REGULERINGSPLAN FOR RØSTADHAUGAN 2

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR RØSTADHAUGAN 2 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN. Ørland kommune Arkiplan AS 1/7

2 PLANBESKRIVELSE Dato Kommunens arkivsaksnummer: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Arkiplan AS som forslagstiller, på vegne av Ørland kommune. Planområdet omfatter del av eiendommen Gjelvold, gnr/bnr 81/17. Hensikten med planene er å legge til rette for utbygging av boliger i forlengelse av eksisterende boligområde ved Røstadhaugan. Følgende materiale følger forslag til reguleringsplan: A10.1 Plankart i 1:1000 Datert Reguleringsbestemmelser Datert Planbeskrivelse m/vedlegg (denne) Datert A11.1 Perspektivskisser ny bebyggelse Datert A12.1 Snitt Datert A12.2 Snitt Datert Arkeologisk Rapport STFK Datert Arbeidet med reguleringsplan for Røstadhaugan ble kunngjort Arkiplan AS 2/7

3 Planstatus Området inngår i Kommunedelplan 02, Opphaug. Området er her angitt som framtidig boligområde. Planområdet er identisk med kommunedelplanens avgrensing av byggeområde. Fig Utsnitt av kommunedelplan for Opphaug. Aktelt område angitt som lyst gult område. Planområdet er på 125 dekar og grenser mot Vassmyra i øst. Denne ligger inntil Rusasetvatnet og er beskrevet i eget punkt i kommuneplanens viltplan. Det er ikke forventet at utbygging av boliger er i konflikt med registrerte viltverdier i området. Arkiplan AS 3/7

4 Fig Utsnitt av Viltplanen. Brune linjer angir viktige hjorteviltrekk. Grønne felt angir områder som er spesielt beskrevet i viltplanen. Planområdet er angitt som Esvikhaugan. Planområdet, eksisterende forhold Kulturminner Det er avdekket forminner innenfor planområdet. Dette er redegjort i Rapport fra Sør- Trøndelag Fylkeskommune, se eget vedlegg. Tomtene 03-20, dvs 18 stk, ligger innenfor det området hvor det er automatisk fredede kulturminner i grunnen. Dette er et betydelig antall tomter, og det er vurdert slik at å ta dette arealet ut av planen gjør realisering av øvrige del av planen vanskelig. Det er derfor ønskelig at det foretas utgraving og frigiving av arealet før realisering av planen. Iht normal saksgang er forslag til reguleringsplan søknad om dispensasjon fra kulturminneloven. Planområdet Planområdet er en naturlig utvidelse av dagens boligområde på søndre Røstadhaugene (Esvikhaugene) Dagens boligområde består av ca 70 eneboligtomter, som i hovedsak er utbygd. Hele området tilhører grenda Opphaug, som er egen kommunedelplan i Ørland. Kommunedelplanen avklarer at utbyggingsområdene av jordvernhensyn er tilknyttet haugene øst for dagens bebyggelse, dvs Røstadhaugene. Området er i dag kupert utmark, i hovedsak som berg i dagen, med kantvegetasjon av løvtrær og kratt på sedimentavsetninger av varierende dybde. Sørvestre del av området er jordbruksland i dag. Det er også på dette området fornminner er registrert. Dette er beskrevet i eget punkt. Mot øst grenser området mot Vassmyra, og her er sedimentavsetningene overlagt med tildels tykke torvlag. Dette er beskrevet nærmere i eget notat om torvdybderegistreringer. Registreringene er gjort for å finne en gunstig trasé for adkomstveg til nytt boligfelt. Arkiplan AS 4/7

5 Fig Planområdet sett fra lufta. Planområdet er vurdert å kunne romme omlag 70 boligtomter. Tomtene er noe mindre enn dagens boligtomter i området, men fortsatt så store at eneboligstruktur er naturlig utbyggingsmønster. Dette er valgt ut fra kommunens vurdering av etterspørsel på tomter, samt en helhetsvurdering av områdets plassering i Ørlandet. Adkomst til området vil være som forlengelse av eksisterende adkomstveg fra sør. I henhold til kommundelplanen vil utbyggingen sikre sammenkobling av gangvegnett fra dagens boligområde i sør, og nordover til Stokksletta og Rv 710. De siste 150 metrene fram til Rv 710 er gang og sykkeltrafikk planlagt å gå på dagens grusveg til eiendommene vest for planområdet. Forhold til Flora og Fauna Nærheten til Vassmyrene og forholdet til ferdselsveiene for hjortedyr (spesielt elg) ble drøftet da utbyggingsområdet ble lagt inn i kommunedelplanen i Det ble vurdert at såfremt Arkiplan AS 5/7

6 naturlig viltgjennomgang øst-vest gjennom området ble ivaretatt, ville utbygging være akseptabel mhp viltskjøtsel. Boligene er gruppert i flere tydelige grupper, med naturområder imellom, noe søm bør gjøre viltpassasjer øst/vest tilgjengelige for hjotevilt. Beskrivelse av planens utforming Planlagt arealbruk Planen regulerer arealer for boliger, gang og kjøreveger, felles lekeplasser og avfallsposter, samt LNF-område. I tillegg reguleres to nye Nettstasjoner som spesialområder (Fareområde). Samlet er det planlagt 71 boliger. Ut fra erfaring med lokalt boligmarked, og tomtenes lokalisering på Ørlandet er det forventet at området utbygges med eneboliger. Planlagt bebyggelse Bebyggelsens utforming og plassering Planen åpner for bebyggelse med mønehøyde på ca 7,0m, dvs 1 - etasjes bolighus med noe bruksareal på loftsetasje. Plankartet har veiledende plassering av hus på tomtene, i hovedsak med lengderetningen paralellt med cotene. Det er angitt byggegrenser på plankart og bestemmelsene angir muligheten for å anlegge garasjer nærmere. Området er forutsatt bygd ut over tid, og med mindre utbyggere/selvbyggere. Bygningsmessige uttrykk vil dermed variere endel innenfor området, men tomteplasseringer og maksimale byggehøyder er forventet å sikre en helhetlig fjernvirkning, jfr perspektivskisser. Det er ikke stilt krav om universell utforming ut over kravene i Plan og bygningsloven. Bebyggelsens maksimale volum er begrenset ved krav om maks BRA 30% og høydefastsetting for maksimal byggehøyde. BRA under terreng inngår ikke i beregning. Uterom I henhold til overordnede planer der det forutsatt at det etableres en gangvegforbindelse nord/sør gjennom området. Denne vil i deler av området (den minst trafikerte delen) gå på adkomstvegen, mens den i søndre del vil opparbeides separat. Gangvegen legges i et naturlig søkk i landskapet og oppnår dermed en viss naturlig skjerming. Gangvegen vil være et sentralt tema i boligområdet, og felles lekeplasser er lokalisert i nærheten av denne. Gangvegen blir dermed trafikksikker adkomst mellom lekeområdene. Universell utforming : Vegnettet er noe kupert idet boligområdet ligger i berglandskapet mellom jordbruksarealene. Ved Lekeplassene FL2/FL3 vil gangvegnett og kjørevegnett ha stigning på ca 1:10, men forøvrig i området vil stigningstallene være betydelig slakere. Eksisterende vegetasjon er relativt begrenset i berglandskapet. Det e rforventet at det med bebyggelsen vil etableres flere lesoner og at området etter hvert vil ha mere vegetasjon enn tidligere. Parkering All parkering er forutsatt på tomtene. Det er ikke lagt opp til felles parkeringsanlegg. Infrastruktur Samlevegen langs Rusasetmyrene er planlagt oppfylt av steinmasser fra uttak av steinmasser på tomtene I dette området vil terrenget bli tatt ned til ca cote 23,0. Dermed oppnås lokal massebalanse i vegarbeidene, samtidig som boligene på de omtalte tomtene vil ligge mindre eksponert i landskapet. Utbyggingen av infrastruktur er planlagt delt i tre trinn. Første trinn omfatter ca 300m av samlevegen, dvs forbi andre avkjørsel inn i feltet, samt veg og ledningsanlegg nærmest eksisterende bebyggelse. I tillegg opparbeides gang- og sykkelveg fram til eksisterende landbruksveg. Eksisterende høyspentlinje ligger som luftstrekk. Denne legges som jordkabel i gangvegtrase. Trinn to omfatter hovedveg forbi fjerde avkjørsel fra ny samleveg, samt Arkiplan AS 6/7

7 interne veger på dette strekket. Trinn 3 omfatter utbygging fram til og forbi privat felt lengst mot nord. Veger. For vegene er det medtatt overbygning inklusive asfalt. Vegbredder er satt til 5m asfalt med 0,5m skuldre for samlevegen og 4,5m asfalt og 0,25m skuldre for øvrige kjøreveger. Gang/sykkelvegen bygges opp med 3m asfalt og 0,25m skuldre. Alle veger anlegges med åpne grøfter. Det er her medtatt utgifter til nødvendige sandfang. Videre er det medtatt gatelys for alle veger, inklusive gang- og sykkelvegen. Ledningsanlegg. Området ligger så lavt at det vil bli nødvendig med pumping av spillvannet. Pumpestasjon plasseres ved første avkjøring der samlevegen ligger lavest. Derfra pumpes så spillvannet opp i eksisterende nett der samlevegen starter. Overvann fra feltet ledes ut i myra på egnede plasser langs samlevegen. I samlevegen legges det 160mm vannledning, 200mm overvannsledning og 200mm spillvannsledning. I de øvrige vegene legges 63mm vannledning, 160mm overvannsledning og 160mm spillvannsledning, med unntak av veg 2 der det er aktuelt med brannvann legges 110mm vannledning. Til alle tomter er det forutsatt lagt stikkledninger til inn på tomt. Høyspent. Høyspentlinja gjennom området skal legges i jord. Fosenkraft har kostnadsberegnet kabling langs hele feltet. Forslaget innebærer kabling fra eksisterende bebyggelse i sør og fram til eksisterende stolper ved privat felt. Forslaget er foreløpig og vil kunne omarbeides om siste byggetrinn skal medtas eller ikke. Det er forventet behov for to nettstasjoner i planområdet. Miljøforhold Det er ikke avdekket forhold omkring ras, flom eller støy som krever spesielle tiltak i planen. Det er ikke stilt krav til energiløsninger ut over Pbl. Planlagt gjennomføring Utbygging er forventet å gjennomføres i løpet av en tiårs-periode. Dette vil naturligvis påvirkes av lokale og regiaonale konjunktursvigninger i boligbyggingen. Adkomstvegen er planlagt gjennomført i forkant av boligutbyggingen se beskrivelse infrastruktur over. Vesentlige konsekvenser av planforslaget Lokalisering av boliger i et område som til i dag i hovedsak har vært utmark, bergrabber og lauvskog, endrer landskapsbildet lokalt på Uthaug. De overordnede forutsetningene for arealdisponeringen er avklart i kommuneplanens arealdel, hvor lokalisering av nye byggeområder er vurdert på overordnet nivå. Det er funnet hensiktsmessig å videreføre utbyggingen av Røstadhaugan boligområde. De visuelle konsekvensene av utbygging er søkt redusert ved at bebyggelsen er lagt slik at den skal underordne seg landskapsformene bebyggelsen gror ikke over toppene på berglandskapet. Arkiplan AS Juni 2009 Arkiplan AS 7/7