Kvam herad. Sakspapir

Transkript

1 Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Nærings-, plan- og bygningsutvalet /16 Kvam Ungdomsråd /16 Avgjerd av: Arkiv: N - 504, Arkivsaknr PLANID Saksh.: Brakestad, Trond Inge Objekt: 16/ gongshandsaming av reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 mfl - Valland Samandrag: Geoplan legg fram privat framlegg til reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 på Valland. Tiltakshavar er Valland blom og hage AS. Føremålet med reguleringsplanen er å leggje til rette for bustader når gartneriet og utsalet vert avvikla. Jamfør planomtalen skal området ha høg utnytting, og føresegnene opnar opp for både einebustader, tomannsbustader, rekkehus og blokk. Saka var til premissavklaring i Nærings-, plan- og bygningsutvalet den Rådmannen meiner det innsendte planframlegget bryt med nokre av premissa som vart vedteke. I framlegg til vedtak vert det difor lagt inn nokre vilkår som må oppfyllast før høyring og offentleg ettersyn. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende framlegg til reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 mfl. Valland på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankartet og føresegnene er datert , og registrert i journalpostane 16/117, 16/119 og 16/394. Fylgjande vilkår må vere oppfylt før saka vert sendt på høyring og offentleg ettersyn: 1. Føresegn skal endrast ved at høgblokker og lågblokker vert stroke, og føresegner om byggjehøgd skal tilpassast utbyggingsforma. Det skal spesifiserast at maksimalt tal på einingar er Det må sikrast minimum 500 m² felles uteareal/leikeplass. Det bør vere ein felles

2 plass for heile byggjeområdet. 3. Det skal utarbeidast eit notat som tillegg til planomtalen der tilkomst og interne vegløysingar vert utgreidd. Notatet skal ta stilling til om KV7, KV9 eller begge skal nyttast som tilkomst. Trasé for veg2 skal og drøftast i notat, og denne vegen skal plasserast slik at uteområdet i bustadfeltet får høgast mogleg kvalitetar. Plankart og føresegner skal reviderast tilsvarande konklusjonane i notatet. 4. Det må setjast inn nytt rekkefølgjekrav om at fagkunnig aktør med godkjenning innanfor aktuell sikkerheitsklasse må gjere undersøkingar av grunnforhold/stabilitet på massar i samband med søknad om tiltak. Vedlegg i saka: Dok.id Tittel _Bustader på Valland_PLANOMTALE_ _VEDLEGG 9_Innspel frå høyringsinstansar, naboar og partar _VEDLEGG 5_Premissavklaring og vedtak _VEDLEGG 4_Referat frå planavklaringsmøtet _VEDLEGG 3_ROS-analyse_ _VEDLEGG 2_Føresegner_ _VEDLEGG 1_Plankart_1_1000_A2_ Kvam Ungdomsråd Røysting: Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke URÅD- 002/16 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende framlegg til reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 mfl. Valland på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankartet og føresegnene er datert , og registrert i journalpostane 16/117, 16/119 og 16/394. Fylgjande vilkår må vere oppfylt før saka vert sendt på høyring og offentleg ettersyn: 1. Føresegn skal endrast ved at høgblokker og lågblokker vert stroke, og føresegner om byggjehøgd skal tilpassast utbyggingsforma. Det skal spesifiserast at maksimalt tal på einingar er Det må sikrast minimum 500 m² felles uteareal/leikeplass. Det bør vere ein felles plass for heile byggjeområdet. 3. Det skal utarbeidast eit notat som tillegg til planomtalen der tilkomst og interne vegløysingar vert utgreidd. Notatet skal ta stilling til om KV7, KV9 eller begge skal nyttast som tilkomst. Trasé for veg2 skal og drøftast i notat, og denne vegen skal

