MØTEINNKALLING. Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: kl. 18:00 Sted: Lille sal i Ås kulturhus Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på servicetorget og Delegerte vedtak Saksliste Drøfting Orientering Side Saker til behandling 9/17 15/ Klage på vedtak - R-296 Detaljreguleringsplan for Moerveien 10 10/17 16/ Gnr 42 bnr Lyngveien 33 Søknad om dispensasjon, bruksendring og tilbygg 11/17 15/ R Detaljreguleringsplan for massemottak på Aalerud gård /17 14/ Ny viltvaktordning for Ås kommune 32 13/17 16/ Gnr 60 bnr 1 - Haugerud Gård - Søknad om deling - Dispensasjon - Klage på avslag 14/17 16/ Gnr 73 bnr Kroerveien - Rustad skole - Nybygg - Dispensasjon/Rammetillatelse 15/17 16/ Avklaring av grensesnitt mellom kommunalt og privat ledningsnett /00161

2 Ås, Kjetil Barfelt Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post v/rita Stensrud. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Delegerte vedtak Arkivsak Tittel 14/ Delegerte vedtak byggesak, januar 2017 Drøfting Arkivsak Tittel 17/ Notat til HTM vedrørende hybelhus i områder regulert til enebolig/ enebolig med utleiedel Administrasjonen ber om HTMs tilbakemelding på to spørsmål i denne drøftingssaken. Informasjon fra plan- og utviklingssjef Forslag om å innføre bygge- og deleforbud i de sentrumsnære boligområdene som omfattes av områdereguleringsplanen for Ås sentralområdet. Administrasjonen ber om HTMs tilbakemelding. Orientering Skanska orienterer om planer for omregulering av næringsareal til bolig - Søndre Moer Orientering om status ved plan- og utviklingssjef Orientering om status ved etatsjef for teknikk og miljø Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 51

3 Saker til behandling HTM-9/17 Klage på vedtak - R-296 Detaljreguleringsplan for Moerveien 10 Til sakslisten Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 9/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: Klagene på vedtak av R-296 Detaljreguleringsplan for Moerveien 10 tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak i sak 76/16, møtedato , opprettholdes. I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28 oversendes klagene til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: 1. Hovedutvalg for teknikk og miljø: Kommunestyret: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Saksutskrift fra vedtak i kommunestyret Reguleringsplan, revidert Reguleringsbestemmelser, revidert Klage fra Toril Nikolaisen Kilde, datert Klage fra Sameiet Nylundkvartalet, datert Situasjonsplan 5.2 Illustrasjon byggets høyde 5.3 Situasjonsplan II 5.4 Høydeprofiler fasader 5.5 Høyder på bygget 5.6 Høyder på bygget II 5.7 Skyggevirkning 5.8 Situasjonsplan III 5.9 Om trafikkforhold Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 51

4 Saksbehandler sender vedtaket til: Toril Nikolaisen Kilde Sameiet Nylundkvartalet Hille og Melbye Arkitekter AS Moerveien 10 AS Fylkesmannen i Oslo og Akershus Saksutredning: Fakta i saken: R-296 Reguleringsplan for Moerveien 10 ble vedtatt av kommunestyret , se vedlegg 1-3. Vedtaket ble offentliggjort i henhold til plan- og bygningslovens med underretting om klageadgang, i brev datert Innkomne klager: 1. Toril Nikolaisen Kilde klager i brev datert Det klages på både byggesak og reguleringsplan. I denne saken trekkes ut det som er aktuelt for reguleringsplanen. Klager mener at denne saken er så omfattende at det burde blitt utarbeidet planprogram, og at man burde avventet behandling til etter at Områdereguleringsplanen for Ås sentralområde foreligger. Hun viser til at det er blitt foretatt noen justeringer og reduksjon av en etasje i etterkant av offentlig ettersyn. Klager mener likevel av bygget blir for høyt og at tidligere reguleringsplan fortsatt burde vært gjeldende. Bygget langs Moerveien bør ikke være høyere enn nabobygget i Moerveien 8, dvs tre etasjer med en tilbaketrukket 4. etasje. Hun stiller også spørsmål ved om trafikkanalysen «holder mål» med tanke på trafikkøkningen som vil finne sted. Likedan mener hun at det burde foretas grunnundersøkelser i forbindelse med reguleringsplanprosessen. Hun viser til at høringsfristen ble utvidet, og mener at måten dette skjedde på var uheldig. Hun mener at det også er lite miljøvennlig å lage en plan som inne bærer å rive et forholdsvis nytt bygg fra Avslutningsvis mener hun at det ikke er lagt godt nok til rette for medvirkning i planprosessen og at planen ikke i «tilfredsstillende grad» er utarbeidet av fagkyndige, spesielt med tanke på konsekvensutredning og geologiske forhold. Hun mener saken er preget av feil behandling og feilvurderinger og at den derfor bør skrinlegges, inntil Områdereguleringsplan for Ås sentralområde foreligger. Se vedlegg Sameiet Nylundkvartalet v. styreleder Kåre Gulbjørnrud klager i brev datert på kommunestyrets vedtak og begrunner det med følgende: A. Brudd/avvik fra plan- og bygningslovens formål, 1-1 når det gjelder åpenhet, forutsigbarhet, medvirkning for alle berørte parter, samt at det skal legges vekt på langsiktige løsninger m.m. Videre krav om områdereguleringsplan, høringsfrist, grunn til å fremme planforslag og hvordan innkomne uttalelser og konsekvenser har vært vurdert og hvilken betydning disse har blitt tillagt, jfr. plan- og bygningslovens 12-3, 12-10, og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 51

5 B. Brudd/avvik fra kommuneplanens arealdel når det gjelder krav om områdeplan, utkjørsler, estetikk, parkering, støy, luftkvalitet, miljøoppfølgingsplan, risikoplan/kvikkleire, fellesanlegg/parkering og nedgravde løsninger/avfallshåndtering. C. Saksbehandlingsfeil som mangel på kritisk gjennomgang og korrigering av feil i planforslaget, høringsfrist, avgjørelse om å behandle planforslaget, påstand om risiko med trafikk og utgraving av tomta, behandling av høringssvarene og bagatellisering av ulempene som utbyggingen vil påføre omgivelsene. D. Feil og manglende informasjon i planforslaget, som henvisninger til planer, overordnede føringer og målsetninger som ikke finnes, illustrasjoner og bilder som gir feil bilde av forslaget, fusk med trafikktall, mangel på vurderinger av framtidsutviklingen, kartlegging av kvikkleire og etterspørsel etter kontorarbeidsplasser. Klagens punkter ovenfor utdypes ytterligere i vedlegg 5, fra side 3 med 9 vedlegg/bilag. Rådmannens kommentar til klagene: Detaljreguleringsplan for Moerveien 10 er i tråd med gjeldende kommuneplan for Ås, vedtatt planprogram for områdereguleringsplan for Ås sentralområde og statlige og regionale føringer. Å kreve eget planprogram for dette kvartalet og å avvente til områdereguleringsplan for Ås sentralområde er vedtatt, ble derfor vurdert som uaktuelt. Planen har vært forhåndsvarslet og ellers behandlet i henhold til plan- og bygningslovens kapittel 5 og 12 om krav til medvirkning. Ved utsendelse til offentlig ettersyn ble fristen for uttalelse satt i underkant av 6 uker, men da dette ble oppdaget ble fristen utvidet med 4 uker, slik at frist for offentlig ettersyn totalt ble 9 uker. Rådmannen kan ikke se at det har påvirket plansaken negativt. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om høy arkitektonisk kvalitet, det tillates ikke plassering av tekniske installasjoner på utomhusarealene og justering av kjøreatkomst kan gjøres ved byggesaksbehandling. Det stilles krav om rabatter for beplantning langs Brekkeveien og Moerveien. Det er videre krav om utomhusplan som skal vise sammenheng med omkringliggende bebyggelse, på alle sider av ny bebyggelse m.m. Etter offentlig ettersyn ble planforslaget endret på følgende punkter: Toppetasjene mot Moerveien og Brekkeveien ble trukket 4 meter tilbake mot nord og sør, og 2 meter tilbake mot øst og vest. Areal avsatt til bebyggelse og anlegg ble flyttet mot vest slik at fortauet mot Brekkeveien ble økt fra 2,5 til 4,5 meter. Dette muliggjør sykkelparkering, møblering og beplantning på deler av arealet som er avsatt til fortau. Det er avsatt et 4 meter bredt fortausareal mot nord (mot Nylundskvartalet), dvs at avstanden mellom bygningene blir minst 9 meter. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 51

6 Parkeringsplassene langs Moerveien ble snudd 90 grader, slik at de blir liggende langs med fortauet. Parkeringsnormen ble endret etter krav fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Tilrettelegging for ladepunkter for el-bil på minimum 10 % av parkeringsplassene I bestemmelsene er det krav om at tekniske installasjoner på tak kun skal omfatte helt nødvendige objekt. Rådmannen mener at dette viser at innspill fra berørte parter er blitt vurdert og hensynstatt i større eller mindre grad. Plan og utredninger som risiko- og sårbarhetsanalyse, trafikkanalyse, geotekniske vurderinger, sol- og skyggestudier m.m. er utarbeidet av fagkyndige, og rådmannen har ingen grunn til å tro at det er gitt feil opplysninger. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Rådmannen kan ikke se at klagene omhandler nye momenter i saken. Rådmannen anbefaler derfor at klagene ikke tas til følge og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Kan vedtaket påklages? Nei. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 51

7 HTM-10/17 Gnr 42 bnr Lyngveien 33 Søknad om dispensasjon, bruksendring og tilbygg Til sakslisten Saksbehandler: Siri Gilbert Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 10/ Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr. 2.0 a i plan R-260 vedrørende tillatt type bolig. Det gis tillatelse til bruksendring fra enebolig til hybelhus / bokollektiv. jf. saksutredningen. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: TEK 10 krav til innvendig/utvendig bod skal oppfylles. Videre oppdeling av boligen tillates ikke uten forutgående søknad og tillatelse fra bygningsmyndigheten. Det skal anordnes minimum tre biloppstillingsplasser på egen eiendom, maksimalt 5. Søker må sende inn revidert situasjonskart som tydelig viser parkeringsareal, samt nye plantegninger som viser areal avsatt til innvendig/utvendig bod. Søker må sende dokumentasjon som viser at radonnivået i boligen er innenfor grenseverdiene i strålevernforskriften. Da tillatt hybelhus vil ha inntil 10 hybler, er det nødvendig med en ekstra gjennomgang av brannsikkerhet. Det skal derfor innsendes brann- og rømningsplan til bygningsmyndigheten for godkjenning. Med hjemmel i Vedtekt til bygningsloven for Ås kommune av 19.november 1986 gis tillatelse til oppdeling av enebolig til hybler. Søknad om rammetillatelse behandles administrativt. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 51

