Områdereguleringsplan for Strøm-Auli, Med detaljregulering av BB1-3, BK1-4, GB1, Lek1-2, Turv1-2, BF1 og 2

Transkript

1 NES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Områdereguleringsplan for Strøm-Auli, Med detaljregulering av BB1-3, BK1-4, GB1, Lek1-2, Turv1-2, BF1 og 2 (eiendommene gnr. 198 bnr. 4, 7 og 50) Planen er datert: , sist revidert Bestemmelsene er datert: , sist revidert Illustrasjonsplan Reguleringsbeskrivelse Vedtatt av Nes kommunestyre: **.**.** Formål med reguleringsplanen Formålet med Områdereguleringsplan for Strøm-Auli er å tilrettelegge for etablering av ny boligbebyggelse i form av konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse med tilhørende veger og anlegg. 1 GENERELT, REGULERINGSFORMÅL 1.1 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på planen. 1.2 I planen er det regulert områder for følgende formål: - 1: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse (B1) Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF1 og BF2) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BK1, BK2, BK3 og BK4) Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BB1, BB2 og BB3) Parkeringshus/-anlegg felles (P1) Renovasjonsanlegg felles (RA1, RA2, RA3) Lekeplass felles (Lekeplass 1 og Lekeplass 2) Kombinert formål bolig, vei og gang/sykkelvei (BV1) - 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg - offentlig (eksisterende vei) Kjøreveg offentlig (Kjøreveg 1 og Kjøreveg 2) Fortau offentlig Annen veggrunn tekniske anlegg offentlig Annen veggrunn tekniske anlegg felles Annen veggrunn grøntareal offentlig (Annen veggrunn grøntareal) Veg - felles avkjørsel (fa1 og fa2) Energinett - felles - 3: Grønnstruktur Turveg felles (Turveg 1 og Turveg 2) Vegetasjonsskjerm felles (Vegetasjonsskjerm) - Hensynssoner Sikringssone frisikt Faresone høyspent - Bestemmelsesområder Krav om detaljregulering Midlertidig anlegg- og riggområde 1

2 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Før utbygging av område B1 skal det utarbeides og godkjennes detaljreguleringsplan for hele feltet i hht plan og bygningslovens kap 12 med forskrifter. Planen skal utarbeides av fagkyndige og følgende skal innarbeides i/følge med planene: Avgrensning av området Tilknytning til veg, hus- og garasjeplassering/parkeringsløsning Inndeling i eventuelle tomteparseller Grønnstruktur gjennom og/eller i tilknytning til området og til regulert turveisystem på Strøm-Auli Gangbro over Aulivegen til Aulisenteret/Auli feltet Fellesarealer for lek Felles VA anlegg og OV håndtering Opplegg for renovasjon, hvor det skal etterstrebes felles anlegg atskilt fra oppholdsareal/lekeareal Støyskjerming 2.2 Før utbygging av område BV1 skal det utarbeides og godkjennes detaljreguleringsplan for hele feltet i hht plan og bygningslovens kap 12 med forskrifter. Planen skal utarbeides av fagkyndige og følgende skal innarbeides i/følge med planene: Avgrensning av området Tilknytning til veg, hus- og garasjeplassering/parkeringsløsning Inndeling i eventuelle tomteparseller Grønnstruktur gjennom området, tilknytning til ny stasjon, tilgrensende områder og turveisystem på Strøm-Auli Gang/sykkelvei fra Vei 1 til ny stasjon Forlengelse av Vei 1 med snuplass på BV1 Fellesarealer for lek Felles VA anlegg og OV håndtering Opplegg for renovasjon, hvor det skal etterstrebes felles anlegg atskilt fra oppholdsareal/lekeareal Støyskjerming 2.3 Før utbygging av områdene for konsentrert småhusbebyggelse (BK1, BK2, BK3, BK4) og blokkbebyggelse (BB1, BB2 og BB3) må det utarbeides ytterligere detaljert utomhusplan som skal godkjennes sammen med byggesaken for de første boligene innenfor hvert felt. Planen(e) skal utarbeides av fagkyndige og følgende skal innarbeides i/følge med planene: Avgrensning av området Tilknytning til veg, hus- og garasjeplassering/parkeringsløsning Inndeling i eventuelle tomteparseller Grønnstruktur gjennom og/eller i tilknytning til området Fellesarealer for lek Felles VA anlegg og OV håndtering Opplegg for renovasjon, hvor det skal etterstrebes felles anlegg atskilt fra oppholdsareal/lekeareal Støyskjerming 2.4 Før bygging av boliger på område BB3, BK2, BK3, BK4 og BF2, skal det foreligge geoteknisk dokumentasjon på at områdets stabilitet er forsvarlig i forhold til de prosjekterte bygg. Dersom stabilisering foretas ved hjelp av oppfylling av raviner, skal ikke området bebygges før målinger viser at massene har satt seg tilstrekkelig. 2.5 Innenfor planområdet kan utbygging ikke finne sted før tekniske anlegg som er nødvendig for utbygging av området er etablert. Dette gjelder anlegg for elektrisitetsforsyning, veganlegg, avløpsanlegg, vannforsyningsanlegg og anlegg for overvannshåndtering for ny boligbebyggelse innenfor reguleringsplanen. 2.6 Før det gis brukstillatelse til boligene skal vei med fortau være ferdig opparbeidet frem til og forbi eiendommen i henhold til planen. 2.7 Før utbygging av tekniske anlegg kan iverksettes, skal byggeplaner for veg- og VA-anlegg være godkjent av kommunen. VA-anlegg skal utformes i hht. kommunens VA-norm. Veger skal utformes ihht. felles kommunalvegnorm for kommunene på Romerike, samt Statens vegvesens håndbok 017. Tiltak som berører jernbanen, inkludert oppfylling innenfor anlegg- og riggområdet, skal utarbeides etter byggeplaner som godkjennes av Jernbaneverket. 2

3 2.8 Kostnader til felles infrastruktur skal fordeles på de ulike byggeområdene, jfr. Pbl 12-7 nr. 13. Før den enkelte eiendom kan bebygges skal det foreligge bekreftelse fra utbygger av felles infrastruktur på at eiendommens andel av kostnader til infrastruktur er gjort opp. Størrelsen på andelene godkjennes av kommunen samtidig med vedtak om refusjon. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Bebyggelsen skal ha en god form, terrengtilpasning og materialbehandling, og bygninger i samme område skal ha en harmonisk og god utførelse med hensyn til møneretning, takvinkel og materialvalg. Kravet gjelder også garasjer, uthus mv. 3.2 Kommunens parkeringsvedtekter skal legges til grunn for ny bebyggelse innenfor reguleringsplanen: FORMÅL OMFANG/ENHET ANTALL P-PLASSER/ MERKNAD ENHET Åpen (frittliggende) småhusbebyggelse Ene-/tomannsboliger Eneboliger m/hybel 2 (+ 1 plass pr. hybel) 1 plass som garasje. For frittliggende eneboliger kreves det i stedet satt av Konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse areal for dobbeltgarasje. 1-2 roms leilighet 1,2 1 sykkelplasser pr. leilighet. 3 roms leilighet 1,5 2 sykkelplasser pr. leilighet. 4-5 roms leilighet 2 1 plass som garasje. 2 sykkelplasser pr. leilighet. For frittliggende småhusbebyggelse (BF) skal parkering løses på egen grunn. For øvrig bebyggelse kan parkering løses med parkeringskjeller, garasje/carport og bakkeparkering som fellesanlegg og/eller på egen grunn. 3.3 Parkering og frittliggende garasjer/uthus kan legges inntil 5 m fra regulert veigrense når utkjøring er vinkelrett på veien, og 1.5 m fra grense mot vei når utkjøring skjer skrått (inntil 40 grader) eller parallelt med veibanen. 3.4 Det skal legges tilrette for at renovasjonsordningen kan praktiseres i henhold til renovasjonsforskriften for kommunen. I områder regulert til konsentrert småhusbebyggelse skal renovasjonsløsninger fortrinnsvis etableres som fellesløsninger. For områdene regulert til blokkbebyggelse skal renovasjonsløsningene etableres som fellesløsninger. 3.5 Miljøverndepartementets forskrifter i retningsliner T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. Støygrense i rundskriv T-1442, tabell 2 skal tilfredsstilles. Det kan etableres lokal skjerm og/eller fasadetiltak i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen, dersom dette er nødvendig for å tilfredsstille kravene til støynivå på uteplass (Lden 55 db) eller kravene til innendørs støynivå (LpAeq24h 30 db). Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares gjennom byggesaksbehandling for boligen. Ved fasadetiltak skal det sikres tilfredsstillende ventilasjon i henhold til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. 3.6 Ny bebyggelse skal i størst mulig grad tilrettelegges for funksjonshemmede, og uteområder skal så langt terrenget tillater dette planlegges og opparbeides etter prinsippet om universell utforming. 3.7 Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner 8, annet ledd 3.8 Sammen med søknad om rammetillatelse for boliger skal det sendes inn en utomhusplan for godkjenning, jfr. pkt Planen skal vise tilknytning til offentlig tilgjengelig kjørevei, parkering, renovasjon, lekeplasser og felles utearealer. Den skal inkludere overflater, terrengendringer og vegetasjon. Alle fyllinger og jordskjæringer skal finplaneres og tilsås innen det gis midlertidig brukstillatelse. 3.9 Byggeforbud mot jernbane. Langs Kongsvingerbanen er det en byggegrense på 50 m fra spormidte. I dette området er det ikke tillatt med bygge- eller anleggsarbeider med unntak av drenering og stabilisering av masser. Terrengarbeider kan foretas inntil 30 m fra spormidte etter godkjenning fra baneeier. 3

4 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (IHHT. PBL PKT. 1) Boligbebyggelse boligbebyggelse og Kombinert formål bolig/vei/gangsykkelvei (B1 og BV1) 4.1 I områdene B1 og BV1 kan det ikke utføres tiltak etter pbl kap 20 før områdene er omfattet av detaljregulering. Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF1 BF2) 4.2 I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse i form av ene- og tomannsbolig. For enebolig tillates det en tilleggsenhet. Det tillates ikke mer enn to boenheter i tomannsbolig 4.3 Tillatt bebygd areal skal ikke overstige %BYA = 25% inkl. garasje og parkering (jfr. veileder T 1459: Grad av utnytting ). 4.4 Bygningene kan ha skråtak eller flate tak. Bebyggelsen kan oppføres med gesimshøyde inntil 7,5 m og mønehøyde inntil 9,0 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 4.5 Det skal avsettes min. 200 m 2 brukbart uteoppholdsareal pr. boenhet. For hybelleilighet (1-roms boenhet) kreves min. 50 m 2. Arealet skal avsettes på tomta bygningen ligger på. Areal brattere enn 1:3 og parkeringsareal skal ikke regnes som en del av uteoppholdsarealet (jfr. teknisk forskrift 3-3). 4.6 Støygrense i rundskriv T-1442, tabell 2 skal tilfredsstilles. Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for ivaretakelse av støy. Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BK1, BK2, BK3, BK4) 4.7 I områdene kan det oppføres konsentrert småhusbebyggelse som flermanns-, kjede-, rekkehus. 4.8 Bygningene kan ha skråtak eller flate tak. Bebyggelsen kan oppføres med gesimshøyde inntil 8,5 meter og mønehøyde inntil 10 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Ved pulttak kan gesims- og mønehøyde være inntil 10 meter. 4.9 Tillatt bebygd areal skal ikke overstige %BYA = 30% inkl. garasje og parkering (jfr. veileder T 1459: Grad av utnytting ) Det skal avsettes min. 25 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Deler av arealet kan dekkes av balkonger, takterrasser og felles uteareal. Fellesarealene skal planlegges, opparbeides og ferdigstilles samtidig med utbyggingen. Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BB1, BB2 og BB3) 4.11 I området kan det oppføres blokkbebyggelse med leiligheter Tillatt bebygd areal på felt BB1 skal ikke overstige %BYA = 55%, inkl. parkering, (jfr. veileder T 1459: Grad av utnytting ). Parkering under terreng medtas ikke i %BYA Tillatt bebygd areal på feltene BB2 og BB3 ikke overstige %BYA 40%, inkl. parkering, (jfr. veileder T 1459: Grad av utnytting ). Parkering under terreng medtas ikke i %BYA Det skal avsettes min. 25 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Deler av arealet kan dekkes av balkonger, takterrasser og felles uteareal. Fellesarealene skal planlegges, opparbeides og ferdigstilles samtidig med utbyggingen Bygningene kan ha flate tak eller skråtak. Bebyggelsen kan oppføres med gesimshøyde på inntil 14 meter og mønehøyde på inntil 15,5 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Parkeringshus/-anlegg (P1) 4.16 I området kan det oppføres parkeringsanlegg som parkering på grunn eller felles garasjer. Området er felles for BK1 og BB Tillatt bebygd areal på felt P1 skal ikke overstige %BYA = 80%, dette inkluderer manøvreringsareal og parkering på terreng. 4

