Naborettslige problemstillinger. Advokat Elisabeth Aas Nilsen, NBBL Boligjus, Trondheim 14. februar 2017

Transkript

1 Naborettslige problemstillinger Advokat Elisabeth Aas Nilsen, NBBL Boligjus, Trondheim 14. februar 2017

2

3

4

5

6 Tema for foredraget Det rettslige forholdet mellom to naboeiendommer, med fokus på to områder: - den generelle regelen for når noe er ulovlig - nabotrær

7 Utgangspunktet: full råderett

8 Flere lover setter grenser for aktiviteter på eiendommen: - Plan- og bygningsloven - Forurensningsloven - Naboloven

9 Hva menes med naboeiendom? Ikke naboene innad i boligselskapet, men så å si alle andre som rammes av aktivitet på en eiendom. Eiendommene det gjelder trenger ikke grense til hverandre, det er nok at man rammes av skaden/ulempen.

10 Når er naboens aktiviteter ulovlige? Noe må man finne seg i, ikke enhver skade eller ulempe er ulovlig. Det finnes en tålegrense: urimelige og unødvendige «plager» er ulovlige.

11 Naboloven 2 første ledd: Ingen må ha, gjera eller sette i verk noko som er urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på naboeiendommen. Altså: forbud mot tiltak som er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe. Bestemmelsen bygger på en interesseavveining mellom tiltakshaver og berørte naboer.

12 Skader Alle typer skader, for eksempel utrasning, vanninnsig, setningsskader

13 Ulemper For eksempel lukt og støy fra industri og veiarbeid, skjemmende bebyggelse, tap av utsikt, fare for skade, husbråk

14 Ikke nok at det foreligger skade eller ulempe, den må være enten urimelig eller unødvendig (uturvande) Skjønnsmessig vurdering, men 2 inneholder momenter som skal vektlegges.

15 Når er noe urimelig? Det skal legges vekt på hva man må forvente på stedet, jf. 2 tredje ledd. For eksempel: I et jordbruksområde må man være forberedt på lukt fra gårdsdrift. I et industriområde må man være forberedt på støy og røyk fra fabrikker.

16 Hva må forventes? Hva man måtte forvente seg da man etablerte seg på stedet? Den som bosetter seg i nærheten av en flyplass må være forberedt på støy. Det vil være påregnelig at et mindre tettsted utvikler seg til en by, med de ulemper det kan medføre.

17 Hva som må forventes ligger ikke fast - Påvirkes av den alminnelige samfunnsutviklingen, og det skal vektlegges at strøk kan forandre seg over tid. - Den enkelte har ikke krav på at i forhold til ham så skal tiden stå stille.

18 Når er noe urimelig? Det skal også legges vekt på om plagene er verre en det som er vanlig, jf. 2 andre ledd.

19 Oppsummering: Man må i utgangspunktet finne seg i ulemper fra aktiviteter som man må forvente i nabolaget og som ikke er verre enn det som er vanlig for den typen aktivitet.

20 Sikkerhetsventil for de svært urimelige ulempene Selv om noe er å forvente så kan det likevel være urimelig dersom det har skjedd en vesentlig forverring av bruksforholdene som rammer en avgrenset krets av personer Er ulempen ventelig, må man over en svært høy tålegrense før den kan bli ansett som urimelig.

21 Når en noe unødvendig (uturvande)? Selv om tiltaket både er å forvente og vanlig, så kan det være ulovlig dersom skadene eller ulempene er unødvendige.

22 Når tiltaket er unødvendig i seg selv: 1) Sjikanetilfellene der formålet er å påføre skade/ulempe. 2) Andre tiltak uten uten fornuftig formål.

23 3) Tiltak hvor konsekvensene er unødvendig til skade eller ulempe Dersom skaden kunne vært unngått eller redusert er den unødvendig. Men det skal legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre, jf. 2 andre ledd.

24 Hensynet til naturmangfoldet Vern av «naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser», jf. naturmangfaldlova 1. For eksempel: Inngrep som får konsekvenser for biologisk mangfold, for eksempel trefelling. Støy som forstyrrer dyreliv i sårbart område.

25 Oppsummering av hovedpunkter: Urimelige eller unødvendige skader og ulemper? 1) Er det noe man må forvente på stedet? 2) Er det verre enn alminnelig bruk/drift på denne typen sted? 3) Er tiltaket/ulempene/skadene unødvendig? 4) Er det teknisk og økonomisk mulig å gjøre noe for å hindre eller redusere ulempene?

26 Eksempler på nabokonflikter

27 Støy fra veiarbeid (Rt s.757) - Støy fra veiarbeid i forbindelse med veiutvidelse. Gjestgiveri som var nabo til veien krevet erstatning for økonomisk tap som følge av omsetningssvikt i perioden arbeidet varte. - Arbeidet varte i ca. ni måneder og besto blant annet av bygging av en 400 meter lang bro.

28 Retten kom til at gjestgiveriet hadde krav på erstatning. Retten slo fast at ulemper fra veiarbeid må man regne med når man bor i nærheten av en vei. Men støyen var unødvendig. Det var ikke tatt høyde for hensynet til naboene verken under prosjekteringen eller gjennomføringen av arbeidet. Støyen ville vært vesentlig redusert dersom det ved prosjekteringen var tatt høyde for dette.

29 Erstatning, tapt utsikt

30 Krav om erstatning pga tap av utsikt (RG 1983 s. 394) Enebolig som opprinnelig hadde fjordutsikt, mistet all utsikt Naboen oppførte enebolig som, etter rettens vurdering, «neppe kunne blitt bygget på en mer ødeleggende måte for utsynet fra Ms eiendom» Naboen erkjente at han ikke hadde tenkt på dette under planleggingen av huset, og at han aldri hadde vært på Ms eiendom for å undersøke konsekvensene

31 Lagmannsrettens vurdering: Huset var plassert slik at det var til unødvendig ulempe: bygningen kunne vært plassert et annet sted på tomten hvor den tok mindre utsikt. Dette burde naboen vurdert før oppføring. Erstatning for verdireduksjon kr (i 1983)

32 Estetiske ulemper

33 Estetiske ulemper (RG 1994 s. 1092) Påbygging av bolig i villastrøk langs sjøen. Boligen gikk fra enebolig til å ha tre leiligheter. Huset hadde fått flere etasjer og kjeller. Tiltaket var godkjent av plan- og bygningsmyndighetene.

34 Retten mente huset var til urimelig ulempe og naboen fikk erstatning. Retten la vekt på at: - Huset sto i sterk kontrast til de øvrige boligene i strøket. - «Svært dominerende tremannsbolig» som «hang» utover stranden. - Eieren kunne dekket eget behov og samtidig tatt hensyn til naboen, slik at ulempene var unødvendige.

35 Kan bråk fra trampoline være ulovlig, jf. 2?

36 Nabostridig trampoline? Rana tingrett TRANA Trampoline i hage, i tettbygd boligstrøk. Den var plassert 1-2 meter fra nabogrensen. Bruken var til dels intensiv, men varierte naturlig nok med vær og sesong. Naboene mente at bruken av trampolinen var i strid med nabolovens 2 sett hen til omfanget av støyen og at det fantes alternative plasseringer.

37 Rettens vurdering Kan støy fra barns lek være en ulempe i nabolovens forstand? ja, årsaken til støyen er ikke avgjørende Var støyen ulovlig fordi den var urimelig? nei, bruk av trampoline er svært vanlig og må forventes i boligstrøk støyen fra denne trampolinen var ikke verre enn det som er vanlig

38 Rettens vurdering Var støyen ulovlig fordi den var uturvande (unødvendig)? det var mulig å plassere trampolinen et annet sted på eiendommen, og dermed redusere støyulempen men ikke alene avgjørende, graden av forbedring måtte vurderes opp mot kostnader og ulemper forbedringen ville føre med seg ulempene var begrenset og alternative plasseringer ikke helt kurante, så dermed lovlig

39 Hvordan løser man nabotvisten? Felles for mange nabotvister er at man må forholde seg til naboen også i etterkant. Man bør unngå at forholdet til naboen blir et større problem enn tiltaket man opprinnelig kranglet om!

40 Hvordan løser man nabotvisten? Dialog i forkant kan forebygge tvist. Når plagen har oppstått: ta personlig kontakt med naboen! Megling: advokatmegling, konfliktrådet Kan offentlige etater bidra?

41 Hvordan løser man nabotvisten? Rettslig forfølgning bør være siste utvei: Stort element av skjønn og det vil være usikkert om man vinner frem. Mye å tape dersom man ikke vinner frem: naboplagen består økonomisk tap i form av saksomkostninger varig dårlig forhold til naboen

42 Trær til besvær

43 Greiner og røtter som går over grensen naboloven 12 Naboen kan kreve fjernet røtter og greiner som går inn på egen eiendom som er til nevneverdig ulempe

44 Er vilkårene oppfylt så kan naboen: Røtter: kan fjernes uten varsel Greiner: treeieren skal ha varsel, men fjernes ikke greinene innen rimelig tid, kan naboen gjøre dette selv Retten til å fjerne røtter og greiner gjelder ikke når det er skog på begge sider av grensen.

45 Trær som står i nærheten av naboeiendommen, naboloven 3

46 Avstandskravet i naboloven 3 Gjelder trær som står nærmere naboen enn 1/3 av trehøyden. For eksempel: et tre som er seks meter høyt og befinner seg nærmere enn to meter fra naboen. Ikke nabogrensen som er avgjørende, men naboens hus, hage, tun eller dyrket mark.

47 Det er ikke nok at avstandskravet er oppfylt! Treet må være til skade eller særlig ulempe for naboen. For eksempel: - skyggevirkning - nedfall - fare for skade

48 Treet er likevel ikke ulovlig dersom det er av nevneverdig betydning for eieren å beholde det. Skal ikke nødvendigvis så mye til før noe er av nevneverdig betydning. Objektiv vurdering, det er ikke tilstrekkelig at eieren hevder treet er av betydning for ham. Ingen interesseavveining. Er det først av nevneverdig betydning å beholde treet, så er det ikke ulovlig.

49 Betydning for naturmangfoldet på stedet. Dersom treet er av nevneverdig betydning for naturmangfoldet på stedet, så kan det ikke kreves fjernet. For eksempel at treet i seg selv er viktig, at treet har en funksjon i forhold til sine biologiske omgivelser eller lignende.

50 Eksempel på trær som var ulovlige (Oslo tingrett )

51 Rettens vurdering: Retten kom til at det forelå særlig ulempe for naboen: Trærne skaper en 18 meter lang vegg som skjermer for nesten all sol. Naboen har ingen alternative uteplasser. Trærne reduserer lys og utsyn fra stuen. Omfattende nedfall av løv på naboens eiendom.

52 Nevneverdig betydning å beholde trærne? Trærne skjermet for innsyn, men eieren hadde andre trær som også ivaretok dette. Dreneringseffekten var ikke tilstrekkelig dokumentert og dette kunne uansett løses på andre måter. Ikke sannsynlig at felling av to bøketrær var av betydning for naturmangfoldet. Ingen truet bestand. Estetisk verdi? Nei, de fleste eiere ville beskåret trærne.

53 Eksempel hvor trærne ikke var ulovlige (LB ) Gjaldt to trær: et stort lønnetre, ca 20 meter høyt, og et 12 meter høyt kastanjetre. Sto svært nærme nabogrensen. Naboen mente trærne var ulovlige blant annet pga skyggevirkning i hagen mye nedfall av blader, kvister og greiner

54 Rettens vurdering: Medførte trærne ulempe for naboen? Kastanjen medførte ikke mer skygge eller nedfall enn det man må forvente, og var dermed ingen ulempe. Lønnen medførte ulempe på grunn av treets størrelse, tap av sol en viss tid i løpet av dagen og stort løvnedfall.

55 Rettens vurdering Forelå det særlig ulempe? Skyggevirkning: fra 10 til 13 om sommeren, men da var det sol på andre deler av eiendommen. At man må forflytte seg rundt i egen hage dersom man vil sitte i solen er ingen særlig ulempe. Mye nedfall, men ikke utover det man må forvente. Ingen særlig ulempe.

56 Rettens vurdering Nevneverdig betydning for eieren? Det stilles ikke strenge krav, og her var man klart innenfor. Få slike trær igjen i nabolaget, treet ga eiendommen karakter, treet hadde affeksjonsmessig verdi og ga skygge for solen. Ingen interesseavveining.

57 Hva med hekk? Hekk vil i noen tilfeller bedømmes som et tre og omfattes av nabolovens 3. Men det gjelder ikke - dersom hekken er under to meter - dersom hekken er i nabogrensen, da er det et nabogjerde etter lov om nabogjerder. Da er hekken ulovlig dersom den er til unødvendig eller urimelig ulempe.

58 Hvordan løser man tvisten? Ikke ved å ta sagen i egne hender! Uberettiget fjerning kan medføre betydelig erstatningsansvar: - Fjerning av 10 meter høy furu førte til kr i erstatning. - Ulovlig hogst av 65 trær i skogsområde førte til kr i erstatning. - Ulovlig hogst av 14 furutrær medførte kr i erstatning.

59 Ta kontakt med naboen! - Rettspraksis viser at ingen kan være sikker på å nå frem med et krav om fjerning av nabotre. - Tilby å ta en del av kostnaden ved at treet fjernes. - Kanskje treet kan beskjæres, slik at ulempene blir redusert? - Blir dere enige om fjerning få det skriftlig! - Konfliktråd i kommunen kan være en mulighet. - Rettslig forfølgning siste utvei

60

61