SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet /11 PRA

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 11/122 Arkiv: L12, 68/99 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet /11 PRA Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99, Søyland Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse datert Reguleringsbestemmelser datert Reguleringskart datert FSK-137/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99 mfl, Søyland, datert ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer blir foretatt: 1. 4,3 Til siste setning tilføyes tillates ikke endres til følgende: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m endres til følgende: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet endres til følgende: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning endres til følgende Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m endres til følgende: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng endres til følgende: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5 m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde.

2 utgår endres til følgende: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. I tillegg ber formannskapet om at det utarbeides et snitt som legges gjennom bygg på tomt 22 og 23, bnr. 94 og Søyland skole. Eksisterende bygg på bnr. 75 legges inn med stiplet strek i samme snitt. I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag om å oppheve reguleringsplan Søyland-Storheia, vedtatt , ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Kristiansen & Selmer-Olsen AS har på vegne av FØ-Utvikling AS sendt inn forslag til detaljregulering av et område på cirka 40 daa ovenfor Søyland skole. Planforslaget ble registrert mottatt av kommunen den Reviderte plandokument ble registrert mottatt den Planområdet ligger på østsiden av vegen til Helle ovenfor Søyland skole på foten av Storeheia. I henhold til Økonomisk kartverk kan ubebygd areal se ut som tidligere innmarksbeite som går over i løvskog etter hvert som terrenget blir brattere. Området er tidligere regulert til boligformål og omfattes av to gjeldende reguleringsplaner. Med unntak av areal til justerte frisiktsoner er den ytre avgrensingen tilsvarende reguleringsplan Søyland-Storeheia, vedtatt I denne planen inngår imidlertid ikke eksisterende bebyggelse som ligger som to øyer omsluttet av planens ytre avgrensing. Eksisterende bebyggelse er hjemlet i reguleringsplan Søylan-Tjørsvåg, vedtatt Planforslaget er i realiteten en reguleringsendring hvor arealbruken samsvarer med gjeldende planstatus. Endringen innebærer justert arronderinger av tomter, muligheten for bygging av flermannsboliger, justerte veger og to nye lekeplasser. Planforslaget innebærer også en oppdatering av planstatus i forhold til Plan- og bygningslov av Melding om oppstart er datert Frist for å komme med uttalelser og innspill var Oppstart ble annonsert i Agder. Grunneiere, interesseorganisasjoner og offentlige høringsinstanser ble direkte varslet ved brev. I meldingsfasen innkom åtte merknader her gjengitt slik de er referert og kommentert av forslagsstiller: Fylkesmannen i Vest-Agder Finner det positivt at gjeldende plan revideres med tanke på en høyere utnyttelse. Det er registret viktig naturtype i området (edelløvskog). Minner i denne sammenheng om naturmangfoldlovens bestemmelser. Det må utarbeides ROS - analyse. Minner om generelle hensyn som må tas i: Støy, bygge- og graveforskrift, hensyn til barn - unge og funksjonshemmede. Dersom areal som i dag benyttes av barn og unge omdisponeres, skal fullverdig erstatningsareal gjøres tilgjengelig. Areal som felles/offentlige areal, lekeplasser, parkeringsplasser med mer skal gjøres universelt tilgjengelig. Virkninger av planen skal belyses i planbeskrivelsen. Mangler ved planbeskrivelsen kan føre til innsigelse.

3 Tidligere vedtatt plan hjemler allerede samme type inngrep som denne plan. Trolig vil det nå innlagte fareområdet (ras) gjøre at utbygging stoppes her. Virkingen av denne plan i forhold til foregående plan vil derfor være marginale. Ut fra registreringen som ligger i naturbase, ser vi at det bare er en mindre del av den større lokalitetens nordre del som berøres av inngrep i forbindelse med denne plan. Skogen i planområdet er ikke spesielt gammel og inneholder ingen element av gamle trær eller rik bark. Vegetasjonstypen er for det meste lågurteikeskog uten at den kan sies å være typisk. I regionen er det flere uberørte lokaliteter av denne typen. Mange av disse er ikke avmerket i naturbase. ROS- analyse følger planforslaget. F_lek2 utformes universelt. Del av "Lek 2" reguleres til vegareal. Arealet er i dag i bruk som adkomst til eksisterende tomter. Det er derfor umulig å regulere området til Lekeareal. Planen medfører at dagens situasjon klarlegges, slik at grenser mellom veg og lekeareal defineres. Ulykker i forbindelse med lek kan unngås ved at lekeplassen inngjerdes, som beskrevet i bestemmelsene. Vest-Agder Fylkeskommune Generelt opplyses at fylkeskommunens interesser i dette planarbeidet i hovedsak vil være knyttet til følgende forhold: Samordnet areal og transportplanlegging, jf. Regionplan for Agder 2020 (vedtatt 2010) Gode boligområder tilrettelagt for ulike brukergrupper Trafikksikkerhet Barn og unges interesser, jf. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det vises her til rundskriv T-2/08 med bilag. "Tilgjengelighet for alle", jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-5/99B Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Mener fortetning i området er positivt, men dette må ikke gå utover det eksisterende bomiljøet. Hvordan planen påvirker barn og unge, må beskrives i planen. Gang- og sykkelveier, fortau, interne forbindelsesveier, felles utearealer, lekeplasser o.a. bør så langt det er mulig, tilrettelegges for bevegelseshemmede. Planen bør gi rammebetingelser for at en viss andel boliger kan tilrettelegges etter prinsippene om "tilgjengelighet". Fylkeskonservatoren har ingen merknader til det aktuelle planarbeidet. Kommentar: Planen er velfundert med tanke på generelle hensyn. Planen fører til mulighet for økt antall boenheter i området. Det eksisterende bomiljøet vil nyte godt av opprustet infrastruktur som kryss og lekeplasser. Ny bebyggelse ligger innenfor eksisterende byggeområder i vedtatt plan. Innspill fra beboere er blitt etterkommet og innarbeidet i planforslaget. Byggeområder i planen reguleres i områder som allerede er regulert til dette. Trolig brukes planområdet i dag likevel til uorganisert lek. Området av samme type ses ikke på som en knapp ressurs i området. F_Lek2 er ikke holdt i hevd, denne sikres opparbeidet med rekkefølgekrav. F_Lek1 og 3 innreguleres som nye lekeplasser i denne plan. F_Lek 2 og tomt 16 skal gjøres universelt tilgjengelige. De øvrige tomtene ligger i skrånende terreng og vil vanskelig kunne utformes, uten at det må lages trapper og avsatser mellom ulike nivå ute og inne.

4 Statens Vegvesen De legger vekt på adkomstveger til FV 926. Dersom det blir aktuelt med adkomst fra Helle/Hellebakken, må denne utbedres jamfør vedtatt reguleringsplan. Viser til nye normaler for siktkrav. Frisiktsoner skal være innenfor planområdet. Vegkryss i Hellebakken blir tatt med i planområdet og tegnet i henhold til gjeldende plan med små endringer for å tilpasse krysset i forhold til de utbedringer som er gjort med tanke på flom. Vegnormalen og de konkrete retningslinjer som er gitt i innspill fra Vegvesenet, følges. Barn og unges representant i Flekkefjord De påpeker at det ikke er langt til skole med lekemuligheter for større barn. Små barn må ha mulighet for lek i planområdet. Lekeplass nederst i Hellebakken, som er innregulert i gjeldende plan, må sikres opparbeidet gjennom rekkefølgekrav. Trafikksikkerhet må vurderes nå som det åpnes for flere enheter. Området må være rassikkert. Lekeplassene tilpasses mindre barn. Eksisterende lekeplass defineres bedre ved at adkomstveger inntegnes slik de i praksis brukes, og slik de omkringliggende eiendommene har rett til. Lekeplassen skal inngjerdes mot vegen. Det innreguleres to nye lekeplasser i feltet. Ivar Birkeland, Søylandsv. 76, Gjør oppmerksom på problemer med tilsig av grunnvann fra Storeheia, som har ført til oversvømmelse i hans kjeller. På reguleringsplanen som her foreligger, tegnes det ikke tekniske løsninger for vann, avløp, drenering eller overvann. Dette blir utført på tekniske planer. I dette tilfellet utarbeides tekniske planer av Lindland Maskin AS. Lindland Maskin AS er underrettet om innspillet. I tillegg er det redegjort for farer forbundet med flom i ROS-analysen. Kim Håkon Soland, gnr. 68 bnr 75, Har adkomst og adkomstrett over gnr. 68 bnr Adkomsten ligger sør for Lekeplassen. Adkomst er inntegnet som V6 i plankartet. Rune Reinertsen, gnr. 68 bnr 5. Har ønsker om å regulere inn boligtomter i forlengelsen av O_V2. Ønsker å ta med dette området i denne plan. Han vedlegger kart over området han ønsker å regulere til bolig. Gjør oppmerksom på at planområdet inneholder flere gårds- og bruksnummer enn det som kommer frem i oppstartsmeldinga. Området han ønsker å innlemme i denne plan, ligger utenfor det området som var med i oppstartsmeldingen. I kommunedelplanen er tomtene regulert til LNF- område. Byggeområdet som er med i planforslaget, er allerede regulert som byggeområde i vedtatt reguleringsplan. En utvidelse av planområdet vil medføre usikkerhetsmoment som ikke er