8 Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalget for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Situajsonsplan omsøkt tilbygg, Lyngveien Nye plan. og fasadetegninger tilbygg Lyngveien Plankart R Tillatelse til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, Lyngveien Plan, snitt og fasadetegninger bruksendring tilleggsdel til hoveddel 6. Merknader til nabovarsel tilbygg Lyngveien Lyngveien 33 - Tilbygg - Retur av søknad 8. Redegjørelse bokollektiv fra søker. 9. Bygningsmyndigheten ber om søknad om bruksendring og dispensasjon 10. Referat fra møte vedr. søknad tilbygg Lyngveien Rammesøknad Lyngveien 33 (revidert søknad) 12. Søknad om dispensasjon Lyngveien Tolkningsuttalelse om hyblifisering, KMD.pdf 14. FMOA uttalelse vedr. definisjon enebolig.docx 15. Oversikt ulike definisjoner boligtyper Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter på kommunens sak nr. 16/ Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker: Norprodukter Miljø AS, Pb. 213 Alnabru, 0614 Oslo Tiltakshaver: Ivan Andre Andersen, Lindbäckveien 28 C, 1163 Oslo Rune Tønsberg, Lilloseterveien 57 A, 0957 Oslo Naboer: Leif Sundheim, Kajaveien 47, 1433 Ås Per Mikalsen, Kajaveien 49, 1433 Ås Frid Sørensen, Lyngveein 31, 1433 Ås Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 51

9 Saksutredning: Sammendrag: Saken gjelder en opprinnelig søknad om tilbygg til en enebolig på Gnr 42 Bnr Lyngveien 33. Underveis i saksgangen har det kommet fram at eneboligen i dag benyttes til utleie i sin helhet til 6 personer og hensikten med tilbygget er å tilrettelegge for utleie til ytterligere 4-6 personer. Eiendommen omfattes av Endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet, deler av Gnr 42 (R-260), og er avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen ligger i felt B1 der det tillates oppført eneboliger og eneboliger med hybelleilighet inntil 60 m 2 BRA. Hovedspørsmålet i denne saken er om omsøkt tiltak og bruk av boligen er i tråd med reguleringsbestemmelsene. Bygningsmyndigheten har krevd søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen som angår tillatt type bygning i området samt søknad om bruksendring fra enebolig til typen bygg brukes til i dag. Søker er ikke enig i kravet om søknad om bruksendring og dispensasjon, da han mener boligen fortsatt vil kunne defineres som en enebolig etter gjennomføring av tiltaket, selv om den skal brukes som et bokollektiv. Rådmannen har konkludert med at det i denne saken er nødvendig med søknad om bruksendring fra enebolig til hybelhus/bokollektiv, som har en annen kode for matrikkelføring. Jf. saksutredningen konkluderer Rådmannen med at det med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr. 2.0 a i plan R-260 vedrørende tillatt type bolig. Det gis tillatelse til bruksendring fra enebolig til hybelhus / bokollektiv. Med hjemmel i Vedtekt til bygningsloven for Ås kommune av 19.november 1986 gis tillatelse til oppdeling av enebolig til hybler. Fakta i saken: Den mottok kommunen søknad om oppføring av tilbygg på boligens vestside (se situasjonskart vedl. 1). Prosjektert tilbygg er på 49,4 m 2 BYA, og 85 m 2 BRA fordelt på to etasjer. Ved et eventuelt tilbygg vil utnyttelsesgraden på eiendommen være 16% BYA. Per i dag har boligen seks godkjente soverom, fire i 1. etasje og to i kjeller. Prosjektert tilbygg med endret romløsning i eksisterende bolig vil resultere i 10 soverom i boligen, med størrelser fra 6,3 m2 til 11,3 m2 (se vedl. 2 for plan- og fasadetegninger). Prosjektert tilbygg og ombygging vil gi to bad i kjeller og to bad i 1. etasje, og vaskerom i kjeller. Det er prosjektert totalt to kjøkken og tre oppholdsrom. Det er ikke prosjektert bodplass. Tilbygget er prosjektert med mønehøyde 5,8 meter, mot 4,6 meter for eksisterende bolig. Tilbyggets første etasje vil dermed ligge omtrent en halv etasje over eksisterende bolig, og vil gi større vinduer og mer utsyn i underetasjen på ny del. Etter gjennomgang av søknaden, anmodet bygningsmyndigheten om søknad om bruksendring samt dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om tillatt boligtype enebolig, se detaljer under historikk i saken. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 51

10 Ås kommune Reguleringsmessige forhold: Eiendommen 42/113 omfattes av Endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet, deler av Gnr 42 (R-260), vedtatt , og er avsatt til boligbebyggelse (vedl. 3). Eiendommen ligger innenfor felt B1. Eiendommen ligger mot yttergrensen av planen mot øst, og grenser mot Ås kommunes omsorgsboliger mot sør. Formålet med reguleringsplanen, som erstattet eldre reguleringsplan fra 1957, var å «gi et tidsriktig styringsverktøy for å kunne håndtere endring og utvikling av dette sentralt beliggende boligområdet generelt og den karakteristiske atriumsbebyggelsen fra 60- og 70-årene spesielt.» Under finnes bestemmelsene i R-260 som er av særlig betydning for saken: 1.0 Planområdet er regulert til: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (B1B7) 2.0 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (B1- B7) a. Innenfor området tillates oppført frittliggende boliger (eneboliger med hybelleilighet inntil 60 m2 BRA) innenfor de byggegrenser som planen viser. Det opplyses for øvrig om at tillatt bebygd areal på eiendommen er 30% inkludert carport/garasje/uthus for boligbebyggelse med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyde 6,5 m (målt fra laveste ferdig planerte terreng). Det skal anordnes minst to bilplasser for hver familieleilighet og minst en for hver hybelleilighet, enten som åpne plasser eller carport/garasje (garasje på maksimalt 50 m2 per familieleilighet, 25 m2 per hybelleilighet). Reguleringskart over Kajaområdet, Lyngveien 33 markert med svart pil. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 51

11 Flyfoto Lyngveien 33 markert med gul pil, tatt sommer I reguleringsplan for Kajaområdet, østre del (S-3, vedtatt ), som gjeldende reguleringsplan erstatter, kom eiendommen inn under område avsatt til «villamessig bebyggelse». I planens bestemmelse A 1. heter det at «Bebyggelsen skal være åpen, villamessig med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer og uthus, garasje eller fløybygning på ikke over en etasje.» I samme plan var det også regulert områder til blokker, firemannsboliger og hybelhus sør og sør-øst for aktuelle eiendom 42/113. Denne delen av reguleringsplanen er ikke realisert. Kulturhistoriske verdier: I forbindelse med arbeidet med ny områdereguleringsplan for Ås sentrum har Asplan Viak gjennomført en kulturhistorisk stedsanalyse (DIVE-analyse) som utgjør deler av grunnlaget for planarbeidet. (Rapporten finnes på Ås kommunes hjemmesider, under Sentrumsutvikling og Utredninger). I denne analysen er de kulturhistoriske verdiene i ulike områder kartlagt og kategorisert i en verdi- og sårbarhetstabell. Eiendommen 42/113 kommer inn under område III-e, som er kategorisert til stor verdi, grunnet atriumshusene i området, samt den karakteristiske regulerte veisløyfen som er intakt med 1960-talls eneboliger i hage. Området er karakterisert til å ha stor identitetsverdi og samlet stor verd (se verdikart T3-1, s. 59 i rapporten). Rapporten gir også en faglig vurdering av anbefalt handlingsrom for de ulike områdene. Område III-e anbefales «bevart som det er. Hensyn til det helhetlige preget med hus i grønne hager og strukturen med gateløpene er viktigst. Nye bygninger eller tiltak bør ikke bryte dagens skala, bygningsvolum og- høyder samt plassering på tomt». Det presiseres at ovennevnte kulturhistoriske analyse er et faglig grunnlag for områdereguleringsplan for Ås sentrum. Det er enda ikke gjort noen politiske beslutninger for utviklingen i områdene. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 51

12 Historikk i saken: Det ble gitt byggetillatelse til å føre opp enebolig i en etasje med kjeller i Lyngveien 33 i Boligen er godkjent som enebolig, kode 111 i matrikkelen. Eiendommen er på 1036 m 2. Eksisterende bolig er 101 m 2 med garasje på 17 m 2. Nåværende utnyttelsesgrad (%BYA) er på 12%. Nåværende eiere overtok eiendommen den Den ble det gitt tillatelse til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eneboligen i Lyngveien 33 (sak nr. 16/ , se vedl. 4). Boder i kjeller ble gjort om til soverom, vaskerom og kjellerstue og det ble satt inn vinduer som tilfredsstiller krav til lys og rømning. Boligen fikk da økt bruksareal (BRA) på 85 m 2 til totalt 185 m 2. (se vedl. 5 for plan, snitt og fasadetegninger som viser situasjon før og etter bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel). Den mottok kommunen søknad om oppføring av tilbygg i to etasjer (49,4 m 2 BYA) på boligens vestside. Det kom inn merknader til omsøkt tiltak fra naboer på gbnr. 42/80, 42/95 og 42/90. Nabomerknadene går i hovedsak ut på følgende (vedl. 6) Bygningen er etter at ny eier overtok bygd om til hybelhus med plass til 8 personer. Antar at hensikten med utbyggingen er å øke kapasiteten på hybelbygget. Lyngveien 27, 29 og 33 er tatt i bruk som hybelhus, og naboene har ikke mottatt nabovarsel om disse bruksendringene til næringsvirksomhet. Ulemper med dårlig vedlikehold av hagen samt støyende fester. Området var tidligere attraktivt for barnefamilier, men har observert en «forslumming» rundt de tre hybelhusene. Trafikkmessige ulemper med bilparkering på begge sider av Lyngveien. Ulempe for naboene med et stort hybelhus i område regulert til boligformål, som gir en vesentlig forverring av bomiljøet for naboene. Det har også vært oppslag om saken i lokalpressen. Da søknaden om tilbygg til bolig var mangelfull på flere punkter, returnerte bygningsmyndigheten den i sin helhet den (vedl. 7). Det ble avholdt møte med tiltakshavere og bygningsmyndigheten den , der det kom fram at boligen leies ut til studenter, og at hensikten med tilbygget var å tilrettelegge for mer utleie. For å få klarhet i om tiltaket ville være i strid med reguleringsplanen, ba bygningsmyndigheten om en redegjørelse for bruk og nytt tiltak. I brev datert , redegjør tiltakshavere for nåværende og planlagt bruk av boligen (vedl. 8): Tiltakshavere stadfester at formålet med kjøpet av boligen var å bygge om og leie ut til studenter som et bokollektiv. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 51

13 Hele boligen har blitt kraftig oppgradert, med nye vinduer, bad og vaskerom og opplegg for kjøkken i underetasjen. Det er også gjennomført tiltak for etterisolering og ventilasjon. Det bor nå 6 studenter i boligen, som etter tilbygg vil ha plass til studenter. Boligen kommer både i dag og etter evt. tilbygg til å være en fullverdig enebolig med store oppholdsrom som brukes som bolig, men av studenter. Definerer bruken som bokollektiv. Tilbakeviser økt trafikk, mener det er togpendlere som parkerer i Lyngveien. Uenige i at det har blitt en forslumming av området, boligen er tvert i mot påkostet og vesentlig oppgradert. Bygningsmyndigheten hadde møte med Plan- og utviklingsavdelingen om tolkningen av tillatt bruk av bolig innenfor reguleringsplanen, og svarte ut redegjørelsen med brev den (vedl. 9). Bygningsmyndigheten stadfestet da følgende: «Bruken av boligen forutsetter at tiltakshaver søker om, og får innvilget dispensasjon fra omtalte planbestemmelse [2 a. i R-260]. I tillegg må det søkes om bruksendring, jf. plan- og bygningsloven (pbl) 31-2, da både eksisterende bruk og fremtidig planlagt bruk medfører at bygningen ikke kan regnes som en enebolig.» I påfølgende møte med tiltakshavere den bekreftet bygningsmyndigheten at anmodningen om søknad om bruksendring og dispensasjon kun gjaldt nytt tiltak (se møtereferat, vedl. 10). Det ble i samme møte klargjort hvilke muligheter tiltakshavere har til å få behandlet sin søknad. De kunne enten rette opp mangler i eksisterende søknad, men opprettholde den som en søknad om tiltak i ett trinn, uten bruksendring og dispensasjon, eller sende inn søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og rammesøknad om tilbygg og bruksendring. Bygningsmyndigheten opplyste om at søknaden uansett ville bli behandlet i HTM, da det er politisk interesse for denne typen saker, og at utfallet av saken vil kunne få prinsipiell betydning. Bygningsmyndigheten mottok søknad om dispensasjon og rammetillatelse den (vedl. 11 og 12). I søknadsblanketten har søker krysset av for bolig som planlagt formål, med beskrivelse bokollektiv. Det er fylt inn to bygningstypekoder: 111 (enebolig) og 159 (annen bygning for bofelleskap). Søkers redegjørelse går i hovedsak ut på følgende: Argumenterer med at søknaden hadde vært innenfor byggereglene dersom de hadde søkt om tilbygget først og så utleie. Søker om dispensasjon for å benytte eneboligen til utleie for studenter, til bokollektiv. Er ikke enige i at det må dispensasjon eller bruksendring til, men at søknaden bør behandles som ordinær byggesak. Er likevel åpne på tiltenkt bruk av boligen, og sender søknad i samråd med bygningsmyndigheten slik at kommunen kan vurdere kompleksiteten i saken. Eiendommen er regulert til boligformål, og de mener det fremdeles vil være tilfelle. I tråd med informasjon/ krav fra bygningsmyndigheten søker de om dispensasjon dersom det er nødvendig. Er usikre på hva de skal søke om bruksendring til, og lar det stå åpent. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 51

14 Kun 30% offentlige studentboliger gjør at behovet er stort og økende med Veterinærhøyskolen. Mener bygningsmyndighetens godkjenning av dagens bruk av boligen er et argument for at denne bruken av enebolig er i tråd med reguleringsbestemmelsene. Mener tilbygg med ytterligere 4 soverom ikke utgjør forandring ihht. dagens bruk. Uteareal på naboeiendommene vil ikke bli berørt negativt. Hvis boligen hadde vært leid ut til to store barnefamilier, ville det også rommet mange mennesker, uten at det ville blitt stilt krav til bruksendring. Tiltaket vil være en fordel for området, da boligene blir større og bedre vedlikeholdt. Naturlig at det bor studenter i lokalmiljøet, spesielt i nærheten av NMBU. Oppfordrer leietakerne sine til å sykle eller gå. Garasjen gjort om til sykkelbod. Tilstrekkelig plass til biloppstilling på egen tomt. Studenter har ofte ikke bil. Ønsker klare retningslinjer å forholde seg til i slike saker, og at kommunen kontrollerer evt brudd på regelverket. Dispensasjonssøknaden ble nabovarslet særskilt. Det har ikke kommet inn ytterligere merknader fra naboer til selve dispensasjonssøknaden. Kilder til tolkning av lovgrunnlaget i denne saken: Vurdering av dispensasjonsforholdet i denne saken er utfordrende, da det ikke finnes offisielle definisjoner i bygningslovgivningen for boligtyper som enebolig og hybelhus. Det er flere kommuner som har samme utfordringer i hvordan lovverket og reguleringsplaner skal tolkes i tilfeller der eneboliger blir tilrettelagt for utleie og boligen kan beskrives som hybelhus. En sentral kilde til vurdering av lovverket er Kommunal- og moderniseringsdepartementets (KMD) tolkningsuttalelse som svar på Bergen kommunes henvendelse om hyblifisering, datert Spørsmålet gjelder om endring fra bolighus til hybelhus er søknadspliktig etter plan og bygningsloven (pbl), se vedlegg 13. KMD påpeker at det oppstår vanskelige grensedragninger i «spørsmål om hvor grensen går når det oppstår søknadsplikt enten som følge av oppdeling [av bolig] eller bruksendring.» KMD understreker at det er kommunenes ansvar å behandle saker etter pbl, og at merknadene i tolkningsuttalelsen er generelle. Bygningsmyndigheten i Ås kommune har også bedt Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA) om en uttalelse om definisjonen av begrepet enebolig, og hvorvidt endring fra enebolig til hybelhus krever søknad om dispensasjon fra plan i de tilfeller hvor enebolig er tillatt boligtype. Essensen i svaret fra FMOA (vedl. 14) er at hvis begrepet enebolig benyttes i en reguleringsplan, er det opp til planen å avgjøre hvilket innhold begrepet skal ha. Hva slags bebyggelse og hvilken bruk som kan aksepteres, må fastlegges etter en tolkning av planen. Det er opp til kommunen selv å tolke planen opp mot den konkrete bruken av en bolig. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 51

15 FMOA påpeker også at det etter forskriftsendringen av SAK ( ) ble gjort en lemping på kravet om hva som er en søknadspliktig endring av planløsning. FMOA pekte i sin høringsuttalelse til forskriftsendringen at: «Dersom man kan oppnå en omgåelse av reguleringsplanens materielle krav [boenhetsbegrepet] gjennom å vise til lovgivers definisjon av søknadspliktig «boenhet», vil man kunne oppnå en høyere utnyttelse i form av flere boenheter enn det som er forutsatt gjennom arealplanens rammer.» Definisjoner av boligtyper Da det ikke finnes lovfestede definisjoner av begrepene enebolig og hybelhus, vil det være opp til kommunen å tolke bruken av bolig opp mot gjeldende planbestemmelser. I forarbeidene til gjeldende reguleringsplan er begrepet enebolig ikke nærmere definert. For å få et bedre grunnlag for forståelsen av disse begrepene har bygningsmyndigheten laget en sammenstilling av definisjoner fra veiledere og matrikkelføringsinstruksen, se vedl. 15. Redegjørelse for bygningsmyndighetens krav om søknad om dispensasjon og bruksendring. Prosessuell vurdering. Som det framgår av søkers redegjørelser over, er han ikke enig i administrasjonens vurdering om at det er behov for en dispensasjonssøknad og søknad om bruksendring for tiltaket. Det begrunnes med at bruken av bygget fortsatt vil være bolig, som er det regulerte formålet for eiendommen. Søker argumenterer også med at siden bygningsmyndigheten ikke har krevd dispensasjonssøknad for dagens bruk, som også er utleie til studenter, så er det heller ikke behov for dispensasjonssøknad for utvidelsen av boligen med fire nye soverom og flere leietakere. Søker mener også at dersom han hadde søkt om de bygningsmessige tiltakene før boligen ble leid ut, ville det vært innenfor bygningslovgivningen, og det ville ikke blitt stilt krav om dispensasjon og bruksendring. Bygningsmyndigheten vurderer alltid eksisterende og ny planløsning i søknader om tilbygg og bruksendring. Planløsning i bygg skal være tilpasset byggets funksjon, jf. TEK Etter første gjennomgang av søknaden stilte bygningsmyndigheten spørsmål til søker om boligen fortsatt ville egne seg som enebolig etter omsøkte bygningsmessige endringer. Da det var tilfelle at det også kom inn nabomerknad om at boligen var leid ut i sin helhet, og hjemmelshavere ikke hadde registrert bostedsadresse i Lyngveien 33, men i Oslo, hadde bygningsmyndigheten informasjon om bruken av boligen ved første vurdering av søknaden. Dersom bygningsmyndigheten hadde gitt tillatelse til tiltaket og det senere kom inn klager fra naboer om bruk av bygget, ville dette også ha medført en vurdering av om tiltaket og bruken var innenfor reguleringsbestemmelsene, og følgelig kunne utløst krav om søknad om bruksendring og dispensasjon. I KMD s svar på henvendelse om hyblifisering til Bergen kommune (vedl. 13), punkt 3.3 henvises det til utdrag fra høyesterettsdommen Rt («Vangen»): «Det er tilstrekkelig for at det skal være nødvendig med bruksendringstillatelse, at den nye bruk av bygningen skapte behov for plan- og bygningsmyndighetene å vurdere slike forhold.» Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 51

16 Videre uttaler KMD (pkt 3.5) at det følger av regelverket, forvaltnings- og rettspraksis at terskelen for å kunne kreve søknad om bruksendring er lav. Rådmannen tolker dette slik at bygningsmyndighetens behov for å vurdere om det foreligger en bruksendring, er tilstrekkelig for å kreve søknad om bruksendring. Videre heter det i uttalelsen fra KMD (pkt. 3.2 og 3.3) at man kan si at det foreligger en søknadspliktig bruksendring dersom det skjer en endring i forhold til hva kommunen tidligere har gitt tillatelse til, eller det som følger av lovlig bruk. Det sentrale vurderingsspørsmålet er om endringen av bruken får betydning for de hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta. Noen av momentene KMD trekker fram som relevante ved vurderingen av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring som er aktuell for denne saken er: Hvilken virkning har tiltaket for beboerne i strøket (støy, økt parkeringsbehov, trafikkbelasning)? Vil den nye bruken kreve oppfyllelse av bestemte byggtekniske eller andre krav etter pbl. eller TEK10 enn nåværende bruk? Vil den endrede bruken få betydning for parkeringsforhold, utenomhusareal, adkomstforhold el.l.? Har det skjedd en økning i antall beboere utover det som følger av en vanlig familiesituasjon? KMD understreker videre (pkt. 3.6) at «kommunens rett til å kreve søknad om bruksendring ikke er ensbetydende med at det foreligger adgang til å avslå en slik søknad. Hensikten med å sende inn søknad om bruksendring er at kommunen skal få muligheten til å vurdere om enderingene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. For å kunne avslå en slik søknad må imidlertid kommunen kunne vise til avslagshjemmel i plan- og bygningsloven eller arealplan.» I foreliggende sak er det flere forhold som gjorde at bygningsmyndigheten i Ås kommune har behov for å vurdere om det foreligger en søknadspliktig bruksendring av boligen, blant annet endret planløsning, parkeringsforhold og støy som følge av tiltaket. Søker mener at det ikke er behov for bruksendring/ dispensasjonssøknad for omsøkte tiltak siden bygningsmyndigheten ikke krever dette for nåværende bruk av boligen. Som KMD henviser til i vurderingsmomenter, kan antall beboere være av betydning for om det har skjedd en bruksendring, men det er ikke gitt noen tallfesting. Antall beboere vil ha betydning for reguleringsmessige forhold som parkeringsbehov, adkomst og støy. Ut fra dette anser Rådmannen at det med og uten utvidelse av boligen er snakk om ulike forhold som vurderes ulikt. Ut fra gjennomgangen over slår Rådmannen fast at det var en riktig prosessuell vurdering å kreve en søknad om bruksendring, jf. pbl bokstav d). Bruksendring er kun tillatt dersom det er i tråd med vedtatt plan, jf. pbl. 1-6 og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 51

17 Planlagt bruk av boligen og en eventuell bruksendring til en annen type bolig enn det som tillates i reguleringsplanen kan medføre at hensynet bak reguleringsbestemmelsen blir tilsidesatt. Det er derfor nødvendig å vurdere en dispensasjon fra den aktuelle reguleringsbestemmelsen jf. pbl Ås kommune har også i vedtektene til plan- og bygningsloven en egen bestemmelse som angår oppdeling til hybler: «19. november 1986 Til 91 A I medhold av 3 og 4 i plan- og bygningsloven har Ås kommunestyre 19. november 1986 vedtatt følgende vedtekt til 91 A i plan- og bygningsloven: Det må foreligge tillatelse fra bygningsrådet for: c. slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler.» Rådmannens vurdering: Det er søkt om dispensasjon iht. pbl oppføre et tilbygg til eneboligen og leie ut til studenter som et bokollektiv til leietakere. Eiendommen er omfattet av Endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet, og avsatt til formål bolig. Tillatt boligtype på eiendommen er frittliggende eneboliger med hybelleilighet inntil 60 m2 BRA, jf. bestemmelse nr. 2.0 a. I denne saken henger spørsmålet om bruksendring og behovet for dispensasjon tett sammen. Vurderingen av hvorvidt tiltaket og bruken kan tillates er derfor delt i flere deler: Vil omsøkt tiltak og bruk av boligen innebære en søknadspliktig bruksendring? Dispensasjon: Vil en eventuell bruksendring av boligen tilsidesette de reguleringsmessige hensynene som planen/bestemmelsen er ment å ivareta, og er fordelene ved en slik bruksendring klart tyngre enn ulempene? Kan det gis tillatelse til oppdeling av eneboligen til hybler etter den lokale vedtekten av 19. november 1986? Vurdering av bruksendring: Eksisterende bolig er godkjent og matrikkelført som enebolig, kode 111. Tillatt boligtype er enebolig med sekundærleilighet. I denne saken er det ikke søkt om oppdeling av boenheten jf. SAK 2-2. Det er altså snakk om én boenhet. Det er bekreftet fra søker at hensikten med tilbygget og endringene av planløsning med etablering av flere soverom, kjøkken og bad, er å tilrettelegge for utleie til personer. Tiltakshaver bor ikke selv i boligen. Spørsmålet er om boligen etter omsøkte tiltak fortsatt vil kunne regnes som en enebolig. Ut fra tabellen i vedlegg 15, stadfester ulike veiledere at en enebolig er beregnet på en husstand. Bokmålsordbokas definisjon av husstand er: Personer som hører til i samme husholdning. Og videre, husholdning: Daglig virksomhet som er knyttet til et hjem, særlig matlaging og innkjøp og forvaltning av matvarer. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 51

18 I motsetning beskrives det i SINTEF s definisjon av hybelhus at leiligheter i hybelhus eller i andre former for kollektive boliger er beregnet for flere selvstendige personer. I matrikkelinstruksen finnes ikke er noen spesifikk kode for hybelhus, men ulike koder for bygninger for bofelleskap, som skilles fra vanlige boliger ved at de har fellesfunksjoner/ fellestjenester som kan benyttes av de som bor der, implisitt at de som bor der også disponerer hver sin selvstendige del av boenheten. Ut fra dette kan det tolkes dithen at hybelhus/bygning for bofelleskap vil være beregnet på mennesker som bor der uavhengige av hverandre, og hver har sitt eget soverom/ oppholdsrom (hybelleilighet) og disponerer fellesareal med de andre beboerne. Eneboliger kan ut fra tolkning av definisjoner være beregnet på personer som har felles husholdning og en tettere relasjon til hverandre. Det vil heller ikke være en slik klar avgrensning mellom private oppholdsrom og fellesareal i en enebolig som det er for hybelhus/bofelleskap. Mottatte tegninger viser ny situasjon i boligen ti soverom, fire bad, vaskerom, to kjøkken og tre oppholdsrom. I tråd med diskusjonen over om forståelsen av begrepet enebolig og ut fra foreliggende tegninger, er Rådmannens vurdering at omsøkte endringer vil gjøre at boligen ikke lenger vil ha en planløsning som gjør den egnet som enebolig. Det foreligger ikke konkret informasjon om leietakerne har uavhengige kontrakter per i dag, og om det er tanken at nye boligen etter evt. ombygging skal leies ut til leietakere med uavhengige kontrakter. Denne vurderingen ligger også utenfor bygningsmyndighetens myndighetsområde. Ut fra en vurdering av plantegninger, kan det likevel tolkes dithen at rommene kan leies ut uavhengig av hverandre, og at bruken dermed ikke vil være tiltenkt én husstand. Rådmannens vurdering er derfor at boligen kan regnes som et bokollektiv eller hybelhus for flere selvstendige personer, og ikke faller inn under forståelsen enebolig. Rådmannen vil derfor kreve en søknad om bruksendring av boligen fra enebolig (matrikkelkode 111) til bygning for bofellesskap, som enten kan være studenthjem/studentbolig (matrikkelkode 152) eller annen bygning for bofellesskap (matrikkelkode 159). Det videre spørsmålet vil da bli om endret boligtype og endret bruk av boligen vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om tillatt boligtype. Dersom dispensasjonen ikke innvilges, vil det heller ikke være grunnlag for å innvilge rammesøknaden om bruksendring fra enebolig til annen bygning for bofellesskap, som omsøkt. Det vil heller ikke være grunnlag for å gi tillatelse til å dele opp eneboligen til hybler jf. den lokale vedtekten i Ås kommune. Vurdering av dispensasjonsforholdet: En bruksendring fra enebolig til annen bygning for bofellesskap innebærer etter Rådmannens vurdering at det også må søkes dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan (R-260), bestemmelse nr. 2.0 a, som definerer tillatt type bolig. Søker er uenig i at det er behov for bruksendring og dispensasjon, men søker, dersom det er nødvendig, om dispensasjon for å benytte eneboligen til bokollektiv for studenter. Søknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i pbl andre ledd som sier følgende: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 51

19 «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak gjeldende reguleringsplan tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn planen og de angitte bruksområder er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet, R-260, er styrende i dette området og formålet med planen er å skape langsiktighet, stabilitet og forutberegnelig saksbehandling i kommunen. Reguleringsplanen er et juridisk bindende dokument, og dispensasjon fra denne vil kunne bidra til å undergrave dens styringsverdi. Bestemmelser om tillatt boligtype skal blant annet sikre en konkret bruk av arealene og bygningene i området. Intensjonen er å sikre at bebyggelsen får en enhetlig utforming med tilfredsstillende adkomst- og parkeringsforhold, gode utearealer, samt tilstrekkelig tilgang på lys og luft mellom bygningene. En annen intensjon bak bestemmelsen om boligtype er å regulere utnyttelsen av arealene. Områder som er regulert til rekkehus, blokkbebyggelse eller studenthybler vil ha høyere utnyttelse hva gjelder antall beboere per arealenhet enn et område regulert til enebolig. Eiendommen 42/113 ligger innenfor felt B1- B7 i gjeldende reguleringsplan, der det tillates enebolig med hybelleilighet inntil 60 m2 BRA. Bygningsmyndigheten definerer hybelleilighet som selvstendig boenhet/sekundærleilighet. Øvrige bestemmelser for eiendommen, slik som krav til antall parkeringsplasser og størrelse på uteoppholdsareal er tilpasset denne konkrete bruken. Det sentrale spørsmålet i denne saken er ikke knyttet til det regulerte formålet i reguleringsplanen, som er bolig. Både enebolig og hybelhus/bofellesskap vil være i tråd med regulerte formål. Søkers argument om at eiendommen fortsatt vil komme inn under formål bolig er ikke relevant, da det er bestemmelsen om tillatt boligtype enebolig som bygningsmyndigheten har krevd søknad om dispensasjon fra. Tillatt boligtype er enebolig med sekundærleilighet, altså én hovedboenhet og én mindre, adskilt boenhet på inntil 60 m2. Jf. diskusjonen over vedrørende bruksendring, og ulike beskrivelser av boligtyper i vedlegg 15, kan omsøkte bolig beskrives som et hybelhus, med 10 separate hybelleiligheter som deler kjøkken, sanitærrom og oppholdsrom med de andre beboerne. I reguleringsbestemmelsen er det eksplisitt tillatt med én hybelleilighet i tillegg til hovedboenheten. Dette er et argument for at intensjonen bak bestemmelsen er at det skal tillates boliger for maksimalt to husstander. Trolig er ikke intensjonen bak denne bestemmelsen at det skal tillates hybelhus med flere hybler beregnet på flere selvstendige personer. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 51

20 Påfølgende spørsmål blir om den tilrettelagte bruken av hybelhuset vil tilsidesette hensyn som den aktuelle reguleringsbestemmelsen og planen i sin helhet er ment å ivareta. Det er flere momenter som bør vurderes i denne sammenheng: Økning i antall beboere, uteoppholdsareal, adkomstforhold, virkning for øvrige beboere i området og parkeringsforhold. Jf. KMD s tolkningsuttalelse (vedl. 13), kan antallet beboere være av betydning for om det har skjedd en bruksendring. Spørsmålet er om det har skjedd en økning i antall beboere utover det som følger av en vanlig familiesituasjon. Hvor grensen går tallfestes ikke, og det foreligger ikke forvaltningspraksis eller rettspraksis på området. Antall beboere vil også kunne få betydning for andre reguleringsmessige forhold som behov for parkering, adkomst og støy. I søknaden opplyses det om at det planlegges utleie til personer. I forhold til eksisterende bruk av boligen, vil omsøkt endring kunne føre til en dobling av antall beboere. Det kan argumenteres for at dette er en relativt stor økning av antall beboere. Tilrettelegging for 12 personer er mer enn det man kan forvente som normal bruk av en enebolig tiltenkt én husstand. På den annen side tillates det i reguleringsplanen enebolig med hybelleilighet på eiendommen. Eiendommen er på 1036 m2, og det ville således ha vært mulig å bygge en større bolig på eiendommen uten å komme i strid med reguleringsplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad, uteoppholdsareal og parkeringsareal. I en tenkt situasjon kunne det dermed ha vært oppført en større enebolig med sekundærleilighet på eiendommen. Sekundærleiligheten kunne uten problem ha vært bebodd av en familie på fire, og hovedboenheten kunne vært benyttet som generasjonsbolig for en større familie på for eksempel 7-8 personer. En slik situasjon ville ikke så tydelig ha vært i strid med reguleringsbestemmelsen. Antallet beboere ville ha vært det samme som omsøkt tiltak er planlagt for. Boligen kunne også vært bebodd av hjemmelshaver med en husstand som i tillegg leide ut flere hybler som del av hovedboenheten. Denne situasjonen ville ikke medført søknadsplikt så lenge hyblene var en del av hoved oenheten jf, SAK Ut fra ovennevnte anser ikke rådmannen at eiendommen vil få en vesentlig endret utnyttelsesgrad i form av antall beboere enn det som er intensjonen bak planen med Spørsmålet videre er om typen bolig hybelhus/bokollektiv vil medføre en annen bruk av eiendommen enn om det var en tradisjonell bruk som enebolig med sekundærleilighet med en til to husstander, og om det vil få utslag på andre reguleringsmessige forhold. Når det gjelder uteoppholdsareal, er kravet i reguleringsplanen minimum 300m2 per enebolig og 100m2 per sekundærleilighet. I tråd med diskusjonen over, er det rimelig å beregne samme areal som om det var oppført enebolig med sekundærleilighet på eiendommen, totalt 400 m2 ut fra antall beboere. Da omsøkt bruk av boligen er hybelhus/bokollektiv, kan man anta at beboerne, i likhet med benyttelse av fellesareal i boligen, også benytter hagen som fellesareal. Siden det er en relativt stor eiendom med lav utnyttelsesgrad, også ved inkludert parkeringsareal, vil det med omsøkt tiltak fortsatt være tilstrekkelig uteoppholdsareal ut fra krav i planen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 51

21 Et annet viktig aspekt ved uteoppholdsareal, er at det i formålet med reguleringsplanen er understreket at det har vært viktig å ivareta den sammenhengende grøntstrukturen som hagearealene utgjør, i form av tydelige byggegrenser. Omsøkte tilbygg vil ligge innenfor byggegrensene, og en stor del av hagen mot vest blir opprettholdt som hageareal. Bevaringsverdiene i hagearealene vil trolig ikke bli negativt påvirket. I kulturhistorisk stedsanalyse, vist til innledningsvis i saken, har området fått en høy bevaringsverdi, spesielt grunnet atriumshusene vest for eiendommen. Også talls-boligene med hager, som omsøkte bolig er en del av, er omtalt som verdifull. Området i sin helhet er karakterisert til å ha en stor samlet verdi og identitetsverdi. Prosjektert tilbygg ivaretar ikke den opprinnelige 60-talls-stilen til boligen på en fullgod måte. Imidlertid er ikke boligen eller eiendommen underlagt noen form for arkitektonisk vern. Da boligen eller eiendommen ikke har noe formelt vern, kan et evt. avslag på dispensasjon ikke grunngis i de kulturhistoriske verdiene. Det er ikke søkt om endret eller utvidet adkomst til boligen. Adkomstforholdene regnes dermed som uendrede, og i tråd med krav i reguleringsplanen. Når det gjelder virkning for beboere i området, er nabomerknadene vesentlige. Naboene klager på en forslumming av området og dårlig vedlikehold av hagen. De påpeker også ulemper med gateparkering langs begge sider av Lyngveien. Naboene klager også generelt på en forverring av bomiljøet, og at de har opplevd støyende fester. Når det gjelder parkeringsforhold, tilbakeviser søker naboenes merknader om at det har blitt økt trafikk, og mener parkeringsutfordringene i Lyngveien skyldes togpendlere. Søkere henviser til at studentene ofte ikke har bil, og at de oppfordrer også leietakerne sine til å sykle eller gå. De sier at garasjen er gjort om til sykkelbod og at det er tilstrekkelig biloppstillingsareal på egen tomt. Selv om utleier oppfordrer leietakerne til å sykle og gå, er ikke dette et vilkår som kan stilles fra bygningsmyndighetens side. Det er derfor nødvendig at det sikres tilstrekkelig parkeringsareal på eiendommen samtidig som det ikke skal gå ut over nødvendig uteoppholdsareal. Da det i søknaden tilrettelegges for mange selvstendige leietakere, bør det minimum opparbeides et antall biloppstillingsplasser som om det var enebolig med sekundærleilighet. Søker sier at det var en periode med dårlig vedlikehold av hagen, men at dette nå er rettet opp. Han viser også til at boligen for øvrig er oppgradert og bedre vedlikeholdt enn ved overtagelse. Når det gjelder støy fra beboere er dette av en slik karakter som faller utenfor rammene av bygningslovgivningen, all den tid det ikke er snakk om vedvarende støy. Dersom det er problemer med støyende fester mm, er dette et ordensspørsmål, som ligger utenfor bygningsmyndighetens myndighetsområde. Tilbygget er i følge søker også prosjektert på en slik måte at det skal skjerme mot nabo i nord. Bygget er plassert godt innenfor byggegrense mot nabo i vest. Det er lite trolig at bruken av eiendommen vil medføre mer sjenanse for naboene ved å innvilge dispensasjon. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 51

22 Omsøkte tiltak er i tråd med reguleringsbestemmelser på andre områder. Det innebærer at hensyn bak bestemmelsen som å sikre tilstrekkelig lys og luft mellom boligene i området er ivaretatt. Rådmannen anser ut fra ovenstående diskusjon at hensynet bak bestemmelsen om boligtype spesielt og formålet med reguleringsplanen generelt ikke vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon fra tillatt boligtype enebolig, ved å gi tillatelse til tilbygg og bruksendring til hybelhus/bokollektiv. For å kunne innvilge dispensasjon må i tillegg fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl På generelt grunnlag vil det være negativt å dispensere fra planbestemmelser, da det vil kunne bidra til at reguleringsplaner som styringsverktøy vil kunne miste sin kraft. I dette spesifikke tilfellet vil også en innvilgelse av dispensasjon for tillatt boligtype kunne skape presedens for andre lignende saker. Det vil igjen kunne føre til en endring av boligområder regulert til eneboligbebyggelse, og en annen type boligstruktur og bruk enn det som har vært hensikten bak bestemmelsene i reguleringsplanene. På den annen side er kommunen pliktig til å behandle hver enkelt sak ut fra sine særskilte forutsetninger og stedlige forhold. Det vil i hver enkelt sak gjøres grundige vurderinger om omsøkte tiltak er i tråd med gjeldende planbestemmelser og formål med reguleringsplan. I denne saken har søker/hjemmelshaver vært åpen om hva som er tiltenkt bruk av boligen, og på at han ikke selv bor i boligen. Et spørsmål som faller utenfor lovverket som bygningsmyndigheten forvalter, men som vil kunne medføre ulemper ved en innvilgelse av denne typen dispensasjon, er om hjemmelshaver selv bor i boligen som leies ut. En allmenn vurdering vil kunne tilsi at bruken av boligen vil være ulik avhengig av om hjemmelshaver/huseier selv bor i boligen eller ikke. I de fleste tilfeller vil hjemmelshaver ha en større intensjon om å vedlikeholde eiendommen, opprettholde et godt forhold til naboer etc. enn leietakere, som ikke har samme økonomiske interesser i eiendommen og bygningsmassen. Utleie av hele boligen vil kunne få utslag i form av støy, dårlig vedlikehold og andre forhold som kan påvirke naboer negativt. Det vil naturligvis alltids være unntak fra denne generelle vurderingen, som dermed ikke kan brukes i spesifikke saker. I denne saken har imidlertid naboene på eiendommene rundt fremmet merknader om slike ulemper. Selv om slike forhold ikke nødvendigvis tilsidesetter hensynet bak aktuelle reguleringsbestemmelse/plan, vil en dispensasjon kunne medføre ulemper i form av dårligere bomiljø grunnet manglende vedlikehold, støy og parkeringsutfordringer for beboere i nærheten. En annen ulempe ved å innvilge dispensasjon er at det gjennom presedens vil kunne åpne for at det gis tillatelse til at også andre eneboliger bruksendres til hybelhus, og at huseiere får en oppfatning av at dette er en grei praksis. Oppkjøp av eneboliger for senere å omgjøre disse til hybelhus vil kunne påvirke prisnivået og boligmiljøet på en slik måte at det ikke lenger vil være attraktivt for eksempel for barnefamilier. Selv om den enkelte dispensasjonen for å tillate hybelhus ikke vil endre områdets karakter i Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 51

23 seg selv, vil et slikt vedtak på sikt kunne føre til at hele intensjonen bak formålet med reguleringsplanen blir satt til side. En fordel med å innvilge dispensasjon er at eiendommen får en bedre utnyttelse med utvidet og oppgradert bolig. Ut fra søkers redegjørelse, vil de også sørge for godt vedlikehold av boligen og eiendommen, som vil være positivt for omkringliggende bomiljø. Boligen har et stort og sammenhengende uteoppholdsareal, og omsøkt tilbygg vil bidra til avskjerming av bruk av utomhusareal mot naboer i nord. I denne saken vil en fordel å innvilge dispensasjon også være at det vil gi en god utnyttelse av en eiendom i umiddelbar nærhet av både jernbanestasjonen, NMBU og sentrum. Ås er utpekt som regionby i Regional plan for areal og transport, med en forventning om at befolkningsveksten skal skje i det sentrale Ås. En slik planlagt fortetting av sentrale Ås vil også medføre at man i områder regulert til eneboliger vil måtte forvente nye og endrede boformer. Dette vil også kunne være positivt, da det kan gi mer bymessige områder med et større mangfold. Eiendommen ligger i ytterkant av planområdet for reguleringsplanen, og med god avstand til bebyggelsen til tilgrensende eiendom i sør der Ås kommune er hjemmelshaver. Mot øst er eiendommen avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, og ligger inne under området der det er igangsatt områderegulering for Ås sentralområde. Da det er stort behov for utleieboliger i Ås, anser rådmannen at denne plasseringen av et hybelhus er hensiktsmessig sett ut fra regulering og bruk av tilgrensende område. Plasseringen og bruken av eiendommen vil heller ikke virke negativt på de bevaringsverdige atriumshusene i vest. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Ås kommune. Konklusjon med begrunnelse: Ut fra gjennomgangen av saken, anser Rådmannen at hensynet bak bestemmelse nr. 2.0 a. om tillatt type bolig i R-260 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å tillate tilbygg og bruksendring fra enebolig til hybelhus/bokollektiv. Etter en samlet vurdering anser også Rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Det innvilges dispensasjon fra bestemmelse nr. 2.0 a. om tillatt type bolig i R-260 for eiendommen gnr. 42 bnr. 113, jf. saksutredningen. Vilkår for dispensasjon: Jf. pbl 19-2, 1. ledd kan kommunen stille vilkår for en dispensasjon. Jf. FMOA bør kommunen vurdere å stille vilkår om avbøtende tiltak for å innvilge dispensasjon, noe som kan bidra til at lovens vilkår oppfylles på en bedre måte. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: TEK 10 krav til innvendig/utvendig bod skal oppfylles. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 51

24 Videre oppdeling av boligen tillates ikke uten forutgående søknad og tillatelse fra bygningsmyndigheten. Det skal anordnes minimum tre biloppstillingsplasser på egen eiendom, maksimalt 5. Søker må sende inn revidert situasjonskart som tydelig viser parkeringsareal, samt nye plantegninger som viser areal avsatt til innvendig/utvendig bod. Søker må sende dokumentasjon som viser at radonnivået i boligen er innenfor grenseverdiene i strålevernforskriften. Da tillatt hybelhus vil ha inntil 10 hybler, er det nødvendig med en ekstra gjennomgang av brannsikkerhet. Det skal derfor innsendes brann- og rømningsplan til bygningsmyndigheten for godkjenning. Det gis tillatelse til oppdeling av eneboligen til hybler etter den lokale vedtekten til plan- og bygningsloven 91 A av 19. november Nabomerknader tas således ikke til følge. Søknad om rammetillatelse behandles administrativt. Alternativ innstilling. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr. 2.0 a i plan R-260 vedrørende tillatt type bolig. Hovedutvalg for teknikk og miljø finner ikke at fordelene ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Søknad om bruksendring avslås. Søknad om oppdeling av enebolig til hybler avslås. Nabomerknader tas således til følge. Kan vedtaket påklages? Ja. Ikrafttredelse av vedtaket: Ved klagefristens utløp. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 51

25 HTM-11/17 R Detaljreguleringsplan for massemottak på Aalerud gård Til sakslisten Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 11/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Ås kommunestyre R-299 Reguleringsplan for massemottak på Aalerud gård, som vist på kart datert , med bestemmelser datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø 1. gang Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø 2. gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Geoteknisk prosjekteringsrapport, datert Utredning av støyforhold, datert Landskapsplan - illustrasjonsplan 7. Landskapsplan - snitt-tegninger 8. ROS-analyse, datert Kartlegging og konsekvensvurdering av naturverdier, Saksutskrift Hovedutvalg for teknikk og miljø Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Høringsuttalelser Saksbehandler sender vedtaket til: Adressater i følge liste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 51

26 Saksutredning: Sammendrag: Planforslaget er utarbeidet av In Situ AS på vegne av Aalerudmyra AS som er forslagstiller og tiltakshaver. Hensikten med planarbeidet er å gjennomføre en midlertidig terrengoppfylling på en del av landbrukseiendommen Aalerud gård, gnr/bnr 89/1, i Ås kommune. Totalt er planområdet på 102 dekar. Planområdet er per i dag uregulert, og er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF). Etter ferdigstillelse av tiltaket skal området tilbakeføres til LNF-formålet. Fakta i saken: Planområdet ligger helt øst i Ås kommune, ved grensen til Hobøl kommune i Østfold, og omfatter et jorde på en del av landbrukseiendommen Aalerud gård. Planområdet avgrenses av Kroerveien i nord og av landbrukseiendommen Bakk gård i øst. I sør og i vest følger plangrensen i hovedsak avgrensning av jordet. Massetransporten i området skal gå via mottakskontroll på Ålerudmyra skytebane, og videre til Aalerud gård på en midlertidig anleggsvei. Dagens veiforbindelse mellom Ålerudmyra og Aalerud gård inngår derfor i planområdet. Jordet innenfor planområdet har stedvis bratt helning som vanskeliggjør effektiv drift. Det er i tillegg stor avrenning fra jordet til Kroerbekken som ligger like nord for planområdet. Formålet med planforslaget er å legge til rette for å gjennomføre en terrengoppfylling, med sikte på å slake ut jordet og dermed bedre driftsforholdene. I tillegg vil tiltaket bidra til å redusere avrenning fra jordet. Alle masser som benyttes skal være rene naturlige masser som kontrolleres i anleggsfasen. Tiltaket skal gjennomføres innen 3 år etter at tillatelse er gitt og arealet skal tilbakeføres til jordbruksareal ved ferdigstillelse. Forslaget er redegjort for i detalj i vedlagte planbeskrivelse, med tilknyttet reguleringskart, bestemmelser, konsekvensvurdering og risiko- og sårbarhetsanalyse. Tidligere behandling av saken: Planforslaget legger til rette for tiltak som ikke er i samsvar med LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver har derfor søkt om dispensasjon fra LNFformålet, for å regulere arealet til et midlertidig massemottak for rene masser. Dispensasjon ble innvilget i Formannskapet i Ås den Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet med planavgrensning Forslagsstiller har redegjort for bemerkninger til varsel om oppstart i vedlagte planbeskrivelse, kapittel 8. Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Hovedutvalg for teknikk og miljø og ble sendt til offentlig ettersyn i perioden Det ble mottatt 6 uttalelser som er redegjort for under. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har følgende konkrete merknad til reguleringsbestemmelsene: Ettersom planen ikke tillater at det mottas noe annet enn rene naturlige masser vil Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 51

27 det være kommunen som er rette myndighet for å følge opp at tiltaket er i tråd med reguleringsplanen. Det kan oppfattes som misvisende eller unøyaktig at det i planens bestemmelser vises til «rette myndighet» og «forurensningsmyndighet» når det er kommunen som sitter på dette ansvaret. For å unngå uklarheter bør kommunen oppdatere reguleringsplanens bestemmelser. Rådmannens kommentar til uttalelsen Uttalelsen tas til etterretning og planbestemmelsene oppdateres for å vise til Ås kommune som forurensningsmyndighet: 5.1, andre avsnitt: «Det skal være kontroll på alle masser som leveres ved visuell inspeksjon. Alle masser som leveres skal registreres med mengde, opprinnelsessted, leveringsdato og foreliggende dokumentasjon på at massene er rene. Data fra registreringene skal være tilgjengelig for Ås kommune.» 5.2, første avsnitt: «Overvåkingsprogram for vann ut av området skal følge søknad om tiltak og skal være godkjent av Ås kommune før tiltaket kan iverksettes.» 5.2, fjerde avsnitt: «Ved akutte eller problematiske utslipp, skal Ås kommune varsles snarest og avbøtende tiltak iverksettes.» Akershus fylkeskommune Fylkesrådmannen påpeker viktigheten av å følge kulturminneloven 8, 2. ledd. For øvrig mener de at planforslaget er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer og har ingen ytterligere merknader. Gårdstunet Ålerud, med flere eldre bygninger, ligger på en høyde i landskapet, og det forutsettes at terrengoppfyllingen ikke vil endre bebyggelsens posisjon i landskapet. Det forutsettes også at tiltaket ikke reduserer muligheten for å oppfylle kravene i vannforskriften. Rådmannens kommentar til uttalelsen Uttalelsen tas til orientering Østfold fylkeskommune Fylkeskommunen viser til at tiltaket grenser inn til Østfold i nærheten av Elvestad, og at anleggstrafikken skal gå via Fv 120 i Hobøl. De mener at det med fordel kan finnes løsninger for å sikre barn- og unge. Med så få antall økte kjøringer som oppgitt i saksfremlegget (ÅDT 38) ber de om at det planlegges slik at kjøring unngås ved skolestart/slutt. Planen kan for deres del godkjennes. Rådmannens kommentar til uttalelsen Rådmannen viser til Statens vegvesens uttalelse om at det er foretatt trafikkforbedrende tiltak i forbindelse med mottaket på Ålerudmyra skytebane. Tiltakene vurderes som tilstrekkelige for å ivareta sikkerheten for barn og unge, og det anses ikke som nødvendig å begrense antallet kjøringer i dette tidsrommet. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 51

28 Statens vegvesen Statens vegvesen vurderer at det er iverksatt tilstrekkelige trafikkforbedrende tiltak sett i forhold til de planlagte anleggenes omfang og varighet. I forbindelse med anleggsvirksomheten ved Ålerudmyra skytebane er det gjennomført en større oppgradering av Kroerveien på hele veistrekningen fra Ålerudmyra til Elvestadveien, og krysset ved Elvestadveien er utbedret. Det er inngått avtale mellom tiltakshaver og Statens Vegvesen om at tiltakshaver er ansvarlig for vedlikehold av Kroerveien i anleggsfasen og ved ferdigstillelse av anlegget. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener Statens vegvesen at tiltaket er i samsvar med overordnede planer og de forhold vegvesenet har ansvar for å ivareta. Rådmannens kommentar til uttalelsen Uttalelsen tas til orientering. NVE NVE har ingen vesentlige merknader til de fremlagte planene. Rådmannens kommentar til uttalelsen Uttalelsen tas til orientering. Inger Lise Wærstad og Roar Norum De er naboer til anleggsområdet og er bekymret for rasfare. De viser til Planbeskrivelsen pkt 7.9 Grunnforhold og Geoteknisk prosjekteringsrapport nr.1. rev01 pkt.3.2. løsmasser, som begge påpeker at det er påvist middels til meget sensitiv leire nord i planområdet. Rådmannens kommentar til uttalelsen Rasfare er vurdert i geoteknisk prosjekteringsrapport for planområdet, som konkluderer med at oppfylling vil gi tilfredsstillende stabilitet. Rapporten anbefaler at oppfyllingsprosedyren detaljeres av geotekniker før oppstart. Det er inntatt krav i reguleringsbestemmelsene om detaljering av oppfyllingsprosedyre, samt krav om at prosedyren skal godkjennes av geotekniker før igangsetting av tiltak, se punkt Grunnstabilisering og punkt 5.4 Geoteknikk i bestemmelsene. Rådmannens vurdering Planprosess Berørte offentlige og private parter har gjennom offentlig ettersyn gitt bemerkninger til planforslaget. Overordnede myndigheter støtter opp om planarbeidet, og vurderer planforslaget som i tråd med lokale og regionale føringer. De har få konkrete merknader etter offentlig ettersyn. Planbestemmelsene er justert for å imøtekomme fylkesmannens bemerkninger, se kommentar til uttalelse over. Det er også innkommet én merknad fra naboer, som uttrykker bekymring for rasfare. Rasfare er redegjort for i vedlagt planbeskrivelse og geoteknisk prosjekteringsrapport. Sikring mot utglidninger anses som ivaretatt av reguleringsbestemmelsene punkt og 5.4. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 51

29 Planprosessen vurderes som tilfredsstillende, og berørte parter og interessenter er gitt mulighet til å uttale seg etter kravene i plan- og bygningsloven. Planforslaget er utarbeidet med veiledning fra Ås kommune. Arealformål Planområdet reguleres til arealformål Landbruk, natur og friluftsliv. I tillegg reguleres hele planområdet til bestemmelsesområde midlertidig anleggsområde. Planforslaget legger opp til at det skal gjennomføres en terrengoppfylling innen tre år fra tillatelse gis. Når massemottaket er ferdigstilt, og arealene er tilbakeført til jordbruk og skogsareal, faller bestemmelsesområdet bort, og de underliggende arealformålene gjelder fullt ut. Det vurderes som gunstig at oppfyllingen på Aalerud gård samlokaliseres med det eksisterende massemottaket på Ålerudmyra skytebane. Massemottaket ved Ålerudmyra er godkjent for mottak av lettforurensede masser og det er svært viktig at eksisterende kapasitet ikke fylles opp med rene naturlige masser. Oppfyllingen på Aalerud gård vil kunne motta rene overskuddsmasser fra skytebanen, og dermed avlaste kapasiteten på Ålerudmyra skytebane. Det vurderes også som positivt at planområdet skal tilbakeføres til LNF ved ferdigstillelse. Tiltaket forventes å forbedre kvaliteten på jordbruksarealet og i tillegg redusere avrenning til Kroerbekken. Elva har i dag en økologisk tilstand som er svært dårlig, mye på grunn av avrenning fra fulldyrket mark. Landskap Planområdet er synlig fra Kroerveien i nord, og gårdstunet ligger i dag på en liten høyde i landskapet. Det er gjennomført landskapsanalyse med 3D-visualisering, som viser at terrengoppfyllingen ikke vil medføre betydelige endringer i hovedtrekket i landskapet. Jordet vil fortsatt ligge lavere i terrenget enn omkringliggende landskap, og gårdstunet vil opprettholde sin posisjon på en liten høyde. Det er utarbeidet en landskapsplan som følger planforslaget. Landskapsplanen er ikke juridisk bindende, men skal være retningsgivende for hvordan terrengoppfyllingen og øvrige tiltak skal gjennomføres. Grunnforhold Løvlien Georåd AS har, på oppdrag fra Aalerudmyra AS, utført geotekniske grunnundersøkelser i planområdet. Det er ikke påvist sensitive masser eller andre forhold som kompliserer grunnarbeidene, og stabilitetsanalysene viser at oppfylling vil gi tilfredsstillende stabilitet. Både overvannshåndtering og geoteknisk oppfyllingsprosedyre skal detaljeres til søknad om tiltak. Det sikres i bestemmelser til planen at oppfyllingsprosedyre for tiltaket skal godkjennes av geotekniker før igangsetting av tiltak. Vassdrag Planområdet ligger sør for Kroerbekken, og det er i dag stor avrenning fra jordet til vassdraget. For å redusere avrenning og motvirke erosjon skal det gjennomføres tiltak for fordrøyning av overvann og flomdemping, og for å redusere avrenningen av Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 29 av 51

30 partikler til vassdraget. Prinsipper for en etappevis gjennomføring av tiltaket i anleggsfasen er nærmere beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Ferdsel og atkomst Det vurderes at regulering av området til midlertidig massedeponi ikke vil medføre vesentlige endringer av trafikksituasjonen langs Kroerveien. Dagens trafikkmengder på tilførselsveier i området er 500 ÅDT på Kroerveien og 4244 ÅDT på Fv 120 i Hobøl. Det er forventet en begrenset økning i trafikkmengden på 38 ÅDT, som følge av planforslaget. Det forutsettes at det meste av anleggstrafikken skal gå via Fv 120 i Hobøl, fremfor at den går vestover i Ås, fordi veien vestover ikke er dimensjonert for massetransport. Fra Fv. 54 Kroerveien skal anleggstrafikken til Aalerud gård benytte den ferdige opparbeidete adkomstveien til Ålerudmyra massemottak. Mellom Ålerudmyra og Aalerud gård går det i dag en skogsvei som vil opparbeides og brukes som kjørevei til selve planområdet. For å minske de trafikale og støymessige konsekvensene tillater reguleringsbestemmelsene kun anleggsdrift på hverdager mandag-fredag i tidsrommet kl Natur og kulturminner Det er ikke registrert viktige naturtyper eller arter av særlig stor forvaltningsinteresse i planområdet. Det vurderes derfor at tiltaket ikke vil ha noen direkte negativ innvirkning på hensynskrevende eller sjeldne arter eller naturtyper. Det er heller ikke registrert kulturminner med behov for særlig vern eller spesielle friluftsinteresser innenfor planområdet. Støy Vedlagt støyvurdering viser at en bolig i Kroerveien 640, rett nord for planområdet, ligger nær anleggsområdet. Når anleggsarbeidene pågår nord i planområdet kan boligen påvirkes av støy. Boligen på Aalerud gård (der grunneier for planområdet bor) vil berøres av gul støysone i deler av anleggsfasen, jf. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012. For beboerne langs Kroerveien er det beregnet at trafikkøkningen vil medføre en økning i støy på maksimalt 1 db. For beboerne langs Elvestadveien vil økningen være mindre enn 0,5 db. For å begrense støy fra anleggsdrift er arbeidstiden begrenset i reguleringsbestemmelsene til tidsrommet 07-18, mandag-fredag. For å redusere støybelastning ytterligere for boligen i Kroerveien, kan arbeidstid for anleggsarbeider nord i planområdet reduseres til f. eks. 8 timer for arbeider nærmest boligen. Konklusjon: Planforslaget vurderes som godt utarbeidet og relevante hensyn er godt belyst og ivaretatt. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for massemottak på Aalerud gård vedtas. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 30 av 51

