Er det inngått bindende avtale mellom Petra Ås og Forny AS om salg av Petras enebolig på grunnlag av e-postene som ble utvekslet 17. og 19. februar?

Transkript

1 SENSORVEILEDNING KONTRAKTSRETT I SKOLEEKSAMEN 23. APRIL 2010 Del I Spørsmål 1 Er det inngått bindende avtale mellom Petra Ås og Forny AS om salg av Petras enebolig på grunnlag av e-postene som ble utvekslet 17. og 19. februar? Det mulige grunnlaget for avtalerettslig binding er her knyttet til utveksling av tilbud og aksept, dvs. den avtalemekanismen som er regulert i avtl. kap. 2. Dersom e-posten av 17. februar er å anse som et tilbud og e-posten av 19. februar som en dekkende aksept, må aksepten anses fremsatt innen akseptfristen så snart som mulig. Mangel på presisering av fristen tilsier at akseptfristen reguleres av avtl. 3. Hvorvidt man bygger på avtl. 2 eller 3 får her imidlertid ingen avgjørende betydning da svaret på e-posten av 17. februar uansett vil være rettidig, En eventuell e-post er heller ikke rettidig tilbakekalt da det må forutsettes at e- posten er kommet til Forny AS` kunnskap, jf. avtl. 7. Om akseptfrist og tilbakekall ikke uttrykkelig tas opp, bør det ikke utgjøre noe minus av betydning. Det blir da for det første spørsmål om e-posten fra Forny AS av 17. februar skal anses som et rettslig bindende tilbud. Vurderingstemaet, slik det følger av rettspraksis og juridisk teori, er om Petra hadde rimelig grunn til å oppfatte utsagnet som rettslig bindende. Retningslinjer for vurderingen er om utsagnet fremstår som tilstrekkelig konsist og uttømmende. Herunder er det av betydning om utsagnet tar stilling til de vesentlige punkter av betydning for en avtale. Utgangspunktet blir ordlyden i e-posten. Formuleringen kan være interessert i å betale fremstår isolert sett ikke som helt ubetinget. Det kan argumenteres for at formuleringen fremstår mer som et utgangspunkt for forhandlinger. På den annen side er bakgrunnen for utsagnet at Forny AS har vært på befaring på eiendommen, og slik har et reelt grunnlag for å gi et bud. Også utsagnet Vennligst gi oss en tilbakemelding ( ) fremstår som noe ukonsist. Det bes ikke uttrykkelig om aksept, men en tilbakemelding om hvorvidt dette er av interesse ( ). Isolert sett kan det være nærliggende å forstå det som et initiativ for å komme i gang med videre forhandlinger. Når det gjelder hvilken vekt man ved tolkningen skal legge på ordlyden isolert sett, er det et poeng at det er tale om en profesjonell part, som har erfaring med kjøp og salg av eiendom. Det må kunne tas som utgangspunkt at en profesjonell part er 1

