FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: BERGEN KOMMUNE Hjellestad marina, gnr. 105, bnr 40, m.fl. Ytrebygda bydel. Saksnr: Planid: av 50

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET PLANPROSESSEN KUNNGJØRING OG VARSLING AV OPPSTART VIDERE PROSESS GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER FYLKESPLAN FOR HORDALAND KOMMUNEPLAN/ KOMMUNEDELPLAN REGULERINGSPLAN(ER) EVENTUELLE TEMAPLANER RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) BELIGGENHET AVGRENSNING TILSTØTENDE AREALERS BRUK/ STATUS EKSISTERENDE BEBYGGELSE TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK SOLFORHOLD VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD GRØNNE INTERESSER KULTURMINNEVERDIER VEI OG TRAFIKKFORHOLD STØY OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING VANN OG AVLØP ENERGI PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD RISIKO OG SÅRBARHET PRIVATRETTSLIGE BINDINGER UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER INNLEDNING REGULERINGSFORMÅL BYGGEFORMÅL LEK/ UTEOPPHOLDSAREAL PARKERING/ GARASJE(R) TRAFIKKAREAL STØYTILTAK AVFALLSHÅNDTERING/ MILJØSTASJON RISIKO OG SÅRBARHET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER ESTETIKK KONSEKVENSER FOR NABOER TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD KULTURMINNER FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD

3 9.9 RISIKO OG SÅRBARHET INFRASTRUKTUR KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN MEDVIRKNING FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR VEDLEGG - Soldiagram - Kulturminnedokumentasjon - VA-rammeplan - Illustrasjonsplan - Snitt og volumstudier 3

4 1 SAMMENDRAG Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for videreføring og utvidelse av eksisterende bruk, med fornyet bygningsmasse. Dagens dagligvarebutikk og kontorplasser skal videreføres i den nye bebyggelse, med utvidet areal. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen ( ) der området er vist som byggeområde. Planforslaget samsvarer også delvis med KDP for Mildehalvøya. I kommunedelplanen for Mildehalvøya (plannr.: ), er området avsatt til erverv, vei og havn. Planområdets avgrensing og formål er tilpasset Statens vegvesens planarbeid for Hjellestadvegen (plannr ). Planforslaget legger opp til fjerning av dagens bygningsmasse som er i forholdsvis dårlig stand. Innenfor formål bolig/forretning/kontor er det tenkt etablert 1 nytt bygg som viderefører dagens funksjoner med butikk, kontorlokaler og boligenhet. Det legges til rette for 11 leiligheter. Nytt bygg vil få universell utforming i motsetning til dagens bygg, i tillegg til at ny situasjon vil ivareta dagens krav til brannsikkerhet, energibruk, løse de vanskelige parkeringsforholdene i området og sikrer allmenn tilgang til sjø. Prosjektet vil tilby en type arealeffektive boliger som er etterspurt, - i et attraktivt boligområde. Grad av utnytting for hele formålet (B/F/K) er satt til BRA = 3700 m². Maks byggehøyde i formål B/F/K er c +18 m. Nytt terreng er foreslått hevet fra dagens nivå og gjør ny situasjon mindre sårbar for havnivåstigning. Dette vil si at nytt bygg vil ha en 1. etasje som ligger høyere over havet enn dagens bygg: ny høyde 3,0 moh. Dette gir bygget høyde til å stå imot forventet havnivåstigning på 0.75 meter (+/- 0,25 m) fram mot år Stormflonivået i Bergen kan ligge mellom m. Parkeringskjeller under bakkenivå ligger på 0 moh og skal sikres mot vanninntrenging. Det legges opp til varierende høyder, med maksimumshøyde på totalt 4 etasjer. Under hele byggkonstruksjonen legges det til rette for parkeringskjeller. Første etasje er avsatt til kontor, boder og butikk. Øvrige etasjer er avsatt til bolig. Planforslaget legger til rette for 8 parkeringsplasser like øst for nybygget. En av parkeringsplassene utenfor bygningen skal være reservert og utformet for bevegelseshemmede. I p-huset skal det etableres 29 parkeringsplasser, og totalt antall parkeringsplasser i planområdet er i tråd med nye parkeringsvedtekter (2013). 2 NØKKELOPPLYSNINGER 4

5 Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Ytrebygda Hjellestad Gnr 105, bnr. 40 m.fl. Kommuneplanens arealdel for Bergen kommune ( ) Kommunedelplan for Mildehalvøya ( ). Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Hjellestadveien 313 AS Hjellestadveien 313 AS Opus Bergen AS Ny plans hovedformål Bolig, forretning, kontor. Planområdets areal i daa 2,49 daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 10 nye boenheter, 1 eksisterende / BRA = 3700 m² Aktuelle problemstillinger (støy, Støy, nye byggvolum byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Annonsert i BT Varselsbrev til berørte parter sendt ut Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) N 5

6 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Hjellestad er sentralt bydelspunkt, både for tilreisende og for de fastboende. Planområdet er det eneste næringsområdet i nærheten og har lange tradisjoner som et viktig bygdesentrum. Området har nær tilknytning til sjøen og småbåthavnen, samt fergekaien på naboeiendommen. Det er dagligvarebutikk og samlingssted, samtidig som det er båtsenter. Byggene er gamle og i dårlig stand, det er derfor stort behov for fornying for å kunne opprettholde driften. Funksjonene på stedet vil videreføres i de nye byggene, i tillegg vil det legges til rette for flere boliger og kontor. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Primært er intensjonen med planforslaget å legge til rette for videreføring og utvidelse av eksisterende bruk, med fornyet bygningsmasse. Dagens bolig, dagligvarebutikk og kontorplasser skal videreføres i den nye bebyggelse, med utvidet areal. Øverste etasjer skal videreføre dagens boenhet og legge til rette for ytterligere 10. 6

7 4 PLANPROSESSEN 4.1 KUNNGJØRING OG VARSLING AV OPPSTART Oppstartsmøte ble avholdt med Etat for byggesak og private planer På møtet deltok to representanter fra etat for byggesak og private planer, tiltakshaver og ARTEC PROSJEKT TEAM AS v/rune Tangen. Det ble varslet oppstart på planområdet med annonse innrykket i BA og BT den Varslingsbrev til berørte parter, naboer, offentlige og private høringsinstanser ble sendt ut VIDERE PROSESS Undervegsmøte med Bergen kommune ble avholdt 10. januar Det ble her stilt krav til flere illustrasjoner på fjernvirkning og volum. Disse ble oversendt kommunen 2. februar I tilbakemelding fra kommunen datert 7. mars 2012 ytres det skepsis til illustrerte volum og høyder på nye bygg. Planmateriellet ble i etterkant justert noe for å imøtekomme dette, og saken ble formelt innsendt til 1. gangs behandling I kommunens kontrollbrev datert ble det gitt tilbakemelding om at planforslaget ikke kan anbefales tatt opp til behandling med bakgrunn i: byggets høyde og volum, høyde over havnivå, privatisering og offentlig ferdsel. Det er nå tatt et helt nytt arkitektonisk grep i planområdet. Planen leveres derfor inn på nytt. Utnyttingsgrad og noen høyder videreføres, men med mer variasjon og stedstilpassing og tydeligere illustrasjoner på fjernvirkning og tenkt utforming. I tillegg er bygget hevet (jf. havnivåstigning) og det er gjort en del presiseringer i forhold til felles og offentlig uteoppholdsareal. 7

8 5 GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 FYLKESPLAN FOR HORDALAND Fylkesplanen for Hordaland gir visjon, mål og strategier for utviklingen i fylket. Hovedtema i planen er verdiskaping, og satsingsområdene er næringsutvikling, kompetanse, kultur og transport/areal/miljø. Kapittel 5 om næringsutvikling i fylkesplanen for Hordaland, ansees som relevant for planarbeidet. Planforslaget samsvarer og oppfyller målene i fylkesplanen på blant annet disse punktene; - Næringsmål - Potensialet for verdiskapning skal utløysast i næringar der vi har særlege føremoner - Lokalsamfunn skal ha livskraftig næringsliv, basert på eigne føremoner og særtrekk, og som grunnlag for gode arbeidsplassar. - Næringsstrategier - Særleg satsing på energi, marine-, maritime, reiselivs- og andre vekstkraftige næringar - Utvikla samspelet mellom landbruk, kultur og reiseliv. - Visjon for næringspolitikken - Hordaland skal vera mellom dei mest innovative regionane i Europa i næringar der fylket har særlege føremoner, med vekt på lønsemd, internasjonal konkurransekraft og evne til omstilling. Kapittel 7, kultur, i fylkesplanen for Hordaland er også relevant for planforslaget. Planforslaget samsvarer og oppfyller målene i fylkesplanen på blant annet disse punktene; - Kulturmål - Hordaland skal væra eit leiande fylke for kultur- og idrettsbasert næring - Veldrivne kultur- og idrettsbygg, -anlegg og -møtestader skal fremja aktivitet på tvers av generasjonar og kulturskilje - Kulturstrategier - Kulturlivet skal vera partnar i utvikling av tiltak i andre samfunnssektorar - Leggja til rette for kultur- og idrettsbasert næringsutvikling - Skapa lågterskeltilbod for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv - Utvikla tiltak som medverkar til fleirkulturelt fellesskap og dialog mellom generasjonar 8

9 I fylkesplanen er det angitt arealpolitiske retningslinjer for Hordaland. Særlig de som omfatter kystsonen er relevante for planforslaget. Planforslaget er ikke i strid med noen av målene i fylkesplanen. Nedenfor er punktene som planforslaget direkte oppfyller nevnt; 6 Kystsona 5. Strandsona skal haldast open og tilgjengelig for ålmenta slik at ikkje verdifulle område vert nedbygde. Allmenne friluftinteresser skal prioriterast før utviklinga av private fritidseigedomar i strandsona. Strandsona 6.9 Privatisering av 100-metersbeltet langs sjøen skal reduserast for å sikra ålmenta tilgang til strandsona og sjøområda. Utvikling av allment friluftsliv skal prioriterast før utvikling av private fritidseigedomar Regionale båtutfartsområde skal ivaretakast d I byggjeområda skal den funksjonelle strandsona ivaretakast slik at ferdsel langs stranda vert mogleg og strandområde eigna til rekreasjon ikkje vert bygd ut. Det bør setjast ei byggjegrense mot sjø. f I byggjeområde bør bryggjeanlegg, kaiar, båthamner og naust innanfor bustad- eller hytteområde planleggjast som fellesområde, slik at minst mogleg av strandarealet vert bandlagt, og slik at strandarealet ikkje vert privatisert. 9

10 5.2 KOMMUNEPLAN/ KOMMUNEDELPLAN I kommuneplanens arealdel 2010 for Bergen kommune er området avsatt til byggeområde og småbåthavn. Området ligger også innenfor den funksjonelle strandsonen, gul støysone for vei og gul støysone for lufthavn. Figur 5.1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2010, Bergen kommune hvor området er avsatt til byggeområde og småbåthavn. Planområdet er innenfor rød sirkel. 10

11 I kommunedelplan for Mildehalvøya (plannr.: ) er planområdet avsatt til erverv, vei og havn. Figur 5.2. Utsnitt av kommunedelplanen for Mildehalvøya, hvor området er avsatt til erverv, vei og havn. Planområdet er innenfor hvit, stiplet linje. Strategisk næringsplan for Bergen I næringsplanen er satsingsområdene: Innovasjon og entrepenørskap. Hav-, kyst- og energinæringene. Kultur- og opplevelsesnæringene. Planforslaget er i tråd med målene og visjonene i næringsplanen for Bergen. 11

12 5.3 REGULERINGSPLAN(ER) Det er ingen gjeldende reguleringsplan som omfatter det aktuelle planområdet. Hjellestad båthavn, sist revidert og Hjellestad kai, sist revidert er to tilgrensende planer. Figur 5.3. Utsnitt av reguleringsplanen Hjellestad båthavn. Reguleringsplanen Hjellestad småbåthavn, figur 5.3, grenser til planområdet i nordvest. Reguleringsplanen omfatter området langs sjøen til Hjellestad Seilforening og området er regulert til nøst. Figur 5.4. Utsnitt av reguleringsplanen Hjellestad kai. 12

13 Reguleringsplanen for Hjellestad kai omfatter fergekaien og er en endring fra en tidligere reguleringsplan (figur 5.4). Deler av Hjellestadvegen er merket som område som utgår av planen, planens gjenstående areal er derfor kun fergekaien med vegareal østover. Figur 5.5. Utsnitt av reguleringsplanen Fv. 556 Hjellestadvegen, Blomsterdalen Hjellestad fk.gang og sykkelveg (plannr ), Vedtatt Reguleringsplanen Fv. 556 Hjellestadvegen Reguleringsplanen Fv. 556 Hjellestadvegen, gang- og sykkelveg Blomsterdalen Hjellestad (plannr ) ble vedtatt Planforslaget er utarbeidet av Statens vegvesen i samarbeid med Bergen kommune. Planen skal tilrettelegge for ny 13

14 gang- og sykkelveg fra Blomsterdalen til fergekaia på Hjellestad, samt nødvendig oppgradering av riksvegen. Reguleringsplanen omfatter en utvidelse av parkeringsplassen nord for planområdet. Ved fergekaien er det regulert private parkeringsplasser på eiendom gnr/bnr 105/40. Planer under arbeid Fastlandsforbindelse Lerøy- Bjelkarøy Planprogrammet for Gnr 105 bnr 435 m. fl. Hjellestad- Milde- Espeland, planid.: , ble vedtatt Planen gjelder ny fylkesvei fra Bjelkarøy i Sund kommune til Ytrebygda i Bergen kommune. Den nye fylkesvegen skal sikre øyene Lerøy og Bjelkarøy i Sund fast veiforbindelse til Bergen. Alternativ 0+ og 4 skal utredes videre. Hjellestad kai er sentralt punkt i begge alternativene. Figur 5.6. Oversikt over vurderte alternativ for den nye fastlandsforbindelsen for Lerøy og Bjelkarøy (Fagnotatn, saksnr.: ). Planområdet markert med grønn sirkel. 14

15 Ytrebygda Gnr 105 bnr 471 m. fl., Holmvika og Skogvikneset, Friområde Planområdet til Holmvika og Skogvikneset friområde ligger et par kilometer sør for Hjellestad kai. Planen var under offentlig ettersyn i perioden Planen tar opp trafikksikkerheten på Hjellestadvegen. Det legges til rette for en ny parkeringsplass i tilknytning til friområdet. 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANER Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Mildehalvøya, Byantikvaren 1999 I kapittel 4.1 Tekniske kulturminner er fergekaien på Hjellestad nevnt. Forløperen til fergekaien var anløp for dampskip. Tidligere var området brukt som sjøflyhavn. Figur 5.7. Temakart arkeologisk oversikt. Planområdet er innenfor sirkelen, og befinner seg innenfor et område med behov for arkeologisk avklaring. 15

16 Strategisk oversiktskart I strategisk kart i arealdelen til kommuneplanen for Bergen, , er Mildehalvøyen pekt ut som område for allmennhetens tilgang til sjø. Planområdet Figur 5.8. Strategisk kart. Planområdet er omtrentlig merket innenfor sirkel. 16

17 Temakart Overordnet grønnstruktur Figur 5.9. Temakart Overordnet Grønnstruktur. Planområdet er innenfor sirkel. 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging (T-5/93) I de rikspolitiske retningslinjene heter det at Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (T-1/95) Viktige nasjonale mål er: Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Ivareta det offentliges ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. Følgende krav til fysisk utforming skal vies spesiell oppmerksomhet: 17

18 a. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. b. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. 18

19 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 BELIGGENHET Området ligger i Hjellestadvika på Søre Hjellestad i Ytrebygda bydel. Hjellestad ligger like sør for Flesland. Figur 6.1. Lokaliseringskart. Planomådet er innenfor sirkel. 6.2 AVGRENSNING Etter oppstart av planen er planavgrensningen endret flere ganger. Den foreliggende avgrensningen viser et innskrenket planområde sammenlignet med planavgrensning ved oppstart. Planen overlapper fortsatt litt med reguleringsplanen RV 556 Hjellestadvegen, gang- og sykkelveg Blomsterdalen Hjellestad (plannr ) i overgangen mellom parkeringsplassen ved gnr. 105 og bnr. 40/35 og nordgående gang- og sykkelveg. Videre er område som var innenfor rød trafikkstøysone langs veg nå lagt utenfor støysonen. Planområdet berører heller ikke lenger kulturminner lenger nord. 19

20 Offentlig gang- og sykkelveg og fortau er tatt med i planen for å vise allmenn tilkomst til kaiområdet, butikk og strandsonen fra den offentlige parkeringsplassen i nord. Foreslått regulert vei samsvarer med Statens vegvesen sin plan. Eiendommene som er tatt ut av planområdet i løpet av planprosessen er gnr. 105 bnr. 35 (delvis), 88, 91, 104, 156. Figur 6.2. Avgrensing ved oppstart. 20

21 Figur 6.3. Dagens planavgrensning. 6.3 TILSTØTENDE AREALERS BRUK/ STATUS Området rundt planområdet består stort sett av bebyggelse med nøst langs sjøkanten, og boligbebyggelse i områdene lenger nord for sjøen. I nord grenser området til areal regulert til nøst, i øst grenser området til fergekaien og Hjellestadvegen. Ferge trafikkerer strekningen Klokkarvik- Lerøy- Bjelkarøy- Hjellestad. 6.4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Eksisterende bygningsmasse i planområdet er gammel, og bærer preg av et behov for oppgradering. I 1949 ble det bygget en liten kafé på eiendommen, denne skulle betjene reisende med flyene som trafikkerte Bergen lufthavn Hjellestad. Etter at sjøflyene sluttet å trafikkere Hjellestad, ble lokalene brukt som kafé og selskapslokaler. Bebyggelsen ble utvidet en rekke ganger fra 1949, frem til 70-tallet. 21

22 Figur 6.4. Bildet er tatt fra Hjellestad kommunale vei i vestlig retning. Bygningen huser i dag blant annet butikk og selskapslokale. Figur 6.5. Bebyggelse like nordøst for den kommunale delen av Hjellestadvegen i sør (Googlemaps.com). 22

23 Figur 6.6. Eksisterende bygninger ved Hjellestad kai, sett fra sjøsiden. Figur 6.7. Eksisterende bygninger ved Hjellestad kai, sett fra sjøsiden. 23

24 Figur 6.8. Eksisterende bygninger ved Hjellestad kai, sett fra sjøsiden. 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Planområdet ligger i Hjellestadvika, en sørvendt vik med øylandskap utenfor. Hjellestad er en del av Mildehalvøya, en stor halvøy med delvis flatt terreng bestående av blandingsskog og barskog. Terrenget stiger fra Hjellestadkaien mot øst. Dette vil si at tilgrensende boliger i nord/nordøst ligger høyere enn planområdet. 6.6 SOLFORHOLD Planområdet vender mot sør og sørvest, og har gode solforhold. 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Planområdet ligger ved strandsonen. Sjøarealet ved Hjellestad er en del av israndavsetning etter isbreen som rykket frem etter perioden yngre dryas ( år siden). Naturtypen er preget av løsmasser som rullestein, sand og grus (Kartlegging av Marine Naturtyper i Bergen kommune, 2005). Planområdet er hovedsakelig bebygd, tilliggende område har forekomster av bjørk og furu. De fleste trærne i Hjellestadområdet er yngre enn 50 år, og mye av skogen har karakter av krattskog (Moe og Spikkeland, 2007). Det er ikke registrert noen naturtype i kategori viktig eller svært viktig i eller i umiddelbar nærheten av planområdet (Naturbasen.no). Foruten stær i kategori nær truet, er det ikke registrert noen rødlistede arter (Artskart.no). 6.8 GRØNNE INTERESSER Hjellestad kai er markert som et område for båtliv i Bergenskart, og det er i dag etablert flytebrygger vest ved planområdet. Nærmeste registrerte friluftsområde er Mildevågen (Bergen og Omland Friluftsområd). Det er flere aktuelle badeplasser sørøst for planområdet, som for eksempel Steingardsvikane. Det er også mulighet til å ta fergen ut til friområder ved Lerøyna. 24

