avgifter, (eks. dokumentavgift), samt kostnader knyttet til selve flyttingen (Quigly, 2003). Som vi skal se senere er det store variasjoner i transaksjonskostnader mellom land, og særlig gjelder dette i forhold til skatter og avgifter. Faktorer som bidrar til markedssvikt kan være et argument for offentlige inngrep i markedet avhengig av hvilken betydning disse har for ressursallokeringen og en samfunnsøkonomisk optimal produksjon. Offentlige inngrep som for eksempel reguleringer, kan være aktuelt når transaksjonskostnadene for forbrukerne er svært høye, uoversiktlige, begrenser konkurransen og gir en ineffektiv ressursallokering. Offentlige inngrep kan da være reguleringer som fremmer konkurransen slik at transaksjonskostnadene reduseres for forbrukerne. Transaksjonskostnader knyttet til bolig, herunder meglertjenester, er et godt eksempel på dette hvor regulering av markedet er nokså omfattende. Eiendomsmeglerbransjen har som vi skal se lenge vært en gjennomregulert bransje med stadige endringer særlig de senere år. Internasjonale studier og utviklingstrekk Flere internasjonale studier omfatter transaksjonskostnader forbundet med kjøp og salg av bolig, særlig i USA. En del amerikanske undersøkelser viser at det mest vanlige er at meglerprovisjonen ligger på ca. 6 prosent og at økende provisjon også medfører at flere velger å selge uten megler (Salant, 1991, Bernheim and Meer, 2007). En amerikansk undersøkelse viste at transaksjonskostnader knyttet til salg av bolig utgjorde i gjennomsnitt 4 prosent av husholdningsinntekten (Haurin og Gill, 2002). En del studier av meglerbransjen i USA viste at den var preget av mangel på priskonkurranse, til tross for mange aktører. Økende fortjeneste skapte en økning i tilbudet, men ikke tilsvarende reduksjon i prisene. En slik mangel på priskonkurranse medførte også at aktørene ikke trengte å minimere sine kostnader, noe som ga ineffektiv allokering av ressurser og for høye transaksjonskostnader. Studiene viste også at manglende priskonkurranse skyldes flere forhold. Et forhold var utestengning av andre aktører fra sentrale kilder for annonsering, og mulighetene dette ga for samarbeid om pris mellom de som ikke var utestengt. Andre forhold var at meglerprisene var knyttet direkte til boligpris gjennom meglerprovisjonen, manglende informasjon om prisen på de enkelte komponentene og at forbrukerne ikke kunne kjøpe disse enkeltvis. Et annet forhold som begrenset prisfleksibiliteten var minstepriser hos meglere, ofte begrunnet i forsøk på å heve kvaliteten på meglere og å unngå useriøse aktører i markedet (Salant, 1991, Miceli, 1992 og Crocett, 1982).

Kjøp og salg av bolig Eiendomsmegleres rolle

Kjøp og salg av bolig Eiendomsmegleres rolle Fagrapport nr. 1-2011 Mary Ann Stamsø Eiendomsmegleres rolle SIFO 2011 Fagrapport nr. 1 2011 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING Sandakerveien 24 C, Bygg B Postboks 4682 Nydalen 0405 Oslo www.sifo.no

Detaljer

Eiendomsverdi. The housing market Update September 2013

Eiendomsverdi. The housing market Update September 2013 Eiendomsverdi The housing market Update September 2013 Executive summary September is usually a weak month but this was the weakest since 2008. Prices fell by 1.4 percent Volumes were slightly lower than

Detaljer

Eiendomsinformasjon ved boligomsetning. Sølve Bærug, f.aman, UiÅs (NMBU) Samfunnsutviklerdagene, Ski 10. februar 2015

Eiendomsinformasjon ved boligomsetning. Sølve Bærug, f.aman, UiÅs (NMBU) Samfunnsutviklerdagene, Ski 10. februar 2015 Eiendomsinformasjon ved boligomsetning Sølve Bærug, f.aman, UiÅs (NMBU) Samfunnsutviklerdagene, Ski 10. februar 2015 Eiendomsinformasjon ved boligomsetning Norges miljø- og biovitenskapelige universitet

Detaljer

Boligsalg og salgsmetoder

Boligsalg og salgsmetoder Rapport nr. 7-2012 Mary Ann Stamsø SIFO 2012 Fagrapport nr. 7-2012 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING Sandakerveien 24 C, Bygg B Postboks 4682 Nydalen 0405 Oslo www.sifo.no Det må ikke kopieres fra

Detaljer

Kundetilfredshet. Eiendom Norge April 2015

Kundetilfredshet. Eiendom Norge April 2015 Kundetilfredshet Eiendom Norge April 2015 Prosjektbeskrivelse MÅLGRUPPE METODE INTERVJUTID Samtlige vi har intervjuet har solgt, eller forsøkt solgt, et objekt i løpet av det siste året og er over 18 år

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT BOKMÅL Eksamen i: ECON1210 - Forbruker, bedrift og marked Eksamensdag: 26.11.2013 Sensur kunngjøres: 18.12.2013 Tid for eksamen: kl. 14:30-17:30 Oppgavesettet er

