UTBYGGINGSAVTALE. mellom. Oddgeir Østhus, Roy Olav Øvrebø og Litlaberget utbygningsselskap AS, org. Nr Sola kommune, org.

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALE mellom Oddgeir Østhus, Roy Olav Øvrebø og Litlaberget utbygningsselskap AS, org. Nr og Sola kommune, org.nr Parter i avtalen I forbindelse med utbygging av området Kjerrberggrenda,k reguleringsplan 0453, er følgende utbyggingsavtale inngått mellom Oddgeir Østhus, Roy Olav Øvrebø og Litlaberget utbygningsselskap AS (de tre vil heretter bli kalt utbygger) som utbyggere av området og Sola kommune (heretter kalt kommunen). De tre ovennevnte utbyggere står solidarisk ansvarlige overfor kommunen for gjennomføring av forpliktelsene som påhviler "utbygger" etter herværende utbyggingsavtale. Det interne avtaleforhold mellom de tre utbyggerne skal være kommunen uvedkommende. Formålet med avtalen Overordnet denne avtale gjelder reguleringsplan 0453 "Kjerrberggrenda" (vedlegg 1) med reguleringsbestemmelser (vedlegg 2), vedtatt i Sola kommunestyre den Ved eventuell motstrid mellom reguleringsbestemmelsene og denne avtalen, går reguleringsbestemmelsene foran. Kommunens rolle som plan- og bygningsmyndighet anses upåvirket av denne avtale. Formålet med denne avtalen er å regulere rettigheter og plikter mellom partene, og å sikre offentlige og felles interesser og gjennomføring. Områdets geografiske avgrensning Avtalens geografiske avgrensing, heretter kalt området, er i samsvar med reguleringsplanen og andre planer som vil påvirkes av utbyggingsområdet.(vedlegg 1). Arealplanlegging og framdrift Utbygger må før anleggsstart, levere kommunen orienterende framdriftsplan for utbygging av området. Planen skal også angi utbyggingstakt for de enkelte delfelt/etapper. I fremdriftsplanen skal det fremgå planer for ferdigstillelse av de areal som inngår i pkt. 5 i denne utbyggingsavtalen. 1 av 8

2 Boligbyggingen kan starte i 2011 forutsatt at vilkår som stilles i reguleringsplanen er innfridd. Sola kommune skal til enhver tid være sikret tildelingsretter til minst 25% av boenhetene irmenfor de respektive delfelt, da i henhold til de vilkår som er avtalt/ eventuelt korrigert. Utbygger besørger og bekoster all planlegging og utarbeiding av komplette kommunaltekniske planer mv. knyttet til alle elementer som er nødvendig å gjennomføre, for å kunne realisere en komplett utbygging av det gjeldende område. Grunnerverv, offentlige områder og fellesområder 5.1 Grunnerverv og kommunal overtagelse Grunn til offentlige trafikkområder, herunder veger, gangveger, samt areal til offentlige lekeplasser, parker og friområder, overdras vederlagsfritt og fri for heftelser til Sola kommune. Utbygger dekker kostnader knyttet til tinglysing. Alle skjøteformular skal godkjennes av kommunen for å sikre rettigheter slik disse fremgår av avtalen. Utbygger må selv besørge og bekoste nødvendig grunnerverv mot andre berørte grunneiere både innenfor og utenfor planområdet, samt varsle om de anleggsarbeider som vil bli utført. 5.2 Fellesområder - vedlikehold Utbygger står ansvarlig for og plikter å etablere en eller flere velforeninger for boligområdet. Disse skal, basert på kontraktsmessige forpliktelser for den en.kelteboligkjøper, overta det fremtidige ansvaret for og vedlikeholdet av alle regulerte fellesområder innenfor utbyggingsområdet, som ikke skal overtas av Sola kommune etter bestemmelsen i pkt 5.1. Når det gjelder offentlige lekeplasser, parker og friområder, så skal alle krav og forpliktelser som ligger i vedlagte "Vurderingskriterier og normer for tekniske planer for friområder og utomhusanlegg i Sola kommune (vedlegg x), gjelde tilsvarende for Utbygger under den herværende utbyggingsavtale. Kommunen overtar eiendomsretten til områder for offentlige lekeplasser, parker og friområder innenfor plan 0453 ved tidspunkt for ferdigstillelse av tilhørende boligfelter. Utbygger påtar seg alt vedlikeholdsansvar i tre år etter overdragelsen av eiendomsrett, for offentlige lekeplasser, parker og friområder innenfor plan 0453, og det skal etter denne treårsperioden avholdes en formelll overtagelsesforretning i henhold til bestemmelsen i ovennevne "Vurderingskriterier og normer for tekniske planer for friområder og utomhusanlegg." Eksterne og interne anlegg - planlegging og opparbeidelse 6.1 Opparbeidelse Utbygger forplikter seg til å bygge og bekoste: A. Samtlige offentlige veger, fellesveger og parkeringsplasser, støyskjermer og leskur innenfor området. 2 av 8

3 Reff1/4054 WGU Samtlige fortau, gang- og sykkelveger innenfor området. Alle nødvendige offentlige vann-, spillvann- og overvannledninger, pumpestasjoner, bassenger mv. (kommunaltekniske hovedanlegg), inklusive private ledningsanlegg og stikkledninger inn på den enkelte tomt, i samsvar med ledningsplanen innenfor området. Utbygger må selv forestå all omlegging av eksisterende private, fellesprivate og kommunale ledningsanlegg som måtte berøre utbyggingsområdet. Fremføring og tilkobling av nødvendig vann-, spillvann- og overvannsledninger til eksisterende nett utenfor området. Hvor tilkobling kapasitetsmessig kan skje, avgjøres av kommunen. Ansvarlig prosjekterende skal sammen med tekniske planer framlegge situasjonsplan og beregninger over avrenningsområde med tilhørende nedstrøms avlop. Det skal framgå av planen at eksisterende vannveier ikke får ekstra belastninger hverken under anleggsdrift eller etter ferdig utbygging. Alle offentlige friområder, parker, lekeplasser, tilsåing, beplantning, gjerder, turstier, belysning mv innenfor området. Samordning, planlegging og tilrettelegging for utbygging av nødvendig og framtidig infrastruktur for energiforsyningsnett, utføres i samråd med Lyse Nett AS. Vegbelysning i offentlig trafikkareal. Legge infrastruktur for bredbånd (hovednett, fordelingsnett og aksessnett) til alle prosjekterte og bebygde tomter innenfor området, i henhold til planer godkjent av Sola Bredbånd AS. 1nfrastruktur for bredbånd overtas vederlagsfritt av Sola Bredbånd etter avholdt overtagelsesforretning. Jf også pkt 8, gjennomføring av rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Samtlige arbeider beskrevet under pkt 6.1 A-D og F skal utføres etter tekniske planer godkjent av Sola kommune og om nødvendig med Statens Vegvesen i Rogaland. Alle plan- og anleggsarbeider skal utføres i samsvar med "kommunaltekniske normer for vann og avløpsanlegg" med vedlegg, samt "kommunaltekniske normer veibygging" og pkt 5.2 i denne avtale. Anleggsarbeidene kan ikke igangsettes før det foreligger skriftlig godkjenning av de tekniske planene. Utbygger er ansvarlig for å sørge for, samt bekoste kontroll av de tekniske anlegg og installasjoner som kommunen senere skal overta til kommunalt eie og vedlikehold. Denne kontrollen skal i byggeperioden utføres i nært samarbeid med Sola kommune. Sola kommune har rett til å utføre egenkontroll av de tekniske anlegg og installasjoner som kommunen senere skal overta til kommunalt eie og vedlikehold. Dersom det er behov for en utvidet kontrollfunksjon, vil denne bli fakturert utbygger månedlig. En utvidet kontroll vil bli varslet av Sola kommune. Sola kommune kan kreve at utbygger vederlagsfritt fremlegger underlagsinformasjon i form av fakturaer tilknyttet anleggene som overtas. 6.2 Entreprenor og ansvarlig prosjekterende Entreprenor og ansvarlig prosjekterende skal ha godkjenning for aktuelle utførelseskiasser henhold til plan- og bygningsloven. Det skal til enhver tid være minst en representert i grøftelaget som har ADK - sertifikat (anlegg, drift og kontroll sertifikat) når det utføres 3 av 8