5 ønskelig på dette tidspunkt. Vi legger likevel til rette for at infrastruktur kan legges videre til hans eiendom, dersom utbygging blir aktuelt i dette området. Feil i Gnr/Bnr er rettet i tittel for planen. Sverre Sæter, gnr 68 bnr 10, Gjør oppmerksom på veirett i forbindelse med utdrift av tømmer på hans eiendom. Adkomst til området vil bli forbedret med ny veg og mulighet til å videreføre denne til hans eiendom. I bestemmelsene for O_V1 og 2 er det sagt at vegen skal kunne brukes i forbindelse med utdrift av tømmer. Privatrettslige avtaler bør avklare fordeling av kostnader i forbindelse med opparbeidelse og vedlikehold, særlig i forhold til skader/slitasje i forbindelse med tømmerdrift. Vurdering: Kartdelen av planforslaget bygger i det vesentligste på gjeldende plan med noen justeringer i tomtearronderinger, veger, adkomster og areal til lek. Den store forskjellen ligger i at det åpnes opp for flemannsboliger med byggehøyder inntil 10,5 meter over inngangspartiet i sokkeletasjen, og at eksisterende boliger som lå som to øyer i gjeldende plan, er innlemmet i planområdet i ny plan. I forhold til at fortetting av eksisterende boligområder er et prioritert tiltak i kommuneplanen og at Plan- og bygningslovens høydebegrensing på ni meter var begrensingen i gjeldende plan, vurderes det at landskapet kan tåle en utbygging inntil 10,5 meter slik som det nye planforslaget vil hjemle for. Saksbehandler slutter seg derfor til de vurderinger tiltakshaver har gjort i planbeskrivelsen og kommentarer til de enkelte innspill. Ved gjennomgang av forslag til reguleringsbestemmelser har en imidlertid følgende kommentarer: 4,3 For at denne paragrafen skal gi mening må det til siste setning tilføyes tillates ikke. 4,4 Begrepsbruken bør være konsekvent for å oppnå entydighet. Når det snakkes om planeringshøyder bør dette tilsvare begrepet som er brukt i 4,6. Ved bygging av pulttak blir selve takkonstruksjonen lavere. Siden byggene ligger eksponert i en skråning bør ikke fasadene bli høyere enn nødvendig. Gesims for pulttak bør derfor kunne settes lik gesims for takopplett. Videre bør en unngå gjentakelser slik at dokumentet ikke blir unødvendig langt og tungt å lese. Foreslår derfor ny 4.4 som følger: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m. 4.7 Flekkefjord kommune har ikke vedtatt parkeringsnorm. Normalt planlegger en to parkeringsplasser per boenhet. Ved større anlegg for felles parkering er det ikke uvanlig å bergene 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Planforslaget legger ikke opp til parkering i fellesanlegg. Siden de fleste husholdninger i dag gjerne har to biler og en gjerne også har behov for gjesteparkering, vurderes det å være for lite med 1,5 parkeringsplasser for en firemannsbolig. Foreslår derfor ny 4.7 som følger: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet. Denne bestemmelsen innebærer at tomter med mer enn fire boenheter ikke får krav om to plasser per boenhet, men likevel mer enn 1,5 plasser. Dette finner en å kunne forsvare ved at en forventer at leilighetene blir mindre ettersom antallet øker og at en derfor i utgangspunktet kan regne med mindre husholdninger. Alternativt kan en gå inn for 1,5 parkeringsplasser per boenhet om en velger å samle parkeringen i felles anlegg. For

6 eksempel på tomt 3 eller 5 for områdene B3 og B4. Ulempen er at de fjerneste boligene her vil bli liggende 100 meter fra parkeringsplass. 4.8 I henhold til forskrift skal boder og garasje regnes med i BYA. Det er derfor unødvendig å opplyse om dette i bestemmelsene. I samsvar med kommentar til 4.4 mener en at gesims for pulttak ikke bør overstige gesims for takopplett. Foreslår derfor ny 4.8 som følger: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være hhv maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning. 5.1 og 5.2 Paragrafen gir hjemmel for ekisterende bebyggelse med mulighet for utvidelser. Det angis ikke grad av utnyttelse. Med unntak av et par tomter, er tomtene gjennomgående store etter dagens målestokk. Den minste tomta er 554 m 2. Foreslår derfor at de eksisterende tomtene gis utnyttelsesgraden BRA 350 m 2 som er typisk for et moderne byggefelt med åpen bebyggelse. Dette vurderes å kunne gi en rimelig mulighet til å utvikle eksisterende eiendommer. Samtidig vil en slik angivelse av utnyttelsesgrad være et grunnlag for å oppnå en størrelsesmessig ensartet bebyggelse innenfor planformålet ved at byggets størrelse ikke blir gjort avhengig av størrelsen på tomta. Foreslår ny 5.1 som følger: Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m Se kommetarer knyttet til 4.4. Foreslår ny 5.2 som følger: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være hhv maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. 5.4 Se kommentar knyttet til 4.4. Foreslår ny 5.3 som følger: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. 20 Lek 1 og 3 vil være nærlekeplasser for de minste barna som ikke har så stor aksjonsradius og som vil ha behov for å kunne se hjem når de er ute og leker. Det er derfor avgjørende at nettopp disse lekeplassene er opparbeidet når første bolig tas i bruk. Venter en med å opparbeide disse plassene til halvpartene av boligene er tatt i bruk kan en risikere at barn vokser opp uten lekeplass de første leveårene da det kanskje er aller viktigst å ha et trygt nærmiljø og utforske. Foreslår derfor ny 20 som følger: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. De nye tomtene ligger i et forholdsvis bratt terreng. Byggene kan bygges 1,5 meter høyere enn i gjeldende plan. I og med at bebyggelsen ligger i bakkant av eksisterende bebyggelse inne i et dalføre hvor Storeheia ruver i bakgrunnen, er en av den oppfatning at landskapet tåler en slik utbygging. Det kan likevel være vanskelig å vurdere hvordan en slik bebyggelse vil ta seg ut vurdert ut fra reguleringskartet og reguleringsbestemmelsene. Mener derfor det må være en forutsetning for å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn at det minimum utarbeides et snitt som viser den nye bebyggelsen plassert i landskapet i forhold til eksisterende bebyggelse og Søyland skole. I forhold til Risiko og sårbarhet, og Naturmangfoldloven vises det til redgjørelse i planbeskrivelsen.

7 Under forutsetning av at nevnte endringer innarbeides i reguleringsbestemmelsene innarbeides og at det utarbeides snitt som viser hvordan ny bebyggelse vil fremstå i landskapet finner en å kunne anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet i det nye planforslaget dekker med unntak av justerte frisiktsoner planområdet til gjeldende reguleringsplan. Det nye planforslaget innebærer også en oppgradering av gjeldende plan i forhold til den nye Plan- og bygningsloven. Foreslår derfor at planprosessen legges opp slik at gjeldende plan kan oppheves når ny plan vedtas. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99 mfl, Søyland, datert ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer blir foretatt: 1. 4,3 Til siste setning tilføyes tillates ikke endres til følgende: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m endres til følgende: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet endres til følgende: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning endres til følgende Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m endres til følgende: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng endres til følgende: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5 m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde utgår endres til følgende: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. I tillegg ber formannskapet om at det utarbeides et snitt som legges gjennom bygg på tomt 22 og 23, bnr. 94 og Søyland skole. Eksisterende bygg på bnr. 75 legges inn med stiplet strek i samme snitt. I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag om å oppheve reguleringsplan Søyland-Storheia, vedtatt , ut til offentlig ettersyn.

8 Formannskapet Behandling: Kåre Mathiassen fratrådte ved sakens behandling. Ingeborg Haughom fremsatte følgende forslag: Behandlingen av saken utsettes for innhenting av KSs uttalelse vedr. habilitet. Utsettelsesforslaget falt med 5 (ordførerens dobbeltstemme) mot 4 st.(i.haughom (V) S.Hobbesland (Ap) M.N.Andersen (V) P.Stordrange (Krf)). Deretter ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: