Kringlebotten 160. Erik A. Grahl-Madsen MNA Strandgaten Tlf: / BERGEN advokat@grahl-madsen.no

Transkript

1 Kringlebotten 160 Type Bolig: Terrassehus Adresse: Kringlebotn 160 Sted: 5225 NESTTUN Boligareal: 67kvm Bruttoareal: 70kvm Verditakst: Prisantydning:

2 Betegnelse: Adr:Kringlebotn NESTTUN Gnr:00043 Bnr:0563 Bergen kommune Leilighet nr 0001 Adkomst: Veibeskrivelse, vennligst se vedlagt kart BOLIGEN: Byggeår: 1986 Antall rom: 3roms leilighet i 1 etasje Bruksareal total: 70 kvm Bruksareal primærdel:67 kvm Bebyggelse: Terrassehus Tomt: Felles for borettslaget Andel fellesgjeld:kr ,- Husleie prmnd: kr4 227,-

3 Lys og trivelig stue med halvåpent kjøkken Store vinduer ut mot hage Mulig å installere ildsted

4 Over: Halvåpent kjøkken med hvit innredning Soverom Under: gang og bad

5 Beliggenhet: Området husene ligger i har har fin utsikt og gode solforhold Områdene er godt holdt med plener, betongtrapper og asfalterte veier og gangbaner Hele laget består av 31 leiligheter i terrassehus Leiligheten ligger i første etasje og har utgang til terrasse og hage med hekk Det er 5 min kjøring til Nesttun sentrum I nærområdet er det dagligvarebutikk, barnehage, barneskole med helsestasjon og buss til sentrum Terrengforhold Hele boligområdet er sterkt skrånende Beskrivelse Meget pen leilighet i rolige barnevennlige omgivelserleiligheten er lys med store vinduer langs hele stueveggen ut mot egen hage i første etasje Halvåpent kjøkken gir god romvirkning og trivsel Leiligheten er pent oppusset i lyse nøytrale farger Muligheter for instalasjon av ildsted Over: soverom Under: stue og kjøkken

6 Bygningsmessig beskrivelse: Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Huset er fundamentert på antatt faste masser Grunnmur i betong og reisverk Alle etasjeskillere i huset er betong Skillevegger mellom husene er betong I følge eier er det lite lydgjennomgang i leiligheten fra naboleilighetene Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Frontvegger er reisverk med liggende og stående utvendig panel Noe utvendig vedlikehold bør påregnes Dører og vinduer Det ble i 2005 skiftet vinduer på soverommene Vinduene er i plast Ytterdør er noe slitt og det trekker fra døren Døren trenger justering Dør til terrasse går greit Innvendige dører er furu heltre dører Alle dører trenger justering Takkonstruksjon m/tekking Takkonstruksjonen er ikke sjekket da denne ligger i annen leilighet Utvendig er det bygget tak over ytterdøren Det er lekkasje i renne over taket Taktekkingen er shingel og svært slitt Piper og ildsteder Det er montert felles elementpipe i huset Pipen er ikke kontrollert innvendig Oppvarming Oppvarming er elektrisk, og varmekabler på badet Bad og vaskerom BAD: Helsveist belegg på gulvet, glassfiberstrie på vegger og malt tak Rommet inneholder dusjkabinett, toalett og vask med skap Vask og skap er fra 2005 Skapet har vannskader Det er påvist fargevariasjoner på gulvbelegget Det er ikke påvist fukt på flater som det var mulig å sjekke Det mangler lufteterskel på dør til bad VASKEROM: Helsveist belegg på gulvet, malte vegger og malt tak Sluk i gulvet, utslagsvask, ny varmtvannsbereder 2005 og brannslange Det er ikke målt fukt på flater som var mulig å sjekke KJØKKEN: Laminat på gulvet, miljøstrie på vegger og malt tak Innredningen på kjøkkenet har hvite overflater med dekor på dørene Noen dører med glass og sprosser Ventilatorvifte med kullfilter Det er påvist en dør med def hengsel Innredningen er noe slitt Innvendige overflater Det ligger laminat på alle gulv bortsett fra bad, bod og vaskerom Her ligger belegg På veggene er det miljøstrie og noe brystningspanel i stuen og ellers glassfiberstrie Alle takene er malt Betalingsbetingelser: 10% av kjøpesummen betales kontant ved underskrift av kontrakten Restoppgjør ved overtagelse og dato avtales med selger

