Svar på innspill til planarbeid for Sandbakkvegen 2 4 på Heimdal

Transkript

1 Berørte av planarbeid Sandbakkvegen 2 og 4 v/pål Hestegrei Johan Tillers veg HEIMDAL Trondheim, Kopi: Trondheim kommune v/synnøve Tangerud Svar på innspill til planarbeid for Sandbakkvegen 2 4 på Heimdal I forbindelse med melding om oppstart av planarbeid/melding om planarbeid, er det i brev av 25. august 2014 mottatt innspill fra berørte naboer representert ved Pål Hestegrei. Forholdene det dreier seg om er gjengitt under. 1. Strøkskarakter 2. Grad av utnytting 3. Byggehøyde 4. Byggevolum 5. Sol, og skyggeforhold naboeiendommer 6. Utearealer bomiljø 7. Parkeringsforhold 8. Snørydding 9. Inngjerding 10. Fortau 11. Adkomst (Avsnittene 2,3 og 4 er kommentert under ett) Vi vil videre i dette brevet besvare innspillene omkring de forholdene nevnt over i den rekkefølge de fremkommer av listen over. Innledningsvis vil vi kommentere situasjonen med hensynet utbygger er pålagt å ta, i tilknytning til en mulig kulvert i deler av Johan Tillers vei. Kulverten er ennå ikke startet innregulert i området. Tiltakshaver og søker har oppfattet situasjonen slik, at det er uvisst om kulverten blir forsøkt innregulert. Begrensningene for utbygging av eiendommene vil i første omgang være at husrekken mot Johan Tillers vei må trekkes ca. 4 meter lenger sør. Dette gjør at samme husrekke vil forskyves det samme antall meter inn i «utsiktslinjen» til blant annet Johan Tillers vei 21 mot vest. Det positive ved kulverten er at trafikken i Johan Tillers veien blir svært redusert. Strøkskarakter: Nedenfor er bilder som viser strøket i dag. Denne delen av området Sandbakkvegen/Johan Tillers vei er, og har i flere tiår, vært sterkt preget av småindustri, lager og serviceaktivitet. Nåværende 1

2 bygningsmasse har tilnærmet flatt tak. Planlagt utbygging har flatt tak, først og fremst for at dette underbygger en helhetlig form for denne type bebyggelse, men også for å minimere totalhøyde. Som det framgår av bildet (1) under, består den aller nærmeste bebyggelsen av eneboliger, rekkehus og «flerbolig hus» med 2 4 enheter. Boligene har ellers ingen andre fellestrekk enn «småhus». Takvinkler, takutforming, høyder, møneretning er bygget helt uten fellestrekk. 1 De noe perifere naboene, skole og industri (vises ikke på bildet), i retning nord og vest, har utelukkende flate tak. Den nærmeste fortettede bebyggelsen av noe størrelse ligger i Arnt Forsets vei. Bildet under (2). Denne bebyggelsen har også tilnærmet flatt tak. 2

3 2 Under følger bilder av planområdet fra flere forskjellige vinkler. Nr. 3, fra kryss Johan Tiller/Sandbakkvegen, mot sør. 3 Nr. 4, fra Sandbakkvegen, mot øst. 4 3

4 Nr. 5, 10 meter øst/«opp» i Oline Hårstads vei fra krysset Oline Hårstads vei/sandbakkvegen, mot øst 5 Planlagt utforming av området tilfører nye kvaliteter i form av en bygningsmasse som vil få tilsvarende status som i arealplanen for området; «bolig». Ny bebyggelse tilfører også en betydelig oppgradering av bygningsmassen fra tydelig tilårskomne bygg tilrettelagt for småindustri, lager og serviceaktivitet. Veileder for byform og arkitektur 9.1 sier at utbyggingsprosjekter/fortetting skal vektlegge gate og uteoppholdsplasser av god kvalitet. Nåværende situasjon sikrer på ingen måte myke trafikanter. Det finnes ingen fortau. Inn og utkjøring på arealet, dels av tungtransport, skjer helt tilfeldig og på hele tomtens grense mot vest. Grunnet den tilfeldige parkeringssituasjonen hender det at kjøretøy også rygger fra området og rett ut i Sandbakkvegen. Hestegrei omtaler parkeringsplassen (bilde 4) mot Sandbakkvegen, som «gaterom» i sitt innspill. På tomtens østside er det bratte skråninger som ikke er sikret mot fall. I motsetning til de store grøntarealene den planlagte utbyggingen vil tilføre planområdet, framstår nåværende situasjonen i svært liten grad «grønn og innbydende» for naboer og andre forbipasserende. Som rimelig i og rundt eiendommer bestående av lager og småindustri, framstår området som nettopp dette. Det heter videre i samme veileder at «bebyggelsen skal utformes og plasseres slik at den ikke er til hinder for at hele bebyggelsesstrukturen i området omformes med tilsvarende tetthet.» Den planlagte utbyggingen åpner for dette. Vi viser til Oslo Kommunes Veileder til Utforming av Sol og skyggediagram, av , som blant annet sier: Naboer kan ikke forvente å opprettholde alle sine tidligere kvaliteter når en eiendom bygges ut i tråd med plan og bygningsreglene. 2. Grad av utnytting, 3. Byggehøyde og 4. Volum Som en konsekvens av ønsker fra regulerende myndighet og naboer, er maks høyde redusert fra 4 til 3 etasjer. Vedlagte snitt i tegningsmaterialet viser høyder i forhold til naboer. Som det framgår av bildet under(6), tatt fra tomtens nordøstlige hjørne mot vest, stiger terrenget fra vest mot øst i hele tomtens lengde. Stigningen utgjør omtrent én boligetasje. All ny bebyggelse er planlagt ut ifra samme plan, dvs. en kotehøyde som tilsvarer ca. 1. etg. på dagens bygg. Dette gjør at 4

5 beboerne i boligene øst og delvis nord for tomten, med ståsted på sin eiendom, vil oppleve bygningsmassen som to etasjer. 6 I Trondheim kommunes nevnte veileder står det på side 35: «I småhusområder med god kollektivdekning bør det skje en fortetting med mer bymessig bebyggelse.» Planområdet har god kollektivdekning. Grønn prikk er bussholdeplass. Videre heter det i samme avsnitt: «Der det er mulig bør det skje en fortetting gjennom omforming til ny karakter. Fortetting gjennom omforming gir muligheter for større utnyttelse. Unntaket er når det foreligger store antikvariske verdier og/eller hensyn til viktige landskapstrekk.» Ingen av de to nevnte unntakene er tilstedeværende i dette tilfellet. Hestegrei kommenterer Kommuneplanens arealdel (KA) kap. 27. Kapittelet definerer minimumskrav til antall boliger. Arkitektprosjekteringen har tatt utgangspunkt i et egnet volum. Antall boliger varierer ut ifra ønsket leilighetsmiks. Her har vi alle typer leiligheter, med unntak av de helt store. Dette for å etterstrebe et mangfoldig bomiljø, samt at det store utearealet tillater et slikt antall leiligheter. Her er også hensyntatt full parkeringsdekning under bakken, for å kunne bruke alt restareal til uteopphold. KAs kapitel 27 definerer ikke hvor stor en leilighet er, kun hvor mange som minimum må bygges innenfor de forskjellige sonene. Hvis en innenfor samme volum øker leilighetsstørrelsene vil antallet leiligheter reduseres, men volumet forblir det samme. I kapittel 6 fremgår det at kravene til uteopphold er ivaretatt. Som Hestegrei, siterer vi deler av Kommuneplanens arealdel , punkt 6.3, som omhandler behov for fremtidig boligbygging på Heimdal Tiller: «I bydelen er det i gjeldende arealdel mye ledig areal ( )». Her er ett av arealene, som i tillegg til at planlagt bebyggelse vil harmonere med regulert formål, også vil tilføre området et ytterligere mangfold når det gjelder boligtyper og størrelser. 5

6 Heimdal (eks Kattem, Tiller, og Flatåsen) er i dag, med unntak av Jakobsli/Charlottenlund, trolig den bydelen der det i de siste år, har vært minst fortetting og nybygging. 5. Sol, skyggeforhold naboeiendommer Den nye byggehøyden, hvor antall etasjer er redusert fra 4 til 3 etasjer, er vist i vedlagte sol og skyggediagram. Sol og skyggediagrammet er utarbeidet iht. Trondheim Kommunes Veileder for Illustrasjoner i Plansaker Versjon 2 av Diagrammet viser at nærliggende bebyggelse i liten grad vil bli berørt. Den direkte innvirkningen på naboer begrenser seg til at Hus C og E kaster noe skygge på Oline Hårstads vei 4, ved ettermiddagssol i mars, juni og september samt noe skygge på Johan Tillers Veg 21 ved ettermiddagssol i mars og september. Vi tillater oss å vise dagens situasjon i de 3 bildene under. De to første bildene (7 og 8) er fra Johan Tillers vei, tatt fra kryss Johan Tillers/Sandbakkvegen, mot øst, henholdsvis på sommer og vinter. Det tredje (9) er tatt fra tomtens nordøstlige hjørne (ved Johan Tillers vei 21) og mot sør. Om sommeren er det på grunn av den tette vegetasjonen, i praksis, så godt som ingen utsikt mot sør og vest for eiendommene som ligger nord for planområdet. På vinter er det noe «lettere» grunnet løvfallet. På grunn av de høye løvtrærne mellom bebyggelsen øst for planområdet og planområdet (9), vil det om sommeren være svært begrenset utsikt mot vest. I forbindelse med den nye bebyggelsen vil det bli opparbeidet ny grønnstruktur på eiendommen. Denne vil gi en betydelig forbedret situasjon når det gjelder utsikt og delvis sollys enn dagens. 7 6