5 4.18 Bygningene kan ha flate tak eller skråtak. Bebyggelsen kan oppføres med gesims- og mønehøyde på inntil 4 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Lekeplass (Lekeplass 1 Lekeplass 2) 4.19 Felles lekeplasser skal være felles for alle tomter/eiendommer/boenheter innenfor planområdet. Lekeplassene kan regnes som del av felles leke- og uteoppholdsareal som skal avsetter for boenhetene Områdene skal opparbeides med nødvendig planering og beplanting. I tillegg skal det som et minimum innenfor hver lekeplass oppsettes sandkasse og huske eller sklie ihht. gjeldende sikkerhetsforskrifter. En del av arealene skal være tilnærmet flate og ha jevn, hard flate uten fast lekeutstyr. Øvrige deler av arealene skal istandsettes og skjøttes på en parkmessig måte Beplantning og utstyr skal vises på utomhusplan som godkjennes samtidig med rammesøknad for boligene og ferdigstilles samtidig med de første boligene Renovasjonsanlegg (RA1, RA2, RA3) Innenfor området kan det plasseres felles oppsamlingsbeholdere for husholdningsavfall, fortrinnsvis nedgravd løsning. Arealene skal være felles for alle boligene innenfor detaljplanen. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Kjøreveg 1, Kjøreveg 2, Fortau) 5.1 Trafikkområdene skal opparbeides som vist i planen. Vegene med gang- og sykkelveg/fortau skal opparbeides etter byggeplan godkjent av kommunen. 5.2 Regulert veg med fortau skal opparbeides senest samtidig med utbygging av de tilgrensende boligene som har sin adkomst fra veien. Med opparbeidet menes vei/fortau/gang/sykkelvei som er ferdigstilt med unntak av siste asfaltlag. Veg - felles avkjørsel (fa1, fa2) 5.3 Regulert fellesavkjørsel skal være felles for de tilstøtende eiendommene som har regulert adkomst fra disse. Fa1 skal være felles for alle boliger innenfor BF1. Annen veggrunn - grøntareal 5.4 Innenfor området kan det oppføres ny felles pumpestasjon for VA. 5.5 Energinett Innenfor området kan det oppføres nettstasjon for el-forsyning. Arealet er felles for alle eiendommene innenfor planområdet. 6 GRØNNSTUKTUR Turvei (f Turvei1, f Turvei2) 6.1 Turvei skal opparbeides i en bredde på 3 meter med grus eller fast dekke. Felles turvei skal være felles for alle eiendommene innenfor planområdet Vegetasjonsskjerm (f Vegetasjonskjerm) 6.2 Det er innenfor områdene ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg eller anlegg som etter kommunens skjønn kommer i konflikt med områdenes funksjon. Etter at oppfylling for stabilisering er gjennomført, er inngrep i terreng og vegetasjon ut over drenering og vanlig skjøtsel, herunder lagring og lignende, ikke tillatt. 7 HENSSYNSSONER Sikringssone frisikt 7.1 Frisikt skal tilrettelegges som vist i planen. I frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers planum. 5

6 Faresone høyspent 7.2 Innenfor området Hensynssone høyspenningsanlegg tillates ikke bebyggelse til varig opphold. All bebyggelse, konstruksjoner og anlegg skal på forhånd godkjennes av netteier. Anleggsvirksomhet under og i nærheten av ledningsnett skal varsles netteier på forhånd. 8 BESTEMMELESOMRÅDER Krav om detaljregulering 8.1 Områdene B1 og BV1 kan ikke utbygges før det foreligger vedtatt detaljregulering for disse arealene, jfr. pkt. 2.1 og 2.2 Midlertidig anlegg- og riggområde 8.2 I området kan det etableres kvalitetsfylling av rene mineralske masser for stabilisering av byggegrunn. Tilførte masser skal ikke overstige normverdien i vedlegg 1 i forurensningsforskriftens kapittel 2. Plan for oppfylling og overvannshåndtering med snitt som viser drenering og massekvalitet skal på forhånd godkjennes av geotekniker og kommunen. Det skal settes ut målestasjoner for å måle setninger. Når terrengarbeidene er ferdigstilte opphører det midlertidige formålet. Driftsplan 8.3 Det skal utarbeides driftsplan før igangsetting av terrengoppfylling. Driftsplanen skal omfatte krav til tilkjørte masser, rutiner for massehåndtering, tidspunkt massetransport kan finne sted, samt tidsrammer for gjennomføringen. Planen skal angi riggområder, kjøremønster for anleggstrafikk og plassering av bom, samt redegjørelse for hvordan støy, luftforurensning, overflatevann og partikler i avrenning og forurensning i grunn og vassdrag skal håndteres med beskrivelse av avbøtende tiltak. Driftsplanen skal godkjennes av Nes kommune før tiltak igangsettes. Driftsplanen skal alltid være oppdatert. Den kan kreves revidert dersom det viser seg å skje endringer i driften i forhold til godkjent plan. Geoteknisk vurdering 8.4 For oppfylling i området skal konklusjoner i geotekniske notat av Øvre Romerike Prosjektering og NVE s retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag følges. Oppfylling må legges på en slik måte at man inngår interne stabilitetsproblemer i fyllingsområdet, overflateglidninger og eventuelt utglidning langs dypere glidesirkler i de naturlige massene. Oppfyllingen må skje på en slik måte at rasfaren minker utover anleggsperioden. Egengodkjent av Nes kommunestyre den **.**.****, sak nr **/** ordfører 6