2 seg mer bevisst formuleringene knyttet til grensene for binding eller ikke-binding enn en privat part uten erfaring med denne typen transaksjoner. Det som først og fremst kan tale i retning av binding er at utsagnet inneholder klare utsagn om både pris og overtakelsesdato. På den annen side inneholder ikke utsagnet noe om oppgjøret, noe som etter omstendighetene kan være et vesentlig punkt når det er tale om overdragelse av fast eiendom. Her er det likevel et poeng at partene kan falle tilbake på den alminnelige bakgrunnsretten. Den mest nærliggende konklusjonen kan synes å være at e-posten ikke kan anses som et rettslig bindende tilbud, men kun et utgangspunkt for forhandlinger. Her må det likevel være forsvarlig å argumentere for den motsatte løsningen. Forutsatt at det var tale om et rettslig bindende tilbud er det spørsmål om Petras e-post av 19. februar skal anses som en aksept som medfører binding. Etter anførslene i faktum bør kandidatene se at dette spørsmålet skal behandles subsidiært dersom man kommer frem til at e-posten av 17. februar ikke er å anse som et tilbud. For det første er det da et vilkår at svaret er tilstrekkelig konsist til at det kan anses som et rettslig forpliktende utsagn og ikke bare et forhandlingsutspill. For det andre er det et vilkår at aksepten stemmer med tilbudet, jf. avtl. 6 første ledd. På samme måte som det mulige tilbudet, er utsagnet etter sin ordlyd noe forbeholdent, herunder ved ordlyden ønsker å selge ( ) Siden det må kunne legges til grunn at Marte ikke har særlig erfaring med denne typen transaksjoner kan det hevdes at valg av formulering får noe mindre vekt. Noen vil her kanskje trekke inn Rt (Harkestad), som har vært fremme i undervisningen. Det kan være relevant å nevne avgjørelsen. Saksforholdet var imidlertid i liten grad sammenlignbart, slik at avgjørelsen nok ikke gir noe vesentlig bidrag her. Selv om det er utsagn som kan fremstå som noe vage, kan det hevdes at e-posten samlet sett fremstår som relativt konsis i form og innhold, bl.a. ved formuleringen bekrefter og ved at det foreslås en bestemt dato for kontraktssignering. På den annen side kan det også argumenteres for at utsagnet knyttet til kontraktssignering kan forstås slik at Petra antar at endelig binding skjer først på dette tidspunktet. Hvilken konklusjon kandidatene kommer til bør være av underordnet betydning. Spørsmålet blir så om aksepten stemmer ( ) med tilbudet, jf. avtl. 6 første ledd. Svaret er overensstemmende for så vidt gjelder pris. Hovedspørsmålet er hvilken betydning det får at Petras svar ikke sier noe om overtakelsesdato. Enighet om overtakelsesdato er ikke uten 2

3 videre et avgjørende vilkår for avtalerettslig binding. Her kan det være nærliggende å se det slik at svaret må tolkes slik at Petra stilltiende aksepterer den foreslåtte overtakelsesdato. Eventuelt kan man tolke det slik at hun legger til grunn at spørsmålet skal være gjenstand for videre forhandlinger. For så vidt gjelder dette alternativet, kan det argumenteres for at Petra så fall burde latt det komme klarere fram. At Petra i ettertid gjør gjeldende en bestemt oppfatning om overtakelsesdato, kan ikke anses avgjørende ved tolkingen av e-posten av 19. februar, siden denne oppfatningen ikke er gjort synlig overfor Forny AS. Petra har gjort gjeldende at avtale ikke kan anses inngått så lenge kontrakt ikke er signert. Legger man til grunn at binding har skjedd ved utveksling av tilbud og aksept etter avtalelovens modell, får det ingen betydning at kontrakt ikke er underskrevet. Det følger både av det alminnelige prinsippet om formfrihet og høyesterettspraksis vedrørende overdragelse av fast eiendom. Underskriving av kontrakt må for dette tilfellet anses som en formalisering, og eventuelt utfylling, av den avtale som allerede er inngått. Spørsmål 2: Forutsett at bindende avtale ikke er inngått: Har e-posten av 19. februar noen bindende virkning for Petra Ås? Spørsmålet som er tenkt drøftet her, er om e-posten kan anses å inneholde er rettslig bindende tilbud. Dersom årsaken til at bindende avtale ikke anses inngått er at Petras svar ikke stemte overens med aksepten følger det av avtl. 6 første ledd at svaret anses som avslag i forening med nyt tilbud. Dette forutsetter likevel at svaret oppfyller de grunnleggende krav for å være et rettslig bindende utsagn. Selv om det ikke spørres uttrykkelig etter det, er det positivt om kandidatene får frem hva den eventuelle rettslige bindingen innebærer, nemlig at Petra er bundet av tilbudet innenfor akseptfristen. Vurderingen av om utsagnet i e-posten kan anses som et tilbud må foretas ut fra samme vurderingstema som under spørsmål 1. Innholdet i vurderingen vil også langt på vei være sammenfallende. Her må det derfor være helt forsvarlig å vise til tidligere drøftelse. 3