Detaljer

Boligsalg og salgsmetoder

Boligsalg og salgsmetoder Fagrapport nr. 7-2012 Mary Ann Stamsø SIFO 2012 Fagrapport nr. 7-2012 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING Sandakerveien 24 C, Bygg B Postboks 4682 Nydalen 0405 Oslo www.sifo.no Det må ikke kopieres

Detaljer

Trust in the Personal Data Economy. Nina Chung Mathiesen Digital Consulting

Trust in the Personal Data Economy. Nina Chung Mathiesen Digital Consulting Trust in the Personal Data Economy Nina Chung Mathiesen Digital Consulting Why does trust matter? 97% of Europeans would be happy for their personal data to be used to inform, make recommendations or add

Detaljer

STILLAS - STANDARD FORSLAG FRA SEF TIL NY STILLAS - STANDARD

STILLAS - STANDARD FORSLAG FRA SEF TIL NY STILLAS - STANDARD FORSLAG FRA SEF TIL NY STILLAS - STANDARD 1 Bakgrunnen for dette initiativet fra SEF, er ønsket om å gjøre arbeid i høyden tryggere / sikrere. Både for stillasmontører og brukere av stillaser. 2 Reviderte

Detaljer

INNOVASJON I BOLIGOMSETNINGEN BEGRENSNINGER I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN

INNOVASJON I BOLIGOMSETNINGEN BEGRENSNINGER I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN Finansdepartementet Akersgt. 40 Postboks 8008 Dep. 0030 Oslo Saksbehandler: Torgeir Øines Vår dato: 02.09.2010 Vår referanse: Deres dato: Deres referanse: INNOVASJON I BOLIGOMSETNINGEN BEGRENSNINGER I

Detaljer

PETROLEUMSPRISRÅDET. NORM PRICE FOR ALVHEIM AND NORNE CRUDE OIL PRODUCED ON THE NORWEGIAN CONTINENTAL SHELF 1st QUARTER 2016

PETROLEUMSPRISRÅDET. NORM PRICE FOR ALVHEIM AND NORNE CRUDE OIL PRODUCED ON THE NORWEGIAN CONTINENTAL SHELF 1st QUARTER 2016 1 PETROLEUMSPRISRÅDET Deres ref Vår ref Dato OED 16/716 22.06.2016 To the Licensees (Unofficial translation) NORM PRICE FOR ALVHEIM AND NORNE CRUDE OIL PRODUCED ON THE NORWEGIAN CONTINENTAL SHELF 1st QUARTER

Detaljer

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Det månedlig BoligMeteret for september 29 gjennomført av Opinion as for EiendomsMegler 1 Norge Oslo, 23. september 29

Detaljer

Kundetilfredshet 2016

Kundetilfredshet 2016 Kundetilfredshet 2016 Eiendom Norge 21.04.2016 Dag Andersen OPPDRAGSGIVER METODE Eiendom Norge Popup på www.finn.no/eiendom Christian Vammervold Dreyer FORMÅL Kundetilfredshets blant selgere av bolig 2016

Detaljer

HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING

HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING VEDLEGG 1 Egenhandelsforbudet Ved lovendring 13. desember 2002 nr. 76 ble det i lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling (emgll.) vedtatt

Detaljer

Holdninger til eiendomsmeglere og grunner til å selge bolig selv

Holdninger til eiendomsmeglere og grunner til å selge bolig selv Fagrapport nr. 6-2012 Mary Ann Stamsø Holdninger til eiendomsmeglere og grunner til å selge bolig selv SIFO 2012 Fagrapport nr. 6-2012 STATENS INSTITUTT FOR FORBRUKSFORSKNING Sandakerveien 24 C, Bygg B

Detaljer

Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land

Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land Sentralbanksjef Svein Gjedrem CME 7. juni Steigum-utvalget 19 Hvis prisstigningen internasjonalt er lav og stabil, vil en slik kurspolitikk bidra

Detaljer

Forbruk & Finansiering

Forbruk & Finansiering Sida 1 Forbruk & Finansiering Analyser og kommentarer fra Forbrukerøkonom Randi Marjamaa basert på en undersøkelse gjennomført av TEMO/MMI for Nordea RESULTATER FRA NORGE OG NORDEN Nordea 2006-02-28 Sida

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Bokmål Eksamen i: ECON1210 Forbruker, bedrift og marked Exam: ECON1210 Consumer Behaviour, Firm behaviour and Markets Eksamensdag: 12.12.2014 Sensur kunngjøres:

Detaljer

P(ersonal) C(omputer) Gunnar Misund. Høgskolen i Østfold. Avdeling for Informasjonsteknologi

P(ersonal) C(omputer) Gunnar Misund. Høgskolen i Østfold. Avdeling for Informasjonsteknologi ? Høgskolen i Østfold Avdeling for Informasjonsteknologi Mobile Applications Group (MAG), HiØ Har holdt på siden 2004 4-5 fagansatte (inkludert professor og stipendiat) Tverrfaglig: Brukergrensesnitt Sosiale

Detaljer

HØRING FORSLAG TIL NY FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING OG OVERGANGSREGLER FOR NY LOV OM EIENDOMSMEGLING

