Rapport Mekjarvik - Byfjordens havneportal. Oppdragsgiver Randaberg kommune, 9 oktober 2012

Transkript

1 Rapport Mekjarvik - Byfjordens havneportal Oppdragsgiver Randaberg kommune, 9 oktober 2012

2 Oppsummering Randaberg kommune er opptatt av å tenke langsiktig og strategisk knyttet til tilrettelegging av nye næringsarealer. Mekjarvik er et særdeles viktig næringsområde i regionen med en sentral beliggenhet i bystrukturen, med korte avstander til store befolkningskonsentrasjoner og med unike kvaliteter på grunn av tilgang på havnefasiliteter med et verdifullt tilgrensende næringsareal. Området er godt egnet til å være vertskap for den sterkt voksende offshoreindustrien i Stavanger-regionen, og da i første rekke subsea-relaterte virksomheter. Dette er et stort og voksende marked på norsk kontinentalsokkel, og i regionen er det en sterk vekst innen denne delen av offshorevirksomheten. En kartlegging hos et representativt utvalg av bedrifter i subsea markedet viser at den typen arealer som bedrifter i dette markedet etterspør er det stor mangel på og virksomhetene signaliserer at det er av stor og økende betydning å ha tilgang på egnede næringsarealer. Investeringene til utstyr og installasjon innen subsea markedet er i 2012 på om lag 17 milliarder kroner og ventes å øke til 40 milliarder innen Virksomheter vi har snakket med peker på at arealbehovet er knyttet til en kombinasjon av kontorer, verksteder, produksjonslokaler og arealer for sammenstillinger eller reparasjoner av moduler. Mange av virksomhetene peker også på behovet for testfasiliteter i sjøen nært til der hvor selskapet har sine ingeniører og planleggere. I tillegg er det stor aktivitet knyttet til mobilisering av fartøyer som skal arbeide med subsea installasjoner i Nordsjøen. Det finnes få gode alternative næringsområder i Stavanger regionen for denne typen virksomheter lokalisering til Aberdeen er for de fleste den mest nærliggende løsningen dersom det ikke finnes attraktive lokaliteter sentralt i Stavanger-regionen. Vår kartlegging viser at det i de senere årene i langt større grad er arealer av kategori 2 som etterspørres sammenlignet med etterspørselen etter arealer innen kategori 3. Veksten i regionen skjer stort sett utelukkende innen oljerelaterte virksomheter. Bedriftene etterspør kombinasjonslokaler med en blanding av kontorer, verksteder og produksjonslokaler. Dette har sammenheng med strukturelle endringer innen olje og gassvirksomheten, hvor det er komplekse og skreddersydde løsninger som bedrifter innen olje- og gassektoren i Stavangerregionen leverer i økende grad. Testfasiliteter for utprøving av utstyr er viktig i denne sammenheng. Arealkrevende industri for store produksjonsvolum eller store konstruksjoner med stålbearbeiding, mv skjer i lavkostland. Våre beregninger viser at det kan være mangel på denne typen arealer i regionen i årene fremover. Samtidig er det mange alternative muligheter mht arealer innen kategori 3, og det finnes omlag dekar tilgjengelig næringsarealer innen denne kategorien med 60 minutters reisetid fra fylkets største befolkningskonsentrasjon. Etterspørselen etter arealkrevende virksomhet er i første rekke knyttet til transformasjonsprosesser i de sentrumsnære områder av by-regionen. Dette er i stor grad industrivirksomheter som har press på seg for å finne alternativ lokalisering pga miljøutfordringer (sjenerende støy, lukt, støv, mv) eller de er lokalisert til områder som er omregulert til boliger. I tillegg er det produksjonsvirksomheter som ser nye muligheter for å effektivisere virksomheten ved en alternativ plassering hvor de har gode betingelser mht arealer. Mange av kategori 3 virksomhetene er sterkt transportgenererende virksomheter. Vi ser ikke at Mekjarvik vil gi en langsiktig løsning for denne typen virksomheter ettersom området ligger svært sentralt i bystrukturen. Samtidig finnes det en rekke gode alternative områder for denne typen arealkrevende virksomheter. Rogfast vil i løpet av den nærmeste fremtid bli realisert, og Mekjarvik næringsområdet vil dermed få en helt unik posisjon i hjerte av sammensmelting av to regioner. På denne bakgrunn er det viktig å plassere dette området som et regionalt næringsområde til kategori 2 for «allsidig virksomhetsgrad». 2

3 Innhold Oppsummering Bakgrunn Beskrivelse av Mekjarvik/Harestadvika som næringsområdet Dagens situasjon Virksomheter som finnes ved Mekjarvik Om regionalplanens kategorisering Mekjarvik er sentralt plassert i regionen Arbeidsplassveksten og strukturendringer har konsekvenser for arealetterspørselen Oversikt over regionale næringsarealer Generelt om næringsarealer i Stavanger-regionen Nærmere omtale av kategori 2 arealer i regionen: Nærmere omtale av kategori 3 arealer i regionen: Konklusjon Visjon Intervjuer med virksomheter som underbygger visjonen

4 1. Bakgrunn I høringsutkast for Regionalplan for Jæren er Mekjarvik definert som et strategisk næringsområde i Stavangerregionen. Området blir her karakterisert som et regionalt næringsområde for arealkrevende virksomheter. Det impliserer at arealene i Mekjarvik skal tilrettelegges for næringsbebyggelse med lav arbeidsplass- og besøksintensitet og lav arealutnyttelse. Randaberg kommune er i en prosess mht utvidelse av næringsarealene knyttet til Mekjarvik i områdene øst for dagens næringsarealer. Dette vil føre til at næringsarealene i Mekjarvik bindes sammen med arealene som disponeres av Randaberg Industries. Realisering av Rogfast vil gjøre store masser for utfylling tilgjengelig og gi grunnlag for et nytt næringsområde på ca 250 daa. Selv om det i den umiddelbare nærhet til næringsområdet er få boliger, så ligger Mekjarvik svært sentralt i regionen med 5 minutters kjøretid fra kommunesenteret og 15 minutters kjøretid fra Stavanger sentrum. Det er sterk befolkningsvekst i Randaberg og planer for boligbyggingen indikerer at stadig flere vil bo i sykkelavstand fra Mekjarvik. Det ligger godt til rette for å styrke kollektivtilbudet til Mekjarvik. Allerede i dag er det hyppige bussruter som går forbi næringsområdet. Ved en ny ferjefri tilknytning til Nord-Rogaland vil interaksjonen mellom Stavanger- og Haugesunds-regionen styrkes, og alt tyder på at en gradvis vil få et felles bolig og arbeidsmarked mellom regionene. Dette gjør Mekjarviks beliggenhet enda mer sentral i en fremtidig utvikling og tilrettelegging for næringsvirksomhet. 2. Beskrivelse av Mekjarvik/Harestadvika som næringsområdet Dagens situasjon Mekjarvik er et sjørettet næringsområde i Randaberg kommune, og strekker seg fra fergekaien i nord til næringsområdet i Harestadvika i sørøst. Det totale næringsarealet er på ca 600 daa. Bedriftene som er lokalisert til området har sitt virke innenfor et bredt spekter av næringsvirksomhet, men hovedvekten består av oljerelatert virksomhet. På området finner man en fasilitetsvariasjon fra rene kontorbygg til kombinasjonsbygg kontor / produksjon og enkeltstående arealkrevende virksomheter. I gjeldende kommuneplan er det lagt inn to nye næringsområder. Et område nord for eksisterende på ca. 50 dekar. Dette er under detaljregulering og i er i privat eie. Det andre området ligger sørøst for dagens næringsområde, og er på ca 250 dekar. Området vil bli delvis utfylt i sjøen med masser fra Rogfast utbyggingen. Sammen med eksisterende kai vil man kunne få en total kailengde på opp mot meter. I 2012 er det ca. 400 arbeidsplasser i Mekjarvik, og flere virksomheter / arbeidsplasser er under etablering. De største grunneierne i baseområdet er Stavangerregionen Havn IKS, IVAR IKS og Cameron Norge AS, samt Randaberg Group og Randaberg havnelager i Harestadvika Virksomheter som finnes ved Mekjarvik Næringsområdene ved Mekjarvik og Harestadvika består av en blanding av en rekke ulike virksomheter. Det er i særlig grad bedrifter knyttet til offshore-industrien som har den største aktiviteten og som har planer om utvidelser. 1 Når næringsområdet Mekjarvik blir omtalt i rapporten, integrerer vi også arealene i Harestadvika i begrepet. 4

5 Følgende virksomheter er i dag lokalisert i Mekjarvik og Harestadvika: Randaberg Group / Randaberg Industries TecCon IRIS Akvamiljø Maximator SAR Metall AS Halliburton/Easyewll GT Services Westcon IVAR IKS Cameron Norge GMC Shipping Bedriftene er av ulik karakter, men en stor andel av dem defineres som kategori II virksomheter. Mekjarvik/Harestadvika næringsområde egner seg spesielt for lokalisering av offshorerettet virksomhet med behov for nærhet til havn og dypvannskai. Eksempelvis har Saipem inngått en langsiktig avtale med Stavanger havn om bruk av kaiarealene i Mekjarvik for sin operative offshorevirksomhet. Det er stor og økende aktivitet knyttet til oljerettet virksomhet og da for en stor del innenfor subsea segmentet.foruten Saipem er GMC, Cameron og Randaberg Industrier store aktører i dag. Aktiviteten er organisert rundt sammenstillinger, reperasjoner og mobilisering og demobilisering av utstyr på sjø/fartøyer som opererer i Nordsjøen. Massedeponi Rogfast Boligområder 3. Om regionalplanens kategorisering Høringsutkastet til Regionalplan for Jæren innfører nye kategorisering av det som defineres som regionale næringsområder. Regionale næringsområder er områder av stor betydning for næringslivet i planområdet, som følge av størrelsen på eksisterende næringsliv, utbyggingspotensialer, tilgjengelighet til sentral infrastruktur eller tilgang til større sjørettet areal. Mekjarvik har status som regionalt næringsområder. Regionalplanen innfører tre kategorier av næringsområder, en kategorisering som også nedfeller seg i juridisk bindende retningslinjer for kommunenes utvikling av områdene. 5

6 Beskrivelsen av de ulike kategoriene er som følger: Kategori 1: Høy urbaniseringsgrad Kjennetegn: God kollektivtilgjengelighet, Sentral lokalisering i bystrukturen, gang og sykkelavstand for mange innbyggere Prinsipper retningslinjer: Høy arealutnyttelse, lav parkeringsdekning med bil, høy for sykkel Kategori 2: Allsidig virksomhetsgrad Kjennetegn: Middels kollektivtilgjengelighet, Sentral lokalisering i bystrukturen Prinsipper retningslinjer: Middels arealutnyttelse, middels parkeringsdekning med bil, høy for sykkel Kategori 3: Arealkrevende virksomheter Kjennetegn: Lav kollektivtilgjengelighet, mindre sentral beliggenhet, få innbyggere i gang og sykkelavstand Prinsipper retningslinjer: Lav arealutnyttelse, god parkeringsdekning med bil, lav for sykkel Planen peker på at formålet med retningslinjene er å nå målet om redusert vekst i transportarbeidet, sikre endringer i bruk av reisemiddel, samt stimulere til mer effektiv arealbruk. Mekjarvik har fått status som regionalt næringsområde innen kategori 3 næringsområde for arealkrevende virksomhet. Det betyr at området skal utvikles med henblikk for virksomheter med få arbeidsplasser, få besøkende og lav arealutnyttelse. Byggeområdene legges til rette for minimum % BRA og maksimum % BRA. Typiske virksomheter som er innenfor kategori 3 er transportbedrifter som har behov for store arealer for lagring og omlasting (asfaltverk, sand og grusforetak, engros, mv), virksomheter som har store installasjoner for montering / demontering (vindmøller, opphogging av offshore installasjoner, mv). Virksomheter som defineres innenfor kategori 2, er virksomheter med middels arbeidsplass og besøksintensitet og middels arealutnyttelse. Dette innebærer at bygge områdene legges til rette for minimum % BRA og maksimalt % BRA. Områdene skal planlegges for høy andel kollektiv og sykkelreisende og begrenset parkeringsdekning for bil. Typiske virksomheter innen denne kategorien er virksomheter med blandet funksjoner, dvs. en har både en kontordel, en produksjonsavdeling og gjerne noen arealer for salg og promotering. Oljerelaterte virksomheter har ofte i tillegg en avdeling for testing og utprøving av nytt utstyr. Dette gjelder i særlig grad virksomheter som arbeider med subsealøsninger i kombinasjon med ulike maritime aktører. Det er denne typen virksomheter som står for den sterkeste etterspørselen etter arealer i Stavanger-regionen. Veksten for denne typen virksomheter antas å bli økende i årene fremover. Videre vil gå nærmere inn på de ulike vurderinger som legges til grunn for Mekjarviks kategorisering, med å vurdere avstander til befolkningskonsentrasjoner, kollektivmuligheter samt muligheter for sykkelreisende. I tillegg vil vi peke på de regionale ubalansene mellom arealer av kategori 2 og kategori 3. Regionen har en stor tilgang på kategori 3 arealer innen 60 minutters reiseavstand fra Stavanger, mens det tilsvarende kan være mangel på arealer innen kategori 2. 6

7 4. Mekjarvik er sentralt plassert i regionen Rogfast er planlagt som en undersjøisk tunnel på 27 km lengde under Boknafjorden som vil forbinde den sørlige og den nordlige delen av Rogaland fylke. Dette vil føre til helt nye transportmønstre og er en del av fergefri E39 langs Vestlandet. Tunnelinnslaget vil komme mindre enn 1 kilometer fra Mekjarvik som da vil være sentralt plassert i forhold til en hovedtrafikkåre. Rogfast vil bidra til at arbeidsmarkedene i nord og sørfylket bindes sammen slik at det blir et sammenhengende arbeidsmarked i Rogaland. Dette vil også gi næringslivet nye lokaliseringsmuligheter, noe som vil påvirke bosetningsmønsteret. Det vil gi mulighet til å kunne effektivisere de drivende næringsklyngene (olje- og gass samt industrisektoren) slik at konkurranseevnen vil bli styrket. Transportkorridor Vest er en effektiv nordsør kommunikasjonstrase fra flyplassen, over Risavika og Tanager til E39 ved Mekjarvik. Denne traseen omfatter også en ny diagonal fra E39 til Goaveien. Transportkorridor Vest vil såleledes bidra til økt fremkommelighet for gods- nærings- og personbiltrafikken. Mekjarvik vil bli enda tettere knyttet til sentrale knutepunkter som Risavika og Flyplassen. Mekjarvik ligger nær befolknings- og næringskonsentrasjoner i regionen. Det er 5 minutter med bil til kommunesenteret i Randaberg. Det er ikke mer enn ca 15 minutter til Stavanger sentrum, og til Risavika og til Forus er det en kjøretur på ca 20 minutter. Flyplassen er også nær med ca 25 minutters transportavstand. Når Rogfast er åpnet, vil det være ca 45 minutter til Gismarvik. 7

8 Planer for boligbygging innen en 5 km radius vil medføre at stadig flere kan bo i sykkelavstand til Mekjarvik. Samlet bor det ca personer innenfor områder som ligger i akseptabel sykkelavstand. Det er vedtatt reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs Mekjarvikveien fra E39 til Mekjarvik fergekai. Dette gir mulighet for å benytte gang- og sykkelveg helt frem til næringsområdet fra de omtalte boligområdene. Rutetilbudet er i dag middels til godt i områdene like ved næringsarealet. Rute 28, rute 8, rute 10 er alle busser som går i nærheten av planlagte nye områder på Mekjarvik næringsareal. Boligbygging framover langs kollektivtraseen vil stryke dette tilbudet fremover. Rogfast vil også medføre en vekst i kollektivtilbud forbi områdene. 8

9 5. Arbeidsplassveksten og strukturendringer har konsekvenser for arealetterspørselen Næringslivet i Rogaland er inne i en vekstperiode. Dette til tross for økonomisk usikkerhet i svært mange land. I figuren under er vist historisk og forventet sysselsettingsutvikling innen de fem største bransjene i Rogaland. Offentlig sektor er ikke inkludert. Figuren viser at sysselsettingsveksten er størst innen energi og tjenesteyting samt bygg og anlegg. Tjenesteyting samt bygg og anlegg er også avhengige av aktiviteten innen energisektoren. Den viktigste drivkraften for utviklingen i Rogaland er således olje- og gass næringen. Der er markedssituasjonen spesielt god. Investeringsnivået på norsk sokkel ventes i 2012 å bli i overkant av 180 milliarder kroner. Hvis driftskostnadene legges til, kan totalnivået bli i størrelsesordenen 250 milliarder kroner. Det er rekordhøyt og viser et marked i sterk vekst. Samtidig kommer det store, nye teknologiutfordringer knyttet til deler av dette markedet, eksempelvis utbygging av felt i arktiske strøk. Dette vil være en ytterligere drivkraft. Veksten i det norske olje- og gassmarkedet gir store muligheter for virksomhetene som er i markedet, men også for virksomheter som er på vei inn i markedet med ny teknologi / nye løsninger. Prognoser fra Rystad Energy indikerer at investeringsnivået på norsk sokkel kan nå 300 milliarder kroner i løpet av en ti-års periode. Legges driftskostnadene til, så kan totalnivået komme opp i milliarder kroner. Det er en formidabel økning fra dagens allerede høye nivå. Parallelt med en sterk vekst i det norske markedet, skjer det en enda sterkere vekst for norske offshorevirksomheter i internasjonale markeder. Ifølge en undersøkelse nylig offentliggjort av Rystad Energy, så vil eksportverdien fra norsk leverandørindustri innen olje og gass nå opp mot 180 milliarder kroner i Eksporten har økt 5 ganger over de siste 10 årene. Internasjonalt øker investeringene innen offshore utbygginger, drift og vedlikehold. Behovet for teknologiutvikling på norsk sokkel har presset norsk leverandørindustri til kontinuerlig videreutvikling gjennom de siste 40 årene. I dag er norsk offshore teknologi både anerkjent og etterspurt i mange deler av verden. Det er et økende investeringsnivå offshore og en økende etterspørsel etter norsk teknologi. Dersom norsk oljeindustri klarer å respondere til denne etterspørselsøkningen og posisjonere seg for internasjonale oppdrag, så kan eksporten vokse betydelig. 9

10 ipax gjorde nylig en analyse for Næringsforeningen i Stavanger-regionen der konsekvensene av en slik utvikling ble belyst. Det er funnet en klar sammenheng mellom investeringsnivå og antall arbeidsplasser. Dersom de mest optimistiske prognoser for investeringene på norsk sokkel og eksport til internasjonale markeder slår til, så kan veksten i antall arbeidstakere bli opp mot i kommunene på Nord Jæren i løpet av de neste 10 årene. Det vil igjen kreve tilgang på nye og store næringsarealer. Leverandør industrien kan grovt inndeles i fire nivå. Sluttkunden er operatørselskapene. De setter som regel ut store oppdrag til hovedkontraktører. Disse setter sine leveranser sammen av ulike deler eller systemer som leveres av systemleverandører. Både hovedkontraktører og systemleverandører arbeider internasjonalt og de trekker et omfattende nettverk av underleverandører med seg. Det er betydelig bevegelse blant underleverandørene. Mange beveger seg høyere opp i leverandørkjeden. Andre deler av leverandørkjeden utsettes for outsourcing og utflytting. Det gjelder spesielt virksomheter lenger ned i leverandørkjeden. Eksempelvis er selve konstruksjonen av borerigger, skip og plattformer stort sett flyttet til store verft i Korea og Singapore. Norske leverandører av utstyr og systemer følger så etter og leverer direkte til verftene. Hovedkontraktører, systemleverandører og underleverandører på høyt nivå i leverandørkjeden representerer de mest interessante bedriftene med høyest vekstpotensial. Det er derfor fremtidsrettet å arbeide for lokalisering av slike virksomheter. Denne typen bedrifter har mange ansatte, men trenger også lokaler for utvikling, produksjon og montering. Muligheten til å kunne oppføre kombinasjonsbygg og foreta en høyere utnyttelsesgrad er derfor viktige grunnelementer for å kunne tiltrekke seg bedrifter med et langsiktig og bærekraftig vekstpotensial. Derfor er det fra et næringsmessig synspunkt viktig å arbeide for at sentrale næringsarealer kan defineres innen kategori 2. Underleverandører som har arealkrevende virksomhet er oftest å finne lenger ned i verdikjeden. Arealbehovet kan ofte dekkes av tomter med regulering innen kategori 3. Det er en tendens til at slike virksomheter flytter vekk fra de tett befolkede områdene. Det har de siste årene vært en sterk sysselsettingsvekst i Stavanger-regionen med tilhørende sterk vekst i nye bygg og tilhørende næringsarealer. Veksten er særlig sterk i de sentrale deler av regionen. Prognoser og utsikter for fremtidig vekst tilsier at dette er en utvikling som vil fortsette. Arbeidsplassveksten vil i særlig grad komme innen virksomheter som direkte eller indirekte relatert til olje og gassnæringen i Stavangerregionen. Dersom olje- og gassnæringen i Stavanger-regionen skal fortsette å utvikle seg, er det nødvendig å ha attraktive arealer å tilby sentralt i regionen. Hittil har Forus vært det fremste lokaliseringsstedet for nye arbeidsplasser til regionen. Forus er imidlertid i ferd med å bli ferdig utbygd og vil i fremtiden i stor grad tilby arealer som krever høy tomteutnyttelse som ligger innenfor transformasjonsområder. Det er et stort antall virksomheter som etterspør kombinasjonsarealer på Forus dvs. kategori II arealer som innebærer en kombinasjon mellom kontor og produksjon. Den forventede veksten i regionen vil med stor sannsynlighet skje i regi av denne typen virksomheter. Erfaringsmessig er det stort ønske fra denne typen virksomheter med en lokalisering sentralt i Stavangerregionen. Næringsområdet i Mekjarvik ligger nært tett befolket område og for å posisjonere området for interessante bedrifter med et bærekraftig vekstpotensial, så vil en omregulering av området fra kategori 3 til kategori 2 være nødvendig. 6. Oversikt over regionale næringsarealer 6.1Generelt om næringsarealer i Stavanger-regionen Den forventede etterspørselen etter nye næringsarealer i Stavanger-regionen er vanskelig å tallfeste med sikker margin. Legger man til grunn nye arealer som er blitt tatt i bruk over en periode på 10 år, ser man en klar sammenheng mellom byggeaktivitet i næringslivet og gode økonomiske konjunkturer. I Stavanger-regionen er 10

11 det særlig investeringsnivået på norsk sokkel som driver konjunkturbildet. I rapport om «Forbruk av næringsarealer i Stavangerregionen» fra Greater Stavanger fremgår det at: «En sammenstilling av byggeaktiviteten i Stavangerregionen og dette investeringsnivået viser klare korrelasjoner» (Forbruk av næringsarealer i Stavangerregionen 2012). Det fremgår av analysen om Stavanger-regionens reserver av ubebygde næringsareal (2012), at i Regionalplan for Jæren bør det være næringsarealer til å dekke regionens behov fram til På grunnlag av forventet vekst, fremgår det av rapporten at det årlige bruttoarealet regionen må ha tilgjengelig er 350 dekar. Anbefalt arealreserver som bør være regulert til næringsareal i regionen blir dermed dekar over en 5 års periode, dekar over en 10 års periode og dekar over 28 år. Kommune i regionen har en samlet arealberedskap på dekar innenfor et 10 års perspektiv, som er i tråd med den anbefalte reserven. Likevel er det knyttet stor usikkerhet til de største ubebygde næringsarealene. Dette gjelder først og fremst Bybåndet Sør, som alene skal dekke ca. 660 dekar av et behov 10 år frem i tid. Det er visse skjevheter når det gjelder den geografiske fordelingen av de regulerte arealene. Store deler er lokalisert sør i regionen, mens det finnes lite regulerte arealer nord-vest i regionen i områdene Dusavik, Mekjarvik og Rennesøy. Dette er viktige områder med sentral beliggenhet som er preget av høy aktivitet og et ekspansivt næringsliv (Stavanger-regionens reserver av ubebygde næringsarealer 2012:25) Det er et ønske med større fortetning i sentrale næringsområder. Dette gjelder blant annet Forus område, som kommer til å stå sentralt i veksten av nye arbeidsplasser fremover. 11

12 Vi har i vår kartlegging lagt til grunn næringsområder i en kjøreavstand på 60 minutter fra den største befolkningskonsentrasjonen (Stavanger). Ettersom vi har lagt til grunn fremtidige endringer i kommunikasjoner, vil regionen i denne sammenheng være betydelig større enn den som legges til grunn i Regionalplan for Jæren. Dette begrunnes ut i fra at planer for utvikling av næringsarealer, må ha en års horisont, for øvrig den samme tidshorisonten som legges til grunn i Regionalplan for Jæren. I dette perspektivet vil vi innlemme arealer i en 60 minutters kjøreavstand nord og sør for Stavanger, dvs. store næringsområder som finnes på Gismarvik og i Egersund. Aksdal Gismarvik Mekjarvik Lufthavnen Sola Dusavik Risavika Ørnatua Hanasand Vestre Åmøy Håland Buøy Nordmarka Sandnes øst Bybåndet sør Skurve Viganeset Svadberg Myra/Gøysamyra GreaterStavanger har i sin kartlegging av regionale reserver av næringsarealer i Stavangerregionen, lagt til grunn de arealer i regi av de 10 kommuner som inngår i Regionalplan for Jæren, samt næringsområder i Ryfylke (Hjelmeland, Forsand og Suldal kommuner). Dette begrunnes med at arealer i Ryfylke blir en mer integrert del av regionen når Ryfast forbindelsen blir etablert. I vår kartlegging legger vi den samme begrunnelsen til grunn for at også næringsarealer nord for Boknafjorden må tas med, ettersom det med stor sannsynlighet blir ferjefri forbindelse under Boknafjorden i løpet av planperioden. Oversikten ovenfor viser beliggenheten til større næringsområder innen kategori 2 og kategori 3 innen 60minutters reiseavstand fra fylkets største befolkningskonsentrasjon. Oversikten er basert på GreaterStavangers kartlegging som er gjennomført i I tillegg har vi lagt inn arealer som vil være tilgjengelig ut i fra vurderinger av bedringer i fremtidig kommunikasjoner. Som det fremgår av figuren er det et klart mønster i oversikten. Arealer innen kategori 2 befinner deg i relativ kort avstand fra de største befolkningssentra, mens arealer av kategori 3 er i ytterkanten av regionen. Set Kviamarka Sirevåg Eigestad Eigersund Areal (da) Areal (da) Næringsområde Kategori 2 Kategori 3 Aksdal 440 Gismarvik Viganeset 120 Svadberg 65 Hanasand 400 Nordmarka 125 Vestre Åmøy 64 Mekjarvik 175 Dusavik 200 Buøy 80 Risavika 87 Lufthavnen Sola 1000 Forus Myra Gøysamyra 30 Sandnes Øst Bybåndet sør Ørnatua 130 Skurve 319 Hålane 287 Kviamarka 87 Eigestad 600 Sirevåg 164 Eigersund 300 Sum

13 eneste næringsområdet som skiller seg ut i dette mønsteret er Mekjarvik. Mens de øvrige områder for arealkrevende virksomhet er i stor avstand fra Stavanger, befinner Mekjarvik seg kun i 15 minutters avstand fra byen. I en region med arealutfordringer og sterk vekst, er det en rekke kriterier som taler for at utbygging av et sentralt næringsområde som Mekjarvik må vektlegge en så høy utnyttelse av arealene som mulig. En klassifisering av Mekjarvik som kategori 3 er således ikke å anbefale ut i fra rene avstandsvurderinger til de sentrale byområdene på Nord-Jæren. Det er totalt sett om lag dekar tilgjengelig næringsarealer i regionen. Dette fordeler seg med om lag dekar arealer for utbygginger innenfor kategori 2 og om lag 8700 dekar næringsarealer som er tilrettelagt for arealkrevende virksomheter (kategori 3). Det er således en rekke alternativer for lokaliseringer til arealer av kategori 3 i det som oppfattes som rimelig reiseavstand fra by-senteret. Våre analyser av arealbehovene innen kategori 3, viser i tillegg at det er mindre etterspørsel etter denne typen areal sett i forhold til arealer innen kategori Nærmere omtale av kategori 2 arealer i regionen: Vi har foretatt vurderinger av de ulike næringsområder innen kategori 2 og sammenlignet disse med Mekjarvik. Nedenfor er de ulike næringsområdene av regional karakter beskrevet med vekt på vurdering av avstand / beliggenhet som en del av bystrukturen, tilgang på kollektivtransport og nærhet til større befolkningskonsentrasjoner. I tillegg til områdene som er beskrevet nedenfor, lokaliseres det et stort antall kategori 2 virksomheter til Forus. Informasjon fra Forus Næringspark viser at området på det nærmeste er ferdig utbygd. Det er særlig stor etterspørsel etter arealer innen kategori 2 og en får stadig henvendelser om arealer som må henvises til andre deler av regionen. Dusavik: Dusavik ligger både i Stavanger kommune og Randaberg kommune og er blant landets største oljebaser. Området er definert som et regionalt næringsområde med havnetilgang innen arealkategori 2. Det er på sikt tilgjengelige nye næringsarealer på omlag 200 dekar. Området ligger i kort avstand fra Mekjarvik og forskjellen i reisetid fra bysenteret til Dusavik eller Mekjarvik er kun 5 minutter. Risavika: Risavika / Tananger er både en stor oljebase og nasjonal havn / logistikk knutepunkt. Området huser en rekke hovedkontorer for operatører, leverandører og service- selskap innen olje- og energinæringene. Området egner seg spesielt for lokalisering av oljerrelatert virksomhet med behov for nærhet til havn og dypvannskai. Området er over få år blitt nærmeste ferdig utbygd. Det finnes framtidige næringsarealer i tilknytning til Risavika på ca. 87 dekar. Risavika er klassifisert som et næringsområde innen kategori 2. Avstand fra Stavanger sentrum er på ca 25 minutters reisetid dvs en noe lengre avstand ut fra sentrum enn Mekjarvik. Bybåndet Sør: Bybåndet sør er et viktig framtidig næringsområde med plass til opp mot nye arbeidsplasser. Området ligger i kommunene Sandnes, Time og Klepp og det blir her tilgjengelig nye næringsområder på om lag dekar. Området er klassifisert som både kategori 2 og kategori 3. Arealene ligger i en reiseavstand på om lag 15 minutter fra Sandnes sentrum, dvs sentralt beliggende i om lag samme avstand fra befolkningskonsentrasjoner som Mekjarvik. Stavanger Lufthavn: Det er betydelige arealer tilgjengelig rundt Stavanger Lufthavn Sola. Arealene er ikke planmessig avklart og det vil således ta tid før disse er tilgjengelig. Det vil anslagsvis bli om lag 1000 dekar tilgjengelig på Stavanger Lufthavn innen kategori 2. Avstand fra Stavanger sentrum er ca 20 minutters reisetid, dvs om lag den samme avstand som Mekjarvik ligger fra bysenteret. 13

14 6.3 Nærmere omtale av kategori 3 arealer i regionen: Vi har foretatt vurderinger av næringsområder innen kategori 3 (arealkrevende virksomhet) og de ulike områdene med Mekjarvik når det gjelder vurdering av avstand / beliggenhet som en del av bystrukturen, tilgang på kollektivtransport og nærhet til større befolkningskonsentrasjoner. Hanasand: Hanasan er et stort nytt næringsområde med muligheter for havnefasiliteter i en avstand på 25 minutter fra Stavanger sentrum. Området er klassifisert som kategori 3. hele området på om lag 400 dekar vil være tilgjengelig i fremtiden. Skurve: Gjesdal Næringspark Skurve ligger ved E 39 like sør for kommunesenteret Ålgård. Området er klassifisert innen kategori 3, og særlig rettet inn mot bedrifter innen logistikk, industri, produksjon og service. Asko Rogaland AS (Norgesgruppen), Bama og AS Betong er blant bedriftene som er lokalisert på området. Området har et ubebygd næringsareal på omlag 300 dekar. Det er ca 35 minutters reiseavstand fra Stavanger sentrum. Kviamarka: Kviamarka ligger i Hå kommune nær fylkesvei 44. Området har tiltrukket seg en rekke bedrifter innenfor matproduksjon, blant annet Tine meieri, Miljøgartneriet, Prima Gruppen. Ubebygde arealer på området er ca 90 dekar. Til området er det ca 45 minutters reisetid fra Stavanger sentrum. Kviamarka er klassifisert til kategori 3. Nordmarka: 35 minutters avstand fra Stavanger sentrum (etter Ryfast) Nordmarka industriområde ligger i Strand kommune. Næringsområdet har om lag 125 dekar ubebygd næringsareal tilgjengelig. Ryfylke Renovasjon AS, Norstone, Årdal Mekaniske og Westcontroll er blant bedriftene som er lokalisert på område. Egersund (Hovland, Kaupanes): 60 minutters avstand fra Stavanger sentrum Hovland industriområde og Kaupanes industriområde ligger begge på Eigerøy. Områdene har et ubebygd næringsareal på ca. 300 dekar. Aker Egersund (Hovland), Icopal Kaupanes og Egersund Seafood (kaupanes) er blant bedriftene som er lokalisert her. Gismarvik: 60 minutters avstand fra Stavanger sentrum Gismarvik er lokalisert i Tysvær kommune med 25 minutters kjøretur fra Haugesund. Når T-forbindelsen står ferdig i 2013, vil næringsområde ligge sentralt på Haugalandet med kort kjøretur til Haugesund, Karmøy og flyplass. Næringsarealet er på omlag 3500 dekar, og har en egen dypvannskai og havn. Asco Norge og Ølen Betong er bedrifter lokalisert her. Næringsparken legger til rette for arealkrevende industri. Kategori 3 arealene kjennetegnes av arealkrevende virksomheter, en stor del tradisjonell industri, samt transportrelatert virksomhet som gjerne trenger mer arealer når de reetablerer seg. I liten grad oljerelaterte virksomheter. Arealbehov av typen kategori 3 vil i hovedsak være knyttet til relokaliseringer av virksomheter i regionen. For denne typen virksomheter vil Mekjarvik gi en relativ liten gevinst ettersom 14

15 6.4 Konklusjon Det er både på kort og lang sikt en betydelig etterspørsel etter arealer innen kategori 2. Stavanger-regionen har et økende behov for denne typen arealer og våre analyser tyder på at det vil bli mangel på denne typen arealer i årene fremover. Mekjarvik med sin sentrale beliggenhet vil være en verdifull og nødvendig tilvekst til denne typen arealer, og en omklassifisering til kategori 2 er av stor regional betydning sett i denne sammenheng. Det er visse skjevheter når det gjelder den geografiske fordelingen av de regulerte næringsarealene i Stavanger-regionen. Store deler er lokalisert sør i regionen, mens det finnes lite regulerte arealer nord-vest i regionen i områdene Dusavik, Mekjarvik og Rennesøy. Dette er viktige områder med sentral beliggenhet som er preget av høy aktivitet og et ekspansivt næringsliv. I en slik kontekst blir det viktig å ha arealer innen kategori 2 i disse områdene. Mekjarvik ligger åpenbart svært sentralt som en del av de mest sentrumsnære næringsområdene i Stavangerregionen. Avstanden fra de store befolkningskonsentrasjonene er på linje med andre kategori 2 områder og helt forskjellig fra de fleste andre kategori 3 områder som ligger mer i ytterkanten av regionen. Regionalplanen for Jæren må ta hensyn til de store endringer i kommunikasjon som vil komme de neste årene, når en skal kategorisere de regionale næringsområdene. I den sammenheng må en ta hensyn til at nye store arealer med sjøtilgang blir gjort tilgjengelig i en transportavstand på om lag 60 minutters reisetid fra fylkets største befolkningssentra. Dette er arealer som vil være godt egnet for den typen arealkrevende virksomheter som regionalplanen ser for seg skal etableres til Mekjarvik. En eventuell klassifisering av kategori 3 vil legge føringer for denne typen aktiviteter i år fremover, ettersom det da vil bli gjort investeringer som vanskeliggjør en transformasjonsprosess. 7. Visjon 2040 Ut fra Mekjarviks plassering i regionen og områdets fasiliteter, er det utviklet en visjon for området: I 2040 er Mekjarvik utviklet til å bli et operativt internasjonalt senter for subsea selskaper o o o o o o Subsea-markedet er økende i Norge og internasjonalt Det er en rekke selskaper i regionen som er aktive innen dette markedet og nye kommer Dette er selskaper som har velutdannede og høyt kompetente medarbeidere Disse bedriftene har som regel behov for en kombinasjon av kontorer og verksteder En del av disse selskapene er avhengige av nærhet til moderne kaianlegg med nødvendige fasiliteter og infrastruktur En samlokalisering av selskaper innen dette markedet vil kunne legge til rette for utnyttelse av synergier mellom selskapene, for eksempel sambruk av testfasiliteter, verksteder, spesialkompetanse mv Mekjarvik ligger sentralt til langs hovedtrafikkåren (Rogfast) som forbinder Nord og Sørfylket og har effektive logistikk-forbindelser 7.1 Intervjuer med virksomheter som underbygger visjonen I forbindelse med kartleggingen av behovet for kategori 2 næringsarealer som ligger nært kai/sjø, har vi gjennomført intervjuer med 7 bedrifter som alle er lokalisert i regionen og som har behov for næringsarealer med tilgang til kai/sjø og tilgang til kombinasjonslokaler. Samtlige bedrifter opererer innenfor offshorenæringen og identifiseres innenfor kategori 2, allsidig virksomhetsgrad. 15

16 I samtalene med bedriftene har vi bedt dem forklare hvilken del av virksomheten deres som har behov for å ligge nært til sjøen/kai, hvilke behov de vil ha for slike næringsareal fremover og hvilke kvaliteter et slikt område må ha for at de vil vurdere å flytte hele eller deler av sin virksomhet. I tillegg har vi spurt om hvordan de vurderer Mekjarvik industriområde som en fremtidig plassering av sin virksomhet, samt hvor sannsynlig det er at de vil vurdere å flytte hele eller deler av virksomheten til Mekjarvik engang i fremtiden. Tilbakemelding fra bedriftene: Generelt: Bedriftene vi har snakket med har behov for å ligge nært til kai/sjø, samt behov for kominasjonslokaler med en blanding av kontorer, verksteder og produksjonslokaler. Samtlige bedrifter bekrefter at det er utfordrende å få tak i egnet arealer for denne type bedrifter i regionen. Enkelte har gitt opp muligheten for å få tilgang til kombinasjonsbygg (kontorer, testsenter, vedlikehold, mobilisering av utstyr) som ligger sjønært. Det er også en utfordring at næringsarealer i regionen, som blir brukt/tidligere ble brukt av slike bedrifter, i dag blir bygd ut til blant annet boliger (eksempel Jåttåvågen). Behovet for fasiliteter ved næringsområder: Bedriftene har behov for å ligge sjønært og behov for å kunne teste utstyr, mobilisere og demobilisere utstyr, tilgang til lager etc. Arealbehovet varierer fra dem som har mye tungt og stort utstyr, til de som er avhengig av testing og vedlikehold av for eksempel ROVer (fjernstyrt undervannsfarkost). Behovet for kontorer er til stede hos samtlige bedrifter. Noen av bedriftene har ingeniørtjenester som er avhengig av å ligge nært til utstyr for testing etc, og har behov for flere kontorer. Det er en mangelvare i Stavanger-regionen på arealer som tilbyr kombinasjonsbygg (kontorer, testsenter, vedlikehold) som ligger ved sjø/kai. Når man må splitte virksomheten lokaliseringsmessig, gjør dette bedriften mindre effektiv og representerer en kostnadsdrivende faktor. Om Mekjarvik industriområde: 6 av bedriftene vi har snakket med ser på Mekjarvik industriområde som en aktuell lokaliseringsplass for deres virksomhet. Enkelte sier at dette er høyaktuelt, men andre sier at det er aktuelt hvis de nødvendige fasiliteter og arealer blir lagt til rette. Noen av bedriftene vil vurdere å flytte hele eller deler av virksomheten til Mekjarvik hvis de nødvendige arealene og fasilitetene blir tilrettelagt. Mekjarvik industriområdet oppfattes som å ligge sentralt i regionen, og med en fremtidig tunnelkobling under Boknafjorden (Rogfast) vil det gjøre området enda mer attraktivt. Enkelte bedrifter mener likevel at det bør gjøres noe med de trafikale problemene i regionen, da ansatte som bor sør for Forus vil ha en lang reisevei til Mekjarvik. Bedriftene er opptatt av å ligge nært til kunder, og Mekjarvik passer inn i dette bildet. Området blir sett på som et potensielt område for å lokalisere oljerelaterte virksomheter spesielt innen subsea segmentet, men også innen annen offshore relatert virksomhet. Dette gjør at aktører ser at området kan i fremtiden tilby synergieffekter ved samlokalisering av bedrifter innen samme virksomhet. Behovet for næringsarealer som Mekjarvika representerer er stort og økende, og handler om at deler av næringen skal greie å ta del i veksten som kommer. Randaberg Industrier forteller at de har måtte allerede avslå forespørsler fra 6-8 bedrifter som har etterspurt ledige arealer. 16