4 Spørsmål 3: Kan avtalen revideres etter avtl. 36? Det overordnede vurderingstemaet er om det ville virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende, jf. avtl. 36. Kandidatene kan gjerne knytte noen innledende bemerkninger til urimelighetsterskelen, men lengre teoretiske utlegninger om urimelighetsvilkåret generelt bør unngås. Avtl. 36 andre ledd inneholder relevante momenter for drøftelsen. Kandidatenes drøftelser må ikke nødvendigvis, og kanskje helst ikke, være en slavisk gjennomgang av disse momentene. Ut fra faktum må det legges til grunn at planene om utvidelse av Sofus ikke var kjent, eller burde være kjent, for noen av partene på det tidspunktet forliksavtalen ble endelig inngått. Opplysningene i faktum tilsier at det er tale om et avtaleforhold der det ikke var noen opprinnelig ubalanse mellom ytelsene: Prisen ble fastsatt ut fra all tilgjengelig informasjon som fantes i markedet. Det sentrale spørsmål blir dermed om den etterfølgende utviklingen leder til at avtalen nå kan settes til side helt eller delvis ved at det virker urimelig å gjøre avtalen gjeldende. Eiendommens verdi er i løpet av de to siste årene nesten tredoblet, noe som innebærer et betydelig avvik fra vederlaget Petra fikk i Faktum har en side mot læren om bristende forutsetninger. Det er positivt om kandidatene ser at vurderingsmomentene etter læren om bristende forutsetninger kan ha betydning også etter avtl. 36. Det er videre positivt om kandidatene presiserer den klare hovedregelen om at etterfølgende utvikling er partenes egen risiko. At eiendomspriser kan stige kraftig på grunn av ytre begivenheter må som et utgangspunkt anses å være egen risiko. Av betydning ved den konkrete urimelighetsdrøftelsen er det også at ingen av partene på tidspunktet for avtaleinngåelsen hadde noen mulighet for å forutse den etterfølgende utviklingen. Terskelen for lemping, ville kunne være noe lavere dersom det kunne legges til grunn at Forny AS hadde mulighet for å forutse utviklingen, noe faktum ikke gir holdepunkter for. Kandidatene vil gjerne vise til Rt og Rt (Røstad- og Skjelsvikdommen). Det er likevel den vesentlige forskjellen mellom disse avgjørelsene og oppgavens faktum at avgjørelsene knyttet seg til vederlagets størrelse i et langvarig, løpende avtaleforhold, mens 4

5 det her er tale om en avtale der begge partene allerede har oppfylt sine forpliktelser. Når det gjelder terskelen for å gripe inn i et avtaleforhold der forpliktelsene allerede er oppfylt, kan det argumenteres for at terskelen for å gripe inn må være enda høyere enn det som ble skissert i tomtefesteavgiftavgjørelsene. Dette må ses i sammenheng med hensynet til forutberegnelighet og behovet for å kunne innrette seg etter som tiden går. Tidsforløpet kan i den sammenheng være av betydning. Denne typen hensyn ble fremhevet for eksempel i Rt (Svigermordommen). Dersom planene hadde blitt kjent for eksempel allerede før partene hadde oppfylt sine forpliktelser, kunne det være et argument for at terskelen for å konstatere urimelighet kunne vært noe lavere. Det gikk imidlertid over et halvt år etter avtaleinngåelsen før planene i det hele tatt ble kjente og ca. to år før det realiserte seg i den konkrete salgsavtalen for Forny AS. Sammenlignet med Røstad- og Skjelsvikdommen er det også et poeng at det der gjaldt vederlagsjustering som følge av inflasjon, mens det her er tale om verdiendring på grunn av en endring i markedet. Selv om Forny AS får en betydelig gevinst på eiendomskjøpet, er det tvilsomt om Petra kan bruke avtl. 36 som grunnlag for å kassere inn en andel av gevinsten. Petra har som tilleggsargument anført sin rolle som svak part. Styrkeforholdet mellom partene er prinsipielt relevant ved anvendelsen av avtl. 36, men når det som her er tale om en etterfølgende utvikling som ingen av partene kunne forutse, er det neppe grunn til å tillegge argumentet særskilt betydning. Petra har til sist anført endringer i sin økonomiske stilling. Hvilken virkning avtalen får for den konkrete part kan i prinsippet være relevant ved anvendelsen av avtl. 36, jf. for eksempel Rt I nevnte sak var det imidlertid tale om å lempe en forpliktelse, mens det i oppgaven her evt. er tale om at avtalen skal gå tilbake, eller at Forny AS skal betale andelen av en gevinst. Den mest nærliggende konklusjonen er etter min oppfatning at avtalen ikke kan revideres etter avtl. 36. Forny AS tar opp som en egen anførsel at Petra ved passivitet uansett har forspilt sin rett til å kreve revisjon etter avtl. 36. Anførselen kan tas opp under urimelighetsdrøftelsen, men det kan også ses som en mulig selvstendig bortfallsgrunn. Her blir uansett poenget at Petra neppe kunne sies å ha tilstrekkelig oppfordring til å kreve revisjon, bare på bakgrunn av kunnskap om utvidelsesplanene. Passivitet som selvstendig bortfallsgrunn kan ikke forventes kjent av 5

6 kandidatene, og anførselen må ved bedømmelsen ført og fremt være et pluss for de som får noe ut av den, og i mindre grad noe minus for de som ikke treffer helt. Etter mitt syn bør konklusjonen helst være at avtalen ikke kan revideres. Hvilken konklusjon kandidatene kommer frem til, bør imidlertid ikke være avgjørende. Det forventes ikke at kandidatene drøfter hva en evt. revisjon skal gå ut på. Spørsmål 3: Har Lars Holm krav på å kjøpe flybillettene til kr ,-? Det aktuelle rettsgrunnlaget som skal drøftes er avtl. 32 første ledd. Det må uten nærmere drøftelse kunne legges til grunn at TASS ved sin annonsering av flypriser på sin hjemmeside anses å ha avgitt en viljeserklæring. Det er likevel helt forsvarlig å drøfte dette kort. Videre blir det spørsmål om det foreligger feilskrift eller annen lignende feiltagelse. Siden årsaken til feil prisangivelse er en feil i datasystemet foreligger det ikke feilskrift i snever forstand, slik at det blir spørsmål om det er tale om annen lignende feiltagelse. Her må det kunne argumenteres med at de samme hensyn som ved feilskrift i snever forstan gjør seg gjeldende selv om årsaken til feilen ligger i datasystemet. I læreboken (s. 157) redegjøres det for diskusjonen knyttet til om feil ved elektronisk overføring rammes av avtl. 32 andre ledd. Det dreier seg her imidlertid ikke om elektronisk befordring, slik at man helst bør legge til grunn at denne problemstillingen ikke aktualiseres. Det forventes heller ikke at kandidatene tar opp problemstillingen. Det må legges til grunn som uomtvistet at feilen har medført at viljeserklæringen har faat et andet indhold end tilsigtet. pørsmålet blir så om Holm indsaa eller burde indse at det forelå en feiltakelse. Her kan det for det første spørres prisen i seg selv medførte at Holm burde innse at det forelå en feil. Prisen fremstår som lav, men kanskje ikke eksepsjonelt lav, sett i lys av at det er relativt vanlig at flybilletter tilbys til svært lave priser. Når det gjelder betydningen av prisen isolert sett må det tas høyde for at kandidatene kan legge til grunn ulike forutsetninger med hensyn til om den skal oppfattes som høy eller lav, så lenge det ikke glir ut i omfattende faktumspekulasjon. Et annet moment er det forhold at prisen ikke er særskilt fremhevet som et tilbud (i betydningen prisgunstig). Dette kan isolert være egnet til å gi en viss mistanke om at 6

7 noe kan være galt. På den annen side må det ses i sammenheng med at TASS var kjent for å tilby lave priser. I faktum er det oppgitt at Holm er dataingeniør. Dermed kan det spørres om han av den grunn hadde særskilt grunn til å tro at noe var galt. Faktum gir likevel få holdepunkter for at det var forhold ved pristilbudet som tilsa at Holm burde skjønne at det var resultat av en datafeil. Når det gjelder konklusjonen bør det være åpnet for begge løsninger. 7

8 Nærmere om vurderingen Spørsmål 1 og 2 er den mest omfattende delen. Problemstillingene her knytter seg til helt sentrale temaer innenfor Kontraktsrett I, men oppgaven kan by på utfordringer når det gjelder å strukturere fremstillingen og å få med seg alle problemstillingene og anførslene. Ved bedømmelsen må det legges vekt på om kandidatene behersker det materielle, evnen til å strukturere fremstillingen og evnen til en rettskildemessig ryddig drøftelse. Det kan være relevant å trekke inn rettspraksis, men det er mindre skjønnsomt med lengre utlegninger om enkeltstående dommer. Andre rettsavgjørelser enn de som er uttrykkelig nevnt i veiledningen kan selvsagt være relevante. Spørsmål 3 gjelder avtl. 36, som også må anses som et sentralt tema. Bestemmelsens karakter av rettslig standard og anvisning på en konkret helhetsvurdering gjør det vanskelig å trå helt feil her. De gode drøftelsene må imidlertid forventes å komme videre enn en ren pro et contra drøftelse. Bl.a. bør man se at det her er tale om etterfølgende utvikling som grunnlag for rimelighetsprøving. Man bør også evne å skille mellom de ulike argumenters relevans og vekt, herunder se at de rent individuelle omstendigheter ikke bør tillegges særlig vekt, om noen vekt i det hele tatt, slik faktum er her. Spørsmål 4 gjelder avtl. 32 og kan ikke anses spesielt vanskelig. Hovedvekten bør legges på god tro drøftelsen. Den samlede bedømmelsen må bero på en helhetsvurdering. Man må kunne nå det øverste karaktersjikt selv om ikke alle anførsler er behandlet og selv om man trår feil på enkelte punkter. Det bør heller ikke være til hinder for beste karakter om strukturen ikke er optimal på alle punkter. Ved helhetsvurderingen bør det hensyntas om kandidaten samlet sett viser god forståelse for sentrale avtalerettslige problemstillinger. Kandidatene i øverste sjikt vil gjerne kjennetegnes ved at de både klarer å presentere det generelle rettsgrunnlaget og å foreta skjønnsomme drøftelser av det konkrete faktum. Som sagt må det likevel være rom for feilskjær. Kandidater i det midtre sjikt vil gjerne typisk ha god kjennskap til det generelle rettsgrunnlag, men slik at de konkrete drøftelsene blir noe mindre overbevisende, 8

9 De svakeste besvarelsene vil gjerne kjennetegnes ved gjennomgående svak struktur, mange materielle feil og upresisheter og manglende evne til å skille det relevant fra det ikkerelevante. Strykbesvarelsene vil kjennetegnes ved kvalifisert svikt i forståelsen på de fleste av spørsmålene, evt. i kombinasjon med at ett eller flere spørsmål ikke er behandlet. Jeg tar gjerne imot tilbakemeldinger på veiledningen, bl.a. mht. poenger som kan være oversett og dersom det er punkter som gjennomgående viser seg å falle vanskelig for kandidatene. Dersom det skulle vise seg at tidsnød blir et gjennomgående problem, er det også fint om det meldes tilbake om dette. Bergen 22.mars Hilde Hauge 9