HØRING FORSLAG TIL NY FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING OG OVERGANGSREGLER FOR NY LOV OM EIENDOMSMEGLING HØRING FORSLAG TIL NY FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING OG OVERGANGSREGLER FOR NY LOV OM EIENDOMSMEGLING Vi viser til Deres brev av 25.06.07, der vi inviteres til å gi en høringsuttalelse. Generelle bemerkninger

Detaljer

NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere

NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere Thomas Bartholdsen, fagdirektør bolig Standard Norge, 19. oktober 2012 Valg på basis av informasjon og kunnskap Vi gir forbrukeren makt og mulighet til å

Detaljer

Oversikt over opphørte og gjeldende rundskriv for eiendomsmegling

Oversikt over opphørte og gjeldende rundskriv for eiendomsmegling Rundskriv Oversikt over opphørte og gjeldende rundskriv for eiendomsmegling RUNDSKRIV: 13/2010 DATO: 21.04.2010 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Eiendomsmeglingsforetak Advokater med eiendomsmeglingsvirksomhet

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Utsatt eksamen i: ECON1410 - Internasjonal økonomi Exam: ECON1410 - International economics Eksamensdag: 18.06.2013 Date of exam: 18.06.2013 Tid for eksamen: kl.

Detaljer

Gol Statlige Mottak. Modul 7. Ekteskapsloven

Gol Statlige Mottak. Modul 7. Ekteskapsloven Gol Statlige Mottak Modul 7 Ekteskapsloven Paragraphs in Norwegian marriage law 1.Kjønn To personer av motsatt eller samme kjønn kan inngå ekteskap. Two persons of opposite or same sex can marry 1 a. Ekteskapsalder.

Detaljer

Requirements regarding Safety, Health and the Working Environment (SHWE), and pay and working conditions

Requirements regarding Safety, Health and the Working Environment (SHWE), and pay and working conditions Requirements regarding Safety, Health and the Working Environment (SHWE), and pay and working conditions Vigdis Bjørlo 2016-02-05 Suppliers' obligations in relation to the Construction Client Regulations

Detaljer

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger ihus Grünerløkka Postboks 2030 Grünerløkka 0505 OSLO Deres ref. Vår ref. Dato: Ada Kjenner Sak nr: 12/2260-11 06.02.2013 Saksbehandler: Hanne Winther Martinusen Dir.tlf: 48 24 78 31 Vedrørende markedsføring

Detaljer

Teksten i art. 1. Ole Kr. Fauchald

Teksten i art. 1. Ole Kr. Fauchald Teksten i art. 1 1. Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the

Detaljer

Svakt internasjonalt, Norge i toppform. 22. november 2012 Steinar Juel sjeføkonom

Svakt internasjonalt, Norge i toppform. 22. november 2012 Steinar Juel sjeføkonom Svakt internasjonalt, Norge i toppform 22. november 2012 Steinar Juel sjeføkonom 2 Finanskrisen kom i flere bølger Nå tegn til stabilisering USA er på vei ut av krisen Eurosonen er stabilisert, men fortsatt

Detaljer

Gaute Langeland September 2016

Gaute Langeland September 2016 Gaute Langeland September 2016 Svak krone 10,4 10 9,6 9,2 8,8 8,4 EURNOK 8 7,6 7,2 6,8 3jan00 3jan02 3jan04 3jan06 3jan08 3jan10 3jan12 3jan14 3jan16 2 12.10.2016 Ikke helt tilfeldig 3 12.10.2016 Hvordan

Detaljer

Personlighet viktigere enn penger

Personlighet viktigere enn penger VINTER 2011 Dystre naboer i Sverige og Danmark Personlighet viktigere enn penger Nordens største undersøkelse om boligmarkedet Dystre naboer i Sverige og Danmark I denne utgaven av Nordic Housing Insight

Detaljer

DA DET PERSONLIGE BLE POLITISK PDF

DA DET PERSONLIGE BLE POLITISK PDF DA DET PERSONLIGE BLE POLITISK PDF ==> Download: DA DET PERSONLIGE BLE POLITISK PDF DA DET PERSONLIGE BLE POLITISK PDF - Are you searching for Da Det Personlige Ble Politisk Books? Now, you will be happy

Detaljer

6350 Månedstabell / Month table Klasse / Class 1 Tax deduction table (tax to be withheld) 2012

6350 Månedstabell / Month table Klasse / Class 1 Tax deduction table (tax to be withheld) 2012 6350 Månedstabell / Month table Klasse / Class 1 Tax deduction table (tax to be withheld) 2012 100 200 3000 0 0 0 13 38 63 88 113 138 163 4000 188 213 238 263 288 313 338 363 378 386 5000 394 402 410 417

Detaljer

Erfaringer med klyngedannelse «Fra olje og gass til havbruk»

Erfaringer med klyngedannelse «Fra olje og gass til havbruk» Erfaringer med klyngedannelse «Fra olje og gass til havbruk» Helge Ege, Statsautorisert revisor Deloitte avdeling Lyngdal 2 Vår rolle i tilsvarende klynger: Deloitte Bergen, sitter på spesialkompetanse,

Detaljer

Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder.

Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder. Ef Finansdepartementet Postboks 8008 Dep. 0030 Oslo Postmottak fin.de.no Oslo, 5. april 2013 Ref. 13/56 IG Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder.

Detaljer

Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom den <*> sammen med deg.

Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom den <*> sammen med deg. Øyvind Harold Ellingsen Hunstadsvingen 6 a 5053 BERGEN Vår ref.: 34863/AAS BERGEN, 04.04.2016 MEGLERTAKST Godviksvingene 113, andel nr., i i Bergen kommune. Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte

Detaljer

Konfliktnivået ved bolighandel

Konfliktnivået ved bolighandel Konfliktnivået ved bolighandel Nr. 6 2016 Oktober 2016 Innledning Norge er blant landene i Europa hvor det er mest vanlig å eie sin egen bolig og 84 prosent av befolkningen her til lands eier boligen sin

Detaljer

Dagens tema: Eksempel Klisjéer (mønstre) Tommelfingerregler

Dagens tema: Eksempel Klisjéer (mønstre) Tommelfingerregler UNIVERSITETET I OSLO INF1300 Introduksjon til databaser Dagens tema: Eksempel Klisjéer (mønstre) Tommelfingerregler Institutt for informatikk Dumitru Roman 1 Eksempel (1) 1. The system shall give an overview

Detaljer

KROPPEN LEDER STRØM. Sett en finger på hvert av kontaktpunktene på modellen. Da får du et lydsignal.

KROPPEN LEDER STRØM. Sett en finger på hvert av kontaktpunktene på modellen. Da får du et lydsignal. KROPPEN LEDER STRØM Sett en finger på hvert av kontaktpunktene på modellen. Da får du et lydsignal. Hva forteller dette signalet? Gå flere sammen. Ta hverandre i hendene, og la de to ytterste personene

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO

UNIVERSITETET I OSLO UNIVERSITETET I OSLO Det matematisk-naturvitenskapelige fakultet Eksamen i MAT2400 Analyse 1. Eksamensdag: Onsdag 15. juni 2011. Tid for eksamen: 09.00 13.00 Oppgavesettet er på 6 sider. Vedlegg: Tillatte

Detaljer

Kundetilfredshet. Eiendom Norge Mars 2014

Kundetilfredshet. Eiendom Norge Mars 2014 Kundetilfredshet Eiendom Norge Mars 2014 Prosjektbeskrivelse MÅLGRUPPE METODE INTERVJUTID Samtlige vi har intervjuet har solgt, eller forsøkt solgt, et objekt i løpet av det siste året og er over 18 år

Detaljer

Issues and challenges in compilation of activity accounts

Issues and challenges in compilation of activity accounts 1 Issues and challenges in compilation of activity accounts London Group on environmental accounting 21st meeting 2-4 November 2015 Statistics Netherlands The Hague Kristine E. Kolshus kre@ssb.no Statistics

Detaljer

Digital Transformasjon

Digital Transformasjon Digital Transformasjon HVORDAN KAN DU TA GREP OM DIGITALISERINGEN? KURT S. HELLAND EVRY Key Highlights # 1 Norway # 4 Sweden # 1 Financial Services in the Nordics NOR FIN Offices in9countries 9,100 employees

Detaljer

DET KONGELIGE BARNE-, LIKESTILLINGS- OG INKLUDERINGSDEPARTEMENT. Deres ref Vår ref Dato EP PSW/HEA/mk /ANUARK,Z 7.02.

DET KONGELIGE BARNE-, LIKESTILLINGS- OG INKLUDERINGSDEPARTEMENT. Deres ref Vår ref Dato EP PSW/HEA/mk /ANUARK,Z 7.02. 2 B FEB 2012 DET KONGELIGE BARNE-, LIKESTILLINGS- OG INKLUDERINGSDEPARTEMENT Justis- og politidepartementet Postboks 8005 Dep 0030 OSLO Deres ref Vår ref Dato 201107199 EP PSW/HEA/mk 201104452-/ANUARK,Z

Detaljer

På vei mot mindre stimulerende pengepolitikk. Katrine Godding Boye August 2013

På vei mot mindre stimulerende pengepolitikk. Katrine Godding Boye August 2013 På vei mot mindre stimulerende pengepolitikk Katrine Godding Boye August 2013 Krisen over (?) nå handler alt om når sentralbanken i USA vil kutte ned på stimulansene. Omsider noen positive vekstsignaler

Detaljer

FIRST LEGO League. Härnösand 2012

FIRST LEGO League. Härnösand 2012 FIRST LEGO League Härnösand 2012 Presentasjon av laget IES Dragons Vi kommer fra Härnosänd Snittalderen på våre deltakere er 11 år Laget består av 4 jenter og 4 gutter. Vi representerer IES i Sundsvall

Detaljer

// Translation // KLART SVAR «Free-Range Employees»

// Translation // KLART SVAR «Free-Range Employees» // Translation // KLART SVAR «Free-Range Employees» Klart Svar is a nationwide multiple telecom store, known as a supplier of mobile phones and wireless office solutions. The challenge was to make use

Detaljer

Hvordan unngå russisk rulett i kreditorforhandlinger

Hvordan unngå russisk rulett i kreditorforhandlinger Hvordan unngå russisk rulett i kreditorforhandlinger - slik sikres verdier utenfor skifteretten Oslo 2. mars 2016 Ståle Gjengset Finansiell restrukturering andre prosesser som ligner: Den løpende restrukturering

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Eksamen i: ECON1910 Poverty and distribution in developing countries Exam: ECON1910 Poverty and distribution in developing countries Eksamensdag: 1. juni 2011 Sensur

Detaljer

Juridiske aspekter ved publisering i åpne institusjonelle arkiv

Juridiske aspekter ved publisering i åpne institusjonelle arkiv Juridiske aspekter ved publisering i åpne institusjonelle arkiv Professor dr juris Olav Torvund Publisering i åpne institusjonelle arkiv Førstegangspublisering Masteroppgaver Doktoravhandlinger (?) Grålitteratur

Detaljer

Egne notater: Egne notater: Egne notater: Forbrukerinformasjon om budgivning Sist oppdatert med virkning fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Detaljer

Alle kurstimene er forhåndsgodkjent. Ni gode grunner. Finans- tilsynet. til å velge nef-kurs

Alle kurstimene er forhåndsgodkjent. Ni gode grunner. Finans- tilsynet. til å velge nef-kurs Alle kurstimene er forhåndsgodkjent av Finans- Ni gode grunner tilsynet til å velge nef-kurs Erling Høyte tore bråthen Bodil næssvik Paul Henning Fjeldheim Dag Henden Torsteinsen Margrethe Røse Solli joachim

Detaljer

Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011.

Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011. Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011. Boligprisutviklingen / boligbygging Private boligsalg Forbrukerrådets varslede omkamp, i forhold til lovarbeid

Detaljer

Salgsoppgave. Fjordveien 11 3490 Klokkarstua

Salgsoppgave. Fjordveien 11 3490 Klokkarstua Salgsoppgave Fjordveien 11 3490 Klokkarstua OPPLYSNINGER OM SALGSOBJEKTET Eiendom: Eldre industri eiendom med utviklingspotensial til f. eks. bolig. Selger: Rolf Håkon Tønnessen, Kolleveien 15, 3060 Svelvik.

Detaljer

Forslag til endring i forskrift om eiendomsmegling

Forslag til endring i forskrift om eiendomsmegling Praksiskrav for eiendomsmeglere Forslag til endring i forskrift om eiendomsmegling DATO: 30.04.2015 FORFATTERANSVARLIG: MARIT SKJEVLING SEKSJON/AVDELING: SEKSJON FOR EIENDOMSMEGLING OG INKASSO/MARKEDSAVDELINGEN

Detaljer

Samarbeid, arbeidsdeling og konsentrasjon (SAK) knyttet til instituttsektoren og UoH - sektoren. Tore Nepstad og Ole Arve Misund

Samarbeid, arbeidsdeling og konsentrasjon (SAK) knyttet til instituttsektoren og UoH - sektoren. Tore Nepstad og Ole Arve Misund Evaluering av forskningen i biologi, medisin og helsefag 2011 møte om oppfølging av evalueringen, Gardermoen 29.02.12 Samarbeid, arbeidsdeling og konsentrasjon (SAK) knyttet til instituttsektoren og UoH

Detaljer

Hvordan vil finanssituasjonen påvirke viktige markeder i Europa. Lars-Erik Aas Analysesjef Nordea Markets Oktober 2011

Hvordan vil finanssituasjonen påvirke viktige markeder i Europa. Lars-Erik Aas Analysesjef Nordea Markets Oktober 2011 Hvordan vil finanssituasjonen påvirke viktige markeder i Europa Lars-Erik Aas Analysesjef Nordea Markets Oktober 2011 1 2 Frykt for krise og ny resesjon Svak vekst internasjonalt Men optimisme om norsk

Detaljer

Du kan bruke det vedlagte skjemaet Egenerklæring skattemessig bosted 2012 når du søker om frikort.

Du kan bruke det vedlagte skjemaet Egenerklæring skattemessig bosted 2012 når du søker om frikort. Skatteetaten Saksbehandler Deres dato Vår dato 28.10.2011 Telefon Deres Vår referanse For information in English see page 3 Skattekort for 2012 Du fikk helt eller delvis skattefritak ved likningen for

Detaljer

Ledelse og endring: Alle stemmer skal høres - En vei til suksess? Analyse av endringsarbeid i sykehjem? Førsteamanuensis Christine Øye

Ledelse og endring: Alle stemmer skal høres - En vei til suksess? Analyse av endringsarbeid i sykehjem? Førsteamanuensis Christine Øye Ledelse og endring: Alle stemmer skal høres - En vei til suksess? Analyse av endringsarbeid i sykehjem? Førsteamanuensis Christine Øye Bakgrunn og mål MEDCED Modeling and Evaluating evidence based Continuing

Detaljer

ADDENDUM SHAREHOLDERS AGREEMENT. by and between. Aker ASA ( Aker ) and. Investor Investments Holding AB ( Investor ) and. SAAB AB (publ.

