PLAN- OG BYGNINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Ragnhild Haslestad. Byutviklingsstyret

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Ragnhild Haslestad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Marviksletta - senterområde - detaljregulering. Prinsippsak. Sammendrag Forslagstiller for senterområdet S1 har ønske om å bygge en høyere utnyttelse enn forslag til områderegulering legger opp til. Ønsket om høyere utnyttelse har vært en gjenganger som har vært mye diskutert i områdeplan for Marviksletta. Trafikksystemet er bl.a. en av hovedfaktorene for at utnyttelsen ikke kan høynes betraktelig utover de rammer som er lagt. Trafikkanalysen viser at utviklingen av Marviksletta vil skape mye trafikk, og det er ikke tatt høyde for en økt utnyttelse fra områdereguleringen. Plan og bygningsetaten har vært klare på at hvis det skal være et parallelt løp mellom detaljregulering og områderegulering må detaljplanen følge prinsippene i områdeplanen. Områderegulering ble behandlet med vedtak om utsendelse til 2. gangs offentlig ettersyn. Ved første gangs behandling ( ) av områdereguleringen ble følgende vedtak fattet: «Det åpnes for større variasjon i byggehøydene innenfor planområdet. I senterområdet kan byggehøydene variere mellom 5-8 etasjer, forutsatt at gode bokvaliteter opprettholdes. Det tilstrebes en urban bebyggelse. Mot tilgrensende boligbebyggelse i Nye Teglverksvei tillates maksimalt 3 etasjer med inntrukket 4. etasje. Mer eksakte høyder avklares i detaljreguleringen etter en detaljert analyse av konsekvenser for nabo- og uteområder. (Enst) Grupperingen som jobber med detaljregulering for senterområdet tolket vedtaket til å omfatte en økning av utnyttelsen. Plan- og bygningsetaten sin tolkning var at utnyttelsen skulle beholdes, men at det var gitt rammer for større variasjon av høydene i området. Dette ville gi en plan med mindre fotavtrykk og åpne for et mer dynamisk grep, som vil være positivt for området. Økte høyder gir konsekvenser for uteområder - sol/skygge, vind, mikroklima og nabobebyggelse innsyn og utsikt. Samtidig er det hevdet at det må økes noe på høydene for at det er mulig å tilrettelegge for den utnyttelsen som er satt i områdereguleringen. Det ble gitt et innspilt fra grupperingen innenfor senterområdet da områdereguleringen var til behandling Innspillet ble ikke tatt opp til votering. Grupperingen har ønske om at utnyttelsen justeres i tråd med deres forslag til detaljregulering, og ber om en avklaring på dette. Det er sendt inn komplett planforslag for senterområdet. Før videre behandling, er det nødvendig å ta stilling til om utnyttelsen som foreslås skal føre til økt utnyttelse i områdereguleringen, eller om utnyttelsen i detaljreguleringen skal senkes i tråd med de føringer som er gitt. Plan- og bygningsetaten fremmer derfor en prinsippsak for utnyttelsen av senterområdet, som vil gi føringer samtidig som områdereguleringen er til offentlig ettersyn.

2 Det er uheldig dersom en etter områdereguleringen er vedtatt får omkamper på utnyttelsen av de ulike delområder. Utnyttelse og høyder vil ha konsekvenser for den totale arealfordelingen og løsninger som er valgt med hensyn til grønnstruktur, veinett og plassering av bebyggelse. Plan- og bygningsetaten anbefaler at utnyttelsen i områdereguleringen opprettholdes. Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger områdereguleringens utnyttelse av senterområdet til grunn for detaljreguleringen. Venke Moe Plan- og bygningssjef Ragnhild Haslestad Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert Saksprotokoll fra tidligere vedtak i saken 3. Saksprotokoll fra tidligere vedtak i saken 4. Uttalelse fra Marvika Utvikling AS 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Det er startet opp en parallell prosess for detaljregulering av senterområdet. Hensikten er å spare tid samtidig som de to planene vil gi et bedre samlet resultat, da arbeidet med hver plan vil gi utfall som kan påvirke sluttproduktet. Planens innhold Det er gjort en sammenstilling av arealutnyttelsen på senterområdet og Tangen, der utnyttelsen for områdene fremgår av tabellen under. Utnyttelsen er beregnet pr. delområde/ tomt, der interne grøntområder og sandlek inngår, men ikke veinett og kvartalslekeplass. Tangen er brukt som sammenligningsgrunnlag fordi området allerede er delvis utbygd, og vil konkretisere betydningen av begrep som %BRA og %BYA. Tallene for Marviksletta er hentet fra henholdsvis områdereguleringen og detaljreguleringen. For Tangen er det gjort egne beregninger med utgangspunkt i plankart og høydeangivelser. Disse tallene er noe avrundet. Detaljreguleringens fotavtrykk Detaljreguleringens feltinndeling Områdereguleringens feltinndeling og feltkoder 3

4 Områdereguleringen: Felt Areal m2 Utnyttelse m2 S S BT ,5 BKH ,75 BKT SUM 58700,25 Ikke mulig å regne BYA. Detaljreguleringen: Felt Areal m2 Utnyttelse m2 BYA% S2 = % S1=2, %, 49% BT1= % BKH1= % BKT1= % SUM Tangen: Felt Areal (m2) Utnyttelse m2 %BYA B % B % B % B2-4(=B2-3) % SUM

5 Areal for Tangen utsnitt av Tangen er ca m2. For senterområdet på Marviksletta er det ca m2. BRA i prosent og kvadratmeter: Felt Areal (m2) % BRA 175 % BRA 200 %BRA Senter BRA% Tangen S (235%) B2-1: 213% S (205%) B2-2: 306% BT (195%) B2-3: 272% BKH (250%) B2-4: 272% BKT (175%) SUM (218%) Sammenstillingen viser at på Tangen er det en høy %BRA fordi bebyggelsen har mindre fotavtrykk enn bebyggelsen som foreslås i detaljreguleringen. Dersom fotavtrykket til bebyggelsen reduseres, vil større arealer frigis til grønt på bakkeplan. Det innebærer samtidig at %BRA vil stige ytterligere. Bebyggelsestrukturen Området skal ha en urban følelse, med det må også tas høyde for at det er lavere bebyggelse i de omkringliggende områdene. En høyere utnyttelse vil muligens gjøre nedtrapping mot disse tilstøtende områder mindre tilpasset og harmonisk. Det er viktig at senterområdet på Marviksletta henvender seg til de områder det skal være et senter for, og ikke blir et fremmedelement. Når det gjelder de interne forhold, er det i stor grad bebyggelsesstrukturen som vil bidra til å kaste skygge for de nye leilighetene. Fra Tangen. Lange fasadelinjer må utformes med stor variasjon for at bygningsmassen skal fremstå i skala til mennesket og omgivelsene. Avtrapping har i noen tilfeller begrenset effekt for å redusere virkningen av bygningsmassen. 5

6 Detaljreguleringen. Snitt på tvers av Industrigata. Transport og samferdsel Trafikksystem og veiutforming: Utnyttelsen og valg av formål er avgjørende for trafikkmengden i området. Eksempelvis generer en gjennomsnittsleilighet (på 100 m2) anslagsvis 3,5 bilturer daglig i dette området. Til sammenligning generer en butikk (på 100 m2) 45 bilturer daglig. Beregninger viser at de formål og utnyttelse som er lagt inn i kommunedelplan for Lund vil gi nye bilturer i forhold til dagens situasjon. Områdeplanen vil gi nye turer. Dette skyldes lavere andel forretning og høyere andel bolig. Plan- og bygningsetaten mener arealgrepet som er gjort i områdeplanen er heldig ut i fra et trafikalt ståsted. Planen legger opp til en urban bebyggelse og den hjemler ca m2 BRA. Noe økning i høyde på bebyggelsen skaper noe mer variasjon men kan ikke gå på bekostning av høyere utnyttelse. Økning i høyden vil også være et grep for å oppnå de kvalitetskrav som stilles i forhold til uteoppholdsareal osv. En økning i BRA for hele planområdet har plan og bygningsetaten ikke kunne forsvare på grunn av veisystemets kapasitetsgrenser, og det er vanskelig å kunne forsvare en økning av noen delområder, hvor da andre ikke skal kunne øke tilsvarende. Det er kommet fram til en enighet med veimyndigheter om veistruktur, og plan og bygningsetaten mener en økning kan føre til strengere rekkefølgekrav med hensyn til trafikk, som blir vanskelig å kunne innfri. Grønnstruktur og uteoppholdsareal Områdereguleringens krav til uteoppholdsareal angir et minimumsareal for uteopphold på bakkeplan, se utsnitt fra bestemmelsene: I felt S2 og BKH1 er det ikke satt av areal til uteopphold på bakkeplan, mens områderegulering har krav om at minst 50% av uteopphold skal løses på terreng, underforstått i felt med naturlig tilknytning til boenheten. Uteoppholdsareal som etableres på lokket av 1 etasje mister den naturlige kontakten med gaten og bevegelsesmønster i området. Opphøyde uteareal kan få en bedre tilknytting til omgivelsene dersom overgangen 6

7 mellom sonene utformes med naturlig terrengfall e.l. Fra Rignes Park, Oslo. Bilde viser opphøyde uteareal som avskjæres fra den naturlige sammenhengen til omgivelsene. Modell fra regulering av Lørenveien 51, Grunerløkka. Modellen viser et opptrappet og oppbygd uteoppholdsareal som ivaretar kontakten med omgivelsene. Detaljreguleringen avviker fra dette ved at hele S1 er bygget med første etasje som dekker delfeltet. Boligene i dette feltet vil ikke ha tilgang på uteopphold på bakkenivå, men på lokket av parkeringshuset. Sandlekeplass for delområdet vil ligge i kombinasjon med torget. Dette tilfredsstiller ikke avstandskrav på maks 100 m. til sandlek som er angitt i områdereguleringen. I rapporten «Fortett med vett» blir tetthet og arealknappheten vurdert som det største problemet, med uterom på lokk pga. parkering, og begrenset vegetasjon som følge av dette. Uterommene vurderes som for trange, uten plass til nødvendige funksjoner, og med dårlige solforhold og problemer med innsyn. Utforming av uterommene blir for dårlige mht. brukskvalitet, de oppleves som golde, og barns behov for arealkrevende lek er lavt prioritert og må skje utenfor prosjektene. (Guttu & Schmidt 2008:6) 7

8 Sandlekeplasser i S2 er lagt i midten av kvartalet for å kunne overholde krav om sol på minst halve arealet kl 15 jevndøgn. Plasseringen betyr at lekeplassene kobles vekk fra den grønne hovedstrukturen, og bryter med prinsippet om at lekeplasser skal lokaliseres mot andre offentlig tilgjengelige grøntområder. Sol/skygge forhold Tabellen nedenfor er hentet fra planbeskrivelsen til detaljreguleringen. I S1 (tilsvarende delområde 2) er det for lite sol på deler av arealet. Tabellen viser også at det i S2 vil være underskudd av areal på bakkeplan. Dårlige sol/skygge forhold har betydning for mikroklima (vind, fuktighet) og påvirker opplevelsen av uterommmene. 8

9 Fra Tangen. Avstand mellom bygg påvirker forholdet mellom solfylt og skyggefullt. Begrenset lysspalte får innpass mellom bygninger og ned på bakkenivå. PLANPROSESSEN Tidligere saksgang Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa, hvor den økte utnyttelsen er møtt med stor skepsis. Detaljene i forlaget er ikke vurdert, ettersom disse vil påvirkes av hvilken utnyttelse planforslaget gis. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Områdereguleringen gir en maksgrense for utnyttelse, kombinert med ulike kvalitetskrav. Detaljreguleringen viser at om denne grensen presses, vil det gå på bekostning av kvalitetskravene. Plan- og bygningsetaten mener det er viktig at kravene overholdes, for å kunne gi gode bomiljø. Det er mulig at grensen for utnyttelse og kravene satt i områdereguleringen ikke er forenelige. Plan- og bygningsetaten vil prioritere kvalitetskrav på bekostning av utnyttelsen. Detaljering av områdene viser, som for senterområdet, at det er en utfordring å få til en høyere utnyttelse og samtidig ivareta kravene. Ragnhild Haslestad