25 Figur 6.9. Hjellestad marina. ( 6.9 KULTURMINNEVERDIER Det er ifølge Riksantikvarens database for kulturminner, Askeladden, ingen registrerte kulturminner i, eller i nærheten av området. Fergekaien som grenser til planområdet er i rapporten Kulturminnegrunnlag Mildehalvøya registrert som teknisk kulturminne. Figur Fergekaien på Hjellestad. Eksisterende bebyggelse i planområdet er gammel og bærer preg av å ha behov for oppgradering. Det er en sammensatt bebyggelse, som har blitt bygd i flere etapper. Bruken på eiendommen og bebyggelsen sin funksjon som båthavn og bygdesentrum er viktig for området og bør videreføres, i planarbeidet vektlegges derfor videreføring av eksisterende formål og funksjon. Bygningsmassen i seg selv er i svært dårlig forfating og er ikke bevaringsverdig. I forbindelse med en rivingssøknad for bygningsmassen i 2003 kom Byantikvaren med uttalelse, brev datert saksnr Byantikvaren konkluderer i med at stedet har identitetsverdi som viktig lokalt samlingssted, men har som bygningsmasse liten antikvarisk verdi. Byantikvaren motsatte seg ikke riving VEI OG TRAFIKKFORHOLD Planområdet har tilkomst fra Hjellestadveien FV 556. Veien fra Blomsterdalen til Hjellestad har smale partier, men planlegges utbedret (se kap. 5.3, planer under arbeid). Veidelen østover fra kai har status som kommunal vei. Hjellestadvegen er hovedsakelig ikke en del av planområdet, men vil fungere som tilkomstvei for boliger innenfor 25

26 planområdet. Det er registrert en ÅDT 2500 på Hjellestadveien (FV 556) (Statens vegvesen). Figur Hjellestadvegen FV 556. Bildet er tatt nord for plangrensen (Googlemaps.com). Figur Fra kaien på Hjellestad, FV556 til venstre i bilde og den kommunale delen av Hjellestadvegen til høyre (Googlemaps.com). 26

27 Figur Fra kaien på Hjellestad, den kommunale delen av Hjellestadvegen mot øst (Googlemaps.com) STØY Det er noe støy i området fra båttrafikk og fra Hjellestadvegen. I kommuneplanen er planområdet innenfor hensynssone støy, gul sone, støykilde fly (Figur 6.14). I bestemmelsene til kommuneplanen er det angitt at innenfor flystøysone 2 4 skal det ikke tillates oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, bruksendring av eksisterende bygning til bolig eller andre tiltak som gir økning i antall boenheter. I retningslinjene er det nærmere angitt at det gjennom reguleringsplan kan vurderes å åpne for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde. Hjellestadvegen ved planområdet er markert med gul støysone (støykilde: vei). I gul sone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold, jf. bestemmelser. Gul sone indikerer et utendørsstøynivå på henholdsvis 55- og 52 L den for vei- og flystøy. 27

28 Figur Utsnitt av kommuneplanens arealdel ( ). Planområdet er innenfor sirkel. Skravert gult viser område med flystøy i gul sone. Rød og gul linje viser trafikkstøy i henholdsvis rød og gul sone. Planområdet er innenfor gul trafikkstøysone OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Mellom Bergen sentrum og Hjellestad går det buss en gang per time, turen tar ca 45 min. M/F fjordanger er en mindre eldre ferge som trafikkerer strekningen fra Klokkarvik-Lerøy-Bjelkarøy i Sund til Hjellestad. Med et begrenset rutetilbud betjener fergen de fastboende og hyttebefolkningen på øyene. M/F Fjordanger har en lav teknisk standard som bare ligger like over grensen for en sertifisert drift. Fergen har begrenset driftstid fremover (Fagnotat, saksnr.: , 2010) VANN OG AVLØP Vannet i området leveres fra Kismul vannbehandlingsanlegg. Avløpet i området føres til Flesland kommunale avløpsanlegg. Man legger til grunn at det er stor nok kapasitet for tilknytning for det foreslåtte tiltaket ENERGI Planområdet ligger utenfor grensen for konsesjon for fjernvarme. Eksisterende strømfordelingsanlegg har kun kapasitet til et økt strømbehov på 100 kw. 28

29 6.15 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Planområdet ligger på Hjellestad, på Mildehalvøya i Ytrebygda i Bergen kommune. Stedet er et trafikknutepunkt rett ved fergekaien på Hjellestad, og har i mange år fungert som et bydelssentrum for området. I dag holder en dagligvareforetning og en seileforening til på Hjellestad marina. Ellers blir lokalene ved kaien brukt til arrangementer, selskap og kursvirksomhet. Nærmeste skole er Hjellestad barneskole som ligger i underkant av 1 kilometer fra planområdet RISIKO OG SÅRBARHET ROS-vurdering I dette kapitlet er det gjennomført en risiko og sårbarhetsvurdering (ROS-vurdering) i tilknytning til planforslaget. Det er foretatt en ROS-analyse av tiltaket ved hjelp av ROS-metodikk (Risikoanalyse teori og metoder: Rausand & Utne, 2009 og Norsk standard NS5814, 2008). Vurderingen er gjennomført av Opus Bergen AS som en del av planarbeidet og er basert på Opus Bergen AS og tiltakshavers kunnskap om planområdet, samt tilgjengelige rapporter og innhentet informasjon fra Bergen kommune. ROS-analysen Analysen er basert på sjekkliste i Bergen kommunes mal for planfremstilling. Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i: Svært sannsynlig/ kontinuerlig (5): Skjer ukentlig/ forhold som er kontinuerlig til stede i området Meget sannsynlig/ periodevis, lengre varighet (4): Skjer månedlig/ forhold som opptrer i lengre perioder, flere måneder Sannsynlig/ flere enkelttilfeller (3): Skjer årlig/ kjenner til tilfeller med kortere varighet Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller (2): Kjenner 1 tilfelle i løpet av en 10-års periode Lite sannsynlig/ ingen tilfeller (1): Kjenner ingen tilfeller, men kan ha hørt om tilsvarende i andre områder Vurdering av konsekvenser av uønskede hendelser er delt i: 1. Ubetydelig/ ufarlig: Ingen person eller miljøskader/ enkelte tilfeller av misnøye. 2. Mindre alvorlig/ en viss fare: Få/små person- eller miljøskader/ belastende forhold for enkeltpersoner. 29