3 plasserast slik at uteområdet i bustadfeltet får høgast mogleg kvalitetar. Plankart og føresegner skal reviderast tilsvarande konklusjonane i notatet. 4. Det må setjast inn nytt rekkefølgjekrav om at fagkunnig aktør med godkjenning innanfor aktuell sikkerheitsklasse må gjere undersøkingar av grunnforhold/stabilitet på massar i samband med søknad om tiltak Nærings-, plan- og bygningsutvalet Fellesframlegg til vedtak frå NPB-utvalet: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende framlegg til reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 mfl. Valland på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankartet og føresegnene er datert , og registrert i journalpostane 16/117, 16/119 og 16/394. Fylgjande vilkår må vere oppfylt før saka vert sendt på høyring og offentleg ettersyn: 1. Føresegn skal endrast ved at høgblokker og lågblokker vert stroke og erstatta med firemannsbustad og føresegner om byggjehøgd skal tilpassast utbyggingsforma. Det skal spesifiserast at maksimalt tal på einingar er Det må sikrast minimum 500 m² felles uteareal/leikeplass. Det bør vere ein felles plass for heile byggjeområdet. 3. Punkt i føresegnene vert endra slik at f KV9/o KV og p Veg1 og p Veg2 også kan nyttast som tilkomst for byggjeområde B2 når det gjeld tilkomst frå p Veg1 og p Veg2. 4. Det må setjast inn nytt rekkefølgjekrav om at fagkunnig aktør med godkjenning innanfor aktuell sikkerheitsklasse må gjere undersøkingar av grunnforhold/stabilitet på massar i samband med søknad om tiltak. Karin Mo Valland ba utvalet handsame om ho er gild i saka. Medlemet gjekk i frå ved handsaming av gildskap. Framlegg i høve gildskap ved utvalsleiar:

4 Karin Mo Valland er ugild i saka Røysting vedkomande gildskap: Framlegg til vedtak vart samrøystes vedteke med 10 røyster Vedtak vedkomande gildskap: Karin Mo Valland er ugild i saka. Røysting vedkomande framlegg frå rådmannen med endringar: Framlegg til vedtak vart samrøystes vedteke med 10 røyster NPB- 011/16 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende framlegg til reguleringsplan for gnr. 33, bnr. 195 mfl. Valland på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankartet og føresegnene er datert , og registrert i journalpostane 16/117, 16/119 og 16/394. Fylgjande vilkår må vere oppfylt før saka vert sendt på høyring og offentleg ettersyn: 1. Føresegn skal endrast ved at høgblokker og lågblokker vert stroke og erstatta med firemannsbustad og føresegner om byggjehøgd skal tilpassast utbyggingsforma. Det skal spesifiserast at maksimalt tal på einingar er Det må sikrast minimum 500 m² felles uteareal/leikeplass. Det bør vere ein felles plass for heile byggjeområdet. 3. Punkt i føresegnene vert endra slik at f KV9/o KV og p Veg1 og p Veg2 også kan nyttast som tilkomst for byggjeområde B2 når det gjeld tilkomst frå p Veg1 og p Veg2. 4. Det må setjast inn nytt rekkefølgjekrav om at fagkunnig aktør med godkjenning innanfor aktuell sikkerheitsklasse må gjere undersøkingar av grunnforhold/stabilitet på massar i samband med søknad om tiltak. Saksopplysningar: Tiltakshavar for planarbeidet er Valland blom og hage AS Planframlegget er utarbeidd av Geoplan AS

5 Føremålet med planen er å legge til rette for bustadbygging på tomta. Planen opnar opp for både høg og lågare utnyttingsgrad ved at det kan førast opp høgblokker/lågblokker eller einebustader/tomannsbustader/rekkehus. Det er ikkje angitt tal på planlagde bueiningar i området då tiltakshavar ynskjer å sjå marknaden an før utbygging. Talet på einingar planen opnar opp for ligg truleg mellom Planen syner to delområde for bustad merka B1 og B2. Innanfor for kvart delområde skal det opparbeidast nærleikeplass på minimum 100m². Ved søknad om tiltak skal situasjonsplan vise desse. Parkering kan løysast som garasjeanlegg under bakken og som parkering på terreng, og plassane skal visast på situasjonsplan ved søknad om tiltak. Tilkomst til området er regulert i tilgrensande reguleringsplan for Skipadalen Norheimsund. Det er der synt to kryss: KV_9 er tilkomst til bustadområde B1 og KV_7 er tilkomst til bustadområde B2. Som del av Kvammapakken er det berre KV_9 som vert bygd. Vedtekne premiss for planarbeidet Planframlegget er ikkje i tråd med kommuneplanen sin arealdel, og spørsmål om oppstart vart difor lagt fram for Nærings-, plan- og bygningsutvalet. I saksutgreiinga var Rådmannen opptatt av at området var godt eigna til bustader, men at det må vere eit godt lokalt tilpassa prosjekt som vart regulert. Det var føreslått 4 premiss som planarbeidet må følgje opp, og desse vart einstemmig vedteke av utvalet. Korleis Rådmannen vurderer at premissa er oppfylt vil verte kommentert i avsnitta under. NPB-034/15 Vedtak: Kvam Nærings-, plan- og bygningsutval gjev løyve til oppstart av detaljreguleringsplan for gnr. 33 bnr. 195 mfl. på Valland. Følgjande premiss vert knytt til planarbeidet: 1. Området skal utviklast til eit reint bustadområde utan detaljhandel, kontor eller arealkrevjande næringar. 2. Området skal utviklast med høg arkitektonisk kvalitet der det vert teke gode omsyn til stadeigne kvalitetar og kulturlandskapet. Området skal ikkje byggjast ut med typiske sentrumsbygg som leilegheitsblokker med store samanhengande volum/fasadar. 3. Området skal ha gode felles uteareal, og gode koplingar mot gang- og sykkelvegen og andre turvegar. 4. Det må gjennomførast analyse av trafikkstøy, og eventuelle avbøtande tiltak må innpassast i reguleringsplanen. Tilhøvet til kommuneplanen I kommuneplanen sin arealdel er området, til liks med andre gartneri i kommunen, synt som område for erverv. I 1967 vart det vedteke ein reguleringsplan for området som syner 6-7 einebustader. Denne planen er ikkje lenger lista opp i vår oversikt over gjeldande planar. Historikk Oppstartsmøte mellom administrasjonen, planleggjar og tiltakshavar Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid Premissavklaring i Nærings-, plan- og bygningsutvalet