ADDENDUM SHAREHOLDERS AGREEMENT. by and between. Aker ASA ( Aker ) and. Investor Investments Holding AB ( Investor ) and. SAAB AB (publ. ADDENDUM SHAREHOLDERS AGREEMENT by between Aker ASA ( Aker ) Investor Investments Holding AB ( Investor ) SAAB AB (publ.) ( SAAB ) The Kingdom of Norway acting by the Ministry of Trade Industry ( Ministry

Detaljer

Baltic Sea Region CCS Forum. Nordic energy cooperation perspectives

Baltic Sea Region CCS Forum. Nordic energy cooperation perspectives Norsk mal: Startside Baltic Sea Region CCS Forum. Nordic energy cooperation perspectives Johan Vetlesen. Senior Energy Committe of the Nordic Council of Ministers 22-23. april 2015 Nordic Council of Ministers.

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO

UNIVERSITETET I OSLO Kuldehypersensitivitet og konsekvenser for aktivitet En tverrsnittsstudie av pasienter med replanterte/revaskulariserte fingre Tone Vaksvik Masteroppgave i helsefagvitenskap Institutt for sykepleievitenskap

Detaljer

Stipend fra Jubileumsfondet skoleåret 2002-2003

Stipend fra Jubileumsfondet skoleåret 2002-2003 Til skolen Rundskriv S 09-2002 Oslo, 15. februar 2002 Stipend fra Jubileumsfondet skoleåret 2002-2003 For nærmere omtale av H.M. Kong Olav V s Jubileumsfond viser vi til NKF-handboka kap. 12.3.4. Fondet

Detaljer

04.11.2014. Ph.d-utdanningen. Harmonisering av krav i Norden

04.11.2014. Ph.d-utdanningen. Harmonisering av krav i Norden Ph.d-utdanningen Harmonisering av krav i Norden 2 1 Nasjonalt forskningsdekanmøte i Tromsø, oktober 2014 Nordic Medical Research Councils (NOS-M), november 2014 Prodekanmøte våren 2015 Dekanmøte våren

Detaljer

Boligmeteret juni 2014

Boligmeteret juni 2014 Boligmeteret juni 2014 Det månedlige Boligmeteret for JUNI 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.06.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

UNIVERSITY OF OSLO DEPARTMENT OF ECONOMICS

UNIVERSITY OF OSLO DEPARTMENT OF ECONOMICS UNIVERSITY OF OSLO DEPARTMENT OF ECONOMICS Postponed exam: ECON420 Mathematics 2: Calculus and linear algebra Date of exam: Tuesday, June 8, 203 Time for exam: 09:00 a.m. 2:00 noon The problem set covers

Detaljer

FINANSDEPARTEMENTET 0 3. J II. 2008

FINANSDEPARTEMENTET 0 3. J II. 2008 Finansdepartementet Finansmarkedsavdelingen Postboks 8008 Dep. 0030 OSLO FINANSDEPARTEMENTET 0 3. J II. 2008 Saksnr. Ark'nnr. Oslo, den 03.07.08 Høringsuttalelse fra Notar vedr høringsnotat - forslag til

Detaljer

Stordata og offentlige tjenester personvernutfordringer?

Stordata og offentlige tjenester personvernutfordringer? Stordata og offentlige tjenester personvernutfordringer? KMDs stordatakonferanse 3. mai 2017 Advokat Eva Jarbekk Å dele personopplysninger eller ikke dele personopplysninger, ja det er spørsmålet.. Alt

Detaljer

Norway. Museum Statistics for 2011. Statistical data from 134 museums that were open to the public and had at least one man year regular staff.

Norway. Museum Statistics for 2011. Statistical data from 134 museums that were open to the public and had at least one man year regular staff. Norway Museum Statistics for 2011. Statistical data from 134 museums that were open to the public and had at least one man year regular staff. Arts Council Norway Tel: +47 21 04 58 00 post@kulturrad.no

Detaljer

Prosjektnotat nr. 16-2012. Anita Borch. Kalendergaver 2012

Prosjektnotat nr. 16-2012. Anita Borch. Kalendergaver 2012 Prosjektnotat nr. 16-2012 Anita Borch SIFO 2012 Prosjektnotat nr. 16 2012 STATES ISTITUTT FOR FORBRUKSFORSKIG Sandakerveien 24 C, Bygg B Postboks 4682 ydalen 0405 Oslo www.sifo.no Det må ikke kopieres

Detaljer

EURES - en tjeneste i Nav. Hjelp til rekruttering av europeisk arbeidskraft

EURES - en tjeneste i Nav. Hjelp til rekruttering av europeisk arbeidskraft EURES - en tjeneste i Nav Hjelp til rekruttering av europeisk arbeidskraft HVA ER EURES? EURES (European Employment Services) er NAV sin europeiske avdeling Samarbeid mellom EU-kommisjonen og arbeidsmarkedsmyndighetene

Detaljer

Emnedesign for læring: Et systemperspektiv

Emnedesign for læring: Et systemperspektiv 1 Emnedesign for læring: Et systemperspektiv v. professor, dr. philos. Vidar Gynnild Om du ønsker, kan du sette inn navn, tittel på foredraget, o.l. her. 2 In its briefest form, the paradigm that has governed

Detaljer

Frokostmøte HADELANDSHAGEN

Frokostmøte HADELANDSHAGEN EIERSKIFTEALLIANSEN 16. APRIL 2015 Frokostmøte HADELANDSHAGEN VERDSETTELSE OG PLANLEGGING AV EIERSKIFTE KJØP OG SALG AV SELSKAP Agenda Forskjellige former for eierskifte Hva er verdien av virksomheten?

