Detaljregulering for Strandveien vest: 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Thorbjørn Faber Geirbo L.nr.: 12270/2013 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2011/1900 Utvalgssak Detaljregulering for Strandveien vest: 1.gangsbehandling etter 12-10, i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /13 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 86/11. Areal- og transportplan Buskerudbyen VEDLEGG 1 Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Vedlegg K: Trafikkanalyse Strandveien Vest - rev 1, Vedlegg L: Støyvurdering datert Vedlegg R: Risiko- og sårbarhetsanalyse 7 Vedlegg W: Volumstudie 8 Vedlegg Y: Studier av fjernvirkning Vedleggene fra 4 til 8 sendes ikke ut på papir, men kan leses på kommunens nettside og de ligger også på politikerrommet. På politikerrom: Plankart i A2-format Merknader til varsel om oppstart samt øvrige vedlegg til planbeskrivelsen SAMMENDRAG Hensikten med planen er å legge til rette for sentrumsutvikling med boliger, forretning, kontorer og tjenesteytende virksomhet. Reguleringsforslaget legger opp til høy utnyttelse, i tråd med mål i kommuneplanen og i Areal- og transportplan Buskerudbyen. Området er i Side 1

2 kommuneplanen avsatt til sentrumsområde Y, men tiltakshaver legger i all hovedsak sentrumsområde X til grunn for sitt planforslag. Dette medfører noe høyere maksimal tillatt byggehøyde, og noe lavere parkeringskrav. Til planavklaring ble det varslet to innsigelser til planen; en fra fylkesmannen på grunn av støy, og en fra Statens vegvesen på grunn av forholdet til mulig utvidelse av E134 til fire felts motorvei. Planen er utformet slik at den imøtekommer Vegvesenets behov for å kunne bruke Strandveien som anleggsområde ved en eventuell utvidelse av E134. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og at samfunnsinteresser er ivaretatt. Det anbefales at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn. OPPLYSNINGER Hensikt med saken Denne saken er underlag til 1.gangsbehandling i Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, der det skal tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandling av planen. Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen etter i PBL snarest, og senest innen tolv uker, vedta om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet Planområdet ligger sentralt i Mjøndalen (se illustrasjon nr.1, planområdet er markert med stiplet, blå linje) og omfatter eiendommene 23/3, 23/4, 23/15, 15/306, 15/400. Mesteparten av planområdet eies av Strandveien Vest AS, mens de to eiendommene i øst med kombinasjon bolig/næring er eiet av beboere. I tillegg inngår deler av 2054/1 og 23/1, som er veigrunn eiet av Nedre Eiker kommune, og 15/60, som eies av Jernbaneverket. Planstatus og overordnede føringer I Areal- og transportplan Buskerudbyen er Mjøndalen identifisert som én av seks prioriterte utviklingsområder der så mye som mulig av bolig- og arbeidsplassveksten skal skje frem til Planretningslinje P6.1 peker på at sentralt beliggende industriområde med lav bruksintensitet bør omdannes til bolig, forretning og tjenesteyting. Det er et mål i kommuneplanen at det skal fortettes i sentrumsområdene og at Mjøndalen skal styrkes som kommunesenter. Planområdet er i kommuneplanens arealdel for det meste avsatt til sentrumsformål Y, i tillegg er et lite areal avsatt til jernbane (se illustrasjon nr. 2, planområdet er markert med blå linje). Side 2

3 Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Pågående planarbeid i nærområdet Veigrunnen i Strandveien omfattes også av planområdet for pågående detaljregulering E134 Mjøndalen - Øvre Eiker kommune midtdeler som utarbeides av Statens vegvesen. Hele planområdet inngår også i pågående planområde for kommunal detaljregulering for flomsikring av Mjøndalen. Rådmannen arbeider for at disse planene samordnes. Ved eventuelle avvik vil dette beskrives i sak(er) til politisk behandling. Side 3

4 Planforslaget Planforslaget for Strandveien vest legger til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for bolig, forretning og tjenesteyting. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder Området foreslås regulert til sentrumsformål med forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse som tillatt bruk. I tillegg tillates energianlegg og avløpsanlegg som er nødvendige for å erstatte eksisterende anlegg og betjene området. Forøvrig foreslås disse arealformålene brukt: Gatetun, kjøreveg, gang- og sykkelveg, fortau, annen veggrunn tekniske anlegg. Planbestemmelsenes foreskriver grad av utnyttelse (%-BYA) på minimum 30 %. På plankartet reguleres det inn tre felt med stigende byggehøyder definert i planbestemmelsenes Høyder er angitt som kotehøyder (meter over havet). Utgangspunktet er kote 6,3, som er høyden på terrenget vest i planområdet. På det østre feltet foreslås maksimal gesimshøyde på kote 20 (fire etasjer, med en tilbaketrekning av den øverste etasje mot Strandveien). Dette tilsvarer sentrumsområde Y. På midtfeltet foreslås maksimal gesimshøyde på kote 23 (fem etasjer, der den øverste er tilbaketrukket mot Strandveien), som tilsvarer sentrumsområde X. På det vestligste feltet (mot Arbeidergata) foreslås maksimal gesimshøyde på kote 26 (seks etasjer, der den øverste er tilbaketrukket mot vest og syd). Dette tilsvarer innmålt maksimalhøyde kote 25,15 på Arbeidergata 34 (NAVbygget). Se illustrasjonen under. Kotehøyder er omregnet til antall etasjer. Uteoppholdsareal og lekeplass Kravene til utoppholdsareal følger kommuneplanens krav, noe som tilsier minimum 20m² for hver boenhet hvorav minimum 10m² skal være privat. Side 4

5 Det skal opparbeides lekeplasser i tråd med kommuneplanens arealdel. Dette vil si at det for hver femtiende bolig skal opparbeides en småbarnslekeplass i minimums avstand 50 m fra boligene. Gjennom rekkefølgekrav i sikres opparbeiding av nærlekeplass på minst 1500 m 2 gnr/bnr: 15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet). Parkering I planbestemmelsenes foreslås parkeringsdekning per bolig som følger minstekravene for sentrumsområde X i kommuneplanens arealdel. Minstekravene til parkering for forretning følger også kommuneplanens arealdel, mens kravene til kontor og tjenesteyting er redusert fra 1,5 biloppstillingsplasser pr. 100 m 2 bruksareal til 0,5 og 1,0 på grunn av svært godt kollektivtilbud. Bilparkering skal hovedsakelig løses i parkeringskjellere, men det tillates i tillegg parkering i gatetun. Samferdselsanlegg Langs både Arbeidergata (mot Mjøndalsbrua) og Strandveien foreslås det gang-/sykkelvei. Arealet mellom gang-/sykkelveien langs Strandveien og bebyggelsen er satt av til gatetun. Hensikten med dette er å sikre areal for omlegging av Strandveien i anleggsperioden ved en eventuell utvidelse av E134. For å sikre tilgang til en eventuell bro fra planområdet over jernbanesporene til jernbanestasjonen er det avsatt et gatetun. Gatetunet sikrer også byggefritt belte over avløpsledning. Rekkefølgekrav Det foreslås rekkefølgebestemmelser (jf. 5.1 i planbestemmelsene) for å sikre opparbeiding av uteoppholdsareal, lekeplasser og annen infrastruktur både i og utenfor planområdet. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Drammens Tidende og Eikerbladet samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok ni innspill til dette varselet. Utbyggingsavtale Parallelt med reguleringsplanen er det varslet utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver og er ennå ikke avsluttet. Denne skal behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Oppfølging av råd i oppstartsmøte I politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte ga utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring 1 Det bør tilstrebes at byggehøyder holder seg til rammer satt i forslag til ny kommuneplan. 2 Eventuelle overskridelser bør begrenses til sørvest i planområdet. Rådmannens vurdering Tatt til følge kun for det østligste delfeltet. Ikke tatt til følge, men virkninger av avvik er vist. Side 5