7 Elektrisk anlegg Sikringskap med eldre skrusikringer Det er ikke montert jordfeilbryter Annet Det skal være en parkeringsplass til leiligheten Ved parkeringsplassen er det felles sykkel og verktøybod Det er ikke pliktig dugnad Hvis dugnad utføres betales kr 100 pr time Det er påvist noe mangler ved downlight Dette skal i følge eier utbedres Det er mulig å søke om utbygging av stuen Denne kan utvides til ytterkant av terrase i andre etasje Gjenstående arbeider Det er ikke påvist uferdige arbeider i leiligheten Generell tilstand Noe oppussingsarbeider innvedig bør påregnes Utvendig vedlikehold holdes av borrettslaget Forsikring: Forsikring og polisenummer ikke opplyst Forkjøpsrett: Medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett Omkostninger: Tinglysning av skjøte kr 430,- Tinglysning av hvert pantedokument kr 430,- Utskrift av grunnboken kr gebyr kr 40,- Eiendommens tilstand: Kjøper er oppfordret til å besiktige eiendommen Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr Avhendingsloven 3-9 Eiendommen har derfor bare mangler i følgende tilfeller: -når kjøper ikke har fått opplysninger om forholdet ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på at opplysningene ikke ble gitt -når selger har gitt uriktige oppløysninger om eiendommen Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene kan ha virket inn på avtalen eller ikke er blitt rettet i tide -når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers -når eiendommens tomt har et vesentlig mindre areal enn opplyst av selgeren

8 > 1: 1 RAPPORTANSVARLIG: Vestlandske Takst & Tilstandsrapport GunnarWestrheim Hillratjønnveien 40, 5174 MATHOPEN Tlf: Faks: E-post: gunnar@vestlandskeno VERDI- OG LÅNETAKST AKSJE-/ANDELSLEILIGHET Adresse Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Matrikkelnr Gnr 43 Bnr 563 Andel-/aksjenr Leilnr 0001 Kommune Bergen Eier(e) Knut Fredrik Arnesen Dato for befaring Bruksareal totalt: 70 m2 Bruksareal primærdel: 67 m2 Andel fellesgjeld: kr Andel fellesformue: kr Normal markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr

9 > 1: 1 > 1: 1 VERDI- OG LÅNETAKST Vestlandske Takst & Tilstandsrapport aksje-/andelsleilighet Gunnar Westrheim 1 Eiendomsbetegnelse mm Adresse Gnr Bnr Fnr Kringlebotten Postnr Poststed Kommune Område/bydel 5225 NESTTUN Bergen Fana Sandalen Rekvirent Type bygg Byggeår Knut Fredrik Arnesen Leilighet 1986 Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Knut Fredrik Arnesen Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Ikke oppgitt Fullverdi 2 Eier(e)/Adkomstdokumenter mm Eier(e) til adkomstdok Selskapets- / borettslagets navn Type leilighet Knut Fredrik Arnesen Granlia Borettslag Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Leilighetsnummer Andel-/aksjenr Opprinnelig innskudd 0001 Forretningsfører Antall enheter i Vestlandske Boligbyggelag BOB selskapet/borettslaget 31 leiligheter i terrasse Pålydende aksje-/ andelsbrev Månedlig andel av fellesutgifter Likningsverdi , ,- Inkludert i andel av fellesutgifter Husleie pr mnd kr 4227,- pr mnd Husleie pr år kr 50724,- Husleien inbefatter : Vedlikehold av fellesarealer og bygninger, kabel TV, kom avg felles lys på anlegget, forsikring og felles lån 3 Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Dette er en verdi og lånetakst, ikke en tilstandsrapport som sjekker objektets tekniske tilstand Det er ikke flyttet på innbo eller løsøre Skjulte feil og mangler kan derfor forekomme Eier av takstobjektet må selv gå igjennom denne rapport og straks melde fra hvis noen av opplysningene ikke er korrekt, eller relevante opplysninger eier har kjennskap til burde vært opplyst Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 43 Bnr: 563 Lnr:

10 > 1: 1 VERDI- OG LÅNETAKST Vestlandske Takst & Tilstandsrapport aksje-/andelsleilighet Gunnar Westrheim 4 Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal (m2) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift 8374 Festet Eiet utløpsår Beskrivelse Området husene ligger i har har fin utsikt og gode solforhold Områdene er godt holdt med plener, betongtrapper og asfalterte veier og gangbaner Hele laget består av 31 leiligheter i terrassehus Leiligheten ligger i første etasje og har utgang til terrasse og hage med hekk Det er 5 min kjøring til Nesttun sentrum I nærområdet er det dagligvarebutikk, barnehage, barneskole med helsestasjon og buss til sentrum Terrengforhold Hele boligområdet er sterkt skrånende Reguleringsmessige forhold De reguleringsmessige forhold er ikke sjekket 5 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Huset er fundamentert på antatt faste masser Grunnmur i betong og reisverk Alle etasjeskillere i huset er betong Skillevegger mellom husene er betong I følge eier er det lite lydgjennomgang i leiligheten fra naboleilighetene Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Frontvegger er reisverk med liggende og stående utvendig panel Noe utvendig vedlikehold bør påregnes Dører og vinduer Det ble i 2005 skiftet vinduer på soverommene Vinduene er i plast Ytterdør er noe slitt og det trekker fra døren Døren trenger justering Dør til terrasse går greit Innvendige dører er furu heltre dører Alle dører trenger justering Takkonstruksjon m/tekking Takkonstruksjonen er ikke sjekket da denne ligger i annen leilighet Utvendig er det bygget tak over ytterdøren Det er lekkasje i renne over taket Taktekkingen er shingel og svært slitt Piper og ildsteder Det er montert felles elementpipe i huset Pipen er ikke kontrollert innvendig Oppvarming Oppvarming er elektrisk, og varmekabler på badet Bad og vaskerom BAD: Helsveist belegg på gulvet, glassfiberstrie på vegger og malt tak Rommet inneholder dusjkabinett, toalett og vask med skap Vask og skap er fra 2005 Skapet har vannskader Det er påvist fargevariasjoner på gulvbelegget Det er ikke påvist fukt på flater som det var mulig å sjekke Det mangler lufteterskel på dør til bad VASKEROM: Helsveist belegg på gulvet, malte vegger og malt tak Sluk i gulvet, utslagsvask, ny varmtvannsbereder 2005 og brannslange Det er ikke målt fukt på flater som var mulig å sjekke Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 43 Bnr: 563 Lnr:

11 > 1: 1 > 1: 1 > 1: 1 VERDI- OG LÅNETAKST Vestlandske Takst & Tilstandsrapport aksje-/andelsleilighet Gunnar Westrheim Kjøkken KJØKKEN: Laminat på gulvet, miljøstrie på vegger og malt tak Innredningen på kjøkkenet har hvite overflater med dekor på dørene Noen dører med glass og sprosser Ventilatorvifte med kullfilter Det er påvist en dør med def hengsel Innredningen er noe slitt Innvendige overflater Det ligger laminat på alle gulv bortsett fra bad, bod og vaskerom Her ligger belegg På veggene er det miljøstrie og noe brystningspanel i stuen og ellers glassfiberstrie Alle takene er malt Elektrisk anlegg Sikringskap med eldre skrusikringer Det er ikke montert jordfeilbryter Annet Det skal være en parkeringsplass til leiligheten Ved parkeringsplassen er det felles sykkel og verktøybod Det er ikke pliktig dugnad Hvis dugnad utføres betales kr 100 pr time Det er påvist noe mangler ved downlight Dette skal i følge eier utbedres Det er mulig å søke om utbygging av stuen Denne kan utvides til ytterkant av terrase i andre etasje Gjenstående arbeider Det er ikke påvist uferdige arbeider i leiligheten 6 Generell tilstand Noe oppussingsarbeider innvedig bør påregnes Utvendig vedlikehold holdes av borrettslaget Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 43 Bnr: 563 Lnr: Side 3 av 5

12 > 1: 1 VERDI- OG LÅNETAKST Vestlandske Takst & Tilstandsrapport aksje-/andelsleilighet Gunnar Westrheim 7 Arealer mm Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 2008 Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m2) Bygninger på eiendommen A Leilighet Sum areal for bygningene Bygning A BTA 74 BRA 70 BRA Pri 67 BRA Sek 3 Samlet areal for bygningene BTA 74 BRA 70 BRA Primærdel 67 BRA Sekunderdel 3 Planløsning (BRA Pri = Bruksareal primærdel, BRA Sek = Bruksareal sekundærdel) Bygg Etplan BTA BRA Pri BRA Sek Primærdel Sekundærdel A Vindfang, gang, stue, kjøkken 2 soverom, vaskerom og bod Sum bygg A Kommentarer til arealberegningen Det er ikke beregnet areal på fellesbod ved parkeringsplassen Kommentarer til planløsningen Opprinnelig er leiligheten bygget med et soverom Tidligere eier har tatt deler av stuen og laget et ekstra soverom Enkel og grei planløsning med utgang direkte til hage 8 Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader kr Verdireduksjon 20 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Andel av tomt og fellesareal kr 0 Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi = Andel fellesgjeld kr Mellomsum = kr Andel formue kr Adkomstdokumentets beregnede verdi = kr Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 43 Bnr: 563 Lnr:

13 > 1: 1 > 1: 1 > 1: 1 VERDI- OG LÅNETAKST Vestlandske Takst & Tilstandsrapport aksje-/andelsleilighet Gunnar Westrheim 9 Markedsanalyse 10 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted/Dato Takstingeniør Bergen Gunnar Westrheim Byggmester 12 Dokumentkontroll Fremlagt: Tidligere takst Kjøpekontrakt Opplysninger fra eier Vedlagt: Kringlebotten 160, 5225 NESTTUN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 43 Bnr: 563 Lnr:

14 BASISKART:

15 Meget store lysflater gjør at man får god kontakt med miljøet utenfor i hagen

16 GJENNOMFØRING AV BUDGIVNING I RETTSREGLER TILKNYTTET BUDGIVNING Nedenfor gis under overskriften "Gjennomføring av budgivning" en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene (Forbrukerombudet og Forbrukerrådet) og bransjeorganisasjonene (Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Den Norske forening v/eiendomsmeglingsgruppen) Avslutningsvis under overskriften "Viktige avtalerettslige forhold" gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene ti/knyttet budgivning GJENNOMFØRING AV BUDGIVNING: 1 På forespørsel vii megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold 2 Bud inngis til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver 3 I forbrukerforhold skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning 4 Budgivere bør ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til å informere samtlige interessenter Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere Normalt kreves at budgivers første bud inngis skriftlig til megler Senere endringer i budet inngis imidlertid ofte muntlig Slike endringer bør ikke skje per e-post, SMS-melding eller til telefonsvarer, da risikoen for at denne type meldinger ikke kommer frem i tide er større enn ellers 5 Budets innhold: I tillegg til eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers navn, adresse, e- post-adresse, telefonnummer osv bør et bud inneholde: Finansieringsplan, betalingsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold; sa som usikker finansiering, salg av nåværende bolig osv Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart Konferer gjerne med megler før bud avgis 6 Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren 7 Megleren vil sa langt som mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud 8 Dersom en budgiver ber om det vil den faglige leder i meglerforetaket bekrefte andre bud på eiendommen En slik opplysning vil ikke inneholde annen informasjon enn budrundens historikk, dog uten at budgiverne kan identifiseres 9 Dersom en kjøper krever det, kan han be om a få kontrollere saksgangen på budgivningen etter at eiendommen er solgt Dette vil skje hos meglerforetaket hvor faglig leder vil være til stede Øvrige budgiveres navn vil i slike tilfeller fremkomme Ved å be om slik informasjon aksepterer kjøper at han ikke kan offentliggjøre den informasjon han får Sensitive opplysninger om for eksempel 'finansiering mv, vil ikke fremkomme da dette er underlagt personvern/taushetsplikt Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom advokat eller statsautorisert eiendomsmegler, som kan bekrefte at budet er reelt 10 I spesielle tilfeller kan megler skriftlig invitere til lukket budrunde Nærmere opplysninger vil i tilfelle bli gitt aktuelle interessenter VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD: 1 Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom 2 Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har tatt kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker a kjøpe fler enn en eiendom) 3 Selger star fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er f eks ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud 4 Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale 5 Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte "motbud"), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper

17

18 KJØPETILBUD PÅ EIENDOM: Adresse: Matrikkel: Selger: Oppdragsnummer: Jeg/vi gir herved dette kjøpetilbudet på ovennevnte salgsobjekt: Kr Kjøpsomkostninger betales i tillegg ( se info i salgsoppgaven) Kr Sum Kr Jeg/vi har følgende finansieringsplan: a bundet i nåværende bolig b kontant i finanssituasjon Sum egenkapital Sum låneopptak Sum finansiert Kr Kr Kr FINANSIERINGSPLAN: lånesituasjon Beløp Saksbehandler Telefon Mail/faks Kontroller at finansieringsplanen dekker både kjøpesum og omkostninger Oppgjørsform-Overtagelsesdato: 10% av kjøpesummen betales kontant ved underskrift av kontrakten Restoppgjør ved overtagelse, som ønskes etter avtale/ca tidspunkt: Eventuelle forbehold: Jeg/vi er inneforstått med at jeg/vi har gjort meg/oss kjent med normgivende regler for budgivning og at all budgivning foregår via meglerkontorets faste kontoradresse/kontortelefon/telefaks Budet er bindende for meg/oss til dag den / 2008 klokken Jeg/vi er oppmerksom på at budet ikke kan trekkes tilbake når selger er blitt gjort kjent med budet, og at selger står fritt til å akseptere det bud han/hun måtte ønske VENNLIGST BRUK BLOKKBOKSTAVER VED UTFYLLING AV OPPLYSNIGSFELTENE NAVN: PERSONNUMMER: ADRESSE: POSTNR/STED: E-POST: TLF:PRIV:: TLF:MOBIL: STED: DATO: BUDGIVERS SIGNATUR:

19 NOTATER: