SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Geir Magne Sund/Roald Klausen Arkiv: GNR 2 26 Arkivsaksnr-dok.nr: 09/162-5

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Geir Magne Sund/Roald Klausen Arkiv: GNR 2 26 Arkivsaksnr-dok.nr: 09/162-5 BYGGESAKER - SØRÅSEN ::: Sett inn innstillingen under denne linja ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja SAKSUTREDNING Vedlegg: 1. Reguleringsstatus, situasjonskart 2. Frank Strøm og May Britt Halvorsen, brev av Saksopplysninger: Bakgrunn May Britt Halvorsen har tidligere fått fradelt tomt innenfor bebyggelsesplan for Søråsen. Det foreligger søknad om rammetillatelse for bygging på tomta. Søknaden forutsetter bygging av eget renseanlegg for dette huset. Videre foreligger forespørsel fra Frank Strøm om muligheter for byggetillatelse på annen tomt i samme område. Administrasjonen har overfor søker på Halvorsens tomt meldt at saken vil bli lagt fram for formannskapet til prinsipiell avklaring. Strøm og Halvorsen tar i henvendelse av opp først og fremst to forhold av prinsipiell betydning. De ønsker avklaring på om de kan få bygge-/utslippstillatelse ut fra følgende forutsetninger: - Det etableres en midlertidig adkomstløsning, og søkerne/huseierne forplikter seg til å benytte ny adkomst i henhold til eksisterende eller ny reguleringsplan når denne foreligger. - Det etableres først en lokal avløpsløsning som renser % eller nullutslipp. De forplikter seg samtidig til å knytte seg til et eventuelt kommunalt kloakknett eller større fellesløsning senere. Tor Kristoffersen, som representerer Halvorsen, har i kontakt med administrasjonen flere ganger hevdet at folkevalgte i kommunen mener utbyggingen er uproblematisk. Reguleringsstatus De to tomtene inngår i bebyggelsesplan for Søråsen boligfelt, som ble vedtatt av Utvalg for kultur, næring og miljø I vedtaket var bl.a. følgende vilkår innarbeidet: - Før delingstillatelse/byggetillatelse kan gis må følgende vilkår oppfylles: - betingelsene i utslippstillatelsen gitt av fylkesmannen i brev av må oppfylles.

2 - det må framlegges nærmere planer (detaljplan) for avløpssituasjonen; situasjonskart som viser hvor ledningene kommer og hvor infiltrasjonsanlegget skal plasseres, dimensjon og fall på ledninger. - det må skaffes rettigheter for veg, vann- og avløpsledninger som blir liggende utenfor tomtene. - ved eventuell utbygging av et felles eller offentlig avløpsanlegg i området tilplikter eierne å koble seg til dette. Fylkesmannens utslippstillatelse forutsatte bl.a. at avløp skulle ledes til et infiltrasjonsanlegg nord for området. Denne infiltrasjonsmuligheten ligger nå under en fylling, og er ikke lenger tilgjengelig. Forespørsel om regulering av flere tomter i Søråsen har vært behandlet av formannskapet to ganger. I vedtak , sak 58/08, åpnet formannskapet for at i alt 7 tomter kan bygges ut i området. Det er ikke fullt ut samsvar mellom gjeldende bebyggelsesplan og situasjonen i området. Dette innebærer at planen ikke kan gjennomføres som forutsatt, og at det er behov for å gjøre endringer, slik at planen blir tilpasset eksisterende forhold. Grunneier/utbygger har ikke igangsatt arbeid med ny reguleringsplan. Tomtene fradeling Den sørligste av de to aktuelle tomtene (Halvorsen) ble tillatt fradelt gjennom administrativt vedtak Fradelingen ble løst ved en midlertidig kartforretning fordi aktuelt grenseforløp ikke er i samsvar med vedtatt bebyggelsesplan. Ifølge vedtaket kan ordinært målebrev ikke utstedes før bebyggelsesplanen er justert. Bakgrunnen for at administrasjonen gikk inn for fradelingen, var at tomta har en slik beliggenhet at den er enkel å innpasse i en framtidig reguleringsplan. I denne saken, og ved andre spørsmål om fradeling/bygging i området, har administrasjonen sagt klart fra om at godkjent avløpsordning må være på plass før det kan gis tillatelse til bygging. Utslippssaker og avløpsplanlegging i området Avløp har vært et sentralt tema i forbindelse med planlegging og utbygging i dette området i mange år. Her skal følgende trekkes fram: - Vedtaket av bebyggelsesplanen i 1996 se vilkårene ovenfor. - Grunneier søkte om utslippstillatelse i Søknaden var basert på et minirenseanlegg for 10 boliger, og ble lagt fram for formannskapet i møte , sak 121/06. Følgende vedtak ble fattet: Formannskapet avslår søknad om utslippstillatelse for boligfelt i Søråsen Gnr 2 Bnr 9 med hjemmel i vedtatte miljømålsetninger for vassdrag i Klæbu kommune. - I samme møte, sak 120/06, fattet formannskapet vedtak om å invitere oppsittere i området til å være med på et pilotprosjekt om OPS i avløpsutbygging. Det var skissert et felles avløpsnett fra Fjærem boligområde og Søråsen via Vangsmo/Lysklett og til Ostangen renseanlegg. Midler til dette ble avsatt i handlingsprogrammet/økonomiplanen for , men er ikke videreført i gjeldende plan.

3 - I forbindelse med oppryddingsprosjektet for avløp ble det i juli 2008 sendt ut brev med krav om dokumentering av renseeffekt for private avløpsanlegg i bl.a. området Søråsen/Lysklett/Osen. - Kommunalt engasjement vedr. opprydding av avløp ble behandlet av formannskapet , sak 114/08, der bl.a. følgende ble vedtatt: Det avholdes nye møter med saneringsområdene, hvor hovedhensikten er få event. fellesprosjekter organisert. I den forbindelse vil også ny frist for gjennomføring bli drøftet. - I arbeidet med ny hovedplan for avløp er hovedprinsipper for avløpsutbyggingen tatt opp med Utvalg for næring, miljø og samferdsel. Saken er ikke ferdigbehandlet ennå. Videre skal nevnes at avløp var et viktig tema i forbindelse med behandlingen av reguleringsplanen for Fjærem boligområde i Her etterlyste formannskapet en beskrivelse for tilknytning vann og avløp, avløpshåndtering. Som grunnlag for kommunestyrets behandling ble det fra administrasjonens side vist til nevnte OPS-prosjekt, og at endelig plan må utvikles i et samarbeid mellom aktuelle utbyggere og kommunen. For Fjærem boligområde sitt vedkommende arbeider utbygger for øyeblikket med en henvendelse til kommunen med sikte på å få avklart om en lokal avløpsløsning kan aksepteres. Løsningen vil omfatte boligfeltet og de nærmeste omgivelser. Vurdering: Innledning Rådmannen kan ikke slutte seg til at den aktuelle utbyggingen i Søråsen er uproblematisk.. Administrasjonen har med bakgrunn i tidligere politiske vedtak ikke myndighet til å gi tillatelse til bygging. Særlig er avløp en stor utfordring. Formannskapet må først og fremst vurdere om vilkårene knyttet til gjeldende bebyggelsesplan kan fravikes. Administrasjonen har hatt begrenset tid til å vurdere de ulike momenter i saken. Adkomst En midlertidig adkomstløsning bør det være mulig å takle. At tomtesalg og bygging gjennomføres før veg og andre anlegg er ferdigplanlagt og etablert, kan imidlertid være en utfordring når utgiftene skal fordeles og tas inn. Aktuell utbygger brukte antall nye tomter som et svært viktig poeng når de la fram forespørsel om regulering for kommunen. Avløp Bakgrunn: Søknad om privat avløpsanlegg, type Biovac klasse 1. Konsekvenser ved tillatelse av bygging av minirenseanlegg for ett hus: Naturlig fallresipient er Sandabekken med alternativ resipient Svartdalsbekken. For å få en pekepinn om hvorvidt en bekk har god nok helårsavrenning til å ta hånd om små forurensinger, bør en utslippsledning alltid ligge i nedkant av et ca. 1 (helst 2) km 2 stort nedbørsområde. Skal dette tilfredsstilles uten stor renseeffekt på anleggene, vil dette som regel innebære lange utslippsledninger. I disse resipientenes tilfelle over 1 km lange utslippledninger. Det er derfor nødvendig at det stilles strenge krav til restutslippet.

