Skodje kommune Teknisk avdeling

Transkript

1 Skodje kommune Teknisk avdeling Sak 06/16 Arkivsak nr: 16/7 Arkiv: Sakshandsamar: Ingunn Stette Sak nr Utval Møtedato 06/16 Det faste planutvalet REGULERINGSPLAN FOR SOLSTAD - SKODJE SENTRUM - OFFENTLEG ETTERSYN Det faste planutvalet Handsaming: Samrøystes vedtak i samsvar med rådmannens innstilling. Innstilling/vedtak: Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å legge forslag til reguleringsplan for Solstad, del av gnr. 21 bnr.85 m. fl., datert , ut til offentleg ettersyn på følgjande vilkår: 1. Krav om utbygging av fortau langs fv 661 skal takast inn i reguleringsplan. Fortau skal byggast som del av øvrig teknisk infrastruktur i planområdet, og innarbeidast som eit rekkefølgjekrav i føresegnene til plan. 2. Planforslaget skal sikre at eksisterande bygningsmasse i planområdet (ved riving) vert oppført i samsvar med avstandskrava i PBL Det skal utarbeidast profilar som viser dei planlagde tiltaka i høve til bebyggelsen nord for fylkesveg 661. VEDLEGG: 1. Forslag til reguleringsplan med vedlegg for Solstad, del av gnr. 21 bnr.85 mfl., datert Saksutgreiing og vedtak i FPU-sak 4/13, frå , vedk. oppstart av planarbeid. 3. Referat frå møte mellom grunneigarar/ og tidlegare tiltakshavar og kommunen, datert

2 Innspel frå Jova AS, datert Innspel frå ÅRIM, Ålesundsregionen interkommunale miljøselskap IKS, datert Innspel frå Statens vegvesen Region midt, datert Innspel frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Innspel frå barnerepresentanten, datert Innspel frå Møre og Romsdal fylkeskommune, datert KORT SAMANDRAG AV SAKSUTGREIINGA: ProEss har på vegne av Nordbohus Ålesund utarbeidd forslag til reguleringsplan for Solstad, gnr.21 bnr.85 mfl. Reguleringsforslaget legg til rette for etablering av bustader på eit areal sør for fv 661 i Skodje sentrum. Utbygginga inneber rehabilitering og ombygging av eksisterande bygning og klargjering for oppføring av nytt bygg for leilegheiter. Planområdet har ein total storleik på omlag 4.1 daa og maksimaltal på bueiningar i dei to bygga er gjennom kommune si tidlegare handsaming sett til maksimalt 28 stk.(18+10). SAKSUTGREIING: Det er utarbeidd forslag til reguleringsplan for Solstad, gnr.21 bnr.85 mfl. i Skodje sentrum. Omsøkte område ligg mellom fylkesveg 661 og eksisterande bustadområde på Olivermarka. Arealet grensar i vest til gamle kommunehuset (JOVA AS) og i aust til bustadeigedom på gnr.21 bnr.121(ingebjørg K. Dalhaug). Vestre del av området er i dag utbygd med garasjebygg med ei bueining i toppetasjen. Tiltakshavar ønskjer gjennom reguleringsplanarbeidet, å legge til rette for rehabilitering og ombygging av eksisterande bygning og å klargjere for bygging av nytt bygg for leilegheiter lenger aust. Begge bygga er planlagt med parkering i kjellaren, og vil bli plassert relativt tungt i det skråande terrenget. Det er utarbeidd profilar som viser høgdeplasseing av dei nye bygga, sett i høve til fylkesvegen og eksisterande busetnad i området. I tillegg til å legge til rette for bustader, er det i den vestligaste bygninga lagt til rette for forretning og kontor på den nordre delen av bygget i gateplan, i samsvar med vedtak i det faste planutvalet frå (sak- 4/13). Det er også utarbeidd illustrasjonar som viser korleis tiltakshavar tenkjer seg at området skal byggast ut. Litt historikk. Reguleringsplanarbeidet for gnr. 21 bnr. 85 mfl. Solstad i Skodje sentrum, starta først opp i Plansaka vart trekt av grunneigar før endeleg godkjenning. Reguleringsplanarbeidet starta opp på nytt i Planarbeidet vert no fremja av nye aktørar, og det er ProEss på vegne av Nordbohus Ålesund som står føre reguleringsplanarbeidet. Plandokumenta som ligg før her, datert , bygg på kommunen sitt oppstartsløyve i FPU-sak 4/13 frå (vedlagt) og referat frå møte mellom kommunen og representantar frå tidlegare forslagsstillarar(vedlagt). Om forslag til reguleringsplan. Vedlagt forslag til reguleringsplan følgjer m.a. planbeskrivelse og reguleringsføresegner. I vedlagt omtale er føremålet med reguleringsplanen, og litt om bakgrunn for planforslaget teke med. Planområdet har ein total storleik på omlag 4.1 daa og maksimaltal på bueiningar i dei to bygga er sett inntil 28 stk.(18+10). Planforslaget som ligg føre til handsaming, datert , er tilpassa den utbygginga som Nordbohus Ålesund AS ønskjer på området. Vedlagde illustrasjonar og profilar er ikkje juridisk bindande, men retningsgivande for den planlagde utbygginga.

