RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/251-7 Arkiv: 46/2 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Klagebehandling:Ny brygge for grunneier og tre fritidseiendommersted: Landa Gnr. 46 Bnr. 2Søker: Pål KirkebøTiltakshaver: Jørn Amundsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 53/15 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Dispensasjonssøknad 2 Tegninger 3 Kart A4 og foto 4 Forhåndsuttalelse til søknad om dispensasjon Ny brygge for grunneier og tre fritidseiendommer Sted: Landa Gnr. 46 Bnr. 2 5 Søknad om ny brygge for grunneier og tre fritidseiendommer Sted: Landa Gnr. 46 Bnr. 2 Søker: Pål Kirkebø Tiltakshaver: Jørn Amundsen 6 Klage på delegert vedtak 87/15 Kort resymé Det ble søkt om å få bygge en brygge for 3 fritidseiendommer og grunneieren på gnr/bnr 46/2. Søknaden ble avslått i delegert vedtak 87/15 med begrunnelse i økt privatisering og kommuneplanens bestemmelser. Søker har påklaget vedtaket. Klagen er kommet innenfor fristen og er rettidig. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 87/15 Info om planstatus Eiendommen er uregulert og har formål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-formål) i kommuneplanen. Det er egne bestemmelser til kommuneplanen. Innenfor sjøområdene med tilhørende strandsone kan det tillates oppført en brygge på inntil 12 m2 for å sikre adkomst til bolig- eller fritidseiendom dersom alternativ adkomst ikke finnes. Info om tiltaket Grunneier av Landa (Gnr/Bnr) 46/2 ønsker å bygge en brygge på nordsiden av Ellefsodde. De tre fritidseiendommene 46/135, 46/134 og 46/206 skal også være brukere av bryggen. Søker opplyser om at eiendommene 46/135 og 46/134 i dag har båtplass på gjeldende sted. 46/135 har også en falleferdig brygge der. Søknaden kan derfor ansees som en «vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under a» i henhold til Pbl litra b. 46/134 og 46/135 har tidligere søkt om å oppføre den såkalte Tønsbergbrygga på stedet. Risør kommune oppfattet den gang en slik «stupebrett» lignende heve/senkebrygge, ut over vannspeilet til å virke mer privatiserende enn brygger langs land. Søknaden ble derfor avslått og søkerne ble oppfordret til å endre søknaden på dette punkt. Søkerne har ikke fulgt opp denne søknaden. Stedet har i mange tiår vært benyttet som fortøyningsplass for båter, og det finnes en rekke bolter og rester fra gammel fundamentering i fjellet langs hele innsiden av odden på nordsiden som viser at det tidligere har lagt flere brygger og stupebrett i området. De fire enhetene ønsker nå å rive eksisterende falleferdig brygge, for så å erstatte denne med en enkel langsgående trebrygge av konservativ størrelse, med plass til fire båter. Størrelsen er ikke oppgitt av søker. Brygga blir ca. 18 m lang langs land og med varierende bredde/dybde på inntil 2,5 m. Bryggas høyde over normal vannstand blir 0,7 m. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven.

3 Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Havne- og farvannsloven Kommunen skal behandle tiltaket etter havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9. Det kan stilles vilkår i.h.t. 29. Selv om kommunen har fattet et vedtak etter plan- og bygningsloven, så skal det i tillegg fattes et vedtak etter havne- og farvannsloven dersom tiltaket også faller inn under denne loven. Hensynet og formålet bak havne- og farvannsloven må vurderes for seg i den enkelte sak. Brygge er søknadspliktig i henhold til 27 i hfl, jfr. 26. Det kan stilles vilkår i henhold til 29. Naboer er varslet og det er ingen merknader. Søknaden er blitt oversendt Fylkesmannen for uttalelse og de har følgende kommentarer: Slik vi forstår denne saken er det ønskelig å legge til rette for båtplasser også for andre eiendommer som ikke grenser til sjøen. Miljøvernavdelingen mener prinsipielt at behovet for båtplasser i kommunen bør løses i fellesanlegg etter forutgående planprosesser, og ikke ved å bygge store brygger på enkelteiendommer på dispensasjon som i dette tilfellet. En slik praksis vil kunne føre til en uheldig utbygging av strandsonen, da det vil være flere grunneiere som vil ønske å legge til rette for ekstra bryggeplasser på sin eiendom f.eks. for utleie. Samlet sett vil det kunne øke det bebygde preget i strandsonen vesentlig. Fylkesmannen vil videre understreke at det normalt aksepteres mindre adkomstbrygger på en eiendom for å sikre eier adkomst. Når det gjelder aktuelle sak, påpekes imidlertid at det allerede er to andre brygger på eiendommen i tillegg til den som nå søkes utvidet. Ut fra målet om å begrense nedbyggingen av strandsonen, finner Fylkesmannen det svært uheldig med en praksis hvor det tillates flere brygger på samme eiendom. Slik vi leser søknaden er det ikke meningen at de øvrige bryggene på eiendommen skal fjernes som følge av at denne utvides. Et større bryggeanlegg på Ellefsodden vil etter vår vurdering kunne virke avvisende og privatiserende sammenlignet med dagens situasjon. Ut i fra overnevnte mener vi det også må legges vekt på konsekvenshensyn. Strandsonen på Sørlandet er utsatt for et meget sterkt byggepress. Vi ber derfor kommunen nøye vurdere om vilkårene for å dispensere er oppfylt i dette tilfellet. Det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det er kun adgang til å gi dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Konklusjon Omsøkte tiltak vil etter miljøvernavdelingens vurdering medføre klare ulemper for de hensynene byggeforbudet er ment å ivareta. Vi fraråder at det gis dispensasjon som omsøkt. Vi ber av hensyn til klageadgangen, om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått, jf. forvaltningsloven 24 og 25.

4 Vurderinger fra delegert vedtak 87/15 Utforming av tiltaket Brygga får en tradisjonell utforming i trematerialer. Vi har regnet ut at arealet tilsvarer ca. 33 m2. Brygga tilpasses fjellformasjonene på en god måte. Dagens brygge blir erstattet. Dagens bolter blir erstattet. Det er i utgangspunktet positivt at tiltak skal legges mest mulig samlet og en sammenhengende brygge for 4 båter er bedre enn 4 enkeltbrygger. Arealet utgjør også mindre enn potensielt maks areal for 4 enkeltbrygger på inntil 12 m2 hver. Vi bemerker likevel at hytter som ikke direkte grenser til sjøen og som har alternativ adkomst ikke skal ha samme privilegier til å kunne få adkomstbrygge som de eiendommene som kun har adkomst sjøveien. Selv om det eksisterer en brygge der i dag, vil ikke en så omfattende utvidelse kunne karakteriseres som en vesentlig reparasjon av brygga, men en vesentlig endring/nytt tiltak. Dette forsterkes ved at dagens brygge skal rives. 100-metersbeltet til sjø Statens skjerpede holdning til vernet av strandsonen er for å bevare ubebygde strekninger i 100- metersbeltet mot privatisering. Den omsøkte brygga legger fysisk beslag på en større del av Ellefsodden enn nåværende båtfester (bolter) og enkle brygge. Konsekvensen av å tillate en brygge på 33 m2 for 4 båter er at større del av odden kan oppleves som privatisert. Det vil videre kunne føre til en presedens for andre områder i kommunen hvor hytter som ikke grenser til sjøen ønsker brygger for fortøyning av båter. Det er adgang i kommuneplanen for å gi tillatelse til brygge på inntil 12 m2 for fritidseiendommmer som ikke har alternativ adkomst. Selv om disse bryggene også er med på å privatisere, blir det sett på som nødvendig med en adkomstbrygge for de hyttene som ikke har annen alternativ adkomst. Det understrekes at hyttene her har alternativ adkomst på land i form av bilvei. De har dermed større anledning til å ha båt i felles bryggeanlegg på andre steder i kommunen. Formål i kommuneplan Tiltaket er i strid med formålet i kommuneplanen. Der brygga søkes lagt er det ikke dyrket mark eller skog av høy bonitet. Landbruksformålet blir dermed ikke berørt. Ellefsodden fremstår som en åpen og lett tilgjengelig plass for allmenheten og beboere i området. De fleste vil være avhengig av å komme dit med båt, men det er også greit å komme til via land. Dagens bolter i fjellet og den enkle lille brygga oppleves ikke som sterkt privatiserende når det ikke ligger båter der. Det er få slike odder som fremdeles er ubebygde inne i Sevikkilen, særlig på østsiden. Odden ligger imidlertid i le av et høyt fjell og er utsatt for en del skygge. Området som sådan er kanskje derfor ikke spesielt ettertraktet av allmennheten, men de som har bolig/hytte i nærheten vil ha en kvalitet av å kunne benytte denne odden som rekreasjonssted. Vi anser dermed at friluftsformålet og allmenhetens interesser blir forulempet som følge av en dispensasjon da odden kun har en liten brygge per i dag. Naturmangfoldloven Direktoratet for Naturforvaltning sin naturbase viser at det er registrert forekomster av ålegress rett utenfor der brygga tenkes oppført. Selve brygga vil ikke gi negative konsekvenser for ålegresset og akterfortøyninger eksisterer per i dag. Det er like mange antall båter som vil ligge fortøyd langs odden som det har vært. Vår vurdering er derfor at ålegresset ikke vil bli berørt i større grad enn det blir per i dag.

5 Havne- og farvannsloven Loven skal legge til rette for god fremkommelighet, trygg ferdsel og forsvarlig bruk og forvaltning av farvannet i samsvar med allmenne hensyn og hensynet til fiskeriene og andre næringer. Vi kan ikke se at lovens formål tilsidesettes eller at tiltaket medfører negative konsekvenser for de hensyn lovens formål er ment å ivareta. Konstruksjonen blir plassert slik at båttrafikken har gode og oversiktlige manøvreringsmuligheter. Den blir også plassert hovedsakelig på land slik at den ikke kommer i konflikt med ålegressforekomstene. Det er ikke stor sannsynlighet at det foregår fiskenæring så nært land i området som vil bli berørt i større grad enn i dag. Sevikkilen er bred og oversiktlig. Dispensasjonsvurdering Selv om den enkle brygga og bolter i fjellet som er per i dag fører til et visst inntrykk av privatisering vil en brygge av omsøkt størrelse privatisere en større del av odden og det må vurderes om konsekvensen av å tillate brygga blir uheldig i forhold til intensjonen bak byggeforbudet i strandsonen og formålet i kommuneplanen. Dersom båtene er fortøyet vil odden oppleves som opptatt/privatisert uavhengig av om det er brygge eller bolter. Området er også mest benyttet om sommeren på den tiden da båtene vil ligge fortøyet. En større brygge vil likevel føre til et inntrykk av at hele odden er privatisert og derav ikke tilgjengelig for allmenheten. Konsekvensen av dispensasjon vil helt klart gi ulemper i forhold til intensjonene i planen og byggeforbudet i strandsonen. Basert på ovenstående vurderinger og at hensynet bak de bestemmelser det søkes om dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt mener vi det ikke foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon. Det foreligger klare ulemper som er større enn fordelene for tiltakshaverne. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen, utover gebyrinntekt i form av dispensasjonsgebyr. Kommuneplan Den nylig vedtatte kommuneplanen legger opp til at kommunen som forvalter av arealressursene er føre-var og bidrar til å hindre en bit-for-bit- utbygging av områder, særlig i strandsonen. Dette for å ivareta arealressursene på en god måte med tanke på fremtidige generasjoner. Folkehelse og levekår En av de største kvalitetene Risør har er friluftsområdene. Dette takket være naturgitte forutsetninger, men også en streng arealforvaltning gjennom årene. God folkehelse og gode levekår er synonymt med gode bomiljø og fritids- og friluftsmuligheter. Klima og miljø Tiltaket vil ikke gi direkte negative innvirkninger på miljø- eller klimaforhold i forhold til dagens situasjon. Klage Søker er uenig i at den nye brygga vil privatisere i større grad enn i dag. Båtene vil oppta mindre plass ved brygga enn ved dagens bruk av båtfester. Det vil dermed frigi plass til at andre båter kan legge til i tråd med allmenhetens friluftsinteresser. Søkeren mener at Ellefsodden, Sevikkilen og Nordfjorden ikke er pressområder hvor utbygging kommer i konflikt med allmenhetens interesser, slik tilfellet er for Sørfjorden og skjærgården.