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Familieeide selskaper - Kjennetegn - Styrker og utfordringer - Vekst og nyskapning i harmoni med tradisjoner

Familieeide selskaper - Kjennetegn - Styrker og utfordringer - Vekst og nyskapning i harmoni med tradisjoner Familieeide selskaper - Kjennetegn - Styrker og utfordringer - Vekst og nyskapning i harmoni med tradisjoner Resultater fra omfattende internasjonal undersøkelse og betraktninger om hvordan observasjonene

Detaljer

Boligfinansiering i Norge

Boligfinansiering i Norge Boligfinansiering i Norge Sentralbanksjef Svein Gjedrem OMF forum 27. januar 21 1 Utlån etter långiversektor. Norge Prosent av samlede utlån. 1976 29 1) 1 1 Andre 8 Statlige låneinstitutter 8 6 Kredittforetak

Detaljer

Kjøpers Guide. Kjøpe hus I Spania. Costa del Sol

Kjøpers Guide. Kjøpe hus I Spania. Costa del Sol Kjøpers Guide 2016 Kjøpe hus I Spania Costa del Sol Innovative Property Sl are Officially Registered & Licensed Estate Agents Since 2007 (Registro Mercantil De Malaga) Processen 01 Å finne den rette boligen

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Administrasjon av postnummersystemet i Norge Post code administration in Norway. Frode Wold, Norway Post Nordic Address Forum, Iceland 5-6.

Administrasjon av postnummersystemet i Norge Post code administration in Norway. Frode Wold, Norway Post Nordic Address Forum, Iceland 5-6. Administrasjon av postnummersystemet i Norge Frode Wold, Norway Post Nordic Address Forum, Iceland 5-6. may 2015 Postnumrene i Norge ble opprettet 18.3.1968 The postal codes in Norway was established in

Detaljer

BERGEN TINGRETT KJENNELSE. Avsagt: TVA-BBYR/02. Dommerfullmektig André Lamark Ueland

BERGEN TINGRETT KJENNELSE. Avsagt: TVA-BBYR/02. Dommerfullmektig André Lamark Ueland BERGEN TINGRETT KJENNELSE Avsagt: 02.09.2016 Sak nr.: Dommer: Saken gjelder: 15-162600TVA-BBYR/02 Dommerfullmektig André Lamark Ueland Begjæring om tvangssalg Kjennelse med beslutning om medhjelpersalg

Detaljer

CAMO GRUPPEN. Restrukturering av eierskap, drift og finansiering. Sverre Stange 15 JUNI 2005

CAMO GRUPPEN. Restrukturering av eierskap, drift og finansiering. Sverre Stange 15 JUNI 2005 CAMO GRUPPEN Restrukturering av eierskap, drift og finansiering Sverre Stange 15 JUNI 2005 INTRODUKSJON Orientering til aksjonærer om restrukturering av Camo Gruppen 15 Juni 2005 Sverre Stange. Fungerende

Detaljer

Skjema for spørsmål og svar angående: Skuddbeskyttende skjold Saksnr TED: 2014/S

Skjema for spørsmål og svar angående: Skuddbeskyttende skjold Saksnr TED: 2014/S Skjema for spørsmål og svar angående: Skuddbeskyttende skjold Saksnr. 201300129 TED: 2014/S 017-026835 Nr Dokument Referanse Svar 1 Kvalifikasjonsgrunnlag Er det mulig å få tilsendt Nei 27.01.2014 27.01.2014

Detaljer

Nordeas Retningslinjer for ordreutførelse

Nordeas Retningslinjer for ordreutførelse Nordeas Retningslinjer for ordreutførelse November 2014 Konsernsjefen i Nordea Bank AB (publ) har i Group Executive Management vedtatt disse Retningslinjene som sist ble oppdatert 17. november 2014. 1

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT BOKMÅL Eksamen i: ECON1710 Demografi grunnemne Eksamensdag: 10.12.2013 Sensur blir annonsert: 03.01.2014 Tid for eksamen: kl. 14:30 17:30 Oppgavesettet er på 5

Detaljer

Ekstraordinær generalforsamling HAVFISK ASA

Ekstraordinær generalforsamling HAVFISK ASA Ekstraordinær generalforsamling HAVFISK ASA Ålesund 3. oktober 2016 kl. 1000 HAVFISK ASA Dagsorden 1. Åpning og konstituering av generalforsamlingen, herunder valg av en person til å medundertegne protokollen