30 3. Betydelig/ kritisk: Kan føre til alvorlige personskader/ belastende forhold for en gruppe personer. 4. Alvorlig/ farlig (behandlingskrevende) person- eller miljøskader og kritiske situasjoner 5. Svært alvorlig/ katastrofalt: Personskade som medfører død eller varig men; mange skadd; langvarige miljøskader. Risikomatrise: a. Rødt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere denne til gul eller grønn. b. Gult indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risikoen. c. Grønt indikerer akseptabel risiko. Konsekvens: Sannsynlighet: 5. Svært sannsynlig /kontinuerlig 4. Meget sannsynlig/ periodevis, lengre varighet 3. Sannsynlig /flere enkelttilfeller 2. Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 1. Lite sannsynlig/ ingen tilfeller 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig/ en viss fare 3. Betydelig/ kritisk 4 Alvorlig/ farlig Svært alvorlig/ katastrofalt Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig, i utgangspunktet ikke akseptabelt Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes. Hendelser i grønne felt: Ikke signifikant risiko, men risikoreduserende tiltak kan vurderes Tiltak som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene Temaene som er risikovurdert i tabellen under er basert på Bergen kommunes mal for planarbeid. I tillegg har en vurdert om andre ROS temaer kunne være aktuelle. Tabellen under viser en oppstilling av risiko og sannsynlighet for planområdet. Hendelse/ Sannsynlig Konsekvens Risiko Kommentar/Tiltak situasjon Aktuelt Risiko for ras Nei 1: Lite 1:Ubetydelig Planområdet består av flatt 30

31 Flom Ja 2: Mindre sannsynlig/kjen ner tilfeller Luftforurensing Ja 1: Lite sannsynlig/inge n tilfeller Forurensning i sjø Grunnforurensing Ja Nei sannsynlig/ ingen tilfeller 1 2: Mindre sannsynlig/kjen ner tilfeller 1: Lite sannsynlig/ 2: Mindre alvorlig/ en viss fare 6 2: Mindre alvorlig/ en viss fare 2 2: Mindre alvorlig/ en viss fare 2: Mindre alvorlig/en og lett skrånende terreng. Området er ikke kartlagt i den nasjonale skreddatabasen Skrednett. Området består av opparbeidede arealer, bygg og asfalterte flater. Sannsynligheten for at det kan forekomme masseras eller skred settes derfor til 1, usannsynlig. Planområdet er markert som et området med laveste signifikant bølgehøyde: 0-0,9 m (Metrologisk institutt, 2006) (fig 6.16). Planområdet ligger i strandsonen, og ligger derfor i et området som kan bli utsatt for vanninntrengning ved storm- eller springflo med et intervall mellom 2,21 2,76 m (Dsb-rapport "Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner (revidert 2009)". Dette er sett opp mot år 2050 og Dsb påpeker at det er knyttet betydelig usikkerhet til tallene, og det forventes snarlige revisjoner. Planområdet ligger ikke i et område som er kjent for oppkonsentrering av nitrogenoksider og svevestøv. 4 Planområdet ligger utenfor delene av Byfjorden som er angitt som sterkt forurenset. Men siden Byfjorden er svært forurenset er det grunn til å tro at det kan være noe forurensing også i sjøen utenfor planområdet. Småbåthavnen med bunker har vært i området lenge, trolig kan det forekomme noe forurensing i sjøen fra den. 2 Det er ikke kjent at planområdet har vært 31

32 ingen tilfeller viss fare knyttet til forurensende virksomhet. Radon Nei 1: Lite sannsynlig 1: Ubetydelig 1 Alle målingene som har blitt gjennomført av bergen kommune på Mildehalvøya har vist seg å være tilfredsstillende, både for inneluft i barnehager og skoler og nivå i borebrønner. Selv om målingene ikke er foretatt i planområdet gir de en god indikasjon på at det er tilfredsstillende nivå også der. Hele Mindehalvøyen består i følge Arealis, NGU av samme berggrunn; diorittisk til granittisk gneis, migmatitt. (Gneis og amfibolitt, stedvis båndet, stedvis migmatittisk.) Nye bygg må prosjekteres etter TEK 10 (eller senere) som stiller krav til radonsperre mot grunn. Kraftledninger Ja 2: Mindre sannsynlig/kjen ner tilfeller Vindutsatt Nei 2: Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller. Nær lager av farlige stoff 1: Ubetydelig 2 Det går en høyspentledningstrasè langs Hjellestadvegen og videre nordover. Følgende horisontale avstander fra nærmeste kraftledning er veiledende for utredning og vurdering av tiltak: 70 m ved 420 kv, 45 m ved 300 kv, 25 m ved 132 kv, 3 m ved 22 kv. 1: Ubetydelig I rapporten om ekstreme 2 vindforhold i Bergen kommune, utført av Meteorologisk institutt, er planområdet i et område med 50-års verdi av 3-sek vindkast. I kommunens vindhastighetskart er planområdet merket med vindhastighet på 40 m/s (figur 6.17). Nei Planområdet ligger ikke nær lager av farlige stoff. Bombemål Nei - - Planområdet er ikke i nærheten av bombemål. 32

33 Støy Nei 3:Sannsynlig/ flere enkelt tilfeller Brann Ja 2: Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 4:Betydelig/ kritisk 5: Svært alvorlig 9 Deler av planområdet er i flystøysone 2 (Kommune planens arealdel ). I kommuneplanen som er lagt ut på høring er planområdet innenfor hensynssone støy, gul sone (støykilde: flyplass). Når det gjelder trafikkstøy er Hjellestadvegen markert med gul sone (figur 6.15). Gul sone indikerer et utendørsstøynivå på henholdsvis 55- og 52 L den for vei- og flystøy. Rød sone indikerer et utendørsstøynivå på henholdsvis 65- og 62 L den for vei- og flystøy (Kommuneplanens bestemmelser, 2011). 8 En brann vil være svært alvorlig. En brann vil fanges opp av brannvesenets beredskap. Figur Planområdet er i grønt område, som indikerer lavest signifikant bølgehøyde; 0 0,9 m. (Bølger og vannstand i Bergen kommune, Meteorologisk institutt, 2006). 33

34 Figur Kart over vindhastighet langs kysten. Planområdet er innenfor sirkel PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Hjellestad Marina AS er grunneiere i området og dagligvarebutikk leier lokaler. Ingen bindinger. 7 UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Bergen kommune har i brev datert konkludert med at planen/tiltaket ikke kommer i konflikt med miljøkriteriene i 4 i KU-forskriften (ref /3). 34

35 8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEDNING Reguleringsformålene i planen er kombinert bebyggelse bolig/forretning/kontor med tilhørende infrastruktur. Planforslaget legger til rette for videreføring og utvidelse av eksisterende bruk av kaianlegget. Ferjekaien blir ikke berørt av planforslaget. Reguleringsplanforslaget fanger opp funksjonsblandingen som finnes der i dag. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen for Bergen 2010 og delvis kommunedelplan for Mildehalvøya ( ), samt med planforslag til Statens vegvesen (plannr.: ). Det har blitt vurdert ulike planavgrensninger i løpet av planprosessen. Den foreliggende avgrensningen representerer en grense som er tilpasset formål og løsninger i planforslag for Hjellestadvegen (Statens vegvesen, plannr.: ) og iht. til støysone langs veg (prosjektet ligger nå utenfor rød støysone). Det har vært viktig å vise gangforbindelsen langs hovedveg til kaiområdet. Det legges til rette for nødvendig antall parkeringsplasser i det planlagte bygget i formål B/F/K. 8.2 REGULERINGSFORMÅL Innenfor formålet B/F/K legges det til rette for inntil 3700 m 2 BRA med bolig, kontor og dagligvareforretning. Formål Areal (m 2 ) Bebyggelse og anlegg Bolig, forretning, kontor, 1602 m 2 B/F/K Småbåtanlegg i sjø og 315 m 2 vassdrag med tilhørende strandsone, SBS Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Felles vei, f_ V 183 m 2 Offentlig kjøreveg, o_v 255 m 2 Offentlig fortau, o_sf 84 m 2 Annen veggrunn, VG 9 m 2 Felles parkeringsplass, 111 m 2 f_pp Totalt 2559 m 2 35

36 8.3 BYGGEFORMÅL I formål bolig/forretning/kontor skal det tilrettelegges leiligheter, kontor og butikk. For dette området, merket med formål B/F/K, er grad av utnytting satt til BRA = 3700 m². Maks byggehøyde i formål B/F/K er i prosessen redusert på flere punkt i bygningsmassen, og gesimshøyder varierer fra c +9 til c +18 m. Det er planlagt et bygg Varierende møne- og gesimshøyder med maksimun 4 etasjer, og det legges til rette for 11 boenheter. I tillegg planlegges det parkeringskjeller under bakken. Ved utformingen av bygget har man sett på hva som er viktige siktlinjer i området og beholdt disse. Man har også åpnet opp mellom bygningskroppene slik at man får en ny siktlinje. Fig. 8.1 Siktlinjer i planområdet, illustrasjon Grieg arkitekter AS. Bygget heves for å kunne stå imot forventet vannstandsheving. Nytt terrengnivå på sjøsiden er 1,5 moh for utkragingsdelen og 3 moh for areal avsatt til felles uteoppholdsareal. Alle bygg i planområdet forutsettes revet som følge av planforslaget. Dette gjelder byggene på eiendom 105/40, som i dag rommer blant annet bolig, butikk, kontor og utleielokaler. 8.4 LEK/ UTEOPPHOLDSAREAL Fellesuteoppholdsareal: Planforslaget legger opp til et felles uteoppholdsareal langs sør- og vestsiden av bygningskroppen, langs sjøfronten. Adkomst til felles uteoppholdsareal vil være direkte fra bygg. 36

37 Totalt legges det til rette for et felles uteoppholdsareal på 400 m 2 langs strandsonen utenfor bygg (på bakken), i tillegg til takterrasser. I forhold til at det legges til rette for 11 enheter, er det krav om et felles uteoppholdsareal på 330 m 2 jf. Kommuneplanens bestemmelser (2010). Det er da forutsatt at bygningsmassen defineres som blokkbebyggelse (4 eller flere enheter) utenfor sentrumsområder. Totalt vil det være over 36 kvadratmeter felles uteoppholdsareal per boenhet. Det er gode solforhold i det planlagte uteoppholdsarealet. Jf. kommuneplanens bestemmelser er det krav om 7 m 2 privat uteoppholdsareal pr. bolig. Privat uteoppholdsareal løses med balkong og terrasser. Offentlig tilgjengelig areal: Det vil være mulig for allmennheten å bevege seg langs bygget i øst, på veg nord for bygningen og langs sjøfronten mot marinaanlegget i sør og vest (se figur 8.2). Byggegrensene i plankartet reflekterer arealet som er offentlig tilgjengelig i illustrasjonsplanen. Passasje som sikrer allmenn tilgjengelighet til strandsonen løses via adkomstveg nord for nybygget (formål f_v). Det offentlig tilgjengelige arealet er orientert både mot vest og sør og vil således ha gode solforhold og i sin hele lengde ha kontakt mot sjø. Totalt legges det til rette for over 600 m 2 offentlig tilgjengelig areal på sjøsiden av bygget. I tillegg kommer arealet på østsiden av bygget. Her er det ønskelig å legge til rette for opparbeiding (benker, bord, beplantning) som skaper et hyggelig møtested i tilknytning til butikken. Fig. 8.2 Bevegelseslinjer i planområdet, illustrasjon Grieg arkitekter AS. Overgangene mellom det private og offentlige arealet er tenkt markert med nedtrapping og enkle vertikale elementer (beplantning etc). Dette vil gi et tydelig skille mellom ferdselssonene, samtidig som kaifronten fremstår som et åpent areal. 37

38 På offentlig tilgjengelig areal vil det også kunne tilrettelegges for opphold (benker/ sittekanter og gangkobling ut til flytebryggene). 8.5 PARKERING/ GARASJE(R) Totalt legges det derfor til rette for 37 parkeringsplasser innenfor planområdet (29 til bolig, 6 til butikk og 2 til kontor), hvorav 1 parkeringsplass er avsatt for bevegelseshemmede. I parkeringsnormen (rettskraftig ) er parkeringsplasskravet for kontor på 5-15 p-plasser pr 1000 m 2 BRA. For forretning, handel og kjøpesenter er det krav til p-plasser pr m 2 BRA. Planforslaget legger til rette for ca 80 m 2 BRA kontor og ca. 400 m 2 forretning. Med utgangspunkt i det øverste tallet i intervallet i parkeringsnormen, vil dette gi 6 p-plasser for forretning og 2 plasser for kontor. Planforslaget legger derfor til rette for 8 disponible private parkeringsplasser like øst for bygget i formål f_pp. En av parkeringsplassene utenfor bygningen skal være reservert og utformet for bevegelseshemmede. Parkeringsplassene utenfor bygget forbeholdes butikk og kontor (ikke boligdelen). I parkeringskjelleren skal det etableres totalt 29 parkeringsplasser. Parkeringskjelleren har adkomst fra fellesveg f_v rett nord for bygningsmassen og direkte innganger til boligene. Antall parkeringsplasser til bolig er regnet ut med gjeldende krav på 1,4 p- plasser pr. 100 m 2 bolig. Det er her benyttet leilighetenes totale nettoareal på ca 1700 kvadratmeter, noe som også gir noen gjesteparkeringsplasser. Det legges til rette for 34 plasser til sykkelparkering jf. krav til sykkelplasser pr. 100 m 2 bolig/forretning/kontor i gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune. Parkering for sykler løses innenfor formål B/F/K i eget anlegg. 38

39 Fig. 8.3 Parkeringskjeller med 29 p-plasser, illustrasjon Grieg arkitekter AS. 8.6 TRAFIKKAREAL Det er satt av areal til felles vei ved byggets nordside. Utkjørslene går ut til Hjellestadvegen. Det er satt av plass til varelevering for liten lastebil ved byggets nordøstside. Det foreliggende planforslaget er tilpasset planarbeidet til Statens vegvesen (plannr ), og berører derfor ikke trafikkarealet ved Hjellestad kai. Offentlig gang- og sykkelveg o_gs gir offentlig adkomst for myke trafikanter fra offentlig parkeringsplass nord for planområdet og frem til planområdet. Fra bygningsmassen ved butikken etableres det offentlig fortau mot kaien. 39

40 8.7 STØYTILTAK Retningslinjene i T-1442 legges til grunn for planlegging av nye boliger i planområdet. Planområdet ligger innenfor det som i kommuneplanens arealdel er angitt som flystøysone 2. Planområdets sørlige del blir i dag brukt som uteoppholdsareal, uteservering og utleielokale. Dette er foreslått endret til butikk og aktivitet knyttet til denne. Boligenes uteoppholdsareal vil ligge på byggets vestside. I kommuneplanens retningslinjer er det nærmere angitt at det gjennom reguleringsplan kan vurderes å åpne for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde. I høringsforslaget til ny kommuneplanen er planområdet innenfor hensynssone støy, gul sone. Ny støyfølsom bebyggelse kan vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold, jf. høringsutkastets bestemmelser (2011). Det legges til rette for avbøtende tiltak, som for eksempel overbygde terrasser for privat uteoppholdsareal, for å tilfredsstille kravene i T AVFALLSHÅNDTERING/ MILJØSTASJON Merknad fra BiR til oppstart slår fast at de ønsker en totalløsning for avfallshenting i området. Merknaden var knyttet til planområdet ved oppstart da det også omfattet areal på østsiden av kaien, hvor BiR i dag har innsamlingsordning. Nå er plangrensen skrenket inn og BiR sitt areal ute av planen, og det legges opp til felles avfallsstasjon for bygget innenfor formål B/F/K. I forbindelse med byggesak sendes det inn renovasjonsteknisk avfallsplan, jf. BIRs avfallsplan RISIKO OG SÅRBARHET Det ble foretatt en risiko og sårbarhetsvurdering i kap basert på sjekkliste i Bergen kommunens mal for planfremstilling. Av temaene som ble vurdert i planområdet er det flom, støy og brann som utgjør en risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risikoen. Det lavest liggende parkeringsplanet vil ha gulvhøyde på ca. 0 meter over dagens havnivå. Nødvendig terrengheving og byggkonstruksjon for å forhindre vanninntrengning ved storm eller springflo vil bli gjennomført jf. reguleringsbestemmelse Iht. støy vil retningslinjene i T-1442 legges til grunn for planlegging av nye boliger i planområdet. Hendelse/ Sannsynlig Konsekvens Risiko Kommentar/Tiltak situasjon Aktuelt Flom Ja 2: Mindre sannsynlig/kjen 2: Mindre alvorlig/ en Planområdet er markert som et området med ner tilfeller viss fare 6 laveste signifikant bølgehøyde: 0-0,9 m (Metrologisk institutt, 40

41 Støy Nei 3:Sannsynlig/ flere enkelt tilfeller 4:Betydelig/ kritisk 2006) (fig 6.16). Planområdet ligger i strandsonen, og ligger derfor i et området som kan bli utsatt for vanninntrengning ved storm eller springflo. Nivået på stormflo kan komme opp i ,76 m ifølge Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap ((Dsb-rapport "Havnivåstigning. Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner (revidert 2009). I dag ligger planområdet på en kotehøyde fra 1 meter og oppover. Overkant gulv i byggets 1. etasje (og terreng rundt) vil heves til 3,0 meter over havnivå. Det er derfor kun Plan 0/ parkeringskjeller som vil kunne bli berørt av stormflo, og denne skal sikres mot vanninntrenging. 9 Deler av planområdet er i flystøysone 2 (Kommune planens arealdel ). I kommuneplanen er planområdet innenfor hensynssone støy, gul sone (støykilde: flyplass). Når det gjelder trafikkstøy er Hjellestadvegen markert med gul og rød sone (figur 6.15). Gul sone indikerer et utendørsstøynivå på henholdsvis 55- og 52 L den for vei- og flystøy. Rød sone indikerer et utendørsstøynivå på henholdsvis 65- og 62 L den for vei- og flystøy (Kommuneplanens bestemmelser, 2011). Planområdets byggeareal berøres ikke lenger av rød 41

42 Brann Ja 2: Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 5: Svært alvorlig støysone langs veg. Privat uteoppholdsareal er trukket inn i bygningskroppen, og dette legges til grunn i bestemmelsene. 8 En brann vil være svært alvorlig. En brann vil fanges opp av brannvesenets beredskap. Figur 8.4. Planforslagets forslag til løsning på gulvhøyder i byggets plan 0 (parkeringskjeller, 0 moh) og plan 1 (3,0 moh). Felles uteoppholdsareal ligger på 2,7 moh. (Illustrasjon: Grieg arkitekter AS). 42

43 9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen 2010 der området er vist som byggeområde. Planforslaget samsvarer også delvis med kommunedelplan for Mildehalvøya (plannr.: ), hvor området er avsatt til erverv, havn og vei. 9.2 EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Det er ingen gjeldende reguleringsplan for området. Planforslaget er samkjørt med med Statens vegvesens planforslag RV 556 Hjellestadvegen, gang- og sykkelveg Blomsterdalen Hjellestad (plannr.: ) som var lagt ut til offentlig ettersyn fra ESTETIKK Fjernvirkningen fra sjøsiden vil bli noe endret som følge av planforslaget, men områdets karakter som en marina og kaiområde vil bli forsterket. Området er i dag utbygd med naust, eneboliger og parkeringsareal, og den foreslåtte utbyggingen vil knytte disse elementene sterkere sammen og rydde opp i forholdene ved kaien. Snittene i figur 9.1 viser mulige volum/høyde sett i sammenheng med terreng og bygninger rundt planområdet. Nye bygningers høyder vil ikke ha negativ virkning for boligene på høyden i bakkant. Figur 9.1. Snitt gjennom planlagte volum og tilgrensende områder (Illustrasjon: Grieg arkitekter AS). 43

44 9.4 KONSEKVENSER FOR NABOER For naboen i nordøst, gnr 105 bnr. 156, vil bebyggelsen i B/F/K resultere i utsiktsforhold tilsvarende dagens situasjon (figur 9.1). For nabo i nordøst, gnr 105 bnr 104, vil det skisserte planforslaget føre til noe endret sol- og utsiktsforhold (figur 9.1). Dette gjelder likevel mot sørvest, hvor dagens utsikt allerede er begrenset av eksisterende bygninger på Hjellestadkaien. Figur 9.2. Illustrasjon av mulige volum innenfor rammene av planforslaget, sett fra sør. (Illustrasjon: Grieg arkitekter AS). Tilgrensende arealer i strandsonen er i stor grad bebygget med naustrekker i varierende alder og størrelse. Rett nord for planområdet er naustene store og har ikke funksjon som naust i tradisjonell forstand. Her er forsamlingslokaler og tilrettelagt for opphold og drift (feks Seilforeningen). I øst er naustene av mindre karakter og knyttet til båthold. Mellom naustene i øst og planområdet ligger ferjekaien på Hjellestad. Denne fungerer som en buffersone med høy aktivitet - mellom planlagte bygg og eksisterende naustrekke. Fra vest vil bygningsmassens volum være tydelig økt i forhold til bygningene rundt, men på grunn av terrenghøydene i bakkant (mot nordøst) vil bygget ikke få silhuettvirkning. Materialbruken vil tilpasses stedet, med elementer av tre og glass, og med farger som harmonerer med øvrig bygningsmasse. Dette vil gi et lett fasadeuttrykk og i større grad samstemme med strøkskarakteren. 44

45 Figur 9.3. Solforhold etter tiltak. (Illustrasjon: Grieg arkitekter). Sol-/skyggeanalyse for flere årstider og tider er vedlagt planen. 45 av 50

46 9.5 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Planforslaget vil føre med seg en minimal trafikkøkning. Statens vegvesens håndbok 146 Trafikkberegninger (1989) angir bilturproduksjon pr. boenhet på 3,5 bilturer pr. dag. Ved totalt 10 nye boenheter tilknyttet nytt bygg vil dette gi en turproduksjon som følge av planen på 10*3,5 = 35 bilturer per dag. For Hjellestadvegen (Fylkesveien) med ÅDT 2500, vil en økning på 35 bilturer ha liten virkning. All parkering til kontor og boliger løses i egne parkeringsanlegg i nytt bygg. Det videreføres parkeringsplasser utenfor bygget til butikken. Plassene vil bli merket og tydelig adskilt fra øvrig uteoppholdsareal utenfor bygget. Det vil si at situasjonen vil bli betydelig tryggere, mer oversiktlig og estetisk enn dagens situasjon. Adkomstvei til parkeringsanlegget skal utformes og skiltes på en slik måte at kjøremønsteret blir godt lesbart og at det ikke oppstår trafikkfarlige sitasjoner. 9.6 KULTURMINNER Det er kjennskap til kulturminner i det varslede planområdet, på gnr 105, bnr 156. Etter varsling har planområdet blitt redusert, og kulturminnet ligger nå utenfor planavgrensningen. Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes. I forbindelse med en rivingssøknad for bygningsmassen i 2003 kom Byantikvaren med uttalelse, brev datert saksnr Byantikvaren konkluderer i brevet med at stedet har identitetsverdi som viktig lokalt samlingssted, men har som bygningsmasse liten antikvarisk verdi. Byantikvaren motsatte seg ikke riving. Fylkeskonservator har i merknad til oppstart (datert ) varslet arkeologisk undersøkelse av planområdet. Ny planavgrensning er sendt fylkeskonservator og de har i epost datert gått bort fra kravet om arkeologisk undersøkelse, jf kulturminnelova 9 og 10: I brev av 18 mai 2011 viser me til at planområdet er slik at ei kulturminnegransking etter 9 i kulturminnelova vil vera naudsynt. I Dykkar materiale motteke på epost dagsett er arealet vesentleg minska. I dag femnar arealet på land alt nytta areal. Potensialet for konflikt med kulturminne er slik lite. Saka har og vore sendt over til sjøfartsmuseet for vurdering av eventuelle marine kulturminne i området. Dei har meldt tilbake at det ikkje er kjent slike i planområdet og viser elles til meldeplikt etter kulturminnelova om ein i samband med arbeid kjem over funn eller vrak. Hordaland fylkeskommune vil slik varsla at slik planforslaget er lagt fram for oss vil det ikkje verta krav om arkeologisk gransking på land eller i sjøarealet. Kulturminnedokumentasjon er vedlagt planforslaget. 46 av 50

47 9.7 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER Området er omgitt av vei og annen bebyggelse, tiltaket vil ikke berøre prioriterte naturtyper i Bergen. Planområdet grenser til sjøarealet som allerede er trafikkert med ferge og småbåthavn. Områdene langs sjø (mellom bygg og ny kaifront) vil være offentlig tilgjengelig og større i areal enn dagens situasjon. 9.8 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Det tilrettelegges kun for 10 nye boenheter i forhold til eksisterende situasjon, og det legges derfor til grunn at området har skole- og barnehagekapasitet til å ta imot den aktuelle utbyggingen. 9.9 RISIKO OG SÅRBARHET Risiko og sårbarhet er omtalt i avsnitt 6.16 og 8.9. I dette tilfellet er det tiltak i forbindelse med flom, brann og støy som skal vurderes. Nødvendig terrengheving for å forhindre vanninntrengning ved storm eller springflo vil bli gjennomført i plan 0 og vurdert for butikklokalene, jf. reguleringsbestemmelse Et nytt bygg vil bygges etter dagens tekniske forskrifter, og det branntekniske vil bli vesentlig forbedret. Brann vil likevel alltid være en risikofaktor. Uttrykningstid for brannberedskap er generelt 10 minutter i hele kommunen. Iht. støy vil retningslinjene i T-1442 legges til grunn for planlegging av nye boliger i planområdet INFRASTRUKTUR Eksisterende infrastruktur vil være tilstrekkelig til å bære økt belastning som følge av tiltaket. VA-rammeplan er vedlagt planforslaget. BKK har i merknad datert gitt uttale om at det kan kreves ny nettstasjon dersom det økte strømbehovet i prosjektet (utover eksisterende situasjon) trekker mer enn 100 kw. Jf. BKK vil strømbehovet per leilighet ligge på mellom 4-6 kw. Dette vil si maksimum 10 x 6 = 60 kw. Det er derfor også slingringsmonn i antall kw som vil kunne dekke inn strømbehov til eksempelvis heis og fellesarealer KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Ikke aktuelt JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Tiltaket får ingen juridiske konsekvenser for kommunen. 47