1719/315/172 og 1719/315/90 - Byggmester Grande AS - Søknad om riving av bygninger - Jernbanegata 27 A og Håkon den godes gate 32 B

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Hefte 2 av /315/172 og 1719/315/90 - Byggmester Grande AS - Søknad om riving av bygninger - Jernbanegata 27 A og Håkon den godes gate 32 B Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/315/172 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om riving av bygningene på eiendommene Jernbanegate 27 A og Håkon den godes gate 32 B avslås med hjemmel i reguleringsformålet spesialområde bevaring i reguleringsplanen for Levanger sentrum, stadfestet av kommunestyret Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 PUK sak 48/08 2 Tilstandsanalyse 3 Redegjørelse - intensjon med ny bebyggelse 4 Klage på vedtak i PUK sak 48/08 fra Bymuseet i Levanger, Salt og Levanger vel Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 5. Søknad om tillatelse til tiltak datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Uttalelse fra enhet for kultur datert Uttalelse fra estetikkutvalget datert Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen fattet den , sak 48/08 følgende vedtak: Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr 315 bnr.172 og gnr.315/90 (PBL 33). Byggmester Grande utarbeider i samarbeid med estetikkutvalget fasadetegninger som er helt i tråd med opprinnelige fasader i Bjørås og Larsengården. Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Sammenbyggingen av gårdene må være tilbaketrukket og lite visuelt preget. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. 66 av 95

2 Når det er lagt ned midlertidig forbud mot deling av byggearbeid skal saken tas opp til ny behandling så snart reguleringsplanen er vedtatt. Reguleringsplanen for Levanger sentrum ble vedtatt i kommunestyret den Vi har mottatt en klage på vedtaket i sak 48/08 fra Bymuseet i Levanger, Salt og Levanger vel. Klagen går ikke på at det er lagt ned Midlertidig bygge- og deleforbud, men på siste del av vedtaket. Det har vært tvil om siste del av vedtaket er å betrakte som et enkeltvedtak, og dermed er påklagbart i henhold til Forvaltningsloven. Etter å ha konferert med Fylkesmannens jurister er siste del av vedtaket å oppfatte som en politisk føring og dermed ikke påklagbart. Klagen/ uttalelsen fra Bymuseet i Levanger, Salt og Levanger vel legges imidlertid ved som et vedlegg til saken (vedlegg 4). Med bakgrunn i vedtak i PUK sak 48/08 har Letnes Arkitektkontor utarbeidet nye skisser/tegninger av nytt bygg. Det siste utkastet til skisser/ tegninger ligger vel noe nærmere originalen enn det første utkastet, men er ingen kopi. Som skissene ovenfor viser er tiltakshaver er innstilt på å bygge et nytt forretningsbygg på eiendommen som tar vare på kvaliteter i trehusbebyggelsen. Nybygget er delt opp i to bygårder i tre, sammenbygd med et tilbaketrukket glassbygg med moderne utforming. I følge vedtaket i PUK sak 48/08 skal Byggmester Grande i samarbeid med estetikkutvalget utarbeide fasadetegninger. Denne arbeidsformen er diskutert med estetikkutvalget. Estetikkutvalget ønsker å komme med uttalelse i slike saker, men ikke å arbeide direkte mot utbyggere og arkitekter. På bakgrunn av dette er saken oversendt estetikkutvalget for uttalelse. Både Håkon den godes gate 32B og Jernbanegata 27A er oppført i 1911 i en enkel sveitserstil. Byggene er noe yngre enn hoveddelen av bygningsmassen i Levanger sentrum, som er oppført rett etter siste bybrann i Håkon den godes gate 32B har vært nyttet som bolighus. Som vi ser av tegningene og bildet nedenfor er det meste av detaljeringen gått tapt, vinduer og bordkledning er skiftet, men huset har beholdt form, høyde og volum. 67 av 95

3 Opprinnelige tegninger av Håkon den godes gate 32B Håkon den godes gate 32B i dag Jernbanegata 27A har vært nyttet hovedsaklig til boligformål, men også som sykkelverksted og drosjesentral. Som vi ser av bildene nedenfor er også her det meste av detaljeringen gått tapt, men huset har beholdt form, høyde og volum. Den karakteristiske knekken i hjørnet som mange av hjørnegårdene i Levanger har, er også bevart. Bildene viser Jernbanegata 27A før og etter restaureringen 68 av 95

4 Begge byggene har vært flotte sveitserstilhus med krysspostvinduer, brystningsfelt, rikt profilerte listeverk og flotte detaljer. Dessverre er dette gått tapt. I nylig vedtatt reguleringsplan for Levanger sentrum er området regulert til spesialområde bevaring. I bestemmelsene i reguleringsplanen for Levanger sentrum 19 står blant annet følgende om spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi : d) Eksisterende bygg innenfor bevaringsområde kan bare rives med planutvalgets tillatelse. Sammen med rivingssøknad skal det foreligge skisser/ tegninger av planlagt nybygg. Følgende prosedyre skal følges: 1. Søknad om rivingstillatelse skal forelegges regional kulturminnemyndighet for uttalelse før saken tas opp i planutvalget. 2. Planutvalget behandler søknad om rivingstillatelse. f) Nybygg skal i volum, møne- og gesimshøyde tilpasses eksisterende bebyggelse. Nybygg trenger ikke oppføres som kopi av tidligere bygning, men kan oppføres med et mer moderne og samfunnsmessig formspråk, under forutsetning av at det oppnås et estetisk godt samspill med omkringliggende bebyggelse. Søknad om byggetillatelse for ny bebyggelse skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse, før saken tas opp til behandling. Forslaget til ny plan har også bestemmelser om maks. 70 % utnytting, gesimshøyde på 6 meter og totalhøyde på 9.5 meter, samt at takvinkel skal ligge mellom 25 og 40 grader. I tillegg til å vedta reguleringsplanen vedtok kommunestyret i sak 46/08 blant annet følgende: Prosjektarbeid med følgende innhold igangsettes: Trehusbyen Levanger i kulturhistorisk perspektiv. Kulturvernfaglig vurdering av det middelalderske kulturlaget. Ny veileder for byggeskikk. Veileder for fargesetting. Gjennomgang av bevaringsverdig bebyggelse, gårdsrom og andre objekt. Saken er sendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, enhet for kultur og estetikkutvalget for vurdering. Fra enhet for kultur har vi den mottatt følgende uttalelse: Bygningene det gjelder er begge bygd i 1911, henholdsvis av Nils Hveding og Andreas Brobakk. Hveding har selv tegnet Jernbaneg. 27a, mens Johan Jonsen Aarvik har tegnet Håkon den godes gate 32b. Foruten å være benyttet til boligformål har bygningene huset ulike handverksvirksomheter, i Jernbaneg. 27a var det i mange år også drosjesentral. Tegninger og gamle bilder viser at husene opprinnelig har hatt en enkel sveitserstil. Husene er kjøpt av Byggmester Grande a/s og det er søkt om rivingstillatelse. I møte gjorde Plan- og utvklingskomiteen følgende vedtak: 69 av 95

5 Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr 315 bnr.172 og gnr.315/90 (PBL 33). Byggmester Grande utarbeider i samarbeid med estetikkutvalget fasadetegninger som er helt i tråd med opprinnelige fasader i Bjørås og Larsengården. Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Sammenbyggingen av gårdene må være tilbaketrukket og lite visuelt preget. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Ifølge fylkesmannen er imidlertid punkt to i vedtaket ikke gyldig og må kun betraktes som en føring/tilråding fra politikernes side. Slik vi forstår det er både eier og arkitekt innstilt på å bygge et forretningsbygg som søker å ta vare på kvaliteter i trehusbebyggelsen, kopiere de gamle fasadene og trekke den mer moderne delen vekk fra gata og inn i bakgårdene. Eier og arkitekt har presentert to forslag til nybygg, ingen av dem viser imidlertid fasadene som rene kopier. Men det siste utkastet, som er utarbeidet etter Plan- og utviklingskomiteens vedtak, ligger vel noe nærmere originalen enn det første. Begge må sies å være tilpasset arkitektur. De to bygningene er plassert sentralt i byen og utgjør viktige deler av en helhet og er viktige elementer i gateløpet langs parkaksen. Gamle Levanger er i ferd med å forsvinne og bli erstattet med nye bygg som er pene og ordentlige, men uten stemningsskapende evne og historisk troverdighet. Det kan diskuteres hvor stor verneverdi de to omsøkte husene har som enkeltobjekt slik de nå framstår, men de er meget viktige i en helhet som elementer som er viktig å bevare for Levangers nåværende og framtidige stedsidentitet. Kopier eller såkalt tilpasset bebyggelse kan ikke erstatte originalen. Utfra et kulturvernsynspunkt er kopiering bare interessant i spesielle tilfeller når originalen er spesielt verdifull og har gått fullstendig tapt f.eks. ved brann eller krigshandlinger. Her kan det vises til en lang og omfattende debatt i fagmiljøene både nasjonalt og internasjonalt. Men en kopi av en bygning kan like lite som en reproduksjon av et kunstverk erstatte originalen. Det er noe særpreget med et hvert hus, det er bare en original. Ved riving er et byggverk tapt for alltid, både synlige og ikke-synlige tidstypiske bygningstekniske løsninger og detaljer er borte for alltid. Kunnskap om eldre tiders byggeskikk og materialvalg, om lokale løsninger av motestrømninger i tiden forsvinner med hvert gamle hus som rives. En original kan ikke gjenskapes fullt og helt, men restaureres og tilbakeføres så langt som det er mulig. Fasaden på Håkon den godes gate 32B og Jernbaneg. 27A er endret i forhold til det opprinnelige mht. panel, vinduer og listeverk. Bygningene gir dessuten inntrykk av dårlig vedlikehold. Selv om tilstandsrapporten tegner et negativt bilde av tilstanden til de to bygningene mener vi at det er fullt mulig å rehabilitere bygningene. Det finnes mange eksempler på vellykkede restaureringer av bygninger hvor forfallet har vært langt mer framskredet enn i disse bygningene. Med en del grunnarbeid, bevisst materialbruk, tilbakeføring av panel, vinduer, gesimslister og andre detaljer, vil husenes verdi som bevaringsobjekter øke samtidig med at kvaliteten på bymiljøet i Levanger heves, vil fasaden igjen framstå som tidstypisk, interessant og levende. Området hvor de to bygningene ligger er i den nye reguleringsplanen for Levanger sentrum regulert til spesialområde bevaring noe som tilsier svært tungtveiende grunner 70 av 95

6 for å gi rivningstillatelse, selv om det ikke gir et absolutt vern slik en fredning etter Kulturminneloven gir. Presset på den gamle trehusbebyggelsen i Levanger er økende, selv i områder regulert til spesialområde bevaring. Utfordringer er store, både for administrasjon og politikere, når det gjelder valg mellom vern, restaurering, rivning og utbygging. Begge bygningene er prioritert i Fylkeskonservatorens dokument Hus og bygningsmiljø i Levanger fra En rapport som dannet grunnlaget for reguleringsplanen for Levanger sentrum fra 1984 og bevaringsplanen for Levanger sentrum hvor Larsengården høyt prioritert og Bjøråsgården lavt prioritert. Det er også viktig å være oppmerksom på at Levanger sentrum er prioritert i Fylkets Verneplan for Kulturmiljøer og plukket ut av Riksantikvaren blant byer som blir vurdert for status som byer med nasjonale verdier. Riksantikvaren vil i sin vurdering både vektlegge både enkeltmiljø og helhet, grad av autentisitet og bevaringsgrad. Det er helt åpnebart at kopiering av trehus ikke vil bidra til å styrke vurderingen av Levanger som trehusby av nasjonal betydning. I sin uttalelse datert peker fylkeskommunen på tre sentrale problemstillinger: 1. Hvor går tålegrensa for riving av enkelthus før særpreget ved trehusbyen Levanger forsvinner? 2. I hvilken grad forringes trehusbyen Levanger dersom gamle hus rives og erstattes med ny arkitektur som er godt tilpasset trehusbebyggelsen? 3. Faren for å skape presedens. Over tid kan vi observere at byens særpreg gradvis viskes ut. Små detaljer, som enkeltvis virker ubetydelige, blir borte og særpreget forsvinner sakte men sikkert. Verneverdi måles gjerne ut fra en rekke kriterier bl.a. knyttet til objektets kunnskapsverdi, pedagogisk verdi, representativitet, autentisitet, alder mf. Levanger sentrum skåret fortsatt høyt på mange av disse målene. Levanger kommune har et betydelig ansvar for å ivareta byens identitet og verneverdier for kommende generasjoner. Dette innebærer både et lokalt, regionalt og nasjonalt ansvar. Fylkeskommunen konkluderer i sitt brev datert med at tålegrensa for riving av den eldre trehusbebyggelsen er nådd. Vi er enige med fylkeskommunen mhp at vi har nådd tålegrensen for riving av enkeltbygg for å ivareta særpreget og volumet av trehusbyen Levanger. Trehusene må bestå av et visst utvalg, en viss mengde og ha et mest mulig autentisk preg for å kunne sette preg på en by. Gis det tillatelse til å rive verneverdig bebyggelse har det lett for å danne presedens ved framtidige rivingssøknader. Det er søkt om rivingstilltatelse for nabohuset, Jernbanegt 20. Dette huset har en mer autentisk fasade og står på egne bein arkitektonisk på en helt annen måte enn de 2 første. Bygningen ligger også i et område som er regulert til spesialområde bevaring og har større verneverdi enn de to andre fordi mye av det opprinnelige er bevart Likevel: tilstandsrapportene for alle tre peker mot det samme. Alder, slitasje, tildels manglende vedlikehold i betydelig grad. Vi ser faren for at dersom det gis rivingstillatelse for Jernbanegata 27A og Håkon den godes gate 32B vil dette svekke vernet av Jernbanegata 20 og andre bygninger som ligger i områder regulert som spesialområde bevaring. Det er viktig å være oppmerksom på at selv om en bygning, isolert sett, ikke har høy antikvarisk verdi, kan den være et viktig element i forhold til opplevelsen av Levanger som en helhetlig trehusby. Gjennom sin strategiske plassering ved parkaksen vis-a-vis Rådhuset, innordner Larsen og Bjøråsgården seg i en stram kvartalsstruktur og ivaretar 71 av 95

7 sammen med nabohusene i fellesskap en svært viktig fasade i Levanger sentrum, en fasade som blir enda viktigere gjennom den planlagte videreutviklingen av Parkaksen. Det må være meget tungtveiende grunner for å rive disse husene. Med bakgrunn i det som er anført ovenfor mener vi at disse grunnene ikke er tilstede og går mot riving av Bjøråsgården (315/90) og Larsengården (315/172). Fra Nord-Trøndelag fylkeskommune har vi den mottatt følgende uttalelse: 72 av 95

8 73 av 95

9 Fylkeskommunen er også bedt om å uttale seg til de nye skissene/ tegningene som ble utarbeidet etter vedtaket i PUK sak 48/08. Vi har den mottatt følgende uttalelse: Vi har ikke fått framlagt foto eller tegninger av bygningene slik de så ut opprinnelig. Vi har imidlertid fått kopi av to fotografier ant. fra før krigen fra Levanger museums fotosamling (se vedlegg), og viser for øvrig til foto i kommunens saksframstilling i forbindelse med møte i Plan og utviklingskomiteen ( PUK) Det er videre hentet informasjon fra Bygårder i Levanger ( Eklo 1999) og kulturmiljøanalyse Levanger sentrum (Hatling 1994). Det mangler opplysninger om materialvalg, og forklaring på de tilsendte tegningene/skissene. Volum, takhøyde, takvinkler er vanskelig å bedømme eksakt i forhold til de originale, imidlertid ser det ut til at dette er i overensstemmelse med de øvrige i gata, og dermed antageligvis også de originale bygningene. Vi har i denne vurderinga ikke gått inn på krav som stilles i reguleringsplanen i forhold til disse punktene (samt takvindu/ takoppløft) og videre krav til utnyttelsesgrad osv. Dersom det ikke blir fattet endelig vedtak i PUKs møte den imøtekommer vi gjerne en presentasjon av tegningene. Med dette som bakgrunn tar vi i denne vurderingen, forbehold i forhold til vår tolkning av tegningene. Vår uttalelse er videre en vurdering av hvorvidt tiltakshaver, gjennom de nye tegningene, imøtekommer vedtaket i PUK den som sier følgende: 74 av 95

10 Byggmester Grande utarbeider i samarbeid med estetikkutvalget fasadetegninger som er i tråd med opprinnelige fasader i Bjørås og Larsengården. Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Sammenbyggingen av gårdene må være tilbaketrukket og lite visuelt preget. ( andre ledd av vedtaket). Vi tolker vedtaket slik at det godtas riving dersom de nye bygningene blir kopier av Bjøråsgården og Larsengårdens opprinnelige utseende. Vurdering av Bjøråsgården: Bjøråsgården i Håkon den godes gate 32 B, bygd i 1911, ble tegnet av John Jonsen Aarvik (Eklo 1999). Vi går ut i fra at dette er de tegningene som er framlagt i kommunens saksutredning til møtet den Av tegningen ser vi en kombinasjon av stående og liggende kledning, brystningslister, krysspostvinduer, fyllingsdør, solformet detaljering i møne og spettet tak (kan tolkes til takstein; sementstein eller skifer.) Et fotografi, antagelig fra før krigen, hentet fra Levanger museums fotosamling, viser at bygningen har T-post vindu (med unntak av ett dobbelt krysspostvindu mot gata), men mangler brystningslister og detaljering i møne. Det er imidlertid vanskelig å se på bildet om det er stående eller liggende kledning, taktekkingen er heller ikke lett å se. Da dette fotografiet må være tatt bare noen få tiår etter byggetidspunktet, er det berettiget å spørre om huset ble bygd etter arkitekttegningene, eller om det allerede tidlig ble ombygd. Eklo skriver i Bygårder i Levanger at bygningen opprinnelig hadde T- postvinduer og liggende kledning. Bygningen har i dag liggende kledning og skifertak, begge disse bygningselementene kan være originale. De sist framlagte tegninger/skisser fra tiltakshaver spriker noe i forhold til slik man kan anta at bygningen opprinnelig så ut. Bygningen har her fått stående kledning, mye tyder på at den opprinnelig hadde liggende kledning, evt en kombinasjon av liggende og stående kledning (jf over). Type taktekkingsmaterial framgår ikke av tegningene og skorstein er ikke tegnet inn. Mest påfallende kontrast fra den eksisterende bygningen og det materiale vi er i besittelse av, er imidlertid vinduene. Fasaden mot veien har nå fått et bryggepreg gjennom to store vinduer (eller er det dør i 1.etg?) i midten under takoppløftet på gatesiden, samt ett T-post vindu på hver side. Mye tyder på at bygningen originalt hadde ett dobbeltvindu i 2. etg under takoppløftet og to vinduer i 1. etg, jf både arkitekttegningen, fotografiet og eksisterende bygning. Nærmere Larsengården, fortsatt på fasaden mot gata, tolker vi tegningen slik at det er laget et brudd slik at 1. etasje er trukket inn i forhold til 2. etasje. Det er ingenting som tyder på at bygningen originalt hadde et slikt brudd. I 2. etg på samme vegg er det vinduer som går opp i taket, noe som vi heller ikke finner belegg for at fantes originalt i bygget. Vurdering av Larsengården: Larsengården er bygd samme år som Bjøråsgården og tegnet av samme arkitekt ( Eklo 1999). Fotografiet fra Levanger museum og fotografiet i saksframlegget ser ut til å stemme godt overens. Vi har her i tilegg til det tidligere omtalte fotografiet fra Levanger museum, også et detaljbilde fra inngangen i Larsengården, også det fra Levanger museums fotosamling. Bygningen hadde liggende kledning overfor brystningslista og stående kledning under. Taket er tekket med skifer. Det er krysspostvinduer og detaljering i møne og på vindskier. Døra mot gata har et glassfelt på hver side. Utformingen av selve døra har vi ikke belegg for å si noe om, annet enn at fyllingsdører var typiske for sveitserstilen. 75 av 95

11 De nye tegningene/skissene fra tiltakshaver viser en bygning med samme preg som den originale. Bygningen har fått samme kombinasjon mellom liggende og stående kledning. Kjelleren går dypere og vinduer i kjelleren er tatt bort. Dette endrer fasaden noe. Det er ikke tegnet inn noen dør i fasaden mot Tollbugata. Det er videre gjort en tydeligere markering av feltet under takoppløftet, som vi ikke finner igjen på de eldre fotografiene. Vinduene er plassert noe annerledes, blant annet er dobbeltvinduet i annen etasje mot tollbugata erstattet i to enkle vinduer, mens vinduet under takoppløftet i hjørnet mellom Tollbugata og Jernbanegata er beholdt som et tredelt vindu. De øvrige vinduer i 2. etasje mot Jernbanegata går som på Bjøråsgården opp i taket. Vi ser ikke at det finnes belegg for at dette er noen kopi av originale vinduer på husene. Vurderinger i forhold til den moderne delen av bygget Den moderne delen av bygget er ser ut til å være tilbaketrukket, men det er vanskelig å se av tegningen i hvilken grad. Videre ser det ut til at glass dominerer som bygningsmateriale. Den moderne delen representerer en kontrast til den gamle, imidlertid er det vanskelig å vurdere ut fra tegningen/skissen om denne vil framstå som lite visuelt preget ( jfr vedtaket i PUK ). Mellom husene har det (jf foto fra Levanger museum) tidligere vært et høyt gjerde med to markante porter i. På tegningen ser det ut til å være tenkt betongmur eller lignende noe som kan synes litt for massivt. Konklusjon Den nye tegningen/skissen imøtekommer ikke fullt ut PUKs vedtak av 18,06 om at bygningene må oppføres som kopier av slik Bjøråsgården og Larsengården så ut originalt. Fra estetikkutvalget har vi den mottatt følgende uttalelse: Estetiske vurderinger knyttet til enkelttiltak i Levanger sentrum kan ikke sees isolert, men må sees i forhold til en analyse av den estetiske egenarten byen som helhet besitter. Levanger sentrums særegne trehusbebyggelse, et rettvinklet gatenett/kvadratur, parkdraget og karébebyggelsen er typiske, estetiske trekk ved Levanger som det er svært viktig å ivareta. Det at Levanger sentrum er prioritert i fylkets Verneplan for Kulturmiljøer og at byen blir vurdert av Riksanikvaren for status som byer med nasjonal verdi, underbygger dette. Estetikk handler om verdier og kvaliteter, og opplevelsen av et steds identitet knyttes til hvordan stedets kvaliteter framheves og forvaltes. Generelt Våre vurderinger av Jernbanegata 27A og Håkon den godes gate 32 B, begrenses ikke til disse to hus alene, men vurderes opp i mot det kvartalet de befinner seg i, tilliggende kvartaler og parkaksen. Byggene grenser mot kvartalene langs Jernbanegata med homogen småhusbebyggelse (reg.pl. 13 og 09), samt bebyggelsen langs Tollbugata fra Elvegata til Sjøgata (Parkaksen). Her er bebyggelsen relativt homogen med unntak av bankbygget (reg.pl. 11C) med arkitektur fra 80-tallet. I den videre omtalen av byggene i Jernbanegata 27 A og Håkon den godes gate 32 B blir de vurdert opp imot disse to aksene; Jernbanegata og parkaksen. Når det gjelder Jernbanegata vil det være viktig at begge sider av gata har en sammenfallende arkitektur for å holde på opplevelsen av å ferdes i en gammel småhusbebyggelse. Unntaket er kirka. Kirker er imidlertid signalbygg og oppleves annerledes enn øvrig bebyggelse enten de er gamle eller av nyere dato. Dette legitimerer ikke å bryte ytterligere opp i strukturen. 76 av 95

12 Opplevelsen av gateløpet og fasadene i parkaksen (Tollbugata) kan utvikles i to retninger. Ved å beholde/ tilbakeføre til opprinnelige fasader og dagens volumer, vil man kunne forsterke det helhetlige preget langs parkasen. Ved å fortette og tilføre nyere arkitektur vil man i større grad bryte med omgivelsene. Arkitektur/fasader Skisseforslag/fasadeoppriss fra Byggmester Grande AS på nybygg, synliggjør en kombinasjon av gammelt og nytt uttrykk, hvor nytt trebygg utgjør tidligere bygningsvolumer og økt utnyttinggrad tydliggjøres i mer moderne arkitektur. Det gamle uttrykket er ikke en tilbakeføring til opprinnelig arkitektur, men slik vi forstår det en ny tolkning av eksisterende fasader opp mot et nybygg i glass. Dette er således ikke i tråd med vedtak i PUK , sak 48/08, som sier: Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Trehusdelen av nybygget bidrar ikke til målsettinger om å bevare særpreg i trehusbebyggelsen i sentrum (jfr. planbestemmelser til reguleringsplan) i større grad enn dagens fasader. På bakgrunn av et enkelt skisseforslag er det vanskelig å vurdere om kombinasjonen nytt og gammelt i fasadene er vellykket eller ikke. Utfordringene her ligger i å kunne skape variasjon og spennende overganger i grensesnittet nytt og gammelt bygg. I den grad man skal tillate seg å kommentere et skisseutkast, virker det mer som glassfasade mot trehus. Romopplevelse/ volumer og grad av utnyttelse Dagens situasjon er enhetlige volumer av trehus. Økt utnyttingsgrad med gjenbygging mellom husene vil endre karakteren i kvartalet. Åpningene mellom husene er med på å skape dybde, grønne lunger og variasjon som gir spenning i omgivelsene. Dette er viktige faktorer i å skape gode uterom og bokvaliteter i byrom. I sammenhengende gatefasader som Kirkegata er økt utnyttingsgrad av gårder enklere å forsvare. Bruk av bygningsmasser Estetikkutvalget ønsker å poengtere at miljø og estetikk i byrommet direkte eller indirekte blir påvirket av bruk av bygningsvolumer. Hus som benyttes til mindre forretningsvirksomhet eller bolig vil ha andre muligheter for utnytting av gamle bygningsmasser enn det større forretningsvirksomheter har. Dette er viktig med tanke de grep og retninger man tar i utviklig av byrom og bygningsmasser. Kultur, miljø og estetikk Det er viktig å være bevisst på at de valg man tar i byutviklingen har stor betydning i forhold til byens orginalitet/ identitet, miljø og historie. Opplevelsen av en tydelig stedsidentitet er knyttet til hvordan man forvalter og synliggjør et steds særegenhet. Levangers identitet har sterk forankring i den historiske trehusbebyggelsen, og kan vanskelig presenteres i omtrentlige kopier av originale fasader og prosjekter som bærer preg av kulisser. Prinsipiell debatt Det blir viktig å finne ut hvor grensene går for det man kaller for trehusbebyggelsen, hvilke kvartal og hus det gjelder. Hva innebærer intensjonen om å bevare særpreget med trehusbebyggelsen? Hva vil det si i forhold til arkitektur og byggeskikk? Larsengården 27A og Håkon den Godes gate 32B er en prinsipiell sak hvor man bør finne ut hva som er viktig og riktig, da det kan komme mange slike saker. Skal det gamle bevares, skal man kopiere eller bygges nytt og funksjonelt med god tilpassning. Valgene man tar vil 77 av 95

13 over tid i stor grad være avgjørende for opplevelsen av historie, miljø og stedsidentitet i bykjernen. Det bør gjennomføres en stedsanalyse som kan belyse viktige føringer med hensyn til bebyggelsesstruktur, byggverk og uterom sett i en større sammenheng. Samtidig som historisk, arkitektonisk og kulturell verdi belyses. Med bakgrunn i en slik analyse vil det være enklere å ta stilling til hvordan byutviklingen og næringsutviklingen kan skje i samspill. Denne saken bør etter vår oppfatning få en grundigere og mer prinsipiell gjennomgang. På bakgrunn av de opplysninger som foreligger i saken, anbefaler Estetikkutvalget ikke riving av Jernbanegata 27A og Håkon den Godes gate 32 B. Planstyring har på vegne av Byggmester Grande AS utarbeidet en tilstandsanalyse for eiendommene. Tilstandsanalysen følger som helhet vedlagt (vedlegg 2). Kort oppsummert er konklusjonene som følger: Håkon den godes gate 32B er følgende (Bjøråsgården): Bygården bærer preg av stor slitasje og mangelfullt vedlikehold. Dette gjelder både bygningsmessig og teknisk. Ut i fra en helhetsvurdering er det ikke økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen, kontra å rive og bygge nytt, slik at dagens standardkrav kan oppfylles. Her kan nevnes hovedårsaker som elendig grunnmur (kjeller generelt), sannsynligvis fullstendig manglende drenering, underdimensjonerte etasjeskillere m.m. Jernbanegata 27A: Bygården bærer preg av stor slitasje og mangelfullt vedlikehold. Dette gjelder både bygningsmessig og teknisk. Ut fra en helhetsvurdering, er det ikke økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen, kontra å rive og bygge nytt, slik at dagens standardkrav kan oppfylles. Her kan nevnes hovedårsaker som elendig grunnmur, dårlig drenering, underdimensjonerte etasjeskillere m.m. Vurdering: I forslaget til ny reguleringsplan for Levanger sentrum er området avsatt til spesialområde bevaring. Dersom annet ikke er fastsatt, gjelder et generelt endrings-, rivings- og nybyggingsforbud innenfor områder regulert til spesialområde bevaring. Kommunen kan dermed gi avslag på søknad om både rive- og byggetillatelse med henvisning til at området er regulert til spesialområde bevaring (jf. riksantikvarens veileder, kulturminner og kulturmiljøer - plan- og bygningsloven). I nylig vedtatt reguleringsplan for Levanger sentrum er det imidlertid ikke noe absolutt forbud mot riving innenfor spesialområde bevaring, men det er i reguleringsbestemmelsene stilt strenge krav til hvordan en rivingssøknad skal behandles. Rivingssaker skal behandles av Plan- og utviklingskomiteen etter at det er innhentet uttalelse fra Fylkeskommunen som regional kulturminnemyndighet. Som nevnt ovenfor er søknaden ovenfor sendt Nord-Trøndelag Fylkeskommune, enhet for kultur og estetikkutvalget for uttalelse. Samtlige instanser har kommet med grundige vurderinger i saken og konkludert med at de går imot riving av Håkon den godes gate 32B og Jernbanegata 27A. Kort oppsummert går uttalelsene på følgende: Bygningene er viktige deler av en helhet og viktige elementer i gateløpet og langs parkaksen. 78 av 95

14 Bygningene er viktige for å bevare Levangers nåværende og fremtidige stedsidentitet. Kopier eller stedstilpasset bebyggelse kan ikke erstatte originalen. En original kan ikke gjenskapes fullt og helt, men restaureres og tilbakeføres så langt som det er mulig. Det vil være fullt ut mulig å restaurere bygningene. Larsengården er høyt prioritert og Bjøråsgården er lavt prioritert i Fylkeskonservatorens plan fra Levanger er prioritert i fylkets verneplan for kulturmiljø. Levanger er plukket ut av Riksantikvaren blant byer som blir vurdert for status som byer med nasjonale verdier. Tålegrensa for riving er nådd. Presedens for fremtidige saker innenfor spesialområde bevaring. Husene har sterk bygningsmessig miljøverdi, men mindre egenverdi som bevaringsobjekt. Trehusdelen av nybygget bidrar ikke til målsettinger om å bevare særpreg i trehusbebyggelsen. Økt utnyttingsgrad med gjenbygging mellom trehusene vil endre karakteren i kvartalet. Åpningen mellom husene er med på å skape dybde, grønne lunger og variasjon som gir spenning i omgivelsene. Viktige faktorer for å skape gode uterom og bokvalitet i byrom. Hus som benyttes til mindre forretningsvirksomhet eller bolig vil ha andre muligheter for utnytting av gamle bygninger enn det større forretningsvirksomheter har. Det bør lages en stedsanalyse som kan belyse viktige føringer med hensyn til bebyggelsesstruktur, byggverk og uterom sett i en større sammenheng. De nye tegningene/ skissene imøtekommer ikke fullt ut PUK sitt vedtak av 18.6 om at bygningene må oppføres som kopier av Bjørås- og Larsengården slik de opprinnelig så ut. Etter at det ble lagt ned forbud mot deling og byggearbeid i sak 48/08 ble reguleringsplanen vedtatt av Levanger kommunestyre den (sak 51/08). Som nevnt ovenfor ble området hvor byggene ligger regulert til spesialområde bevaring. Dette ble gjort etter en omfattende høringsrunde. Det ligger i formålet at det bør være en høy terskel for å tillate riving innenfor spesialområde bevaring. Den hardhendte ombyggingen/ restaureringen disse to eiendommene har vært utsatt for gjør at bygningenes egenverdi som bevaringsobjekt er blitt svekket. Husenes verdi er først og fremst deres bidrag i en større helhet der rytme, form, volum, gesimshøyde og mønehøyde er sentrale elementer. Innenfor området som er avsatt til spesialområde bevaring finner vi alt fra autentiske bygninger som har stor egenverdi som bevaringsobjekt til bygninger som er hardt restaurert hvor egenverdien som bevaringsobjekt er blitt sterkt svekket. Mellom disse to ytterpunktene finner vi en rekke bygninger hvor noe av det opprinnelige er bevart. Et ja til riving i denne saken vil kunne danne presedens i andre saker innenfor spesialområde bevaring. Dersom man tillater riving av disse eiendommene er det viktig at vedtaket begrunnes på en slik måte at det får minst mulig presedens for senere saker. Dersom vedtaket begrunnes kun med bygningenes tilstand vil det kunne åpne for en rekke 79 av 95

15 rivingssaker i sentrum. Det er også søkt om riving av Jernbanegata 20A. Dette er et bygg som har betydelig større egenverdi som bevaringsobjekt fordi mye av det opprinnelige er bevart, også detaljeringen. Når rivingssøknader behandles må disse også vurderes opp mot tiltakshavers nye prosjekt. Det er positivt at forslaget til nybygg er delt opp i to bygårder, sammenbygd med et tilbaketrukket glassbygg i moderne utforming. Dette gjør at rytmen i fasaden og dimensjonene mot parken er ivaretatt. Bygningene er godt tilpasset eksisterende trehusbebyggelse både i volum og høyde. Bygningene er imidlertid ingen fullstendig kopi av originalene (jf. uttalelsen fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune). Plan- og byggesakssjefen mener at man kunne valgt et mere spenstig prosjekt dersom man først tillater at det skal rives og bygges nytt, men dette ville ikke være i samsvar med den politiske føringen i vedtaket PUK sak 48/08. Både fagpersoner innenfor kulturminnevern og arkitektur mener at å bygge kopier ikke er noen god løsning. Estetikkutvalget mener at den økte utnyttingsgraden vil endre karakteren i kvartaler og at åpningene er viktige faktorer for å skape gode uterom og bokvalitet i byrom. Det er vedlagt en tilstandsanalyse som konkluderer med at det ikke er økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen kontra å bygge nytt. Tilstand er et av flere vernekriterier som vurderes i slike saker. En rekke bygninger med svært forskjellig tilstand er restaurert de senere år i Levanger. Hvert år er det gitt støtte fra restaureringsfondet til slike prosjekter. Restaurering og noe tilbakeføring vil også være mulig også her, selv om det ikke er økonomisk forsvarlig i forhold til å rive og bygge nytt. Det vil nok være økonomisk forsvarlig å rive en rekke bygninger med høy verneverdi i Levanger sentrum. Ønsker man imidlertid å beholde særpreget med trehusbyen Levanger er det andre vernekriterier som må vektlegges høyere. Man har i reguleringsplanarbeidet sett behovet for en grundigere gjennomgang av trehusene i Levanger sentrum. I tillegg til å vedta reguleringsplanen for Levanger sentrum vedtok også kommunestyret at det skulle settes i gang et prosjektarbeid vedr. trehusbyen Levanger i kulturhistorisk perspektiv, kulturfaglig vurdering av det middelalderske kulturlaget, ny veileder for byggeskikk, veileder for fargesetting og gjennomgang av bevaringsverdig bebyggelse, gårdsrom og andre objekt. Estetikkutvalget mener at også at saken bør få en grundigere og mer prinsipiell gjennomgang, de anbefaler derfor at det lages en stedsanalyse. Viser ellers til saksfremlegget i PUK sak 48/08 (vedlegg 1). Konklusjon: Med bakgrunn i kommunestyrets vedtak i sak 51/08, de entydige uttalelsene fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, enhet for kultur og estetikkutvalget, samt faren for presedens, anbefaler plan- og byggesakssjefen at det gis avslag på rivingssøknaden. Dersom man gir tillatelse til riving må vedtaket begrunnes på en slik måte at det får minst mulig presedens for senere saker. Dette kan eventuelt gjøres ved at saken begrunnes slik: Den hardhendte ombyggingen/ restaureringen disse to bygningene har vært utsatt for gjør at bygningenes egenverdi som bevaringsobjekt er blitt vesentlig svekket. 80 av 95

16 Nytt prosjekt ivaretar dimensjonene mot parkaksen der rytme, form, volum, gesimshøyde og mønehøyde er sentrale elementer. Fylkeskommunen ber om informasjon om vedtaket i saken for eventuelt å kunne påklage dette. Dersom Fylkeskommunen skal ha en reell klagemulighet, må et eventuelt vedtak om tillatelse til riving få oppsettende virkning slik at rivingsarbeidet ikke kan igangsettes før en eventuell klage er behandlet. 81 av 95

17 Levanger kommune Sakspapir VEDLEGG 1719/315/172 og 1719/315/90 - Byggmester Grande AS - søknad om riving av bygninger - Jernbanegata 27 A og Håkon den godes gate 32 B Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/315/172 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr 315 bnr.172 og gnr.315/90 (PBL 33). Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Guri Skjesol (SP) fremmet følgende endringsforslag, nytt pkt. 1: Det legges ned midlertidig forbud, inntil sentrumsplanen er vedtatt, mot deling og byggearbeid; på eiendommen gnr 315 bnr.172 og gnr.315/90 (PBL 33). Guri Skjesol (SP) fremmet følgende tilleggsforslag: Byggmester Grande utarbeider i samarbeid med estetikkutvalget fasadetegninger som er helt i tråd med opprinnelige fasader i Bjørås og Larsengården. Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Sammenbyggingen av gårdene må være tilbaketrukket og lite visuelt preget. Avstemning: Skjesols tilleggsforslag vedtatt med 5 mot 5 stemmer. Leders stemme avgjorde. Rådmannens forslag til vedtak pkt. 1 vedtatt med 6 mot 4 stemmer. Rådmannens forslag til vedtak, med tillegg i møtet, enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr 315 bnr.172 og gnr.315/90 (PBL 33). Byggmester Grande utarbeider i samarbeid med estetikkutvalget fasadetegninger som er helt i tråd med opprinnelige fasader i Bjørås og Larsengården. 82 av 95

18 Det vil være uaktuelt å vurdere riving dersom gårdene ikke tilbakeføres til sine opprinnelige fasader. Sammenbyggingen av gårdene må være tilbaketrukket og lite visuelt preget. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Tilstandsanalyse (eget hefte) 2 Redegjørelse - intensjon med ny bebyggelse 3 Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune 4 Vernekriterier Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg Saksopplysninger: Saken gjelder en søknad fra Letnes arkitektkontor på vegne av Byggmester Grande AS om tillatelse til riving av eiendommene Jernbanegata 27A og Håkon den godes gate 32B. Det er den mottatt søknad om ett-trinns søknadsbehandling. Bakgrunnen for at saken tas opp til behandling nå, før ny reguleringsplan for Levanger sentrum er ferdigbehandlet, er at kommunen i henhold til forskrift om saksbehandling og kontroll 23 har 12 ukers frist til å behandle slike saker. Reguleringsmessige forhold: 83 av 95

19 Utsnitt av eksisterende reguleringsplan Utsnitt av forslag til ny reguleringsplan skravert felt viser spesialområde bevaring Området er regulert til byggeområde for forretning og bolig i gjeldende reguleringsplan, stadfestet I forslaget til ny reguleringsplan for Levanger sentrum, som nå er inne i en sluttbehandlingsfase, er området foreslått regulert til spesialområde bevaring. I bestemmelsene i forslag til ny reguleringsplan 19 står blant annet følgende om spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi : d) Eksisterende bygg innenfor bevaringsområde kan bare rives med planutvalgets tillatelse. Sammen med rivingssøknad skal det foreligge skisser/ tegninger av planlagt nybygg. Følgende prosedyre skal følges: 3. Søknad om rivingstillatelse skal forelegges regional kulturminnemyndighet for uttalelse før saken tas opp i planutvalget. 4. Planutvalget behandler søknad om rivingstillatelse. f) Nybygg skal i volum, møne- og gesimshøyde tilpasses eksisterende bebyggelse. Nybygg trenger ikke oppføres som kopi av tidligere bygning, men kan oppføres med et mer moderne og samfunnsmessig formspråk, under forutsetning av at det oppnås et estetisk godt samspill med omkringliggende bebyggelse. Søknad om byggetillatelse for ny bebyggelse skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse, før saken tas opp til behandling. Forslaget til ny plan har også bestemmelser om maks. 70 % utnytting, gesimshøyde på 6 meter og totalhøyde på 9.5 meter, samt at takvinkel skal ligge mellom 25 og 40 grader. Inntil ny plan er vedtatt må man forholde seg til eksisterende reguleringsplanen fra Eksisterende plan har bestemmelsen maks. utnytting på 70 % av tomt, 2-3 etasjer (2 mot gate og 3 mot indre del av kvartal) og takvinkel mellom 25 og 40 grader. Eksisterende reguleringsplan gir ingen hjemmel for å nekte riving av bygningene i Jernbanegata 27A og Håkon den godes gate 32B. Kommunen kan imidlertid med hjemmel i plan- og bygningslovens 33, legge ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid i påvente av ny reguleringsplan. I plan- og bygningslovens 33 står blant annet følgende om midlertidig forbud mot deling og byggearbeid : Finner det faste utvalg for plansaker selv at et område bør reguleres eller omreguleres kan utvalget bestemme at tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 ikke settes i gang før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne 84 av 95