Detaljer

Navn på presentasjon Ukens Holberggraf 28. august 2009

Navn på presentasjon Ukens Holberggraf 28. august 2009 Ukens Navn påholberggraf presentasjon 28. august 2009 Markedspykologien i 2009 ligner veldig på 2003 Utviklingen på Oslo Børs i år har mange likhetstrekk med det 2003. I begge tilfeller bunnet børsen ut

Detaljer

Fire at the Norske Skog Saugbrugs mill in Norway halts production. Produksjonsstans som følge av brann ved Norske Skog Saugbrugs

Fire at the Norske Skog Saugbrugs mill in Norway halts production. Produksjonsstans som følge av brann ved Norske Skog Saugbrugs ÅRSOVERSIKT 2010-2011 NORSKE SKOGINDUSTRIER ASA Dato/tid Melding Vedlegg Kategori 16.03.2011 07:30:23 Sales cooperation for North American markets AVTALER 15.03.2011 09:27:01 Generalforsamling 14. april

Detaljer

Morten Walløe Tvedt, Senior Research Fellow, Lawyer. Seminar 6.juni 2008

Morten Walløe Tvedt, Senior Research Fellow, Lawyer. Seminar 6.juni 2008 Morten Walløe Tvedt, Senior Research Fellow, Lawyer Seminar 6.juni 2008 My Background: Marine and Fish Genetic Resource: Access to and Property Rights of Aquaculture Genetic Resources Norwegian Perspectives

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Eksamen i: ECON360/460 Samfunnsøkonomisk lønnsomhet og økonomisk politikk Exam: ECON360/460 - Resource allocation and economic policy Eksamensdag: Fredag 2. november

Detaljer

HELGELAND REGIONRÅD Dialogkonferansen, 27. og 28. mars 2012, Mosjøen Attraktive og livskraftige kommuner er lik Positiv folketallsutvikling

HELGELAND REGIONRÅD Dialogkonferansen, 27. og 28. mars 2012, Mosjøen Attraktive og livskraftige kommuner er lik Positiv folketallsutvikling HELGELAND REGIONRÅD Dialogkonferansen, 27. og 28. mars 2012, Mosjøen Attraktive og livskraftige kommuner er lik Positiv folketallsutvikling Nordland og Helgeland sine utfordringer Behov for flere innbyggere

Detaljer

Ni gode grunner til å velge nef-kurs. Alle kurstimene er forhåndsgodkjent. Finanstilsynet

Ni gode grunner til å velge nef-kurs. Alle kurstimene er forhåndsgodkjent. Finanstilsynet Ni gode grunner til å velge nef-kurs Bodil næssvik Erling Høyte tore bråthen Paul Henning Fjeldheim Alle kurstimene er forhåndsgodkjent av Finanstilsynet Dag Henden Torsteinsen Margrethe Røse Solli joachim

Detaljer

Examination paper for SØK2009 International Macroeconomics

Examination paper for SØK2009 International Macroeconomics Department of Economics Examination paper for SØK2009 International Macroeconomics Academic contact during examination: Joakim Prestmo Phone: 73 59 83 37 Examination date: 04.12.2015 Examination time (from-to):

Detaljer

Finansiell analyse og modellering for strategiske og finansielle beslutninger

Finansiell analyse og modellering for strategiske og finansielle beslutninger Finansiell analyse og modellering for strategiske og finansielle beslutninger Financial Advisory November 2012 Vi skreddersyr finansielle analyser for våre klienter Deloitte finansiell analyse og modellering

Detaljer

ÅROS - Boligtomt med flott utsikt

ÅROS - Boligtomt med flott utsikt ÅROS - Boligtomt med flott utsikt Adresse: Boligtype: Størrelse: Prisant.: Elgtråkket 11 B Tomt bolig 801 kvm 990.000,- + omk. Avdeling: Røyken Ansv. megler: Kristine Lauritzen Mobil: 976 77 600 E-post:

Detaljer

Boligmeteret mars 2014

Boligmeteret mars 2014 Boligmeteret mars 2014 Det månedlige Boligmeteret for MARS 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.03.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

ANBEFALING NR. 7 ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS

ANBEFALING NR. 7 ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS ANBEFALING NR. 7 ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS Anbefalingen er fastsatt av styret i Norges Fondsmeglerforbund 22. desember 2008. ANBEFALTE RETNINGSLINJER VED SALG AV WARRANTS 1 Innledning

Detaljer

Boligkjøp med full fart og bind for øynene?

Boligkjøp med full fart og bind for øynene? Boligkjøp med full fart og bind for øynene? Torgeir Øines, Forbrukerrådet SINTEF Byggforsk-seminar: Boligkjøp risikosport uten sikkerhetsnett? 10.03.2011 Full fart? Full fart? Full fart? Likvid marked

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 Det månedlige Boligmeteret for desember 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 16.12.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Holberggrafene

Holberggrafene Holberggrafene 04.04.2014 1 Afrika er ikke et land There are huge differences between the countries in Africa. It's misleading to treat them as one and the same. Life expectancy in Cape Verde is for example

Detaljer

Investorrapport H2 12

Investorrapport H2 12 Investorrapport H2 2012 Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse I tredje kvartal 2012 så vi tendenser til at den negative trenden i det amerikanske markedet kan ha snudd. Fjerde kvartal viste imidlertid

Detaljer