4 Begge resipientene i dette området har overskredet sin kapasitet til å ta unna forurensing, og kan således ikke tilføres et restutslipp av det som selv et renseanlegg av klasse 1 gir (90 % rensing av fosfor). Søker vil imidlertid rette seg etter om kommunen gir pålegg om såkalt nullutslipp, det vil si krav om innføring av et rensetrinn 2. Dette etterpoleringsmedium kan være et kunstig oppbygd filter av sand, klinker, leca etc. Søker vil også knytte seg til kommunalt avløpsnett eller større fellesløsning om dette vil bli utbygd. Ved tette overføringsledninger mellom de ulike stegene vil dette forurensingsmessig være en god nok løsning for ett enkelt hus, men siden dette skal ligge i et regulert boligområde, vil det være andre hensyn å ta, mest arealmessige og luktproblematikk. Disse hensyn kan tas hånd om ved å plassere etterpoleringsmediet (og eventuelt renseanlegget) utenom det regulerte boligområdet. Ser man på privatrettslige hensyn, ligger det imidlertid en del utfordringer i dette. Alternativ løsning: I bebyggelsesplanen for området er det satt et krav fra Fylkesmannen om at det må ordnes en felles avløpsløsning for boligområdet. Dette vil i så fall innebære valg mellom følgende alternativer: 1. Felles lokalt renseanlegg, med etterpolering 2. Overføringsledning til større kommunalt renseanlegg (Ostangen). Et privat eid og drevet anlegg er tidligere søkt av grunneier og avslått med bakgrunn i ovenstående argumentasjon om restutslipp (sak 121/06). Det var et 10-hus-anlegg med, i denne sammenhengen, et betydelig restutslipp (uten etterpolering) og som ville ha krevd en lang utslippsledning. En justering av det omsøkte renseanlegget til å omfatte et anlegg med etterpolering, med føring av restutslipp til egnet sted med helårsavrenning, kan være en aktuell løsning for dette boligområdet og for tilstøtende boliger. Begrensing i anleggstørrelsen vil kunne tjene som et middel til å dempe nybygging av boliger i området (utbyggingspress). Alternativ 2 er det beste alternativet for området dersom man vil ha muligheten til boligbygging utover det antall som er/blir innregulert. Det er samtidig den beste forurensingsmessige løsningen på kort og lang sikt. Ett-husalternativet, eventuelt med felles etterpolering, kommer klart dårligst ut, og kan medføre en del utfordringer i videre planlegging og utbygging. Samlet vurdering konklusjon Dersom ønsket fra Strøm og Halvorsen imøtekommes, vil bygging skje før området er planmessig avklart. Dette blir feil rekkefølge, og kan skape problemer for både kommunen og grunneier/utbygger. Vanlig og anbefalt framgangsmåte er at området først blir regulert ferdig, nødvendige avtaler blir inngått, deretter blir området teknisk planlagt, og så opparbeidet med felles veg-, vann- og avløpsanlegg. Først etter dette, eller i hvert fall i sluttfasen, setter man i gang bygging på tomtene. Rådmannen er derfor skeptisk til å imøtekomme ønsket. Særlig er avløp en stor utfordring. Rådmannen er også usikker på hvilken presedens eventuell tillatelse skaper.

5 Rådmannen er for øvrig skeptisk til at kommunen skal ta på seg, eller bli påført, ansvar for avløpsutbygging i dette og lignende områder utenfor tettbygd strøk. Midlertidig adkomst er relativt lite problematisk. Saken legges fram uten innstilling. Formannskapet bes særlig vurdere om vilkårene om felles avløpsløsning, knyttet til vedtatt bebyggelsesplan, kan fravikes.... Sett inn saksutredningen over denne linja