6 Søkeren mener det ikke er stor allmenn interesse for å bruke Ellefsodde som rekreasjonsområde, da adkomst er enten til fots eller fra båt. Videre så er det ikke optimale solforhold, lite attraktivt badeområde grunnet sigesøle og ikke mulighet for å legge til med større fritidsbåter. Kommunen har ikke lagt vekt på bryggas beskjedne utforming, at bryggeplass for flere båter samles og at båter langs en brygge tar mindre plass enn ved spredte båtfester. Mener at kommunen bryter med likebehandling da det er gitt tillatelse til private bryggeanlegg flere steder langs Gjerneslandet og Barmen. I forbindelse med nye hyttefelt tillates det bygget felles bryggeanlegg selv om hyttene har adkomst med bilvei. Mener at eldre hyttefelt som er etablert ved disposisjonsplaner eller utparselleringsplaner også bør ha anledning til å gå sammen om bryggeanlegg for å oppgradere sine muligheter for adkomst sjøveien. Det er ikke forekomster av ålegress nord for Ellefsodde. Klagebehandling Privatisering kan sies å oppleves når det er et tiltak, en konstruksjon eller nærhet til en konstruksjon på det aktuelle stedet. Brygger er derfor like privatiserende om det ikke ligger båter fortøyd. Et båtfeste i form av en påle ansees ikke som privatiserende i like stor grad som ei brygge. Administrasjonen mener derfor at området vil virke mer privatisert dersom det oppføres en større brygge der. Odden er på ca. 500 m 2 med korte avstander til alle kanter. En brygge vil oppleves som privatiserende for hele odden og ikke bare nordsiden. De senere årene er det blitt regulert for flere hundre hytter langs Gjerneslandet. Strandsonen blir i det alt vesentligste regulert til friluftsområder, i tråd med kommuneplanen og statlige planretningslinjer. Dette for å ivareta en uberørt strandsone for senere generasjoner. Det er gitt noen unntak for fritids- og boligeiendommer som grenser mot sjøen og som ikke har annen adkomst enn sjøveien. Det er også regulert områder for småbåthavner. Dersom en skulle tillate at hytter som ikke grenser til sjøen og som har adkomst med bil også skulle få brygger ville dette føre til at store deler av strandsonen blir nedbygget med brygger. På sikt vil hensikten med byggeforbudet i strandsonen ikke være ivaretatt. Nordfjorden er ikke unntatt fra byggepresset som finner sted langs Sørlandskysten selv om presset kan være større i andre deler av kommunen. Vi er enige i at solforholdene ikke er optimale da fjellet skygger for sola på formiddagen frem til den står i sørlig retning på himmelen. Imidlertid er det fin ettermiddags- og noe kveldssol på sørsiden av odden. I tillegg ligger odden i le av vinden fra sørøst og nordøst. Bryggas utforming er i utgangspunktet beskjeden, sammenlignet med den størrelsen eventuelle separate brygger kunne fått dersom det var åpnet for dette. Slik sett er det ikke utformingen på brygga i seg selv, men størrelsen og hvilke eiendommer den er tenkt opprettet for som gjør at den kan få uheldige konsekvenser for de hensyn som byggeforbudet er ment å ivareta. Det finnes flere større bryggeanlegg langs Gjerneslandet og det er regulert for ytterligere et par til. Kommunen har ikke prioritert å bygge ut kommunale båthavner i alle områder, men ser at private aktører legger til rette for dette i reguleringssammenheng. Det er generelt bedre at det etableres fellesanlegg i områder der det er forhold til det i stedet for mange små brygger på eiendommer langs sjøen. Gjennom en planprosess blir det også vurdert og utredet hvilke konsekvenser en slik båthavn kan medføre i forhold til blant annet de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta. Videre er det god arealforvaltning å tilrettelegge for at flere kan få nytte av et slikt tiltak når det først tillates etablert brygger og en del av strandsonen blir privatisert som følge av dette. I en reguleringssammenheng vil ulike hensyn i større grad bli ivaretatt og man kan undersøke brukerbehov og ta forbehold om fremtidig utvikling, sett i en større sammenheng. Vi kan ikke se at det er drevet forskjellsbehandling i dette tilfellet da de fleste private brygger enten er i tilknytning til eiendommer

7 som grenser til sjø og som ikke har alternativ adkomst eller for større bryggeanlegg som skal tjene et større antall båteiere. Det er etter vår kjennskap ledig kapasitet i de båthavnene som er langs Gjernes. Det er ikke mulig å tilrettelegge for bryggeplasser slik at alle får kort avstand fra hytte/bolig og noe reisetid må derfor påregnes for enkelte. Når det gjelder ålegressforekomstene så kan disse endres fra år til år og vi baserer oss på den informasjonen som Direktoratet for naturforvaltning sitter på. Når det er sagt så ble disse forekomstene vurdert til å ikke bli berørt av tiltaket og derfor gjør vi ingen nye ytterligere vurderinger i forhold til disse. Basert på en helhetlig vurdering av klagen kan vi ikke se at det er kommet nye momenter som skulle tilsi et endret standpunkt. I tillegg legges det vekt på at Fylkesmannen har uttalt seg negativt til søknaden og kommunen bør ikke dispensere fra forbudet i 1-8 når en regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven.