PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for: Veiberg, gnr. 135 bnr. 9 m.fl.

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for: Veiberg, gnr. 135 bnr. 9 m.fl."

Transkript

1 Jessheim, PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for: Veiberg, gnr. 135 bnr. 9 m.fl. PlanID: 308 Bilde av 3D-modell for planområdet ULLENSAKER KOMMUNE Plan og bestemmelser er datert DETALJREGULERING FOR VEIBERG GNR. 135, BNR. 9 M.FL. Oppdragets referanse ØRP: b Oppdragets navn: Detaljregulering for Veiberg gnr. 135, bnr. 9 m.fl. Dokumentets dato: Oppdragsgiver/tiltakshaver: Uller Eiendom AS Forslagstiller: Øvre Romerike Prosjektering AS Arkitekt: Lillestrøm Arkitekter AS

2 Innhold 1) Bakgrunn.. 3 2) Beskrivelse av planområdet. 6 3) Tilstøtende arealer.. 8 4) Eierforhold ) Planstatus 11 6) Saksgang. 15 7) Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram ) Politiske vedtak ) Beskrivelse av planforslaget ) Konsekvenser av planforslaget ) Risiko- og konsekvensanalyse 33 Side 2 av 34

3 1) BAKGRUNN: Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planen omfatter et område på ca.6,6 daa, beliggende sentralt på Jessheim mellom Storgata og Trondheimsvegen, på sydsiden av Veiberggata. Planområdet berører eiendommene 135/9, 135/183, 135/168, samt 135/169 og 135/182, som er de såkalte funkisbyggene. I tillegg inngår også en mindre del av Veiberggata. Figur 1: Planområdets beliggenhet og avgrensning. Forslagstiller/oppdragsgiver Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av tiltakshaver Uller Eiendom AS. Uller Eiendom AS er hjemmelshaver til tre av de fem eiendommene innenfor planområdet 135/9, 135/183 og 135/168. Planlegger/konsulent Planforslaget er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS ved: Erik Prøsch (sen.ing) og Anja Øren Ryen (siv.ing) Forslag til bebyggelse og utnyttelse av planområdet for øvrig, er utført av Lillestrøm Arkitekter AS v/ Dorte Landmark. Arkitekt Terje Røysamb har medvirket som rådgiver i planarbeidet. Side 3 av 34

4 Hensikten med planen Planområdet har i dag lav utnyttelse i forhold målsettinger i gjeldende planer, og de ubebygde delene av området domineres av parkering på terreng og asfalterte flater. Tiltakshaver ønsker å utvikle kvartalet til å bli en del av et aktivt og levende sentrumsområde på Jessheim. Det planlegges å øke næringsarealene, tilføre et begrenset antall boliger til kvartalet, samt å gjøre utomhusarealene trivselsskapende med gatetun og grønne lunger ved å etablere en større kjellerparkering for hoveddelen av parkeringsbehovet. Historikk tidligere planprosess Arbeidet med en detaljregulering av området startet i Det ble informert om prosjektet i plankomiteen våren 2006 med positive tilbakemeldinger fra politikerne. På dette tidspunktet eide Uller Eiendom AS Postgården og Gjensidige eide Gjensidigegården. Av ulike årsaker ble det opphold i prosjektet fram til Uller eiendom AS kjøpte Gjensidigegården i Nytt oppstartmøte for reguleringen ble avholdt den , og planoppstart ble varslet i mai samme år. En tidlig versjon av forslag til reguleringsplan med tilhørende skisser til bebyggelse ble behandlet i Arkitekturrådet den Det ble avholdt møter mellom tiltakshaver og kommunen den og den , hvor planløsninger og skisser ble diskutert. Forslag til detaljregulering ble 1.gangsbehandlet av HOP den , og vedtatt godkjent med forbehold om noe reduserte byggehøyder. Revidert forslag ble behandlet av HOP på nytt den , og hvor de fortsatt hadde noen innvendinger/kommentarer. Tiltakshaver har omarbeidet forslaget til bebyggelse på dette grunnlaget, og fremmer nå et forslag til revidert plan med bestemmelser, hvor byggehøyder er redusert og bebyggelsen oppdelt på en måte som gir bedre tilpassing til eksisterende bebyggelse i bevaringskvartalet. Prosjektet er i denne perioden presentert i plan- og samferdselskomiteen flere ganger, senest I løpet av de 10 siste årene har det vært tegnet en rekke ulike forslag for utbygging av kvartalet, både fra kommunens og utbyggers side. Flere ulike varianter har vært utprøvd - både med hensyn på hvilke bygg som bevares, valg av takform og vinkling av bygg, samt dimensjoner og høyder på byggene. Figurene under viser noen av dem. Figur 2:Skisse utarbeidet av kommunen i Funkishusene er revet, og Postgården er bygd sammen med et nytt stort bygg langs hele Veiberggata. Dette bygget har også en arm inn i dagens bakgård. Figur 3: Skisse utarbeidet av kommunen, illustrasjon ved høring av Byplanen Forslag til reguleringsplan som ble behandlet i planutvalget i 2011 (se tekst over) var en variant av denne skissen. Side 4 av 34

5 Figur 4: Skisser fra Lillestrøm Arkitektkontor Funkishusene bevares, Postgården bygges på, og med 1-2 nye bygg inne på området. Figur 5: Illustrasjon (3D) av nå innsendt planforslag. De nye byggene har begrenset byggehøyde og volum, og tilpasser seg således den omkringliggende bebyggelsen i bevaringstriangelet. Bebyggelsesstrukturen blir nærmere omtalt senere i planbeskrivelsen. Side 5 av 34

6 2) BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet utgjør som nevnt ca. 6,6 daa av "bevaringstriangelet" mellom Storgata, Trondheimsvegen og Gotaasalléen. Områdets bruk og utnyttelse Innenfor planområdet er det i dag fire bygninger; Postgården, Gjensidigegården, og to eldre funkishus. Bygningene er alle i dag disponert for forskjellige typer næringsvirksomhet innenfor handel og tjenesteyting. Det er en leilighet i et av funkisbyggene. De sentrale delene av området bærer preg av å være en bakgård dominert av parkering og markerte eiendomsgrenser. Funkishusene Gjensidigegården Postgården Villa Sole Villa Utsikten Figur 6: Flyfoto av planområdet viser at de sentrale delene av planområdet i dag framstår som en bakgård. Eksisterende bebyggelse Postgården stod ferdig som et lite monumentalt teglsteinsbygg i to etasjer i Bygget har hovedfasade i to etasjer mot Trondheimsvegen og fasade i en etasje mot bakgården. Hovedadkomsten for all kjørende trafikk til bygningen er imidlertid fra Veiberggata til parkeringsplasser i bakgården. Postgården rommer i dag helsestasjon, fargehandel og kontorer. Gjensidigegården ble oppført i 1984 i betong, delvis i elementer. Bygget har fasade i tre etasjer med utvendige svalganger mot Storgata, og to etasjer mot gårdsrommet. Bygget gir i dag plass for forretning og solstudio i 1. etasje og tjenesteytende virksomheter i 2. og 3. etasje. De to funkishusene fra 1930-tallet er tidstypiske, dog med en del mindre fasadeendringer. Husene er ikke regulert til bevaring, men de er i Byplanen avsatt til bevaring fordi de representerer, og er de eneste bevarte i denne byggestilen i Jessheim sentrum. Det hvite funkishuset (på hjørnet mellom Veiberggata og Storgata) fikk i 1969 påbygg ved at en balkong i 2.etasje ble bygget inn. Se fotografier på neste side. Side 6 av 34

7 Figur 7: Bildene viser funkishusene i Veiberggata. Bildet til venstre viser gbnr. 135/169, bildet til høyre viser gbnr. 135/182. Topografi, vegetasjon og solforhold Terrenget i planområdet stiger med ca. 5 m fra Trondheimsvegen til den høyeste delen av bakgården, rett på baksiden av Gjensidigegården. Herfra faller høyden med ca. en etasjehøyde eller ca. 2,5 meter ned til Storgata. Netto høydeforskjell mellom Trondheimsvegen og Storgata er følgelig ca. 2,5m eller ca. en etasjehøyde. Høydeforskjellen inne i gårdsrommet er ca. 2m fra bakgården til Postgården, til bakgården til Gjensidigebygget. Postgården tar opp høydeforskjell innenfor planområdet ved å ha to etasjer mot Trondheimsvegen, og en etasje inn mot kvartalet. Bygget er teknisk dimensjonert for å tåle et påbygg/flere etasjer. I Postgården har fargehandelen og kontorene inngang fra gårdsrommet inne i kvartalet. Jessheim helsestasjon holder til i underetasjen med direkte inngang fra Trondheimsvegen. Gjensidigegården tar også opp høydeforskjell ved at den mot Storgata har tre etasjer, mens den mot bakgården har to etasjer. Funkisbygningene henvender seg mot Veiberggata. Begge funkishusene har forretning i første etasje. Gnr./bnr. 135/169 har forretning/næringslokale også i 2. etasje, mens gnr./bnr. 135/182 har bolig. Grunnforhold Planområdet består av breelvavsetninger, som i hovedsak er sand med stor mektighet. I kartdatabasen til NGU (ngu.no/kart) er det ikke påvist eller antatt forekomst av kvikkleire i området. Miljøforhold støy og annen forurensning Planområdet ligger i sentrum av Jessheim, og av dette medfølger den type støy som alltid er i et sentrumsområde. Dette merkes best i de bygningene som ligger vendt ut mot de trafikkerte gatene Trondheimsvegen, Veiberggata og Storgata. Området inne i kvartalet er godt skjermet av de omkringliggende bygningene. Området vurderes ikke verken som særlig støyømfintlig eller støyutsatt. Det er ikke kjent annen forurensning i området. Side 7 av 34

8 3) TILSTØTENDE AREALER Arealbruk betydning/funksjon i byen Planområdet ligger sentralt i sentrum mellom de to gamle hovedvegene Trondheimsvegen, hovedvegen nord-syd, og Storgata, hovedvegen øst-vest med forlengelser i øst Algarheimsvegen, og i vest Gardermovegen. Denne beliggenheten førte til at området med umiddelbare omgivelser allerede tidlig i tettstedets utvikling, ble det naturlige sentrum i tettstedet. Med byggingen av Fakkelsenteret og det nye rådhuset nor-øst for Storgata på 60- tallet, startet en mindre forskyvning av sentrum nord-østover. Dette skjøt ytterligere fart med byggingen av det nye storsenteret rett etter århundreskiftet. Planområdet med sine omgivelser ligger fortsatt midt i sentrum, med storsenteret rett på andre siden av Storgata. Storgata preges fortsatt av sentrumsfunksjoner, og det arbeides godt for å opprettholde disse funksjonene. Jessheim har samtidig fått bystatus og er blitt regionsenter i Norges raskest voksende region pga. hovedflyplassens lokalisering til Gardermoen. Jessheim kan på dette grunnlaget komme til å fordoble sin befolkning fra til omkring på bare 25 år, mens kommunen samtidig øker sin befolkning fra i dag, til omkring Forslaget til byplan bærer bud om at utnyttelsesgraden i alle de sentrale bydelene må økes, og at det for angjeldende planområde må siktes mot en utnyttelse på % BRA. Verneinteresser og vekst bevaringstrianglet Planområdet ligger innenfor det som i Byplanen for Jessheim omtales som Bevaringstriangelet - eller også Gamlebyen. Området omfatter en rekke bygninger som dels er regulert til bevaring. Med reguleringen av de to funkisbyggene vil det samlede antall vernede bygninger i det opprinnelige sentrumsområdet komme opp i hele 20 bygninger, et imponerende høyt antall, sett i lys av områdets beskjedne størrelse og korte historie. Se utsnitt av byplanen i neste avsnitt PLANSTATUS. Den vernede bebyggelsen omkranser planområdet: Veiberggården rett nord for Veiberggata, Storgata 14, 16 og 18 rett over Storgata for Gjensidigegården. Herredshuset og Doktorgården sydover mot Gotaasalléen. Tett opp til planområdet i sydøst ligger Villa Utsikten som er gitt høyeste verneklasse (B1) i kommunens kulturminnevernplan fra Villa Sole (135/78) som grenser inntil planområdet i syd, er regulert til bevaring, men anses av Akershus Fylkeskommune som fredningsverdig. Dette innebærer at eiendommen har nasjonal verneverdi, og gir derav også føringer for byggehøyder og utnyttelse innenfor planområdet. Figur 8: Eiendommen Villa Sole - har nasjonal verneverdi. Side 8 av 34

9 Det er utfordrende å oppnå økt utnyttelse i områder som dette. Det vil f eks være umulig å oppnå vesentlig økt utnyttelse hvis en skal opprettholde store arealer med lav utnyttelse omkring det store antallet bevaringsverdige bygg. Områdene vil også lett kunne få et musealt og lite bymessig preg. Det blir i stedet viktig å fokusere på samspillet mellom ny og gammel/verneverdig bebyggelse. Det kan oppnås ved at ny bebyggelse bidrar til å supplere og berike den eldre bebyggelsen, f eks ved å fylle igjen hull i et gatebilde, bidra til å danne vegger i et byrom, gjenta viktige elementer fra den gamle bebyggelsen. Videre blir det viktig å flytte parkeringen ned på kjellernivå for å legge til rette for trivsel og miljø i gårdsrommet. Kollektivtransport og sykkel Beliggenheten midt i sentrum og midt i tettbebyggelsen i Jessheim by gir svært gode muligheter for å gå og sykle til/fra området. Jessheim ble sykkelby allerede i 2005, og Byplanen legger opp til økt satsning på sykkelbruk. Den sentrale beliggenheten sikrer planområdet også svært gode kommunikasjoner med bussterminal, jernbanestasjon og taxiholdeplass innenfor en avstand på bare 150 m. Toget har per i dag to avganger i timen. Bussen har jevnlige avganger mot Gardermoen, Oslo og Eidsvoll. Biltilgjengeligheten er fortsatt nokså god, men en økende knapphet på parkeringsmuligheter gjør seg etter hvert gjeldende. Side 9 av 34

10 4) EIERFORHOLD Eiendommer som inngår i planen Gnr/bnr Hjemmelshaver(e) Areal 135/9 Postgården Uller eiendom AS 2895 m² 135/183 P-plass Uller eiendom AS 536 m² 135/182 Veiberggata 5 Privat eier 448 m² 135/169 Veiberggata 9 Exact OBOS eiendomsmeglere AS 425 m² 135/168 Gjensidigegården Uller eiendom AS 76,6 % og 1725 m² Næss Eiendom AS 23,4 % 135/81 Del av Veiberggata Offentlig veg 560 m² Totalt 6590 m² Figur 9: Berørte eiendommer. Side 10 av 34

11 5) PLANSTATUS En rekke planer og retningslinjer på kommunalt, regionalt og nasjonalt nivå er styrende for en detaljregulering som dette. Nedenfor følger en opplisting av sentrale planer og dokumenter, først på lokalt nivå, deretter på regionalt og nasjonalt nivå. Kommuneplan for Ullensaker for I gjeldende kommuneplan, som ble vedtatt den , er Postgårdens eiendom avsatt til offentlige bygninger, mens resten av planområdet er avsatt til senterområde. Kommuneplanen legger opp til å utvikle funksjonelle tettsteder med korte avstander mellom ulike funksjoner, styrke kollektivtilbudet og bevare natur/kulturlandskap utenfor tettstedene og grønnstrukturen innenfor. Det er et mål at innbyggerne skal redusere bilbruken, og bruke sykkel og kollektivtilbudet mer. Et annet mål er at samfunnet skal øke andelen av fornybar energi. Vurdering: Ved å legge opp til fortetting i sentrumsområdet nær kollektivknutepunktet på Jessheim, er planforslaget i tråd med kommuneplanen. En fortetting i allerede utbygde områder er med på å bevare omkringliggende natur- og kulturlandskap. Ny kommuneplan for Ullensaker for Kommuneplanen for Ullensaker er under rullering. Det foreligger per i dag ingen holdepunkter for detaljene i arealplanen utover hva som kan leses ut av planprogrammet som ble vedtatt den Vurdering: Planprogrammet for ny kommuneplan følger opp prinsippene i gjeldende kommuneplan i generelle formuleringer, og det synes ikke å være noe som innebærer endringer for det aktuelle planområdet for detaljreguleringsplanen sett i forhold til gjeldende kommuneplan. Figur 10: Utsnitt av Byplan Jessheim" vedtatt Side 11 av 34

12 Kommunedelplan Byplan Jessheim 2030 Gjeldende byplan ble vedtatt I byplanen er hele planområdet regulert til sentrumsformål, dvs at det legges til rette for både boliger, forretninger og tjenesteytende virksomheter. Forslaget har en rekke punkter om byggehøyder, utnyttelse, opparbeidelse av uterom, forholdet mellom bevaringsverdig bebyggelse og ny bebyggelse samt rekkefølgebestemmelser som har betydning for forslaget til detaljregulering. Vurdering: Forslaget til detaljregulering imøtekommer i det alt vesentlige kravene i byplanen. Forslagene til reguleringsformål, hensyn til bevaringsverdig bebyggelse, kravene til byggehøyder, avstander mellom bebyggelse, krav til utforming og opparbeidelse av uteområdene imøtekommer byplanen. På et par punkter vil det være behov for noe avklaring under videre arbeid med planen. Det gjelder et punkt om innglassing av balkonger som ikke er avgjørende og et krav om forholdet mellom gammel og ny bebyggelse. Det er også foreslått en rekkefølgebestemmelse vedr ombygging med utvidelse av Trondheimsvegen som er radikalt og som kan få svært alvorlige konsekvenser for i det hele tatt å kunne komme i gang med en utbygging i planområdet. Disse forholdene er tatt opp av forslagsstiller som uttalelse/merknad til byplanen. En fortetting i sentrum med kontorer/forretninger/boliger vil være fordelaktig ved at det styrker konsentrasjonen i sentrumsområdet. I den videre planbeskrivelsen vil føringer i Byplanen bli tatt opp i forbindelse med ulike tema i tilknytning til planforslaget. Reguleringsplan for Jessheim sentrum Reguleringsplanen ble vedtatt I denne planen ble til sammen 14 bygninger/anlegg regulert til bevaring, dog ikke de to funkisgårdene. Byplan Jessheim gjelder imidlertid foran denne planen der det er motstrid. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989) Formålet med RPR for barn- og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Blant annet følgende skal vies spesiell oppmerksomhet: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: Er store nok og egner seg for lek og opphold. Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Vurdering: Det er i reguleringsbestemmelsene tatt inn krav om at det skal tilrettelegges for gode ute- og lekearealer for barn og unge innenfor G1, GT1 og UT1 ( 2.7), og det er stilt spesielle krav til UT1 ( 4.2). Barn- og unges representant ble tilskrevet i forbindelse med varslingen av oppstart av planarbeidet. Side 12 av 34

13 Planforslaget legger opp til skjermede uteoppholdsarealer inne i kvartalet (UT1). I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene tatt inn at parkering på terreng bør begrenses, særlig på kveldstid og helg. Dette kan gjøres ved at p-plasser på terreng forbeholdes kunder og eventuelt ansatte. Disse arealene kan stenges for parkering på kveldstid, noe som vil frigjøre arealene til andre aktiviteter som for eksempel ballspill, paradis og annen form for lek hvor harde flate arealer er fordelaktige. Erfaringsmessig er slike flater populære leke- og oppholdsarealer for små og spesielt større barn. Deler av Veibergkvartalet er i Byplanen avsatt til park (se kart foran). Disse områdene ligger i umiddelbar nærhet til planområdet, og vil kunne benyttes til lek og uteopphold, det samme gjelder Romsaasparken. Dette er i tråd med Byplanens bestemmelse om at grendelekeplass kan være lokalisert utenfor planområdet, men innenfor en avstand av 500m. På denne måte er det tatt hensyn til barn og unge i planleggingen. Områdene som er beskrevet vil gi mulighet for ulike aktivitet på ulike årstider. Områdene for aktivitet vil så godt det lar seg gjøre i et sentrumsområdet være skjermet for forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Generelle krav om universell utforming Ved opparbeidelse av byrom og gater skal universell utforming være en premiss som legges inn i planleggingen, og som utgjør en del av byrommets estetiske kvalitet. Jessheim skal utvikles til en by som er tilgjengelig, møteplasser og uterom skal utformes for alle. Vurdering: Planforslaget legger opp til universell utforming. Statlig retningslinjer for areal- og transport. Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet kan begrenses. Vurdering: Planen bygger opp under dette ved at det legger opp til fortetting i sentrumsområdet, svært nær tog- og busstasjonen. Regional utviklingsplan for Romerike Romerike møter framtida (2004) Fylkesdelplanen er en konkretisering av RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Her heter det at Utviklingen på Romerike skal baseres på bærekraftprinsippet ved at arealbruken fremmer en samfunnsøkonomisk effektiv arealutnyttelse, verner viktige arealer, bygger opp kollektivnettet og legger til rette for et framtidsrettet næringsliv. Fylkesdelplanen sier at Jessheim er regionsenter for Øvre Romerike. Vurdering: En gjennomføring av planforslaget vil bidra til en effektiv ressursutnyttelse gjennom å ta i bruk og øke utnyttelsen av et sentralt område svært nær kollektivknutepunktet i Jessheim sentrum. Parkeringsanlegg under bakken bidrar til å frigjøre arealer til næring og bolig. I reguleringsplanen er det lagt føringer slik at utbyggingen også skal ta hensyn til verneverdig bebyggelse. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (Miljøverndepartementet ). Dokumentet inngår som formell del av plansystemet, avgrenset til planlegging etter plan- og bygningsloven. Side 13 av 34

14 Forventningsdokumentet tar opp temaer som ansees å være av særlig betydning for å oppnå en framtidsrettet og bærekraftig utvikling. Under pkt. By- og tettstedsutvikling sies bl.a.: Det forventes at by- og tettstedskommuner vektlegger fortetting og transformasjon i sentrum og rundt kollektivknutepunkter og bidrar til å hindre byspredning. Fortetting og omforming må skje med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensing. I møte mellom gammelt og nytt ligger spennende utviklingsmuligheter, samtidig som det er viktig å sikre kvalitet både i eldre og ny bebyggelse. Vurdering: Se kommentarer til Fylkesmannen under. Fylkesmannens (Oslo og Akershus) forventninger til kommunal planlegging Brev dat Dokumentet er en oppfølging av Miljøverndepartementets forventninger på Fylkesnivå. I landets tettest befolkede region som samtidig har kraftig vekst, er den største utfordringen å utvikle et bærekraftig, effektivt og konsentrert utbyggingsmønster som bygger opp under eksisterende kollektivtilbud. Slik fortetting og transformasjon i eksisterende tettsteder vil samtidig hindre nedbygging av verdifulle naturområder. Vurderinger: Begge forventningsdokumentene forsterker etter vår mening kravet om fortetting og transformasjon i eksisterende sentrumsområder, samtidig som det påpekes hvilke positive (miljø-)muligheter det ligger i samspillet mellom ny og gammel bebyggelse. Vi har søkt å oppnå et slikt samspill i vårt planforslag. Boligbyggeprogrammet for Ullensaker kommune, vedtatt Boligbyggeprogrammet gir mulighet for å bygge 25 leiligheter i tidsrommet Vurderinger: Dette er i tråd med og etter innspill fra forslagsstiller. Side 14 av 34

15 6) SAKSGANG Varsling - kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble varslet i Romerikes blad og i elektroniske medier. Grunneiere og rettighetshavere ble også varslet ved brev. UTTALELSER Følgende uttalelser/merknader ble mottatt etter varsling: Akershus Fylkeskommune, ved brev datert Området er ikke befart med tanke på automatisk fredete kulturminner. Det er ikke registrert fornminner innenfor området. I og omkring planens område finnes det flere karakteristiske småskala bolig- og forretningsbygninger som det er viktig å bevare. Fylkesrådmannen framhever Villa Sole spesielt, der bygninger og hageanlegg er spesielt godt bevart. Eiendommen Villa Sole vurderes til å være av nasjonal verdi, og således i fredningsklasse. Dette må vektlegges ved utvikling av naboeiendommene. Postgården ligger allerede svært nær Villa Sole, og en eventuell påbygging av Postgården i høyden vurderes av fylkesrådmannen å være uheldig for opplevelsen av anlegget. Innenfor planområdet ligger to godt bevarte funkisbygninger fra 1930-tallet. Disse bør bevares, og fylkesrådmannen anbefaler at det utarbeides bestemmelser som sikrer verneverdiene, herunder vern av fasade og materialbruk. Fylkesrådmannen ber om at det gjennom reguleringsplanarbeidet avklares hvordan hensynet til bevaringsverdige bebyggelse innenfor og i nær tilknytning til planområdet skal ivaretas. Det anbefales at det innarbeides bestemmelser som beskriver utforming, byggehøyde og plassering, m.v. Fylkesrådmannen deltar gjerne i en dialog om hvordan dette hensynet best kan ivaretas. Dersom ikke kulturminneverdiene i og rundt planområdet blir tilstrekkelig ivaretatt vil innsigelse vurderes. Minner om hensynet til barn og unges interesser ved planlegging. Anbefaler at det stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet, før det gis ferdigattest/brukstillatelse til eventuelle boliger. Fylkesrådmannen er positiv til at det slås fast at det i reguleringsbestemmelsene skal tas hensyn til universell utforming. Anbefaler at det stilles krav om sykkelparkering i reguleringsbestemmelsene. Det må redegjøres for om planområdet er egnet for boliger. For å legge til rette for et levende bysentrum anbefaler fylkesrådmannen at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at første etasje skal forbeholdes forretningsformål. Forslagsstillers kommentar: Det er viktig å ta vare på kulturminner i et byområde under utvikling, ikke minst for å bevare stedets særegenhet og identitet. Samtidig er det viktig at et regionsenter får utvikle seg. Side 15 av 34

16 Derfor har reguleringsplanen forsøkt å legge opp til en utvikling som skal ta hensyn til Villa Sole, men samtidig legge til rette for utvikling og fortetting av området slik det fremgår av regionale- og nasjonale føringer. Forslaget til reguleringsplan legger opp til noe høyere utnyttelse enn i dag, men på en slik måte at det i liten grad er til sjenanse for Villa Sole eller funkishusene. Planområdet ligger i et kvartal som i dag oppleves som uryddig. Med den foreslåtte utbyggingen oppnås en kvartalsmessig strukturert bebyggelse som samspiller godt med de bevaringsverdige bygningene. De to funkishusene innenfor planområdet er foreslått regulert til bevaring. Det er i reguleringsplanen foreslått en restriktiv byggehøyde innenfor kvartalet. Se påfølgende planbeskrivelse med illustrasjoner. Byggehøydene samstemmer med forslagene til byggehøyder i forslaget til ny Byplan. I tilknytning til skisseforslag til utbygging fra Lillestrøm Arkitekter er det laget sol-/skyggediagram. Bebyggelsen innenfor planområdet vil ikke kaste skygge på Villa Sole. Det alt vesentlige av parkeringsbehovet er planlagt på kjellerplan. Kostnadene ved dette tilsier at det kreves en viss utnyttelse for å forsvare dette. Den foreslåtte økningen er i tråd med Byplanen. For redegjørelse i forhold til barn- og unges interesser vises det til planbeskrivelsen. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at uteoppholdsarealene skal ferdigstilles før ferdigattest/brukstillatelse til byggene kan gis. Krav i Byplanen angående sykkelparkering videreføres også i reguleringsbestemmelsene. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at første etasje forbeholdes forretningsformål. Planområdet er på flere måter velegnet til boligbebyggelse. Området ligger sentralt og i kort avstand til både forretninger og kollektive transportmidler. Boligene vil i betydelig grad ligge inne i og henvende seg innover i kvartalet hvor det ikke er trafikk eller andre støykilder. Kvartalet har med all vernet bebyggelse og tilliggende grønne lunger alle forutsetninger for å kunne bli et miljømessig godt område for boligene i området. Boligene vil i dette perspektivet selv være viktige ved å skape liv i området på kveldstid når de fleste næringsvirksomhetene i området har lukket dørene. Utkastet til utomhusplan/illustrasjonsplan for området underbygger dette. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved brev datert Det må framgå hvordan planforslaget vurderes i forhold til kommunens overordnete planer og til regionale planer. Videre må reguleringsplanen vurderes i forhold til Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, samordnet areal- og transportplanlegging, klima- og energihensyn, landskap, grønnstruktur, vann- og luftforurensning, overvannshåndtering, barn- og unges interesser, støy og universell utforming. Kommunen må vurdere om planen krever konsekvensutredning. Anbefaler at det legges til grunn en høy utnyttelsesgrad i sentrumsområder og nær kollektivknutepunkt. Dette bør likevel ikke gå på bekostning av grønnstruktur og barn og unges lekeområder. Side 16 av 34

17 Minner om krav til risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Mangel på dette gir grunnlag for innsigelse. Forslagstillers kommentar: Planforslaget er i tråd med nasjonale-, regionale- og kommunale planer og føringer. Se planbeskrivelsen for en mer utfyllende vurdering. Planforslaget legger opp til noe økt utnyttelsesgrad i tråd med områdets sentrale beliggenhet samtidig som det tar hensyn til verneinteressene, barn- og unges interesser og kravene til grønnstruktur i området. Foreslått ny bebyggelse er redusert i forhold til tidligere ideer/skisser, se figurer i planbeskrivelsen Det er utarbeidet ROS-analyse, jf. eget vedlegg. Gardermoregionens interkommunale brannvesen IKS (GRIB), ved brev datert Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Jernbaneverket, ved e-post datert Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Statens vegvesen, ved brev datert Ingen merknader. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. Aina Tybring-Petersen, ved brev datert Det må tas hensyn til stedets gode og verdifulle kvaliteter. Hun mener påbygg på Postgården og nytt hus bygget i flere etasjer vil ødelegge miljøet, være malplassert og et fremmedelement. Kvartalet vil godt vernet være av uvurdelig betydning i fremtidens Jessheim. En utbygging vil være en verdiforringelse av Villa Sole. Nye etasjer på Postgården vil bli en skyggende vegg tett inntil huset, og det vil bli direkte innsyn fra oven. Forslagstillers kommentar: Se kommentarer til Akershus fylkeskommune. Det tilføyes at ny bebyggelse ikke vil forringe miljøet. Det er lagt stor vekt på at den nye bebyggelsen skal spille sammen med den gamle bevaringsverdige bebyggelsen og slik sett kunne berike miljøet. Den nye bebyggelsen er trukket inn fra fasaden på Postgården både mot vest og mot sør, og vil ikke på noen måte bli en skyggende vegg for Villa Sole. Side 17 av 34

18 Centrumsgården AS, ved brev datert Forutsetter at planen ikke vil inneholde forhold som kan medføre ulempe for senere utvikling av gnr/bnr 135/584, 135/79, 135/800 og 135/168. Forslagstillers kommentar: Forslaget om to nye mindre bygg i gårdsrommet oppføres innenfor gjeldende regler mot nabogrensen. Konkrete planer for utbygging iht. forslaget til regulering, legger til rette for at ny P-kjeller på sikt kan forbindes med tilsvarende på gnr/bnr 135/ hvis det skulle bli aktuelt. Utkastet til illustrasjonsplan/utomhusplan legger videre til rette for at det på sikt kan etableres en gjennomgående gangforbindelse/gatetun fra Veiberggata til Herredshuset hvis det skulle bli aktuelt. Erik og Arne Bodin, ved brev datert Ber om at følgende blir tatt med i reguleringsplanforslaget: Atkomst til og parkering for gnr/bnr 135/182 legges inn som en del av felles løsning for kvartalet. Det bør åpnes for en mindre ombygging/tilbygging for å ivareta atkomst/heisløsning som kan sikre at bygget kan gjøres tilgjengelig for alle. Ønsker å sikre direkte atkomst til garasjeanlegget. Sikre tilstrekkelig p-plasser for byggets funksjon. Bør åpnes for at hele bygget kan nyttes til forretning/kontor da det er vanskelig å skjerme bygget for støy fra gaten utenfor. Ser det som positivt at det utarbeides en helhetlig reguleringsplan for hele kvartalet. Ønsker å bli orientert om planarbeidet. Forslagsstillers kommentar: Forslaget til reguleringsplan med utomhusplan/illustrasjonsplan legger til rette for å imøtekomme ønskene: Atkomst og tilstrekkelig parkering er lagt inn som en del av en felles løsning for kvartalet. Forslaget til regulering og nye bebyggelse gjør det mulig å etablere et enkelt heishus i tilknytning til bebyggelsen. Forslaget til reguleringsbestemmelser åpner for at hele bygget kan benyttes til forretning/kontor, og at det kan etableres mindre tilbygg til funkishusene så lenge tilbygget innordner seg byggenes karakter. Det opplyses at eiendommen per i dag er solgt og overtatt av nye eiere. Det har vært dialog med de nye eierne som del av planprosessen til det nå oversendte planforslaget. Side 18 av 34

19 7) VURDERING AV FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING OG UTARBEIDELSE AV PLANPROGRAM Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Det fritar også for utarbeidelse og behandling av planprogram. 8) POLITISKE VEDTAK Etter varslingen av planarbeidet den , ble forslag til reguleringsplan førstegangsbehandlet av kommunen den Planutvalget fattet vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn på vilkår om noen endringer i planen. Revidert forslag ble tatt opp til fornyet behandling den med følgende vedtak: «Med henvisning til plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP), at forslag til detaljregulering for «Veiberg» datert med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: Nybygget i planforslaget reduseres ned til ca cote 215. Postgården sett fra Trondheimsvegen reduseres ned til ca cote 212,5, med unntak av bygningsdelen som også ligger mot Veiberggata. Utomhusplanen må gjenspeile prinsippene for gatetun og det må dokumenteres at det kan fungere forsvarlig sammen med renovasjon, varelevering og parkering. Plankart, bestemmelser og illustrasjoner må rettes iht vedtaket før saken sendes ut på offentlig ettersyn.» I byplanen er høydesettingen i området justert i forhold til høydene angitt i dette vedtaket. Forslagsstiller har foretatt en omfattende bearbeiding av forslaget som nå fremmes for behandling. Høydebestemmelsene er i tråd med høydebestemmelsene slik de fremgår av byplanen, og påbygget på Postgården gjennomføres nå ved at fasadene trekkes betydelig tilbake i forhold til Villa Sole. Nytt bygg inne i gården splittes i to mindre bygg som gir en bedre tilpassing til bygningsmassen for øvrig i kvartalet, og revidert illustrasjons- /utomhusplan er utarbeidet med sikte på å imøtekomme kravet om at den skal gjenspeile prinsippene for gatetun. Side 19 av 34