3 Når det gjeld rekkefølgjekrav til etablering av felles leikeområde og felles uteareal som er sett i reguleringsføresegnene 10, viser tiltakshavar til at det pr. i dag berre er planar om utbygging av austre del av området og at utbygging av vestre del av arealet såleis vert gjennomført som byggesteg 2. Ein har gjennom føresegnene forsøkt å presisere at dersom ein ikkje bygg ut begge trinna samtidig, vil ein ikkje umiddelbart ha behov for heile leikearealet og uteområdet som planen legg opp til. Det er difor lagt opp til at ein skal dokumentere at ein tilfredsstiller krav i høve reguleringsplan i dei respektive byggesakene. Når det gjeld eksisterande bygningsmasse, er tiltakshavar i dag usikker på om eksisterande bygningsmasse vest i området skal ombyggast, eller om dette bygget skal rivast for nybygg. Tiltakshavar presiserer at planforslaget opnar for begge alternativa. Eksisterande bygg på eigedomen ligg heilt i plangrensa og i eigedomsgrense med nabo på gnr. 21 bnr.96(jova AS). I dag har planområdet 2 breidde avkjørslar direkte til fylkesveg 661, der den eine i dag er tilkomst til eksisterande bygning si 1. etg, og den andre tener bygninga si underetasje(garasjane her) og omfattar eit stort manøvreringsareal. Vegsystemet innanfor planområdet er slik, fordi det har vore tilpassa for lastebilar og bussar. Årsdøgntrafikk for denne fylkesvegstreninga er oppgitt å vere Trafikksituasjonen er elles gjort nærare grei for i planomtalen kap Planomtalen, dagsett , gjev ei nærare oversikt over bakgrunn for saka, eksisterande føresetnader i området og innhaldet i planforslaget slik det no ligg føre. Barn sin interesser, sosial og teknisk infrastruktur og universell utforming med fleire er tema som er gjort nærare grei for i kap.5 og verknader av planforslaget er gjort særskilt greie for i kap. 8. Bygningar og anlegg(pbl 12-5 nr.1). Tiltakshavar ønskjer i hovudsak bustader, men planforslaget omfattar i tillegg til område for bustadbygging også kombinasjonsføremålet bustad/forretning/kontor i området sin vestre del jf. vedtak i FPU-sak 4/13. I området kan det førast opp blokkbebyggelse. I område BB ser ein føre seg å bygge ei blokk i tre etasjar + parkeringskjellar i underetasjen og ei tilbaketrekt toppetasje med totalt inntil 18 bueiningar. I område BFK(eksisterande bygg) ser ein føre seg eit bygg i tre etasjar med og parkeringskjellar i underetasjen. Bygget vil ha om lag den same storleiken som eksisterande bygg, men vert planlagt med balkongar. Bygget vil truleg få flatt tak, og blir då lavare enn eksisterande bygg. I dette bygget vil det bli lagt til rette for forretning/kontor i del av bygget på gateplan(fylkesveg 661). I BFK ser ein føre seg at det kan etablerast inntil 10 leilegheiter. Heis er planlagt på nordsida av bygg i BB-området og på austsida av eksisterande bygg i BFK. Grad av utnytting er sett til 45 % BYA og maksimal kotehøgde for møne/gesims er sett til +47(eksisterande terreng midt i området ligg anslagsvis på kote + 36) Vedlagde profilar(planomtalen s 18 og 19) viser høgder på eksisterande bygg, planlagt nybygg og fylkesvegen). Kravet om parkeringsplassar er ivareteke gjennom planføresegnene med 2 plassar pr. bueining. Arealet som tiltakshavar tenkjer seg tilgjengeleg som forretningsareal utgjer om lag 350 m2. Krav til parkeringsdekning for føremålet forretning/kontorareal er sett til 2 plassar pr. 100m2 areal. Området ligg svert sentralt, og tiltakshavar peiker på at området vil få gode private uteplassar og gode felles uteareal som er universelt utforma og som får universelt utforma tilkomst. Når det gjeld private uteopphaldsareal, ser ein føre seg at alle bueiningane får ca m2 private areal på sørvendte balkongar. Felles uteareal er berekna til ca. 570 m2 grøne areal og ca. 300m2 gangareal, noko som utgjer om lag 30m2 pr. bueining. I tillegg er det planlagt privat uteopphaldsareal(minst 15m2) og leikeareal på om lag 400 m2. Planomtalen s. 23 og 24 beskriv desse forholda nærare.

4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr.2). Området sin hovudtilkomst er planlagt frå sør via kommunal veg til Olivermarka. Der er lagt til rette for at etablering av to avkjørsler, begge med ei stigningsgrad på ca. 1:12 eller slakkare. Denne tilkomstløysinga er hensiktsmessig m.a. fordi den bidreg til meir areal til uteopphald og leik. Direkteavkjørsel frå fylkesvegen er planlagt med tanke på forretningslokala, og der er det sett av areal til 4 p-plassar. Reguleringsplanen legg til rette for utbygging av fortau langs fylkesvegen innanfor planområdet. Nytt fortau, saman med eksisterande gangvegar i området gjev såleis eit godt og trafikksikkert tilbod for gåande og syklande i området. Planforslaget set ikkje særskilte krav til opparbeiding av fortau langs fylkesvegen, som del av dette prosjektet. Omsynssoner (PBL 12-6) Støysone For bygningane og uteopphaldsareal gjeld miljøverndepartementets føresegner om utandørs støynivå på maks. LDEN 55 db. Bygningar og uteopphaldsareal som er berørt av støysone skal sikrast i tråd med støyvegleiar T Avbøtande tiltak skal dokumenterast i støyfagleg utredning seinast ved byggesøknad Frisiktsoner Innafor frisiktsonene skal det være fri sikt på minimum 0,5 m over tilgrensande vegar sitt nivå. Busker, trær, gjerde eller andre konstruksjonar som kan hindre sikten er ikkje tillate. Høgstamma tre, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i frisiktsona, dersom dei ikkje hindrar fri sikt. Parkeringsplassar kan ikkje etablerast i frisiktsonene. Kommunen kan krevja at sikthindrande vegetasjon og gjenstandar blir fjerna. Rekkefølgjekrav Infrastruktur Det kan ikkje givast ferdigattest for nye bustader innanfor planområdet før tilkomstvegar og avkjørsler er bygd etter detaljplaner godkjent av kommunen. Bygging kan likevel skje ved bruk av regulerte trasear med anleggsvegstandard. Felles leikeplassar og felles uteareal Før det kan givast ferdigattest for første bueining innafor planområdet, skal det dokumenterast at felles leikeplass innafor planområdet er ferdig opparbeidd. I tillegg skal felles uteareal vere ferdig opparbeidd jf Ved trinnvis utbygging kan areal opparbeida til leik vere del av felles uteareal. Byggesaka skal avklara dette tilhøvet. Støyreduserande tiltak Det kan ikkje givast bruksløyve for nye bustader før avbøtande tiltak for bygning og uteområde er dokumentert i støyfagleg utgreiing. Vurdering av grunnforhold Det kan ikkje givast løyve til igangsetting av byggetiltak før grunnentreprenør har gjort vurdering av grunnforhold, og om nødvendig innhenta vurdering frå konsulent med særskilt kompetanse frå fagområdet. Høyring.

5 Det er varsla planoppstart for området til berørte fagmyndigheiter samt partar og naboar i området. Innkomne merknader er samanfatta her. For fullstendig informasjon om desse, viser eg til vedlagde saksdokument. Tiltakshavar og rådmannen sine kommentarar og vurderingar, følgjer fortløpande. Jova AS har i sin uttale, datert , motset seg regulering på sin eigedom(gnr. 21 bnr. 96). Tiltakshavar viser til at kartet som vart vedlagt varsel om oppstart av planarbeid viste ein trekant som var tiltenkt frisiktareal for avkjørsel. I det planforslaget som ligg føre no er ligg avkjørsle i så stor avstand frå naboeigedommen at denne ikkje vert påverka av regulert frisiktsone. ÅRIM - Ålesundsregionen interkommunale miljøselskap IKS har i sin uttale, datert , gitt tiltakshavar informasjon og retningsliner for opparbeiding av kjøreveg tilrettelagt for Årim sine bilar og informert om mogelege løysingar for handtering av avfall. Viser elles til vedlagt skriv frå ÅRIM. Tiltakshavar viser til at det i planforslaget er avsett areal for renovasjon, som ligg tilgjengelege til for Årim sine bilar. Informasjonen er teke til etterretning, og ein viser til at endeleg val av avfallsløysing vert gjort i samband med byggesakshandsaminga. Statens vegvesen Region midt viser i sin uttale, datert , til det planarbeidet som vart starta opp i 2008, samt planforslaget som vart utlagt til offentlig høring i den same perioden. Statens vegvesen legg til grunn dei same momenta, og vil kunne akseptere ei tilkomstløysning med avgrensa omfang trafikk til og frå fylkesvegen. Tiltakshavar visert til kommunen sitt tidlegare vedtak om forretningsdrift på gateplan, og har sett av 4 stk. parkeringsplassar ved fylkesvegen som skal dekke behovet for parkering for kundar til den delen som er planlagt for forretning. Det er her mogeleg å utvide til fleire p-plasser og fartsgrensa er 40 km/t ved avkjørselen. Fylkesmannen i Møre og Romsdal har i sin uttale, datert , bede om at støyforholda vert avklara og minner elles om at det må gjennomførast ei ROS-analyse. Fylkesmannen føreset elles at barn og unge sine interesser vert ivaretekne. Tiltakshavar viser til at det vart gjennomført særskilt støyvurdering i 2008/2009, og at denne enno er aktuell følgje støykonsulenten, sjølv om forholda har betra seg sidan støyvurderinga vart gjennomført. Tiltakshavar legg til grunn at ei tilleggsvurdering skal gjennomførast i samband med søknad om byggeløyve. Jf. kravet som er sett i reguleringsføresegnene. Det er gjennomført ROS-analyse, og tiltakshavar sine vurderingar går nærare fram av kap. 5.17(s. 14). Det visast elles til at det er lagt vekt på å etablere gode areal for barn og unge, og vurderer at interessene til desse gruppene vert ivaretekne gjennom reguleringsplan. Barnerepresentanten minner i sin uttale, datert , om at estetisk utforming er viktig sidan bygget vil påverke Skodje sentrum. Barnerepresentanten bed om at fortau vert planlagt over området, og bed om tilrettelegging for nærleikeplass på minst 200 m2 med universell utforming. Barnerepresentanten viser elles til at det bør innarbeidast rekkefølgjebestemmelsar og sett særskilt krav om opparbeiding av lekeplass. Det må elles leggast til rette for gode gangvegforbindelsar og friareal og ønskjer at uteområda vert tilplanta. Barnerepresentanten minner elles om retningsliner for uteområde i Skodje kommune, datert Tiltakshavar viser til at bygningane si utforming ikkje er endeleg bestemt i plan og at ein no berre er på skissestadiet. Det er planlagt fortau langs fylkesvegen og planforslaget legg til rette for eit lekeareal på 420 m2 i tillegg til fleire grøne areal og gode gangvegforbindelsar. Opparbeiding av lekearealet er sikra gjennom rekkefølgjebestemmelsane.

6 Rådmannen viser til at krav om utbygging av fortau langs fv 661 må sikrast gjennom reguleringsplan, og føreset at denne vert utbygd som del av øvrig teknisk infrastruktur i planområdet. Utbygging av fortau bør innarbeidast som rekkefølgjekrav. Møre og Romsdal fylkeskommune peikar i sin uttale, datert , på at planforslaget skal sikre tilstrekkelig areal til leik for barn og unge og viser særskilt til «Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen». I tillegg skal planforslaget sikre bebuarane i området tilgang til tilstrekkeleg og eigna felles uteareal. Reguleringsføresengene skal vidare omfatte opparbeidingskrav. Fylkeskommunen bed elles om at planforslaget særskilt drøftar universell utforming, og vurderer at blokkbebyggelse utløyser krav til heis og dermed krav til universell utforming. Fylkeskommunen peikar elles på at talet på bustader i området må vurderast i høve til behovet for uteareal. Tiltakshavar viser til at planforslaget slik det er tilrettelagt for her, legg til rette for at kva bueining disponerer minst 60 m2 felles og privat uteareal, inkludert lekeareal. Tiltakshavar si vurdering er at dette er ein tilfredsstillande storleik på uteareal for ny busetnad av denne typen. Det vil bli mogeleg å etablere 4 fellesareal, i tillegget eit større lekeareal med god kvalitet innanfor planområdet. Store delar av området vert tilrettelagt med universell utforming. Tiltakshavar viser til at dette planforslaget og talet på bueiningar her, bygg på det talet bustader som vart akseptert av kommunen i tidlegare planforslag. Rådmannen si vurdering. Det omsøkte planområdet er om lag 4 daa og ligg i Skodje sentrum. Ein ser føre seg 10 nye leilegheiter i eksisterande bygg og kanskje opp til 18 i planlagt nybygg. Når det gjeld eksisterande bygningsmasse(område BFK), er tiltakshavar i dag usikker på om eksisterande bygningsmasse vest i området skal ombyggast, eller om dette bygget skal rivast for nybygg. Tiltakshavar presiserer at planforslaget opnar for begge alternativa. I område BFK ser ein føre seg eit bygg i tre etasjar med og parkeringskjellar i underetasjen. Bygget vil ha om lag den same storleiken som eksisterande bygg, men vert planlagt med balkongar. Rådmannen føreset at planforslaget, i tilfelle riving av eksisterande bygningsmasse, tek høgde for at nytt bygg skal oppførast i samsvar med avstandskrava i PBL 29-4, der det er sett minstekrav til byggeavstand til nabogrense. Ein ønskjer ein utnyttingsgrad på 45 %, og ei byggehøgd på opptil kote +47. Gjennom framlagde illustrasjon, profil og fasadeteikningar, viser detaljert utforming av planområdet. Det er utarbeidd profilar som viser den planlagde utbygginga i høve til fylkesvegen. Rådmannen rår til at det i tillegg vert utarbeidd profilar som viser dei planlagde tiltaka i høve til bebyggelsen nord for fylkesveg 661. Byggeline til riksvegen er truleg noko knapp der nytt heisanlegg skal byggast i tilknyting til eksisterande bygg. Kommunen viser til at Statens vegvesen i samband med offentleg høyring skal ta stilling til om byggeline har tilfredsstillande breidde. Tiltakshavar har lagt fram gode illustrasjonar, profil og fleire skisser av planlagt utbygging. God dokumentasjon gjer det lettare for kommunen og berørte naboar i området å ta stilling til prosjektet. Konklusjon. Rådmannen viser til vurderinga ovanfor, og rår til at krav om utbygging av fortau langs fv 661 vert teke inn i reguleringsplan. Fortau bør byggast som del av øvrig teknisk infrastruktur i planområdet, og innarbeidast som eit rekkefølgjekrav i føresegnene til plan.

7 Rådmannen føreset vidare at planforslaget, i tilfelle riving av eksisterande bygningsmasse, tek høgde for at nytt bygg skal oppførast i samsvar med avstandskrava i PBL 29-4, der det er sett minstekrav til byggeavstand til nabogrense Det er utarbeidd profilar som viser den planlagde utbygginga i høve til fylkesvegen. Det bør også utarbeidast profilar som viser dei planlagde tiltaka i høve til bebyggelsen nord for fylkesveg 661. Rådmannen har elles ikkje fleire merknader. INNSTILLING: RÅDMANNEN SI INNSTILLING Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å legge forslag til reguleringsplan for Solstad, del av gnr. 21 bnr.85 mfl, datert , ut til offentleg ettersyn på følgjande vilkår: 1. Krav om utbygging av fortau langs fv 661 skal takast inn i reguleringsplan. Fortau skal byggast som del av øvrig teknisk infrastruktur i planområdet, og innarbeidast som eit rekkefølgjekrav i føresegnene til plan. 2. Planforslaget skal sikre at eksisterande bygningsmasse i planområdet(ved riving) vert oppført i samsvar med avstandskrava i PBL Det skal utarbeidast profilar som viser dei planlagde tiltaka i høve til bebyggelsen nord for fylkesveg 661.