6 3 Virkninger av eventuelle overskridelser må dokumenteres og søkes minimalisert. Virkningene av byggehøyder på over fire etasjer på nærliggende bebyggelse og for landskapet er dokumentert. Selv om rådmannens vurdering er at føring 1 og 2 i liten grad er fulgt, viser planbeskrivelsen at hensynet bak 1 og 2 er ivaretatt i rimelig grad. Se dessuten under Virkninger av planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart I planbeskrivelsen kapittel 9 gjengis hovedtrekk i merknadene og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart er vurdert på en god måte. De fleste merknader er tatt til følge og innarbeidet i planforslaget, men to merknader kommenteres spesielt. Fylkesmannen varsler innsigelse på grunn av støy Til planavklaringen forelå det en støyanalyse, som baserte seg på én mulig bebyggelsesstruktur, og viste at en slik bebyggelse ikke ville innfri anbefalingen om stille side i Miljøvern-departementets planretningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012). Fylkesmannen har varslet innsigelse, hvis planforslag legger opp til boligbebyggelse, der det ikke kan dokumenteres at støykravene oppfylles. Den oppdaterte støyanalysen, som er vedlagt saken, viser at kravet til stille side kan innfris med annen bebyggelsesstruktur (bebyggelse rundt en borggård). Rådmannen har bedt om møte med fylkesmannen, og rådmannen forventer at varslet om innsigelse frafalles. Statens vegvesen varsler innsigelse på grunn av hindring av utvidelse av E134 I tillegg til arealet en utvidet E134 vil legge beslag på, vil en utvidelse kreve arealer innenfor planområdet til anleggsområde og endret løsning for bro og kryss. Vegvesenet ønsker derfor at det ikke reguleres inn varige tiltak (slik som veianlegg) innenfor en grense på 30 m fra E134, og varsler at etaten vil vurdere innsigelse hvis dette ikke imøtekommes. Planforslaget oppfyller delvis Statens vegvesens krav. Byggegrense mot E134 er satt til 30 m fra senterlinje, som i gjeldende reguleringsplan (MJ 25 Strandsone Drammenselva langs E- 134, utarbeidet av Statens vegvesen og vedtatt 2004). Arealet som foreslås avsatt til gatetun kan brukes, hvis Strandveien må omlegges ved en eventuell utvidelse av E134. Forslagsstiller har også fått utarbeidet en skisse, som viser at E134 kan utvides til fire felt forbi planområdet, uten at Strandveien må forflyttes mot sør. Rådmannen vurderer at forslagsstiller med dette har dokumentert at planforslaget ikke vil hindre en eventuell utvidelse. Vegvesenets nye krav vurderes å sette kommuneplanen vesentlig til side idet et vedtatt fortettingsområde gjøres så smalt at det ikke kan brukes til boliger. Forflytting av Strandveien vil også gi negative konsekvenser for utviklingen av resten av sentrumsområdet mellom jernbanelinjen og E134. For rådmannen vurderes hensynet til kommunens mulighet til å innfri mål i overordnede planer som så tungtveiende, at dette må sette premissene for en eventuell utvidelse av E134, og ikke motsatt. Rådmannen bemerker også at gjeldende reguleringsplan gir tiltakshaver rett til å oppføre bygg til industri, kontorer og forretning på egen eiendom med samme byggegrense som i planforslaget. Planforslagets samsvar med overordnede planer Planforslaget vil kunne bidra sterkt til å innfri målet i kommuneplanen om fortetting i sentrumsområdene og styrking av Mjøndalen som kommunesenter. Byggehøydene som Side 6

7 foreslås går utover byggehøydene for aktuelle området i kommuneplanens arealdel og kommenteres under Virkninger av planforslaget. Planforslaget vurderes å samsvare med Areal- og transportplan Buskerudbyens mål om styring av bolig- og arbeidsplassvekst mot Mjøndalen og planretningslinjen om omdanning av sentralt beliggende industriområder. Virkninger av planforslaget Landskap Tiltakshaver har utarbeidet et notat (vedlegg 8) som illustrerer fjernvirkning av en full utbygging etter planforslaget. Sett nordfra vil en utbygning bidra sterkt til å markere Mjøndalen som tettsted, uten at det går på beskostning av inntrykket av Mjøndalen som et sted omkranset av hjembygdens bakker blide. Illustrasjonene fra de andre stedene viser ingen dramatiske endringer, men at Mjøndalen vil få et mer urbant preg. Rådmannen vurderer at planforslaget vil bidra positivt til opplevelsen av Mjøndalen som et bylandskap, uten å svekke sammenhengen med det større landskapet. Virkning for nærliggende bebyggelse I tråd med føringene Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester ga for det videre planarbeid, er det byggehøydene utover dem som kommuneplanens arealdel tillater som må vurderes. Vedlegg 8 (studier av fjernvirkning) viser at beboerne i NAV-bygget uansett må påregne å miste mesteparten av utsikten, hvis planområdet utbygges i tråd med høydebestemmelsene i kommuneplanen. For beboerne i Strandveien 8-10 (felt S3) vil utbygging i tråd med kommuneplanens arealdel uansett innebære at byggehøyden på nabobebyggelsen økes betydelig. En endring av tillatt byggehøyde på S2 fra fire til fem etasjer vil ikke innebære noen endring av utsikts- eller skyggeforholdene, og heller ingen vesentlig endring av innsynet til eiendommene. For beboerne i Strandveien 12 vil fem etasjer på S2 bety ca. 15 minutter kortere periode med kveldssol deler av sommerhalvåret (og kun så lenge S3 ikke er utbygget). Rådmannen vurderer den negative virkningen av å øke byggehøydene trinnvis fra fire etasjer til seks i planområdet som begrenset. Sentrumsutvikling Forslagsstiller viser at planforslaget kan utbygges til å huse arbeidsplasser eller utvikles med opptil boenheter ved en full utnyttelse av hele planområdet. Planforslaget vil kunne bidra sterkt til å innfri mål i overordnede planer om fortetting i sentrumsområdene og styrking av Mjøndalen som kommunesenter. Området mellom jernbanelinjen og E134 ble avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen 2007, men har likevel ennå ikke endret karakter fra industriområde. Dette planforslaget vurderes å kunne ha samme dragkraft som Kiwi-kvartalet og skape grobunn for tilsvarende utvikling videre østover i området. Rådmannen vurderer hensynet til sentrumsutviklingen i Mjøndalen som et sterkt argument for planforslaget. Planforslaget legger til rette for en fremtidig gangforbindelse over jernbanesporet. En slik gangforbindelse vil være gunstig for å binde sammen og skape et levende sentrumsområde med boliger, handel og tjenesteyting på nordsiden av jernbanesporene. Byggingen av en slik gangforbindelse har flere usikkerheter knyttet til seg og krever avklaring med flere offentlige og private interesser (blant annet med Jernbaneverket). Rådmannen vurderer at det vil være uheldig for fremdriften i reguleringsplanen hvis dette temaet kreves ferdig avklart til 1. gangsbehandling. Rådmannen anbefaler derfor at tiltakshaver til 2. gangsbehandling bes Side 7