6 Innsending av planframlegg Invitasjon til planleggjar om undervegsmøte Svar om at undervegsmøte ikkje var ønskeleg, og oppmoding om at planen vert teke opp til politisk handsaming Premissavklaringa Reguleringa er ikkje i samsvar med overordna plan, og spørsmålet om oppstart vart difor lagt fram for Nærings-, plan- og bygningsutvalet den Søknad om oppstart vart godkjent, og det vart vedteke 4 premiss som skal vere førande for planarbeidet. Innspel til planoppstart Oppstartsmøte mellom administrasjonen, planleggjar og tiltakshavar Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid Premissavklaring i Nærings-, plan- og bygningsutvalet Innsending av planframlegg Invitasjon til planleggjar om undervegsmøte Svar om at undervegsmøte ikkje var ønskeleg, og oppmoding om at planen vert teke opp til politisk handsaming Vurdering: Ved vurdering av planframlegg tek rådmannen utgangspunkt i historikken til den konkrete saka og Kvam herad si sjekkliste for utarbeiding av reguleringsframlegg Dei tema rådmannen så langt i plansaka finn løyst/framlagd på tilfredsstillande måte, vert ikkje nærare kommentert i dette sakspapir. Løysingane og vurderingane skal framgå av planomtalen, konsekvensutgreiinga og ROS-analysen til reguleringsplanen Vurdering av innspel Alle innspel fylgjer saka som vedlegg. Avsendar Innspel Vurdering NVE Viser til at tryggleik mot skred er ei aktuell problemstilling i planarbeidet då deler av området er synt som aktsemdsområde i NGI. Det må gjerast vurdering av skredfare, og faresoner må visast som omsynssone. Planleggjar kommenterer at planområdet er redusert slik at fareområde ligg utanfor planområdet. Statens vegvesen Viser til støysoner, og at planområdet ligg delvis i raud og gul sone. Byggegrense er ikkje sett i tilgrensande plan, og Støysoner er etablert som omsynssoner i plankartet for høvesvis gul og raud sone. Føresegner sikrar at det ikkje vert støysensitivt areal i gul sone utan avbøtande tiltak. Byggjegrense er sett til