7 Utearealer bomiljø Prosjektering av planområdet har lagt inn hensyn til etableringen av en fremtidig kulvert under Johan Tillers vei. Dette har frigitt et areal mellom Johan Tillers vei og byggets nordside, som er stort nok og egnet nok, til å etablere lek og uteopphold. Området må sikres mot Johan Tillers vei. En detaljert utomhusplan i forbindelse med søknad om tiltak, vil legge konkrete føringer for formålstjenlig utforming. Utearealene er planlagt i henhold til Kommunens arealdel , Vedlegg 16, Krav til uterom veileder. Her angis minimumskrav til samlet uterom til 50m² per 100m² BRA boligformål. Av dette skal halvparten dedikeres felles leke og oppholdsareal. Disse kravene er ivaretatt i innsendt plan. Området f_lek2 er tiltenkt felles leke og oppholdsareal. Reguleringsplan viser antall m² leke og oppholdsareal. I revidert planforslag som nå sendes inn, er bygningsformen for øvrig endret fra en "U form", til to parallelle rekker i vest øst retning hvor det er åpnet mot vest. Det betyr betydelig bedre solforhold på utearealene. Det presiseres at endelig utomhusplan skal godkjennes av kommunen før Igangsettelsestillatelse gis. 7

8 7. Parkeringsforhold I forbindelsen med parkering, er tiltaket planlagt ut i fra Kommunens arealdel , Vedlegg 15, Krav til parkering veileder. Dette betyr 1,2 parkeringsplass á leilighet. Alle parkeringsplasser er tenkt plassert i parkeringskjeller. For at gjesteparkeringsplassene skal fungere som planlagt, vil et gitt antall plasser være tilgjengelig, uten at adgang til det «private» parkeringsarealet er nødvendig. Med andre ord vil garasjeporten, som avgrenser det private parkerings/kjellerarealet, bli trukket innover i kjellerplanet for å gi rom for gjesteparkeringsplasser utenfor den private sonen. Plass for av og påstigning kan plasseres på bakkeplan. Dette må vises og godkjennes på endelig utomhusplan og ses opp imot kommunens veileder til Uterom, som på generelt grunnlag sier at uterom skal prioriteres foran bilparkering. Nyttekjøretøys behov er hensyntatt i form av oppstillingsplass for avfallsbil, vist i plan og godkjent av Trondheim Kommune v/eierskapsenheten. 8. Snørydding Vi ser ikke at planforslaget endrer noe i forhold til eksisterende krav til snørydding og deponering av snø, heller tvert om da all parkering blir lagt under bakkenivå. Deponi til snørydding fra lekeareal og eventuelle gangveier på eiendommen vil i så fall bli vist på endelig utomhusplan. 9. Inngjerding Eksisterende eiendomsmasse er i dag kun inngjerdet i det nordøstlige hjørnet mot Johan Tillers vei. Sikring/inngjerding vil framgå av utomhusplan. 10. Fortau I innsendt plan legges det opp til fortau langsmed Sandbakkvegen, dette vil knytte eiendommene sikkert og effektivt opp imot eksisterende gangveinett. 11. Adkomst Innspill på adkomst fra både kommune og naboer er tatt til følge og i revidert innsendt plan er adkomst endret fra Oline Hårstads vei til Sandbakkvegen. Såfremt bygningsmassen ikke overskrider 3 etasjer bygningsmassen ikke overskrider 3 etasjer Adkomst for berging ved brann blir ivaretatt ved stigemateriell, når bygningsmassen ikke overskrider 3 etasjer. 8