31 Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 31 av 51

32 HTM-12/17 Ny viltvaktordning for Ås kommune Til sakslisten Saksbehandler: Nils Erik Pedersen Saksnr.: 14/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 12/ Rådmannens innstilling: 1. Rådmannen gis fullmakt til å etablere ny viltvaktordning for Ås basert på 3-årige oppdragsavtaler og ellers på de vilkår som er utarbeidet i samarbeidsprosessen med Frogn og Oppegård om mulig felles viltvakt. Kostnadsrammen skal være innenfor kr pr år. 2. Rådmannen gis fortsatt fullmakt til å inngå avtale om utvidelse av viltvaktordningen om andre kommuner skulle ønske et samarbeid, dersom det medfører lavere kostnader for Ås kommune. Ås, Trine Christensen Rådmann Lars Martin Julseth Landbrukssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) Vedlegg: Instruks for viltvakt i Ås kommune Viltvaktordning oppdragsavtale for Ås Budsjettforslag viltvakt felles og Ås Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) sak 19/16 Ny viltvaktordning Samarbeid med nabokommuner Lovdata - Viltloven Lovdata - Dyrevelferdsloven Miljødirektoratet Forskrift om utøvelse av jakt, felling og fangst med kommentarer, instrukser og avtaler. Vedtak i saken sendes til: Saksbehandler for oppfølging. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 32 av 51

33 Saksutredning: Sammendrag: Etter vedtak i Sak 19/16 i HTM-møte 31/3/2016 har rådmannen jobbet med en samarbeidsavtale med Frogn og Oppegård om felles viltvakt. Dette arbeidet er nå utsatt av samarbeidskommunene i påvente av utredning av andre løsninger. Ås kommune har i dag en midlertidig løsning som ikke oppfyller de lovpålagte kravene for kommunens håndtering av fallvilt jf. Viltloven og forskrift om utøvelse, felling og fangst. Det bør snarest etableres en ny ordning. Fakta i saken: Administrative oppgaver etter viltloven er i Ås delegert til Follo landbrukskontor. Ås kommune har siden 1999 hatt en viltvaktgruppe med seks jaktkyndige deltakere. I 2008 innførte Ås kommune en 24/7-vaktordning med godtgjøring til viltvaktene som, sett i forhold til de fleste andre kommuner i landet, var høy. I formannskapets sak 28/14 ble det vedtatt at oppdraget skulle lyses ut på nytt med mål om ny oppdragsavtale fra Det ble gjort, men ingen tilbydere kom med tilbud som oppfylte kravene i utlysingen. Avtalen med de som utgjør viltvakten i dag er oppsagt skriftlig, men de har en muntlig avtale med kommunen om å fortsette på tidligere vilkår inntil ny ordning er på plass. I sak 19/16 vedtok HTM at det skal søkes samarbeid med Frogn og/eller Oppegård om felles viltvaktordning, bl.a. for å redusere kostnadene. Saken var tidligere (våren 2015) diskutert med viltsaksbehandlerne i Follo og positive svar ble gitt fra disse 2 kommunene på invitasjon til samarbeid fra rådmannen i Ås. Det har siden september 2016 vært samarbeid med viltsaksbehandlerne i Frogn og Oppegård om avtaleforslag, instruks og oppdragskontrakter (dokumenter er vedlagt) med planlagt oppstart 1/1/2017. I november ble det klart at oppstart måtte utsettes til 1/3/2017 grunnet behov for ny politisk behandling i samarbeidskommunene. 20. januar fikk landbrukskontoret beskjed om at saken er utsatt i Frogn i påvente av utredning av et lokalt alternativ. Oppegård meldte den 27. januar at de grunnet vedtatt kommunesammenslåing ville undersøke alternativt samarbeid med Ski. Ås har hatt en midlertidig ordning i over 2 år og rådmannen mener nye avtaler om viltvakt nå må på plass uten å vente lenger på vedtak i nabokommuner. I 2016 kom nye krav til offentlig ettersøk i forskrift om jakt, fangst og felling. I 23 stilles det nå krav til at «ekvipasjer som påtar seg ettersøksoppdrag på vegne av det offentlige skal ha bestått godkjenningsprøve for ettersøksekvipasjer. Hundefører må i tillegg ha gjennomført kurset «Ettersøk videregående»». Disse kravene gjør det naturlig å rekruttere fra et noe større området enn Ås kommune og mot de som innehar eller kan tilegne seg disse egenskapene innen kort tid, for eksempel godkjente ettersøksekvipasjer, personer tilknyttet hundeklubber, lokale jeger- og fiskeforeninger o.l. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 33 av 51

34 Saken blir ikke lagt ut på offentlig anbud da dette ikke ga noen resultater i 2014 og det foreslås et budsjett for hele ordningen på ca kr i året. Follo landbrukskontor vil administrere ordningen og lyser ut enkeltkontrakter med 3 års varighet for hver av de 6 viltvaktene. Om det i prosessen presenterer seg et ettersøkslag som kan ta på seg oppgaven vil dette også være interessant. Viltvakta foreslås videreført med de rammene som er utarbeidet under samarbeidsprosessen. Den organiseres med hovedvakter som har vakttelefon 24/7 på rullering og eventuelt ekstrapersonell ved behov for annen kunnskap eller utvidet mannskap. Foreslått godtgjøring til hovedvaktene er noe lavere enn tilfellet er i Ås i dag. Det foreslås å samle alle faste godtgjøringer til kr/vaktuke, det vil si kr ,- mindre pr. år enn nå for hver av deltakerne, og å redusere timeprisen ved oppdrag til kr. 300,- uansett tid på døgnet. Dette vil fortsatt være bedre godtgjøring for viltvakt enn i andre kommuner rådmannen kjenner til. For ekstra utrykning er det foreslått godtgjøring med kr. 300,- pr. uttrykning i tillegg til timepris som hovedvaktene. Det er også tatt høyde for utvidet arbeidstid på hjorteviltoppdrag grunnet overvåkningsprogrammet for CWD (chronic wasting disease) som er en nyoppdaget (2016) hjortviltsykdom i Norge. Landbrukskontoret har foreslått, etter samråd med organisasjons- og personalavdelingen i Ås, at samtlige vakter tilknyttes ordningen med oppdragsavtaler. Det medfører, i motsetning til et ansettelsesforhold, blant annet at forholdet ikke omfattes av arbeidsmiljøloven, ferieloven, pensjonsordning, hovedavtalen eller hovedtariffavtalen i kommunen. Endring av dagens ordning til å passe med de vilkår som er utarbeidet under samarbeidsprosessen er også gjort med tanke på muligheten for å kunne åpne for et fremtidig samarbeid med en eller flere nabokommuner. Vurdering: Rådmannen mener at viltvaktordningen i Ås har fungert godt i flere år og at et samarbeid med nabokommuner vil være positivt både for økonomi og kvalitet på tjenesten. I sluttfasen av forhandlingene om felles viltvaktordning har imidlertid samarbeidskommunene funnet det bedre å utrede andre alternativer, og Ås kommune må nå etablere en varig ordning for egen del. Mulighet for senere å slutte seg til ordningen for andre kommuner skal være åpen. Dagens løsning med midlertidige, muntlige avtaler er ikke god nok og oppfyller ikke de krav som stilles i lovverket. Rådmannen ber om godkjenning for ny ordning som beskrevet i saken. Økonomiske konsekvenser: En ny viltvaktordning vil være noe billigere enn dagens løsning som koster Ås kommune om lag kr i året. En løsning basert på vilkårene omtalt over vil gi en beregnet kostnad på ca kr. pr år. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 34 av 51

35 Alternativer: Det kan ansettes personale for å håndtere denne oppgaven med samme lønn/godtgjørelse som skissert over. En slik løsning vil være mindre fleksibel for kommunen og kan gjøre enkelte av dagens viltvakter uegnet for jobben pga. mer enn 100 % stilling i kommunen. Konklusjon med begrunnelse: Rådmann anbefaler at det etableres en ny viltvakt for Ås basert på 3-årige oppdragsavtaler og ellers på de vilkår som er utarbeidet i samarbeidsprosessen med Frogn og Oppegård om mulig felles viltvakt. Kostnadsrammen skal være innenfor kr pr år. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: eller snarest mulig etter denne dato Til sakslisten Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 35 av 51

36 HTM-13/17 Gnr 60 bnr 1 - Haugerud Gård - Søknad om deling - Dispensasjon - Klage på avslag Til sakslisten Saksbehandler: Eva Merete Lunde Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 13/ Formannskap 10/ Rådmannens innstilling: Formannskapet har vurdert klagen på delegert vedtak av og finner ikke at det foreligger nye momenter som tilsier at klagen bør tas til følge. Det delegerte vedtaket opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Kommuneplanutvalget Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) Formannskapet Vedlegg: 1. Tilleggs brev til søknad av Søknadskjema om fradeling av Delegert vedtak i henhold til plan- og bygningsloven datert Klage fra Helge Thirud datert Endelig innvilgelse fra Follo Landbrukskontor datert Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Helge Thirud, Haugerudveien 39, 1434 Ås Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 36 av 51

37 Saksutredning: Sammendrag: Til tross for at Follo landbrukskontor har innvilget dispensasjon etter jordloven vil behandlingen etter plan- og bygningsloven avgjøre utfallet i saken. På bakgrunn av saksutredningen, avslår Ås kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og fradeling av to parseller til boligformål fra gnr 60 bnr 1, Vestre Haugerud gård. Fakta i saken: Figur 1 Utsnitt av kommuneplankart for Haugerudveien og Vestre Haugerud gård Søknad: I forbindelse med generasjonsskifte ble det i brev fra Helge Thirud av søkt om fradeling av to boligtomter på til sammen ca. 1,8 dekar fra landbrukseiendommen gnr 60 bnr 1, Vestre Haugerud gård i Ås kommune. Boligtomtene er tenkt overdratt til 2 av barna som ønsker å etablere seg nær gården. Dette hevdes dessuten å være et ledd i den økonomiske situasjonen og for å gjøre det overkommelig å overta gårdsdriften. Søker ser for seg at generasjonsskiftet vil skje om 4-6 år og ønsker en fradeling i god tid før dette. De omsøkte parsellene ligger inntil Haugerudveien i vest og dyrket mark i øst. Det ligger offentlig vann og avløp, strøm og fiberkabel i nærheten av tomtene. Eiendommen er i henhold til kommuneplan for Ås , disponert til landbruk-, natur- og friluftsliv, LNF, underformål a. Dette er areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Boligtomtene er tenkt plassert på jorddekt areal med middels til høg bonitets barskog. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 37 av 51