7 Fylkesmannen i Hordaland Hordaland fylkeskommune veglova sine reglar gjeld. Det føreligg avtale om at tilkomst skal etablerast via KV9. Kommenterer at reguleringsplanen er i strid med overordna plan, og er negativ til å fråvike arealdelen til kommuneplanen. Kan ikkje sjå eit dokumentert behov for bustader på Valland, og meiner transformasjon og fortetting bør nyttast før nye utbyggingsområde vert teke i bruk. Meiner det kan vere konflikt med nasjonale interesser i høve utbyggingsmønster som skal fremja kompakte tettstader. Reguleringsplanen bryt med heradet sine retningsliner for senterstruktur og senterutvikling. Meiner vidare at næringsareal kan vere vanskeleg å erstatte, at byggegrensa er sett til 50 meter i vegvesenet sin rammeplan og at nærleiken til Fylkesvegen skapar utfordringar i høve støy og trafikktryggleik. Varslar at motsegn kan vere aktuelt. HFK saknar ei nærare grunngjeving for det er ikkje er utarbeidd KU. Det er heller ikkje gjeve signal om tal på bustader eller grunngjeve behov for bustader i området. Viser til at området ligg utanfor område definert for høg utnytting, og at det kan 20 meter frå Fv7 si senterline. Planleggjar skriv at dei vil etablere tilkomst på dei vegane som er vist i tilgrensande reguleringsplan for Fv7 Skipadalen-Norheimsund. Planleggjar viser til at ny kommuneplan med arealdel er under arbeid, og at oppstart av planen har vore handsama politisk. Det er planlagd gang- og sykkelveg fram til eigedomen, og det skal opparbeidast busshaldeplass i kort avstand frå tomta. Vurdering frå Rådmannen: Ei utbygging av bustader i området vil vere i samsvar med vedtekne arealstrategiar då ligg innanfor 10 minutt sykkelavstand og langs eksisterande infrastruktur. Jamvel om det er samsvar med arealstrategiane, er det viktig at bygningane passer inn i omgjevnadane. Store leilegheitsbygg er det regulert areal til i sentrum, og det er ikkje ønskjeleg med slike bygg på Valland. Dette er òg ein av grunnane til at Statens pris for attraktiv stad vart tildelt Norheimsund i Reguleringsplanen må syne eit prosjekt som passer inn i kulturlandskapet i område, og som ikkje ber preg av å vere sentrumsbebyggelse. Maksimalt tal på einingar må vere 12-15, noko som tilsvarer om lag 2 bueiningar pr. dekar. Planleggjar viser til at ny kommuneplan med arealdel er under arbeid, og at oppstart av planen har vore handsama politisk. Det vert vist til at planområdet ligg innanfor 10 minutt sykkelavstand frå Norheimsund. Planleggjar har hatt kontakt med Fylkeskonservatoren, og det er avklara at det ikkje er trong for arkeologisk registrering.

8 vere potensiale for funn av kulturminne. Vurdering frå Rådmannen: Vurderinga av at det ikkje er trong for KU baserer seg på at planområdet allereie er eit byggeområde, og at eit godt tilpassa prosjekt ikkje får vesentlege verknader for miljø og samfunn. Bustadbygging i området er i tråd med vedtekne arealstrategiar, men vurderinga føreset at reguleringsplanen sikrar eit godt prosjekt tilpassa lokale forhold og byggeskikk. BIR BIR set krav om at det skal utarbeidast revonasjonsteknisk plan (RTP), og at denne skal godkjennast av BIR før utbygging. Maksimalt tal på einingar må vere 12-15, noko som tilsvarer om lag 2 bueiningar pr. dekar. Krav om RTP er teke inn som rekkefølgekrav i føresegnene. Planforum Planframlegget har vore diskutert i Kvam herad sitt interne planforum, og det vart gjeve uttale frå kommunegeologen, teknisk eining ved VA/veg og born og unge sin representant. Utbyggingsform Planen opnar opp for alt frå einebustader til blokker, og planen er såleis lite detaljert. Slik det no er formulert i føresegnene skal ytterlegare detaljar som parkering, uteareal og tal på einingar løysast i byggesaker. Eit førande premiss for planarbeidet er at området skal utviklast med høg arkitektonisk kvalitet der det vert teke gode omsyn til stadeigne kvalitetar og kulturlandskapet. Når planframlegget har så få detaljar knytt til utbyggingsform er det vanskeleg å sjå at dette premisset er oppfylt. Ein plan som opnar for alle typar bustadbygg er ikkje godt eigna for å styre arealbruken. Rådmannen meiner at det ikkje bør byggjast høgblokker eller lågblokker på tomta, og planen må definere tal på bueiningar. Det er viktig med eit godt lokalt tilpassa prosjekt, ikkje eit prosjekt som flytter grensa for Norheimsund sentrum til Valland. Tett unytting med blokker og leilegheitsbygg skal vere i sentrum, og ikkje utanfor. Rådmannen vurderer at det på Valland kan byggjast einingar i tunstruktur med ein byggeskikk godt tilpassa omgjevnadane. Tilkomst I tilgrensande reguleringsplan for Fv. 7 Skipdalen-Norheimsund er det regulert to avkøyringar til området, KV7 i nord og KV9 i sør. Planframlegget legg seg inntil den planen, og tek sikte å nytte dei allereie regulerte avkøyringane. Byggjeområde B1 skal ha tilkomst frå sør via KV9, og område B2 skal ha tilkomst frå nord via KV7.

