DETALJREGULERING AV GNR. 52 BNR. 154 TIL BOLIGFORMÅL - PLAN NR GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : : O: : L12&21-52 : Oddbjørn Fosså : Stian Rugtvedt Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling / DETALJREGULERING AV GNR. 52 BNR. 154 TIL BOLIGFORMÅL - PLAN NR GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Eiendommen til familien Knutsen - gnr. 52, bnr. 154 er en større enebolig som grenser opp mot Vagleskogen. Eiendommen ble første gang regulert til boligformål i I forbindelse med at reguleringsplanen for Godsterminalen på Ganddal ble vedtatt ble flere boliger i nærheten innløst av Jernbaneverket på grunn av støy-eksponering fra godsterminalen/jernbanen. Knutsen sin eiendom ble ikke innløst, og endelig avgjørelse om dette ble fattet av MD i brev av der det ble stadfestet at Jernbaneverket ikke var pålagt å innløse eiendommen etter forurensingslovens bestemmelser da den ikke var nok støyutsatt. I mellomtiden ble eiendommen omregulert fra bolig- til næringsformål i ny reguleringsplan for Skjæveland Cementstøperi, vedtatt den Saken har pågått i lang tid mellom Jernbaneverket og familien Knutsen, og Sandnes kommune har også vært engasjert for å forsøke å få til en rimelig løsning. Hovedproblemet nå er at de eier en bolig som de bor i, men det innebærer et økonomisk verditap at boligen er regulert til industri. En enebolig som ligger i et regulert industriareal har lavere verditakst og er vanskeligere å selge enn en bolig som regulert til boligformål. Dette ble tatt fatt i av Utvalg for byutvikling den som fattet følgende vedtak: Sandnes kommune setter i gang en tilbakeregulering av eiendommen til boligformål. Etter dette ble det varslet oppstart av planarbeid. Administrasjonen stilte spørsmål til om en skulle gå videre med planarbeidet på grunn av Jernbaneverket ga varsel om innsigelse til planen. Utvalg for byutvikling bekreftet i sak 55/12 at planarbeidet skulle videreføres. Saken legges nå frem for 1. gangsbehandling. Side 1 av 9

2 SAKSBEHANDLING Dato Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan vedtatt (reguleringsplan for industriområde ved Skjæveland Cementstøperi, plan ) regulert til formålet industri, og delvis også parkbelte i industriområde. Området er i gjeldende kommuneplan vist med formålet Næringsbebyggelse. Arealet langs grensa mot Vagleskogen som er regulert til parkbelte i industristrøk er en sone på 12 og 8 meters bredde. Dette arealet er i kommuneplanen utlagt som LNF område. Reguleringsplanforslaget er således i strid med kommuneplanen og gjeldende reguleringsplan. Det aktuelle området ligger i nærheten av følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan Ikrafttredelse Beliggenhet Hovedformål Bebyggelsesplan for Skjæveland Cementstøperi AS, felt I1 og I Sør for planområdet Industri Godsterminal på Ganddal Vest for planområdet Trafikkområde Reguleringsplan for intustriareal ved Skjæveland Cementstøperi as samt Vagleskogen friområde Detaljregulering for fv 505 fra Skjæveland til Foss- Eikeland Øst for planområdet Friområde 2013? Nord for planområdet Trafikkområde Side 2 av 9

3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Skjæveland med Vagleskogen som nærmeste nabo i øst. Planområdet består i hovedsak av boligeiendommen gnr. 52 bnr. 154 i tillegg til atkomstvei. Disse eiendommene inngår i planområdet: Eiendom Gnr. 52 bnr. 154 Gnr. 52 bnr. 50 Hjemmelhaver Oddgunn Knutsen Jernbaneverket Tilgrensende naboeiendommer er: Eiendom Gnr. 52 bnr. 189 Gnr. 52 bnr. 9 Hjemmelhaver Arvingene etter avdøde Sverre Lillebø Statskog SF Atkomstveien til eiendommen i dag er over nabotomta gnr. 52 bnr. 189 og så over cementfabrikken bnr. 52 bnr. 46 før den kommer ned til Fabrikkveien. Det er også en gammel atkomstvei til eiendommen som ikke er i bruk, denne går over naboeiendommen gnr. 52/50 nordover langs eiendomsgrensa og direkte ned på Fabrikkveien. Det er denne gamle veien som blir foreslått oppgradert og tatt i bruk som ny atkomstvei i planforslaget. Terrenget er hallende mot vest fra Vagleskogen og ned mot Fabrikkveien, og det er 12 meter høydeforskjell i planområdet. Det er registrert forekomster av morenemasser/løsmasser flere steder i nær avstand til planområdet. Det finnes en større enebolig og en garasje innenfor planområdet, i tillegg til to mindre bygg. Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. KONSEKVENSUTREDNING Sandnes kommune har som ansvarlig myndighet kommet til at planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning etter pbl 4-2. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedformålet til planarbeidet er å regulere eiendommen gnr. 52 bnr. 154 (Fabrikkveien 168) til boligformål. Planen vil også omfatte atkomstvei og avkjørsel til kommunal vei (Fabrikkveien). Planområdet er i alt ca. 3,9 dekar. Side 3 av 9

4 Byplansjefen oppfatter at det er flere spesielle forhold med denne planen. For det første er det en spesiell historie og bakgrunn for saken, som overfor er henvist til. For det andre at initiativet og formålet er kommet frem på grunnlag av politisk initiativ. For det tredje at en regulerer til boligformål uten at det skal oppføres ny bebyggelse, og både vei og boliger er eksisterende forhold i dag. Disse forholdene gjør at selve planen og bestemmelsene har en enklere form og innhold enn det som en til vanlig stiller som krav til en reguleringsplan. Planforslaget legger til rette for at eksisterende enebolig med tilhørende bebyggelse kan fortsette til å være i bruk som enebolig i fremtiden. Planområdet reguleres i hovedsak til boligformål, i tillegg til kjøreveg. Planforslaget legger også til rette for omlegging av atkomstveien ved at den gamle hovedatkomsten vil bli tatt i bruk og at dagens hovedatkomstvei blir stengt. Veien skal oppgraderes til 4 meters bredde. På denne måten vil en få boligtrafikken adskilt fra næringstrafikken til fabrikken, noe som vil være en fordel for alle parter. Reguleringsformålet er i strid med plansituasjonen, men er i samsvar med faktisk situasjon. Det er ikke lagt opp til å utvide boligbebyggelsen i planforslaget. Reguleringsformål og arealstørrelser Planforslaget har følgende arealfordeling: Reguleringsformål Størrelse dekar Bolig 3,3 Kjøreveg 0,4 Annen veggrunn 0,2 Totalt 3,9 Bebyggelse Som tidligere nevnt er hovedformålet med planen å legge til rette for at boligeiendommen fortsatt skal kunne benyttes til bolig. Det er ikke planlagt ny bebyggelse. Følgelig er det lagt inn omriss av eksisterende bebygglse som inngår i planen. Planen inneholder dermed hverken bestemmelser om byggegrenser eller plassering/utforming av nybygg. Støyrapporten datert som ble utarbeidet ved reguleringsplan for godsterminalen angir støytiltak på eiendommen slik at støykravene blir oppfylt. Disse er forutsatt videreført for eiendommen. Grad av utnytting Formålet bolig utgjør til sammen 3300 m 2. Med eksisterende bebyggelse som har et samlet bebygget areal på i underkant av 400 m2, vil det bli en utnyttelsesgrad på ca. 13 % BYA bebygget areal. Det legges ikke opp til ytterligere boligbebyggelse på eiendommen. Veiløsninger En av forutsetningene for å få en vellykket plan er et at atkomstløsningen inn til boligen har en tilfredsstillende plassering. Planen legger opp til at den gamle tilkomstveien blir oppgradert til en tilfredsstillende standard og at eksisterende tilkomst gjennom næringseiendommen blir stengt. Den private veien er en eksisterende vei i dag. For å få en funksjonell bruk av veien legger planen opp til at denne får en veibredde på 4 meter på hele strekningen. I tillegg er det lagt inn en meter annen veigrunn på hver side for å sikre areal til skråningsutslag, skjæring og støttemur dersom det skulle være behov. Stigningsforholdene på veien vil være Side 4 av 9

5 tilfredsstillende. Veien har størst stigning på den nederste delen, det vil si de første meterene regnet fra Fabrikkveien. Her vil høydeforskjellen være ca. 5 meter. Det er akesptabelt at privat vei har en stigning på opp til 1:10 på deler av strekningen. Veien vil være hovedatkomst til boligeiendommen gnr. 52 bnr. 154 men vil selvsagt også kunne benyttes av andre. Det er lagt inn symbol for avkjørsel til gnr. 52 bnr. 50, som for øvrig er grunneier for veien i sin helhet. De privatrettslige sidene ved bruken av veien har en forsøkt å bringe på banen. Det foreligger ikke tinglyst veirett for bruk av denne veien over eiendommen gnr. 52/50. Opplysningene vi har fått går ut på at veien er av gammel dato og at dette har vært en av hovedveiene til flere av eiendommene som ligger her, og det kan være årsaken til at det ikke er tinglyste rettigheter. Selv om veien eksisterer i dag bærer den preg av at den ikke har vært i bruk de siste årene, og at en oppgradering derfor er nødvendig. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 22. desember med frist for merknader den Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen har ingen merknader, men tar forbehold om merknader når konkret planforslag foreligger. 2. Rogaland Fylkeskommune, brev datert 13.01,2012 Fylkesrådmannen peker på at Vagleskogen har vært under utbyggingspress, og at når dette området skal reguleres vil de sterkt tilrå å vurdere hvorvidt hele eller deler av planområdet bør endres til friluftsformål. Dersom kommunen velger å regulere hele eller deler av arealet til boligformål forutsettes det at planen har: Støyforskriften T-1442 boligtetthet iht. overordnete planer, videreføring av parkbelte i gjeldende reguleringsplan, universell utorming, estetiske hensyn, ROS analyse. En viser ellers til brevet. Byplansjefens kommentar: Det er ikke aktuelt i denne saken å regulere arealet til friluftsformål. Som en del av planarbeidet vil en beskrive hvordan planen er i forhold til disse rammene. Det vil ikke være mulig å oppfylle kravet om videreføring av 12 meters (delvis også 8 m) bredt parkbelte innenfor tomta da dette omfatter deler av selve boligen. I kommuneplanen er dette arealet utlagt som LNF område i likhet med resten av Vagleskogen. I og med at eksisternede bolig blir stående vil behovet for buffersonen mellom Vagleskogen og industriområdet ikke være så fremtredende. Boligen er i seg selv en buffer inn mot skogen. 3. Jernbaneverket, brev datert 10.01,2012 Jernbaneverket viser til den tidligere saken om innløsning av eiendommen, der MD i brev av stadfestet at Jernbaneverket ikke var pålagt å innløse gnr. 52 bnr. 154 Side 5 av 9

6 iht. forurensingsloven. Støynivået vil bli akseptabelt med foreslåtte støyskjermingstiltak. Jernbaneverket peker også på at dette vil bli liggende som et lite boligområde midt inne i et større næringsområde og at foreslått omregulering er i strid med alle overordnete planer i området, jf. nylig vedtatt kommuneplan. Jernbaneverket ønsker på sikt å utvikle dobbelsporet fra Sandnes og videre sørover. Det er usikkerhet knyttet til trasevalg, kurveutrettinger m v. Jernbaneverket ønsker ikke at det skal legges til rette for aktiviteter som vanskeliggjør en fremtidig dobbelsporutbygging. Utvikling av eiendommen i form av seksjonering, påbygg, leietakere, evt bygging av flere hus vil kunne gi ytterligere konflikter. De er også skeptisk til å benytte deres eiendom (gnr. 52 bnr. 50) til atkomstvei, da denne er aktuell å bruke ifm fremtidig dobbelspor. På denne bakgrunn varsler Jernbaneverket at det vil bli aktuelt å fremme innsigelse til planen. Byplansjefens kommentar: Dette planarbeidet er i motstrid mot jernbaneverkets interesser. I og med at det er boligformålet i seg selv som er hovedkonflikten med jernbanen ser en liten mulighet for å unngå denne. Varselet om innsigelse gjør videre planarbeid svært vanskelig. Dersom en ikke klarer å rydde innsigelsen av veien vil det bety at reguleringsplanen ikke kan vedtas og at planarbeidet ikke vil føre frem. Spørsmålet om innsigelse er kommentert mer utfyllende under avsnittet Byplansjefens vurdering. Fra grunneiere: 4. Skjæveland Eiendom, brev datert I skrivet blir det blant annet referert en del momenter som kom frem under informasjonsmøtet med Sandnes kommune den 4. januar I tillegg kommer de med flere praktiske innspill for å forsøke å komme med en løsning. På den ene side er de villige til å inngå en dialog om evt. kjøp av eiendommen til Knutsen. Forutsetningen for dette er at eierne ser det aktuelt å selge til Skjæveland Eiendom. Det vært noe dialog med advokat Asserson, der det blant annet har vært snakk om forutsetninger og prinsipper som skal legges til grunn for kjøp av eiendommen. Det har siste tiden ikke vært dialog, men Skjæveland Eiendom er fortsatt innstilt på å fortsette samtaler for å få flere avklaringer. De opplyser at gjeldende plansituasjon er fornuftig og fremtidsrettet, og at de derfor er imot forslag til omregulering. Dersom noe areal skal reguleres til bolig må omreguleringen skje under klare forutsetninger. Disse er blant annet: begge boligtomtene må omreguleres til boligformål. De må ha atkomst utenom industriområdet, dvs en ny atkomstvei over JBV sin eiendom med støttemur, og at kostnadene fordeles mellom de to. Dette forutsetter at JBV ikke har innvendinger mot løsningen og at Skjæveland eiendom bør få kjøpe overflødig areal som i dag er regulert til industriformål. Byplansjefens kommentar: Skjæveland Eiendom eier flere eiendommer i forbindelse med betongfabrikken, og i tillegg er boligen Fabrikkveien 166 i familiens eie. En kan se poenget med å utvide planområdet til også å omfatte denne boligen. Men bakgrunnen for at planavgensningen ble valgt er først og fremst utfallet av saken om innløsning ifm etablering av godsterminalen. Side 6 av 9

7 Ellers ser byplansjefen positivt på at det blir holdt kontakt mellom partene med tanke på å få til en avtale om kjøp av boligen. Dersom det kommer i stand en frivillig avtale om kjøp av boligen vil hovedproblemet i saken være løst for alle parter: Knutsen vil få solgt boligen, interessekonflikten med Jernbaneverkets (dobbeltsporet og godsterminal drift) vil være unngått og betongfabrikken vil kunne få bedre muligheter. 5. Familien Knutsen (v/ Advokat Asserson), brev datert Det blir vist til at saken har en lang forhistorie og at valg av avgrensing for planområdet og igangsetting av planområdet var et politisk valg. Det blir pekt på at en utnyttelse av eiendommen til kun å gjelde eksisterende bolig vil være begrensning som er i strid med forutsetningene for saken. Det vil også være i strid med praksis i forhold til andre reguleringsplaner i Sandnes, og vil innebære en urimelig forskjellsbehandling dersom denne eiendommen får en lavere utnyttelse enn det som gjelder ellers for boligareal i Sandnes. Det blir dessuten også vist til at Sandnes Tomteselskap så på muligheten for å utvikle eiendommen, men at det var uinteressant på grunn av at de ikke fikk med jernbaneverkets eiendom (gnr 52 bnr. 50) i sine planer. Det blir ellers vist til at argumentet om at flere boliger øker konfliktnivået ikke er holdbart, fordi det er reguleringsformålet og ikke utnyttelsesgraden som evt skaper et konfliktnivå. Det blir etter dette lagt frem en skisse med 4 nye boenheter i tillegg til eksisterende bolighus. De har atkomst fra nord over jernbaneverkets eiendom. Utnyttelsesgraden er godt innenfor den rammen som er akseptert av Sandnes kommune i andre saker. Byplansjefens kommentar: Tomteselskapet bekrefter at gjorde en vurdering på oppdrag fra ordføreren. Dette med tanke på at kommunen kunne ha en mer aktiv rolle for å innløse Knutsen sin eiendom. Flere forhold gjorde at Tomteselskapet ikke gikk videre. Byplansjefen mener at utnyttelsesgrad/antall boliger i planområdet er et vesentlig spørsmål, og en økt utnyttelse vil øke konfliktgraden. For eksempel dersom jernbaneverket må innløse boligen(e) ifm dobbelsporet vil det være stor forskjell på om de må innløse en bolig eller 5 boliger. Det vil derfor ikke lagt opp til ny bebyggelse i planforslaget, men at eksisterende bolig og bebyggelse vil bli stående. BYPLANSJEFENS VURDERING Byplansjefen vil understreke at vurderingene i denne planen må være rettet mot det prinsipielle ved å regulere eiendommen fra industri til bolig. Denne planen skal legge til rette for at eksisterende bolig fortsatt skal kunne brukes som bolig i fremtiden. Vurderingene i planen vil derfor ikke være om tema som utnyttelsesgrad, grunnforhold, plassering, estetikk og andre tema som en til vanlig vil være opptatt av i en reguleringsplan for boligbebyggelse, siden det ikke skal bygges nytt. En oppfatter utvalg for byutvikling sitt vedtak den at hensikten med å omregulere eiendommen var at bolighuset skulle tilbakereguleres til bolig og ikke at det skulle etableres ny boligbebyggelse på eiendommen og for så vidt heller ikke på nabotomta. Det er overfor vist til at dersom en skulle oppføre ny bebyggelse vil det øke konfliktgraden i planen, noe som igjen vil skape større usikkerhet omkring sannsynligheten for å få vedtatt planforslaget. Grunneier er blitt orientert om byplansjefens standpunkt om dette spørsmålet. Side 7 av 9

8 For familien Knutsen sin del vil det ha stor betydning å få eiendommen regulert til boligformål. Det har først og fremst betydning for verdivurderingen ved et evt. salg. Eiendommen ble først regulert til bolig den Da godsterminalen ble regulert kom det frem at de boligene som lå nærmes jernbanen vanskelig kunne støyskjermes for støy fra jernbanen/godsterminalen. Flere av disse ble da innløst. Det ble imidlertid spørsmål om hvor videt boligene som lå høyere i terrenget og lenger fra godsterminalen kunne støyskjermes på en forsvarlig måte. Støymålinger viste at Knutsens eiendom lå innenfor grensa for at den kunne støyskjermes, og ble derfor ikke innløst. Den uheldige situasjonen er fremkommet blant annet fordi eiendommen ble regulert til industri den , altså før innløsningsspørsmålet ble avgjort. Og da avgjørelsen gikk på at Knutsens eiendom ikke ble innløst var den i mellomtiden blitt omregulert til industriformål, og disse forholdene til sammen slår negativt ut for familien Knutsen. Denne reguleringsplanen vil rette opp denne situasjonen. Det bør også nevnes at selv om eiendommen ikke ble innløst av Jernbaneverket er den betydelig eksponert for støy. Jernbaneverket har bekreftet at de fortsatt har det økonomiske ansvaret for å gjøre de nødvendige støytiltakene som ennå gjenstår på boligen. Byplansjefen vil også peke på de forholdene som taler for å beholde dagens reguleringsplan som viser eiendommen som industriformål: Kommuneplanen viser at området er utlagt til industribebyggelse. Det er et strategisk grep for arealutviklingen i området, og det er flere gode grunner til at godsterminalen ble etablert på dette stedet og at de omkringliggende arealene skal utvikles til næringsformål. Det samsvarer dårlig med overordna planer med et lite boligområde i eller like ved industriarealet. Det kan også nevnes at Sandnes kommune er også i ferd med å legge til rette for mer næringsbebyggelse ca 300 meter nord for denne eiendommen. Områdereguleringsplanen for Vagle industriområde er for tiden ute til offentlig ettersyn og vil legge til rette for ca 600 dekar næringsareal. Dette taler for at ut fra områdets karakter med næringsområde og godsterminal / jernbane som nærmeste nabo bør en heller arbeide for å utvikle området som industriområde i tråd med kommuneplanen. Støysituasjonen er allerede pekt på som et stort problem, og selv om grensen for innløsning av eiendommen ikke ble overskredet er den likevel svært støyutsatt. Dette taler for at boligforholdene ikke er gunstige pga støy. Aktiviteten i området rundt, dvs. godsterminalen, jernbanen og næringsområdet er økende, noe som tyder på at støy situasjonen og bokvalitetene neppe vil bli bedret i tiden fremover. Jernbaneverket har planer om å utvikle dobbeltsporet videre fra Sandnes og sørover på Jæren. Dette er et tema som er av stor samfunnsmessig verdi og vil ha betydning for hele distriktet. Denne reguleringsplanen vil kunne være i motstrid til jernbaneverkets planer og interesser. Dette var hovedgrunnen til Jernbaneverkets varsel om innsigelse ved meldingen om oppstart av reguleringsplanarbeid. Jernbaneverkets varsel om innsigelse vil kunne være en hindring for at reguleringsplanen kan bli vedtatt. En vil peke på en mulig løsning som et alternativ til reguleringsplanen. Det er at det kommer i stand en avtale mellom Skjæveland Eiendom og familien Knutsen om kjøp av boligen. Dette er selvsagt betinget av at de kommer frem til en avtale som begge partene er rimelig fornøyde med, noe som har vist seg vanskelig til nå. Det er tross alt Skjæveland Side 8 av 9

9 Cementstøperi som har stått for reguleringsplanen som omregulerte Knutsens eiendom fra bolig til industri i 2004, og bør derfor ha et visst ansvar for å finne en løsning på denne situasjonen. OPPSUMMERING På grunnlag av det som er gjort rede for overfor har byplansjefen kommet til at det er flest forhold som taler for å legge planen ut til offentlig ettersyn, selv om det rent planfaglig kan fremføres argumenter som taler mot. Det må i denne saken legges vekt på familien Knutsens vanskelige situasjon, og at en med denne planen kan rette opp den uheldige situasjonen. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljreguleringsplan for gnr. 52 bnr. 154 til boligformål - plan nr sist datert med tilhørende bestemmelser, sist datert legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I SANDNES, Kristin Barvik kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Illustrasjonskart naboeiendommer 3. Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet Side 9 av 9