8 utrede mulige gangforbindelser over jernbanesporene med tanke på å legge til en ny rekkefølgebestemmelse. Trafikkforhold Bebyggelsen innenfor området vil øke trafikken på veinettet. Trafikkanalysen konkluderer med at utbyggingen av planområdet ikke bør generere mer trafikk enn det krysset Arbeidergata X Mjøndalen bru X Strandveien X Steinbergveien kan tåle. Utbyggingen vil også få konsekvenser for rundkjøringen mellom Steinbergveien og E134 (ved Statoil) som allerede er belastet mer enn ønskelig. Hvis 1. etasje i hele planområdet brukes til dagligvarehandel vil rundkjøringen bli overbelastet. I planforslaget er derfor arealet som tillates brukt til dagligvarehandel i planområdet begrenset til 1000 m 2. Utvidelse av E-134 Forholdet til mulig utvidelse av E134 er beskrevet over. Rådmannen understreker at gjeldende reguleringsplan allerede gir tiltakshaver rett til å oppføre bygg på egen eiendom med samme byggegrense som i planforslaget, og at virkningen planforslaget har derfor kun dreier seg om forholdet på planområdet S3. Nærlekeplass Rådmannen er i tvil om det er riktig å knytte kravet om opparbeidelse av nærlekeplass til Vikhagan (Holtejordet), da halvparten av denne lekeplassen allerede vil opparbeides i forbindelse med boligbygging i Stadionkvartalet. Det vurderes at resten av opparbeidelsen av Vikhagan kan sikres gjennom krav til fremtidige, mellomstore boligprosjekter i Mjøndalen, og at det vil være bedre for kommunen om et så pass stort prosjekt som Strandveien vest kan bidra til opparbeiding av en egen og større lekeplass. Rådmannen anbefaler derfor at rådmannen før 2. gangsbehandling, med tanke på å endre 5.1.2, utreder om en nærlekeplass på minst 1500 m 2 bør opparbeides på gnr/bnr: 23/1 vest for Wildenveys plass i stedet for på Vikhagan. Andre virkninger Øvrige virkninger av planen er tilstrekkelig beskrevet i planbeskrivelsens kapittel 8. Ingen av disse vurderes å ha vesentlige innvendinger mot planforslaget. Avveining av virkninger Rådmannen vurderer at muligheten til å bidra til å innfri mål i overordnede planer veier tyngre enn de negative virkningene planforslaget, ved å gå utover byggehøydebestemmelsene i kommuneplanens arealdel, vil få på utsikt-, skygge- og innsynsforhold for nabobebyggelsen. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - A: Sentrumsutvikling - B: Mulighet for tverrforbindelse over jernbanesporet - C: Utvidelse av E134 Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Naturmangfoldloven 8-12 Planforslaget er vurdert mot Naturmangfoldlovens 8-12 og planen gir ikke endringer som berører eller endre naturmangfoldet innenfor eller rundt området. Side 8

9 Mulig konsekvens for kommunen Planen forutsetter at kommunen stiller kommunal grunn til rådighet for opparbeidelse av nærlekeplass. Siden opparbeidelsen også er en forutsetning for utbygging av detaljregulering for Stadionkvartalet (som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn ) forventes det ikke kommunale utgifter til opparbeidelsen. Kommunen må derimot påregne utgifter til drift. Utbygging av området kan medføre behov for styrkning av skolekapasiteten og tilsvarende på barnehagesektoren. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Strandveien vest vurderes å være i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i forhåndsvurdering Der planforslaget avviker fra disse føringene vurderer rådmannen at de positive virkningene av planforslaget veier tyngre enn de negative. I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Alternativ 4 Tiltakshavers planforslaget vedtas lagt ut på høring (evt. med følgende justering/presisering :.) Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring: - Ikke aktuell i denne saken. Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følgende retningslinje for videre arbeid: Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt. 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alternativ 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Av tilleggsutredninger anbefaler rådmannen at tiltakshaver til 2. gangsbehandling bes utrede mulige gangforbindelser over jernbanesporene med tanke på å legge til en ny rekkefølgebestemmelse, og at rådmannen før 2. gangsbehandling, med tanke på å endre 5.1.2, utreder om en nærlekeplass på minst 1500 m 2 bør opparbeides på gnr/bnr: 23/1 vest for Wildenveys plass i stedet for på Vikhagan. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget legger til rette for sentrumsutvikling som vil bidra til å innfri mål i kommuneplanen og i Areal- og transportplan Buskerudbyen om fortetting i sentrumsområdene og styrking av Mjøndalen som kommunesenter. Disse hensynene vurderes å veie tyngre enn de negative virkningene planforslaget, ved å gå utover byggehøydebestemmelsene i kommuneplanens arealdel, har for utsikt-, skygge- og innsynsforhold for nabobebyggelsen. Videre er planforslaget utformet slik at det ikke vil hindre en eventuell utvidelse av E134. Side 9

10 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Strandveien vest datert med tilhørende bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utrede mulige gangforbindelser over jernbanesporene, og rådmannen skal utrede om en nærlekeplass på minst 1500 m 2 bør opparbeides på gnr/bnr: 23/1 vest for Wildenveys plass i stedet for på Vikhagan. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for sentrumsutvikling som vil bidra til å innfri mål i kommuneplanen og i Areal- og transportplan Buskerudbyen om fortetting i sentrumsområdene og styrking av Mjøndalen som kommunesenter. Disse hensynene vurderes å veie tyngre enn de negative virkningene planforslaget, ved å gå utover byggehøydebestemmelsene i kommuneplanens arealdel, har for utsikt-, skygge- og innsynsforhold for nabobebyggelsen. Videre er planforslaget utformet slik at det ikke vil hindre en eventuell utvidelse av E134. Planen vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Utvalget drøftet seg fram til følgende tillegg til begrunnelse: Det åpnes for avvik fra kommuneplanen f or at bygget skal samsvare med høyder på nabobygget i sør. May-Britt Andersen (AP) fremmet følgende tilleggsforslag: Tilstrekkelig skolekapasitet må dokumenteres før saken kommer til 2. gangs behandling. Votering: Rådmannens innstilling med utvalgets tillegg og May-Britt Andersen s (AP) tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Strandveien vest datert med tilhørende bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 10

11 Før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utrede mulige gangforbindelser over jernbanesporene, og rådmannen skal utrede om en nærlekeplass på minst 1500 m 2 bør opparbeides på gnr/bnr: 23/1 vest for Wildenveys plass i stedet for på Vikhagan. Tilstrekkelig skolekapasitet må dokumenteres før saken kommer til 2. gangs behandling. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for sentrumsutvikling som vil bidra til å innfri mål i kommuneplanen og i Areal- og transportplan Buskerudbyen om fortetting i sentrumsområdene og styrking av Mjøndalen som kommunesenter. Disse hensynene vurderes å veie tyngre enn de negative virkningene planforslaget, ved å gå utover byggehøydebestemmelsene i kommuneplanens arealdel, har for utsikt-, skygge- og innsynsforhold for nabobebyggelsen. Videre er planforslaget utformet slik at det ikke vil hindre en eventuell utvidelse av E134. Det åpnes for avvik fra kommuneplanen f or at bygget skal samsvare med høyder på nabobygget i sør. Planen vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 11