9 Då reguleringsplanen for fylkesvegen vart utarbeidd var tomta nytta til gartneri og utsal, og hovudtilkomst til området var KV7. For å sikre at større køyrety slapp å snu inne på området vart det etablert ein sekundæravkøyring knytt til avkøyringa KV9. Når tomta no skal nyttast til bustad vil trafikksituasjonen i området vere annleis enn det den regulerte løysinga er basert på. Det vil derfor vere naturleg at tilkomstløysingane vert vurdert på nytt. Delvis fordi bruken av tomta endrar seg, men òg fordi Statens vegvesen ikkje kjem til å bygge KV7 som del av Kvammapakken. Det medfører at 1 av 2 løysingar må velgast: 1. All trafikk til bustadområde går via KV9 2. Det vert sett rekkefølgjekrav om opparbeiding av KV7 Dersom den første løysinga vert valt må ein sjå nærare på dimensjonering og utforming av KV9 og tilkomsten vidare inn i bustadområdet. Denne var opphavleg tenkt som sekundæravkøyring, og korkje siktliner eller kurvatur er i samsvar med Vegvesenet sine krav til kryssutforming. Uteopphald/leikeplassar Planen legg opp til at det skal etablerast to leikeplassar/plassar for uteopphald, ein i B1 og ein i B2. Kvar plass skal vere på minimum 100 m², og skal opparbeidast for leik og opphald med leikeutstyr, bord, benkar og liknande. Kravet i kommuneplanen er 25 m² pr bueining, og dersom det er meir enn 10 einingar skal det setjast av minst 1000 m². Desse krava har vorte firt litt på i plansaker der det vert synt til gode opparbeidde parkareal i nærleiken t.d. i reguleringsplan for Straumbrua Tolo småbåthamn. Rådmannen meiner kommuneplanen sine krav kan reduserast noko i denne saka, men 2 x 100 m² er for lite. Ein viktig faktor for eit vellukka bustadområde er gode felles møteplassar opparbeidd for variert bruk, herunder leik, opphald og aktivitet for fleire aldersgrupper. Det regulerte bustadområdet i planframlegget er på 6800 m². Rådmannen meiner at dei to uteområde må samlast til eit samanhengande område, og at dette vert på minimum 500 m². Intern veg Tunet nord for planområdet har tilkomst via veg2 som deler planområdet i 2 byggjeområde. Frå Rådmannen si side er det ynskjeleg å sjå på alternative løysingar. Det går ikkje fram av planomtalen om det er mogleg å leggje vegen i utkanten av byggeområde for å oppnå betre samanhengande uteområde. Representanten for born og unge har og stilt spørsmål om denne løysinga. Når planframlegget no må endrast før høyring og offentleg ettersyn er det naturleg at det vert sett på alternative løysingar for veg2. ROS analyse Det er utarbeidd ROS-analyse som del av planomtalen. ROS-analysen byggjer på Miljøverndepartementet sin rettleiar for utarbeiding av reguleringsplanar, og tek for seg ulike farlege situasjonar som kan oppstå innanfor planområdet. Analysen er sett saman av 2 deler der del 1 omhandlar nosituasjonen, og del 2 omhandlar situasjonen etter utbygging. I analysen er det ingen tema som vert vurdert til å vere så alvorleg at tiltak må vurderast. Eit tema som har blitt aktualisert på grunn av gjennomføring av Kvammpakken er grunnforholda i området, og då særlig leire og ustabile massar. For å sikre tilstrekkeleg tryggleik i byggjeprosjektet må det gjennomførast analyse av grunnforholda før utbygging. Dette vert sett inn som rekkefølgjekrav.

10 Konklusjon Rådmannen er positiv til ei utbygging av bustader på Valland, og meiner dette ligg innanfor vedtekne arealstrategiar dersom det vert regulert eit prosjekt som passer godt inn i området. Det er viktig at prosjektet får ei utforming/utbyggingsvolum som harmonerer med omgjevnadane det ligg i, og som avspeglar avstanden til sentrum slik at bustadane som vert bygd på Valland ikkje er bygg som høyrer meir heime i sentrum. Slik at planframlegget no ligg føre bryt det med fleire av dei vedtekne premissa for planarbeidet, og planframlegget må reviderast før høyring og offentleg ettersyn. Revisjonar skal omfatte tilkomst, utbyggingsform, felles uteareal og ROS. Det er mange større bustadprosjekt på gang i Kvam no, og dei har alle ulike kvalitetar. Rådmannen meiner det er viktig å sikre det som er den unike kvaliteten i kvart område, og kvart prosjekt må ha ein klar identitet. På den måten kan ein skape eit større mangfald i bustadtilbodet i kommunen.