4 arbeid på vann-,spillvann- og overvannsledninger. Entreprenøren skal før anleggstart framlegge bemanningsplan med referanser. 6.3 Bidrag fra andre Utbygger må selv sørge for nødvendige avtaler vedrørende kostnadsfordeling med andre som får fordel av anleggene. Utbygger vil ikke tape den muligheten han har til å kreve refusjon etter plan- og bygningsloven kap. 18 ved å inngå denne utbyggingsavtale. Forutsetningen for kunne kreve refusjon er at vilkårene i plan- og bygningsloven kap. 18 er oppfylt. 6.4 Garanti I o arbeidelsestiden: Før det kan søkes og gis igangsettingstillatelse, skal utbygger levere til kommunen bankgaranti tilsvarende 10 % av de totale opparbeidelseskostnadene for de enkelte byggetrinn som overtas til kommunalt eie og vedlikehold. Bankgarantien skal være gyldig fram til anlegget er overtatt av kommunen. Forøvrig gjelder bestemmelsene i NS 8405 om sikkerhetsstillelse så langt de passer I reklamas'onstiden: Som forutsetning for kommunal overtakelse, skal kommunen for reklamasjonstiden som er tre år regnet fra dato for kommunal overtagelse, ha mottatt fra utbygger bankgaranti for de enkelte byggetrinn som overtas til kommunalt eie og vedlikehold og som svarer til 3 % av opparbeidelseskostnadene. Dersom det utføres reklamasjonsarbeider etter reklamasjonstidens utløp eller er gjort ansvar gjeldende mot utbygger som kan kreves dekket av garantien, skal garantiene løpe til reklamasjonsarbeidene er utført og godkjent. Alle garantiene utløses ved mislighold av kontraktforpliktelsene, så som mangler ved utførelsen og ved betalingsudyktighet hos utbygger. Forøvrig gjelder bestemmelsene i NS 8405 om sikkerhetsstillelse så langt de passer. 6.5 Kommunaltekniske anlegg framtidig eie og vedlikehold Kommunaltekniske hovedanlegg iht til pkt. 6.1 C og kommunale veier skal vederlagsfritt overdras til kommunalt eie og vedlikehold fra det tidspunkt anlegget er ferdig godkjent og overtakelsesforretning er holdt, jf plan- og bygningslovens bestemmelser. Utbygger er ansvarlig for å utarbeide eget situasjonskart hvor det framgår hvilke anlegg og områder som overtas til kommunalt eie og vedlikehold samt de private og fellesprivate anlegg og områder. Situasjonskartet, i digitalt og papirformat, skal godkjennes av kommunen før overtagelsen skjer. Filformatet avtales nærmere med kommunen før overlevering. 4 av 8

5 Kommunal overtagelse kan ved etappevis utbygging utstå til hele utbyggingen er ferdig godkjent. For alle kommunaltekniske hovedanlegg som skal overtas til kommunalt eie og vedlikehold, skal utbygger før overtakelsen finner sted, tinglyse stedbundet rett for ledningseier til å ha alle kommunaltekniske anlegg liggende på den enkelte eiendom, rett til å foreta senere inspeksjon, vedlikehold, utbedring og fornying av anleggene, samt forbud mot å føre opp bygninger eller noe slags anlegg over eller ved ledningstraseen i den avstand "kommunaltekniske normer for vann og avløpsanlegg" beskriver. Dette gjelder også for kommunale eiendommer. Kommunen kan vederlagsfritt kreve fremlagt all underlagsinformasjon knyttet til de anlegg som overdras, i form av fakturaer mv. Grunn til offentlige kommunaltekniske stasjoner, basseng og anlegg mv og gninn for tilfredsstillende adkomst til disse, overdras vederlagsfritt og fri for heftelser til kommunen. Utbygger dekker alle kostnader knyttet til tinglysning. Tinglysningstekst fås ved henvendelse til kommunen. Alle skjøteformular skal godkjennes av kommunen for å sikre rettigheter slik disse fremgår av avtalen. Vilkårene for kommunal overtakelse framgår av "kommunaltekniske normer for vann og avløpsanlegg samt "kommunalteknisk veinorm". 6.6 Tilkn in s eb r Det skal betales ordinære tilknytningsgebyr etter gjeldende regler og satser på det tidspunkt tilknytningen finner sted. 7. Oppmålingsarbeid 7.1 Oppmåling/hjemmelsoverforing Partene må i en så tidlig fase som mulig avklare med kommunen nødvendigheten av å sikre eksisterende grenseforhold. Før anleggsarbeidene starter opp, må det avholdes kartforretning over grenseforhold som ikke er stedfestet tidligere. Utbygger plikter i nødvendig utstrekning å bidra til eiendomsrettens formelle overføring. Utgifter i forbindelse med oppmålingsarbeider og hjemmelsoverføringer dekkes av utbygger. 7.2 Fastmerkegrunnlag Kommunen har ansvar for å etablere minst 2 fastmerker m/høyde i nærheten av området. Dersom kommunen krever det, plikter utbygger å etablere polygonpunktkasser etter nærmere anvisning av kommunen. Skisser over plassering og arbeidsbeskrivelse utleveres av Sola kommune. 7.3 Innmålingsarbeider 5 av 8

6 Utbygger må sørge for at innmåling av kommunaltekniske anlegg blir foretatt (x, y og z). Det samme delder for knekk fbendiende på ledninger. Dersom ledningstraseen blir liggende i bue, skal punkter på buen måles inn med koordinater. Utbygger må sørge for at øvrige tiltak nevnt under pkt 7.1 som blir overtatt til kommunalt eie og vedlikehold blir innmålt (x, y og z). Før anleggene overtas til kommunalt eie og vedlikehold, skal nødvendig dokumentasjon over anleggene være levert kommunen i digitalt format. Det skal dokumenteres at kravspesifikasjoner i "kommunaltekniske normer for vann- og avløpsanlegg" og "kommunalteknisk veinorm" er oppfylt. Nærmere detaljer og kravspesifikasjon fås ved henvendelse til kommunen. 8. Gjennomføring av rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene Nærmere avklaring av reguleringsbestemmelsenes 2 2 FELLESBESTEMMELSER OG REKKEFOLGEBESTEMMELSER 2.1 Krav om scerskilt rekkefolge for gjennomforing av tiltak etter planen I forbindelse med planlegging og godkjenning av hovedanlegg for teknisk infrastruktur og veianlegg, og iforbindelse med opparbeidelse av planområdet, skal det redegjøres for håndteringen av matjordressurser. Matjord som eventuelt blir overflødig som følge av utbygging skal sikres enforsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. Innen brukstillatelse gis skal regulert atkomstveg til den aktuelle tomten være ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for bolig på tomt skal lekeplassen være ferdig opparbeidet. Før innflytting i nye hus skal det være opparbeidet fortau med bredde minst 2 m langs nordsiden av Skadbergvegen frem til kryss med Varabergvegen. Kjørebanen skal være minst 4. 5 m. Denne vegløsningen er midlertidig inntil Skadbergvegen blir opparbeidet med forskyvet trace og med gang- og sykkelveg på begge sider som vist på plankartet plan 0453 og reguleringsplan Kjerrberget Sørvest plan Opparbeidelsen av endelig Skadbergveg med tilhørende tosidig gang- og sykkelvei skal sikres gjennom rekkefølgekrav tilknyttet til plan Universellutforming,krav til livslopsstandard Innenfor planområdet skal kollektivstoppesteder, gangarealer, lekearealer og grøntdrag tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming i størst mulig grad. Dette omfatter blant annet etablering crvledelinjer, akseptable stigningsforhold, terskelfrie overganger m.m. Boliger på tomtene skal tilrettelegges for livsløpsstandard og stigningsforholdet skal være mellom 1:15 og 1:20fra parkeringsplass til inngangsparti. Inngangsparti skal være trinnfri og ha tilgang til hovedfunksjonene i boligen.. Nær gangveier, felles oppholdsområder, inngangspartier, lufievindu m.m. skal bruk av planter og trær som kanframkalle allergiske reaksjoner søkes unngått." 6 av 8

7 Utbygger er ansvarlig for å besørge og bekoste de nevnte anlegg. Det skal stilles tilfredsstillende garantier, jf avtalens pkt 6.4. Før anleggsstart må plan for organisering og framdrift presenteres for kommunen. Garantistillelsen må også avklares i denne fasen. Fornminner Utbygger har ansvaret for å besørge for egen regning de eventuelle arkeologiske undersøkelser som kreves av kulturmyndighetene innenfor området. Reglene om offentlige anskaffelser Regelverket om offentlige anskaffelser skal, dersom og i den utstrekning det kommer til anvendelse, følges av utbygger for alle anskaffelser tilknyttet den utbygging av infrastruktur som reguleres i denne avtale. Planlegging, bygging, salg og tildeling av boliger med nøktern standard Partene er enige om at ca. 5% av boligene som bygges bør ha en nøktern standard, slik at boligene skal være et alternativ for unge i etableringsfasen, enslige og andre som tradisjonelt har hatt begrensede ressurser på boligmarkedet. Sola kommune eller den privat eller offentlig organisasjon som utpekes av Sola kommune og som har et boligpolitisk formål og som skal benytte boligen til sine formål, skal ved oppstart av bebyggelsesplan eller tilsvarende melde hvilke boligbehov m/beliggenhet en har. Utbygger planlegger så boligene etter dette. Det skal i den forbindelse vurderes om det er mulig og hensiktsmessig å bygge små boliger med mulighet for utvidelse etter hver stom brukerens behov endres og økonomisk stilling bedres. Formålet med planleggingen er å bygge noe rimeligere boliger hvor noen fordyrende elementer er borte, slik at vederlaget som kommunen, xx (offentlig eller privat organisasjon) eller kjøper skal betale for boligen holdes nede. Dette innebærer at boligene skal prosjekteres med en nøktem standard. Fastsettelse av vederlaget for boligene og tilleggsavtaler Boligene skal omsettes til markedspris. På planleggingsstadiet er det vanskelig å fastslå hva som er markedspris. Partene er derfor enige om at markedsprisen utgjør kostprisen med tillegg av et alminnelig bransjemessig tillegg. Ved avklaring av hva som er å forstå med et bransjemessig tillegg skal det legges vekt på prinsippene i bustadsoppføringslova 41. Dersom det ikke oppnås enighet mellom partene om hva som utgjør bransjemessig tillegg, skal det avgjørende være det påslag som angis av Boligprodusentenes forening på tidspunktet for inngåelse av tilleggsavtale. Partene skal tidligst mulig i forbindelse med hvert byggetrinn avklare hvilke boenheter som evt. skal bygges med nøktern standard. Dette skal nedfelles i tilleggsavtale/er, hvor det også skal fremgå hva som er bransjemessig tillegg for den aktuelle utbyggingen. 12. Kunngjøring 7 av 8

8 Ref sak 11/4055 WGU Alle kostnader knyttet til kunngjøringer etter plan- og bygningsloven kap. 17 skal bæres av utbygger. Mislighold Dersom utbygger misligholder sine forpliktelser etter avtalen, kan kommunen kreve erstattet det tap kommunen derved blir påført. Ved vesentlig mislighold kan avtalen heves. Forbehold Avtalen anses ikke inngått av kommunen før den er godkjent av kommunestyret. Tvisteløsning Eventuelle tvister som måtte oppstå i forbindelse med denne avtale, og som ikke lar seg løse ved forhandlinger, skal løses av de ordinære domstoler. Eiendommens verneting avtales som tvistens verneting. Sola, den 2012 For Sola kommune For Ut yggerne Ole Ueland Ordfører Styrcleder Litlaberget Utbygningsselskap AS Oddgeir Øst us Roy Olav Øvrebø av g