20 9) BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bakgrunn for planutformingen Planforslaget representerer en omfattende bearbeiding av planforslaget som ble behandlet av HOP i møte den (saksnr. 54/11). Bearbeidingen er gjennomført iht rådmannens merknader som i hovedsak gikk på bebyggelsens høyder og dimensjoner og utformingen av uteoppholdsarealene, samt bestemmelsene i byplanen. Resultatet har blitt et forslag som legger til rette for en mer oppbrutt og variert bebyggelsesstruktur i plan, høyde, form og volum. Det gir et bedre samspill med bevaringstriangelets eldre småskala bebyggelse. Forslaget til utbygging som ligger til grunn for reguleringsplanen, er presentert i påfølgende avsnitt ILLUSTRASJONER, med ulike etasjeplaner og snitt gjennom bebyggelsen utarbeidet av Lillestrøm Arkitekter AS, og en rekke perspektiver hentet fra 3D-modellen for prosjektet. Detaljert utforming av arealene i planområdet fremgår av forslaget til utomhusplan. 3D-modellen og utomhusplanen er utarbeidet av ØRP AS Forslaget til reguleringsplan m/bestemmelser fremgår av vedlegg 1 og 2. Utsnitt av plankartet under. Figur 11: Utsnitt av forslag til reg.plan datert Side 20 av 34

21 Reguleringsformålene i planforslaget. Reguleringsformålene i planen er som følger Formål Hovedformål Underformål SOSI Areal kode m² BFKT 1-5 Bebyggelse og anlegg forretning/kontor/bolig FKT 1-2 Bebyggelse og anlegg forretning og kontor UT1 Bebyggelse og anlegg uteoppholdsareal KV1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg FO1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur fortau GT1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur gatetun G1 Grønnstruktur grønnstruktur Samlet areal 6590 I tillegg til disse arealformålene er følgende hensynssoner lagt inn i planen: Sone a1) Frisikt (SOSI kode 140) Sone a3) Faresone, høyspenningsanlegg (SOSI kode 370) De to funkishusene foreslås regulert til bevaring som punktregulering, hvor bare selve husene m/ fotavtrykk (utvendige trapper m.m.), reguleres til kulturminne bevaring, slik det i tidligere reguleringsplaner er gjort for tre eiendommer i Storgata. Bebyggelse grad av utnyttelse, gesims- og mønehøyde Foreslått utnyttelsesgrad er satt til BRA 125 %. Dette er i tråd med Byplan for Jessheim. Parkeringsareal på terreng skal medregnes med 18m² for hver parkeringsplass. Parkeringsplasser under terreng (parkeringskjeller) skal ikke medregnes i BRA. Det er i bestemmelsene satt maks kotehøyder for bebyggelsen som følger: Formål Maks byggeområde gesimshøyde BFKT1 kote 210,2 mot syd og vest (ok eksisterende teglbrystning) Maks mønehøyde kote 214,9 BFKT2 kote 214,6 Vestre del: 215,8 Østre del: 216,9 Kommentar Eksist. bygg kan påbygges med to etasjer inntrukket mot syd og vest. 1. etasje påbygg i BFKT1 skal trekkes tilbake minst 2m fra fasadeliv mot Trondheimsvegen og 3m fra fasadeliv mot syd, og 2. etasje påbygg skal bygges inn i skråtak som del av takkonstruksjonen med takvinkel ikke over 40 o (mot Trondheimsvegen og mot syd). Tilbygget langs Veiberggata er høydemessig balansert mot Tærudgården på nordsiden av Veiberggata. Endringen i mønehøyde følger stigningen i Veiberggata BFKT3 kote 211,9 kote 213,7 Funkisbygg som skal bevares BFKT4 kote 214,2 kote 216,5 Nytt bygg inne i kvartalet i inntil 3 etasjer BFKT5 kote 215,2 kote 217,5 Nytt bygg inne i kvartalet i inntil 3 etasjer FKT1 kote 212,0 kote 213,1 Funkisbygg som skal bevares FKT2 kote 218,7 Eksisterende bygg Gjensidigegården Side 21 av 34

22 Påbygget på Postgården blir på denne måten i liten grad synlig og sjenerende sett fra Trondheimsvegen og fra syd (Villa Sole). Bebyggelsens plassering Bebyggelsen i området er i utgangspunktet bestemt av eksisterende bygg som fortsatt vil prege området: Postgården: byggeområdet tilsvarer i hovedsak eksisterende grunnflate. De to funkishusene opprettholdes og punktreguleres til bevaring Gjensidigegården hvor fotavtrykket reguleres til bebyggelse slik det er i dag For å øke utnyttelsen slik byplanen forutsetter, er det i reguleringsplanen foreslått et nytt bygg i Veiberggata som et tilbygg til Postgården, samt to mindre bygg inne i kvartalet, se forslaget til reguleringsplan innledningsvis i kapitlet samt illustrasjonsplanen nedenfor, denne planen vil bli videre omtalt i avsnitt ILLUSTRASJONER. I tillegg foreslås påbygg i to inntrukne etasjer på Postgården. Figur 12: Forslag til utomhusplan. Forslaget til nye bygg i Veiberggata er utformet som «et svar på» Tærudgården, og er planlagt med ca. samme høyde. For å øke utnyttelsesgraden og for å gjøre rommet inne i kvartalet mer trivelig og bypreget, er det i forslaget innarbeidet to mindre bygninger for boliger med næring i første etasje. Opprinnelig var det her foreslått en lengre blokk, men med delingen i to mindre bygg oppnås vesentlig bedre tilpassing til bebyggelsesstrukturen i hele storkvartalet, og et vesentlig luftigere og triveligere miljø i planområdet. Byggene trappes i terrenget oppover mot Gjensidigebygget. Side 22 av 34

23 Adkomst og varelevering All adkomst med bil til virksomhetene og boligene i planområdet er forutsatt å skje via to avkjørsler fra Veiberggata. Den ene gir adkomst til gårdsrommet for varelevering og kundeparkering, den andre gir adkomst til parkeringskjeller for boliger og ansatte. Eksisterende avkjørsel mellom funkisbyggene er foreslått stengt til fordel for gang- og sykkeltrafikk. Parkering og trafikkforhold Kravene til parkering i Byplanen er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene til planforslaget. Følgende forslag er innarbeidet i bestemmelsene: Bolig: Minimum 1 plass + 0,2 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet Kontor: 1 plass pr. 100m² Forretning: 1 plass pr. 50m² Bestemmelsene krever at det skal bygges parkeringskjeller, og parkeringen på terreng skal begrenses når parkeringskjelleren er bygget. Parkeringsplassene på terreng skal forbeholdes kunder, men noe parkering for ansatte kan vurderes. På kveldstid kan et begrenset antall plasser på terreng benyttes som gjesteparkering til boliger. Ved slik begrensning av bruken av parkeringsplasser på terreng på kveld og helg, vil harde flater frigjøres og kunne bli benyttet som aktivitetsareal (ballspill eller lignende) for barn og unge. Sykkelparkering. Forslaget til reguleringsbestemmelser følger Byplanens krav til sykkelparkering: Bolig: 2 plasser pr. boenhet Næring: 2 plasser pr. 100m² Sykkelparkering skal fortrinnsvis plasseres under tak og nær inngangene til bebyggelsen. For boliger kan 50% av plassene være i bod. Estetikk og utforming av bebyggelse og anlegg Reguleringsplanen m/bestemmelser legger til rette for å sikre positive løsninger med hensyn på estetikk og utforming av planområdet: Plankartet tilrettelegger for en bebyggelsesstruktur som følger opp og ivaretar hovedstrukturen i storkvartalet med frittliggende bebyggelse med mindre bygningsvolumer og et samlende byrom i sentrum. Bestemmelsene gir høydebestemmelser som gir godt balanserte byggehøyder, og som ikke tar bort oppmerksomheten fra de bevaringsverdige byggene i området. De to tidstypiske funkishusene bevares. Utomhusanleggene skal bygges iht godkjente utomhusplaner som inkluderer gatetun, lekeplasser og grøntanlegg, bil- og sykkelparkeringsplasser, felles anlegg for renovasjon (søppelnedkast til søppelbrønner med god estetisk utforming). Parkeringskjelleren skal bygges slik at de deler av kjelleren som ligger under gårdsrommet skal tåle vekten av så vel grøntanlegg som faste dekker for opphold, kjøring og nødvendig vedlikehold. Reguleringsbestemmelsene krever at ny bebyggelse skal samspille med det verneverdige bygningsmiljøet, og at behandlingen av byggesaker skal sikre estetiske og miljømessige kvaliteter i alle detaljer. Ved alle søknader om tiltak skal det redegjøres for tiltakenes arkitektoniske og estetiske kvaliteter. Side 23 av 34

24 Viktige kvaliteter fastsatt i reguleringsbestemmelsene Utover ovennevnte kvaliteter stiller bestemmelsene følgende krav: Universell utforming skal så langt det er mulig legges til grunn. En rekke krav stilles til kvaliteten på utomhusanleggene. Uteoppholdsarealer og grøntanlegg skal ferdigstilles samtidig med at bebyggelse tas i bruk. Uteoppholdsarealene skal skjermes mot forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Område for gatetun skal fremme opphold og lek. Parkeringsanlegg skal ikke dominere byrommet og gatebildet. Vegetasjon Reguleringsbestemmelsene krever at den vegetasjonen som det er mulig og hensiktsmessig å bevare, skal bevares. Ved utbygging av parkeringskjeller vil mye av den eksisterende vegetasjonen over denne måtte fjernes, men bestemmelsene krever her at det etter utbygging skal etableres ny vegetasjon, eksempelvis som illustrert i forslaget til utomhusplan som vist i figur 12. Sol/skygge Gjennomført sol- /skyggeanalyse, datert basert på reguleringsplanens krav til plassering og høyder på bebyggelsen, illustrerer forholdsvis gode solforhold. 1.juni kl juni kl Figur 13: Bilder fra sol- og skyggeanalysen på andre tidspunkt enn det som er vist i selve analysedokumentet. Avstanden til Villa Sole på 135/78 i syd, medfører at nybyggene vil kaste minimal skygge på eiendommen. Planlagt frittliggende nybygg vil for øvrig kaste lite skygge på sentrale deler av gatetunet, som får gode solforhold og «en lun situasjon». Uteoppholdsarealer Bestemmelsene krever at det skal tilrettelegges for gode ute- og lekearealer for barn og unge. Det skal avsettes minimum 25m² per 100m² boligbruksareal til uteoppholdsareal, hvorav minimum 20m² skal opparbeides til «lekbart areal» for barn - på terreng. For å sikre gode utearealer i tråd med overordnede krav er det i bestemmelsene åpnet for at uteoppholdsareal (UT1), grøntareal (G1) og 20 % av gatetunet (GT1), kan medregnes i beregnet uteoppholdsareal. Alle boliger innenfor planområdet skal videre ha egen privat balkong/terrasse, og private uteplasser i form av terrasser/balkonger større enn 5 m² tillates medregnet. Minst halvparten av uteoppholdsarealene skal være på terreng eller på lokk over parkeringsanlegg. Side 24 av 34

25 Eventuelle støytiltak Bestemmelsene stiller krav om at gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging skal gjelde. Det er utarbeidet støyrapport for planområdet som viser at fasadene på deler av bygningen som ligger ut mot veg, ligger i gul og rød sone. Uteoppholdsarealet på terreng blir liggende i grønn sone, da det blir skjermet av bebyggelsen. I sentrumsområder er det en ulempe å skjerme med eksterne støyskjerming av hensyn til plass og estetikk, spesielt i dette området hvor det i Byplanen er satt hensynssone kulturmiljø. Derfor er det anbefalt støyskjerming i form av fasadeisolering. Det kan etableres ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål i rød eller gul støysone. Det må da dokumenteres at krav til innendørs støynivå oppfylles. Alle boenheter skal ha en stille side, minimum 50% av rom med støyfølsomt bruksformål skal vende ut mot stille side (minimum ett soverom). Uteoppholdsareal skal etableres på stille side i henhold til de krav om støynivå som framgår av T-1442/2012 eller den til en hver tid gjeldende forskrift med retningslinje. For uteoppholdsarealet UTI, hvor det også skal opparbeides en lekeplass, er det i bestemmelsene satt krav om at skal skjermes mot forurensning, støy, trafikk og annen helsefare. Arealets beliggenhet inne i området gjør det godt skjermet av bebyggelse mot alle omkringliggende gater og veger, også mot gatetunet, og gis slik gode muligheter for å imøtekomme dette kravet. Kommunaltekniske forutsetninger/tilpasninger Postgården og Gjensidigebygget er i dag tilkoblet kommunalt ledningsnett i henholdsvis Trondheimsvegen og Storgata. De to mindre byggene er tilkoblet kommunalt nett i Veiberggata. Langs nordsiden av Veiberggata ligger vannledning 100mm, overvannsledning 200mm og spillvannsledning 150mm. Fra ledninger i Veiberggata ligger innstikk med ukjent dimensjon inn på planområdet. Her er ett av trehusene tilkoblet. I fortauet langs Trondheimsvegen ligger vannledning 200mm, overvann 315mm og spillvann 200mm. Ny bebyggelse kan tilknyttes kommunale vann- og avløpsledninger. Det kan bli nødvendig med forsterkning av brannvannsdekningen for planområdet med ekstra brannkum. Det er også mulig at brannvannforsyningen til planområdet må tas fra vannledning i Trondheimsvegen da vannledning i Veiberg gata kan ha noe dårlig kapasitet. Overflatevann/takvann/drensvann skal primært søkes behandlet iht. prinsippet om lokal overvannshåndtering. Dersom tilknytning til offentlig anlegg er nødvendig, skal det vurderes om det er nødvendig med fordrøyning før overløp til offentlig anlegg. Reguleringsbestemmelsene krever at det skal utarbeides planer for vann-, avløp- og overvannshåndteringen på planområdet som en del av rammesøknaden. De tekniske anleggene skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Renovasjon Renovasjonsplan med søppelnedkast til oppsamlingsbrønner skal utarbeides iht. kommunens renovasjonsforskrift og godkjennes som en del av rammetillatelsen. Side 25 av 34

26 Energiløsning, fjernvarme Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at det skal installeres varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme eller annen miljøvennlig varmekilde. Dette gjelder også for rehabilitering av eksisterende bygningsmasse med samlet gulvareal over 500m². Tiltak for å ivareta barn og unges interesser livsmiljø og oppvekstvilkår Barn og unges interesser er søkt ivaretatt gjennom følgende tiltak: Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det skal etableres avskjermede uteoppholdsarealer for boligene i området. Arealplanen har avsatt et eget uteoppholdsareal UT1 for boligene innenfor planområdet med krav om at det her skal opparbeides en plass for lek, og hva denne minimum skal inneholde. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at gårdsrommet skal utvikles som et gatetun, dvs. at det skal utvikles på en måte som sikrer trivsel og et godt miljø, og at all trafikkavvikling skal skje på fotgjengernes og syklistenes premisser. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at areal som benyttes til parkering på terreng på dagtid skal kunne benyttes til andre aktiviteter som for eksempel ballspill og paradisleker på kveldstid og i helgene. Den delen av gatetunet (GT1) som skal brukes til lek på ettermiddag/kveld må sikres mot ulykker mht. til trafikk. Dette gjøres ved at deler av GT1 stenges av med bom. Da vil en hindre offentlig biltrafikk på dette arealet. Den eneste trafikken som kan komme inn på lekearealet er da de som har tilgang til bommen og det vil være en meget begrenset andel trafikk. For denne begrensede trafikken må det skiltes at gatetunet også er et lekeareal og kjøring kun skal foregå i gangfart. Arealet for lek er vist på vedlagt illustrasjonsskisse utomhusplan med plassering av bom. Grunnforhold/geoteknikk og flomfare Området er vurdert til ikke å være utsatt for fare for ras/utglidninger eller flom. Forholdet er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene hvor det er satt krav til at ved søknad om tillatelse skal foreligge råd/vurdering av geoteknisk fagkyndige. Dette skal sikre at det ikke oppstår utglidning av masser under byggearbeidene, og at bebyggelsen blir fundamentert slik at setningsskader unngås. Universell utforming (UU) Universell utforming av området vil si at det ved gjennomføring av tiltak skal sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og utearealer skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Kravet om dette er tatt inn i bestemmelsene på følgende måte: Prinsippene for universell utforming skal så langt det er praktisk og økonomisk mulig følges ved utbygging av området. Terrengforholdene med gang- og sykkeladkomster fra Veiberggata gir grunnlag for at alle uterom og adkomst til bebyggelse inne i kvartalet kan nås iht. kravene til UU. Forhold til boligprogrammet Gjeldende boligprogram for Ullensaker gir mulighet for bygging av inntil 25 boligenheter i perioden Foreliggende byggeplaner legger til rette for 22 enheter. Side 26 av 34

NY 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR VEIBERG

NY 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR VEIBERG ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 75/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 27.04.2015 NY 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR VEIBERG Vedtak Med henvisning til plan

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING VEIBERG GNR. 135, BNR. 9 M. FL.