20 vanskeliggjøre planleggingen eller gjennomføringen av planen. Det faste utvalg for plansaker kan samtykke i at eiendom blir delt eller at arbeid blir utført, hvis det etter utvalgets skjønn ikke vil vanskeliggjøre den nye regulering... Er reguleringsspørsmålet ikke endelig avgjort senest 2 år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort... Bestemmelsen gjelder tilsvarende ved revisjon av kommuneplanens arealdel Nytt prosjekt: Skissen ovenfor viser hvordan nybygget er tenkt utformet. Intensjonen fra arkitekten har vært å lage et nybygg med arkitektoniske elementer fra Levangers karakteristiske trehusbebyggelse. For å ivareta rytmen i gatefasaden og dimensjonene mot torget er bygget delt opp i to bygårder som henspeiler seg til de to eksisterende bygårdene uten å kopiere dem. Bygårdene er sammenbygd med et glassbygg med moderne utforming, som ligger tilbaketrukket i forhold til trehusene. Fylkeskommunens vurdering: Saken er oversendt Nord-Trøndelag Fylkeskommune for uttalelse. Uttalelsen fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune følger vedlagt. Fylkeskommunen går i mot riving av begge bygårdene. Dette begrunner de i hovedsak med følgende: Tålegrensa for riving av enkelthus i Levanger er nådd Levanger er plukket ut blant de byer som er under vurdering av Riksantikvaren for å få status som byer med nasjonale verdier. Husene har sterk bygningsmessig miljøverdi, men mindre egenverdi som bevaringsobjekt. Husene har en sentral beliggenhet. Husene bidrar til en rytme i gata og er viktige brikker i helheten for trehusbebyggelsen i Levanger. Larsengården er høyt prioritert og Bjøråsgården er lavt prioritert, men like fullt prioritert i Fylkeskonservatorens rapport Hus og bygningsmiljø i Levanger fra av 95

21 Fare for å skape presedens. Også eier av nabohuset, Jernbanegata 20A ønsker å rive dette huset. Dette huset har vesentlig større egenverdi som bevaringsobjekt fordi mye av det opprinnelige er bevart, også i detaljeringen. Fylkeskommunen ber om informasjon om vedtaket i saken for eventuelt å kunne påklage dette. Dersom kommunen tillater riving ber de om at vedtaket gis oppsettende virkning slik at tiltaket ikke kan igangsettes før eventuell klage er behandlet. Jfr. plan- og bygningslovens 74.2 (skjønnhetsparagrafen) og 10.1 (kommunens oppgaver og samarbeid) ønsker fylkeskommunen å bidra med synspunkt i forhold til nybygg dersom rivingstillatelse gis. Rapport hus- og bygningsmiljø i Levanger fra 1988 Fylkeskommunen viser i sin uttalelse til rapporten hus og bygningsmiljø i Levanger. Denne rapporten ble utarbeidet av fylkeskonservator Olav Lorange i 1988 etter oppdrag fra Levanger kommune. Kommunen ønsket en faglig vurdert oversikt og prioritering av den antikvariske bygningsmassen, til hjelp i arbeidet med å revidere gjeldene reguleringsplan og for å ha et bedre beslutningsgrunnlag for fordeling av tilskudd gjennom Restaureringsfondet. Jernbanegata 27A og Håkon den godes gate 32B ligger innenfor kvartal nr.9. Som kartutsnitt og forklaringen nedenfor viser er Jernbanegata 27A registrert og prioritert, mens Håkon den godes gate 32B er registrert, men ikke prioritert. Det gjøres oppmerksom på at dette ikke er helt i samsvar med uttalelsen fra fylkeskommunen. Der står det at begge husene er prioritert, Larsen-gården høyt og Bjørås-gården lavt prioritert, men like fullt prioritert. 86 av 95

22 I følgende rapporten hus og bygningsmiljø i Levanger er de viktigste vernekriteriene disse: 1. Forskningspotensiale 2. Representativitet 3. Sjeldenhet 4. Alder 5. Pedagogisk verdi 6. Symbol/ identitetsverdi 7. Tilstand 8. Kulturlandskap 9. Praktisk anvendbarhet 10. Tilgjengelighet 11. Turisme Det står videre at kriteriene har ikke samme tyngde, da vektleggingen vil variere med lokale forhold. Generelt kan det sies at ett eller flere av kriteriene 1-4 alltid vil være til stede for at et kulturminne skal vurderes som verneverdig. En eller flere av kriteriene 5-11 bør imidlertid komme i tillegg, dersom vurderingen skal være positiv. Vedlegg 5 viser hva som ligger i de ulike vernekriteriene. Tilstandsanalyse: Det er utarbeidet en tilstandsanalyse av Planstyring AS for eiendommene. Denne følger vedlagt. Konklusjonen i tilstandsanalysen for Bjøråsgården, Håkon den godes gate 32B er følgende: Bygården bærer preg av stor slitasje og mangelfullt vedlikehold. Dette gjelder både bygningsmessig og teknisk. Ut i fra en helhetsvurdering er det ikke økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen, kontra å rive og bygge nytt, slik at dagens standardkrav kan oppfylles. Her kan nevnes hovedårsaker som elendig grunnmur (kjeller generelt), sannsynligvis fullstendig manglende drenering, underdimensjonerte etasjeskillere m.m. Konklusjonen i tilstandsanalysen for Larsengården, Jernbanegata 27A er følgende: 87 av 95

23 Bygården bærer preg av stor slitasje og mangelfullt vedlikehold. Dette gjelder både bygningsmessig og teknisk. Ut fra en helhetsvurdering, er det ikke økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen, kontra å rive og bygge nytt, slik at dagens standardkrav kan oppfylles. Her kan nevnes hovedårsaker som elendig grunnmur, dårlig drenering, underdimensjonerte etasjeskillere m.m. Vurdering: Som nevnt ovenfor foreligger det ikke hjemmel til å avslå søknaden om riving i eksisterende reguleringsplan. Det foreligger derfor følgende to alternativer til vedtak: Gi tillatelse til riving. Det anbefales da at vedtaket får oppsettende virkning slik at tiltaket ikke kan igangsettes før en eventuell klage fra fylkeskommunen er behandlet. Legge ned midlertidig bygge- og deleforbud i henhold til PBL 33 i påvente av reguleringsplan som er under arbeid. I forslaget til ny reguleringsplan for Levanger sentrum er området avsatt til spesialområde bevaring. Det er ikke noe absolutt forbud mot riving innenfor spesialområde bevaring i forslag til ny plan, men det er strenge krav til hvordan en rivingssøknad skal behandles. Rivingssaker skal behandles av Plan- og utviklingskomiteen etter at det er innhentet uttalelse fra Fylkeskommunen som regional kulturminnemyndighet. Både Håkon den godes gate 32B og Jernbanegata 27A er oppført i 1911 i sveitserstil. Byggene er noe yngre enn hoveddelen av bygningsmassen i Levanger sentrum, som er oppført rett etter siste bybrann i Bakgrunnen for at denne delen av byen ble bygd senere enn hoveddelen av byen er at dette området opprinnelig var et sumpområde. Elven i eldre tider hadde gjort en sving innover til torvområdet og tilbake til nåværende elveløp ved jernbanestasjonen. Håkon den godes gate 32B har vært nyttet som bolighus. Som vi ser av tegningene og bildet nedenfor er det meste av detaljeringen gått tapt, vinduer og bordkledning er skiftet, men huset har beholdt form, høyde og volum. Opprinnelige tegninger av Håkon den godes gate 32B 88 av 95

24 Håkon den godes gate 32B i dag Jernbanegata 27A har vært nyttet hovedsaklig til boligformål, men også som sykkelverksted og drosjesentral. Som vi ser av bildene nedenfor er også her det meste av detaljeringen gått tapt, men huset har beholdt form, høyde og volum. Den karakteristiske knekken i hjørnet som mange av hjørnegårdene i Levanger har, er også bevart. Bildene viser Jernbanegata 27A før og etter restaureringen Begge byggene har vært flotte sveitserstilhus med krysspostvinduer, brystningsfelt, rikt profilerte listeverk og flotte detaljer. Dessverre er dette gått tapt. Den hardhendte ombyggingen/ restaureringen disse to eiendommene har vært utsatt for gjør at bygningenes egenverdi som bevaringsobjekt er blitt vesentlig svekket. Husenes verdi er først og fremst deres bidrag i en større helhet der rytme, form, volum, gesimshøyde og mønehøyde er sentrale elementer. Når rivingssøknader behandles må disse vurderes opp mot tiltakshavers nye prosjekt. Det er positivt at forslaget til nybygg er delt opp i to bygårder, sammenbygd med et tilbaketrukket glassbygg i moderne utforming. Dette gjør at rytmen i fasaden og dimensjonene mot parken er ivaretatt. Slik det ser ut av prinsippskissen mener plan- og byggesakssjefen at bygningene godt tilpasset trehusbebyggelsen både i volum og høyde. Vi anbefaler ikke at nybygget blir noen kopi av den eldre bebyggelsen, men at det får et 89 av 95

25 moderne formspråk under forutsetning av at det oppnås et estetisk godt samspill med omkringliggende bebyggelse. Det er imidlertid kun en prinsippskisse for gjenoppbygging etter riving som er vedlagt. Det er svært viktig at de nye byggene ikke blir ruvende i forhold til eksisterende bygninger i rekka. I forslaget til bestemmelser i ny reguleringsplan er maksimal høyde satt til 9.5 meter, dette vil sikre at nybyggene ikke vil ruve i forhold til eksisterende bygninger dersom ny plan blir vedtatt før byggesøknad på nybygg blir behandlet. I eksisterende reguleringsbestemmelser er det imidlertid kun angitt 2-3 etasjer i bestemmelsene. Fylkeskommunen skriver i sin uttalelse at presedens er et viktig moment i denne saken, da det også er søkt om å rive nabobygget i Jernbanegata 20 A. Plan- og byggesakssjefen mener imidlertid at denne rivingssaken ikke er direkte sammenlignbar med Jernbanegata 20A. Jernbanegata 20A har betydelig større egenverdi som bevaringsobjekt fordi mye av det opprinnelige er bevart, også detaljeringen. Det er vedlagt en tilstandsanalyse som konkluderer med at det ikke er økonomisk forsvarlig å restaurere bygningsmassen kontra å bygge nytt. Tilstand er et av flere vernekriterier som vurderes i slike saker. En rekke bygninger med svært forskjellig tilstand er restaurert de senere år i Levanger. Hvert år er det gitt støtte fra restaureringsfondet til slike prosjekter. Restaurering og noe tilbakeføring vil også være mulig også her, selv om det ikke er økonomisk forsvarlig i forhold til å rive og bygge nytt. Det vil nok være økonomisk forsvarlig å rive en rekke bygninger med høy verneverdi i Levanger sentrum. Ønsker man imidlertid å beholde særpreget med trehusbyen Levanger er det andre vernekriterier som må vektlegges høyere (se vernekriterier i hus og bygningsmiljø i Levanger sentrum, gjengitt i saksopplysninger). Oppsummering/ konklusjon: Utfordringen er å kunne utvikle sentrum, skape liv i sentrum, samtidig som man tar vare på Levangers særpreg som trehusby. Her har vi to trehus hvor bygningenes egenverdi som bevaringsobjekt er betydelig svekket etter restaurering/ ombygging. Samtidig har vi et nytt prosjekt hvor skissene viser at nybygget er godt tilpasset trehusbyen med hensyn til rytme, volum og høyde. Vi har to bygninger som det vil være fullt mulig å restaurere og tilbakeføre, selv om det ikke er økonomisk forsvarlig i forhold til å bygge nytt. Ved restaurering vil imidlertid byggene aldri få tilbake verdien som bevaringsobjekt fullt ut. Plan- og byggesakssjefen mener denne saken ikke kan sammenlignes med rivingssaken i Jernbanegata 20A på grunn av at Jernbanegata 20A har betydelig større egenverdi som bevaringsobjekt da mye av det opprinnelige er bevart, også detaljeringen. I forslaget til ny reguleringsplan for Levanger sentrum er Håkon den godes gate 32B og Jernbanegata 27A avsatt til spesialområde bevaring. Dette sikrer ikke bare en grundig behandling av rivingssaker, men den sikrer også en grundig behandling av nybygg. Nybygg skal tilpasses eksisterende bebyggelse med hensyn på volum-, møne- og gesimshøyde, og det skal oppnås et estetisk godt samspill med omkringliggende bebyggelse. Problemet er at man ikke kan benytte bestemmelsene i ny plan før denne 90 av 95

26 er vedtatt. Gjeldende plan fra 1994 har mangelfulle bestemmelser vedr. byggehøyde, da det kun er angitt maks antall etasjer (2-3). Vi legger til grunn at nybygget blir utformet omtrent som det er vist på skissen som er vedlagt rivingssøknaden, selv om denne ikke er juridisk bindende. Skissen er ikke i målestokk og viser lite detaljer. Når man skal behandle byggesaken er det viktig at man har vedtatt ny reguleringsplan, slik at man gjennom reguleringsplanen har hjemmel til å kreve at nytt bygg blir godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Bestemmelsene for ny plan sikrer også at Fylkeskommunen blir hørt i byggesaken for nybygg. Vi ser det også som en fordel at rammene for nybygget er på plass før rivingssaken behandles. Med bakgrunn i dette anbefaler plan- og byggesakssjefen at det legges ned midlertidig byggeog deleforbud i henhold til plan- og bygningslovens 33 inntil ny plan er vedtatt. Dersom det gis tillatelse til riving nå anbefaler vi på det sterkeste at vedtaket gis oppsettende virkning i henhold til Forvaltningslovens 42 inntil en eventuell klage fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune er behandlet. Det har liten hensikt å behandle en klagesak dersom byggene allerede er revet. Fylkeskommunen har klageadgang og 3 ukers klagefrist i henhold til Plan- og bygningslovens 15 og forvaltningsloven. Fylkeskommunen kan også legge ned midlertidig fredning med hjemmel i kulturminneloven. 91 av 95

27 92 av 95

28 93 av 95

29 94 av 95

30 95 av 95