Saksframlegg. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REKKEFØLGEKRAV I KOMMUNEDELPLAN LADE, LEANGEN OG ROTVOLL Arkivsaksnr.: 06/18386

Transkript

1 HAAKON VII`S GATE 25 Saksframlegg SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REKKEFØLGEKRAV I KOMMUNEDELPLAN LADE, LEANGEN OG ROTVOLL Arkivsaksnr.: 06/18386 Saksbehandler: Geir Hanssen Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes 4 om rekkefølgekrav i kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll. Kommunedelplanen har vilkår om etablering av infrastruktur og samfunnstjenester samtidig med utbygging (rekkefølgekrav), og tiltakshaver søker om dispensasjon fra alle rekkefølgekrav i forbindelse med søknad om bruksendring og tilbygg på eiendommen. Rådmannen finner at det foreligger særlige grunner for å gi tidsbegrenset dispensasjon fra følgende rekkefølgekrav, jf pbl bydelspark som nevnt i bestemmelse lokalgate som nevnt i bestemmelse turvegtrasè som nevnt i bestemmelse Bromstadveiens forlengelse nevnt i bestemmelse Dispensasjonen er gyldig ut 2013 og innvilges på vilkår av at Sektor Lade Eiendom AS inngår utbyggingsavtale med Trondheim kommune som beskrevet i saksframlegget. Utbyggingsavtalen skal sikre forholdsmessig bidrag til følgende tiltak nevnt i planbestemmelsenes 4: - bydelspark - lokalgate - turvegtrase Det settes i tillegg følgende vilkår for dispensasjon: - Direkteavkjøringen fra Haakon VIIs gate skal stenges for biltrafikk, men holdes åpen for gående og syklende inntil permanente løsninger er etablert. - Det skal sendes inn revidert utomhusplan som i betydelig grad ivaretar hensynet til gående og syklende. Denne skal godkjennes av kommunen. - Det skal opparbeides nytt eget felt for vestgående trafikk inn i rundkjøringen. Alle disse vilkårene må være oppfylt før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest blir gitt for tiltaket. Saken sendes tilbake til administrasjonen, som fatter vedtak som ivaretar formelle og tekniske krav for tiltaket. Saksutredning: Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 Bakgrunn Byggesakskontoret ga hhv og rammetillatelse og igangsettingstillatelse for bruksendring av eksisterende bygningsmasse og oppføring av tilbygg på ca 600 m 2 på eiendommene gnr. 412 bnr. 269 og gnr. 412 bnr Søknaden var fremmet av Per Knudsen Arkitekter AS på vegne av Sektor Lade Eiendom As, og omfattet kun dispensasjon fra kommunedelplanens krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Søknaden framgår av orienteringsvedlegg 1 og 3, tillatelsene av orienteringsvedlegg 2 og 4. Bygningen er tidligere benyttet til bilutsalg (Møller Bil) og er nå tenkt brukt til detaljhandel (Ultra, Jula, Sport Extreme og Reflex). Byggesakskontoret gjorde i brev av ansvarlig søker oppmerksom på at dersom rekkefølgekrav i gjeldende kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll ikke var oppfylt ved søknad om brukstillatelse, ville det være nødvendig med dispensasjon fra disse, jf orienteringsvedlegg 5. Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra rekkefølgekravene den og (saksvedlegg 1 og saksvedlegg 2). Det er i forbindelse med dispensasjonssøknaden også utarbeidet et notat med trafikkberegninger fra firma Rambøll AS, datert (saksvedlegg 3). Dispensasjonssøknaden er nabovarslet, og Jernbaneverket har avgitt en merknad vedrørende ulovlig kryssing av jernbanen, og hvor det opplyses at en midlertidig gangbru blir etablert mai/juni Det foreligger ingen ytterligere nabomerknader. Fakta De omsøkte eiendommer omfattes av kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll, vedtatt av Bystyret For det aktuelle området (S2-C) gjelder følgende rekkefølgekrav: 4.1 Tiltak som utløser rekkefølgekrav Utbygging kan ikke skje før nødvendig infrastruktur og samfunnstjenester er etablert. Rekkefølgekrav i gjelder for alle tiltak som omfatter nybygg, tilbygg eller bruksendring på mer enn 300 m2 BRA Ny bebyggelse innenfor senterområde S2-C, kan ikke tas i bruk før bydelspark F5 er opparbeidet Bromstadvegens forlengelse Bebyggelse i S2 kan ikke tas i bruk før Bromstadvegens forlengelse fra Strindheimskrysset til Haakon VII`s gate er etablert Lokalgater Bebyggelse i det enkelte felt/kvartal i senterområder og næringsområder kan ikke tas i bruk før tilgrensende lokalgatenett til feltet/kvartalet er opparbeidet i samsvar med retningslinjene Bebyggelse i N3 og S2-C kan ikke tas i bruk før turvegtrasè og grøntdrag, langs nordsiden av jernbanen er opparbeidet. Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 Kravene må være oppfylt for at tiltakene skal kunne tas i bruk; hvis ikke må det være gitt dispensasjon. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold som ikke berører hensyn ivaretatt i planog bygningsloven kunne anses som særlig grunn. Rådmannens vurdering 1. Infrastruktur Ansvarlig søker hevder at kommunen har vurdert og gitt dispensasjon ved at det er gitt ramme- og igangsettingstillatelser. Dette er kommunen fundamentalt uenig i, og det er gitt klart uttrykk for dette i munntlig og skriftlig kommunikasjon. Søker har på tross av påstanden om implisitt godkjenning søkt om dispensasjon.som særlige grunner anføres at hensynene bak de aktuelle bestemmelsene blir ivaretatt ved tiltakshavers inngåelse av utbyggingsavtale med kommunen. Det vises til saksvedlegg 1 og 2. Kommunen har besvart forståelsen av ramme- og igangsettingstillatelsene i brev av , saksvedlegg 7. Ytterligere korrespondanse om dette mellom byggesakskontoret, kommunaldirektøren og advokatfirma Schjødt DA følger som saksvedlegg 4, 5 og 6. I bystyrets vedtak av kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll den heter det: Tillegg til 4.1. Tiltak som utløser rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene for oppgradering av Haakon VIIs gate skal ikke bidra til at nødvendig og avgrenset utvidelse for eksisterende næringsvirksomheter blir sterkt forsinket eller hindret. Det må derfor etableres en ordning slik at økonomiske bidrag til infrastrukturtiltak kan sikres selv om utvidelsen kommer i forkant av ferdigstillelsen av Haakon VIIs gate. Rådmannen anser at det ovennevnte prinsipp er relevant også i forhold til vurdering av dispensasjon fra de rekkefølgekrav som ikke er omtalt i det ovenstående sitat. En slik vurdering er også relevant med bakgrunn i flertallsmerknaden fra den samme bystyrebehandlingen:..bystyret mener utbygging av S2 må prioriteres fordi senteret har stor betydning for området og kan bidra mest til utbygging av infrastruktur. Kravene i reguleringsbestemmelse (bydelspark), (lokalgater) og (turvegtrasè) er etter rådmannens vurdering forhold som kan ivaretas på tilfredsstillende måte i en utbyggingsavtale, utkast til avtale følger vedlagt som saksvedlegg 9. Rådmannen mener det vil være naturlig å sette krav om endelig avtale som vilkår for å kunne fravike kommunedelplanens rekkefølgekrav. Rådmannen mener på bakgrunn av det ovenstående at kravet til særlige grunner er oppfylt. Det er derved grunnlag for å gi dispensasjon fra rekkefølgekrav til opparbeidelse av bydelspark, lokalgater og turvegtrase, dersom oppfyllelse av kravene skjer på annen måte, og er sikret i utbyggingsavtaler. 2. Trafikkforhold, herunder Bromstadvegens forlengelse (rekkefølgekrav 4.3-2) Et rekkefølgekrav som ikke er omtalt spesifikt i de innsendte dispensasjonssøknader er forholdet til Bromstadsvegens forlengelse. Kravet er at Bromstadvegens forlengelse skal være fullført før tiltak innenfor S2-C tas i bruk, med bakgrunn i forventet trafikkvekst som følge av full utbygging innenfor senterområdet S2. Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 Rådmannen har derfor i forbindelse med dispensasjonssøknaden bedt om å få framlagt trafikkberegninger for å kunne ta stilling til om det kan være forhold som begrunner at man ikke behøver å vente på fullføring av Bromstadvegens forlengelse, før eiendommen tas i bruk som omsøkt. Beregningene omfatter tiltakets trafikkpåvirkning på Haakon VIIs gate, og da særlig kapasiteten på rundkjøringen lengst øst i Haakon VIIs gate en rundkjøring nært knyttet til de aktuelle eiendommer, jf saksvedlegg 3. Hovedkonklusjoner i beregningene er: - Den totale trafikkveksten som tiltaket medfører er ca 2200 envegsturer YDT - Hovedvekten av denne trafikkøkningen forventes å bevege seg inn i området fra øst, og returnere i samme retning - Trafikkbelastningen på Haakon VIIs gate vil øke noe, både som følge av et større antall biler inn til Ladeområdet pga de nye butikkene, men også fordi de samme kundene vil besøke flere mål. Eksempelvis er det naturlig å anta at noen kunder vil besøke både Ultra og City Lade og at de vil kjøre bil mellom disse butikkene. - Det mest kritiske i forbindelse med tiltaket er således kapasiteten til rundkjøringen nordøst for tiltaket. Denne er viet ekstra oppmerksomhet i trafikkanalysen. - Økt aktivitet på begge sider av Haakon VII s gt ved etablering av Lade Arena på den ene siden og Ultra, Jula og Sport Extreme på den andre vil øke behovet for sikre kryssingsløsninger for gående og syklende. Det uregulerte gangfeltet vest for rundkjøringa er under press trafikksikkerhetsmessig ved kryssing over fire kjørefelt på veg med ÅDT mellom og kjøretøy. Det bør vurderes å forsere bygging av signalregulert kryss i Haakon VII s gt ved Lade Arena for å skape bedre forhold for venstresvingende trafikk fra Lade arena og for å sikre kryssingsmuligheter for fotgjengere mellom to attraktive mål. Rådmannen viser til trafikkberegningene i sin helhet i saksvedlegg 3. Det er rådmannens vurdering at tiltaket vil ha en relativ liten innvirkning på den allerede store trafikkmengden som preger området. For den trafikkveksten tiltaket likevel generer mener rådmannen at det må foretas avbøtende tiltak. Rådmannen mener trafikkavviklingen til de aktuelle eiendommer kan løses bedre ved å i større grad tilrettelegge for gående og syklende. Et sammenhengende gang- og sykkelvegsystem langs Haakon VIIs gate er under planlegging. Det er sannsynlig at en reguleringsplan for dette blir vedtatt sommer 2008, og at byggestart for ny Haakon VIIs gate kan tidligst skje i august-september For best mulig trafikksikkerhet i perioden fram til gang- og sykkelveg er ferdigstilt mener rådmannen at dagens direkteavkjørsel for kjøretøyer inn fra Haakon VIIs gate må stenges. Denne er smal og fungerer som en barriere for syklende som kommer vestfra til eiendommen. Avkjøringen representerer også en potensielt ulykkespunkt. Selv om det ikke er registrert ulykker i forbindelse med avkjøringen pr i dag, vil den økte og endrede bruk av eiendommen øke denne risikoen. Rådmannen mener også Rambøll AS konkrete anbefaling vedrørende utforming av rundkjøringen (saksvedlegg 8) må settes som vilkår for midlertidig dispensasjon, noe som også er inntatt i utkast til utbyggingsavtale (saksvedlegg 9). Ved å etablere et nytt felt inn i rundkjøringen vil man få en bedre trafikkavvikling. Etablering av feltet settes som forutsettning for midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest. Rådmannen finner etter dette at følgende tiltak vil fungere avbøtende for den økning i trafikkveksten som genereres av tiltaket: Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 - Etablering av nytt, eget felt for vestgående trafikk inn i rundkjøringen - Innsending av oppdatert utomhusplan som tar hensyn til gående og syklende, og gir gode løsninger for sykkelparkering - Stenging av direkteavkjørsel for biltrafikk fra Haakon VIIs gate. For ordens skyld nevnes at det har vært korrespondanse med Statens Vegvesen i anledning denne saken, og de uttaler om fremdriften i arbeidet med Bromstadvegens forlengelse: Vegprosjektet E6 Trondheim - Stjørdal har pr. idag vedtak i stortinget på bygging av klaffebru over Nidelva. Det arbeides med å få hovedprosjektet (med Bromstadvegens forlengelse) vedtatt juni iår. Dersom dette går i orden, vil Bromstadbrua og forbindelse Strindheim - Lade bygges i perioden ultimo 2011 til våren Saksbehandlingen Tiltakshaver har, både gjennom ansvarlig søker Per Knutsen Arkitekter og Advokatfirmaet Schjødt DA, kommet med en rekke anførsler til kommunens saksbehandling. Rådmannen kan ikke se at dette har relevans for vurdering av vilkåret om særlig grunn i pbl 7. All korrespondanse legges likevel ved denne sak, i samsvar med ønske fra tiltakshaver Sektor Lade Eiendom AS. Konklusjon Rekkefølgekravene i gjeldende kommunedelplan ivaretar viktige interesser for en forsvarlig utbygging i Lade/Leangen-området. Rådmannen ser det som svært viktig at disse rekkefølgekravene følges ved byggetiltak. Rådmannen mener det likevel må legges vekt på at omsøkte tiltak omfatter et mindre tilbygg og bruksendring av en bygningsmasse på omlagt 8500 m 2. Det totale potensialet for de omsøkte eiendommer er ca m 2 og det gjenstår altså en mulig utbygging på over m 2, hvorav den største andelen er boligareal. Hensynet til en forsvarlig og god trafikkavvikling for nåværende og kommende bebyggelse på eiendommene blir ivaretatt ved utarbeidelse av reguleringsplanen for eiendommene, som startes opp våren Rådmannen finner at kravet til særlige grunner for å dispensere fra de aktuelle rekkefølgekrav er oppfylt, men anbefaler likevel av hensyn til den videre utvikling i området at dispensasjonen fra rekkefølgekravene gjøres tidsbegrenset, med varighet ut året 2013, som er forventet tidspunkt for ferdigstillelse av Bromstadvegens forlengelse. Videre anbefaler rådmannen at det settes som vilkår at tiltakshaver inngår utbyggingsavtale som sikrer relevant bidrag til følgende tiltak: - bydelspark som nevnt i bestemmelse lokalgate som nevnt i bestemmelse turvegtrasè som nevnt i bestemmelse Rådmannen anbefaler videre at det settes som vilkår at: - direkteavkjøringen fra Haakon VIIs gate stenges for biltrafikk, men holdes åpen for gående og syklende - det sendes inn revidert utomhusplan som tar hensyn til gående og syklende - det skal opparbeides nytt eget felt for vestgående trafikk inn i rundkjøringen. Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Det forutsettes at en utbyggingsavtale foreligger før administrasjonen utsteder midlertidig brukstillatelse for tiltaket. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav, mottatt Saksvedlegg 2: Søknad om midlertidig dispensasjon fra rekkefølgekrav, mottatt Saksvedlegg 3: Trafikkanalyse fra Rambøll (datert ) Saksvedlegg 4: Brev fra Advokatfirmaet Schjødt DA (datert ) til Byggesakskontoret Saksvedlegg 5: Brev fra kommunaldirektør Grimstad til Advokatfirmaet Schjødt DA (datert ) Saksvedlegg 6: Brev fra Advokatfirmaet Schjødt DA til kommunaldirektør Grimstad (datert ) Saksvedlegg 7: Brev fra Byggesakskontoret til Advokatfirmaet Schjødt DA (datert ) Saksvedlegg 8: Utforming av rundkjøring Saksvedlegg 9: Utkast til utbyggingsavtale Orienteringsvedlegg 1: Søknad om dispensasjon fra plankrav fra PKA datert Orienteringsvedlegg 2: Rammetillatelse m/dispensasjon fra plankrav, datert Orienteringsvedlegg 3: Følgebrev ifm søknad om igangsettingstillatelse fra PKA datert Orienteringsvedlegg 4: Igangsettingstillatelse, datert Orienteringsvedlegg 5: Brev fra Byggesakskontoret til PKA, datert Orienteringsvedlegg 6: Ortofoto over området. Saksfremlegg - arkivsak 06/