ULLENSAKER KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING VEIBERG GNR. 135, BNR. 9 M. FL. ULLENSAKER KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING VEIBERG GNR. 135, BNR. 9 M. FL. Planen er datert 05.03.2015 Bestemmelsene er datert 05.03.2015 Plan med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret:

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2015/3340-15 Arkiv: 96/616 Saksbehandler: Silje Lillevik Eriksen Dato: 30.05.2016 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Hovedutvalg for næring, plan og miljø Møtedato

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/2376-34208/2015 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 28.09.2015 Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19

Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19 Detaljert reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr/bnr 107/19. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE - utkast 29.02.2016 1. Bakgrunn Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19

Detaljer

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er PLAN 2013118 INNKOMNE MERKNADER MED PLANSJEFENS KOMMENTAR Innkomne merknader Forslagsstillers kommentar Plansjefens kommentar Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert 29.10.2014 Planforslaget

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 200/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 16.09.2013 DETALJREGULERING FOR UTVIDELSE AV KIWI, NORDKISA - SLUTTBEHANDLING Vedtak

Detaljer

DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER

DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER Dato: 10.6.2014 Vedlegg... DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER Planbeskrivelse Varsel Planoppstart Navn på plan/tiltak: Reguleringsendring for del av Sjøsidenkvartalet Kommune: Vefsn kommune Stedsnavn:

Detaljer

SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET - BORGEN

SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET - BORGEN ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 236/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 01.12.2015 96/15 Kommunestyret 08.12.2015 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET

Detaljer

Ullensaker kommune SAKSUTSKRIFT DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOLEN - NY FØRSTEGANGSBEHANDLING. Regulering

Ullensaker kommune SAKSUTSKRIFT DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOLEN - NY FØRSTEGANGSBEHANDLING. Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 209/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 10.09.2012 224/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 24.09.2012 232/12 Hovedutvalg

Detaljer

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06. KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.2008 111/08 RLU Saksansv. : Rune Lund Arkiv: R-0502, K2-L12, GBR-73/280

Detaljer

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl.

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER Kommunens arkivsaksnummer: 12/1218 Planforslag er datert: 12.11.2012 Dato for siste revisjon

Detaljer

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune.

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune. Til høringsinstanser, grunneiere og naboer vår dato vår referanse 21.09.12 2012.428/RAS deres dato deres referanse Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien

Detaljer

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak...

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING LEVANGER SØR Reguleringsplankart datert : 11.05.1012 Reguleringsbestemmelser datert : 11.05.2012 Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 AVGRENSNING

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.06.2015 47623/2015 2011/4569 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell,

Detaljer

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013 NES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Detaljreguleringsplan for byggeområde BB1 i Områdereguleringsplan for Drognesjordet. (del av gnr. 269 brn.270) Reguleringskart er datert 07.05.2013

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

BILDE. "xxxxxxxxxxxx" PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse:

BILDE. xxxxxxxxxxxx PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse: Eigersund kommune PLANBESKRIVELSE for "xxxxxxxxxxxx" områderegulering/detaljregulering BILDE Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx

Detaljer

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 08/127-20 L12 Randaberg 11.07.2011 OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM Vedtatt i Kommunestyret xx.xx.xxxx, sak xx/xx REGULERINGSBESTEMMELSER Utarbeidet i

Detaljer

Bestemmelser og retningslinjer

Bestemmelser og retningslinjer og retningslinjer Planens navn Detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9, boligblokker/næring Arkivsak 12/3787 Planid 20120014 Vedtatt Innsending Forslag ved Offentlig ettersyn, 03.07.15 Sluttbehandling

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER.

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Dato: 12.08.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/572-20291/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planen er datert 17.12.09. Saksbehandling: 1.gang i Formannskapet

Detaljer

2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17.

2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17. Plan. REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN 2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17. I medhold av 12-7 og 12-12 i plan- og bygningsloven av 27.6.2008 nr. 71 har Plan. Sandnes

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR ART GYM GNR. 57 BNR. 1399 I HARSTAD KOMMUNE

FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR ART GYM GNR. 57 BNR. 1399 I HARSTAD KOMMUNE hålogaland plankontor a/s Hålogaland Kraft AS FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR ART GYM GNR. 57 BNR. 1399 I HARSTAD KOMMUNE Planbeskrivelse Reguleringsplan for Art Gym Siden 0 hålogaland plankontor

Detaljer

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia Utarbeidet av Sivilingeniør Bjørn Leifsen As Bearbeidet av Ringerike kommune,

Detaljer

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E REGULERINGSBESTEMMELSER Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Dokumenter: Datert: Sist revidert: Plankart 21.2.2011 I hht k.styrevedtak 20.6.11 Bestemmelser 21.2.2011 I hht k.styrevedtak

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 19.05.14 INNHOLD 1. GENERELT... 3 1.1 Formål med planarbeidet... 3 1.2 Beskrivelse... 3 1.3 Bilder... 3 1.4 Planområdets beliggenhet og størrelse... 4 1.5 Overordnede

Detaljer

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 Bestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad kommunestyre: Bestemmelsene er sist revidert: 1.

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013. Byplankontoret Planident: r20130040 Arkivsak:12/45873 Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 Offentlig ettersyn Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2.

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2. Planident: 2013/016 Arkivsak: MINDRE VESENTLIG ENDRING AV DETALJREGULERING FOR AMFI VERDAL Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.2.2016 Saksbehandling i kommunen: - Kunngjøring av oppstart 7.12.2013

Detaljer

Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016

Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016 Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016 Detaljregulering for Hotel Sverre, gnr.111 bnr. 870, 872 m.fl. 1 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for utvidelse av hotell. I tillegg skal

Detaljer

KORT PLANBESKRIVELSE I FORBINDELSE MED IGANGSETTING AV PLANARBEID. DETALJREGULERING AV TILLER-RINGEN 58 I TRONDHEIM KOMMUNE.

KORT PLANBESKRIVELSE I FORBINDELSE MED IGANGSETTING AV PLANARBEID. DETALJREGULERING AV TILLER-RINGEN 58 I TRONDHEIM KOMMUNE. KORT PLANBESKRIVELSE I FORBINDELSE MED IGANGSETTING AV PLANARBEID. DETALJREGULERING AV TILLER-RINGEN 58 I TRONDHEIM KOMMUNE. Tiltakshaver: Zolen og Månen AS. Forslagstiller plan- og planprosess: Solem

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01.

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01. HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Arkivopplysinger: Saksbeh.: Per Johansen Arkivsaknr.: 08/997 Opplysninger om bestemmelsene:

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127

BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127 BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127 2 1 FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av rekkehusbebyggelse med tilhørende anlegg

Detaljer

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt legesenter på Fagerstrand med tilliggende arealer

Detaljer

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 REGULERINGSPLAN FOR PANS VEG 20 REGULERINGSBESTEMMELSER Datert Børve og Borchsenius as 20.06.13. Godkjent av Porsgrunn

Detaljer

DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL.

DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL. Plan 2012002: REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL. Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 15/9 2015 Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : 1 AVGRENSNING

Detaljer

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 SANDE KOMMUNE Bestemmelser til detaljreguleringsplan for: HANEKLEIVA NÆRINGSOMRÅDE Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 Plankart : 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev.07.05.2014 Bestemmelser: 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev. 07.05.2014

Detaljer

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl.

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl. HITRA KOMMUNE Teknisk sektor Arkiv: 0092/0001 Saksmappe: 2014/2672-25 Saksbehandler: Marit Aune Dato: 31.08.2015 Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling Resultat: Arkivsak: 14/6510 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til

Detaljer

Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER. for. REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485.

Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER. for. REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485. Plan nr: G-662 D1552b Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER for REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485 Detaljregulering Bestemmelsene er datert: 22.09.2011

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL LOSJEVEGEN 3 OMFATTER 92/24, 92/56, 92/27, 1742/1, 92/45 PLANID 2014007 Planen er vedtatt i Kommunestyret 16.6.15 som sak 46/15 Innenfor reguleringsgrensene er området regulert

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST Dato 21.01.15 Planid: Solstad Vest, gbnr. 4044/535, 4046/123 og 4044/691 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato Saksnr Godkjent

Detaljer

LUNNER KOMMUNE AREALFORVALTNING PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR - - - - - - - - - - - - - - - - PLAN NR. NN DD.MM.ÅÅÅÅ

LUNNER KOMMUNE AREALFORVALTNING PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR - - - - - - - - - - - - - - - - PLAN NR. NN DD.MM.ÅÅÅÅ LUNNER KOMMUNE AREALFORVALTNING PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR - - - - - - - - - - - - - - - - PLAN NR. NN DD.MM.ÅÅÅÅ 2. INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 1. INNLEDNING... 3 1.1. BAKGRUNN...

Detaljer

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013.

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013. VEDLEGG 04 1X Reguleringsbestemmelser til REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20 Datert Børve og Borchsenius as, 20.06.2013. 1 Generelt 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1

REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1 REGULERINGSPLAN FOR NESSJORDET OMRÅDE B1 GNR/BNR 1135/135 PlanID: 2012004 REGULERINGSBESTEMMELSER Planforslag er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelser:

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 6 Arkivsak: 14/1300-8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Reguleringsplan for Lønnerhagen 1.gangsbehandling Saksbehandler: Siw Gjøsund Arkiv: MNR M 226 Saksnr.: Utvalg Møtedato 145/14 Plan- og miljøutvalget

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275 ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275 Vedtatt av Ullensaker kommune den Ordfører Reguleringsplan er datert 24.02.2015,

Detaljer

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Time Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Vedtatt av Time kommunestyre den 06.09.2011 i sak 043/11 Stadfestet

Detaljer

Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan. Innhold

Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan. Innhold Forslagsstillers planbeskrivelse Flerbrukshall Bjørnemyr skole Reguleringsplan Utarbeidet av: Sweco Norge AS for Nesodden kommune, November 2010 Revidert etter vedtak i Planutvalget 07.12.2010 - ("Nesodden

Detaljer

Reguleringsplan for Gjøla boligfelt, andre gangs behandling

Reguleringsplan for Gjøla boligfelt, andre gangs behandling Orkdal kommune Plan og forvaltning Saksframlegg Side 1 av 7 Saksbehandler Ingvill Kanestrøm Dato 07.01.2014 Arkivreferanse 2012/7368-25 Saksgang Saknsnr Utvalg Møtedato 1/14 Hovedutvalg forvaltning 15.01.2014

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 Reguleringsplanen sist datert. 23.04.09 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

FAGDAG støy i arealplanlegging

FAGDAG støy i arealplanlegging FAGDAG støy i arealplanlegging 23.Oktober 2013 Marit Lillesveen Fylkesmannen i Oslo og Akershus NASJONALT FORVENTNINGSBREV ETTER NY PBL 6-1 Støy er et av miljøproblemene som rammer flest mennesker i Norge.

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

DETALJREGULERING FOR IDRETTSPARKEN. Planbeskrivelse

DETALJREGULERING FOR IDRETTSPARKEN. Planbeskrivelse DETALJREGULERING FOR IDRETTSPARKEN Planbeskrivelse Røros kommune Plankartet Bestemmelsene er Reguleringsplan for Idrettsparken - Røros 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING... 2 1.1. Bakgrunn... 2 1.2. Forslagsstiller...

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: 27.06.2014 Dato for siste revisjon av plankartet: 27.06.2014 Dato for siste revisjon

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KJØRBEKKVEGEN 46 GNR/BNR 200/638 m.fl. Plankart sist revidert: 01.11.2010. Bestemmelser sist revidert: 12.05.2010 (med mindre endring datert 12.04.2012).

Detaljer

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Arkivnr: K2 - L13 Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Dok.dato: 21.01.2015 Arkivsaksnr.: 14/1528-15 Tittel:

Detaljer

Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL.

Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL. Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL. Arkivsak: 11/2174 Arkivkode: PLANR 214.10 Sakstittel: PLAN NR. 214-10 - REGULERINGSPLAN FOR SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR

Detaljer

STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2538P, detaljregulering for felt 7.2 i plan 2253, Husabøryggen sør, Hundvåg bydel

STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2538P, detaljregulering for felt 7.2 i plan 2253, Husabøryggen sør, Hundvåg bydel STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2538P, detaljregulering for felt 7.2 i plan 2253, Husabøryggen sør, Hundvåg bydel Dato: 07.04.2015 1 Formål Formålet med planen er å legge til rette for

Detaljer

VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20.

VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20. VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING FOR LANDSTADS GATE 14-20. Ihht. pbl. 12-8 varsles det på vegne av Kongsberg kommunale eiendom KF om oppstart av reguleringsarbeid for Landstads gate 14-20, plan 430R.

Detaljer

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/2168-2150/2015 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: 09.02.2015 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET Sist revidert 28.09.2012 Kunngjøring av oppstart 05.03.05 1.gangs behandling i planutvalget 26.06.2006, sak 123/06

Detaljer

ARHO/2013/1375-16/504.005.05. Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 14/127 17.11.2014

ARHO/2013/1375-16/504.005.05. Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 14/127 17.11.2014 Vår saksbehandler Arild Hoel OPPDAL KOMMUNE Særutskrift Dok 21 Referanse ARHO/2013/1375-16/504.005.05 Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 14/127 17.11.2014 Detaljreguleringsplan for Aunevegen

Detaljer

AVGRENSNING OG ANVENDELSE

AVGRENSNING OG ANVENDELSE PlanID: 1-120C Saksnr: 2013/1068-4 Planbestemmelser for Husbyåsen, etp.2. Planforslag er datert : 25.06.2013 Dato for siste revisjon av plankartet : 21.11.2013 Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING

OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 159/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 24.08.2015 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak

Detaljer

REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20

REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20 Reguleringsbestemmelser til REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20 Dato: 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1:1000. 1.2 Arealformål: Bebyggelse

Detaljer

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811)

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811) Byplankontoret Planident: Arkivsak:12/426 Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 4 og 6 Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 03.06.2013 Dato for godkjenning

Detaljer

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: 15.12.2015 Sak: 198/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak:

Detaljer

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan,

Detaljer

1.2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål i henhold til Plan- og bygningslovens 12-5 og 6:

1.2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål i henhold til Plan- og bygningslovens 12-5 og 6: Reguleringsbestemmelser ØVRE FREDNES Dato for siste revisjon av plankartet: 20.08.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 20.08.2014 1 GENERELT 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for det regulerte

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12 SAKSFRAMLEGG REGULERINGSPLAN FOR BAKKEGATA 12, GNR. 52, BNR. 153 Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: REG Arkivsaksnr.: 08/1871 Løpenr.: 2308/12 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER

Detaljer

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård.

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård. Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger +4751537490 www.stavark.no post@stavark.no NO 976 855 612 MVA Gjesdal kommune- plan Dato: 12.01.2015 Vårt prosj.nr.: 848.14 Deres ref.: Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn)

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) Illustrasjon av forslaget Planmalen gir forslagsstiller en oversikt over hvilke forhold som Haugesund kommune stiller krav om skal redegjøres

Detaljer

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Forslag til Bestemmelser til reguleringsplan for: KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Plankode: xxxx Sonekode: xxxxx Sist revidert 20.11.2014 Reguleringsplan vedtatt:

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Saksansvarlig Kjersti Dalen Stæhli Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet 27.05.2014 PS 45/14 Formannskapet 24.06.2014

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FURULUND

REGULERINGSPLAN FOR FURULUND REGULERINGSPLAN FOR FURULUND Plannummer 196 Kontor 2000-nummer Egengodkjent dato 19.06.13 ARKIVERTE KART: A - ORGINAL TRANSPARENT B VEDTATT PLAN - ORGINALDOKUMENT C VEDTATT PLAN MED EVT. ENDRINGER ENDRINGER:

Detaljer

Kvartalet Nedre Storgate - Amtmand Bloms gate - Nedre Torggate - Schwenckegata Gnr/Bnr 114/663, 665, 667, 669, 671, 697 og 700

Kvartalet Nedre Storgate - Amtmand Bloms gate - Nedre Torggate - Schwenckegata Gnr/Bnr 114/663, 665, 667, 669, 671, 697 og 700 Reguleringsplan/detaljregulering for BRAGERNES ATRIUM Kvartalet Nedre Storgate - Amtmand Bloms gate - Nedre Torggate - Schwenckegata Gnr/Bnr 114/663, 665, 667, 669, 671, 697 og 700 Arkiv: 13/7980 14/343

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN Dato: 31.01.13 Dato for siste revisjon: 30.04.13 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: I I medhold av plan- og bygningslovens

Detaljer

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 A-sak. Offentlig ettersyn-forslag til reguleringsplan for boliger 53-550 m.fl, Sætre- Lindås park AS Saksnr Utvalg

Detaljer